Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Państwa za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 i braku obowiązku rejestracji dla tego celu jako czynny podatnik podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 9 grudnia 2024 r. (wpływ 12 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wspólnota Mieszkaniowa jest polskim rezydentem podatkowym z siedzibą w (...).

Wspólnota Mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Posiada NIP (…). Wspólnota nie jest zarejestrowana ani jako czynny, ani jako bierny podatnik VAT.

Posiada dwuosobowy zarząd. Zarządzaniem zajmuje się firma zewnętrzna: B. (…). We Wspólnocie jest (...) mieszkań, jeden garaż samodzielny, którego właścicielem jest osoba niemająca mieszkania, 9 właścicieli, którzy nie mają mieszkań tylko miejsca w garażu wielostanowiskowym, pozostałe miejsca w garażu wielostanowiskowym należą do właścicieli, którzy mają również mieszkania.

Każdy z właścicieli lokali ma udziały w częściach wspólnych.

Na części wspólne składa się grunt tj. działka 3 (tereny mieszkaniowe); działka 1 (ZURBANIZOWANE TERENY NIEZABUDOWANE LUB W TRAKCIE ZABUDOWY); oraz działka 2 (ZURBANIZOWANE TERENY NIEZABUDOWANE LUB W TRAKCIE ZABUDOWY). Działki gruntu mają łącznie powierzchnię 6892 ha.

Powstały one w wyniku podziału nieruchomości położonej w (...) w obrębie Nr (…) przy ul. (...), oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 4 o pow. 0,6892 ha, polegającym na wydzieleniu następujących działek: działki nr 3 o pow. 0,5128 ha; działki nr 1 o pow. 0,1159 ha i działki nr 2 o pow. 0,0605 ha.

Podział dokonany był decyzją (...) z dnia 10 października 2023 r., Nr (…). Przed podziałem grunt miał status gruntu mieszkaniowego. Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 4 położonej w (...) w obrębie Nr (…) przy ul. (...) zostało wszczęte z urzędu na podstawie art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych.

Działka nr 3 o pow. 0,5128 ha jest zabudowana budynkami wspólnoty. Działka nr 1 o pow. 0,1159 ha i działka nr 2 o pow. 0,0605 ha są niezabudowane.

Działki, które mają być przedmiotem wykupu nie były nigdy wydzierżawiane ani wynajmowane i nigdy nie były zabudowane. Grunty po ich otrzymaniu były przez wspólnotę użytkowane w ramach swoich zasobów mieszkaniowych.

Podział działki nr 4 został wszczęty z urzędu, tj. bez wniosku współwłaścicieli, gdyż jest on niezbędny do realizacji celu publicznego. Zamierzenie inwestycyjne dotyczy budowy publicznie dostępnych samorządowych ciągów pieszych.

Dla działki nr 4 prowadzona jest w (...) Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego (...) księga wieczysta - (…). Na działce nr 2 jest fragment sieci kanalizacji deszczowej o długości około 33 m wraz z dwiema studzienkami kanalizacyjnymi. Celem przedmiotowego podziału była realizacja ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie budowy publicznie dostępnych samorządowych ciągów pieszych.

Miasto (...) zaczęło ze wspólnotą rozmowy na temat wykupu nieruchomości położonej w (...) oznaczonej jako działki nr 1 o pow. 1159 m² i 2 o pow. 605 m² (powstałych z podziału działki nr 4). Pismem z dnia 18 marca 2024 r. Miasto zaproponowało cenę wykupu w kwocie 618.989,00 zł. Pismem z dnia 26 lipca 2024 r. Miasto poinformowało, że w ramach przedmiotowego wykupu Gmina przyjęłaby na swój stan dodatkowo fragment sieci kanalizacji deszczowej o długości około 33 m wraz z dwiema studzienkami kanalizacyjnymi, zlokalizowanej na działce nr 2. Według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wartość ww. fragmentu sieci kanalizacji deszczowej wynosi 73 594,00 zł (słownie: siedemdziesiąt trzy tysiące pięćset dziewięćdziesiąt cztery złote 00/100).

Wartość wykupu łącznie to kwota 692 492,00 zł.

W związku z powyższym Gmina - Miasto (...) złożyła ofertę nabycia przedmiotowych działek wraz z częścią sieci kanalizacji deszczowej za łączną cenę 692 492,00 zł (słownie: sześćset dziewięćdziesiąt dwa tysiące czterysta dziewięćdziesiąt dwa złote 00/100). Gmina nie wskazała, czy zaproponowana kwota to cena z podatkiem VAT, czy też bez niego.

