Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek zabudowanych w ramach postępowania egzekucyjnego (...). Uzupełnił go Pan pismem z 12 grudnia 2024 r. oraz pismem z 30 grudnia 2024 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W sprawie (...) prowadzona jest egzekucja z nieruchomości położonej pod adresem: (...), działki 1, 2, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Egzekwowana nieruchomość to nieruchomość gruntowa, zabudowana obiektami stacji paliw wraz z budynkiem handlowo-usługowym do obsługi przedmiotowej stacji oraz budynkiem mieszkalno-usługowym rozbudowanym o salę konsumpcyjną oraz dom (...) (w realizacji), położona na terenie (…), oznaczona jako działki ewidencyjne nr 1 i nr 2 o powierzchni ogółem 8.045 m².

Na zajętej nieruchomości prowadzona jest przez dłużniczkę działalność gospodarcza zgodna z jej wpisem w CEIDG, tj.:

• 47.30.Z Sprzedaż detaliczna paliw do pojazdów silnikowych na stacjach paliw,
• 45.32.Z Sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,
• 46.71.Z Sprzedaż hurtowa paliw i produktów pochodnych,
• 47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach,
• 47.25.Z Sprzedaż detaliczna napojów alkoholowych i bezalkoholowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
• 47.78.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
• 55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania,
• 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne,
• 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
• 87.30.Z Pomoc społeczna z zakwaterowaniem dla osób w podeszłym wieku i osób niepełnosprawnych.

Podczas wizji lokalnej przeprowadzonej 12 sierpnia 2024 r. pod adresem zajętej nieruchomości stwierdzono, iż na części nieruchomości, na której znajduje się stacja paliw prowadzona jest faktycznie działalność gospodarcza polegająca na detalicznej sprzedaży paliw płynnych oraz sprzedaż detaliczna produktów spożywczo-przemysłowych oraz gastronomicznych i alkoholowych na stacji benzynowej.

W części nieruchomości, gdzie umiejscowiony jest mieszkalno-usługowy rozbudowany o salę konsumpcyjną oraz dom (...) prowadzona jest działalność w zakresie organizowania imprez okolicznościowych, w tym serwowanie produktów gastronomicznych. Część związana z usługami hotelowymi i domem (...) jest w trakcie budowy.

Komornik Sądowy na podstawie dostępnych rejestrów ustalił: dłużniczka 9 grudnia 2014 r. została zarejestrowana jako podatnik VAT. Dłużniczka w dalszym ciągu jest aktywnym płatnikiem podatku VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawione w piśmie z 30 grudnia 2024 r.)

Wnioskodawca udzielił odpowiedzi na następujące pytania:

Pytanie 1.

Kiedy zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem wniosku? Wnioskodawca został poproszony o podanie dokładnej daty.

Odpowiedź 1.

• data zajęcia nieruchomości 7 czerwca 2024 r. (data wpisu KW - 7 czerwca 2024 r.)
• akta sprawy

Pytanie 2.

Kiedy, w jaki sposób i w jakim celu Dłużniczka nabyła nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź 2.

Działkę 1 nabyto w 1992 r. w formie umowy darowizny akt notarialny repertorium A (...). Działkę 2 nabyto w 2011 r. w formie umowy sprzedaży akt notarialny Repertorium A (…). źródło: treść KW, oświadczenie dłużniczki z 25 października 2024 r. w aktach sprawy.

Pytanie 3.

Czy Dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem nieruchomości będącej przedmiotem wniosku? Jeżeli nie, Wnioskodawca został poproszony o wskazanie przyczyny.

Odpowiedź 3.

• nie, działkę 1 nabyto w roku 1992 w formie umowy darowizny,
• tak, wobec działki 2.

źródło: treść KW, oświadczenie dłużniczki z 25 października 2024 r. w aktach sprawy.

Pytanie 4.

Jakie konkretnie budynki/budowle lub inne obiekty budowlane znajdują się na poszczególnych działkach? Wnioskodawca został poproszony o wskazanie odrębnie dla każdej działki. Czy naniesienia znajdujące się na działkach nr 1 oraz 2 spełniają definicję budynku, budowli lub innego obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

Odpowiedź 4.

działka 1 - obiekt stacji benzynowej oraz część budynku mieszkalno-usługowego,

działka 2 - część budynku mieszkalno-usługowego.

Budynki spełniają definicję budynku, budowli lub innego obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Źródło: protokół opisu i oszacowania nieruchomości z 27 listopada 2024 r. oraz operat szacunkowy biegłego z 30 września 2024 r. w aktach sprawy.

