Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 22 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia, czy zwracane przez najemcę koszty podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie będą elementem świadczenia należnego z tytułu usługi najmu i stanowią wraz z czynszem zapłatę będącą podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca zawarł umowy najmu dwóch nieruchomości: położonej w (…) oraz położonej w (…). Na ich podstawie wynajmu ww. nieruchomości – w ramach najmu cywilnoprawnego – w zamian za określony w umowie czynsz.

A.A. i B.B. posiadają udział we współwłasności po 35% każdy z nich.

C.C. posiada udział we własności 15%, a D.D. 15% udziału we własności nieruchomości.

Nieruchomościami będącymi przedmiotem umowy najmu Wnioskodawca dysponuje w części na podstawie prawa własności 15% nieruchomości, a w pozostałej części na podstawie umów użyczenia od dwóch właścicieli A.A. i B.B. - rodziców Wnioskodawcy - którzy posiadają po 35% udziału w nieruchomości. Finalnie C.C. wynajmuje 50% nieruchomości i D.D. wynajmuje 50% nieruchomości. Obaj identyfikują przychód z najmu po 50%.

Wnioskodawca - w zakresie umów najmu ww. nieruchomości - występuje jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny - w tym zakresie korzysta ze zwolnienia podmiotowego z tego podatku, na podstawie art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług. Uzyskiwany przychód z tytułu najmu cywilnoprawnego Wnioskodawcy opodatkowany jest w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Umowy najmu stanowią, że Najemca będzie zwracał Wnioskodawcy kwotę podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie należnych od nieruchomości będących przedmiotem umowy najmu. Zgodnie z postanowieniami tych umów tj.:

• § 7 ust 3 pkt 3) i 4) umowy najmu z 1 stycznia 2022 r (nieruchomość położona w (…) oraz
• § 7 ust 3 pkt 3) i 4) umowy najmu z 1 stycznia 2022 r (nieruchomość położona w (…)

„Poza czynszem najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego”.

Wnioskodawca za przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym uznaje czynsz należny z tytułu najmu (w podstawie opodatkowania nie uwzględnia wartości zwróconych kosztów podatku od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie).

Wnioskodawca uznaje za podstawę opodatkowania podatkiem VAT czynsz należny z tytułu najmu (w podstawie opodatkowania nie uwzględnia wartości zwróconych kosztów podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie).

Pytanie w zakresie podatku VAT

Czy zwracane przez najemcę koszty podatku od nieruchomości i opłaty wieczystego użytkowania stanowią wraz z czynszem zapłatę będącą podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia usług najmu?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r., tj. z 9 lutego 2024 r. (t. j. Dz. U.  z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie zaś z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Definicja usług ma charakter negatywny, pojęcie to zostało przeciwstawione pojęciu dostawy towaru Podział czynności podlegających opodatkowaniu VAT na dostawę towaru i świadczenie usług ma charakter dychotomiczny.

Dostawą towaru jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel z kolei każda czynność nie będąca dostawą towaru jest świadczeniem usług.

Przytoczone powyżej przepisy stanowią wyraz zasady powszechność opodatkowania VAT, zakreślając szeroki zakres opodatkowania.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT, podlega jednak jedynie odpłatna dostawa towaru oraz odpłatne świadczenie usług.

Świadczenie usług dokonywane jest „odpłatnie” tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, gdyż wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywiste odzwierciedlenie wartość wyodrębnionej usługi świadczonej usługobiorcy.

Analogicznie fakt, że dostawa towarów jest dokonywana „odpłatnie” zakłada istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostarczonym towarem a otrzymanym wynagrodzeniem.

Tego rodzaju bezpośredni związek istnieje tylko wtedy, gdy pomiędzy dostawcą a odbiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, gdyż cena otrzymana przez dostawcę stanowi rzeczywiste odzwierciedlenie wartość dostarczonego towaru.

W ramach systemu podatku VAT czynnościami podlegającymi opodatkowaniu są transakcje między stronami, przewidujące zapłatę ceny lub inne wynagrodzenie.

Z powołanej definicji odpłatnego świadczenia usług wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego zakładającego istnienie z jednej strony podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), zaś z drugiej strony podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie usług za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Jednocześnie musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego na podstawie którego wykonywana jest usługa musi wynikać wyraźna bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (wynagrodzenie za wykonane świadczenie).