Wspólnota zamierza przeznaczyć uzyskane wynagrodzenie na cele związane z utrzymaniem swoich zasobów mieszkaniowych. Uzyskane wynagrodzenie nie będzie dzielone pomiędzy jej członków.

Budynek został nieprawidłowo wybudowany. Musi powstać ekspertyza. Naprawa źle wybudowanego budynku może kosztować nawet kilka milionów. Posadzka miejsc postojowych na minus jeden jest zalewana przy silnych opadach. Studzienki znajdujące się w garażu wielostanowiskowym nie odbierają wody, odpływy poziome nadają się do wymiany, bo nie spełniają swoich wymogów. Garaże zewnętrzne nie są używane przez właścicieli ze względu na źle wykonany dach. Windy przy silnych opadach w szybach są zalewane, następuje wyłączenie wind. Naprawa i rozruch wind to są duże koszty. Balkony, mimo że budynek niedawno wybudowany, też niektóre winne być naprawiane. Na te pieniądze Wspólnota bardzo czeka. Zaproponowana cena jest wyższa niż limit zwolnienia podmiotowego w kwocie 200.000,00 zł.

W związku z planowanym odkupieniem przez Gminę (...) dwóch działek z częścią sieci kanalizacji deszczowej pojawiły się wątpliwości co do podatku VAT oraz podatku dochodowego. Dotyczą one tego, czy Wspólnota mieszkaniowa stanie się podatnikiem tego podatku przy jednorazowej transakcji zbycia, która to transakcja została Wspólnocie narzucona przez gminę oraz czy Wspólnota ma prawo do zwolnienia z podatku dochodowego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.Kiedy i na podstawie jakiej umowy nabyli Państwo działki nr 1 i 2 - czy była to transakcja opodatkowana podatkiem VAT, udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp.: Wnioskodawca - czyli wspólnota - powstała z mocy prawa po zbyciu przez dewelopera pierwszego samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) - nabywca lokalu oraz udziałów w częściach wspólnych nieruchomości (wtedy była to tylko jedna działka nr 4 o pow. 0,6892 ha).

Wspólnota jako podatnik nie nabyła lokali oraz związanych z nimi udziałów w częściach wspólnych nieruchomości na podstawie jakiejkolwiek umowy; czy to od dewelopera czy od członków wspólnoty.

W związku z tym dla Wspólnoty nabycie lokali oraz udziałów w częściach wspólnych związanych z lokalem, w tym działki 4 (a po podziale działek 3 oraz 1 i 2), nie stanowiło w ogóle transakcji z jej udziałem.

Wspólnota nie była stroną umowy nabycia lokali, a nabywca stawał się członkiem Wspólnoty - nie powodowało to obciążania Wspólnoty jakimkolwiek podatkiem VAT.

2.Czy z tytułu nabycia działek nr 1 i 2 przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego?

Odp.: Wspólnota nie nabywała jako samodzielny podmiot oraz czynny podatnik VAT lokali ani gruntu jako części wspólne nieruchomości.

Lokale oraz udziały w częściach wspólnych nieruchomości obejmujących m.in. grunt nabywały osoby fizyczne. Nabywcy są właścicielami lokali oraz mają udziały w częściach wspólnych całej nieruchomości: w tym po podziale w działkach nr 1 oraz 2.

W związku z czym nie przysługiwało jej jakiekolwiek prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

3.Do jakich czynności wykorzystywali Państwo działki nr 1 i 2 - opodatkowanych podatkiem VAT czy wyłącznie do czynności zwolnionych od tego podatku?

Odp.: Działka nr 4, a po podziale działka nr 3 wykorzystywana była i jest wyłącznie na cele czynności zwolnionych z podatku VAT.

Po podziale działka nr 1 oraz 2 wykorzystywane są wyłącznie na cele czynności zwolnionych z podatku VAT.

4.Czy dla działek nr 1 i 2 na dzień ich sprzedaży będzie istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie będzie z niego wynikało dla tych działek, a przy braku planu, to czy będzie dla tych działek wydana decyzja o warunkach zabudowy?

Odp.: Działki nr 1 i 2 mają opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - PLAN NR (…) - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „(…)”.

Obowiązuje on na mocy uchwały Nr (…) Rady Miasta (...) z 30 grudnia 2020 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)”, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) w dniu 25 lutego 2021 r. poz. 1572.

Działka o numerze ewidencyjnym gruntów 4 (a obecnie działki nr 3; 1 oraz 2) położona w (...) (obręb (…)) zlokalizowana jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami: 3.2MS, 2KP i 3KP.

