Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 października 2024 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Pani wniosek z 11 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości nr 1. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 października 2024 r. (wpływ 21 listopada 2024 r.) oraz pismem z 21 listopada 2024 r. (wpływ 25 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku):

Wnioskodawczyni jest właścicielką [nieruchomości] położonej w miejscowości (…), obręb (…), jednostka ewidencyjna: (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiącej zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym: 1 o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych, z siedzibą w (…) prowadzi w systemie teleinformatycznym księgę wieczystą KW Nr (…).

Wnioskodawczyni nabyła opisaną nieruchomość na podstawie Umowy o dożywocie dokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym przez (...) notariusza w (…) w dniu (…) 2009 roku, Repertorium „A” Nr (…), Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości, tj. działki gruntu nr (…) - transakcja była nieopodatkowana.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów sporządzonym przez Starostę (…) działka numer 1 stanowi tereny mieszkaniowe (B) i grunty orne (RV). Działka numer 1 położona w obrębie (…), gmina (…), stanowi symbol „8 MR” - teren zabudowy mieszkaniowej zagrodowej, co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…).

Działka numer 1 znajduje się w części w odległości około 20 (dwudziestu) metrów w kierunku południowo-zachodnim od krawędzi pasa jezdni drogi publicznej - działka numer 2 w strefie ochrony zachowanych elementów zabytkowych (B); Rada Gminy (…) nie podjęła uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego oraz nie wyznaczyła w drodze uchwały obszaru rewitalizacji, w związku z czym powyższa działka nie jest objęta obszarem rewitalizacji oraz nie jest położona na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym drewnianym i budynkiem gospodarczym murowanym.

Nieruchomość posiada swobodny, niczym nieograniczony i prawnie uregulowany dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość nie była w okresie 5 lat, i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce prawo własności nieruchomości stanowiącą zabudowaną działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym: 1 o obszarze (…) ha.

Kupująca spółka planuje na ww. działce wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) 2023 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 524,05 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

2)Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

3)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

4)Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5)Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

6)Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7)Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

8)Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

9)Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu zabudowaną działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym: 1 o obszarze (…) ha. Na zakończenie należy podkreślić, że:

1)Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2)W stosunku do tej działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3)W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4)Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5)Działka, będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, drewnianym i budynkiem gospodarczym, murowanym. Budynki mają ponad 2 lata i od pierwszego zasiedlenia również minęło co najmniej 2 lata. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych kosztów w celu uatrakcyjnienia budynków.

6)Działka nr 1została wydzierżawiona spółce mającej dokonać jej zakupu. Kupująca spółka zobowiązała się płacić Wnioskodawczyni określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

7)Wnioskodawczyni działkę nr 1 wykorzystywała na cele mieszkalne (mieszkała w budynku mieszkalnym posadowionym na przedmiotowej działce).

Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawczyni oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą spółkę działką nr 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą spółkę własnym kosztem i staraniem na działce nr 1 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca spółka oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży spółka ta usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

W uzupełnieniu udzieliła Pani odpowiedzi na pytania:

1)Czy przy nabyciu działki nr 1 przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego? Jeśli nie, z jakiego powodu?

Odpowiedź: Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie był rozliczany podatek VAT. Brak podatku powoduje, że podatnikowi nie przysługuje prawo do jego obniżenie, ponieważ on nie wystąpił.

2)Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, prosimy wskazać od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?

Odpowiedź: Nie.

3)Na jak długi okres wydzierżawiła Pani działkę nr 1 spółce mającej dokonać jej zakupu (np. 3 miesiące, rok, czas nieokreślony)?

Odpowiedź: Nieokreślony.

4)Czy budynek mieszkalny drewniany oraz budynek gospodarczy murowany zostały przez Panią nabyte czy wybudowane? Jeśli je Pani wybudowała, prosimy wskazać kiedy to nastąpiło?

Odpowiedź: Były nabyte w 2009 r. ((…) 2009 r.).

5)Czy z tytułu budowy ww. budynków przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, prosimy podać przyczynę.

Odpowiedź: Nie, nabyła Pani budynki.

6)W jaki sposób i w jakim okresie czasu budynki były użytkowane?

Odpowiedź: Na cele osobiste i mieszkalne (m.in. przechowywania rzeczy osobistych).

7)Czy na działce nr 1 znajdują się budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, prosimy wskazać:

a)Jakie budowle znajdują się na działce?

Odp.: Budynek mieszkalny, drewniany i budynek gospodarczy (murowany).

b)Czy budowle zostały przez Panią nabyte czy wybudowane? Jeśli je Pani wybudowała, prosimy wskazać kiedy.

Odp.: Nie były.

c)Czy z tytułu budowy budowli przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, prosimy podać przyczynę.

Odp.: Nie budowała Pani budynków i budowli i nie przysługiwało Pani takie prawo.

d)W jaki sposób i w jakim okresie czasu budowle były użytkowane?

Odp.: Cele prywatne osobiste i mieszkalne.

e)Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to prosimy wskazać dokładną datę.

Odp.: Tak nastąpiło w 2011 r. W (…) 2011 r.

f)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Odp. Tak minie.

g)Czy były/będą do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, prosimy wskazać:

• Kiedy i kto je ponosił? Czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej danej budowli lub jej części? Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp.: Nie były ponoszone takie wydatki.