W związku z powyższym świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy wykonywane jest w ramach umowy zobowiązaniowej (a więc występuje żądanie wykonania usługi), a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Ponadto otrzymywana płatność przez pomiot świadczący usługę powinna być przez niego rozsądnie oczekiwana w związku z wykonaniem określonego rodzaju usługi.

Podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat tej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie prowadzenia działalność gospodarczej w art. 15 ust. 2.

Zgodnie z normą przywołanego przepisu „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5  art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art 120 ust. 4 i 5 jest wszystko co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy usługobiorcy lub osoby trzeciej włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie zaś do art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje:

• podatki, cła, opłaty i inne należność o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku,
• koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Ustawodawca przewidział nadto w art. 29a ust. 7 ustawy o VAT, iż podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

• stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty
• udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen uwzględnionych w momencie sprzedaży,
• otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Przytoczony wyżej przepis art. 29a ust. 6 ustawy o VAT wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji.

Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładająca na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z przepisu art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem zatem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najmu, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie budynku czy lokalu przez jego najemcę.

Koszty podatku od nieruchomości i koszty opłaty za wieczyste użytkowanie nie są należnościami bezpośrednio związanymi z odpłatnym świadczeniem usługi najmu.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości oraz obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wieczystego użytkowania ciąży na Wnioskodawcy jako właścicielu. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez najemcę opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomość czy opłaty za wieczyste użytkowanie. Jednak koszty te w żaden sposób nie są związane bezpośrednio z usługą najmu - muszą być ponoszone niezależnie od istnienia stosunku cywilnoprawnego (najmu).

Ceną (wynagrodzeniem) za usługę najmu jest wyłącznie czynsz z tego tytułu. Podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie nie jest jej elementem. Nie są one należnościami związanymi z odpłatnym świadczeniem usługi najmu i nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego.

Podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie są to świadczenia pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za ich wpłacenie podatek od podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów nie mogą być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek od nieruchomości i opłata z tytułu wieczystego użytkowania mają charakter majątkowy i związany z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.

Koszty dodatkowe, o których mowa w art. 29a ust. 6 pkt 2 ustawy o VAT, są w istocie odpłatnością za dodatkowe usługi prowadzące do lepszego, bardziej efektywnego wykonania dostawy (usługi) głównej.

Przepis ten obejmuje więc wyłącznie opłaty za usługi dodatkowe służące lepszemu wykorzystaniu usługi podstawowej - jeżeli między usługami dodatkową i główną istnieje związek gospodarczy polegający na tym, że usługa dodatkowa, co najmniej umożliwia lepsze wykonanie usługi głównej (albo jest konieczna do wykonania usługi głównej).

Tego rodzaju związek gospodarczy nie zachodzi między najmem a użytkowaniem wieczystym czy podatkiem od nieruchomości. Jakość usługi najmu i jej wartość nie zależy od tego, w jaki sposób rozliczany jest podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie. Zapłata za nie jest więc zapłatą za usługę taką jak np. dostawa wody. Między podatkiem od nieruchomości i opłatą za użytkowanie wieczyste a usługą najmu nie zachodzi związek funkcjonalny, więc również z tego powodu ww. opłat nie można zaliczyć do kosztów dodatkowych z ww. przepisu.

Wobec powyższego z uwagi na fakt, że koszt podatku od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie nie zalicza się do elementów świadczenia należnego z tytułu umowy najmu, to nie stanowi wraz z czynszem zapłaty za to świadczenie będącą podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i  usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak stanowi art. 8 ust. 1 cyt. ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że  dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a  odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a  także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu:

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Z przepisu art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że odnosi się on do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

W myśl art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2024  r., poz.  1061  ze zm.), zwaną dalej „Kodeks cywilny”:

Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Z przywołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i  wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Należy zauważyć, że w przypadku najmu nieruchomości ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Z opisu sprawy wynika, że:

• posiada Pan udział w dwóch nieruchomościach, które obecnie Pan wynajmuje na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej w zamian za określony czynsz,
• nieruchomościami, które podlegają wynajmie dysponuje Pan w części na podstawie prawa własności 15% nieruchomości, a w pozostałej części na podstawie umowy użyczenia od dwóch właścicieli,
• w zakresie usług najmu występuje Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, i nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT – korzysta Pan ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 113 ustawy o VAT,
• z postanowień umowy najmu wynika, że poza czynszem Najemca zobowiązany jest do zwrotu na Pana rzecz kwoty podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste należnych od nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwość budzi kwestia, czy zwracane przez Najemcę koszty podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie będą stanowić wraz z czynszem zapłatę będącą podstawą opodatkowania usługi najmu w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że to nie odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu, a świadczenie, za które odpłatność przysługuje. Dotyczy to także podatku od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie, które nie stanowią dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy.

