Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowne Panie,

stwierdzam, że Pań stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2024 r. wpłynął Pań wniosek z 15 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A.

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.A. i Pani B.B. zamieszkałe w A. (dalej łącznie jako: „Sprzedające” lub „Zainteresowane”) planują sprzedaż do A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. (dalej jako: „Spółka Kupująca” lub „Kupujący” lub „Spółka”) nieruchomości gruntowej będącej współwłasnością Sprzedających położonej w A. (dalej jako: „Transakcja”). Sprzedające zawarły ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży z 15 kwietnia 2024 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem Transakcji (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”).

Sprzedające są zainteresowane uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”), w szczególności potwierdzeniem, czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT oraz czy nie będzie podlegać zwolnieniom przedmiotowym lub zwolnieniu podmiotowemu. W związku z tym, w dalszych punktach Zainteresowane opisują:

(i)nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii)charakterystykę działalności Sprzedających,

(iii)historię nabycia przedmiotu Transakcji, oraz

(iv)zakres Transakcji.

(i)Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w A. (w obrębie (…), jednostce ewidencyjnej C., gminie A., powiecie A., województwie A.) stanowiącej:

• działkę gruntu o obszarze 0,9361 ha oznaczonej nr 1 (dalej jako: „Grunt I”);
• działkę gruntu o obszarze 0,8627 ha oznaczonej nr 2 (dalej jako: „Grunt II”).

Grunt I oraz Grunt II stanowią niezabudowaną nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako: „Księga Wieczysta”). Sprzedające wskazują, że Grunt I powstał z podziału działki gruntu o numerze 3 (dalej jako: „Działka Dzielona I”), natomiast Grunt II powstał z podziału działki gruntu o numerze 4 (dalej jako: „Działka Dzielona II”), przy czym podziały te nie zostały jeszcze ujawnione w Księdze Wieczystej.

Grunt I oraz Grunt II stanowią przedmiot Transakcji i dalej łącznie zwane są „Nieruchomością” lub „Gruntem”. Sprzedające są współwłaścicielkami Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są:

• działki gruntu oznaczone numerami: 5, 6, 7 oraz 8, które nie są przedmiotem Transakcji;
• Działka Dzielona I z podziału której powstał Grunt I oraz Działka Dzielona II z podziału której powstał Grunt II.

Jako sposób korzystania z Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II wskazano „gospodarstwo rolne”.

Dział I-Sp Księgi wieczystej nie zawiera żadnych wpisów.

W dziale II Księgi Wieczystej jako współwłaścicielki Nieruchomości wpisane są: Pani A.A. w ½ części oraz Pani B.B. w ½ części. Szczegółowe informacje dotyczące nabycia Nieruchomości zostały opisane w części (iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

W dziale III Księgi Wieczystej wpisano:

• na rzecz Gminy Miejskiej A. - prawo użytkowania ograniczone do części działki nr 9 o obszarze 48 m² w pasie przebiegu kanalizacji sanitarnej;
• na rzecz Kupującego - roszczenie o przeniesienie prawa własności działki gruntu, która miała zostać wydzielona z działki nr 6 należącej do Sprzedających. Dane roszczenie nie dotyczy przedmiotu Transakcji.

Dział IV Księgi Wieczystej nie zawiera żadnych wpisów.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w A. z 15 września 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta A. położonej w rejonie ulic: B., A., C. i D. oraz południowej granicy miasta A. (dalej jako: „MPZP”). W powyżej wskazanym MPZP Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem: 2 P/U (tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami).

Zainteresowane wskazują, że nie miały wpływu na uchwalenie MPZP, którym objęta jest Nieruchomość, natomiast z posiadanej przez Zainteresowane wiedzy wynika, że Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/wskaźników MPZP.

