Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe - Interpretacja - null

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

uznania, że Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pytanie nr 1) - jest prawidłowe,
prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Spółkę z tytułu nabycia Nieruchomości (pytanie nr 3) - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków w podatku VAT związanych ze sprzedażą przez Zbywcę na rzecz Nabywcy działki nr 1.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości oraz realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Zainteresowany nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej.

16 maja 2024 r. Zainteresowany oraz Spółka zawarli umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną numer 1 o obszarze 5.150 m² (dalej „Nieruchomość ”), objętą aktem notarialnym Rep. (…) nr (…), sporządzonym przez (…) - notariusza w (…), zmienioną następnie zawartą 14 sierpnia 2024 r. umową zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży, objętą aktem notarialnym Rep. (…) nr (…), sporządzonym przez (…) - notariusza w (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla Nieruchomości księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Księga Wieczysta”), w której to Księdze Wieczystej:

a)w dziale I-O ujawnione są:

działka numer 1, położona w (…), sposób korzystania: nieruchomość niezabudowana, przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): (…);
działka numer 2, położona w (…), (…), sposób korzystania: nieruchomość niezabudowana, przyłączenie (numer księgi wieczystej, z kto rej odłączono działkę): (…);

o łącznym obszarze 1,7850 ha,

b) w dziale I-Sp:

✓ pod numerem 1 ujawnione jest uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o następującej treści: „każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przysługuje nieodpłatna służebność przejścia, przejazdu i przeprowadzenia wszelkich mediów pasem gruntu o szerokości 5 metrów, biegnącym wzdłuż wschodniej granicy działki nr 3 opisanej w Kw (…)”, a jako księga powiązana wskazana jest księga wieczysta numer (…) na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności, sporządzonego przed asesorem notarialnym (…), zastępcą (…) - notariusza w (…), 4 lipca 2008 r., Rep. (…) nr (…),

✓ pod numerem 2 ujawnione jest uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o następującej treści: „każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przysługuje nieodpłatna służebność przejścia, przejazdu i przeprowadzenia wszelkich mediów pasem gruntu o szerokości 5 metrów, biegnącym wzdłuż wschodniej granicy nieruchomości, ograniczając jej wykonanie do działki 4 opisanej w Kw (…)”, a jako księga powiązana wskazana jest księga wieczysta numer (…), na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności, sporządzonego przed asesorem notarialnym (…), zastępcą (…) - notariusza w (…), 4 lipca 2008 r., Rep.(…) nr (…),

c) w dziale II jako właściciel Nieruchomości wpisany jest B.B., syn (…), na podstawie umowy darowizny z dnia 1 września 1988 r., Rep. (…) nr (…);

d) w dziale III:

✓ pod numerem 1 ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością o treści: „nieodpłatna służebność przejścia, przejazdu i przeprowadzenia wszelkich mediów pasem gruntu o szerokości 5 metrów, biegnącym wzdłuż wschodniej granicy nieruchomości, ograniczając jej wykonywanie do działki nr 1 opisanej w niniejszej księdze wieczystej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 3 objętej Kw (…)”, a jako nieruchomość władnąca wskazana jest księga wieczysta numer (…); na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności, sporządzonego przed asesorem notarialnym (…), zastępcą (…) notariusza w (…), (…) - notariuszem w (…), 4 lipca 2008 r., Rep.(…) nr (…),

✓ pod numerem 2 ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością o treści: „nieodpłatna służebność przejścia, przejazdu i przeprowadzenia wszelkich mediów pasem gruntu o szerokości 5 metro w, biegnącym wzdłuż wschodniej granicy nieruchomości, ograniczając jej wykonywanie do działki nr 1 opisanej w niniejszej księdze wieczystej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej Kw (…)”, a jako nieruchomość władnąca wskazana jest księga wieczysta numer (…), na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności, sporządzonego przed asesorem notarialnym (…), zastępcą (…) - notariusza w (…), 4 lipca 2008 r., Rep.(…) nr (…),

✓ pod numerem 3 ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością o treści: „służebność drogi koniecznej na działce nr 1 (część działki nr 5), na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 6”, a jako nieruchomość władnąca wskazana jest księga wieczysta numer (…), na podstawie ugody sądowej zawartej przed Sądem Rejonowym dla (…), 25 listopada 1985 r., sygn. Akt (…);

e) dział IV Księgi Wieczystej jest wolny od wpisów,

f) innych wpisów ani zarejestrowanych wzmianek o wnioskach o wpis Księga Wieczysta nie zawiera.