Pytanie 5.

Czy nieruchomość obejmująca działki o nr 1 i 2, na których posadowione są naniesienia, stanowi środek trwały w działalności gospodarczej prowadzonej przez dłużniczkę, czy składniki tej nieruchomości (grunty i naniesienia) zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz czy dokonywano odpisów amortyzacyjnych od poszczególnych składników?

Odpowiedź 5.

Zgodnie z oświadczeniem dłużniczki na nieruchomości (...) obejmującej działki o nr 1 i 2 znajdują się naniesienia, które podlegały amortyzacji od 1 stycznia 2015 r. (dystrybutory 3 sztuki - zamortyzowano w całości, dystrybutor LPG 1 sztuka - zamortyzowano w całości, Pompa LPG – zamortyzowano w całości, zbiornik lpg 2 sztuki - zamortyzowano w całości, zestaw wizyjna – zamortyzowano w całości, zbiorniki paliwa sztuk 2 - zamortyzowano w całości), konstrukcja zadaszeniowa amortyzowana od 1 stycznia 2015 r., niezamortyzowana w całości. Wskazane naniesienia są częścią składową nieruchomości podlegającej zajęciu na zasadzie art. 929 kpc. Naniesienia znajdują się w całości na działce 1. Naniesienia wprowadzone są do ewidencji środków trwałych, grunt nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Pytanie 6.

Czy naniesienia te znajdowały się już na działkach w momencie ich nabycia przez dłużniczkę? Jeśli nie – Wnioskodawca został poproszony o wskazanie dodatkowo czy (i kiedy) dłużniczka wybudowała budynki i budowle posadowione na działkach (dokładne wskazanie dat). Czy dłużniczce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu? Wnioskodawca został poproszony o wskazanie dla każdego budynku/budowli odrębnie.

Odpowiedź 6.

• tak, budynek stacji benzynowej na działce 1 wybudowano w 1992 r., część aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 wybudowano w roku 2000, w kartotece budynków nie ujawniono rozbudowy budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 - według oświadczenia dłużnika rozbudowę rozpoczęto w roku 2018 r.

Wobec budynków stacji benzynowej na działce 1 wybudowano w 1992 r. oraz część aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 wybudowano w roku 2000 nie przysługiwało prawo zwolnienia z podatku. Według oświadczenia dłużniczki, od 1 stycznia 2015 r. nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, dokonywała obliczenia podatku VAT w związku z zakupem towarów. Rozbudowa budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 od 2018 r. prowadzona była, według oświadczenia dłużniczki, przy odliczeniach podatku VAT (korzystała z prawa do odliczenia podatku).

Zgodnie z odpowiedzią US na zapytanie, dłużniczka składa aktualne deklaracje VAT-7K.

Pytanie 7.

Czy i kiedy (Wnioskodawca został poproszony o wskazanie dokładnej daty) budynki/budowle lub ich części zostały oddane w użytkowanie pierwszemu nabywcy/użytkownikowi lub na własne potrzeby po wybudowaniu/nabyciu? Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Wnioskodawca został poproszony o wskazanie dla każdego budynku/budowli lub ich części odrębnie.

Odpowiedź 7.

Budynki oddano do użytku dłużniczce jako pierwszemu użytkownikowi na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, która dokonała ich pierwszego zasiedlenia z chwilą oddania do użytku:

• budynek stacji benzynowej na działce 1 oddano do użytku w 1992 r.,
• część aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oddano do użytku w 2000 r.,
• rozbudowana część budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 - była faktycznie użytkowana w roku 2018 (nie zgłoszono faktu zakończenia budowy do odpowiedniego organu).

Pytanie 8.

Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług a dostawą budynku/budowli lub ich części upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Wnioskodawca został poproszony o wskazanie dla każdego budynku/budowli lub ich części odrębnie.

Odpowiedź 8.

Tak wobec wszystkich, odpowiednio:

• budynek stacji benzynowej na działce 1 oddano do użytku w 1992 r.,
• część aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oddano do użytku w 2000 r.,
• rozbudowana część budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 - była faktycznie użytkowana w roku 2018 (nie zgłoszono faktu zakończenia budowy do odpowiedniego organu).

Pytanie 9.

Czy były ponoszone wydatki na ulepszenie przedmiotowych budynków/budowli lub ich części posadowionych na działkach w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku/budowli lub ich części? Jeżeli tak, Wnioskodawca został poproszony o wskazanie:

a) kiedy i przez kogo były ponoszone te wydatki? Jeśli wydatki były ponoszone przez inny podmiot niż Dłużniczka – czy doszło do rozliczenia tych nakładów?

