Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 21 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 grudnia 2024 r. (wpływ 16 grudnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej także: „Podatnik”) planuje sprzedać działki rolne wchodzące obecnie w skład jego gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, obywatelem polskim, prowadzącym działalność rolniczą na terenie Polski.

Wnioskodawca posiada polską rezydencję podatkową oraz nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców. Pozarolniczą działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadził w latach 1995-2021. Od 2011 r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą równolegle z działalnością rolniczą. Prowadzenie działalności gospodarczej Wnioskodawca zakończył w 2021 r. Wnioskodawca nigdy nie był czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca z zawodu jest rolnikiem. Ukończył w A. technikum o profilu projektowanie i urządzanie terenów zielonych i po ukończeniu szkoły średniej zajmował się m.in. ogrodnictwem. Wnioskodawca od 2011 r. prowadzi działalność rolniczą - nr producenta rolnego (…). Wcześniej, w latach 80’ i 90’ XX w. Wnioskodawca zajmował się m.in. działalnością w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej, lecz tę działalność zakończył.

Wnioskodawca wskazuje, iż działalność rolniczą definiują przepisy:

• art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, który stanowi, że: „Za działalność rolniczą uważa się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb”;
• art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że: „Działalnością rolniczą, w rozumieniu ust. 1 pkt 1, jest działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, hodowla i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb, a także działalność, w której minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost, wynoszą co najmniej:

1)miesiąc - w przypadku roślin,

2)16 dni - w przypadku wysokointensywnego tuczu specjalizowanego gęsi lub kaczek,

3)6 tygodni - w przypadku pozostałego drobiu rzeźnego,

4)2 miesiące - w przypadku pozostałych zwierząt

- licząc od dnia nabycia”;

• art. 2 pkt 15 ustawy o podatku VAT, który stanowi, cyt.: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych”.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obejmującym obrót nieruchomościami (PKD 68.10.Z) czy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z). Podatnik wskazuje, iż w 2000 r. nabył udział w nieruchomości rolnej o pow. 0,73 ha; w 2003 r. nabył działkę rolną o pow. 0,50008 ha w B.; w 2003 r. nabył działkę rolną o pow. 0,58 ha w miejsc. C. (gm. D.); w 2007 r. nabył działkę rolną o nr ew. 5 o pow. 1,1203 ha w B.; w 2008 r. dokupił działkę rolną o nr ew. 11 w B. o pow. 0,98695 ha; w 2011 r. nabył działkę rolną o pow. 3,7 ha w E. (gm. F.); w 2017 r. nabył działkę rolną o pow. 1,85 ha w E. (gm. F.).

Powyższe potwierdza, że Wnioskodawca konsekwentnie na przestrzeni lat rozwijał swoje gospodarstwo i działalność rolniczą.

Podatnik doprecyzowuje, iż niniejszy wniosek dotyczy niezabudowanych nieruchomości rolnych wydzielonych z niezabudowanej nieruchomości rolnej położonej w obrębie (…), o pierwotnym nr ew. 5, tj. działek rolnych o nr 1, 2, 3, 4.

Przedmiotową nieruchomość o nr ew. 5 Wnioskodawca nabył na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (…) z 29 listopada 2007 r. do majątku osobistego, wraz z udziałami w niezabudowanej nieruchomości będącej drogą dojazdową o powierzchni 0,1741 ha oznaczonej jako działka 6.

Umowa została zawarta w związku z tym, że (…) nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu.

Wnioskodawca nabył ww. niezabudowaną nieruchomość rolną, włączając ją w skład swojego dotychczasowego gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca, jak już wskazano wyżej, jest właścicielem innych działek rolnych, na których prowadzi działalność rolniczą, polegającą przede wszystkim na uprawie zbóż, roślin (np. topinamburu).

Wnioskodawca w 2007 r. nabył ww. nieruchomość rolną niezabudowaną o nr ew. 5 z przeznaczeniem na hodowlę zwierząt. Jednakże do dnia złożenia niniejszego wniosku, ze względów osobistych Wnioskodawcy, plan nie został zrealizowany, a działka nie była uprawiana, stanowiła nieużytki, lasy, łąki.