Zainteresowany nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 1 września 1988 r.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Prezydenta (…), działka numer 1 stanowi grunty orne oznaczone jako: RV, o obszarze 4.514 m², łąki trwałe oznaczone jako ŁIV, o obszarze 596 m² oraz grunty pod rowami oznaczone jako W, o obszarze 40m².

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentów obszarów X-71 - część II i O-50, w gminie (…) zatwierdzonym uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z 27 września 2002 r. (dalej także: „MPZP”) Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem:

M - obszary mieszkaniowe, Proj. 18 KUL, dla którego plan ustala przeznaczenie pod komunikację - ulica o funkcji lokalnej. W Doprowadzalnik „8”, dla którego plan ustala przeznaczenie pod wody otwarte wraz z ciągami eksploatacyjnymi i zielenią nadbrzeżną.

Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, ani decyzja o pozwoleniu na budowę.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej (zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami).

Na mocy Umowy Przedwstępnej Spółka i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowa przyrzeczona), na podstawie której Sprzedający sprzeda Spółce Nieruchomość.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do 16 stycznia 2026 r. Wydanie Nieruchomości Spółce nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Spółka zamierza wykorzystać zakupioną Nieruchomość do czynności opodatkowanych.

Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest m.in.:

przeprowadzenie przez Spółkę z satysfakcjonującym dla niej wynikiem badania due diligence (DD) Nieruchomości (w szczególności badanie prawne, badanie gruntu, badanie geotechniczne potwierdzające możliwość posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu technologii budowlanych bezpośredniego posadowienia budynków);
uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu i na własną rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę w terminie 18 miesięcy od zakończenia badania DD - co istotne, o pozwolenie na budowę wystąpi Spółka, a nie Sprzedający;

W zakresie badania DD, w celu umożliwienia jego przeprowadzenia, Sprzedający zobowiązuje się przekazać Spółce lub jej doradcom posiadaną przez siebie dokumentację, jak również zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach (Urząd Skarbowy, (…)) i w należnościach na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych.

Ponadto Sprzedający umożliwi Spółce i jej doradcom dostęp do Nieruchomości w terminach każdorazowo uzgodnionych ze Spółką. Sprzedający będzie współpracować ze Spółką w związku z prowadzeniem przez Spółkę badania DD, w tym udzieli niezbędnych wyjaśnień dotyczących Nieruchomości, o które Spółka wystąpi do Sprzedającego. Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego w celu uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości dla celów przeprowadzenia badania DD, a także wglądu do akt księgi wieczystej.

Sprzedający zobowiązał się przedstawić do umowy przyrzeczonej:

dokumenty, z których wynikać będzie, że wszystkie opłaty związane z korzystaniem z Nieruchomości zostały uregulowane;
aktualne zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedającego w podatkach i innych daninach publicznoprawnych (wskazane przez Spółkę), aktualne dokumenty geodezyjne, wypisy z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej oraz aktualne: wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o niewydaniu w stosunku do Nieruchomości decyzji, o której mowa w ustawie o lasach oraz nieobjęciu Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu, zaświadczenia wydane przez właściwe organy centralne i samorządu terytorialnego o braku roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości, zaświadczenie o braku objęcia Nieruchomości prawnymi formami ochrony zabytków, zaświadczenie o braku objęcia terenu Nieruchomości obszarem rewitalizacji oraz obszarem Specjalnej Strefy Rewitalizacji, jak również wszelkie inne dokumenty wskazane w Umowie Przedwstępnej lub takie, które zostaną wskazane przez Spółkę po jej zawarciu, przy czym na podstawie stosownego pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego o dokumenty powyższe będzie mogła wystąpić do właściwych organów Spółka.