Dla terenu 3.2MS plan ustala:

1)przeznaczenie podstawowe:

a)zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

b)usługi z zakresu: biur, kultury, wystawiennictwa, administracji, usług obsługi finansowej, poczty i telekomunikacji,

c)usługi zakwaterowania turystycznego z zakresu: hoteli, pensjonatów i domów wycieczkowych;

2)przeznaczenie uzupełniające:

a)usługi z zakresu: handlu detalicznego (z wyłączeniem stacji paliw i myjni samochodowych), gastronomii, sportu, rzemiosła (z wyjątkiem warsztatów samochodowych), zdrowia (z wyjątkiem szpitali) oraz edukacji,

b)usługi zakwaterowania zbiorowego z zakresu: internatów i domów studenckich, domów opieki społecznej,

c)usług zakwaterowania turystycznego z zakresu: pokoi gościnnych, w tym hosteli oraz wynajmu mieszkań i apartamentów.

Dla terenu 2KP i 3KP plan ustala:

1)przeznaczenie podstawowe:

a)ciągi piesze,

b)dojścia i dojazdy do sąsiednich działek budowlanych,

2)przeznaczenie uzupełniające:

a)tereny rekreacji,

b)drogi rowerowe,

c)zieleń urządzona,

d)miejsca postojowe dla samochodów i rowerów,

e)sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.

Grunt wchodzący w skład wskazanych we wniosku działek o numerze ewidencyjnym 1; 2 obręb (…) położonych w (...) nie jest objęty „Uproszczonym Planem Urządzenia Lasu dla właścicieli lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa na okres od 01 stycznia 2019 r. do 31 grudnia 2028 r.” ani decyzją określającą zadania w zakresie gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 pkt 3 ustawy o lasach.

5.Czy fragment sieci kanalizacji deszczowej wraz z dwiema studzienkami znajdujący się na działce nr 2 stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)? Jeśli tak, to należy wskazać:

a)czy budowla ta stanowi własność Państwa, czy np. przedsiębiorstwa przesyłowego?

b)czy sami wybudowali Państwo tę budowlę (jeśli tak to kiedy i czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wybudowania tej budowli), czy też działka nr 2 w chwili nabycia była już zabudowana tą budowlą?

c)kiedy budowla została oddana do użytkowania i do jakich czynności/jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?

d)czy w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą ponosili Państwo na tę budowlę wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tej budowli, a jeśli tak, to należy wskazać:

‒kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

‒czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budowli,

‒czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej, budowla była oddana do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?

Odp.: Fragment sieci kanalizacyjnej wraz z dwiema studzienkami znajdujący się na działce nr 2 nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W związku z tym zbędne są dodatkowe wyjaśnienia. Ale wskazują Państwo, że:

Fragment stanowiący część sieci kanalizacyjnej wraz z dwiema studzienkami znajdujący się na działce nr 2 jest częścią wspólną nieruchomości, w jakiej udziały mają właściciele lokali. Wspólnota tylko zarządza tymi składnikami majątku wspólnego.

Ani Wspólnota ani jej członkowie nie budowali fragmentu sieci kanalizacyjnej wraz z dwiema studzienkami znajdującego się na działce nr 2. Fragment ten był wykonany w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera pod nazwą (…), NIP (…).

Wspólnota nie oddawała ani całej sieci kanalizacji deszczowej, ani jej fragmentów do użytku. W związku z tym ani członkom wspólnoty, ani Wspólnocie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wybudowania tej budowli. Działka nr 2 w chwili nabycia lokali przez osoby fizyczne wraz z udziałami w częściach wspólnych była już zabudowana częścią sieci kanalizacji deszczowej.

Ani Wspólnota, ani jej członkowie nie ponieśli nakładów na ulepszenie tego fragmentu sieci kanalizacji deszczowej.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy w opisanej sytuacji zbycia działek na skutek odkupienia ich przez gminę w celu realizacji zadań publicznych Wspólnota stanie się podatnikiem podatku VAT i powinna się rejestrować dla tego celu jako czynny podatnik VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Sprzedaż - wymuszona przez gminę - będzie miała charakter jednorazowy incydentalny, i wspólnota nie powinna być uznana za „podatnika VAT”, a tym samym nie ma obowiązku rejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. W zakresie przedmiotowej transakcji zarówno Wspólnota Mieszkaniowa, jak i poszczególni jej członkowie nie spełniają definicji podatnika wyrażonej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług przede wszystkim z uwagi na fakt, iż transakcja będzie dokonana jednorazowo i w okolicznościach nie wskazujących na zamiar częstotliwego wykonywania czynności opodatkowanych.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege, czyli z mocy prawa w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu. W inwestycjach deweloperskich ma to miejsce zazwyczaj w dacie zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu z pierwszym nabywcą. Nie ma żadnego znaczenia, czy pierwszy wyodrębniony lokal jest mieszkalny, czy jest to lokal o innym przeznaczeniu np. garaż podziemny.