• Czy po dokonaniu tych ulepszeń budowla lub jej części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności oraz czy w momencie jej sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania jej do używania po dokonanym ulepszeniu?

Odp.: Nie były ponoszone takie wydatki.

• Jeżeli wydatki na ulepszenie tej budowli lub jej części ponosiła inna osoba niż Pani, to czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi pomiędzy Panią a tą osobą rozliczenie nakładów poniesionych na poszczególne budowle lub ich części?

Odp.: Nie były ponoszone takie wydatki.

h)Czy budowle w całym okresie posiadania były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, prosimy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odp.: Tak cele osobiste i mieszkalne (nie podlega opodatkowaniu art. 2 i 5 ustawy o VAT cele prywatne).

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o pow. (…) ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawczyni dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów, co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni w tym przypadku może ona korzystać ze zwolnienia sprzedaży działki 1 z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, który stanowi, że:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać nieruchomość o pow. (…) ha położoną w miejscowości (…), stanowiąca działkę gruntu nr 1. Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym. Działka nr 1 została przez Panią nabyta na podstawie umowy o dożywocie, dokumentowanej aktem notarialnym z (…) 2009 r. Nabycie nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT i nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż nieruchomości objętej wnioskiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wskazała Pani, że oddała Pani w dzierżawę zabudowaną działkę nr 1 Kupującej Spółce. Ponadto zawarła Pani umowę przedwstępną z Kupującą Spółką, z której wynika, że nabywca nabędzie działkę pod warunkiem uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym. Spółka nabędzie od Pani nieruchomość po uzyskaniu opisanych powyżej decyzji i pozwoleń. Jednocześnie, wskazała Pani, że wszelkie formalności związane z nieruchomością Kupująca spółka będzie załatwiała w oparciu o udzielone przez Panią pełnomocnictwo.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Z kolei zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego wynika więc, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Na mocy umowy przedwstępnej kupujący nie otrzymuje żadnych uprawnień właścicielskich. Kupujący staje się właścicielem dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży i nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która również została uregulowana w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, działka nr 1, zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, którą zamierza Pani sprzedać - jest przedmiotem umowy dzierżawy, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w związku z oddaniem w dzierżawę, zabudowana działka nr 1 będąca przedmiotem planowanej transakcji utraciła charakter majątku prywatnego.

Przy tym, na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, Kupująca spółka podejmie szereg działań, których efektem będzie uatrakcyjnienie działki i wzrost jej wartości. Kupująca spółka dokona szeregu czynności, tj. podejmie działania faktyczne i prawne niezbędne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzje na rozbiórkę budynków posadowionych na nieruchomości, decyzji zezwalającej na wycięcie drzew, uzyskania warunków technicznych przyłączy (kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej, przyłącza energetycznego), zgodnie z przyjętą przez siebie koncepcją.

Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. W analizowanej sprawie udzieliła Pani pełnomocnictwa Kupującej spółce. Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, lecz przez przyszłego właściciela nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Kupująca spółka, podejmując za Panią zgodą opisane działania, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal Pani własność.

Pomimo więc, że jak Pani wskazuje - przed sprzedażą działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienie, nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych i nie ogłaszała zamiaru sprzedaży w środkach masowego przekazu, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pani działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pani zaangażowanie w czynności związane z planowaną sprzedażą działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań podjętych przez Panią (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż zabudowanej działki nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o Pani formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce, tj. działania zmierzające do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę świadczy o wykorzystaniu ww. działki do celów zarobkowych.

Tym samym, należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa zabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Wskazała Pani, że na działce nr 1, która będzie przedmiotem sprzedaży znajduje się drewniany budynek mieszkalny oraz murowany budynek gospodarczy. Budynki te znajdowały się na działce w momencie nabycia działki nr 1. Do pierwszego zasiedlenia budynków doszło w (…) 2011 r., wykorzystywała je Pani do celów osobistych i mieszkalnych. Nie ponosiła Pani także wydatków na ulepszenie tych budynków.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, jak stanowi art. 29 ust. 8 ustawy:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że w 2009 roku, w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, nabyła Pani działkę nr 1. Na ww. działce znajdował się budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie działka nr 1 wraz ze znajdującym się na niej budynkami, których rozbiórka nastąpi po dokonaniu sprzedaży nieruchomości. Budynki te znajdowały się na działce w momencie nabycia działki nr 1. Wskazała Pani, że rozpoczęcie użytkowania budynków rozpoczęło się w (…)2011 r. oraz że nie ponosiła Pani wydatków związanych z ulepszeniem tych budynków.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują więc, że w stosunku do ww. budynków doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od pierwszego zasiedlenia budynków do ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Przy tym, od momentu nabycia budynku mieszkalnego i gospodarczego do momentu planowanej sprzedaży nie ponoszono wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zatem skoro doszło do pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego i gospodarczego i od tego momentu do dostawy budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata, należy stwierdzić, że dostawa budynku mieszkalnego i gospodarczego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji również zbycie gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, przy uwzględnieniu art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku.

Tym samym oceniając Pani stanowisko, z którego wynika, że planowana dostawa nieruchomości będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).