Sprzedający ponadto zobowiązał się doprowadzić do ustanowienia przez właścicieli nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 7, dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (…), na tej nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę numer 8, dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (…) (lub będzie prowadził po jej odłączeniu z księgi wieczystej numer (…)), nieodpłatnej i ustanowionej na czas nieoznaczony służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez tę nieruchomość, jak również na prawie przeprowadzania przez tę nieruchomość infrastruktury technicznej i urządzeń, w tym kabli energetycznych, w celu doprowadzenia wszelkich mediów oraz na prawie dostępu do tej nieruchomości w celu napraw i modernizacji wspomnianej infrastruktury technicznej, urządzeń i kabli.

Dodatkowo, w akcie notarialnym obejmującym ustanowienie służebności, o której mowa powyżej, Sprzedający ustanowi na Nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną numer 7, dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (…), nieodpłatną, nieograniczoną w czasie, służebność gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez tę nieruchomość, jak również na prawie przeprowadzania przez tę nieruchomość infrastruktury technicznej i urządzeń, w tym kabli energetycznych, w celu doprowadzenia wszelkich mediów oraz na prawie dostępu do tej nieruchomości w celu napraw i modernizacji wspomnianej infrastruktury technicznej i kabli, przy czym wykonywanie tej służebności ograniczone będzie do działki 1, do pasa gruntu o szerokości 5 metrów przylegającego do wschodniej granicy działki 1, zgodnie z załącznikiem graficznym do Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r., poz. 725), obejmującego w szczególności prawo do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się, na żądanie Kupującego, sporządzić i doręczyć Spółce, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnego żądania, sporządzone według wzorów przygotowanych przez Spółkę, oświadczenie lub oświadczenia niezbędne do uzyskania przez Spółkę (w jej imieniu i na jej rzecz) uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości i inwestycji Spółki, decyzji zezwalającej na lokalizację lub przebudowę zjazdów łączących Nieruchomość z drogą publiczną, a także innych decyzji lub innych rozstrzygnięć niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności, jeśli takiego oświadczenia lub oświadczeń zażąda organ prowadzący postępowanie w tej sprawie.

Stosownie do treści umowy zmieniającej umowę przedwstępną z 14 sierpnia 2024 r. (dalej: „Aneks”), Sprzedający oraz Spółka oświadczyli, że potwierdzają wolę wykonania umowy przedwstępnej na zasadach w niej określonych, z zastrzeżeniem postanowień Aneksu.

Spółka i Sprzedający postanowili wprowadzić do umowy przedwstępnej m.in. następujące zmiany:

„Kupujący przeprowadzi, z wynikiem satysfakcjonującym Kupującego, w terminie do 15 października 2024 r., Badanie DD Nieruchomości (zgodnie z definicją zawartą w § 5 ust. 1 poniżej), w tym w szczególności Kupujący przeprowadzi, z wynikiem satysfakcjonującym Kupującego, badanie prawne Nieruchomości, badanie gruntu Nieruchomości oraz badanie geotechniczne potwierdzające możliwość posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu technologii budowlanych bezpośredniego posadowienia budynków, ” „Kupujący uzyska, we własnym imieniu i na własną rzecz, zgodną z wymogami Kupującego, ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę Inwestycji Kupującego, w terminie 15 (piętnastu) miesięcy od dnia zakończenia, w sposób satysfakcjonujący Kupującego Badania DD, o którym mowa w § 5 ust. 1 niniejszej Umowy (dalej „Pozwolenie na Budowę ).”

