Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 grudnia 2024 r. oraz pismem z 5 stycznia 2024 r. (wpływ 23 grudnia 2024 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka jest wieczystą użytkowniczką gruntu do 5 grudnia 2089 roku, składającego się z działek oznaczonych numerami: 1/1, 1/2, 1/5, 1/7, o łącznej powierzchni 1,9356 ha i właścicielką budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, położonej w (…) przy ulicy (…), dla których to praw Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW numer (…).

Wnioskodawcą jest  B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…). Spółka jest reprezentowana przez prezesa spółki – A.A. Spółka przedmiotowe prawo nabyła na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z 12 marca 2019 roku o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności. Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Działka oznaczona numerem 1/5, o powierzchni 1,1622 ha zabudowana jest budynkiem trafostacji i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nr 1/5 nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie z 9 października 2015 roku o rewitalizacji, nie jest oznaczona jako las w ewidencji gruntów i budynków, nie jest przeznaczona do zalesienia, określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy terenu, nie jest lasem, objętym uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, nie jest położona na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 roku o Specjalnych Strefach Ekonomicznych.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka oznaczona numerem 1/5, obręb (…), miasto (…), znajduje się na terenie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) i oznaczona jest na rysunku w/w planu symbolem P, U-1 – tereny o funkcji produkcyjno-technicznej z dopuszczeniem funkcji usługowej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę (…) z 7 września 2023 roku, wynika, że jest ona oznaczona jako tereny przemysłowe. Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych i prawnych. Spółka nie prowadziła na przedmiotowym gruncie działalności gospodarczej ani rolniczej (nie był dotychczas oraz grunt nie jest aktualnie wykorzystywany na cele działalności gospodarczej, w tym rolniczej) oraz nie złożyła wniosku ani nie przekształciła prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz według jego wiedzy istnieje możliwość takiego podziału działki oznaczonej numerem 1/5, w wyniku którego zostaną wydzielone dwie działki o łącznej powierzchni około 2177 m².

Przedmiotem umowy są: nowopowstałe zabudowane dwie działki wydzielone z działki oznaczonej numerem 1/5, o łącznej powierzchni około 2177 m², które będą posiadały dostęp do drogi publicznej. Na wydzielonych działkach będą znajdować się budynki. Budynek trafostacji znajduje się na dwóch nowo wydzielonych działkach będących przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać spółce prawo wieczystego użytkowania gruntu składającego się z nowopowstałych działek, o łącznej powierzchni wynoszącej około 2177 m² wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których to praw Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW numer (…).

Kupująca spółka planuje na ww. działce wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z 5 stycznia 2024 r. - umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę , z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527,40 m² w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

2.Uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;

3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości;

4.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

5.Uzyskania przez kupującą spółkę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującą spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

6.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

7.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

8.Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1/5 zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej spółki;

9.Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

10.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

11.Akceptacji przez spółkę kupującą wyższych kosztów związanych z koniecznością budowy drugiej kondygnacji budynku.

Tym samym w momencie uzyskania przez kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo wieczystego użytkowania gruntu nowopowstałych działek, o łącznej powierzchni około 2177 m², wydzielonych z działki oznaczonej numerem 1/5 wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT;

2.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu;

3.Działka jest zabudowana budynkiem trafostacji, budynek ma ponad dwa lata;

4.Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata;

5.Działka nr 1/5 znajduje się na terenie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...) i oznaczona jest na rysunku w/w planu symbolem P, U-1 – tereny o funkcji produkcyjno-technicznej z dopuszczeniem funkcji usługowej;

6.Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ponadto A.A. w imieniu Spółki B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) oświadcza, iż udziela kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej. W szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek ustania bytu prawnego mocodawcy. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępni Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Nadto Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Wnioskodawca zobowiązuje się w terminie 30 dni, licząc od dnia uzyskania prawomocnej decyzji podziałowej, do złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki stanowiącej przedmiot niniejszej umowy w prawo własności nieruchomości w celu ustalenia wysokości opłaty z tytułu planowanego przekształcenia oraz do przedłożenia kupującej spółce warunków przekształcenia ustalonych przez organ w terminie 14 dni od ich otrzymania.