Ustanowienie użytkowania wieczystego oraz ustalenie opłat z tego tytułu odbywa się na podstawie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z przepisu art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że:

W myśl art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z powyższego wynika, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem ustanowionym w formie aktu notarialnego, na rzecz użytkownika wieczystego – osoby fizycznej lub osoby prawnej – uprawniającym do korzystania z nieruchomości. Z prawem użytkowania wieczystego wiążą się obowiązki, określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ciążące na użytkowniku, tj. obowiązek wnoszenia opłat, zarówno pierwszej, jak i kolejnych przez cały okres użytkowania nieruchomości.

Natomiast przechodząc do kwestii podatku od nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa:

Podatek od nieruchomości jest więc świadczeniem pieniężnym nieekwiwalentnym (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inną osobę ze skutkiem zwalniającym właściciela z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez właściciela nieruchomości opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu/wydzierżawiającemu przez najemcę/dzierżawcę kwota podatku od nieruchomości została włączona do czynszu i stanowi jego element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością obciążającą wynajmującego/wydzierżawiającego, wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu/dzierżawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, sam podatek od nieruchomości, jako że nie może być przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu można przytoczyć prawomocny wyrok WSA w Warszawie sygn. akt III SA/WA 2954/12 z 17 maja 2013 r., który co prawda dotyczy opodatkowania przeniesienia na nabywcę gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) kosztów dodatkowej lub rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego lub jej części, opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, renty planistycznej, opłaty adiacenckiej lub podatku od nieruchomości oraz sposobu dokumentowania tych kosztów. Niemniej jednak może on mieć zastosowanie w tej sprawie.  W wyroku tym:

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie warto zaznaczyć, że zarówno opłata za użytkowanie wieczyste, jak i podatek od nieruchomości, są - wbrew Pana twierdzeniu - należnościami bezpośrednio związanymi z odpłatnym świadczeniem usługi najmu i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego – umowy najmu. Opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, ustanowiona zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, zobowiązuje użytkownika wieczystego do jej wnoszenia i nie może być w drodze umowy przeniesiona na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Podobnie zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę Najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego.

Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez Najemcę kwota podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste została włączona do czynszu i stanowi jego element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością obciążającą wynajmującego, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami i Ordynacji podatkowej.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że koszt opłaty za użytkowanie wieczyste oraz koszt podatku od nieruchomości będące elementem świadczenia należnego z tytułu umowy najmu stanowią wraz z czynszem zapłatę będącą podstawą opodatkowania, w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu.

Co prawda, opłata za użytkowanie wieczyste nie stanowi daniny publicznej takiej jak podatki wymienione w art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy, jednak opłatę tę należy uznać za koszty dodatkowe, o których mowa w art. 29a ust. 6 pkt 2 ustawy, zatem stanowi ona element dodatkowy podstawy opodatkowania z racji na powiązanie z umową najmu nieruchomości.

Nie można zgodzić się z Pana twierdzeniem, że opłaty te nie są należnościami związanymi z odpłatnym świadczeniem usługi najmu i dlatego nie powinny być uwzględnione w podstawie opodatkowania usługi najmu. Najemca podpisując umowę najmu wyraził zgodę na zwrot Panu tych opłat, zatem konieczność zapłaty kosztu opłat za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości na Pana rzecz wynika wprost z zapisów umowy najmu, co wyraźnie wskazuje na związek tych dodatkowych należności za świadczenie usługi najmu. Bez stosunku cywilnoprawnego zobowiązującego Wynajmującego do najmu nieruchomości Najemca nie regulowałby na Pana rzecz tych kosztów, zatem są one wprost związane z umową najmu i z niej wynikają.

W konsekwencji Pana stanowisko, zgodnie z którym koszt podatku od nieruchomości i koszt opłaty za użytkowanie wieczyste nie zalicza się do elementów świadczenia należnego z tytułu usługi najmu i nie stanowią wraz z czynszem zapłaty za to świadczenie będące podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja dotyczy wyłącznie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania oznaczonego nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.  2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.  57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.