Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:

• nieuznania Należności Gwarancyjnych wypłacanych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego za wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez Kupującego nie spowoduje po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT (pytanie nr 1) oraz
• braku obowiązku Kupującego do udokumentowania fakturą (fakturami) otrzymanych od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych (pytanie nr 2).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo-akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podstawowym przedmiotem prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej jest „Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania” (PKD: 7022Z).

17 grudnia 2024 r. Kupujący nabył (zakupił) od B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) zabudowaną nieruchomość gruntową położoną w A. przy al. A1 (dalej: „Grunt”). Grunt zabudowany jest budynkiem, budowlami i określonymi urządzeniami budowlanymi (dalej: „Budynek”). W wyniku transakcji nabycia przez Kupującego Budynku wraz z Gruntem (dalej łącznie: „Nieruchomość”) własność Nieruchomości została przeniesiona na rzecz Kupującego wraz z prawami i obowiązkami związanymi z Nieruchomością, w tym z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako „Zainteresowani”. Kupujący i Sprzedający nie są i na moment Transakcji nie byli podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.). Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający pozostawali zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na dzień dokonania Transakcji.

W tym miejscu należy wskazać, że Sprzedający jest spółką osobową z siedzibą w Polsce. Sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym opodatkowaniu od całości swoich dochodów na terytorium Polski bez względu na miejsce ich osiągania. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”) oraz podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych („CIT”) na terytorium Polski.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości, tj. powierzchni w Budynku, w tym miejsc parkingowych wchodzących w skład Nieruchomości. Działalność prowadzona przez Sprzedającego w powyższym zakresie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie świadczy usług w zakresie najmu Nieruchomości ani jej części na cele inne niż komercyjne. Innymi słowy, Sprzedający nie świadczy usług najmu na cele mieszkaniowe. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Spółki są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Kupujący po dokonaniu Transakcji, tj. po nabyciu (zakupie) Nieruchomości od Sprzedającego, będzie prowadził przy wykorzystaniu przedmiotowej Nieruchomości działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej będzie w szczególności wynajem powierzchni znajdujących się w Budynku, w tym również poprzez kontynuowanie umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami przed Transakcją.

W związku z planowaną Transakcją, Zainteresowani zawarli różnego rodzaju umowy, mające na celu przygotowanie Budynku do zbycia (sprzedaży), w tym m.in. umowę gwarancji najmu (dalej: „Umowa Gwarancji Najmu”). Umowa Gwarancji Najmu została zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 353(1) Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym to przepisem strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa Gwarancji Najmu ma na celu zabezpieczenie osiągnięcia przez Kupującego odpowiedniego poziomu rentowności inwestycji w Nieruchomość, w tym m.in. zapewnienie odpowiedniego poziomu komercjalizacji Nieruchomości oraz zapewnienie Kupującemu odpowiedniej stopy zwrotu z inwestycji w Nieruchomość. Celem Umowy Gwarancji Najmu zawartej pomiędzy Zainteresowanymi jest zatem zrekompensowanie Kupującemu (w zakresie przewidzianym w Umowie Gwarancji Najmu) ewentualnego ubytku wpływów (w szczególności przychodów z czynszu), jaki wystąpi po stronie Kupującego w związku m.in. z niewynajęciem przez Sprzedającego powierzchni biurowej o powierzchni brutto 604,53 metry kwadratowe oraz powierzchni magazynowej o powierzchni 17,30 metrów kwadratowych (określonych w Umowie Gwarancji Najmu łącznie jako „Powierzchnie wolne”) czy okresowym obniżeniem czynszu najemcom z tytułu zawartych przez Sprzedającego umów najmu, zawierających określone rabaty czynszowe dla najemców, np. poprzez występowanie okresów bezczynszowych. Celem Umowy Gwarancji Najmu jest również zrekompensowanie Kupującemu ponoszonych przez niego kosztów eksploatacji niewynajętych - z uwagi na brak najemców - Powierzchni wolnych. W efekcie, Sprzedający dokonując określonych płatności na rzecz Kupującego ma zapewnić, że przedmiot Transakcji przyniesie Kupującemu określoną rentowność.