Pełnomocnik kupującej spółki zobowiązuje ją, w terminie do 14 dni od otrzymania warunków przedmiotowego przekształcenia, do zajęcia stanowiska na piśmie czy jest zainteresowana dokonaniem tego przekształcenia na uzyskanych warunkach. Jednocześnie strony zgodnie postanawiają, że w przypadku zgody kupującej spółki na przedstawione warunki przekształcenia, Wnioskodawca zobowiązuje się do wycofania złożonego wniosku o przekształcenie oraz wystąpienia z ponownym wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność w celu uzyskania decyzji o przekształceniu na warunkach zaakceptowanych uprzednio przez spółkę w terminie 7 dni, licząc od dnia otrzymania od spółki informacji o uzyskaniu przez nią decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jednocześnie strony zastrzegają, iż koszty związane z przedmiotowym przekształceniem pokryje kupująca spółka (koszty z przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej działki nie są składnikiem ceny sprzedaży) i w tym zakresie strony zobowiązują się zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nowe działki są zabudowane. Po zakupie (nabyciu działek ) rozpoczną się prace rozbiórkowe. Budynek trafostacji znajdujący się na działkach będących przedmiotem sprzedaży jest własnością Wnioskodawcy.

Budynek trafostacji znajdujący się na działkach wydzielonych z działki nr 1/5 stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Budynek trafostacji znajdujący się na nowo wydzielonych działkach nie był wykorzystywany do żadnych celów został postawiony i stoi na działce. Wnioskodawca go w żaden sposób nie wykorzystuje.

Pytanie

Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu nowopowstałych dwóch działek, o łącznej powierzchni około 2177 m², wydzielonych z działki oznaczonej numerem 1/5 wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, jest opodatkowana i nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu nowopowstałych działek, o łącznej powierzchni około 2177 m², wydzielonych z działki oznaczonej numerem 1/5 wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponadto przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2.wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3.wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4.wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5.ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6.oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7.zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 ustawy o VAT, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze. zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny.

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (patrz art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Stosownie do § 2 tego artykułu przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W myśl art. 237 ww. Kodeksu do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Biorąc pod uwagę sprzedaż wieczystego użytkowania działek winni być traktowane na gruncie podatku jak sprzedaż działek. W takiej sytuacji należy stosować wszelkie zwolnienia przewidziane dla sprzedaży działek.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku sprzedaży dokonuje czynny podatnik podatku VAT jakim jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będąca Wnioskodawcą.

W tym miejscu należy jednak podkreślić, iż grunt jest zabudowany budynkiem. Budynek nie jest nowy i ma ponad dwa lata. Co istotne, nieruchomości nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z racji, że na gruncie posadowiony jest rzeczony budynek będący przedmiotem odrębnej własności.

Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 25 listopada 2019 r. sygn. akt: I Sa/Kr 1013/19 „Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Tym samym, planowana dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata.

Tutaj należy podkreślić, iż zwolnienie dotyczy także działki. W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych z działki nr 1/5 wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku, stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków, czy prawa użytkowania wieczystego) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może natomiast korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana preferencyjną stawką podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Dopiero w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy, regulujących ww. prawo do zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Posiadacie Państwo prawo użytkowania wieczystego działki nr 1/5 zabudowanego budynkiem trafostacji. Obecnie planujecie Państwo sprzedaż prawa użytkowania wieczystego dwóch nowopowstałych działek, wydzielonych z działki nr 1/5 wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku trafostacji. Wskazali Państwo, że trafostacja jest budowlą w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną przez Państwa sprzedażą mogą Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że 12 marca 2019 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności trafostacji. Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie trafostacji w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.

Tym samym, do pierwszego zasiedlenia budowli, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, już doszło, a pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy budowli - trafostacji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji, ponieważ dostawa trafostacji będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęta będzie również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ten obiekt, czyli dostawa dwóch nowowydzielonych działek nr  o łącznej powierzchni 2177 m², wydzielonych z działki oznaczonej numerem 1/5.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek wydzielonych z działki nr 1/5 wraz z posadowioną na nich budowlą – trafostacją będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie dostawy ww. zabudowanych działek od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Zainteresowanym możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, mogą Państwo zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy ww. zabudowanych działek pod warunkiem, że zarówno Państwo, jak i kupujący będą na dzień sprzedaży zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą Państwo np. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy ww. działek wraz z posadowioną na nich budowlą – trafostacją.

Zatem, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku dotyczące udokumentowania transakcji fakturą, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

  1) z zastosowaniem art. 119a;

  2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.