Biorąc pod uwagę powyższe, Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”), ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”). Zważywszy na fakt, że Grunt położony jest na terenie oznaczonym w MPZP jako tereny z przeznaczeniem na obiekty produkcyjne, składy i magazyny, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Sprzedające wskazują, że w przeszłości zawarły z B. sp. z o.o. z siedzibą w B. (dalej jako: „Poprzedni Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży z 1 kwietnia 2019 r. (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Sprzedające zobowiązały się sprzedać działkę gruntu o obszarze około 1,79 ha wydzieloną geodezyjnie z Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II (tj. Nieruchomość). Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła ze względu na niezawarcie poprzedniej umowy sprzedaży w ustalonym terminie. Wobec powyższego, strony zrzekły się wobec siebie wszelkich roszczeń wynikających z zawarcia, niewykonania i wygaśnięcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej. Sprzedające wskazują, że w celu zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej skorzystały z usług profesjonalnego podmiotu zajmującego się wsparciem przy zawieraniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowane dodatkowo wskazują, że Spółka Kupująca i Poprzedni Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.).

Nieruchomość została wydzielona w 2022 r. z Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II z inicjatywy Poprzedniego Kupującego - Zainteresowane udzieliły Poprzedniemu Kupującemu stosownego pełnomocnictwa do dokonania podziału w związku z zawartą Poprzednią Umową Przedwstępną.

Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Nieruchomość nie jest ogrodzona ani uzbrojona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Nieruchomość obecnie jest objęta umową dzierżawy i jest wykorzystywana przez dzierżawcę w celach rolniczych. Natomiast poza wspomnianą dzierżawą oraz Umową Przedwstępną, Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów, których stroną są Sprzedające, w szczególności umów najmu, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości oraz nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Sprzedające nie dokonywały przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości, takich jak budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenie działki itp. Natomiast, jak również zostało wspomniane powyżej, podział Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II, z których wydzielono Grunt I oraz Grunt II, został wykonany z inicjatywy Poprzedniego Kupującego (w związku z poprzednią Umową Przedwstępną) i w tym celu Zainteresowane udzieliły Poprzedniemu Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

(ii)Charakterystyka działalności Sprzedających

Sprzedające nie prowadzą działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedające dokonają rejestracji jako czynni podatnicy VAT, aby na moment podpisania właściwej Umowy Sprzedaży Nieruchomości być czynnymi podatnikami VAT.

Nieruchomość w przeszłości była wykorzystywana na cele rolnicze, natomiast Sprzedające nie dokonywały dostaw produktów rolnych, a podejmowane przez nie działania ograniczały się do wykorzystywania Nieruchomości na własne potrzeby. Jak zostało również wspomniane powyżej, obecnie Nieruchomość jest dzierżawiona na cele rolnicze - zatem Grunt nie jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych VAT.

Sprzedające generalnie nie dokonywały w przeszłości zbycia innych nieruchomości. Jak wskazano powyżej, Poprzednia Umowa Przedwstępna zawarta z Poprzednim Kupującym wygasła. Natomiast w przeszłości Sprzedające zawarły również z Kupującym przedwstępne umowy sprzedaży odpowiednio z 13 września 2019 r. oraz 11 lipca 2019 r. Na ich podstawie miały zostać zawarte umowy sprzedaży udziałów w działce gruntu, która miała zostać wydzielona z działki nr 6. Ze względu jednak na niezawarcie umów sprzedaży w wymaganym terminie, umowy przedwstępne wygasły.

Sprzedające posiadają również inne nieruchomości niż Grunt, jednak nie planują w przyszłości ich sprzedaży.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”).

Umowa Przedwstępna przewiduje również możliwość dokonania cesji tj. przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Spółkę Kupującą na dowolny podmiot.

Sprzedające i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

(iii)Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedające nabyły Nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia wydanego przez Sąd z 28 listopada 2008 r., zgodnie z którym Sprzedające nabyły po ½ części Nieruchomości w drodze dziedziczenia po swoim ojcu.

Nabycie w drodze dziedziczenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 596 ze zm.; dalej jako: „u.p.s.d.”) - wobec czego, nabycie Gruntu przez Zainteresowane nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT.