W związku z powyższym, w ramach Umowy Gwarancji Najmu, Sprzedający zobowiązał się do wypłaty na rzecz Kupującego różnego rodzaju opłat (dalej: „Należności Gwarancyjne”), tj.:

• Guarantee Payment for Incentives - płatność z tytułu zobowiązania Sprzedającego do zapłaty na rzecz Kupującego jednorazowej kwoty, na którą składać się będą wynikające z umów najmu/ aneksowanych umów najmu (po Transakcji), w okresie obowiązywania Umowy Gwarancji Najmu: (i) łączna wartość okresowych obniżek czynszu udzielonych na rzecz najemców Powierzchni wolnych, (ii) wkłady gotówkowe na prace wykończeniowe na rzecz najemców Powierzchni wolnych oraz (iii) inne dodatki i świadczenia przyznane przyszłym najemcom Powierzchni wolnych w związku z zawartymi przez nich nowymi umowami najmu lub aneksami do umów już istniejących (umów najmu zawartych uprzednio przez Sprzedającego). Celem niniejszej płatności jest zrekompensowanie Kupującemu niedoboru dochodu operacyjnego, wynikającego z konieczności poniesienia ww. wydatków względem najemców Powierzchni wolnych. Zgodnie z Umową Gwarancji Najmu płatność ta zostanie wypłacona Kupującemu jako płatność gwarancyjna;
• Guarantee Payment for Leasing Fees - płatność mająca na celu zrekompensowanie Kupującemu niedoboru dochodu operacyjnego, wynikającego z konieczności poniesienia przez Kupującego kosztów mających na celu pozyskanie nowych najemców dla Powierzchni wolnych. Przedmiotowa płatność będzie powiększała płatność z tytułu Guarantee Payment for Vacant Premises i będzie należna w sytuacji, w której Kupujący doprowadzi do zawarcia nowej umowy najmu (lub aneksu do istniejącej już umowy najmu), której przedmiotem będzie wynajem (całości albo części) Powierzchni wolnej;
• Guarantee Payment for Service Charges - płatność mająca na celu zapewnienie partycypacji Sprzedającego w ponoszonych przez Kupującego kosztach eksploatacji Budynku (w tym części wspólnych Budynku), w części przypadającej na Powierzchni wolne. Przedmiotowa płatność będzie kalkulowana jako równowartość miesięcznej stawki za metr kwadratowy (ustalonej przez Zainteresowanych w Umowie) przemnożonej przez powierzchnię Powierzchni wolnych;
• Guarantee Payment for Rent-Discount Periods - płatność, mająca na celu przeniesienie na Sprzedającego ciężaru obniżki przychodów operacyjnych Kupującego, wynikających z przyznanych najemcom obniżek czynszów lub okresów bezczynszowych, które znajdą zastosowanie po zawarciu Transakcji. Płatność ta stanowić będzie łączną kwotę obniżek czynszów z tytułu zawarcia/aneksowania umów najmu, udzielonych przed datą Transakcji. Przedmiotowa płatność będzie mieć charakter jednorazowy;
• Guarantee Payment for Vacant Premises - płatność mająca na celu zrekompensowanie braku przychodów Kupującego z zakładanego czynszu dla Powierzchni wolnych.

Umowa Gwarancji Najmu nie przewiduje zobowiązania Kupującego do realizacji jakiegokolwiek świadczenia ekwiwalentnego na rzecz Sprzedającego. Należności Gwarancyjne nie będą związane z żadną transakcją stanowiącą dostawę towarów i/lub świadczenie usług, którą miałby zrealizować Kupujący na rzecz Sprzedającego, w szczególności Sprzedającemu nie będzie przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości, nie będzie miał prawa do korzystania z Powierzchni wolnych, ani nie uzyska żadnego tytułu prawnego (np. na podstawie umowy najmu) do Powierzchni wolnych czy Nieruchomości. Nadto, Zainteresowani w Umowie Gwarancji Najmu wyraźnie określili, iż intencją obydwu stron Transakcji/Umowy Gwarancji Najmu, nie będzie traktowanie Należności Gwarancyjnych jako płatności z tytułu poręczenia.

