Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT do sprzedaży budynku przy ul. (…). Uzupełnili go Państwo pismem z 20 grudnia 2024 r. (wpływ ePUAP 20 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego doprecyzowany w uzupełnieniu:

A. jest właścicielem (...) budynku przy ul. (…) wybudowanego przez B. (zwaną obecnie A.) na przełomie 1999/2000 roku na działce z prawem wieczystego użytkowania gruntów do 2089 r. W roku budowy ww. budynku nie byli Państwo podatnikiem podatku VAT.

Budynek powstał na potrzeby działalności dydaktycznej uczelni, ale od 2022 r. stał pusty ze względu na zbyt małą liczbę studentów. W 2023 r. w budynku przeprowadzono modernizację mającą na celu przeznaczenie nieruchomości pod wynajem lub na sprzedaż. Nakłady poniesione w 2023 roku na modernizację przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Modernizacja budynku rozpoczęła się w grudniu 2022 roku i trwała przez cały 2023 rok. Obecnie budynek jest wynajmowany przez C., która zainteresowana jest kupnem tego budynku. Wynajem modernizowanego budynku przy ul. (…) rozpoczął się 18 listopada 2023 r. i trwa do chwili obecnej.

W roku 2023 A. nie miała prawa do odliczenia podatku VAT z powodu nieprzekroczenia 2% wartości ogólnego przychodu z działalności. Przekroczenie 2% wartości ogólnego przychodu nastąpi za rok 2024.

A. prowadzi działalność mieszaną:

a)usługi dydaktyczne – zwolnione z podatku VAT,

b)usługi wynajmu pomieszczeń – od czerwca 2022 roku zostały opodatkowane podatkiem VAT.

Pytanie

Ponieważ A. ma działalność mieszaną, tzn. usługi dydaktyczne – zwolnione z podatku VAT i usługi wynajmu budynku opodatkowane VAT, to czy w sytuacji planowanej sprzedaży budynku przy ul. (…) mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Sprzedaż budynku, w ocenie Wnioskodawcy, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki  jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Zatem, w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych/wytworzonych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzicie Państwo działalność gospodarczą mieszaną: usługi dydaktyczne (zwolnione z podatku VAT) oraz usługi wynajmu pomieszczeń (od czerwca 2022 r. opodatkowane podatkiem VAT). Jesteście Państwo właścicielem budynku przy ul. (…), wybudowanym na przełomie roku 1999/2000 przez B., obecnie zwaną A. Przeprowadziliście Państwo modernizację tego budynku w okresie od grudnia 2022 r. do końca 2023 r., nakłady poniesione na modernizację w 2023 r. przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Wynajem zmodernizowanego budynku rozpoczął się 18 listopada 2023 r. i nadal trwa. Obecnie planują Państwo sprzedaż tego budynku.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż budynku przy ul. (…) będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy ustalić czy względem opisanego budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie i czy między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres nie krótszy niż 2 lata.

Z okoliczności sprawy wynika, że budynek został przez Państwa zmodernizowany, a nakłady poniesione na jego modernizację w 2023 r. przekroczyły 30% jego wartości początkowej, przy czym budynek po ulepszeniu od listopada 2023 r. jest przedmiotem najmu. A zatem uznać należy, że doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia tego budynku po poniesionych nakładach na jego ulepszenie. Z wniosku wynika, że obecnie dotychczasowy najemca jest zainteresowany nabyciem budynku. Tym samym, jeśli do sprzedaży budynku dojdzie w okresie krótszym niż 2 lata od momentu ponownego zasiedlenia rozumianego jako przekroczenie nakładów w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynku to nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania do dostawy tego budynku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie tego przepisu, muszą zostać spełnione dwa warunki: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Wskazali Państwo, że w okresie budowy budynku przy ul. (…) nie byli Państwo podatnikiem podatku VAT, tym samym uznać należy, że nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie budynku. A zatem warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy jest spełniony.

W celu możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy należy zbadać czy względem opisanego budynku został również spełniony warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nakłady poniesione na modernizację budynku w 2023 r. przekroczyły 30% jego wartości początkowej, a zatem należy ustalić czy w stosunku do ponoszonych wydatków przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Prowadzicie Państwo działalność mieszaną, tj. usługi dydaktyczne zwolnione z podatku VAT oraz od czerwca 2022 roku opodatkowane podatkiem VAT usługi wynajmu pomieszczeń. Będący przedmiotem sprzedaży budynek powstał na potrzeby działalności dydaktycznej uczelni, ale od 2022 r. stał pusty ze względu na zbyt małą liczbę studentów. Przeprowadzona w 2023 r. modernizacja budynku miała na celu przeznaczenie nieruchomości pod wynajem lub na sprzedaż. Wynajem zmodernizowanego budynku rozpoczął się 18 listopada 2023 r. i jest opodatkowany podatkiem VAT. Ponadto wskazali Państwo, że w 2023 r. nie mieliście prawa do odliczenia podatku VAT z powodu nieprzekroczenia 2% wartości ogólnego przychodu z działalności, natomiast przekroczenie 2% wartości ogólnego przychodu nastąpi za rok 2024.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy należy zauważyć, że w przypadku wykonywania w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych od podatku, zastosowanie znajdują uregulowania zawarte w art. 90 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 90 ust. 10 ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 30 czerwca 2023 r.):

Na mocy z art. 90 ust. 10 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 1 lipca 2023 r.):

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Do obowiązków podatnika należy w pierwszej kolejności przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju działalności, z którym wydatki te są związane. Podatnik jest zatem zobowiązany do odrębnego określania, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Każdorazowo zatem, gdy takie wyodrębnienie jest możliwe, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną, przy jednoczesnym braku takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT lub zwolnionych z opodatkowania tym podatkiem.

Analiza powołanych przepisów w kontekście przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że w związku z ponoszonymi wydatkami na modernizację budynku przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż zmodernizowany budynek służy Państwu do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych podatkiem VAT (opodatkowany wynajem budynku na rzecz C.).

W konsekwencji, warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy nie zostanie spełniony. Tym samym planowana sprzedaż budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Do dostawy budynku nie będą mogli Państwo zastosować również zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż budynek nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zwolnienie przysługuje natomiast w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych w ww. przepisie. Zatem brak zaistnienia jednego z warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż budynku przy ul. (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku. Przy czym zgodnie z ww. art. 29a ust. 8 ustawy, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowany jest budynek na nim posadowiony.

Zatem Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).