Na skutek decyzji Burmistrza Miasta i Gminy B. nr (…) z 20 kwietnia 2011 r. dotyczącej działki sąsiedniej zaszła konieczność dokonania podziału działki rolnej o nr 5 poprzez wydzielenie ze wskazanej działki nowych działek (także rolnych) o nr:

• 7 o pow. 0,0302 ha (droga),
• 8 o pow. 0,3000 ha,
• 1 o pow. 0,3900 ha,
• 2 o pow. 0,4001 ha.

Na mocy decyzji Burmistrza Miasta i Gminy B. z 10 lipca 2012 r. nr (…) wydanej na wniosek Podatnika, Organ ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na terenie działki nr ew. 8 obr. (…) przy ul. A. w B., w granicach oznaczonych literami (...) na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, stanowiącej integralną część wskazanej decyzji (załącznik nr 1 do decyzji). W decyzji wskazano następujące warunki dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.Funkcja zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

2.Nieprzekraczalna linia zabudowy (wyznaczona w linii ściany budynku z pominięciem loggii, balkonów, wykuszy wysuniętych poza obrys budynku oraz elementów wejść budynków - schodów, podestów, pochylni i zadaszeń:

a.12,0 m od granicy działki od strony ulicy wewnętrznej (działki nr ew. 6),

b.12,0 m od południowej granicy działki,

3.Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki: nie więcej niż 6%,

4.Szerokość elewacji frontowej (część budynku, która jest usytuowana od strony drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę): w granicach 8,2 m - 12,2 m,

5.Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu lub attyki) od poziomu terenu:

a.Przy zastosowaniu kalenicy równoległej do frontu działki: nie więcej niż 6,0 m,

b.Przy zastosowaniu kalenicy prostopadłej do frontu działki: nie więcej niż 10,0 m,

6.Geometria dachu:

a.Układ połaci dachowych dwuspadowy lub wielospadowy,

b.Kąty nachylenia połaci dachowych - w granicach ok. 30 stopni - 45 stopni,

c.Wysokość głównej kalenicy, mierzona od poziomu terenu oznaczonego na załączonej kopii mapy zasadniczej do najwyższego punktu przykrycia dachu - nie więcej niż 10,0 m,

d.Kierunek głównej kalenicy dachu do frontu działki: dowolny,

7.Zakaz stosowania ostrej „chemicznej” kolorystyki elewacji i innych jej elementów,

8.Wody opadowe i roztopowe z połaci dachowych oraz ścieki deszczowe z terenu utwardzonego należy zagospodarować w granicach własnej działki,

9.Przewidzieć urządzoną zieleń wysoką i niską, wkomponowując ją w system ekologiczny,

10.Obiekt budowlany i związane z nim urządzenia należy projektować w sposób zapewniający formę architektoniczną dostosowaną do otaczającej zabudowy. W projekcie zagospodarowania uwzględnić elementy małej architektury,

11.Zakaz stosowania ogrodzeń pełnych oraz z zastosowaniem przęseł prefabrykowanych, betonowych,

12.Należy odsunąć zabudowę od południowej granicy działki na odległość 12,0 m.

Następnie, odpowiadając na wniosek Podatnika, na mocy decyzji z 15 grudnia 2023 r. nr (…) Burmistrz Miasta i Gminy B. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z czterema szczelnymi zbiornikami na nieczystości ciekłe o poj. do 10 m³ każdy, na terenie działki ew. nr 8, położonej w mieście B., obręb (…), gm. B. w granicach oznaczonych literami (...) na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, stanowiącej integralną część wskazanej decyzji. W decyzji nr (…) wskazano następujące warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, w związku z wymaganiami określonymi w art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), przy jednoczesnym spełnieniu wymagań art. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.). W decyzji wskazano następujące warunki dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.Rodzaj zabudowy - budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej;

2.Nieprzekraczalna linia zabudowy - nie wyznacza się. Od granicy z sąsiednimi działkami planowaną inwestycję należy lokalizować zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi;

3.Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - nie więcej niż 16% powierzchni terenu inwestycji;

4.Wskaźnik powierzchni biologicznej czynnej w stosunku do powierzchni terenu - nie mniej niż 70% powierzchni terenu inwestycji;

5.Szerokość elewacji frontowej projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych - maksymalnie do 16,0 m każdy;

6.Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, okapu, gzymsu lub attyki projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych - maksymalnie do 6,0 m każdy;

7.Wysokość (mierzona od poziomu terenu określonego na mapie, stanowiącego załącznik nr 1 do decyzji) projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych - maksymalnie do 9,0 m każdy;

8.Geometria dachu projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych:

a.Układ głównych połaci dachowych - dwu- lub wielospadowy,

b.Kąt nachylenia połaci dachowych - do 45°,

c.Kierunek głównej kalenicy dachu - równolegle lub prostopadle do boku AB lub EF każdy;

9.Zakaz stosowania ostrej, jaskrawej kolorystyki elewacji i innych elementów zagospodarowania;

10.Wody opadowe i roztopowe z połaci dachowych i terenu utwardzonego należy zagospodarować w granicach własnej działki;

11.Obiekt budowlany i związane z nim urządzenia należy projektować w sposób zapewniający formę architektoniczną dostosowaną do otaczającej zabudowy;

12.Przewidzieć urządzoną zieleń wysoką i niską, wkomponowując ją w system ekologiczny;

13.Zakaz stosowania ogrodzeń pełnych oraz z zastosowaniem przęseł prefabrykowanych, betonowych.

Wnioskiem z 8 kwietnia 2024 r. Podatnik wystąpił o wydanie decyzji zatwierdzającej podział działki nr 8 o pow. 0,3000 ha. Na mocy decyzji z 22 maja 2024 r. nr (…) Burmistrz Miasta i Gminy B. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie (…), miasto B., dla której urządzona jest księga wieczysta nr (…), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 8, dokonywanego w oparciu o decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. nr (…) z 15 grudnia 2023 r., znak: (…), ustalającą warunki w zabudowie terenu dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z czterema szczelnymi zbiornikami na nieczystości ciekłe o poj. do 10 m³ każdy, na terenie działki ewidencyjnej nr 8 położonej w obrębie (…), miasta B. w granicach oznaczonych literami (...), zgodnie z celem podziału wskazanym we wniosku strony, w ten sposób, że w wyniku podziału wydzielone zostaną działki o nr:

• 3 o powierzchni 0,0700 ha,
• 4 o powierzchni 0,0801 ha,
• 9 o powierzchni 0,0749 ha,
• 10 o powierzchni 0,0750 ha.

We wskazanej decyzji przedstawiono następujące warunki podziału:

1.W przypadku zbycia nowo projektowanych działek nr 3, 4, 9 i 10, w celu zapewnienia działce nr 9 dostępu do drogi publicznej, winna zostać ustanowiona odpowiednia służebność drogowa przejścia, przejazdu i ułożenia mediów o szerokości 3 m po nowo projektowanej działce nr 3.

2.W przypadku zbycia nowo projektowanych działek nr 3, 4, 9 i 10, w celu zapewnienia działce nr 10 dostępu do drogi publicznej, winna zostać ustanowiona odpowiednia służebność drogowa przejścia, przejazdu i ułożenia mediów po nowo projektowanych działkach nr 3 i 9 o szerokości 3 m oraz po istniejącej działce nr 2 o szerokości 5 m.

W decyzji wskazano następujące uwagi do projektu podziału w oparciu o warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy określone w ww. decyzji o warunkach zabudowy:

1.Na projektowanej działce musi być realizowany następujący rodzaj zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie bliźniaczej;

2.Nieprzekraczalna linia zabudowy - nie wyznacza się. Od granicy działek sąsiednich planowaną inwestycję należy lokalizować zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi;

3.Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu: nie więcej niż 16% powierzchni terenu inwestycji;

4.Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu: nie mniej niż 70% powierzchni terenu inwestycji;

5.Szerokość elewacji frontowej projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych - maksymalnie do 16,0 m każdy.

6.Dostęp do drogi publicznej - do publicznej drogi gminnej nr (…) - ul. A.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 21 czerwca 2024 r. wydzielone działki posiadają niżej wymienione klasoużytki:

• działka nr 7 (droga) - grunt orny,
• działka nr 1 - grunt orny, las, grunt zadrzewiony i zakrzewiony,
• działka nr 2 - grunt orny, las, grunt zadrzewiony i zakrzewiony,
• działka nr 3 - grunt orny,
• działka nr 4 - grunt orny, grunt zadrzewiony i zakrzewiony,
• działka nr 9 - grunt orny,
• działka nr 10 - grunt orny, grunt zadrzewiony i zakrzewiony.

Wymienione działki od chwili nabycia nie były nikomu wynajmowane, ani dzierżawione oraz, wbrew wcześniejszym planom, nie była na nich prowadzona faktyczna działalność rolnicza (hodowla zwierząt).

Wydzielone z działki rolnej nr 5 działki nie zostały zabudowane i wciąż, do chwili złożenia niniejszego wniosku stanowią działki rolne.

Działki nieprzerwanie od dnia nabycia podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym.

Działki są uzbrojone wyłącznie częściowo, tj. do drogi przyległej do działek w okresie ok. 2 lat od nabycia działki 5 podłączono przyłącza energii elektrycznej. Przyłącza te były istotne z perspektywy również właścicieli sąsiednich działek, a więc nie były inspirowane wyłącznie przez Wnioskodawcę. Ponadto działki Wnioskodawcy nie posiadają przyłączy wodno-kanalizacyjnych czy gazowych.

Wnioskodawca od chwili nabycia działki 5 nie podejmował zaplanowanych i zorganizowanych czynności zmierzających stricte do zwiększenia jej wartości w celu jedynie jej zbycia. Działka nie była pierwotnie nabyta z przeznaczeniem na obrót nieruchomościami i osiąganie z tego tytułu zysków.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził zorganizowanej działalności, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami.

Do planowanej transakcji sprzedaży Wnioskodawca nie planuje zaangażowania profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Wnioskodawca nie wyklucza jednak umieszczenia stosownych ogłoszeń na branżowych portalach, np. (...), (...), (...), itp. Wnioskodawca zwraca również uwagę, że obecnie praktyka na rynku obrotu nieruchomościami jest taka, że pośrednicy w sprzedaży nieruchomości sami nawiązują kontakt z osobami umieszczającymi na wymienionych portalach ogłoszenia i oferują pomoc w znalezieniu nabywcy. Wnioskodawca w tym miejscu podkreśla, że jeśli będzie miał możliwości czasowe i logistyczne, aby samodzielnie przeprowadzić transakcję sprzedaży nieruchomości, to nie będzie korzystał z usług pośredników.

Wnioskodawca wskazuje, że do tej pory nie podejmował i nie planuje podejmowania żadnych profesjonalnych i odpłatnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Jego działalność nie posiada żadnych cech zorganizowania, które pozwoliłyby na przypisanie mu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie nabywania, zarządu, obrotu nieruchomościami w sposób ciągły i zorganizowany.

Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca planuje zbycie działek o nr 1, 2, 3, 4.

Wnioskodawca informuje w tym miejscu, iż działka o nr ew. 10 została przez Wnioskodawcę sprzedana w lipcu 2024 r. osobie trzeciej. Była to sprzedaż nakierowana na realizację dalszych planów zarządu majątkiem osobistym, w tym poczynienia inwestycji w rozwój działalności rolniczej.

Działka o nr 9 została wcześniej darowana jednemu z synów Podatnika.

Jak wskazano wyżej, Podatnik jest również właścicielem nieruchomości rolnej w D., gdzie za pozyskane z ewentualnej sprzedaży środki zamierza dokupić grunt oraz osiąść tam na stałe i prowadzić swoją działalność rolniczą.

Jedyną motywacją Wnioskodawcy do sprzedaży ww. nieruchomości jest zarząd majątkiem osobistym i zabezpieczenie swojego bytu w przyszłości oraz kontynuowanie działalności rolniczej. Wymienione nieruchomości zostaną zbyte po cenach rynkowych, bez nastawienia na osiągnięcie zysku przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca nie podejmuje czynnych działań, których celem byłoby w przyszłości podjęcie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nadal będzie prowadził działalność rolniczą.

Otrzymane ze sprzedaży środki Wnioskodawca planuje przeznaczyć przede wszystkim na dalszą rozbudowę własnego gospodarstwa rolnego, które gospodaruje w okolicach miejscowości E. (gm. F.) i D.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu, wskazał Pan:

1.Czy w stosunku do działek nr 1, 2, 3 i 4, które mają być przedmiotem sprzedaży, zamierza Pan zawrzeć z potencjalnym nabywcą/nabywcami warunkową przedwstępną umowę sprzedaży, a jeśli tak, to:

a)jakie warunki będzie zawierała ta umowa oraz w jakim celu będzie zawarta?

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na potencjalnym nabywcy, a jakie na Panu jako Sprzedającym?

c)czy w ramach tej umowy (lub poza tą umową) zostanie udzielone przez Pana jakiekolwiek pełnomocnictwo (upoważnienie, zgoda) dla nabywcy – jeżeli tak, to należy wskazać jaki będzie zakres tego pełnomocnictwa, a w szczególności – jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w Pana imieniu do dnia sprzedaży ww. działek?

Odp.: Co do zasady Wnioskodawca nie zamierza zawierać tego rodzaju umowy.

Jednakże Wnioskodawca zaznacza, że nie wyklucza podpisania umowy przedwstępnej warunkowej, w której warunkiem podpisania umowy właściwej będzie uzyskanie przez potencjalnego nabywcę decyzji kredytowej, jeśli nabywca będzie miał zamiar pozyskania takiego finansowania na zakup nieruchomości. Należy podkreślić w tym miejscu, że tego rodzaju umowa warunkowa uzależniająca podpisanie umowy właściwej o uzyskania finansowania jest powszechnie stosowana w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca nie zamierza udzielać nabywcy żadnego pełnomocnictwa.

Wnioskodawca nie planuje sprzedaży nieruchomości podmiotom, które inwestują w budowę nieruchomości budynkowych z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem (deweloperom).

2.Czy udzieli Pan nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane?

Odp.: Wnioskodawca informuje, że nie zamierza udzielać nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

3.Na czyj wniosek został dokonany podział działki nr 5 w 2011 r. – jeśli na Pana wniosek, to w jakim celu wystąpił Pan o podział ww. działki?

Odp.: Podział działki nr 5 w 2011 r. nastąpił na wniosek Podatnika. Dokonany podział był podziałem rolnym. Wnioskodawca wystąpił o podział działki, ponieważ jest ojcem trzech synów i planował wówczas rozporządzić swoim majątkiem osobistym na ich rzecz. Jednakże w międzyczasie plany Wnioskodawcy i jego synów uległy zmianie.

Wnioskodawca podkreśla, że nabył ww. nieruchomość rolną niezabudowaną o nr ew. 5 w 2007 r. z pierwotnym przeznaczeniem na hodowlę zwierząt. Założenie to ze względów osobistych Wnioskodawcy nie zostało zrealizowane, a działka nie była uprawiana, stanowiła nieużytki, lasy, łąki.

4.W jakim celu wystąpił Pan o warunki zabudowy dla działki nr 8 dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z czterema szczelnymi zbiornikami na nieczystości ciekłe o poj. do 10 m³ każdy?

Odp.: Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla działki nr 8 w celu dokonania jej podziału i uzyskania możliwości dogodnego rozporządzania majątkiem osobistym. Ze względu na rozmiary działki nie było możliwości dokonania podziału rolnego. Choć warunki zabudowy działki polegają na budowie czterech budynków mieszkalnych i jednorodzinnych, to Wnioskodawca nigdy nie planował wybudowania takich budynków.

5.W jakim celu wystąpił Pan o podział działki nr 8?

Odp.: Wnioskodawca wystąpił o podział działki nr 8 w celu uzyskania możliwości dogodnego rozporządzania majątkiem osobistym. Jak wskazano wyżej Wnioskodawca jest ojcem trzech synów, posiada również wnuki i rozważał obdarowanie swoich zstępnych tymi nieruchomościami. Podzielone działki dają możliwość lepszego zarządu majątkiem.

6.Czy decyzje o warunkach zabudowy wydane dla działki nr 8 obowiązują również dla działek wydzielonych z tej działki?

Odp.: Wnioskodawca wskazuje, że po dokonaniu podziału działki nr 8 warunki zabudowy dla tej działki wygasły, tj. nie przeszły na wydzielone działki.