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani powzięli wątpliwości co od kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT Należności Gwarancyjnych oraz ewentualnego prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tych płatności.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Należności Gwarancyjne wypłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu nie będą stanowiły wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez Kupującego nie spowoduje po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie numer 1, czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania fakturą (fakturami) otrzymanych od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych?

3.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 i w konsekwencji pytania nr 2, czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego dokumentujących Należności Gwarancyjne?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Tak, Należności Gwarancyjne wypłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu nie będą stanowiły wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez Kupującego nie spowoduje po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT (zdarzenie poza VAT).

Ad 2

Tak, w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania fakturą (fakturami) otrzymanych od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych.

Ad 3

Tak, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego dokumentujących Należności Gwarancyjne.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH W SPRAWIE

Zanim Zainteresowani przejdą do szczegółowego uzasadnienia stanowiska w sprawie, pragną podkreślić, iż określenie, czy w związku z otrzymaniem przez Kupującego Należności Gwarancyjnych po stronie Kupującego dojdzie do wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, z punktu widzenia Zbywcy, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość dokonywanej płatności poprzez powiększenie (lub nie) wypłacanych Należności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego o wysokość podatku VAT.

Z drugiej strony, w interesie Kupującego leży ustalenie, czy w związku z otrzymaniem Należności Gwarancyjnych po stronie Kupującego dojdzie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem (lub jego brakiem) rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie przepisów ustawy VAT, wystawieniem faktury/faktur (lub nie) na rzecz Zbywcy oraz rozliczeniem (lub nie) podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Stąd w interesie prawnym obu stron Umowy Gwarancji Najmu (Zainteresowanych) leży ustalenie, czy w związku z otrzymaniem Należności Gwarancyjnych po stronie Nabywcy dojdzie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, w efekcie czego nie powinno budzić wątpliwości, że zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są uprawnieni do wspólnego wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej we wskazanym we wniosku zakresie.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT wynika natomiast, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2.zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3.świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa;

4.przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

W tym miejscu należy zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w swoich wyrokach (m.in. z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma, czy z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development) doprecyzował, jakie przesłanki muszą zostać spełnione, aby można było mówić o opodatkowanym podatkiem VAT, świadczeniu usług, tj.:

1.Istnieje świadczenie, będące przedmiotem usługi, które jest odpłatne i ekwiwalentne. Świadczenia, które ze swej natury nie są odpłatne albo nie są ekwiwalentne nie podlegają opodatkowaniu VAT;

2.Istnieje płatność, która jest związana z danym świadczeniem - zdarzenie w postaci otrzymania płatności nie oznacza automatycznie, że z tą płatnością wiąże się wykonanie odpłatnej usługi będącej przedmiotem VAT;

3.Istnieje bezpośredni związek pomiędzy wynagrodzeniem a otrzymanym świadczeniem. Jeżeli istnieje jakaś forma wynagrodzenia, ale nie można jej powiązać bezpośrednio z uzyskaną w zamian za to wynagrodzenie korzyścią, w postaci konkretnego świadczenia, wówczas nie występuje odpłatna usługa, która mogłaby podlegać opodatkowaniu VAT.

Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.

W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której zostało wskazane, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek (Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i Berginvest, Rec.s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił) pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem”.

Na podstawie wskazanych przepisów ustawy o VAT oraz orzecznictwa usługą będzie zatem tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Czynność podlegać będzie zatem opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy wykonywana będzie w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji będzie mogła zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie (tak również m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 1141/14, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 listopada 2014 r., sygn. akt I FSK 1540/13 czy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1128/12).