Ponadto:

Zainteresowany nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości (Zainteresowany nie jest czynnym podatnikiem VAT i nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny w 1988 r., przed wprowadzeniem VAT w Polsce);
Zainteresowany nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w stosunku do których miał prawo odliczenia VAT naliczonego, ktore przekraczałyby 30% jej wartości początkowej;
Nieruchomość początkowo była wykorzystywana przez Zainteresowanego do działalności rolniczej, a później leżała ugorem;
Zainteresowany nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności gospodarczej;
Zainteresowany nie wykorzystywał Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT (np. najem czy dzierżawa);
Na Nieruchomości znajduje się linia średniego napięcia. Została wybudowana przed nabyciem Nieruchomości przez Zainteresowanego na podstawie umowy darowizny w 1988 r. Linia jest własnością przedsiębiorstwa energetycznego;
W okolicach 2014 r. inwestor realizujący osiedle znajdujące się w sąsiedztwie Nieruchomości, na części Nieruchomości znajdującej się na ulicy Stuletniej dokonał utwardzenia poprzez położenie kostki. Fragment Nieruchomości jest od tego momentu wykorzystywany jako droga;
W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Zainteresowany zawarł umowę z pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Nie wykonywał natomiast czynności takich jak uzyskiwanie decyzji administracyjnych, dokonywanie podziału geodezyjnego, reklama.

Pytania

1)Czy Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki?

2)Przy założeniu, że stanowisko zainteresowanego będącego stroną postępowania w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki - czy przy sprzedaży Sprzedający może skorzystać ze zwolnienia z VAT?

3)Czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Spółki:

1) Sprzedający nie działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki.

2) Przy założeniu, że stanowisko zainteresowanego będącego stroną postępowania w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w ocenie Spółki przy sprzedaży Sprzedający będzie musiał opodatkować dostawę Nieruchomości podstawową stawką VAT.

3) Przy założeniu, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad. 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2024.361 t. j. z dnia 2024.03.13), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Co do zasady, należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości (np. działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez profesjonalny podmiot, który w związku z jej wykonaniem spełnia definicję podatku od towarów i usług.

I tak, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Przy czym - co równie istotne na gruncie niniejszej sprawy - działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analiza powyższych przepisów pozwala twierdzić, że opodatkowaniu VAT podlegają wyłącznie te czynności, w przypadku których łącznie spełnione są dwa warunki - tj. przedmiotowy i podmiotowy.

Warunek przedmiotowy zostanie spełniony wówczas gdy dana czynność mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - wskazanych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Przepis ten reguluje m.in. dostawę towarów przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Jak wskazano powyżej, definicję towaru spełnia m.in. działka, co oznacza, że sprzedaż działek (gruntów) stanowi odpłatną dostawę towarów w myśl ustawy o VAT. Nie ma zatem wątpliwości, iż w związku z dokonaniem sprzedaży działki gruntu warunek przedmiotowy, o kto rym mowa powyżej zostanie spełniony.

Dla okoliczności wskazanych w opisie sprawy kluczowe jest natomiast zbadanie czy w związku z dostawą działek został spełniony warunek podmiotowy, co sprowadza się do ustalenia czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT. Mając na uwadze przedstawiony art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, ogólnie można stwierdzić, że podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie osoba fizyczna, która sprzedając nieruchomość ci czyni to tak jak profesjonalny podmiot zajmujący się działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie obrotu nieruchomościami, to należy uznać że wykonuje ona działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Z drugiej strony, należy natomiast zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powołując się natomiast na przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, dalej „Dyrektywa VAT”, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT).

Jak wynika z utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, dany podmiot będzie podatnikiem tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie można podmiotu dokonującego takiej dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W tym miejscu należy wskazać, że dla ustalenia znaczenia pojęcia „działalności gospodarczej” na gruncie VAT wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, polskie sądy administracyjne oraz organy podatkowe w licznych interpretacjach indywidualnych.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. (sygn. C-180/10) wskazano m.in., że:

„osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

W dalszej kolejności Trybunał unijny wskazał m.in., że:

„Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. s. 1-10157, pkt 39).

Za kluczowe - w opinii Spółki - należy również uwzględnić, że wnioski płynące z przytoczonego wyroku wskazują jasno, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (pkt 36).

Jednocześnie sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby „dużych” transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (pkt 37 - podobnie wyrok C-155/94 w sprawie Welcome Trust).

Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału, w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tego orzeczenia.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1716/16), w kto rym wskazano, że:

„przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość i należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o Zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).