Odpowiedź 9a

Tak, dłużniczka ponosiła nakłady na rozbudowę budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 od 2017 roku, według oświadczenia dłużniczki dokonywała odliczenia podatku VAT

b) jakie budynki/budowle lub ich części były ulepszone?

Odpowiedź 9b

Dłużniczka ponosiła nakłady na rozbudowę budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 od 2017 r.

c) czy Dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków na ulepszenie?

Odpowiedź 9c

Tak

d) czy po poniesieniu nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej ww. obiektów, zostały one oddane do użytkowania? Jeśli tak, to kiedy i czy od tego momentu do momentu sprzedaży upłyną co najmniej dwa lata?

Odpowiedź 9d

Tak, nakłady przekraczające 30% zostały poniesione wobec budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 ponoszono w okresie 2017-2018, sprzedaż może nastąpić w roku 2025 lub 2026.

e) w jaki sposób były wykorzystywane ulepszone budynki/budowle lub ich części? Co się z nimi działo po poniesieniu tych nakładów?

Odpowiedź 9e

W rozbudowanej części organizowane są imprezy okolicznościowe, w tym serwowanie produktów gastronomicznych.

Pytanie 10.

Do jakich czynności nieruchomość wraz z naniesieniami była wykorzystywana – opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych od tego podatku czy niepodlegających opodatkowaniu VAT?

Odpowiedź 10.

Dłużniczka prowadzi na działce 1 oraz 2 działalność gospodarczą w postaci dystrybucji paliw płynnych, sprzedaży artykułów spożywczych oraz organizowania imprez okolicznościowych, w tym serwowanie produktów gastronomicznych.

Pytanie 11.

Jeśli nieruchomość wraz z naniesieniami była/jest wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku – Wnioskodawca został poproszony o wskazanie, czy służyła/służy ona wyłącznie do tych czynności przez cały okres posiadania przez Dłużniczkę.

Odpowiedź 11.

Nie

Pytanie 12. W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że:

W odniesieniu do powyższego Wnioskodawca został poproszony o doprecyzowanie:

a) czy część związana z usługami hotelowymi i domem (...) stanowi oddzielny budynek?

Odpowiedź 12a

Budynek, w którym świadczone są te usługi to budynek mieszkalno-usługowy na działce 1 oraz 2 (wybudowany w roku 2000, od 2018 rozbudowywany).

b) co dokładnie oznacza sformułowanie: „część związana z usługami hotelowymi i domem (...) jest w trakcie budowy”?

Odpowiedź 12b

Budynek, w którym świadczone są te usługi to budynek mieszkalno-usługowy na działce 1 oraz 2 składa się z 3 kondygnacji, w części piwnicznej są zorganizowane pokoje gościnne, na parterze jest duża sala, w której mogą odbywać się imprezy okolicznościowe oraz kuchnia i łazienki, na piętrze znajduje się niewykończona część, w której dłużniczka chciała zorganizować dom (...) (brak wszystkich instalacji oraz wykończenia). Dom (...) nie działa, dłużniczka od 2018 roku prowadzi budowę budynku, w którym miałby być on zorganizowany.

c) od kiedy w części nieruchomości, gdzie umiejscowiony jest budynek mieszkalno-usługowy rozbudowany o salę konsumpcyjną oraz dom (...) prowadzona jest działalność w zakresie organizowania imprez okolicznościowych, w tym serwowanie produktów gastronomicznych? Wnioskodawca został poproszony o wskazanie dokładnej daty.

Odpowiedź 12c

Według oświadczenia dłużniczki od 2018 roku, brak możliwości ustalenia dokładnej daty pierwszego wydarzenia.

Pytanie 13.

Jeżeli Wnioskodawca nie posiada informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży nieruchomości, może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, to Wnioskodawca został poproszony o wskazanie:

• czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Wnioskodawcę, jako komornika, działań? – odpowiedź tak
• czy działania te zostały udokumentowane? – odpowiedź tak
• czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika? – odpowiedź tak

Pytanie

Czy istnieje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług obciążający czynność sprzedaży nieruchomości (...) w trybie egzekucji sądowej czyniąc komornika sądowego płatnikiem tego podatku?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie egzekwowanej nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego jest obciążone obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług. Wynika to okoliczności, iż na egzekwowanej nieruchomości prowadzona jest przez dłużniczkę działalność gospodarcza, którą związany jest obowiązek zapłaty podatku VAT.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT do art. 18 ustawy, wskazuje, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy dłużnik działa jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, a tym samym sprzedaż ta wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W świetle powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem, jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast zajętej nieruchomości w drodze sprzedaży w trybie egzekucji sądowej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, bowiem jest wykorzystywana pod działalność gospodarczą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (działek, ale i budynków czy budowli lub ich części), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie w art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, prowadzi Pan przeciwko dłużniczce egzekucję z nieruchomości zabudowanej, składającej się z działek nr 1 i 2, położonych w miejscowości (...).