Ze względu na atrakcyjne dla Spółki Kupującej położenie Nieruchomości, Spółka Kupująca zgłosiła się do Sprzedających, w rezultacie czego Sprzedające i Kupujący postanowili zawrzeć Transakcję. Sprzedające nie stosowały żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmowały żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedające, w celu zawarcia Transakcji nie korzystały z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.

(iv)Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji, na mocy Umowy Przedwstępnej, konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

• uzyskanie przez Sprzedające zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub art. 306e Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
• przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
• uzyskanie przez Kupującego na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji;
• potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;
• nabycie przez Kupującego działek nr ewid.: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 i 38, położonych w A.;
• przedłożenie Kupującemu przez Sprzedające zaświadczeń wydanych przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 u.p.s.d. na rzecz Sprzedających, stwierdzających, że podatek od nabycia udziałów w Nieruchomości z tytułu opisanych wyżej dziedziczeń po zmarłych rodzicach nie należy się bądź też, że zobowiązania podatkowe z powyższego tytułu wygasły wskutek przedawnienia albo nabycia były zwolnione od tego podatku;
• potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej - ustanowienie stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
• przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

W tym miejscu Zainteresowane pragną wskazać, że warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała również:

• podział Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II;
• uchwalenie MPZP;
• uzyskanie przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Poprzedniego Kupującego inwestycji.

W związku z planowaną Transakcją, w szczególności z faktem, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży niezbędne jest uzyskanie licznej dokumentacji, Sprzedające udzieliły Spółce Kupującej pełnomocnictwa do wykonywania następujących czynności:

• przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej;
• uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
• uzyskiwania wypisów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz pozostałych działek objętych Księgą Wieczystą, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
• uzyskiwania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedające nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;
• uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
• wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;
• wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;
• wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
• złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości.

Sprzedające zobowiązały się również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane z prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą.

Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie - na koszt Spółki Kupującej - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Zainteresowane i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Zainteresowane wskazują natomiast, że pomimo szerokiego zakresu umocowania Kupującego, z ustaleń między Zainteresowanymi i Kupującym wynika, że Spółka Kupująca wykorzysta otrzymane pełnomocnictwo jedynie do części wskazanych czynności - między innymi do zbadania stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania dokumentów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz uzyskania stosownych zaświadczeń dotyczących kwestii niezalegania przez Sprzedające z płatnością podatków i składek. Kupujący planuje również wykonanie badania geotechnicznego i pobranie próbek do badań środowiskowych.

Sprzedające pragną również wskazać w tym miejscu, że Poprzednia Umowa Przedwstępna również przewidywała udzielenie pełnomocnictwa Poprzedniemu Kupującemu oraz udzielenie prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. Zakres umocowania generalnie był zbliżony do zakresu wskazanego w Umowie Przedwstępnej - dodatkowo przewidziano również pełnomocnictwo do:

• dokonywania wszystkich czynności związanych z podziałem Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II;
• reprezentowania Zainteresowanych przy wszelkich czynnościach związanych z uzyskiwaniem dokumentów dotyczących zmarłej matki Zainteresowanych.

W związku z zawarciem Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Poprzedni Kupujący dokonał m.in. wydzielenia Nieruchomości z Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych oraz Spółki Kupującej, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi odpłatne przeniesienie przez Zainteresowane na Kupującego prawa własności Nieruchomości. Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł dla każdej Zainteresowanej.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedające przed dniem podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości dokonają rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnych podatników VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami).

Pytania

1.Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

2.Czy jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Zainteresowane będą zobowiązane do zarejestrowania się jak podatnicy VAT czynni?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1. Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2. Jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Zainteresowane będą zobowiązane do zarejestrowania się jak podatnicy VAT czynni.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad 1.

W celu rozstrzygnięcia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle ww. definicji z Ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem (sprzedaż), nie ulega wątpliwości, że, co do zasady, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.