Zdaniem Zainteresowanych, mając na uwadze przedstawione okoliczności związane z realizacją Umowy Gwarancji Najmu i wypłatą przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Należności Gwarancyjnych, pomiędzy Kupującym i Sprzedającym nie dojdzie do realizacji żadnych wzajemnych świadczeń, w szczególności do świadczenia usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Należnościami Gwarancyjnymi, a więc za wynagrodzeniem.

Zainteresowani pragną zwrócić uwagę na kilka podstawowych kwestii mających znaczenie w niniejszej sprawie.

Po pierwsze, nie występuje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy Należnościami Gwarancyjnymi przekazywanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego a jakimikolwiek czynnościami, które miałby zrealizować Kupujący na rzecz Sprzedającego. W tym miejscu należy zauważyć, że odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów i/lub świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także np. nagroda. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny. Należności Gwarancyjne przekazywane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie są jakimkolwiek wynagrodzeniem (za cokolwiek), nie są wypłacane „za coś”, co miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego. Także Umowa Gwarancji Najmu - co jest w sprawie istotne - nie przewiduje zobowiązania Kupującego do realizacji jakiegokolwiek świadczenia przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Jednocześnie, sama wypłata środków pieniężnych (Należności Gwarancyjnych) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie stanowi (nie może stanowić) odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Kupującego.

Po drugie - rozszerzając kontekst tego co zostało wskazane powyżej - w przedstawionym zdarzeniu przyszłym - tak jak zostało wskazane - nie sposób zidentyfikować świadczenia wzajemnego, które miałoby zostać spełnione przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, a więc z jednej strony nie istnieje żadne świadczenie Kupującego wykonane na rzecz Sprzedającego, z drugiej strony nie istnieje żadne wynagrodzenie od Sprzedającego dla Kupującego. Sprzedający nie zleca Kupującemu wykonania jakiejkolwiek usługi w zamian za wynagrodzenie, np. nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości, nie będzie miał prawa do korzystania z Powierzchni wolnych, czy też nie uzyska tytułu prawnego do Powierzchni wolnych (np. na podstawie umowy najmu). Stąd - zdaniem Zainteresowanych - Należności Gwarancyjne wpłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego należy uznać za przepływ/transfer środków pieniężnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym pozbawiony wymaganych elementów dla świadczenia usług za wynagrodzeniem, bowiem na żadnym etapie nie będzie dochodziło do świadczenia usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Brak będzie zatem w opisanym zdarzeniu przyszłym ekwiwalentności i wzajemności świadczeń, w związku z czym otrzymane przez Kupującego Należności Gwarancyjne nie będą miały charakteru wynagrodzenia, tj. świadczenia wzajemnego.

Natomiast, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym - zdaniem Zainteresowanych - wypłata środków pieniężnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach zawartej Umowy Gwarancji Najmu będzie stanowić świadczenie ze strony Sprzedającego, wynikające z wykonania przez Sprzedającego zobowiązania wobec Kupującego o charakterze gwarancyjnym. Sprzedający przyjmie bowiem na siebie w ramach zawartej z Kupującym Umowy Gwarancji Najmu obowiązek udzielenia Kupującemu niejako gwarancji w zakresie zapewnienia Kupującemu odpowiedniego minimalnego poziomu skomercjalizowania Nieruchomości i rentowności inwestycji Kupującego oraz zapewnienia minimalnego poziomu wynajmu powierzchni biurowej transferowanej Nieruchomości. Celem wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych będzie zatem przeniesienie na Sprzedającego części ryzyka związanego z Inwestycją i stopą jej zwrotu. Wypłata Należności Gwarancyjnych oraz jej wysokość będzie zatem ściśle uzależniona od odpowiedniego poziomu skomercjalizowania powierzchni Nieruchomości po przeprowadzeniu Transakcji. Wypłata Należności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego będzie miała zatem charakter kompensacyjny, tzn. zapewnienie jej beneficjentowi (Kupującemu) określonego przysporzenia majątkowego, a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności Sprzedający przyjmie na siebie na zasadzie ryzyka (czynność jednostronna).