7 czerwca 2024 r. zajęta została przedmiotowa nieruchomość, która zabudowana jest obiektami stacji paliw wraz z budynkiem handlowo-usługowym do obsługi przedmiotowej stacji oraz budynkiem mieszkalno-usługowym rozbudowanym o salę konsumpcyjną oraz dom (...) (w realizacji).

Działkę nr 1 nabyto w 1992 r. w formie umowy darowizny. W związku z jej nabyciem dłużniczce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT. Działkę nr 2 nabyto w 2011 r. w formie umowy sprzedaży. W związku z jej nabyciem dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT.

Na działce nr 1 znajduje się obiekt stacji benzynowej oraz część budynku mieszkalno-usługowego, na działce nr 2 znajduje się część budynku mieszkalno-usługowego. Obiekty spełniają definicję budynku, budowli lub innego obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Na zajętej nieruchomości prowadzona jest przez dłużniczkę działalność gospodarcza. Dłużniczka jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Dłużniczka jest aktywnym płatnikiem podatku VAT. Na części nieruchomości, na której znajduje się stacja paliw prowadzona jest działalność gospodarcza polegająca na detalicznej sprzedaży paliw płynnych oraz sprzedaż detaliczna produktów spożywczo-przemysłowych oraz gastronomicznych i alkoholowych na stacji benzynowej. W części nieruchomości, gdzie umiejscowiony jest budynek mieszkalno-usługowy rozbudowany o salę konsumpcyjną oraz dom (...), prowadzona jest działalność w zakresie organizowania imprez okolicznościowych, w tym serwowanie produktów gastronomicznych. Część związana z usługami hotelowymi i domem (...) jest w trakcie budowy.

Na działce nr 1 znajdują się obiekty stacji paliw, które podlegały amortyzacji od 1 stycznia 2015 r. (dystrybutory 3 sztuki - zamortyzowano w całości, dystrybutor LPG 1 sztuka - zamortyzowano w całości, Pompa LPG – zamortyzowano w całości, zbiornik LPG 2 sztuki - zamortyzowano w całości, zestaw wizyjna – zamortyzowano w całości, zbiorniki paliwa sztuk 2 - zamortyzowano w całości), konstrukcja zadaszeniowa amortyzowana od 1 stycznia 2015 r., niezamortyzowana w całości. Naniesienia te są częścią składową nieruchomości. Naniesienia wprowadzone są do ewidencji środków trwałych, grunt nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Budynek stacji benzynowej na działce 1 wybudowano w 1992 r., część aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 wybudowano w roku 2000, w kartotece budynków nie ujawniono rozbudowy budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 - według oświadczenia dłużnika rozbudowę rozpoczęto w roku 2018 r.

Wobec budynków stacji benzynowej na działce 1 oraz części aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 nie przysługiwało prawo zwolnienia z podatku. Według oświadczenia dłużniczki, od 1 stycznia 2015 r. nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, dokonywała obliczenia podatku VAT w związku z zakupem towarów. Rozbudowa budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 od 2018 r. prowadzona była, według oświadczenia dłużniczki, przy odliczeniach podatku VAT (korzystała z prawa do odliczenia podatku).

Budynki oddano do użytku dłużniczce jako pierwszemu użytkownikowi na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, która dokonała ich pierwszego zasiedlenia z chwilą oddania do użytku:

• budynek stacji benzynowej na działce 1 oddano do użytku w 1992 r.,
• część aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oddano do użytku w 2000 r.,
• rozbudowana część budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 - była faktycznie użytkowana w roku 2018 (nie zgłoszono faktu zakończenia budowy do odpowiedniego organu).

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług a dostawą wszystkich budynków/budowli lub ich części upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Dłużniczka ponosiła nakłady na rozbudowę budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 od 2017 roku, według oświadczenia dłużniczki dokonywała odliczenia podatku VAT. Dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków na ulepszenie.