(i)Kwalifikacja Zainteresowanych jako podatników VAT

Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego osób fizycznych może również stanowić działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji, tj. odpłatnej dostawy, ma być Nieruchomość. Tego typu czynność wpisuje się w powyższą definicję handlu, w związku z czym działania Sprzedających można porównać do działalności handlowców.

Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną, tj. czy osoba ta wykonuje czynności takie jak uzyskanie pozwoleń, uzgodnień, warunków technicznych przyłączy oraz czy udziela innemu podmiotowi pełnomocnictwa do podejmowania działań związanych ze sprzedażą.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedające z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedające udzieliły Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedające z płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych.

Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z Poprzednią Umową Przedwstępną Sprzedające również udzieliły Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa, dzięki któremu Poprzedni Kupujący dokonał m.in. podziału Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II. Na skutek zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Poprzedni Kupujący dokonał czynności związanych z Gruntem, które obecnie ułatwiają Sprzedającym zawarcie Transakcji.

Biorąc zatem pod uwagę, że:

• Sprzedające udzieliły w przeszłości pełnomocnictwa, na podstawie którego Poprzedni Kupujący rozpoczął przygotowanie Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II do zawarcia poprzedniej transakcji;
• po udzieleniu pełnomocnictwa (zgodnie z Umową Przedwstępną), kolejne czynności wykonane przez Spółkę Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających

- należy uznać, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości, Sprzedające podejmują działania w sposób zorganizowany.

W rezultacie, podejmowane przez Spółkę Kupującą działania w odniesieniu do Nieruchomości, za pełną zgodą i przyzwoleniem Zainteresowanych, wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Zainteresowane.

Biorąc pod uwagę całokształt opisanych zdarzeń, należy stwierdzić, że działania podejmowane przez Sprzedające są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnych.

Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych m.in.:

• z 6 czerwca 2024 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.191.2024.3.IK;
• z 15 kwietnia 2024 r. nr 0112-KDIL3.4012.93.2024.1.AW;
• z 20 marca 2024 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.67.2024.1.KF;
• z 19 grudnia 2023 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.668.2023.2.AKA.

W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie działania dokonywane w imieniu Sprzedających, które zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, przybierają formę zorganizowaną, wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedających za podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedających za podatników VAT w myśl art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Reasumując, zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2.

Jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 będzie prawidłowe, tj. planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, należy poddać analizie kwestię, czy Transakcja nie będzie równocześnie podlegała zwolnieniom przedmiotowym lub czy sprzedaż dokonywana przez Zainteresowanych nie będzie podlegała zwolnieniu podmiotowemu.

(i)Zwolnienia przedmiotowe

Przepisy Ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od opodatkowania VAT.

Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego, ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość objęta jest MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem: 2 P/U (tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami).

Biorąc pod uwagę powyższe, Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych, nabycie Gruntu przez Sprzedające (dziedziczenie) podlegało regulacjom u.p.s.d. Skoro zatem nabycie Nieruchomości przez Sprzedające nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w efekcie nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Potwierdzeniem prawidłowości takiego stanowiska jest Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2013 r. sygn. I FSK 627/12:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

Wobec powyższego, drugi z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostanie spełniony. W omawianej sytuacji dostawa Nieruchomości nie będzie zatem korzystała ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

(ii)Zwolnienie podmiotowe

Zgodnie z art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Co również istotne, artykuł 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT stanowi, że zwolnienie podmiotowe, o który mowa w art. 113 ust. 1 niniejszej Ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Zważywszy natomiast, że:

• cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł dla każdej Zainteresowanej;
• zgodnie z wcześniejszym opisem ((i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji) Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT,

w rezultacie obydwie Zainteresowane nie będą uprawnione do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze, że Sprzedające dokonując Transakcji będą działać w charakterze podatników VAT i dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnym zwolnieniom przewidzianym w Ustawie o VAT, należy stwierdzić, że w myśl przepisów Ustawy o VAT dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 i 4 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Z uwagi, że przedstawiona powyżej argumentacja wskazuje na spełnienie przez Sprzedające przesłanek uznania ich za podatników VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i niepodlegającą zwolnieniom przewidzianym w art. 43 ust. 1 ani w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, Sprzedające będą zobowiązani przed dniem Transakcji do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT.