W ocenie Zainteresowanych - w analizowanym zdarzeniu przyszłym - nie ma również wątpliwości, że wypłata Należności Gwarancyjnych nie będzie stanowiła wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji Umowy Gwarancji Najmu nie wystąpi pomiędzy Zainteresowanymi żaden obrót towarami. W przedmiotowej sytuacji, Należności Gwarancyjne będą niejako dodatkowym świadczeniem „kupionym” w ramach ceny za zakupioną przez Kupującego Nieruchomość, stanowiącym wyrównanie zyskowności Kupującego zakładanej przez niego przy zakupie Nieruchomości. Ekonomicznie sytuację tą można porównać do instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje określone przychody/osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 29 maja 2024 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.161.2024.2.KK).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, kwoty Należności Gwarancyjnych, które Kupujący otrzyma od Sprzedającego nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich otrzymanie nie spowoduje dla Kupującego oraz Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności nie spowoduje powstania obowiązku rozpoznania po stronie Kupującego obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego Kupującego.

Prawidłowość zaprezentowanego przez Zainteresowanych stanowiska w sprawie została wielokrotnie potwierdzona przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) w wydanych interpretacjach indywidualnych. Tylko tytułem przykładu wskazać można m.in. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 29 maja 2024 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.161.2024.2.KK, w której stwierdzono, że:

„(...) wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne nie będą wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający zobowiąże się do wypłacania miesięcznych kwot w razie wystąpienia określonych zdarzeń w każdym miesiącu przypadającym na czas trwania okresu gwarancji. Jednocześnie Sprzedający nie będzie w trakcie trwania Umowy Gwarancji Czynszowej otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, nie jest i nie stanie się najemcą powierzchni Budynku (nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni), a w szczególności nie będzie przysługiwało mu prawo do użytkowania powierzchni w Budynku. Płatności gwarancyjne mają pokrywać ewentualny ubytek wpływów, jaki wystąpi po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnia w Budynku nie będzie wynajęta zgodnie z założeniami, najemcy nie będą płacili opłat w pełnej wysokości lub występujących z tytułu zawartych lub wynegocjowanych przez Sprzedającego umów najmu, zawierających określone rabaty czynszowe dla najemców. Sprzedający dokonując płatności na rzecz Kupującego ma zapewnić, że przedmiot Transakcji będzie przynosić Kupującemu takie wpływy/generuje takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny. W konsekwencji, kwot Płatności Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.”

Podobnie, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 21 października 2019 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.498.2019.3.RG, w której stwierdzono, że:

„(...) wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Świadczenie Gwarancyjne nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. (...) Jak wskazano we wniosku, Sprzedający nie będzie otrzymywał z tytułu płatności Świadczenia Gwarancyjnego na podstawie Umowy Gwarancji Najmu żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Świadczenie Gwarancyjne przewidziane w Umowie Gwarancji Najmu będzie mieć charakter warunkowy, tzn. będzie uzależnione od spełnienia co najmniej jednego z warunków umowy. Sprzedający przyjął na siebie obowiązek udzielenia Kupującemu gwarancji na uzyskiwanie przez niego należności czynszowych dotyczącą powierzchni wynajmowanej przez Najemcę na określonym poziomie. Wypłata świadczenia gwarancyjnego będzie miała zatem charakter rekompensacyjny. W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przypadku wypłaty Świadczenia Gwarancyjnego przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, nie zostaną spełnione przesłanki konieczne do uznania, że Zainteresowany będący stroną postępowania uzyskuje Świadczenie Gwarancyjne w zamian za usługę świadczoną na rzecz Sprzedającego.”