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa i nie ulega wątpliwości, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależnione od podjęcia w tym przedmiocie uchwały (por. wyrok NSA z 21 czerwca 2006 r., II OSK 909/05).

Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, mianowicie żaden przepis ustawy o własności lokali bądź też inny szczególny przepis nie przyznaje osobowości prawnej wspólnocie mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest także przedsiębiorcą. Warunkami koniecznymi do stwierdzenia, że dana działalność ma cechy działalności gospodarczej, są zarobkowość, zorganizowanie oraz ciągłość działalności (por. wyrok WSA w Poznaniu z 28 kwietnia 2009 r., III SA/Po 374/08). Działalność wspólnoty mieszkaniowej ukierunkowana jest na zarządzanie nieruchomością wspólną, jednak nie ogranicza to wspólnoty mieszkaniowej w podejmowaniu działalności zarobkowej, a wynika to wprost z analizy art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, w którym mowa jest o dodatkowych przychodach wspólnoty mieszkaniowej.

Zapis prawny nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej standardowej postaci prawnej, a to oznacza, że nie jest ona również traktowana na równi z osobą fizyczną. W świetle prawa oznacza to, że jest uznawana za jednostkę organizacyjną - bez osobowości prawnej. Pomimo tego, należy mieć świadomość, iż takie stowarzyszenie ma zdolność sądową oraz procesową.

Zgodnie z przepisami prawnymi wspólnota mieszkaniowa sama w sobie nie może nabywać praw własnościowych, np. do gruntów. Oznacza to, że nie mając osobowości prawnej, nie może ona dysponować majątkiem. W praktyce jednak, członkowie wspólnoty, którzy wyrażą chęć nabycia lub zbycia gruntów mogą zlecić zarządowi wspólnoty tego typu działania. Po przegłosowaniu i zatwierdzeniu uchwały w imieniu członków planuje się więc wspomniane inwestycje.

Na wstępie należy wskazać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste. W świetle powyższego orzeczenia okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki sama z siebie także nie jest decydująca. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie te elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Aktywność wspólnoty - ograniczona tylko po podjęcia decyzji o zgodzie na dokonanie wykupu przez gminę - nie może zostać uznana jako porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Czynność jednorazowa podejmowana przez wspólnotę nie cechuje się częstotliwością i natężeniem charakterystycznym dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Wymuszona jest tylko jednorazowa sprzedaż dwóch działek, więc czynność ta nie będzie miała powtarzalnego charakteru. Wspólnota nie podejmowała jakichkolwiek działań i czynności marketingowych występujących w profesjonalnej działalności handlowej.

Wspólnota nie miała i zasadniczo nie ma wpływu na ustalenie ceny zakupu. Ewentualne dążenie do osiągnięcia jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem racjonalnego zarządzania osobistym majątkiem. Nie można bowiem wymagać, aby wspólnota, w ramach racjonalnego zarządzania swoim dorobkiem, wyzbywała się go w możliwe najmniej rentowny sposób. W ocenie wspólnoty, warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem jest przypisanie jej cech właściwych działalności handlowej. Elementami wyróżniającymi taką działalność mogłyby być ponadstandardowe ulepszenia sprzedawanej rzeczy, prowadzenie aktywnego marketingu, czy angażowanie dodatkowych środków w celu pozyskania kontrahenta. Tymczasem żadnej z wymienionych cech nie można było przypisać sprzedaży opisanej we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Wynika natomiast z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Właściwym więc jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie osoby fizycznej za podatnika w zakresie tych czynności.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, która może jednak posiadać podmiotowość podatkową. Jednakże, w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu np. dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest ona podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy.

Natomiast, podkreślenia wymaga, że czynności wykonywane przez wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że dokonają Państwo dostawy nieruchomości (działek nr 1 i 2) na rzecz Gminy - (...). W omawianym przypadku dla czynności opisanej dostawy będą Państwo wypełniali definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będą Państwo spełniali przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem przedmiotowa sprzedaż gruntu stanowiącego części wspólne będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy również zauważyć, że planowana sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie stanowiła (wbrew Państwa stanowisku) rozporządzania majątkiem prywatnym, gdyż jako wspólnota mieszkaniowa nie posiadają Państwo majątku, jaki można by uznać za majątek prywatny służący celom osobistym, tak jak w przypadku majątku prywatnego osób fizycznych. Wszelkie czynności, jakie podejmują Państwo w zakresie obrotu nieruchomościami, dokonywane są w sferze Państwa działalności gospodarczej.