Reasumując, jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Zainteresowane będą zobowiązane do zarejestrowania się jak podatnicy VAT czynni.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiły Panie we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Panie podjęły/podejmą w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planują Panie sprzedać na rzecz A. sp. z o.o. Nieruchomość niezabudowaną stanowiącą:

• działkę gruntu nr 1 (Grunt I),
• działkę gruntu nr 2 (Grunt II).

Grunt I powstał z podziału działki nr 3 (Działka Dzielona I), a Grunt II z podziału działki nr 4 (Działka Dzielona II).

Posiadają Panie udziały po ½ części w ww. Nieruchomości.

Udziały w Nieruchomości nabyły Panie 28 listopada 2008 r. w drodze dziedziczenia po swoim ojcu.

Nie prowadzą Panie działalności gospodarczej i nie są Panie zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Nieruchomość w przeszłości była wykorzystywana na cele rolnicze, ale nie dokonywały Panie dostaw produktów rolnych, a podejmowane przez Panie działania ograniczały się do wykorzystywania Nieruchomości na własne potrzeby. Obecnie Nieruchomość jest objęta umową dzierżawy.

Nie dokonywały Panie czynności zwiększających wartość Nieruchomości, takich jak budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenie działki itp. Nie stosowały Panie żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmowały Panie żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

15 kwietnia 2024 r. zawarły Panie z Kupującym Umowę Przedwstępną, na mocy której przed zawarciem Transakcji konieczne jest spełnienie Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, tj.:

• uzyskanie przez Panie zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub art. 306e Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie zalegają Panie z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
• przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
• uzyskanie przez Kupującego na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji;
• potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;
• nabycie przez Kupującego działek nr ewid.: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 3 i 38, położonych w A.;
• przedłożenie Kupującemu przez Panie zaświadczeń wydanych przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego na podstawie art. 19 ust 6 u.p.s.d. na rzecz Pań, stwierdzających, że podatek od nabycia udziałów w Nieruchomości z tytułu opisanych wyżej dziedziczeń po zmarłych rodzicach nie należy się bądź też, że zobowiązania podatkowe z powyższego tytułu wygasły wskutek przedawnienia albo nabycia były zwolnione od tego podatku;
• potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej - ustanowienie stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
• przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Wskazały Panie również, że 1 kwietnia 2019 r. zawarły Panie z B. sp. z o.o. („Poprzedni Kupujący”) Poprzednią Umowę Przedwstępną, na podstawie której zobowiązały się Panie sprzedać Nieruchomość Poprzedniemu Kupującemu. Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży były zbliżone do ww. Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, a ponadto Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała:

• podział Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II,
• uchwalenie MPZP,
• uzyskanie przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Poprzedniego Kupującego inwestycji.

Podział Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II został wykonany z inicjatywy Poprzedniego Kupującego i w tym celu udzieliły mu Panie stosownego pełnomocnictwa. Wskazały Panie również, że nie miały Panie wpływu na uchwalenie MPZP, natomiast z posiadanej przez Panie wiedzy wynika, że Kupujący we własnym imieniu uczestniczył w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie.

Jak wynika z wniosku, w związku z Planowaną Transakcją udzieliły Panie Kupującemu pełnomocnictwa do:

• przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej;
• uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
• uzyskiwania wypisów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz pozostałych działek objętych Księgą Wieczystą, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
• uzyskiwania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Pań oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że nie zalegają Panie z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że nie figurują Panie w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;
• uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
• wystąpienia w Pań imieniu do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w Pań imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;
• wystąpienia w Pań imieniu do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;
• wystąpienia w Pań imieniu do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
• złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości.

Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Zainteresowane i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Pań wątpliwości dotyczą m.in. tego, czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zwrócić należy tu uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości będą Panie spełniać przesłanki do uznania Pań za podatników podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęły lub podejmą Panie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Pań za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie należy zaznaczyć, że zawarły Panie Umowę Przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, pod warunkami m.in. przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznania przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące, uzyskania przez Spółkę Kupującą na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej Inwestycji, potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości, potwierdzenia, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, po ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp.

Ponadto warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała również: podział Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II, uchwalenie MPZP oraz uzyskanie przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Poprzedniego Kupującego inwestycji.

W związku z planowaną Transakcją, w szczególności z faktem, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży niezbędne jest uzyskanie licznej dokumentacji, udzieliły Panie Spółce Kupującej pełnomocnictwa do wykonywania m.in. następujących czynności: uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz do zawierania umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości Inwestycji.

Zobowiązały się Panie również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzielą Panie wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

Spółce Kupującej przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie - na koszt Spółki Kupującej - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Zainteresowane i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Poprzednia Umowa Przedwstępna również przewidywała udzielenie pełnomocnictwa Poprzedniemu Kupującemu oraz udzielenie prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane. Zakres umocowania generalnie był zbliżony do zakresu wskazanego w Umowie Przedwstępnej - dodatkowo przewidziano również pełnomocnictwo do:

• dokonywania wszystkich czynności związanym z podziałem Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II;
• reprezentowania Pań przy wszelkich czynnościach związanych z uzyskiwaniem dokumentów dotyczących Pań zmarłej matki.

W związku z zawarciem Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Poprzedni Kupujący dokonał m.in. wydzielenia Nieruchomości z Działki Dzielonej I oraz Działki Dzielonej II.

Należy stwierdzić, że udzielone pełnomocnictwo upoważnia do wykonania w Pań imieniu czynności wynikających z zakresu udzielonego pełnomocnictwa i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Brak bezpośredniego wykonywania przez Panie ww. działań w odniesieniu do Nieruchomości - działania te będą podejmowane przez Kupującego - nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pań sytuację prawnopodatkową. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pań sferze prawnej, jako mocodawców. Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość, której są Panie współwłaścicielkami. Szereg działań, dokonanych za Pań pełną zgodą, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panie jako Sprzedające stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pań imieniu i na Pań korzyść.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości, straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej Nieruchomości spowodowało, że ww. Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Panie działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż posiadanych przez Panie udziałów w Nieruchomości w ramach zarządu Pań majątkiem prywatnym.

Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a każda z Pań będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pań za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pań stanowisko do pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazały Panie, że sprzedawana Nieruchomość stanowi grunt niezabudowany. Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem: 2 P/U (tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami).

Zatem Nieruchomość wypełnia definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji w momencie dostawy Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dla sprzedaży Nieruchomości nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej dostawy wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Jak wskazały Panie w opisie sprawy, nabyły Panie po ½ części Nieruchomości w drodze dziedziczenia po swoim ojcu. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Paniom prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu swoich udziałów w Nieruchomości lub że takie prawo Paniom nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogłyby Panie odliczyć.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie niezbędnych do zastosowania tego zwolnienia.

Podsumowując, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

W myśl natomiast art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Odnosząc się do kwestii obowiązku rejestracji Sprzedających dla celów podatku VAT, należy zauważyć, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że podatnik wykonując czynności określone w art. 5 ustawy jest zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT, pod warunkiem, że jego sprzedaż nie jest np. zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy.

Jak wyżej wskazano sprzedaż przez Panie Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą swoich udziałów w Nieruchomości będą Panie zobowiązane przed dniem dokonania czynności opodatkowanej dokonać zgłoszeń rejestracyjnych na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy.

Zatem Pań stanowisko do pytania nr 2 również uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panie przedstawiły i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panie w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pań sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będzie mogła skorzystać ta z Pań, która zastosuje się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.