Analogicznie, interpretacja indywidualna z 2 lutego 2018 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.16.2018.1.KBR, w której Dyrektor KIS uznał, że:

„(...) wypłata Świadczeń Gwarancyjnych nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego. Sprzedający bowiem zobowiązany będzie do wypłacania Świadczeń Gwarancyjnych na rzecz Kupującego, jeżeli zajdą przewidziane w Umowie okoliczności (brak wynajęcia całej powierzchni Nieruchomości i dalsze wymienione we wniosku). Jednocześnie Kupujący nie będzie zobowiązany do wykonania żadnego ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymane Świadczenie Gwarancyjne, tj. nie będzie zobowiązany do wykonania jakiejkolwiek usługi bądź do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania określonych czynności lub sytuacji. Należy również zauważyć, że Sprzedający wypłaci środki pieniężne Kupującemu jedynie w sytuacji braku wynajęcia wszystkich powierzchni Nieruchomości i tym samym uzyskania przez Wnioskodawcę oczekiwanych przychodów z tytułu wynajmu. Wypłata przez Sprzedającego Świadczeń Gwarancyjnych będzie miała zatem charakter gwarancyjny (rekompensacyjny). Zatem, nie można mówić o świadczeniu przez Kupującego jakiejkolwiek usługi, gdyż ze strony Kupującego nie dojdzie do wykonania na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia. W konsekwencji, Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy. Wykonanie zawartej Umowy Gwarancji Czynszowej będzie miało charakter wyrównania braku przychodu, a w zamian za Świadczenie Gwarancyjne Kupujący nie będzie zobowiązany do żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Sprzedającego.”

Reasumując, Należności Gwarancyjne wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu nie będą stanowiły wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez Kupującego nie spowoduje po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT (zdarzenie poza VAT).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2.wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3.wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4.otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a.wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b.czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c.dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przywołany wyżej przepis art. 106b ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, w jakich sytuacjach podatnik jest zobowiązany do wystawienia faktury. Obowiązek ten występuje w sytuacji dokonania sprzedaży, jak również innych czynności wskazanych w tym przepisie. Przy czym, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT).

Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych i zgodnie z treścią uzasadnienia przedstawionego w zakresie pytania nr 1, otrzymane przez Kupującego Należności Gwarancyjne nie będą stanowić należności ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT), po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania otrzymanych kwot (Należności Gwarancyjnych) fakturą/fakturami zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT. W takiej sytuacji zatem - w ocenie Zainteresowanych - Kupujący powinien udokumentować otrzymanie Należności Gwarancyjnych innym dokumentem księgowym (np. notą księgową).

Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania płatności gwarancyjnych (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur) została niejednokrotnie potwierdzona przez Dyrektora KIS w wydawanych indywidualnych interpretacjach. Tak m.in. interpretacja indywidualna z 29 maja 2024 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.161.2024.2.KK czy też interpretacja indywidualna z 9 lipca 2019 r. nr 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK.

Reasumując, w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania otrzymanych od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych fakturą (fakturami). Wystarczające w tym przypadku będzie udokumentowanie Należności Gwarancyjnych np. notą księgową.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie zatem z zasadą neutralności VAT podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

W przypadku zatem uznania przez Dyrektora KIS stanowiska Zainteresowanych za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 i w konsekwencji pytania nr 2, Sprzedającemu - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - będzie przysługiwać na zasadach ogólnych prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego w związku z rozliczeniem Należności Gwarancyjnych w zakresie, w jakim będą one związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając zatem, że rozliczenia z tytułu Należności Gwarancyjnych zostałyby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane podatkiem VAT, wówczas Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) wystawianych przez Kupującego dokumentujących Należności Gwarancyjne, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Sprzedającego (w tym w szczególności opodatkowaną VAT sprzedażą Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego).

Reasumując, w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i 2, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z wystawionej przez Kupującego na rzecz Sprzedającego faktury (faktur) dokumentujących wypłatę Należności Gwarancyjnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie:

• nieuznania Należności Gwarancyjnych wypłacanych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego za wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez Kupującego nie spowoduje po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT (pytanie nr 1) oraz
• braku obowiązku Kupującego do udokumentowania fakturą (fakturami) otrzymanych od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych (pytanie nr 2).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 17 grudnia 2024 r. A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący) kupiła od B. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający) nieruchomość zabudowaną budynkiem, budowlami i określonymi urządzeniami budowlanymi (łącznie jako: Nieruchomość). W wyniku tej Transakcji, na Kupującego została przeniesiona własność Nieruchomości wraz z prawami i obowiązkami związanymi z Nieruchomością, w tym prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości. Kupujący po dokonaniu Transakcji będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą, której przedmiotem będzie w szczególności wynajem powierzchni znajdujących się w Budynku, w tym również poprzez kontynuowanie umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami przed Transakcją.