Nakłady przekraczające 30% zostały poniesione wobec budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2, ponoszono je w okresie 2017-2018, sprzedaż może nastąpić w roku 2025 lub 2026.

W rozbudowanej części organizowane są imprezy okolicznościowe, w tym serwowanie produktów gastronomicznych. Budynek, w którym świadczone są te usługi to budynek mieszkalno-usługowy na działce 1 oraz 2 (wybudowany w roku 2000, od 2018 rozbudowywany). Składa się on z 3 kondygnacji, w części piwnicznej są zorganizowane pokoje gościnne, na parterze jest duża sala, w której mogą odbywać się imprezy okolicznościowe oraz kuchnia i łazienki, na piętrze znajduje się niewykończona część, w której dłużniczka chciała zorganizować dom (...) (brak wszystkich instalacji oraz wykończenia). Dom (...)nie działa, dłużniczka od 2018 roku prowadzi budowę budynku, w którym miałby być on zorganizowany.

Według oświadczenia dłużniczki w części nieruchomości, gdzie umiejscowiony jest budynek mieszkalno-usługowy rozbudowany o salę konsumpcyjną oraz dom (...) prowadzona jest działalność w zakresie organizowania imprez okolicznościowych, w tym serwowanie produktów gastronomicznych od 2018 roku, brak możliwości ustalenia dokładnej daty pierwszego wydarzenia.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą egzekucyjną nieruchomości (działek zabudowanych nr 1 i 2) istnieje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług i tym samym zobowiązany będzie Pan do opodatkowania VAT tej sprzedaży.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości dłużnik będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż ta wykonywana będzie w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z okoliczności sprawy, nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży w trybie postępowania egzekucyjnego należy do dłużniczki, która wykorzystuje ją na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Z przedstawionych informacji wynika zatem, że przedmiotem sprzedaży nie będzie nieruchomość stanowiąca majątek prywatny dłużniczki, tylko obiekty, które służyły i służą prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Tym samym, w opisanej sytuacji dłużniczkę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w tych przepisach warunki.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części zostanie on oddany w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku, budowli lub ich części. Również w przypadku gdy nieruchomość jest wykorzystywana dla celów osobistych np. mieszkalnych - również mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl bowiem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

W odniesieniu do Pana wątpliwości, należy ustalić, czy i kiedy w odniesieniu do naniesień posadowionych na działkach nr 1 i nr 2 miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż obiektów posadowionych na działkach nr 1 i 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Ponadto, z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. obiektów upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazał Pan we wniosku, dłużniczka nabyła działkę nr 1 w 1992 r., a działkę nr 2 w 2011 r. Na zajętej nieruchomości prowadzona jest przez dłużniczkę działalność gospodarcza. Na działce nr 1 znajdują się obiekty stacji paliw, które podlegały amortyzacji od 1 stycznia 2015 r. Budynek stacji benzynowej na działce 1 wybudowano w 1992 r., część aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 wybudowano w roku 2000, w kartotece budynków nie ujawniono rozbudowy budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 - według oświadczenia dłużnika rozbudowę rozpoczęto w roku 2018 r. Budynki oddano do użytku dłużniczce jako pierwszemu użytkownikowi na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, która dokonała ich pierwszego zasiedlenia z chwilą oddania do użytku:

• budynek stacji benzynowej na działce 1 oddano do użytku w 1992 r.,
• część aktualnego budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oddano do użytku w 2000 r.,
• rozbudowana część budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 - była faktycznie użytkowana w roku 2018 (nie zgłoszono faktu zakończenia budowy do odpowiedniego organu).

Dłużniczka ponosiła nakłady na rozbudowę budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2 od 2017 roku. Nakłady przekraczające 30% zostały poniesione wobec budynku mieszkalno-usługowego na działce 1 oraz 2, ponoszono je w okresie 2017-2018, sprzedaż może nastąpić w roku 2025 lub 2026.

Wobec tego, planowane zbycie w drodze postępowania egzekucyjnego wszystkich obiektów znajdujących się na ww. działkach nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do planowanej sprzedaży opisanej nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie działek nr 1 i 2, na których ww. obiekty są posadowione, będzie zwolnione od podatku.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży działek nr 1 i 2 w drodze postępowania egzekucyjnego z posadowionymi na nich obiektami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Jak określono powyżej, egzekucyjna sprzedaż opisanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe. Wskazał Pan bowiem, że zbycie egzekwowanej nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego jest obciążone obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, natomiast jak wskazano - sprzedaż egzekucyjna nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednak będzie od tego podatku zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.