Wbrew Państwa twierdzeniu, w przedmiotowej sprawie nie znajdą zastosowania powołane przez Państwa wyroki TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, ponieważ odnoszą się one do osób fizycznych dokonujących sprzedaży nieruchomości. Natomiast w przedmiotowej sprawie należy zaznaczyć, że nie są Państwo osobą fizyczną, zatem nie dysponują Państwo majątkiem osobistym, prywatnym.

Podsumowując, skoro właścicielem sprzedawanego gruntu są Państwo jako wspólnota mieszkaniowa, to grunt nie może zostać uznany za majątek służący Państwa celom osobistym, prywatnym. Tym samym, przy dostawie opisanych we wniosku działek nr 1 i 2 będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem dostawa będzie dotyczyła składnika majątku wspólnoty mieszkaniowej.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 2 znajduje się fragment sieci kanalizacji deszczowej o długości około 33 m wraz z dwiema studzienkami kanalizacyjnymi. Zgodnie z Państwa wskazaniem, ww. obiekt nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Tym samym, działka nr 2 stanowi grunt niezabudowany. Działka nr 1 również - zgodnie z Państwa wskazaniem - jest niezabudowana.

Działki nr 1 i 2 mają opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym położone są na terenie oznaczonym symbolami 3.2MS, 2KP i 3KP.

Dla terenu 3.2MS plan ustala:

1)przeznaczenie podstawowe:

a)zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

b)usługi z zakresu: biur, kultury, wystawiennictwa, administracji, usług obsługi finansowej, poczty i telekomunikacji,

c)usługi zakwaterowania turystycznego z zakresu: hoteli, pensjonatów i domów wycieczkowych;

2)przeznaczenie uzupełniające:

a)usługi z zakresu: handlu detalicznego (z wyłączeniem stacji paliw i myjni samochodowych), gastronomii, sportu, rzemiosła (z wyjątkiem warsztatów samochodowych), zdrowia (z wyjątkiem szpitali) oraz edukacji,

b)usługi zakwaterowania zbiorowego z zakresu: internatów i domów studenckich, domów opieki społecznej,

c)usług zakwaterowania turystycznego z zakresu: pokoi gościnnych, w tym hosteli oraz wynajmu mieszkań i apartamentów.

Dla terenu 2KP i 3KP plan ustala:

1)przeznaczenie podstawowe:

a)ciągi piesze,

b)dojścia i dojazdy do sąsiednich działek budowlanych,

2)przeznaczenie uzupełniające:

a)tereny rekreacji,

b)drogi rowerowe,

c)zieleń urządzona,

d)miejsca postojowe dla samochodów i rowerów,

e)sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.

W konsekwencji, dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działki te na moment sprzedaży stanowić będą tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Opis sprawy wskazuje, że nie nabywali Państwo działek nr 1 i 2 jako samodzielny podmiot oraz czynny podatnik podatku VAT. Nie nabyli ich Państwo na podstawie jakiejkolwiek umowy - czy to od dewelopera, czy od członków wspólnoty. Dla Państwa jako Wspólnoty nabycie lokali oraz udziałów w częściach wspólnych związanych z lokalem, w tym działki nr 4 (a po podziale działek nr 3 oraz 1 i 2), nie stanowiło w ogóle transakcji z Państwa udziałem.

Należy więc stwierdzić, że nabycie przez Państwa działek nr 1 i 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogliby Państwo odliczyć.

Tym samym, sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków określony w tym przepisie, niezbędny do zastosowania tego zwolnienia.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa działek nr 1 i 2 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

W myśl natomiast art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii rejestracji dla celów podatku VAT należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że podatnik wykonując czynności określone w art. 5 ustawy jest zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT, pod warunkiem, że jego sprzedaż nie jest np. zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy.

Jak wyżej wskazano sprzedaż przez Państwa działek nr 1 i 2 na rzecz Gminy - (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą ww. działek będą Państwo zobowiązani przed dniem dokonania czynności opodatkowanej dokonać zgłoszenia rejestracyjnego na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w sprawie, zgodnie z którym sprzedaż - wymuszona przez gminę - będzie miała charakter jednorazowy incydentalny, i wspólnota nie powinna być uznana za „podatnika VAT”, a tym samym nie ma obowiązku rejestrowania się jako czynny podatnik VAT, uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).