W związku z planowaną Transakcją, Zainteresowani zawarli m.in. Umowę Gwarancji Najmu, która ma na celu zabezpieczenie osiągnięcia przez Kupującego odpowiedniego poziomu rentowności inwestycji w Nieruchomość, w tym m.in. zapewnienie odpowiedniego poziomu komercjalizacji Nieruchomości oraz zapewnienie Kupującemu odpowiedniej stopy zwrotu z inwestycji w Nieruchomość.

W ramach Umowy Gwarancji Najmu, Sprzedający zobowiązał się do wypłaty na rzecz Kupującego Należności Gwarancyjnych, tj.:

• Guarantee Payment for Incentives - płatność z tytułu zobowiązania Sprzedającego do zapłaty na rzecz Kupującego jednorazowej kwoty, na którą składać się będą wynikające z umów najmu/ aneksowanych umów najmu (po Transakcji), w okresie obowiązywania Umowy Gwarancji Najmu: (i) łączna wartość okresowych obniżek czynszu udzielonych na rzecz najemców Powierzchni wolnych, (ii) wkłady gotówkowe na prace wykończeniowe na rzecz najemców Powierzchni wolnych oraz (iii) inne dodatki i świadczenia przyznane przyszłym najemcom Powierzchni wolnych w związku z zawartymi przez nich nowymi umowami najmu lub aneksami do umów już istniejących (umów najmu zawartych uprzednio przez Sprzedającego). Celem niniejszej płatności jest zrekompensowanie Kupującemu niedoboru dochodu operacyjnego, wynikającego z konieczności poniesienia ww. wydatków względem najemców Powierzchni wolnych. Zgodnie z Umową Gwarancji Najmu płatność ta zostanie wypłacona Kupującemu jako płatność gwarancyjna;
• Guarantee Payment for Leasing Fees - płatność mająca na celu zrekompensowanie Kupującemu niedoboru dochodu operacyjnego, wynikającego z konieczności poniesienia przez Kupującego kosztów mających na celu pozyskanie nowych najemców dla Powierzchni wolnych. Przedmiotowa płatność będzie powiększała płatność z tytułu Guarantee Payment for Vacant Premises i będzie należna w sytuacji, w której Kupujący doprowadzi do zawarcia nowej umowy najmu (lub aneksu do istniejącej już umowy najmu), której przedmiotem będzie wynajem (całości albo części) Powierzchni wolnej;
• Guarantee Payment for Service Charges - płatność mająca na celu zapewnienie partycypacji Sprzedającego w ponoszonych przez Kupującego kosztach eksploatacji Budynku (w tym części wspólnych Budynku), w części przypadającej na Powierzchni wolne. Przedmiotowa płatność będzie kalkulowana jako równowartość miesięcznej stawki za metr kwadratowy (ustalonej przez Zainteresowanych w Umowie) przemnożonej przez powierzchnię Powierzchni wolnych;
• Guarantee Payment for Rent-Discount Periods - płatność, mająca na celu przeniesienie na Sprzedającego ciężaru obniżki przychodów operacyjnych Kupującego, wynikających z przyznanych najemcom obniżek czynszów lub okresów bezczynszowych, które znajdą zastosowanie po zawarciu Transakcji. Płatność ta stanowić będzie łączną kwotę obniżek czynszów z tytułu zawarcia/aneksowania umów najmu, udzielonych przed datą Transakcji. Przedmiotowa płatność będzie mieć charakter jednorazowy;
• Guarantee Payment for Vacant Premises - płatność mająca na celu zrekompensowanie braku przychodów Kupującego z zakładanego czynszu dla Powierzchni wolnych.

Na tle przedstawionych okoliczności sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy Należności Gwarancyjne wypłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu nie będą stanowiły wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Należności Gwarancyjne nie będą związane z żadną transakcją stanowiącą dostawę towarów. Zatem otrzymane przez Kupującego ww. Należności nie będą stanowiły wynagrodzenia za dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy również zauważyć, że wypłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Należności Gwarancyjne nie będą wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający będzie zobowiązany do wypłacania Należności Gwarancyjnych na podstawie zawartej Umowy Gwarancji Najmu. Jednocześnie – jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego – Sprzedający nie będzie miał żadnego prawa do korzystania z Powierzchni wolnych, ani nie uzyska żadnego tytułu prawnego do Powierzchni wolnych czy Nieruchomości.

Co istotne, wskazali Państwo we wniosku, że w związku z otrzymaniem Należności Gwarancyjnych Kupujący nie jest zobowiązany do realizacji jakiegokolwiek świadczenia ekwiwalentnego na rzecz Sprzedającego.

Jak wynika z opisu sprawy, Należności Gwarancyjne mają rekompensować Kupującemu niedobór dochodu operacyjnego, wynikający z konieczności poniesienia wydatków względem najemców Powierzchni wolnych oraz niedobór dochodu operacyjnego, wynikający z konieczności poniesienia przez Kupującego kosztów mających na celu pozyskanie nowych najemców dla Powierzchni wolnych. Należności Gwarancyjne mają również na celu zapewnienie partycypacji Sprzedającego w ponoszonych przez Kupującego kosztach eksploatacji Budynku, przeniesienie na Sprzedającego ciężaru obniżki przychodów operacyjnych Kupującego, wynikających z przyznanych najemcom obniżek czynszów lub okresów bezczynszowych oraz zrekompensowanie braku przychodów Kupującego z zakładanego czynszu dla Powierzchni wolnych.

Należy zauważyć, że Należności Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty. Sam fakt wypłaty Należności Gwarancyjnych nie zależy więc od woli Kupującego, czy też jego działania, lecz wystąpienia okoliczności, w związku z którymi Płatności są wypłacane.

Celem Umowy Gwarancji Najmu zawartej pomiędzy Kupującym i Sprzedającym jest zrekompensowanie Kupującemu ewentualnego ubytku wpływów, jaki wystąpi po stronie Kupującego w związku z niewynajęciem przez Sprzedającego Powierzchni wolnych czy okresowym obniżeniem czynszu najemcom przez Sprzedającego. Celem Umowy Gwarancji Najmu jest również zrekompensowanie Kupującemu ponoszonych przez niego kosztów eksploatacji niewynajętych Powierzchni wolnych. W efekcie, Sprzedający dokonując określonych płatności na rzecz Kupującego ma zapewnić, że przedmiot Transakcji przyniesie Kupującemu określoną rentowność. Wypłata Należności Gwarancyjnych będzie miała zatem charakter rekompensacyjny.

W konsekwencji, kwot Należności Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Należności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacać Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancji Najmu, nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy i w związku z tym nie spowodują po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Państwa stanowiska do pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą również kwestii braku obowiązku udokumentowania fakturą (fakturami) otrzymanych przez Kupującego od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 22 ww. ustawy wskazuje, że:

Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie kwot Należności Gwarancyjnych nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Należności Gwarancyjne nie będzie dochodziło do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy. Wobec tego, w związku z otrzymanymi Należnościami Gwarancyjnymi, Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury (faktur).

Z kolei na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług brak jest przeciwwskazań do wystawienia przez Kupującego na rzecz Sprzedającego noty księgowej. Należy jednak zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przepisami o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 3, dotyczące prawa Sprzedającego do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego, jedynie w przypadku uznania Państwa stanowiska do pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe. W związku z uznaniem Państwa stanowiska w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 3 odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Sprzedającego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania Zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania, że Należności Gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

  1) z zastosowaniem art. 119a;

  2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

  3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.