W tym miejscu należy także wskazać na ugruntowaną linię interpretacyjną organów podatkowych.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-3.4012.254.2019.1.AT) wskazano:

„Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu Nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą”.

Analogicznie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 23 kwietnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.200.2019.1.RM, w której stwierdził, że:

„pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca usługodawcy pozyskującego zasoby naturalne rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT”.

Mając na uwadze treść przytoczonych powyżej przepisów ustawy o VAT oraz stanowiska prezentowane w orzecznictwie sądowym i interpretacjach indywidualnych organów podatkowych, biorąc pod uwagę fakt, że jak wskazano w stanie faktycznym:

Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej (zwłaszcza w zakresie obrotu Nieruchomościami) oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT;
Zainteresowany nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości (nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny w 1988 roku, przed wprowadzeniem VAT w Polsce);
Nieruchomość początkowo była wykorzystywana przez Zainteresowanego do działalności rolniczej, a później leżała ugorem;
Zainteresowany nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności gospodarczej;
Zainteresowany nie wykorzystywał Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT (np. najem czy dzierżawa);
W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Zainteresowany zawarł umowę z pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Nie wykonywał natomiast czynności takich jak uzyskiwanie decyzji administracyjnych, dokonywanie podziału geodezyjnego, reklama.

W ocenie Spółki przy sprzedaży Nieruchomości Zainteresowany dokona obrotu swoim majątkiem prywatnym. Nie będzie więc działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Jego działalność w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie przyjęła bowiem charakteru zawodowego (profesjonalnego). Sprzedający nie podejmował bowiem aktywnych działań, które sprawiłyby, że sprzedaż Nieruchomości przybierze charakter zorganizowany, takich jak np.:

nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę (Sprzedający nabył Nieruchomość prawie 40 lat temu w drodze umowy darowizny),
jego uzbrojenie,
wydzielenie dróg wewnętrznych,
działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Sprzedający zawarł jedynie umowę z pośrednikiem i Umowę Przedwstępną ze Spółką.

Na mocy umowy przedwstępnej:

to Spółka (a nie Sprzedający) wystąpi w swoim imieniu i na własną rzecz o wydanie pozwolenia na budowę;
Sprzedający zobowiązał się natomiast głównie do:

✓ współpracy ze Spółką przy przeprowadzaniu badania DD;

✓ udostępnienia Spółce dokumentacji i zaświadczeń ;

✓ zapewnienia Spółce dostępu do Nieruchomości.

Aktywne działania w zakresie transakcji nabycia Nieruchomości (takie jak wystąpienie do odpowiednich organów o wydanie pozwolenia na budowę wykonuje więc Spółka, a nie Sprzedający).

Mając na uwadze powyższe, Spółka stoi na stanowisku, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT. W efekcie, sprzedaż Nieruchomości będzie pozostawać poza zakresem zastosowania przepisów ustawy o VAT.

Ad. 2

Przy założeniu, że stanowisko zainteresowanego będącego stroną postępowania w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że Sprzedający działa

jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w ocenie Spółki przy sprzedaży Sprzedający będzie musiał opodatkować dostawę Nieruchomości podstawową stawką VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Spółki, przy sprzedaży Nieruchomości sprzedający nie będzie mógł skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, gdyż jak wskazano w stanie faktycznym początkowo Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej, a później leżała ugorem. Nieruchomość nie była więc wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT - przez długi okres nie była w ogóle wykorzystywana, leżała ugorem.

Ponadto Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy darowizny z 1988 r. - a więc na podstawie czynności pozostającej poza zakresem VAT.

Jak wskazano natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2013 r. (sygn. I FSK 627/12):

„Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”

W związku tym, w ocenie Spółki przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie skorzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Ilekroć w dalszych przepisach mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W ocenie Spółki, Sprzedający nie będzie mógł skorzystać z przedmiotowego zwolnienia przy Sprzedaży Nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy bowiem wskazać, że jakkolwiek Nieruchomość w Księdze Wieczystej figuruje jako teren niezabudowany, to na Nieruchomości znajduje się linia średniego napięcia i fragment drogi. Biorąc to pod uwagę, należy uznać, że Nieruchomość jest zabudowana.