7.Czy w związku ze sprzedażą działek nr 3 i 4 będzie Pan przenosił na nabywców decyzje o warunkach zabudowy dla działek nr 3 i 4?

Odp.: W związku ze sprzedażą działek nr 3 i 4 Wnioskodawca nie planuje przeniesienia na nabywców decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 3 i 4. Jak wskazano wyżej, warunki zabudowy nie przeszły na wydzielone działki.

Pytanie

Czy planowana transakcja sprzedaży przez Wnioskodawcę działek nr 1, 2, 3, 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Przyszła transakcja sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 9 określona w opisie zdarzenia przyszłego - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Sprzedaż będzie mieściła się bowiem w zarządzie majątkiem prywatnym (osobistym).

W związku z powyższym przedstawione stanowisko własne Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Należy uznać, że Wnioskodawca, działając jako osoba fizyczna (rolnik), dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie może zostać uznana za działalności gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest bowiem podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Należy zatem na podstawie ww. przepisów przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości jako odpłatnej dostawy towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntów sprzedający podejmują lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania takich sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, transakcje planowane przez Wnioskodawcę nie mogą zostać uznane za opodatkowane podatkiem VAT, gdyż nie spełniają warunków, od których ustawa uzależnia uznanie ich za czynności opodatkowane, tj. nie spełniają przede wszystkim następujących warunków:

• celu zarobkowego: opisane zdarzenie przyszłe nie ma na celu osiągnięcia zysku lecz rozporządzenie majątkiem osobistym,
• ciągłości: opisane zdarzenie przyszłe ma charakter zarządu majątkiem osobistym, a zatem nie ma charakteru powtarzalnego lub przewidywalnego,
• zorganizowanego charakteru: opisane w zdarzeniu przyszłym transakcje nie mają cech zorganizowania, nie zmierzają do rozpoczęcia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, Wnioskodawca nie planuje dalszych podobnych transakcji w zakresie obrotu nieruchomościami, tj. nabywania nieruchomości w celu zbycia ich z zyskiem; Wnioskodawca nie będzie korzystał z profesjonalnych pośredników nieruchomości, nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnych działań marketingowych;
• związku z obrotem gospodarczym: jak wskazano wyżej, Wnioskodawca nie prowadzi i nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami.

Istotne jest w tym miejscu wskazanie, że Wnioskodawca nabywał swoje nieruchomości systematycznie na przestrzeni kilkudziesięciu lat, z przeznaczeniem na rozwój prowadzonej działalności rolniczej.

Rozpoznając niniejszy wniosek należy odwołać się do tez zawartych w rozstrzygnięciach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w podobnych sprawach, orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste. W świetle powyższego orzeczenia okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki sama z siebie także nie jest decydująca. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie te elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców. Mogłyby one polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na czynnościach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności - jednakże w niniejszej sprawie Wnioskodawca żadnych czynności o podobnym charakterze nie podejmował. Reasumując, przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przy tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie może być mowy o działaniach sugerujących zawodowe (profesjonalne) prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Podobne stanowisko zostało wyrażone m.in. w następujących interpretacjach przepisów prawa podatkowego:

• z 17 lipca 2024 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.315.2024.2.JG,
• z 25 lipca 2024 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.298.2024.3.WL.

Na temat skutków podatkowych dla transakcji realizowanych w podobnych stanach faktycznych wypowiedziały się w swoich wyrokach również wojewódzkie sądy administracyjne i NSA oraz TSUE:

• TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10).

Reasumując, w opisywanym zdarzeniu przyszłym, planowane przez Podatnika transakcje zbycia nieruchomości ujęte w opisie zdarzenia przyszłego nie będą nosiły cech działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży nieruchomości, gdyż zarówno sposób działania Wnioskodawcy, jak również same opisane transakcje nie spełniają ustawowych kryteriów działalności gospodarczej. Tym samym sprzedaż wyszczególnionych nieruchomości nie będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność rolniczą i nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Planuje Pan sprzedać działki nr 1, 2, 3 i 4, wchodzące obecnie w skład Pana gospodarstwa rolnego.

Ww. działki zostały wydzielone z niezabudowanej działki o pierwotnym numerze 5. Działkę nr 5 nabył Pan 29 listopada 2007 r. z przeznaczeniem na hodowlę zwierząt. Założenie to ze względów osobistych nie zostało zrealizowane, a działka nie była uprawiana i stanowiła nieużytki, lasy, łąki.

20 kwietnia 2011 r. na Pana wniosek nastąpił podział działki nr 5 na działki o nr 7, 8, 1 i 2. Dokonany podział był podziałem rolnym. Wystąpił Pan o podział działki nr 5, ponieważ ma Pan trzech synów i planował Pan wówczas rozporządzić swoim majątkiem osobistym na ich rzecz, jednakże w międzyczasie plany Pana i Pana synów uległy zmianie.

10 lipca 2012 r. na Pana wniosek wydano warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na terenie działki nr 8. Natomiast 15 grudnia 2023 r. na Pana wniosek wydano warunki zabudowy dla inwestycji na terenie działki nr 8, polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z czterema szczelnymi zbiornikami na nieczystości ciekłe o poj. do 10 m³ każdy. Zgodnie z Pana wskazaniem, wystąpił Pan o warunki zabudowy dla działki nr 8 w celu dokonania jej podziału. Choć warunki zabudowy działki polegają na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to nigdy nie planował Pan wybudowania takich budynków.

8 kwietnia 2024 r. wystąpił Pan o podział działki nr 8 w celu uzyskania możliwości dogodnego rozporządzania majątkiem osobistym – rozważał Pan obdarowanie swoich zstępnych tymi nieruchomościami. Jak Pan wskazał, podzielone działki dają możliwość lepszego zarządu majątkiem. W wyniku podziału działki nr 8 wydzielone zostały działki o nr 3, 4, 9 i 10.

Zaznaczył Pan również, że po dokonaniu podziału działki nr 8, warunki zabudowy dla tej działki wygasły, tj. nie przeszły na wydzielone działki.

Z opisu sprawy wynika, że sprzedawane działki od chwili nabycia nie były nikomu wynajmowane ani dzierżawione, nie była na nich prowadzona faktyczna działalność rolnicza.

Działki wydzielone z działki nr 5 nie zostały zabudowane i stanowią działki rolne. Jak Pan wskazał, nie podejmował Pan działań zmierzających do zwiększenia wartości działek. Pana działki nie posiadają przyłączy wodno-kanalizacyjnych ani gazowych, są uzbrojone wyłącznie częściowo, tj. do drogi przyległej do działek podłączono przyłącza energii elektrycznej – przyłącza te były istotne również z perspektywy właścicieli sąsiednich działek, a więc nie były inspirowane wyłącznie przez Pana.

Nie planuje Pan zaangażowania profesjonalnego pośrednika nieruchomości, jak również nie podejmował Pan żadnych profesjonalnych i odpłatnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek.

Nie zamierza Pan udzielać nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane ani udzielać nabywcy żadnego pełnomocnictwa oraz co do zasady nie zamierza Pan zawierać warunkowych przedwstępnych umów sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana transakcja sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami przy sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 był podział działki nr 5 (z której powstały działki nr 7, 8, 1 i 2) oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i podział działki nr 8 (z której powstały m.in. działki nr 3 i 4). Zgodnie z Pana wskazaniem, ww. działania miały na celu dogodne rozporządzanie majątkiem osobistym – wystąpienie o warunki zabudowy działki nr 8 miało na celu dokonanie jej podziału, a podzielone działki dają możliwość lepszego zarządu majątkiem.

Jak wyżej wskazano, okoliczność, że przed sprzedażą dokonał Pan podziału gruntów na mniejsze działki, nie może sama z siebie świadczyć o tym, że działa Pan w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Ponadto, należy wskazać, że posiadanych działek nr 1, 2, 3 i 4 nie wykorzystywał Pan do prowadzonej przez siebie działalności rolniczej, nie dzierżawił ich Pan ani nie wynajmował. Nie planuje Pan udzielać nabywcy pełnomocnictwa ani zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz co do zasady nie zamierza Pan zawierać warunkowych umów przedwstępnych. Nie podejmował Pan również działań mających na celu zwiększenie wartości działek ani nie podejmował Pan profesjonalnych i odpłatnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.