Podobne stanowisko w interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2023 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP1-2.4012.366.2023.2.JO:

„W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu (działki nr 1), na którym znajdują się naniesienia w postaci napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii kablowej niebędących własnością Państwa, lecz podmiotu trzeciego - przedsiębiorstwa energetycznego. Nie sposób więc przyjąć, że Gmina dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami. To ww. podmiot trzeci, a nie Gmina jako zbywający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. Zatem dostawa napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii kablowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Tak więc, w przypadku planowanej dostawy działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle.

Zatem dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.

Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r. sygn. akt I FSK 44/17, w kto rym Sąd wskazał: (...) W świetle powyższego należy uznać, że okres lenie „teren niezabudowany” oznacza taki teren, na którym nie występują obiekty budowlane (budynki, budowle), przy czym dla oceny zabudowania bez znaczenia musi pozostać, jaka część wydzielonego terenu pokryta została obiektami budowlanymi, jak również czy zabudowę stanowią obiekty w całości, czy też części obiektów z uwagi na ich posadowienie w granicach wyodrębnionych, różnych zrazem terenów (sąsiadujących działek). Kwalifikacja terenu jako zabudowanego (nie będącego terenem niezabudowanym) nie wyklucza tego, że w okolicznościach takich, jak przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przedmiotem planowanej dostawy będzie sam grunt, skoro Miastu nie przysługuje prawo do części budynków, które zachodzą na działkę stanowiącą jego własność. W takich bowiem warunkach Miasto nie będzie przenosić prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ab inito u.p.t.u.), a jedynie w odniesieniu do gruntu. Nie zmienia to jednak tego, że stanowiący przedmiot planowanej transakcji grunt będzie gruntem zabudowanym (nie będzie gruntem niezabudowanym). Pojęcie „zabudowania” gruntu, tak jak ono funkcjonuje w języku potocznym, abstrahuje od kwestii prawa do zabudowy (do obiektów budowlanych) i dotyczy obiektywnego stanu naniesienia budynków i budowli w terenie. Wobec tego zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., jako odnoszące się do terenu niezabudowanego, nie obejmuje gruntu, na którym posadowione są budynki bądź budowle, a nawet ich części.”

Nawet gdyby jednak uznać, że Nieruchomość jest terenem niezabudowanym to zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem: M - obszary mieszkaniowe, Proj. 18 KUL, dla którego plan ustala przeznaczenie pod komunikację - ulica o funkcji lokalnej. W Doprowadzalnik „8”, dla którego plan ustala przeznaczenie pod wody otwarte wraz z ciągami eksploatacyjnymi i zielenią nadbrzeżną.

W ocenie Spółki Nieruchomość jest więc przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego i w związku z tym jej dostawa nie skorzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na Nieruchomości znajduje się linia średniego napięcia, która jednak należy do przedsiębiorstwa energetycznego (nie stanowi własności Sprzedającego).

W związku z tym, jak wskazano powyżej przedmiotem sprzedaży będzie teren zabudowany.

Niemniej jednak, nie można uznać, że Sprzedający dokona sprzedaży gruntu wraz z posadowionymi na nim budowlami. Ekonomicznym sensem dostawy będzie bowiem dostawa samego gruntu. W efekcie, nie będzie możliwości skorzystania ze zwolnień z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Takie stanowisko np. w interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2023 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP1-2.4012.366.2023.2.JO:

„Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financie n v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce (pkt 2)”.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową Nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu (działki nr 1), na którym znajdują się naniesienia w postaci napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii kablowej niebędących własnością Państwa, lecz podmiotu trzeciego - przedsiębiorstwa energetycznego. Nie sposób więc przyjąć, że Gmina dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami. To ww. podmiot trzeci, a nie Gmina jako zbywający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. Zatem dostawa napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii kablowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W efekcie, przy założeniu, że stanowisko zainteresowanego będącego stroną postępowania w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w ocenie Spółki przy sprzedaży Sprzedający będzie musiał opodatkować dostawę Nieruchomości podstawową stawką VAT.

Ad. 3

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 - art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wskazała Spółka w opisie stanu faktycznego, zamierza wykorzystać zakupioną Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Stąd przy założeniu, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

uznania, że Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pytanie nr 1) - jest prawidłowe,
prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Spółkę z tytułu nabycia Nieruchomości (pytanie nr 3) - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Państwa we wniosku wynika, że:

Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej;
Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 1 września 1988 r.;
Sprzedający nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości (Zainteresowany nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny w 1988 r., przed wprowadzeniem VAT w Polsce);
Nieruchomość początkowo była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności rolniczej, a później leżała ugorem;
Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności gospodarczej;
Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT (np. najem czy dzierżawa);
Na Nieruchomości znajduje się linia średniego napięcia. Została wybudowana przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego na podstawie umowy darowizny w 1988 r. Linia jest własnością przedsiębiorstwa energetycznego;
W okolicach 2014 r. inwestor realizujący osiedle znajdujące się w sąsiedztwie Nieruchomości, na części Nieruchomości znajdującej się na ulicy Stuletniej dokonał utwardzenia poprzez położenie kostki. Fragment Nieruchomości jest od tego momentu wykorzystywany jako droga;
W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedający zawarł umowę z pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Nie wykonywał natomiast czynności takich jak uzyskiwanie decyzji administracyjnych, dokonywanie podziału geodezyjnego, reklama.

16 maja 2024 r. Sprzedający oraz Spółka zawarli umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1. W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się, na żądanie Kupującego, sporządzić i doręczyć Spółce, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnego żądania, sporządzone według wzorów przygotowanych przez Spółkę, oświadczenie lub oświadczenia niezbędne do uzyskania przez Spółkę (w jej imieniu i na jej rzecz) uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości i inwestycji Spółki, decyzji zezwalającej na lokalizację lub przebudowę zjazdów łączących Nieruchomość z drogą publiczną, a także innych decyzji lub innych rozstrzygnięć niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności, jeśli takiego oświadczenia lub oświadczeń zażąda organ prowadzący postępowanie w tej sprawie. Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest m.in.: przeprowadzenie przez Spółkę z satysfakcjonującym dla niej wynikiem badania due diligence (DD) Nieruchomości (w szczególności badanie prawne, badanie gruntu, badanie geotechniczne potwierdzające możliwość posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu technologii budowlanych bezpośredniego posadowienia budynków), uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu i na własną rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę w terminie 18 miesięcy od zakończenia badania DD - co istotne, o pozwolenie na budowę wystąpi Spółka, a nie Sprzedający.

Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Państwa wątpliwości zakreślone Pytaniem nr 1 dotyczą kwestii uznania, czy Sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zwrócić należy tu uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa Nieruchomości (działki nr 1) przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedającego za podatnika tego podatku.

Skala zaangażowania Sprzedającego, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedającego opisanej Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W stosunku do Nieruchomości, jak wynika z opisu, Sprzedający nie dokonywał jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia (np. podziału geodezyjnego), nie podejmował aktywnych działań reklamowych, nie wykorzystywał Nieruchomości do jakiejkolwiek działalności gospodarczej opodatkowanej, nie dzierżawił jej, nie wynajmował. Początkowo Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, a później leżała ugorem, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości.

Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać udzielenia przez Sprzedającego osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego w celu uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości dla celów przeprowadzenia badania DD, a także wglądu do akt księgi wieczystej.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedający w całym okresie posiadania działki nr 1, nie podjął i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Działania podjęte przez Sprzedającego należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działki nr 1 Sprzedający będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Sprzedający będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym planowana przez Sprzedającego sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie Pytania nr 1, zgodnie z którym Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii, czy z tytułu zakupu Nieruchomości (działki nr 1) Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę opis sprawy i powołane przepisy należy stwierdzić, że skoro planowana przez Sprzedającego sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, to Spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia tej Nieruchomości.

Państwa stanowisko w zakresie Pytania nr 3 uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytania nr 2 dotyczące uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT jedynie w sytuacji uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie