Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie uznania, że:

-Planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest prawidłowe;

-do dostawy Działek Zabudowanych Y nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych Y będzie w całości opodatkowana VAT, biorąc pod uwagę, iż Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art 43. ust. 10 i art 43. ust. 11 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – jest prawidłowe;

-do dostawy Działek Zabudowanych PP nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych PP będzie w całości opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, więc zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – jest prawidłowe;

-Dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) – jest nieprawidłowe;

-do dostawy Działki Niezabudowanej Budowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działki Niezabudowanej Budowlanej będzie w całości opodatkowana VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 5) – jest prawidłowe;

-do dostawy Działki Niezabudowanej Niebudowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 6) – jest nieprawidłowe;

-w zakresie dostawy:

(1)Działek Zabudowanych Y w stosunku, do których Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o VAT;

(2)Działek Zabudowanych PP;

(3)Działki Niezabudowanej Budowlanej;

(4)Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę);

po dokonaniu Transakcji (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po jej zwolnieniu na rzecz Zbywcy) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury zaliczkowej), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu działek, o których mowa w pkt (1), (2), (3), (4) powyżej, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 8) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, która nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1; opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy poszczególnych działek wchodzących w skład przedmiotowej Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i zwrotu podatku przy nabyciu działek, wpłynął 10 września 2024 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 listopada 2024 r. (wpływ 6 listopada 2024 r.), pismem z 6 listopada 2024 (wpływ 15 listopada 2024 r.) oraz pismem z 21 listopada 2024 r. (wpływ 22 listopada 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

·X sp. z o.o.;

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·Y sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

(i.) Przedmiot składanego wniosku

X sp. z o.o. („Nabywca”) planuje kupić od Y sp. z o.o. („Zbywca”) (Nabywca i Zbywca razem określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”) nieruchomość położoną w (...) przy ul. (...) i sąsiednich ulicach, szczegółowo opisaną w punkcie (iv.) opisu zdarzenia przyszłego, obejmującą prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami („Nieruchomość”), a także inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (vi.) opisu zdarzenia przyszłego („Transakcja”).

Wnioskodawcy wskazują, że w celu realizacji przedmiotowej Transakcji zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży („PPA”; Preliminary Purchase Agreement), która - po spełnieniu określonych warunków - zobowiązuje Strony do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży („CSA”; Conditional Sale Agreement). Zawarcie CSA zostało zaplanowane w terminie do (...) r., natomiast zamknięcie Transakcji, tj. podpisanie finalnej umowy sprzedaży („TA”; Transfer Agreement) ma nastąpić do końca (...) r. Niewykluczone, że terminy podpisania CSA lub TA ulegną wydłużeniu.

Przeniesienie przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: „Cena”). Co istotne, punkt wyjścia do ustalenia Ceny pomiędzy Stronami stanowiła analiza całej Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji i opinia o jej wartości, która została wykonana przez zewnętrzny, niezależny, wyspecjalizowany podmiot.

Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Cena będzie płatna w dwóch częściach. Pierwsza część - zaliczka na poczet Ceny - zostanie zwolniona do Zbywcy po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania Transakcji, tj. planowo jeszcze w (…) r., a pozostała część Ceny zostanie zwolniona do Zbywcy po zawarciu TA, tj. w (…) r. Stąd, biorąc pod uwagę, iż płatność części Ceny ma nastąpić w (…) r., Strony postanowiły wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej skutki podatkowe Transakcji jeszcze w (…) r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

-w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;

-w punkcie (iii.): Zarys działalności Zbywcy;

-w punkcie (iv.): Opis Nieruchomości;

-w punkcie (v.): Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę;

-w punkcie (vi.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

-w punkcie (vii.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

-w punkcie (viii.): Wyodrębnienia przedmiotu Transakcji w działalności Zbywcy;

-w punkcie (ix.): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

(ii.) Zarys działalności Nabywcy

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Nabywca jest spółką zależną (tzw. spółką córką) Z sp. z o.o. („Najemca”) należącej do Grupy Z („Grupa Z” lub „Z”) zajmującej się m.in. (...), a także (...). Obecnie Z jest w trakcie rozszerzania swojej działalności poprzez ekspansję na nowe rynki europejskie, w tym rynek polski.

Nabywca będzie prowadzić działalność w zakresie (...).

Docelowo, na terenie Nieruchomości zakupionej przez Nabywcę działalność operacyjną w zakresie (...) ma prowadzić Najemca na podstawie umowy najmu zawartej z Nabywcą. Takie rozwiązanie podyktowane jest modelem biznesowym Grupy Z, w szczególności kwestiami dotyczącymi finansowania nabycia Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, Najemca zakupił udziały w spółce celowej, tj. Nabywcy. Co istotne, przed zamknięciem Transakcji i podpisaniem TA, planowana jest sprzedaż udziałów w Nabywcy przez Najemcę na rzecz podmiotu zewnętrznego, który będzie posiadać środki niezbędne do sfinansowania (sfinalizowania) Transakcji. Stąd, Wnioskodawcy zakładają, iż na dzień finalizacji Transakcji Nabywca i Najemca nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustaw podatkowych.

Niemniej, nie można całkowicie wykluczyć iż sprzedaż udziałów do podmiotu finansującego nie będzie miała miejsca, a niezbędne finansowanie zostanie pozyskane w inny sposób.

(iii.) Zarys działalności Zbywcy

Zbywca należy do Grupy Y („Grupa Y” lub „Y”) - (...)

W (…) r. Y podjęło decyzję o zmianie modelu biznesowego (...)

Jako iż Nieruchomość przestała być gospodarczo użyteczna dla Zbywcy, Zbywca postanowił o jej sprzedaży, dlatego w (…) r. (...)

Co istotne, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest częścią większej nieruchomości należącej do Zbywcy, stanowiącej dotychczas jeden kompleks. Na części nieruchomości, która pozostanie u Zbywcy po finalizacji Transakcji, Zbywca będzie kontynuował działalność w zakresie globalnego centrum usług biznesowych dla Grupy Y, z takimi oddziałami jak Y (...) (…), Y (...), Y (...) i Y (...).

(iv.) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, a stanowiąca część nieruchomości należącej do Zbywcy obejmuje:

1)Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych A, B, C, D oraz E, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 1”);

2)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym F, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 2”);

3)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym G, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 3”);

4)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym H, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 4”);

5)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym I, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 5”);

6)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym J, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 6”),

7)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym K, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 7”);

8)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym L, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 8”);

9)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym M (która przed nabyciem ulegnie podziałowi na dwie działki ewidencyjne), położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 9”);

10)Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerze ewidencyjnym N oraz O, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 10”);

11)Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych P, R, S, T, U, AA, BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II, JJ, KK, LL, MM oraz NN położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 11”);

12)Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych OO, PP, RR, SS, TT, UU, WW, AAA, BBB oraz CCC, położonej w (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 12”);

-przy czym, działki o numerach ewidencyjnych D, E, N, O, KK, LL, MM oraz NN to nowo powstałe działki w wyniku podziału geodezyjnego działek o numerach ewidencyjnych DDD, EEE, FFF, GGG, HHH, III, JJJ oraz KKK zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta nr (...) z dnia (...) r. (...).

W dalszej części wniosku Nieruchomości 1-12 objęte przedmiotem Transakcji będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Na większości ww. działek wchodzących w skład Nieruchomości posadowione są budynki i budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. z 2024 r., poz. 725, dalej: „Prawo budowlane”). Zasadniczo większość naniesień (budynków i budowli) stanowi własność Zbywcy i jest objęta przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo, przez Nieruchomość mogą przechodzić różnego typu instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r., poz. 1610, dalej: „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą objęte przedmiotem planowanej Transakcji. Natomiast, związane z tymi instalacjami obciążenia Nieruchomości w postaci odpowiednich służebności przejdą na Nabywcę z mocy prawa.

Przedmiotem Transakcji objęte są również działki niezabudowane będące (i) terenami budowlanymi tj. gruntami przeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), (ii) terenami niebudowlanymi, tj. nieprzeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z MPZP, bądź (iii) terenami o tzw. mieszanym przeznaczeniu, tj. częściowo pod zabudowę, a częściowo nie.

Szczegółowe zestawienie działek wchodzących w skład Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami, zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawców, prezentuje Załącznik nr 1 do niniejszego wniosku. Przy czym, w odniesieniu do działek zabudowanych budowlami i budynkami należącymi do Zbywcy nie można wykluczyć, iż poza naniesieniami wskazanymi w Załączniku nr 1 znajdują się na nich również inne naniesienia, w szczególności budowle należące do przedsiębiorstw przesyłowych, które nie są objęte przedmiotem Transakcji. Niemniej, w ocenie Wnioskodawców nie powinno mieć to znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania tych działek - o czym będzie mowa w uzasadnieniu wniosku.

Dodatkowo, Załącznik nr 1 zawiera oznaczenie budynków i budowli, które w ciągu ostatnich dwóch lat (tj. w okresie ...) zostały oddane do użytkowania lub w stosunku do których poniesiono wydatki na ulepszenie w wysokości co najmniej 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej. Przy czym, Wnioskodawcy pragną wskazać, iż (i) w (…) r. przez Najemcę podejmowane są prace mające na celu dostosowania Nieruchomości do potrzeb Najemcy, które w ocenie Wnioskodawców jako tzw. inwestycje w obcych środkach trwałych stanowiące definitywny wydatek Najemcy i nie podlegające zwrotowi w jakiejkolwiek formie przez Zbywcę, nie powinny podlegać uwzględnieniu przy badaniu modernizacji w kontekście pierwszego zasiedlenia, (ii) Strony nie mogą wykluczyć iż przykładowo na koniec (…) r. w stosunku do budynków lub budowli innych niż oznaczone w Załączniku nr 1 zostanie przekroczony ww. próg 30% ulepszeń w związku pracami dokonanymi przez Zbywcę. Wnioskodawcy zwracają na to uwagę ze względu na fakt, iż zamknięcie Transakcji nastąpi w (…) r., co przesunie okres badania tzw. pierwszego zasiedlenia na lata (...). Niemniej, w ocenie Wnioskodawców nie powinno to mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania takich budynków i budowli, jako iż efektywnie działki te - oraz posadowione na nich budynki i budowle - będą opodatkowane VAT na mocy zgodnego oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, złożonego na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (dalej: „Oświadczenie VAT”), które będzie miało zastosowanie do wszystkich naniesień znajdujących się na działce.

Podsumowując i systematyzując powyższe, z perspektywy podatkowej działki wchodzące w skład Nieruchomości i będące przedmiotem Transakcji można podzielić na następujące kategorie:

1)„Działki Zabudowane Y”, tj. działki zabudowane budynkami i budowlami będącymi własnością Zbywcy i objęte przedmiotem Transakcji. Do tej kategorii należą działki wchodzące w skład Nieruchomości 1 -10 (w tym obie części działki nr M po planowanym podziale działki na dwie działki ewidencyjne), działki JJ, P, S, T, U, AA, BB, CC oraz FF wchodzące w skład Nieruchomości 11, oraz działki wchodzące w skład Nieruchomości 12. Zdecydowana większość budowli i budynków posadowionych na tych działkach została wybudowana i oddana do użytkowania przed (…) r. i nie była przedmiotem ulepszeń (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym) stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej przez ostatnie dwa lata (tj. w okresie ...). W odniesieniu do Działek Zabudowanych Y, Strony planują złożenie Oświadczenia VAT (i) przed zwolnieniem zaliczki do Zbywcy (oświadczenie zostanie złożone do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania Transakcji), (ii) w CSA (oświadczenie zostanie zawarte w treści aktu notarialnego), (iii) w TA (oświadczenie zostanie zawarte w treści aktu notarialnego);

2)„Działki Zabudowane PP”, tj. działki zabudowane budowlami należącymi do podmiotów trzecich, w tym przede wszystkim do przedsiębiorstw przesyłowych, a zatem nieobjętymi przedmiotem Transakcji. Do tej kategorii należą działki HH, LL, MM, R, EE oraz GG wchodzące w skład Nieruchomości 11;

3)„Działki Niezabudowane Mieszane”, tj. działki (i) niezabudowane budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i (ii) znajdujące się częściowo na terenie budowlanym, a częściowo na terenie niebudowlanym, oznaczonym w MPZP odpowiednio jako tereny usługowe i tereny zielone. Do tej kategorii należą działki KK oraz NN wchodzące w skład Nieruchomości 11. Dla celów ustalenia części Ceny przypadającej na poszczególne części działek (tj. budowlaną i niebudowlaną) zostanie zastosowany klucz powierzchniowy, tj. Cena przypadająca na poszczególne części zostanie podzielona według powierzchni znajdującej się na terenie budowlanym i, odpowiednio, niebudowlanym, w stosunku do powierzchni całej działki;

4)„Działka Niezabudowana Niebudowlana”, tj. działka (i) niezabudowana budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i (ii) znajdująca się w całości na terenie niebudowlanym, oznaczonym w MPZP jako tereny zielone. Do tej kategorii należy działka II wchodząca w skład Nieruchomości 11;

5)„Działka Niezabudowana Budowlana”, tj. działka (i) niezabudowana budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i (ii) znajdująca się w całości na terenie budowlanym, oznaczonym w MPZP jako tereny usługowe. Do tej kategorii należy działka DD wchodząca w skład Nieruchomości 11.

(v.) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Zbywca wszedł we własność bądź użytkowanie wieczyste działek składających się na Nieruchomość w następujący sposób:

1)Prawo własności Nieruchomości 1 Zbywca nabył w wyniku połączenia Zbywcy (spółka przejmująca) z Y (...) sp. z o.o. oraz Y (...) sp. z o.o. (spółki przejmowane), które nastąpiło (...) r. w trybie art. 283 § Kodeksu handlowego, tj. poprzez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na spółkę przejmującą (dalej: „Połączenie”). Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo własności do Nieruchomości 1 od gminy miasta na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

2)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 od Państwa (...) i (...) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (...), rep. A nr (...), warunkowanej aneksem z dnia (...) r. i udokumentowanym aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (...), rep. A nr (…), oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

3)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 od Państwa (...) i (...) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (...), rep. A nr (...) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (...) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

4)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 od Państwa (...) i (...) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (...), rep. A nr (...) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (...) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

5)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 od Państwa (...) i (...) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (...), rep. A nr (...) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (...) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

6)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 6 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 6 od Państwa (...) i (...) na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

7)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 7 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 7 od Państwa (...) i (...) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (...), rep. A nr (...) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (...) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

8)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 8 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 8 od Państwa (...) i (...) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (...), rep. A nr (...) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania sporządzonej (...) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

9)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 9 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 9 od spółki (...) na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

10)Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 10 Zbywca nabył w wyniku Połączenia. Wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 10 od spółki (...) na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej dnia (...) r. i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (...), rep. A nr (...) oraz na podstawie umowy przenoszącej prawo wieczystego użytkowania zawartej dnia (...) i udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (...);

11)Prawo własności Nieruchomości 11 Zbywca nabył od gminy na podstawie:

-umowy sprzedaży z dnia (...) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (…),

-umowy sprzedaży z dnia (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (…),

-umowy sprzedaży z dnia (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (…);

12)Prawo własności Nieruchomości 12 Zbywca nabył w wyniku:

-połączenia; wcześniej Y (...) sp. z o.o. (spółka przejęta przez Zbywcę) nabyła prawo własności Nieruchomości 12 na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (…), oraz na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia (…) r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (…);

-umowy sprzedaży z dnia (…) r. od gminy , udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, notariusz w (...), rep. A nr (…).

W przypadkach, gdy transakcje nabycia poszczególnych Nieruchomości podlegały VAT, Zbywca lub jego poprzednik prawny (tj. spółka przejęta w ramach Połączenia) miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie poszczególnych Nieruchomości. Zbywca oraz jego poprzednik prawny wykorzystywali Nieruchomości do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

(vi.) Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji

Jak już zostało wskazane, przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość szczegółowo opisana w punkcie (iv.) opisu zdarzenia przyszłego, obejmującą prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami, a także inne składniki majątkowe wskazane poniżej.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

-     autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej: architektonicznej, budowlanej, wykonawczej i powykonawczej dotyczącej budynków i budowli znajdujących się na z Nieruchomości na polach eksploatacji określonych w PPA, prawa do wykonywania i zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich do adaptacji Dokumentów, wraz z wszystkimi powiązanymi zgodami i uprawnieniami udzielonymi Zbywcy w zakresie praw osobistych i zależnych, a także przenoszalnymi zgodami na modyfikację ww. dokumentacji - w zakresie określonym szczegółowo w PPA;

-     gwarancje oraz rękojmie budowlane dotyczące budynków i budowli oraz potencjalnie wbudowanego wyposażenia z tytułu umów budowlanych oraz innych umów zawartych przez Zbywcę w związku z Nieruchomością;

-     dokumentacja powykonawcza budynków i budowli (niezależnie od formy jej przechowywania, również w formach elektronicznych), w tym m.in.: geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza, dokumentacja techniczna, instrukcje obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w budynkach, instrukcje oraz licencje;

-     dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, książki obiektów itp.;

-     znajdująca się w posiadaniu Zbywcy dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości;

-     znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z Nieruchomością (w szczególności kopie faktur dotyczących kosztów utrzymania Nieruchomości);

-     prawa i obowiązki Zbywcy z umowy dzierżawy zawartej z sąsiadami w związku z koniecznością uregulowania prawnego przekroczenia granic działek oraz umowa dzierżawy z (...), której przedmiotem jest (...) (pod warunkiem, że umowa nie zostanie przeniesiona na Najemcę).

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

a)prawa własności działek przylegających bezpośrednio lub pośrednio do Nieruchomości, wchodzących w skład i będących (mniejszą) częścią kompleksu należącego do Zbywcy, na których - po zamknięciu Transakcji - Zbywca będzie kontynuował działalność w zakresie globalnego centrum usług biznesowych dla Grupy Y; są to działki o numerach geodezyjnych:

-LLL, MMM, NNN, wchodzących w skład Nieruchomości 1;

-OOO, PPP oraz RRR, wchodzących w skład Nieruchomości 10;

-nr SSS, TTT, UUU, W, WW, WWW, ZZ, ZZZ, XX, XXX, XY, XZ, wchodzących w skład Nieruchomości 11;

b)firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

c)aktywów (innych niż Nieruchomości i prawa wymienione wyżej jako objęte przedmiotem Transakcji oraz innych niż maszyny i urządzenia, które zostały objęte sprzedażą pomiędzy Zbywcą i Najemcą - o czym mowa poniżej), zapasów, materiałów, wyrobów czy też innych towarów należących do Zbywcy;

d)należności i zobowiązań Zbywcy, w tym związanych z Nieruchomością;

e)praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem działalności operacyjnej Zbywcy, w tym w szczególności umów dotyczących działalności w zakresie produkcji , która była prowadzona na Nieruchomości będącej zasadniczym przedmiotem Transakcji;

f)praw i obowiązków wynikających z umów związanych z Nieruchomością, tj. umów dotyczących dostawy mediów (dot. m.in. dostawy gazu, elektryczności i wody oraz odprowadzania nieczystości), umów dotyczących świadczenia usług (m.in. umowa dot. zarządzania obiektem i nieruchomością, umowy dot. ochrony, kontroli dostępów i alarmów bezpieczeństwa, umowa na wywóz odpadów, umowa dot. internetu, umowa dot. usług gastronomicznych zw. z prowadzeniem stołówki) oraz innych umów, w tym dotyczących obsługi technicznej Nieruchomości oraz umów najmu oraz użyczania gruntu (łącznie kilkanaście umów);

g)praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

h)praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

i)ksiąg rachunkowych Zbywcy.

Przy czym, w celu wyczerpującego przedstawienia opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy pragną wskazać okoliczności towarzyszące Transakcji i zauważyć, iż w związku z wygaszeniem działalności w zakresie produkcji przez Zbywcę prowadzonej na Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji, jak również w związku z podejmowaniem działalności w zakresie produkcji przez Najemcę:

a)część dotychczasowych pracowników Zbywcy skończyło zatrudnienie u Zbywcy. Pewna część osób, które rozwiązały umowę o pracę ze Zbywcą nawiązało współpracę z Najemcą w toku procesów rekrutacyjnych Najemcy. Co istotne, zatrudnienie szeregowych pracowników przez Najemcę nie wiązało się z tzw. przejściem zakładu pracy (lub jego części) na innego pracodawcę w myśl art. 231 ust. 1 ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy. Podkreślenia wymaga, że z uwagi na odmienny przedmiot działalności Zbywcy i Najemcy, konieczne było (będzie) przeszkolenie i przebranżowienie tych pracowników. Dodatkowo, Najemca zatrudnił i będzie zatrudniał z rynku (osoby niezwiązane wcześniej ze Zbywcą) wielu kluczowych, wysoko wyspecjalizowanych pracowników, w tym kadrę kierowniczą. Co również istotne, części nieruchomości, która po zamknięciu Transakcji pozostanie u Zbywcy i na której Zbywca będzie kontynuował działalność w zakresie globalnego centrum usług biznesowych dla Grupy Y, będzie w dalszym ciągu miejscem świadczenia pracy dla pracowników Zbywcy przypisanych do tej działalności. Podkreślenia wymaga również, że na terenie ww. nieruchomości (która po zamknięciu Transakcji pozostanie u Zbywcy) w dalszym ciągu będzie mieścić się statutowa siedziba Zbywcy, która będzie stanowiła miejsce wykonywania pracy części Zarządu Zbywcy oraz tzw. działów wewnętrznych. Zarówno Zarząd Zbywcy, jak i ww. działy wewnętrzne odpowiadają za/obsługują również inne segmenty działalności Zbywcy (w tym dystrybucję (...) zlokalizowane w różnych częściach Polski), a nie tylko odpowiadają za świadczenie usług biznesowych na rzecz Grupy Y;

b)w ramach oddzielnej umowy zawartej między Zbywcą i Najemcą, Najemca zakupi/jest w trakcie zakupu, wybranych maszyn i urządzeń, które pomimo odmiennej działalności Najemcy i Zbywcy mogą okazać się przydatne dla Najemcy. Są to przykładowo: (...). Niemniej, nie będą one wystarczające do prowadzenia działalności operacyjnej Najemcy i Najemca będzie musiał zaangażować znaczne środki by zakupić inne niezbędne maszyny i urządzenia czy dopasować zakład produkcyjny do swoich potrzeb. Pewna część maszyn i urządzeń oraz innego wyposażenia zakładu produkcyjnego, służących Zbywcy do produkcji przed zaprzestaniem działalności w zakresie produkcji, została sprzedana podmiotom trzecim innym niż Nabywca i Najemca, natomiast część takich składników majątkowych została zlikwidowana. Co do zasady, decyzja o likwidacji albo sprzedaży poszczególnych aktywów do określonych podmiotów poprzedzona była analizą, jakie rozwiązanie będzie dla Zbywcy najbardziej korzystne, uwzględniającą otrzymane oferty zakupu otrzymane od różnych podmiotów.

(vii.) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości do Najemcy. Z kolei Najemca będzie prowadził działalność w zakresie produkcji i dystrybucji (...). Stąd, zasadniczym ekonomicznym celem Transakcji jest - z perspektywy Nabywcy - nabycie Nieruchomości przez Nabywcę w celu osiągania przychodów z najmu, a z perspektywy Najemcy - dostęp do Nieruchomości na potrzeby produkcji (...), a nie kontynuacja (przez Nabywcę bądź Najemcę) działalności Zbywcy w zakresie produkcji.

Działalność Nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT i będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

(viii.) Wyodrębnienie przedmiotu Transakcji w działalności Zbywcy

Jak wspomniano wcześniej, na Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji Zbywca przez wiele lat prowadził (...). W związku z podjęciem decyzji o zmianie modelu biznesowego,(...)

Z chwilą zaprzestania produkcji przez Zbywcę, Nieruchomość, jak również inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (vi.) opisu zdarzenia przyszłego, które łącznie składają się na przedmiot Transakcji, przestały być wykorzystywane do działalności, która w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy wykazywała wcześniej cechy wyodrębnienia w sensie organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym. Działalność ta, polegająca na produkcji, była wcześniej wyodrębniona w sposób faktyczny, poprzez realizację określonych zadań gospodarczych, odrębnych od pozostałego przedmiotu działalności Zbywcy (centrum usług biznesowych dla Grupy Y, dystrybucja (...), sieć (...)), chociaż Zbywca nigdy nie dokonywał formalnego jej wyodrębnienia w ramach własnych struktur (w formie oddziału, wydziału czy też działu) np. poprzez przyjęcie odpowiedniej decyzji/uchwały Zarządu Zbywcy. Działalność ta została praktycznie całkowicie wygaszona przez Zbywcę w (…) r., a w konsekwencji, związane z nią składniki majątkowe, utraciwszy związek z produkcją, utraciły więź funkcjonalną i organizacyjną z zaprzestaną działalnością.

Przedmiotem Transakcji objęta jest tylko część składników majątkowych związanych z wcześniej prowadzoną produkcją, a aktywa, które nie będą objęte Transakcją, obejmują szereg maszyn i urządzeń specyficznych dla produkcji, bez których nie jest możliwe prowadzenie takiej działalności lub produkcji w zbliżonym zakresie. Dlatego składniki majątkowe objęte przedmiotem Transakcji nie mogłyby służyć prowadzeniu działalności w zakresie, w jakim były historycznie (do momentu wygaszenia działalności w zakresie produkcji) wykorzystywane przez Zbywcę. Nie stanowią one zatem zespołu składników majątkowych na tyle kompletnego, aby możliwe było kontynuowanie działalności w zakresie choćby zbliżonym do działalności wcześniej prowadzonej przez Zbywcę. Nabywca, aby podjąć działalność z wykorzystaniem Nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych stanowiących przedmiot Transakcji, będzie musiał zaangażować własne środki, a Najemca m.in. dokonać dodatkowych inwestycji, zatrudnić dodatkowy personel, czy pozyskać nowe umowy oraz nowych klientów.

W związku z powyższym, aktualnie Nieruchomość wraz z innymi składnikami majątkowymi stanowiącymi przedmiot Transakcji nie wykazują cech wyodrębnienia w sensie organizacyjnym, funkcjonalnym czy finansowym, nie będąc związanymi z żadną działalnością, którą prowadziłby Zbywca.

Treść dołączonego do wniosku załącznika nr 1:

(…)

W uzupełnieniu wniosku z 6 listopada 2024 r. w odpowiedzi na pytania Organu o:

1.Wskazanie o jakich innych — niż oznaczonych w załączniku nr 1 — budynkach lub budowlach mowa we wniosku? Czy budynki/budowle te będą przedmiotem transakcji? – odpowiedzieli Państwo:

Spółka pragnie doprecyzować, że na moment składania Wniosku na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji nie było innych budynków i budowli Zbywcy niż te wymienione w Załączniku nr 1. Innymi słowy: (i) w Załączniku nr 1 zostały wskazane wszystkie zidentyfikowane budynki i budowle Zbywcy na moment składania Wniosku znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, (ii) wszystkie zidentyfikowane budynki i budowle Zbywcy są objęte przedmiotem transakcji.

Co do ww. sformułowania przytoczonego przez Organ, Spółka pragnie wyjaśnić, iż w kontekście badania pierwszego zasiedlenia i kwestii tzw. modernizacji (tj. ulepszeń powyżej 30% wartości początkowej), w złożonym Wniosku Spółka chciała opisać sytuację, gdzie „w stosunku do budynków lub budowli innych niż oznaczone w Załączniku nr 1” (dalej podkreślone doprecyzowanie) jako znajdujące się w okresie tzw. pierwszego zasiedlenia (kolumna „Pierwsze zasiedlenie” oznaczenie „Tak”), na koniec (…) r. mógłby zostać przekroczony 30% limit ulepszeń. Mogłoby to spowodować, iż budynki lub budowle, które na moment składania Wniosku zostały oznaczone jako nieznajdujące się w okresie tzw. pierwszego zasiedlenia (oznaczone w kolumnie „Pierwsze zasiedlenie” jako „Nie”), teoretycznie zmieniłyby ten status (zmiana oznaczenia w kolumnie „Pierwsze zasiedlenie” na „Tak”) z uwagi na przekroczenie ww. 30% progu ulepszeń. Spółka, chciała pokryć taką ewentualność z uwagi na planowane zamknięcie transakcji w (…) r., co przesuwa okres badania pierwszego zasiedlenia.

Niemniej, w związku z otrzymanym Wezwaniem Spółka dokonała weryfikacji ww. kwestii ze Zbywcą według stanu na dzień (...) r. i taka sytuacja nie powinna mieć miejsca. Innymi słowy, Zbywca nie ponosił wydatków w zakresie budynków i budowli w stosunku do których zostałby przekroczony próg 30% które sprawiłyby, że status pierwszego zasiedlenia któregokolwiek z budynków i budowli wskazanych w Załączniku nr 1 uległby/ulegnie zmianie (z „Nie” na „Tak” w kolumnie „Pierwsze zasiedlenie”) na koniec (…) r. Dodatkowo, Zbywca nie będzie ponosił dalszych wydatków na budynki i budowle objęte przedmiotem transakcji, stąd, powyższa konkluzja powinna być aktualna na dzień zamknięcia transakcji (dostawy nieruchomości).

Dodatkowo, w wyniku dokonanej weryfikacji okazało się, iż Zbywca rozpoczął inwestycję polegającą na wybudowaniu nowego odcinka sieci kanalizacyjnej, który przebiegać będzie przez niektóre działki objęte przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr FF, GG, T oraz O. Planowane jest, iż nowy odcinek sieci zostanie oddany do używania w (…) bieżącego roku, a tym samym, w momencie transakcji będzie ukończony. Wspomniany odcinek sieci stanowić będzie nową, odrębną budowlę i będzie własnością Zbywcy, ale zgodnie z zasadą superficies solo cedit w momencie sprzedaży - w zakresie w jakim przebiegać będzie przez działki będące przedmiotem transakcji - przejdzie on na Spółkę. Po transakcji Spółka ustanowi służebność gruntową polegającą na prawie korzystania przez Zbywcę z tego odcinka sieci kanalizacyjnej celem zapewnienia nieruchomościom Zbywcy nieobjętych przedmiotem sprzedaży oraz znajdującym się na ich terenie budynkom i budowlom połączenia z miejską siecią kanalizacyjną. Z uwagi na powyższe, działka nr FF powinna zmienić przypisanie z „Działek Zabudowanych PP” na „Działki Zabudowane Y”, gdyż do tej pory jedyną budowlą znajdującą się na działce nr FF była przepompownia ścieków należąca do przedsiębiorstwa przesyłowego. W dalszym ciągu nie powinno to mieć wpływu na ostatecznie opodatkowanie działki, gdyż wciąż zastosowanie znajdzie obligatoryjne opodatkowanie VAT. Niemniej, Spółka wnosi o uwzględnienie zmienionej klasyfikacji działki nr FF w wydawanej interpretacji indywidualnej.

Reasumując powyższe, w odpowiedzi na pytanie nr 1 Spółka wskazuje, że w Załączniku nr 1 zostały wymienione wszystkie zidentyfikowane budynki i budowle należące do Zbywcy i objęte przedmiotem transakcji przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego na dzień sporządzenia Wniosku.

Jednocześnie, w ocenie Spółki doprecyzowanie, o które wnosi Organ w treści pytania nr 1 nie powinno mieć praktycznego znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania dostawy budynków i budowli znajdujących się na działkach zabudowanych. Nawet jeśli zmieniłby się status pierwszego zasiedlenia w stosunku do niektórych budynków i budowli, wówczas mielibyśmy do czynienia z obligatoryjnym opodatkowaniem VAT. Natomiast w pozostałym zakresie, zgodnie z umową stron, dojdzie do skorzystania z prawa do tzw. opcji opodatkowania VAT na podstawie zgodnego oświadczenia stron złożonego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, które będzie miało zastosowanie do wszystkich naniesień znajdujących się na działkach zabudowanych. Innymi słowy, efektywnie dostawa działek zabudowanych (wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami) będzie opodatkowana VAT.

2.Wyjaśnienie do kogo należą Ogrodzenie wokół (...) i przyłącze kanalizacyjne znajdujące się na działce nr GG? – odpowiedzieli Państwo:

Ogrodzenie wokół (...) i przyłącze kanalizacyjne znajdujące się na działce nr GG należą do Zbywcy. Tym samym informacja podana w Załączniku nr 1 jest prawidłowa.

We Wniosku działka nr GG została błędnie przyporządkowana do kategorii „Działek Zabudowanych PP”, podczas gdy powinna być ona przyporządkowana do kategorii „Działek Zabudowanych Y”. Spółka wnosi o uwzględnienie zmienionej klasyfikacji działki nr GG w wydawanej interpretacji indywidualnej.

Niemniej, w ocenie Spółki, zmiana przyporządkowania (klasyfikacji) działki nr GG z „Działek Zabudowanych PP” na „Działki Zabudowane Y” nie powinna mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania dostawy działki nr GG (jako działka zabudowana, będzie ona opodatkowana VAT na mocy zgodnego oświadczenia stron).

3.Wyjaśnienie czy któreś z ogrodzeń wymienionych w załączniku nr 1 stanowi urządzenie budowlane? – odpowiedzieli Państwo:

W ocenie Spółki, biorąc pod uwagę, iż wszystkie ogrodzenia wymienione w Załączniku nr 1 znajdują się na działkach zabudowanych (na każdej „ogrodzonej” działce, posadowione są również inne budowle i/lub budynki), należałoby je uznać za urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, czyli tak jak zostało wskazane w treści Wniosku. Zgodne z ugruntowaną linią orzeczniczą urządzeniem budowlanym jest ogrodzenie zapewniające użytkowanie danego obiektu budowlanego, które bez tego obiektu nie spełniałoby swojej funkcji technicznej (tzw. funkcja służebna urządzenia budowlanego). Nie jest nim natomiast ogrodzenie działki niezabudowanej, będące samodzielną inwestycją niepowiązaną z innym obiektem budowlanym (tzw. funkcja dominująca obiektu budowlanego), które stanowi wówczas odrębny obiekt budowlany, klasyfikowany jako budowla na gruncie Prawa budowlanego.

Niemniej, w ocenie Spółki, klasyfikacja ogrodzeń wymienionych w Załączniku nr 1 nie powinna mieć znaczenia dla przedmiotu rozstrzygnięcia w zakresie opodatkowania dostawy działek, na których posadowione są te ogrodzenia, gdyż - jak zostało wskazane wyżej - na wszystkich „ogrodzonych” działkach znajdują są również inne budynki i budowle. Tym samym, są to działki zabudowane, których dostawa będzie opodatkowana VAT na mocy zgodnego oświadczenia stron.

4.Czy na działkach nr KK oraz NN (Działki Niezabudowane Mieszane) w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu? – odpowiedzieli Państwo:

Spółka potwierdza, iż na działkach nr KK oraz NN („Działki Niezabudowane Mieszane”) w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego („MPZP”) znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu.

5.Czy zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla działek nr KK, NN (Działki Niezabudowane Mieszane) w odniesieniu do części w jakiej znajdują się one na terenach zieleni, dopuszcza się możliwość jakiejkolwiek zabudowy ? – odpowiedzieli Państwo:

Zgodnie z MPZP, dla działek KK oraz NN dopuszcza się możliwość zabudowy w odniesieniu do części w jakiej znajdują się one na terenach zieleni.

Zgodnie z rozdziałem 3 „Ustalenia dla terenów” MPZP:

„§ 19.1. Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 4Z (Komentarz Spółki: 4Z oznacza teren zieleni) ustala się przeznaczenie:

1)obiekty imprez plenerowych;

2)wody powierzchniowe;

3)zieleń rekreacyjna;

4)obiekty infrastruktury technicznej;

5)infrastruktura drogowa;

6)szalety.

2.Na terenie, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące ukształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

1)w ramach przeznaczenia wody powierzchniowe powierzchnia lustra wody nie może być mniejsza niż 0,4 ha;

2)wymiar pionowy budynku lub budowli przykrytej dachem, mierzony od poziomu terenu przy budynku lub budowli do najwyższego punktu pokrycia dachu, nie może być większy niż 8 m;

3)udział powierzchni obszaru zabudowanego II w powierzchni działki budowlanej nie może być większy niż 10%;

4)obejmuje się ochroną istniejące drzewa z wyjątkiem drzew owocowych, z zastrzeżeniem pkt 5;

5)dopuszcza się przesadzenie lub wymianę do 20% istniejących drzew;

6)wartość wskaźnika intensywności zabudowy nie może być większa niż 0,1;

7)powierzchnia terenu biologicznie czynnego musi stanowić co najmniej 70% powierzchni działki budowlanej”.

Niemniej, w ocenie Spółki, sama możliwość wybudowania jakiegokolwiek obiektu na terenie zieleni nie przesądza o klasyfikacji gruntu jako budowlanego. Rola pomocnicza czy też funkcja uzupełniająca dopuszczalnych obiektów nie zmienia bowiem podstawowego przeznaczenia terenów, które w istocie wiąże się z daleko posuniętymi ograniczeniami w możliwości „zabudowy”. Powyższe wynika ze znanego i ugruntowanego orzecznictwa.

6.Czy zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla działki nr II (Działka Niezabudowana Niebudowlana), położonej na terenach zieleni, dopuszcza się możliwość jakiejkolwiek zabudowy? – odpowiedzieli Państwo:

Działka II leży na tym samym terenie zieleni, co działki KK oraz NN, wspomniane w pytaniu wyżej. Zatem, dla działki II dopuszcza się możliwość zabudowy, jednak, w ocenie Spółki, działka nr II powinna być klasyfikowana jako działka niebudowlana ze względu na dominujące (podstawowe) przeznaczenie tego terenu. Jak zostało wskazane w treści odpowiedzi na pytania nr 5, powyższe wynika z ugruntowanego orzecznictwa sądowego.

7.Proszę wskazać, dla których budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład poszczególnych Nieruchomości pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata (w tym po ulepszeniu, które przekroczyło 30%)? – odpowiedzieli Państwo:

Odpowiedź na pytanie nr 7 została zawarta w odpowiedzi na pytanie nr 1 powyżej.

8.Czy w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których do dnia transakcji nie minie okres dłuższy niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia (w tym po ulepszeniu, które przekroczyło 30%), Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy wybudowaniu bądź zakupie tych obiektów? – odpowiedzieli Państwo:

Jako, iż Zbywca prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną VAT (nie prowadzi działalności zwolnionej czy pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT), należy przyjąć, iż Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie lub wybudowaniu każdego budynku czy budowli będącej własnością Zbywcy, które są objęte przedmiotem planowanej transakcji. Dotyczy to również budynków i budowli objętych zapytaniem Organu, tj. znajdujących się w okresie tzw. pierwszego zasiedlenia z uwagi na ulepszenia dokonane przez Zbywcę.

9.Czy w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których do dnia transakcji nie minie okres dłuższy niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, ponoszono lub będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie lub przebudowę posadowionych na tych działkach budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? – odpowiedzieli Państwo:

W zakresie wydatków na budynki i budowle ponoszonych przez Zbywcę odpowiedź na powyższe pytanie została zawarta w odpowiedzi na pytanie nr 1 i nr 8 powyżej.

Natomiast Spółka zwraca uwagę, że na nieruchomości wykonywane są prace przez Najemcę, które mają na celu dostosowanie nieruchomości do jego potrzeb. Takie nakłady są w ocenie Spółki tzw. inwestycją w obcych środkach trwałych stanowiące definitywny wydatek Najemcy i jako nie podlegające zwrotowi w jakiejkolwiek formie przez Zbywcę, nie powinny podlegać uwzględnieniu przy badaniu modernizacji w kontekście spełnienia warunku pierwszego zasiedlenia.

Abstrahując od powyższego, w ocenie Spółki, powyższe nie powinno mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania takich budynków i budowli, jako iż efektywnie działki te - oraz posadowione na nich budynki i budowle - będą opodatkowane VAT obligatoryjnie lub na mocy zgodnego oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, złożonego na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

10.Czy zakresie w jakim: (i) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, oraz (ii) zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT — czy wówczas Strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie, a jeżeli tak, to czy Strony złożą oświadczenie do wszystkich budynków/budowli, do których będzie miało zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy? – odpowiedzieli Państwo:

Spółka potwierdza, że jeżeli transakcja będzie podlegać fakultatywnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT - to zgodnie z umową, strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie. Ww. oświadczenie będzie dotyczyć wszystkich budynków/budowli, znajdujących się na działkach zabudowanych.

11.Czy któreś z opisanych we wniosku naniesień (znajdujące się na działkach określonych we wniosku jako „Działki zabudowane Y”), mające być przedmiotem sprzedaży stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu; – odpowiedzieli Państwo:

Wszystkie opisane we Wniosku naniesienia znajdujące się na „Działkach Zabudowanych Y” stanowią część składową nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Innymi słowy, nie stanowią one ruchomości w rozumieniu prawa cywilnego.

12.Kto (jaki podmiot) jest właścicielem ogrodzenia zlokalizowanego na działce nr HH; – odpowiedzieli Państwo:

„Podmiot trzeci” został błędnie wskazany w Załączniku nr 1 jako właściciel ogrodzenia znajdującego się na działce nr HH. Ogrodzenie znajdujące się na działce nr HH jest trwale związane z gruntem i stanowi część składową nieruchomości należącej do Zbywcy.

13.Czy ww. ogrodzenie stanowi ruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, tj. nie jest częścią składową budynku ani gruntu – odpowiedzieli Państwo:

Ww. ogrodzenie stanowi część składową nieruchomości (tj. nie jest ruchomością w rozumieniu prawa cywilnego).

W uzupełnieniu wniosku z 21 listopada 2024 r. w odpowiedzi na pytania Organu:

1)czy wybudowany nowy odcinek sieci kanalizacyjnej, który przebiegać będzie przez działki nr FF, GG, T oraz O stanowić będzie budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego i czy będzie przedmiotem transakcji – odpowiedzieli Państwo:

W Odpowiedzi na Wezwanie nr 1 Spółka ogólnie wskazała, że ww. sieć kanalizacyjna będzie stanowić (stanowi) budowlę. W odpowiedzi na Wezwanie nr 2, Spółka pragnie doprecyzować, iż nowy odcinek sieci kanalizacyjnej przebiegający przez objęte przedmiotem planowanej transakcji działki nr FF, GG, T oraz O należy klasyfikować jako budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego.

Ponadto, jak zostało wskazane w treści Odpowiedzi na Wezwanie nr 1, na dzień transakcji ww. budowla będzie własnością Zbywcy, a zatem zasadniczo - w zakresie w jakim będzie przebiegać przez działki objęte przedmiotem transakcji - jej własność powinna przejść na Spółkę. Innymi słowy, omawiana sieć kanalizacyjna będzie objęta przedmiotem planowanej transakcji.

Stąd, jak zostało wskazane w treści Odpowiedzi na Wezwanie nr 1, po transakcji Spółka ustanowi służebność gruntową polegającą na prawie korzystania przez Zbywcę z tego odcinka sieci kanalizacyjnej celem zapewnienia nieruchomościom Zbywcy nieobjętych przedmiotem sprzedaży oraz znajdującym się na ich terenie budynkom i budowlom połączenia z miejską siecią kanalizacyjną.

2)czy ww. odcinek sieci kanalizacyjnej będzie stanowił część składową gruntu lub budynku – odpowiedzieli Państwo:

W odpowiedzi na powyższe pytanie Spółka pragnie wskazać, iż zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 47, art. 48 oraz 191 Kodeksu cywilnego, ww. odcinek sieci kanalizacyjnej w momencie wybudowania stał się częścią składową nieruchomości (tj. gruntu).

Przy czym Spółka zwraca uwagę, iż Kodeks cywilny przewiduje wyjątek od powyższej zasady, który dotyczy urządzeń przesyłowych należących do przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym, do ewentualnej zmiany statusu ww. odcinka sieci kanalizacyjnej mogłoby dojść w przypadku wejścia ww. sieci w skład przedsiębiorstwa zajmującego się odprowadzaniem ścieków do sieci kanalizacyjnej, zgodnie z art. 49 Kodeksy cywilnego. Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi, nie jest planowane przekazanie omawianej instalacji na własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Co istotne, zasadniczo możliwość przekazania sieci przedsiębiorstwu przesyłowemu mogłaby dotyczyć wyłącznie przyłącza kanalizacyjnego. W tym kontekście, w związku z otrzymanym Wezwaniem nr 2 Spółka sprawdziła przebieg nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, z którego wynika że przeważająca część ww. sieci wybudowanej przez Zbywcę - nawet w przypadku podłączenia jej do sieci kanalizacyjnej - nadal będzie stanowić część składową gruntu.

Końcowo, Spółka pragnie zwrócić uwagę, że powyższa kwestia nie ma znaczenia z perspektywy klasyfikacji sieci kanalizacyjnej jako budowli na gruncie Prawa budowlanego.

3)dla których budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład poszczególnych Nieruchomości pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata (w tym po ulepszeniu, które przekroczyło 30%)? Proszę wymienić te budynki, budowle lub ich części – odpowiedzieli Państwo:

Jak zostało wskazane w treści Wniosku, zamknięcie transakcji, tj. podpisanie finalnej umowy sprzedaży oraz przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Spółki ma nastąpić do końca (...) r. W tym miejscu Spółka pragnie doprecyzować, iż zgodnie z zawartą umową przedwstępną, ma to nastąpić w okresie od (...) r. do (...) r. Innymi słowy, dostawa nieruchomości będzie miała miejsce w okresie od (...) r. do (...) r. Przy czym Strony nie mogą całkowicie wykluczyć, iż ww. terminy ulegną przesunięciu lub przedłużeniu.

Niemniej przy założeniu, że - zgodnie z intencją Stron oraz postanowieniami zawartej umowy przedwstępnej - transakcja zostanie dokonana w wyżej określonym przedziale czasowym, tj. pomiędzy (...) r. a (...) r., to w stosunku do:

(i)nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, o której mowa w odpowiedzi na pytanie 2 pkt 1) i 2) powyżej, która planowo ma zostać oddana do używania w (...) r. (termin ten może się przesunąć na początek … r.) i która przebiega przez działki nr FF, GG, T oraz O,

(ii)rampy rozładunkowej, która została oddana do używania w (...) r. i która znajduje się na działce nr OO,

(iii)* (...) znajdującego się na działkach nr JJ oraz P, w zakresie którego wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej,

(iv)* przepompowni wód sanitarnych znajdującej się na działkach nr RR oraz A, w zakresie której wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej (tutaj, Spółka pragnie wyjaśnić, że ww. przepompownia wód sanitarnych nie została oznaczona w Załączniku nr 1 do Wniosku jako podlegająca pierwszemu zasiedleniu w wyniku błędu polegającego na odwołaniu do błędnego zakresu danych w arkuszu kalkulacyjnym przy wyliczaniu wartości początkowej),

- nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy (a) oddaniem ww. budowli do użytkowania lub ich ulepszeniem przekraczającym 30% wartości początkowej a (b) datą transakcji.

*Wymienione w pkt (iii) i (iv) powyżej: (...) oraz przepompownia wód sanitarnych, pozostaną w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia jeżeli do zamknięcia transakcji dojdzie do (...) r. (włącznie), przy założeniu braku dalszych modernizacji które przekraczałyby 30% wartości początkowej i które przetrwałyby bieg pierwszego zasiedlenia (termin 2 lat byłby liczony na nowo). Przy czym, co istotne, Zbywca nie zamierza dokonywać jakichkolwiek dalszych nakładów/ulepszeń na ww. budowle.

W przypadku gdyby do zamknięcia transakcji doszło później (czego nie można całkowicie wykluczyć), przy założeniu, że wymienione w pkt (i) i (ii) powyżej: sieć kanalizacyjna oraz rampa rozładunkowa nie będą modernizowane w międzyczasie (co mogłoby przerwać bieg pierwszego zasiedlenia w przypadku ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej), ww. rampa będzie znajdować się w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia do (...) r. (włącznie) natomiast sieć kanalizacyjna - do (...) r.

Abstrahując od powyższego, Spółka podtrzymuje swoje stanowisko, iż powyższa kwestia nie powinna mieć praktycznego znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania dostawy budynków i budowli znajdujących się na działkach zabudowanych. Jak zostało wskazane w treści Wniosku, ww. budynki/budowle nie będę objęte żadnym z obligatoryjnych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, natomiast w zakresie w jakim będę one korzystały ze zwolnienia opcjonalnego, Strony zamierzają skorzystać z opcji opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-6 i 8):

1.Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1) ustawy o VAT?

2.Czy w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych Y nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) i 10a) ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych Y będzie w całości opodatkowana VAT, biorąc pod uwagę, iż Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art 43 ust. 10 i art 43 ust. 11 ustawy o VAT?

3.Czy w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych PP nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) i 9), a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych PP będzie w całości opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, więc zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a)?

4.Czy dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT?

5.Czy w stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Budowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działki Niezabudowanej Budowlanej będzie w całości opodatkowana VAT?

6.Czy w stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Niebudowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT?

8.Czy w zakresie dostawy:

(1)Działek Zabudowanych Y w stosunku, do których Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o VAT;

(2)Działek Zabudowanych PP;

(3)Działki Niezabudowanej Budowlanej;

(4)Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę);

po dokonaniu Transakcji (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po jej zwolnieniu na rzecz Zbywcy) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury zaliczkowej), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu działek, o których mowa w pkt (1), (2), (3), (4) powyżej, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

XI.Stanowisko Wnioskodawców

Zdaniem Wnioskodawców:

1.Planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1) ustawy o VAT.

2.W stosunku do dostawy Działek Zabudowanych Y nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) i 10a) ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych Y będzie w całości opodatkowana VAT, biorąc pod uwagę, iż Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art 43. ust. 11 ustawy o VAT.

3.W stosunku do dostawy Działek Zabudowanych PP nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) i 9), a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych PP będzie w całości opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, więc zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a).

4.Dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT.

5.W stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Budowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działki Niezabudowanej Budowlanej będzie w całości opodatkowana VAT.

6.W stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Niebudowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT.

8.W zakresie dostawy:

(1)Działek Zabudowanych Y w stosunku, do których Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o VAT;

(2)Działek Zabudowanych PP;

(3)Działki Niezabudowanej Budowlanej;

(4)Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę);

po dokonaniu Transakcji (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po jej zwolnieniu na rzecz Zbywcy) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury zaliczkowej), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu działek, o których mowa w pkt (1), (2), (3), (4) powyżej, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT.

XII.Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1) ustawy o VAT?

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie przedmiotu Transakcji w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6) ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1) ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część („ZCP”) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT albo PCC.

Ma to z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt. 1) ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/G11044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

-oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

-własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

-prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

-wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

-koncesje, licencje i zezwolenia,

-patenty i inne prawa własności przemysłowej,

-majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

-tajemnice przedsiębiorstwa,

-księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jednocześnie jednak należy wskazać, że Minister Finansów w objaśnieniach w sprawie opodatkowania VAT nieruchomości komercyjnych, opublikowanych 11 grudnia 2018 r. („Objaśnienia”) wskazał, że przy definiowaniu pojęcia „przedsiębiorstwa” dla potrzeb podatku VAT samo odwołanie się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego jest niewystarczające i może mieć jedynie charakter pomocniczy (ze względu na autonomię prawa podatkowego). Co prawda Objaśnienia przedstawiają okoliczności, na jakie powinien zwracać uwagę podatnik VAT dokonujący dostawy nieruchomości komercyjnych (a więc odmiennego rodzaju nieruchomości niż objęte przedmiotem niniejszego wniosku) w celu ustalenia prawidłowego sposobu opodatkowania dokonywanych transakcji, jednak zawarte tam rozważania w zakresie przesłanek kwalifikacji danego zespołu aktywów jako przedsiębiorstwa lub ZCP jest aktualny również w przypadku sprzedaży innych składników majątkowych niż nieruchomości, jak również w przypadku sprzedaży innych nieruchomości niż komercyjne, np. nieruchomości produkcyjnych.

W tym kontekście Minister Finansów zwrócił uwagę na sposób definiowania pojęcia „przedsiębiorstwa” wypracowanego przez praktykę orzeczniczą sądów administracyjnych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1113/16), które za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1) ustawy o VAT uważają każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Podobnie do pojęcia „przedsiębiorstwa” podszedł NSA w wyroku z dnia 13 grudnia 2022 r., sygn. akt III FSK 1346/21 definiując „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1) ustawy o VAT, przez występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół). Zdaniem NSA występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, który jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Z perspektywy prawa podatkowego dla ustalenia, że dochodzi do przeniesienia przedsiębiorstwa lub ZCP istotne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z ugruntowaną praktyką, dany zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, może zostać uznany za ZCP, jeżeli:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3)składniki te służą realizacji określonych zadań gospodarczych, które to zadania mogłyby być samodzielnie realizowane przez zespół składników funkcjonujący jako niezależne przedsiębiorstwo (tzw. wyodrębnienie funkcjonalne).

Dodatkowo, z Objaśnień Ministra Finansów oraz praktyki orzeczniczej krajowych sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) wynika także, że przy analizie przesłanki nr 3 należy uwzględnić w szczególności następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oba te kryteria powinny zostać spełnione łącznie, a wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Poniżej, Wnioskodawcy szczegółowo omawiają poszczególne kryteria uznania składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego.

1)Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „zespołu składników materialnych i niematerialnych” tworzących ZCP. Przyjmuje się jednak, że składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania) tworzą zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jeśli są one w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Warunek realizacji określonych zadań gospodarczych zawarty w definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa oznacza, iż składniki materialne i niematerialne (ich zespół) muszą być przeznaczone w obrębie istniejącego przedsiębiorstwa do realizacji określonych zadań gospodarczych. Innymi słowy, ZCP nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych będących częścią przedsiębiorstwa, ale zespołem składników na tyle zorganizowanym, aby samodzielnie podjąć działalność gospodarczą w ramach niezależnego przedsiębiorstwa. Powyższe rozumienie ww. przesłanki potwierdzają interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („DKIS”) z 15 stycznia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.521.2020.2.MAT oraz 4 lipca 2019 r. sygn. 0111-KDIB3-3. 4012.152.2019.2.MAZ.

W skład majątku mającego być przedmiotem Transakcji wchodzi głównie Nieruchomość oraz związane z nią prawa własności intelektualnej, dokumentacja techniczna czy prawna dotycząca Nieruchomości. Majątek, który będzie przedmiotem Transakcji nie obejmie innych składników, w tym następujących wymienionych w art. 551 Kodeksu cywilnego, np. nazwy firmy, wierzytelności, koncesji, licencji, zezwoleń, majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych, tajemnic przedsiębiorstwa, ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności.

W ocenie Wnioskodawców, skład majątku, który ma być przedmiotem Transakcji jest niewystarczający, aby twierdzić, że spełnia on definicję przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W szczególności Wnioskodawcy podkreślają, że w wyniku Transakcji na Nabywcę nie przejdą takie składniki majątku jak: zakład pracy, kluczowi pracownicy, zobowiązania ani żadne środki pieniężne (czy to w formie gotówki, czy też znajdujące się na rachunkach bankowych), zapasy, materiały, wyroby, czy towary, know-how, tajemnice przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę, majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne (inne niż związane z Nieruchomością). W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców, składniki materialne i niematerialne przechodzące w ramach Transakcji, uwzględniając brak zobowiązań, nie są wystarczające by uznać omawiane kryterium za spełnione.

2)Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być generalnie dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Zatem samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym. Ważne jest przypisanie jednostce uprawnień skutkujących samodzielnym prowadzeniem działalności „widocznym z zewnątrz”. Oznacza to, że wyodrębnienie musi wynikać z określonych decyzji statutowych (zarządczych itp.), które formalnie nadają jednostce wewnętrznej uprawnienia uzasadniające jej wydzielenie organizacyjne. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa. Podsumowując, wyodrębnienie organizacyjne oznacza odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych zachowujący miejsce w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa zasadniczo na podstawie formalnego aktu. Powyższe potwierdził przykładowo DKIS w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2020 r. sygn. 0114-KDIP2-2.4010.483.2019.1.RK

W niniejszym przypadku zbywany przedmiot Transakcji nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi on odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach planowanej Transakcji. Zbywca nie wydzielił organizacyjnie przedmiotu Transakcji ani żadnej jego części ani w sposób faktyczny, ani poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych (jak statut czy regulamin).

Jeżeli chodzi o wyodrębnienie finansowe, to zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe, jak również sądy administracyjne i podzielanym przez Wnioskodawców, nie oznacza to samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń. Takie stanowisko zajął przykładowo WSA w Gdańsku w wyroku z 7 września 2021 r., sygn. I SA/Gd 534/21, NSA w wyroku z 28 stycznia 2019 r., sygn. I FSK 293/17 oraz WSA w Rzeszowie, w wyroku z 21 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 691/19. Znajduje ono odzwierciedlenie również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez DKIS, przykładowo z 4 maja 2020 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.197.2020.1.MGO.

Niemniej, w niniejszym przypadku nie można mówić o odrębności finansowej przedmiotu Transakcji. Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do przedmiotu Transakcji. Ponadto, co prawda Zbywca jest w stanie przyporządkować część zapisów księgowych do przedmiotu Transakcji, to nie jest możliwe pełne przyporządkowanie przez Zbywcę do przedmiotu Transakcji związanych z nią przychodów i kosztów. Zbywca nie ma również przypisanych rachunków bankowych do przedmiotu transakcji.

3)Przeznaczenie składników do realizacji określonych zadań gospodarczych, które to zadania mogłyby być samodzielnie realizowane przez zespół składników funkcjonujący jako niezależne przedsiębiorstwo (tzw. wyodrębnienie funkcjonalne)

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe i niemajątkowe wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Kwestia wyodrębnienia funkcjonalnego stanowi istotę uznania zespołu składników materialnych i niematerialnych za ZCP. Przesłanka ta była przedmiotem rozważań w licznych wyrokach sądów administracyjnych, interpretacjach organów podatkowych, a także orzecznictwie TSUE. Zdaniem TSUE, przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej (por. wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. sygn. C-444/10). W podobnym duchu wypowiadają się organy podatkowe, przykładowo DKIS w interpretacjach indywidualnych z 4 listopada 2019 r. sygn. 0111-KDIB1-1.4010.363. 2019.4.ŚS, z 17 sierpnia 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.481.2018.1.JP, z 22 listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.614.2021.2.SK oraz z 10 listopada 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.394.2022.2.DS.

W ocenie Wnioskodawców składniki majątkowe, które mają być przedmiotem Transakcji nie spełniają kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego. Po pierwsze, Nabywca (jak również Najemca, który będzie korzystał z Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji) będzie prowadził całkowicie odmienną działalność od tej prowadzonej przez Zbywcę przy użyciu Nieruchomości. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca przez wiele lat wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby działalności w zakresie produkcji i w związku z jej zaprzestaniem i zamknięciem, zdecydował o sprzedaży Nieruchomości, a w okresie przejściowym (tj. do momentu finalizacji Transakcji) - o wynajmie części Nieruchomości do Najemcy. Ani Nabywca, ani Najemca nie mają zamiaru (ani technologicznych czy kompetencyjnych możliwości) kontynuacji/prowadzenia działalności dotyczącej produkcji. Ponadto, zdaniem Wnioskodawców, przedmiot Transakcji, tj. Nieruchomość położona w (...) przy ul. (...) i sąsiednich ulicach, szczegółowo opisana w punkcie (iv.) opisu zdarzenia przyszłego, obejmująca prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami, a także inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (vi.) opisu zdarzenia przyszłego nie jest sam w sobie wystarczający do podjęcia jakiejkolwiek samodzielnej działalności gospodarczej, bez znacznego zaangażowania składników majątkowych i niemajątkowych Nabywcy (a w przedstawionym zdarzeniu przyszłym - także Najemcy).

Wnioskodawcy pragną przypomnieć, że docelowo na terenie Nieruchomości zakupionej przez Nabywcę działalność operacyjną w zakresie produkcji i dystrybucji (...) ma prowadzić Najemca na podstawie umowy najmu zawartej z Nabywcą. Przy czym, prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przez Najemcę w zakresie produkcji (...) będzie możliwe dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe składniki, np. wykwalifikowany personel, know-how, materiały i towary, dodatkowe wyspecjalizowane maszyny i urządzenia, pozyskanie finansowania, nawiązanie nowych relacji handlowych, podpisanie umów. Sam przedmiot Transakcji nie posiada pełnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Dodatkowo, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Innymi słowy, przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Zbywcy niewchodzących w skład Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego funkcjonowania Nieruchomości Nabywcy. Aby zagwarantować prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić już we własnym zakresie:

•zawarcie umowy najmu z Najemcą;

•odpowiednie zarządzanie Nieruchomością;

•dostawę mediów i poszczególnych usług (wywóz śmieci, usługi ochrony itd.) do Nieruchomości;

•obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości i jej wynajmem.

Jeśli Nabywca nie zapewni już we własnym zakresie zarządzania i obsługi Nieruchomości z wykorzystaniem własnych środków lub poprzez zatrudnienie wyspecjalizowanych ludzi lub usługodawców, prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności np. braku płynności finansowej w wyniku nieściągalności czynszu lub roszczeń finansowych Najemcy w związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umowy najmu. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach Transakcji nie będzie możliwe.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1) ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:

Czy w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych Y nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) i 10a) ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych Y będzie w całości opodatkowana VAT, biorąc pod uwagę, iż Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o VAT?

Planowana Transakcja obejmuje m.in. dostawę praw własności oraz praw użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami wymienionymi w Załączniku nr 1 do niniejszego wniosku. Na potrzebny niniejszego wniosku, grunty te zostały sklasyfikowane jako „Działki Zabudowane Y”, tj. działki zabudowane budynkami i budowlami będącymi własnością Zbywcy i objęte przedmiotem Transakcji. Do tej kategorii należą działki wchodzące w skład Nieruchomości 1-10 (w tym obie części działki nr M po planowanym podziale działki na dwie działki ewidencyjne), działki JJ, P, S, T, U, AA, BB, CC oraz FF wchodzące w skład Nieruchomości 11, oraz działki wchodzące w skład Nieruchomość 12.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji, o opodatkowaniu sprzedaży praw własności budynków i budowli wchodzących w skład nieruchomości (w tym związanej z nim odpowiedniej części gruntu), decydować będzie status budynków i budowli znajdujących się na gruncie. Przy czym, zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy o VAT przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Dostawa Działek Zabudowanych Y będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znajdzie jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Działek Zabudowanych Y w ramach planowanej Transakcji mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2), pkt 10) lub pkt 10a) ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy Działek Zabudowanych Y dokonywanej w ramach Transakcji. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenie przyszłego, Nieruchomość i wchodzące w jej skład Działki Zabudowane Y nie były do dnia Transakcji wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT - Zbywca nie prowadził działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Ponadto, w przypadkach, gdy transakcje nabycia poszczególnych działek podlegały VAT, Zbywca lub jego poprzednik prawny (tj. spółka przejęta w ramach Połączenia) miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie poszczególnych działek.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie obligatoryjnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie będą spełnione w przypadku dostawy Działek Zabudowanych Y.

Następnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona od podatku VAT, poza następującymi wyjątkami:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14) ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zwrócić uwagę, że powyższa definicja pierwszego zasiedlenia została wprowadzona ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2019 poz. 1520) i obowiązuje od 1 września 2019 r. Konieczność zmiany definicji została podyktowana orzecznictwem sądów administracyjnych oraz przede wszystkim wyrokiem TSUE z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie (...) sp. z o.o. W ocenie TSUE, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budowli dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy oraz kiedy względem budynków oraz budowli wchodzących w skład Działek Zabudowanych Y nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Przy czym, jednocześnie należy wskazać, iż zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT nie jest zwolnieniem obligatoryjnym, lecz opcjonalnym. Innymi słowy, nawet w przypadku ustalenia, że w stosunku do budynków bądź budowli posadowionych na Działkach Zabudowanych Y upłynął okres powyżej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia - a więc dostawa tych budynków i budowli teoretycznie znajduje się w dyspozycji zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1) - to na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować z powyższego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

-są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

-złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Nabywca jak i Zbywca są i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Działek Zabudowanych Y w całości. Co więcej, zgodnie umową przedwstępną (PPA), Strony postanowiły skorzystać z opcji opodatkowania VAT, jeżeli tylko będzie dostępna. I tak, zgodnie z PPA, w odniesieniu do Działek Zabudowanych Y, Strony planują złożenie Oświadczenia VAT (i) przed zwolnieniem zaliczki do Zbywcy - co ma nastąpić po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania Transakcji (oświadczenie zostanie złożone do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy), (ii) w CSA (oświadczenie zostanie zawarte w treści aktu notarialnego), (iii) w TA (oświadczenie zostanie zawarte w treści aktu notarialnego).

W związku z faktem, iż zaliczka na poczet działek opodatkowanych VAT (w tym Działek Zabudowanych Y) zostanie zwolniona do Zbywcy po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania Transakcji, tj. planowo jeszcze w (…) r., badanym okresem były lata (...). Niemniej, biorąc pod uwagę planowane zamknięcie Transakcji w (…) r., okres badania pierwszego zasiedlenia przesunie się na lata (…). W ocenie Wnioskodawców nie powinno mieć to praktycznego znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania budynków i budowli położonych na Działkach Zabudowanych Y, jako iż efektywnie Działki Zabudowane Y - oraz posadowione na nich budynki i budowle - będą opodatkowane VAT na mocy Oświadczenia VAT złożonego przez Strony, które będzie miało zastosowanie do wszystkich naniesień znajdujących się na Działkach Zabudowanych Y.

Abstrahując od powyższego, przechodząc do analizy pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na Działkach Zabudowanych Y, Wnioskodawcy pragną zwrócić uwagę, że prawie wszystkie budynki i budowle posadowione na Działkach Zabudowanych Y zostały wybudowane i oddane do użytkowania ponad 2 lata temu (tj. przed …. r.) i nie będą przedmiotem ulepszeń przekraczających - w okresie (...) - 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej, co oznacza, iż ich dostawa zasadniczo będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, jednakże z opcją wyboru opodatkowania VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Niemniej, na moment składania niniejszego wniosku na Działkach Zabudowanych Y znajdują się pojedyncze budowle, w stosunku do których - w badanym okresie (...) - nie upłynął okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlania i w związku z tym powinny one podlegać opodatkowaniu VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT. Ww. budowle zostały oznaczone w Załączniku nr 1 do niniejszego wniosku. Równocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, ze względu na planowane zamknięcie Transakcji w (…) r. i tym samym - przesunięcie badanego okresu na lata (...) - Wnioskodawcy nie mogą wykluczyć, iż z jednej strony dostawa części budowli oznaczonych w Załączniku nr 1 nastąpi już po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlania, a z drugiej strony, z uwagi na potencjalne ulepszenia dokonywane przez Zbywcę do końca (…) r., również w stosunku do budynków/budowli innych niż oznaczone w Załączniku nr 1 może zostać przekroczony 30% próg ulepszeń. Jak zostało wskazane w stanie faktycznym, również przez Najemcę podejmowane są prace mające na celu dostosowania Nieruchomości do swoich potrzeb, które w ocenie Wnioskodawców jako tzw. inwestycje w obcych środkach trwałych stanowiące definitywny wydatek Najemcy i nie podlegające zwrotowi w jakiejkolwiek formie przez Zbywcę, nie powinny podlegać uwzględnieniu przy badaniu modernizacji w kontekście pierwszego zasiedlenia. Reasumując - powyższe okoliczności zostały wskazane wyłącznie w celu wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego, niemniej, w ocenie Wnioskodawców nie powinny mieć praktycznego znaczenia, jako iż efektywnie Działki Zabudowane Y - oraz posadowione na nich budynki i budowle - będą opodatkowane VAT na mocy Oświadczenia VAT złożonego przez Strony, które będzie miało zastosowanie do wszystkich naniesień znajdujących się na Działkach Zabudowanych Y.

Tym samym, dostawa Działek Zabudowanych Y będzie częściowo objęta opcjonalnym zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, niemniej, na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z ww. zwolnienia i wyboru opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, z którego to prawa Strony chcą zgodnie skorzystać poprzez złożenie zgodnego Oświadczenia VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W odniesieniu do dostawy Działek Zabudowanych Y nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT, który przewiduje obligatoryjne zwolnienie z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule i wymienione w lit. a) i b).

Zasadniczo, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT - co ma miejsce w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, wówczas badanie przesłanek uprawniających do zwolnienia z pkt 10a) staje się bezzasadne.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie obligatoryjnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT nie będą spełnione w przypadku dostawy Działek Zabudowanych Y.

Podsumowując powyższe, zdaniem Wnioskodawców, w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych Y nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) i 10a) ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych Y będzie w całości opodatkowana VAT, biorąc pod uwagę, iż Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art 43. ust. 10 i art 43. ust. 11 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:

Czy w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych PP nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) i 9), a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych PP będzie w całości opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) oraz z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, więc zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a)?

Jak zostało wskazane w treści zdarzenia przyszłego, planowana Transakcja obejmuje m.in. dostawę działek na których posadowione są budowle należące do podmiotów trzecich, w tym przede wszystkim do przedsiębiorstw przesyłowych, a zatem nieobjęte przedmiotem Transakcji. Do tej kategorii należą działki HH, LL, MM, R, EE oraz GG wchodzące w skład Nieruchomości 11, które na potrzebny niniejszego wniosku zostały sklasyfikowane jako „Działki Zabudowane PP”.

Przechodząc do analizy opodatkowania Działek Zabudowanych PP, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1), zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6) ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W szczególności za rzeczy, mogące być przedmiotem dostawy rozumie się grunty.

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza więc wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o VAT odpłatna dostawa gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT. Niemniej, czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów (w tym gruntów) lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Innymi słowy, dostawa Działek Zabudowanych PP będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znajdzie jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Działek Zabudowanych PP mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) oraz pkt 9) ustawy o VAT. Natomiast, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a) ustawy o VAT.

Przechodząc do analizy ww. zwolnień, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy Działek Zabudowanych PP dokonywanej w ramach Transakcji. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość i wchodzące w skład Działki Zabudowane PP nie były do dnia Transakcji wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT - Zbywca nie prowadził działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Ponadto, w przypadkach, gdy transakcje nabycia poszczególnych działek podlegały VAT, Zbywca lub jego poprzednik prawny (tj. spółka przejęta w ramach Połączenia) miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie poszczególnych działek.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie obligatoryjnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT nie będą spełnione w przypadku dostawy Działek Zabudowanych PP.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 2 pkt 33) ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są obligatoryjnie zwolnione od podatku VAT.

Tym samym, dla oceny możliwości zastosowania omawianego zwolnienia, konieczna jest analiza dwóch przesłanek, tj. czy grunt stanowi teren zabudowany czy nie, a w przypadku terenu niezabudowanego - ustalenie, czy jest to teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę), czy nie. Przy czym, co istotne - o ile regulacje ustawy o VAT zawierają przytoczoną powyżej definicję terenów budowlanych, nie wskazują co należy rozumieć pod pojęciem terenów „zabudowanych” bądź „niezabudowanych”.

Stąd, przechodząc do analizy czy Działki Zabudowane PP stanowią tereny zabudowane czy niezabudowane, w pierwszej kolejności należy odwołać się do regulacji Prawa budowlanego i Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 3 pkt 1) ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym, należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2) ustawy Prawo budowlane, budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pojęcie budowli zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 3) ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9) ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W ocenie Wnioskodawców, znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP elementy infrastruktury przesyłowej (wymienione w Załączniku nr 1) spełniają definicję budowli, albowiem stanowią sieć uzbrojenia terenu. Dodatkowo, Prawo budowlane w art. 3 ust. 12 wyraźnie wskazuje, iż również ogrodzenie (wymienione w Załączniku nr 1) jest urządzeniem budowlanym.

Poza wyżej wymienionymi naniesieniami, według najlepszej wiedzy Wnioskodawców, na Działkach Zabudowanych PP nie znajdują się inne żadne budowle/urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego.

Przechodząc do regulacji Kodeksu cywilnego należy wskazać, iż zgodnie z art. 46 § 1 tej ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

-grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

-budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

-części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, kanalizacyjnej oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. Jest to wyjątek od powołanej wyżej zasady „superficies solo cedit”.

Przechodząc od regulacji Kodeksu cywilnego do regulacji ustawy o VAT, należy równocześnie wskazać, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o VAT nie należy utożsamiać z prawem własności. TSUE definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje tzw. własność ekonomiczną funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financien v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt (stanowiący własność zbywcy), na którym posadowiony jest budynek/budowla niestanowiące własności zbywcy lecz własność przedsiębiorstwa przesyłowego), to jako iż ten obiekt budowlany nie stanowi w świetle prawa cywilnego części składowej nieruchomości jako wyjątek od ogólnej zasady superficies solo cedit - to w świetle ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt jako grunt zabudowany.

Jak zostało wskazane w treści opisu zdarzenia przyszłego, na Działkach Zabudowanych PP znajdują się naniesienia wymienione w Załączniku nr 1, takie jak sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa i elektroenergetyczna czy ogrodzenie niebędące własnością Zbywcy, lecz podmiotów trzecich, w tym przede wszystkim przedsiębiorstw przesyłowych.

Zatem skoro znajdujące się na Nieruchomościach Zabudowanych PP ww. budowle/urządzenia budowlane są własnością przedsiębiorstw trzecich i nie są uwzględnione w przedmiocie Transakcji, nie sposób przyjąć, że dokonana zostanie dostawa gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. To ww. podmioty trzecie, a nie Zbywca, znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzystają z nich jak właściciele. Zatem, dostawa ww. budowli/urządzeń budowlanych nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Tak więc, w przypadku dostawy Działek Zabudowanych PP, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, bowiem posadowione są na nim budowle/urządzenia budowlane, które jednak nie są objęte przedmiotem Transakcji. Niemniej, z perspektywy analizowanego zwolnienia istotne jest wyłącznie to, iż obiektywne ww. działki są zabudowane, gdyż znajdują się na nich nasienia w postaci budowli/urządzeń budowlanych. Fakt, iż budowle/urządzenia budowlane nie są uwzględnione w przedmiocie Transakcji będzie miał znaczenie z perspektywy wykluczenia zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a) ustawy o VAT - o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Powyższy pogląd, że grunt należy uznać za zabudowany, w sytuacji gdy znajdują się na nim budowle nienależące do zbywcy i nieobjęte sprzedażą, jest poparty ugruntowaną praktyką interpretacyjną:

Interpretacja indywidualna z dnia 27 listopada 2023 r. znak 0113-KDIPT1-3.4012.523. 2023.1.MWJ

„W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu, na którym znajdują się naniesienia - budowle w postaci sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej i elektrycznej, niebędących Państwa własnością, lecz podmiotów trzecich - przedsiębiorstw przesyłowych. Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa stwierdzam, że skoro znajdujące się na nieruchomościach gruntowych (działkach 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 i nr 8) budowle w postaci sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej i elektrycznej są własnością przedsiębiorstw przesyłowych, nie sposób przyjąć, że dokonają Państwo dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. To ww. podmioty trzecie, a nie Państwo jako zbywający, znajdują się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzystają z nich jak właściciele. Zatem, dostawa fragmentów sieci nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Tak więc, w przypadku dostawy ww. wywłaszczonych nieruchomości gruntowych, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle.”

Interpretacja indywidualna z dnia 31 października 2023 r. znak 0114-KDIP1-2.4012.366. 2023.2.JO

„W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu (działki nr 1), na którym znajdują się naniesienia w postaci napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii kablowej niebędących własnością Państwa, lecz podmiotu trzeciego - przedsiębiorstwa energetycznego. Nie sposób więc przyjąć, że Gmina dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami. To ww. podmiot trzeci, a nie Gmina jako zbywający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. Zatem dostawa napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii kablowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Tak więc, w przypadku planowanej dostawy działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle”.

Interpretacja indywidualna z dnia 9 października 2023 r. znak 0111-KDIB3-2.4012.524. 2023.1.SR

„Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany). [...] Tak więc, w przypadku planowanej dostawy działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle”.

Interpretacja indywidualna z dnia 5 października 2023 r. znak 0113-KDIPT1-3.4012.480. 2023.4.MJ

„W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa działek nr... i.., na których znajdują się budowle w postaci sieci przesyłowych niebędących Państwa własnością, lecz podmiotu trzeciego. Z perspektywy ekonomicznej to podmiot trzeci, a nie Państwo jako sprzedający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. Tym samym nie sposób przyjąć, że dokonają Państwo dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. Tak więc, w przypadku planowanej dostawy ww. działek, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Powyższe wynika z faktu, że na ww. działkach posadowione są budowle będące własnością podmiotów trzecich”.

Interpretacja indywidualna z dnia 4 września 2023 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.475. 2023.1.ESZ

„Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany)”.

Interpretacja indywidualna z dnia 13 kwietnia 2023 r, znak 0114-KDIP4-2.4012.57.2023.2.WH

„Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że skoro na działce znajduje się ww. obiekt, który nie stanowi Państwa własności - w świetle ustawy - nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i prawnym), a zatem przedmiotem dostawy może być sam grunt. Jednakże gruntu opisanego w złożonym wniosku nie można uznać za teren niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem znajduje się na nim obiekt liniowy w postaci kabla telekomunikacyjnego”.

Interpretacja indywidualna z dnia 21 listopada 2022 r. znak 0113-KDIPT1-2.4012.675. 2022.2.AJB

„Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działce nr... obiekty w postaci podziemnego gazociągu oraz podziemnego przyłącza elektroenergetycznego nie stanowią Państwa własności - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług - nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. obiektami (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy może być tylko grunt. Jednakże przedmiotem tej dostawy będzie grunt, którego nie można już uznać za teren niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem znajduje się na nim budowla w postaci podziemnego gazociągu”.

Interpretacja indywidualna z dnia 21 lipca 2022 r, znak 0112-KDIL1-1.4012.247.2022.2.WK

„Ponadto jak wynika z opisu sprawy, działka nr (...) jest zabudowana budowlą (linią techniczną) w części około 30 m.2. Linia elektroenergetyczna przebiega wyłącznie przez teren oznaczony symbolem (...). Zatem dostawa tej części działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż grunt ten jest zabudowany. Pomimo, że linia elektroenergetyczna należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i budowla ta nie będzie przedmiotem dostawy, to nie można uznać, że działka w tej części stanowi teren niezabudowany. Jak bowiem wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie do dostawy gruntów niezabudowanych”.

Interpretacja indywidualna z dnia 23 lutego 2022 r. znak 0113-KDIPT1-1.4012.893. 2021.2.MH

„W związku z tym, skoro Państwa Gmina nie jest właścicielem znajdującej się na działce budowli, tj. trójnożnego słupa betonowego, w związku z planowaną dostawą działki nr...., przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Wynika z faktu, że na gruncie tym posadowiona jest ww. budowla. Zatem dostawa działki nr...... nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany trójnożnym słupem betonowym”.

Interpretacja indywidualna z dnia 7 stycznia 2022 r, znak 0113-KDIPT1-1.4012.787. 2021.2.MGO

„Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa, skoro Państwa Gmina nie jest właścicielem znajdującej się na działce budowli tj. sieci linii elektroenergetycznej, to w związku z planowaną dostawą działki nr 1 w części nieobjętej miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowiona jest ww. budowla. Zatem, dostawa działki nr 1 w części nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zwolnienie to stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany budowlą - siecią linii elektroenergetycznej”.

Podsumowując, dostawa Działek Zabudowanych PP nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji ww. działki są obiektywnie zabudowane.

Niemniej, z racji tego, że budowle/urządzenia budowlane znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są własnością Zbywcy i nie będą objęte przedmiotem Transakcji (przedmiotem dostawy będzie sam grunt), również zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10) oraz 10a) ustawy o VAT nie znajdą zastosowania, gdyż dotyczą one dostawy budynków budowli i ich części, tj. sytuacji gdy ww. naniesienia są przedmiotem dostawy, tj. są uwzględnione w przedmiocie Transakcji.

Podsumowując powyższe, w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych PP nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) i 9), a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych PP będzie w całości opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) oraz z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, więc zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4:

Czy dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT?

Planowana Transakcja obejmuje m.in. dostawę działek niezabudowanych budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i znajdujących się częściowo na terenie budowlanym, a częściowo na terenie niebudowlanym, oznaczonym w MPZP odpowiednio jako tereny usługowe i tereny zielone. Do tej kategorii należą działki KK oraz NN wchodzące w skład Nieruchomości 11, które na potrzebny niniejszego wniosku zostały sklasyfikowane jako „Działki Zabudowane Mieszane”.

Przechodząc do analizy opodatkowania Działek Niezabudowanych Mieszanych należy wskazać, iż co do zasady, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, sprzedaż gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane podlega zwolnieniu od VAT. Natomiast sprzedaż terenów budowlanych podlega - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1) ustawy o VAT - opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Jednocześnie, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33) ustawy o VAT, za tereny budowlane uważa się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak już zostało wykazane w treści uzasadnienia do pytania nr 3 powyżej, dla oceny możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, konieczna jest analiza dwóch przesłanek, tj. czy grunt stanowi teren zabudowany czy nie, a w przypadku terenu niezabudowanego - ustalenie, czy jest to teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę), czy nie.

Jak zostało wskazane w treści zdarzenia przyszłego, Działki Niezabudowane Mieszane są niezabudowane, tj. nie znajdują się na nich żadne naniesienia w postaci budynków bądź budowli należących do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. Stąd, w dalszej kolejności należy ustalić, czy stanowią one teren budowlany, czy nie.

Tutaj należy wskazać, iż Działki Niezabudowane Mieszane nie mają jednolitego przeznaczenia, tj. zgodnie z MPZP przeznaczone są w części pod zabudowę jako teren usług (symbol 2U), a w części mają przeznaczenie jako tereny zieleni (symbol 4Z), tj. tereny nieprzeznaczone pod zabudowę.

W opinii Wnioskodawców w takiej sytuacji, dla potrzeb opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem VAT, należy wyodrębnić obszar danych działek, których dostawa podlega opodatkowaniu VAT oraz obszar działek, których dostawa na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy VAT korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT.

W praktyce organów podatkowych wskazuje się, że do wyodrębnienia obszarów działki dla potrzeb różnych kwalifikacji podatkowych, w tym ustalenia podstawy opodatkowania VAT i PCC, można posłużyć się kluczem powierzchniowym albo kluczem wartościowym. Klucz powierzchniowy polega na określeniu udziału powierzchni przeznaczonej pod zabudowę oraz powierzchni nie przeznaczonej pod zabudowę, w ogólnej powierzchni danej działki. Natomiast zgodnie z kluczem wartościowym, określa się wartość części gruntu przeznaczonego pod zabudowę oraz wartość części gruntu nie przeznaczonego pod zabudowę w odniesieniu do wartości całości działki.

Powyższy pogląd co do możliwości zastosowania klucza wartościowego bądź powierzchniowego jest poparty ugruntowaną linią interpretacyjną:

Interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. znak 0114-KDIP4-2.4012.339. 2020.1AA

„(...) stanowisko Wnioskodawcy, że przedmiotowa działka jest zwolniona od opodatkowania w zakresie obszaru oznaczonego jako tereny rolnicze - użytki rolne, natomiast podlega opodatkowaniu jedynie w zakresie dotyczącym części oznaczonej jako tereny zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej, zgodnie zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy uznać za prawidłowe. Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest również kwestia ustalenia, czy należy zastosować klucz wartościowy przy sprzedaży działki Nr (...).

Odnośnie zastosowania przez Wnioskodawcę odpowiedniego klucza alokacji należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części. Zatem można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni gruntu podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni gruntu) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości gruntu podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości gruntu ogółem). Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, będzie właściwa.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Zatem, jeśli zastosowanie przez Wnioskodawcę klucza wartościowego będzie odzwierciedlało stan faktyczny i będzie w konkretnej sytuacji Wnioskodawcy metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Gmina taką metodę zastosowała”.

Interpretacja indywidualna z dnia 22 czerwca 2020 r. znak 0111-KDIB3-2.4012.303. 2020.2.ASZ

„Jak wynika z opisu sprawy, działka w części znajdującej się w obszarze oznaczonym symbolem WS stanowi teren budowlany z uwagi na fakt, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu o symbolu WS dopuszcza możliwość lokalizacji budowli w zakresie lokalizacji stawów rybnych i innych zbiorników wodnych dla potrzeb rolnictwa. (...) Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży działki w części oznaczonej symbolem WS nie będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. (...) Ponadto - jak wynika z opisu sprawy - na terenie trwałych użytków zielonych o symbolu ZN w ramach przeznaczenia podstawowego nie ma możliwości lokalizacji budynków, ani budowli. Zatem należy stwierdzić, że dostawa terenu trwałych użytków zielonych o symbolu ZN jest dostawą gruntu niezabudowanego, niebędącego terenem budowlanym. W konsekwencji sprzedaż działki w części oznaczonej symbolem ZN spełnia przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a w konsekwencji podłego zwolnieniu od podatku na podstawie tego przepisu”.

Interpretacja indywidualna z dnia 4 czerwca 2020 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.189.2020.3.MŻ

„Natomiast przeznaczenie tej części działki Nr (1) oznaczonej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolem ZL - tereny leśne (przeznaczone pod lasy) wskazuje na brak możliwości jej zabudowy - to jej sprzedaż w tej części korzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że dostawa części działki (1), o przeznaczeniu tereny leśne (przeznaczenie pod lasy) oznaczonej symbolem ZL w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym stanowisko Wnioskodawczym w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży tej części działki Nr (1) sklasyfikowanej jako tereny leśne oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży tej części działki Nr (1), stanowiącej tereny zabudowy rekreacyjno-pensjonatowej - jest prawidłowe. Należy wskazać, że ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości gruntowej, która podlega opodatkowaniu różnymi stawkami podatku VAT lub częściowemu zwolnieniu z podatku VAT. Zatem, w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości gruntowych zastosować do nich właściwą stawkę podatku VAT, lub też według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości gruntowej proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane różnymi stawkami VAT lub zwolnione z podatku VAT. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji”.

Interpretacja indywidualna z dnia 21 listopada 2018 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.674. 2018.3.IK

„Przechodząc do kwestii opodatkowania dostawy działki Nr 16/1, należy zauważyć, że działka ta w części jest przeznaczona pod zabudowę, w części zaś nie jest przeznaczona pod zabudowę. Działka Nr 16/1 również nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do żadnej działalności.

W kontekście powyższego należy wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności.

I tak np. w wyroku z 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 Tatarce Beach Carauan Sales Ltd. stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej. Tak więc, z powyższego wynika że dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu różnymi stawkami VAT. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dostawa tej części działki Nr (...), która nie stanowi terenów budowlanych, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Natomiast dostawa części działki Nr 16/1, która stanowi teren przeznaczony pod zabudowę, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż jak wskazał Wnioskodawca, nie wykorzystywał jej pod żadną działalność, tym samym nie służyła ona wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT. Zatem ww. część działki Nr 16/1 będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy”.

Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2019 r. znak IBPP2/4512-94EE-2/KO

„Odnosząc się do zastosowania klucza powierzchniowego w przypadku dostawy niezabudowanej działki Nr 191/12 leżącej na obszarach, w odniesieniu do których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje różne przeznaczenia, tj. częściowo przeznaczenie pod zabudowę, a częściowo przeznaczenie inne niż pod zabudowę, należy dokonać wyodrębnienia obszaru tej działki, którego dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz obszaru, którego dostawa na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast odnosząc się do zastosowania klucza powierzchniowego przy dostawie działki niezabudowanej Nr 191/3, której około 80% powierzchni nie zostało objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania tej działki należy zauważyć, że brak planu zagospodarowania przestrzennego oraz brak decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu oznacza, że ten grunt nie spełnia warunków do zakwalifikowania go jako terenu budowlanego, dostawa tego terenu jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy. Natomiast w odniesieniu do pozostałych 20% powierzchni działki, do których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje różne przeznaczenia, tj. częściowo przeznaczenie pod zabudowę, a częściowo przeznaczenie inne niż pod zabudowę, należy dokonać wyodrębnienia obszaru tej działki, którego dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz obszaru, którego dostawa na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, jeżeli przyjęty przez Wnioskodawcę klucz podziału powierzchniowego będzie najbardziej miarodajny w tej konkretnej sprawie, to jego zastosowanie należy uznać za właściwe”.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 grudnia 2019 r. znak. III SA/Wa 1520/19

„Skoro przepis prawa podatkowego, jak wskazano powyżej, bezpośrednio odsyła przy określaniu, czy teren jest przeznaczony pod zabudowę, czy nie, do regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, Strona miała prawo żądać organowi pytanie, w którym oczekiwała od niego dokonania subsumpcji opisanego dokładnie stanu faktycznego, z uwzględnieniem określeń odnoszących się do przedmiotowych działek zawartych w MPZP, pod wskazane powyżej przepisy prawa podatkowego oraz w związku z tym oceny, czy opisane we wniosku z 15 października 2018 r. działki mieszczą się w hipotezie normy art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 u.p.t.u.”.

Wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 kwietnia 2018 r. znak, akt I SA/Ld 195/18

„Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane przepisy, należy stwierdzić, że jeśli w momencie sprzedaży działka zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego w części przeznaczona była pod zabudowę, a w części nie stanowiła terenów przeznaczonych pod zabudowę, to:

-dostawa części działki, która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod zabudowę podlegała opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT,

-dostawa części działki, która - biorąc pod uwagę art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nie stanowiła terenów budowlanych, korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Reasumując powyższe, zgodnie z utrwaloną praktyką organów podatkowych, w przypadku dostawy działek o mieszanym przeznaczeniu, tj. przeznaczonych częściowo pod zabudowę a częściowo nie pod zabudowę, aby ustalić podstawę opodatkowania poszczególnych części odpowiednio podatkiem VAT oraz PCC, należy posłużyć się kluczem wartościowym lub powierzchniowym, przy czym, wybór najbardziej miarodajnej i dostępnej w danych okolicznościach metody należy do podatnika.

W okolicznościach przedstawionego zdarzenia przyszłego, jedyną dostępną metodą ustalenia podstawy opodatkowania VAT i PCC odpowiednich części Działek Niezabudowanych Mieszanych jest klucz powierzchniowy. O ile Strony dysponują ogólną wyceną całej Nieruchomości - na którą składają się Działki Zabudowane Y, Działki Zabudowane PP, Działki Niezabudowane Mieszane, Działka Niezabudowana Budowlana i Działka Niezabudowana Niebudowlana - która stanowiła punkt wyjścia do ustalenia Ceny pomiędzy Stronami, o tyle Strony nie dysponują wyceną samych Działek Niezabudowanych Mieszanych ze wskazaniem wartości ich poszczególnych części, tj. części budowlanej i niebudowlanej. Innymi słowy, ustalenie podstawy opodatkowania VAT i PCC w oparciu klucz wartościowy wiązałoby się z koniecznością przygotowania wyceny Działek Niezabudowanych Mieszanych, co w ocenie Stron jest nieuzasadnione, gdyż przedmiotem Transakcji jest cała Nieruchomość (w skład której wchodzą Działki Niezabudowane Mieszane), której wycenę Strony posiadają. Stąd, w ocenie Wnioskodawców, na potrzeby ustalenia podstawy opodatkowania VAT i PCC dostawy Działek Niezabudowanych Mieszanych prawidłowym będzie zastosowanie klucza powierzchniowego.

Tym samym, Dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 5:

Czy w stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Budowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działki Niezabudowanej Budowlanej będzie w całości opodatkowana VAT?

Planowana Transakcja obejmuje m.in. dostawę działki niezabudowanej budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i znajdująca się w całości na terenie budowlanym, oznaczonym w MPZP jako tereny usługowe. Do tej kategorii należy działka nr DD wchodząca w skład Nieruchomości 11, która na potrzebny niniejszego wniosku działka ta została sklasyfikowana jako „Działka Niezabudowana Budowlana”.

Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do pytania nr 3 i 4, zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym, stosownie do art. 2 pkt 33) ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, tj. przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Tym samym, w stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Budowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działki Niezabudowanej Budowlanej będzie w całości opodatkowana VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 6:

Czy w stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Niebudowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT?

Planowana Transakcja obejmuje m.in. dostawę działki niezabudowanej budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i znajdująca się w całości na terenie niebudowlanym, oznaczonym w MPZP jako tereny zieleni. Do tej kategorii należy działka nr II wchodząca w skład Nieruchomości 11, która na potrzebny niniejszego wniosku działka ta została sklasyfikowana jako „Działka Niezabudowana Niebudowlana”.

Jak zostało wskazane w uzasadnieniu do pytania nr 5, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, tj. przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Działka Niezabudowana Niebudowlana jest niezabudowana oraz znajduje się na terenie niebudowlanym określonym jako tereny zieleni zgodnie z MPZP.

Tym samym, w stosunku do dostawy Działki Niezabudowanej Niebudowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 8:

Czy w zakresie dostawy:

(1)Działek Zabudowanych Y w stosunku, do których Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art 43. ust. 10 i art 43. ust. 11 ustawy o VAT;

(2)Działek Zabudowanych PP;

(3)Działki Niezabudowanej Budowlanej;

(4)Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę);

po dokonaniu Transakcji (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po jej zwolnieniu na rzecz Zbywcy) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury zaliczkowej), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu działek, o których mowa w pkt (1), (2), (3), (4) powyżej, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. i, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT?

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od opodatkowania VAT).

Aby rozstrzygnąć uprawnienie Nabywcy do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia działek, o których mowa w treści pytania nr 8 przedmiotowego wniosku, które wchodzą w skład Nieruchomości objętej planowaną Transakcją, na zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) ww. działki wchodzące w skład Nieruchomość będącej przedmiotem Transakcji są i będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) ich nabycie podlegało podatkowi VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy wskazują, że:

-Na dzień dokonania Transakcji, a także na moment dokonania wpłaty zaliczki, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce, spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT;

-Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości, która - jako odpłatne świadczenie usług - będzie co do zasady podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT;

-Jak zostało wskazane w uzasadnieniu w zakresie pytań nr 2,3, 4 oraz 5, dostawa działek, o których mowa w treści pytania nr 8 mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT i jednocześnie, nie będzie podlegała któremukolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2), pkt 9), pkt 10) (ponieważ Wnioskodawcy zamierzają skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) oraz pkt 10a) ustawy o VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1) oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji. Przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi, zatem powyższe przepisy będą również miały zastosowanie do otrzymania faktury zaliczkowej.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Tym samym, w zakresie dostawy:

(1)Działek Zabudowanych Y w stosunku, do których Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art 43. ust. 10 i art 43. ust. 11 ustawy o VAT;

(2)Działek Zabudowanych PP;

(3)Działki Niezabudowanej Budowlanej;

(4)Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę);

po dokonaniu Transakcji (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po jej zwolnieniu na rzecz Zbywcy) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury zaliczkowej), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu działek, o których mowa w pkt (1), (2), (3), (4) powyżej, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie uznania, że:

-Planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest prawidłowe;

-do dostawy Działek Zabudowanych Y nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych Y będzie w całości opodatkowana VAT, biorąc pod uwagę, iż Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art 43. ust. 10 i art 43. ust. 11 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – jest prawidłowe;

-do dostawy Działek Zabudowanych PP nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych PP będzie w całości opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, więc zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – jest prawidłowe;

-Dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) – jest nieprawidłowe;

-do dostawy Działki Niezabudowanej Budowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa Działki Niezabudowanej Budowlanej będzie w całości opodatkowana VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 5) – jest prawidłowe;

-do dostawy Działki Niezabudowanej Niebudowlanej, która zgodnie z MPZP stanowi teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)  – jest nieprawidłowe;

-w zakresie dostawy:

(1)Działek Zabudowanych Y w stosunku, do których Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o VAT;

(2)Działek Zabudowanych PP;

(3)Działki Niezabudowanej Budowlanej;

(4)Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę);

po dokonaniu Transakcji (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po jej zwolnieniu na rzecz Zbywcy) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury zaliczkowej), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu działek, o których mowa w pkt (1), (2), (3), (4) powyżej, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 8) – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W analizowanej sprawie, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będą podlegały:

-Nieruchomość, obejmującą prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami,

-autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej: architektonicznej, budowlanej, wykonawczej i powykonawczej dotyczącej budynków i budowli znajdujących się na z Nieruchomości na polach eksploatacji określonych w PPA, prawa do wykonywania i zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich do adaptacji Dokumentów, wraz z wszystkimi powiązanymi zgodami i uprawnieniami udzielonymi Zbywcy w zakresie praw osobistych i zależnych, a także przenoszalnymi zgodami na modyfikację ww. dokumentacji - w zakresie określonym szczegółowo w PPA;

-gwarancje oraz rękojmie budowlane dotyczące budynków i budowli oraz potencjalnie wbudowanego wyposażenia z tytułu umów budowlanych oraz innych umów zawartych przez Zbywcę w związku z Nieruchomością;

-dokumentacja powykonawcza budynków i budowli (niezależnie od formy jej przechowywania, również w formach elektronicznych), w tym m.in.: geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza, dokumentacja techniczna, instrukcje obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w budynkach, instrukcje oraz licencje;

-dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, książki obiektów itp.;

-znajdująca się w posiadaniu Zbywcy dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości;

-znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z Nieruchomością (w szczególności kopie faktur dotyczących kosztów utrzymania Nieruchomości);

-prawa i obowiązki Zbywcy z umowy dzierżawy zawartej z sąsiadami w związku z koniecznością uregulowania prawnego przekroczenia granic działek oraz umowa dzierżawy z (...), której przedmiotem jest (...) (pod warunkiem, że umowa nie zostanie przeniesiona na Najemcę).

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

a)prawa własności działek przylegających bezpośrednio lub pośrednio do Nieruchomości, wchodzących w skład i będących (mniejszą) częścią kompleksu należącego do Zbywcy, na których – po zamknięciu Transakcji – Zbywca będzie kontynuował działalność w zakresie globalnego centrum usług biznesowych dla Grupy Y są to działki o numerach geodezyjnych:

-LLL, MMM, NNN, wchodzących w skład Nieruchomości 1;

-OOO, PPP oraz RRR, wchodzących w skład Nieruchomości 10;

-nr SSS, TTT, UUU, W, WW, WWW, ZZ, ZZZ, XX, XXX, XY, XZ, wchodzących w skład Nieruchomości 11;

b)firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

c)aktywów (innych niż Nieruchomości i prawa objęte przedmiotem Transakcji oraz innych niż maszyny i urządzenia, które zostały objęte sprzedażą pomiędzy Zbywcą i Najemcą), zapasów, materiałów, wyrobów czy też innych towarów należących do Zbywcy;

d)należności i zobowiązań Zbywcy, w tym związanych z Nieruchomością;

e)praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem działalności operacyjnej Zbywcy, w tym w szczególności umów dotyczących działalności w zakresie produkcji, która była prowadzona na Nieruchomości będącej zasadniczym przedmiotem Transakcji;

f)praw i obowiązków wynikających z umów związanych z Nieruchomością, tj. umów dotyczących dostawy mediów (dotyczących m.in. dostawy gazu, elektryczności i wody oraz odprowadzania nieczystości), umów dotyczących świadczenia usług (m.in. umowa dotycząca zarządzania obiektem i nieruchomością, umowy dotyczącej Ochrony, kontroli dostępów i alarmów bezpieczeństwa, umowa na wywóz odpadów, umowa dotycząca internetu, umowa dotycząca usług gastronomicznych zw. z prowadzeniem stołówki) oraz innych umów, w tym dotyczących obsługi technicznej Nieruchomości oraz umów najmu oraz użyczania gruntu (łącznie kilkanaście umów);

g)praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

h)praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

i)ksiąg rachunkowych Zbywcy.

Wskazali Państwo, że przedmiotem Transakcji objęta jest tylko część składników majątkowych związanych z wcześniej prowadzoną produkcją, a aktywa, które nie będą objęte Transakcją, obejmują szereg maszyn i urządzeń specyficznych dla produkcji, bez których nie jest możliwe prowadzenie takiej działalności lub produkcji w zbliżonym zakresie. Dlatego składniki majątkowe objęte przedmiotem Transakcji nie mogłyby służyć prowadzeniu działalności w zakresie, w jakim były do momentu wygaszenia działalności w zakresie produkcji, wykorzystywane przez Zbywcę. Jak sami Państwo wskazali - nie stanowią one zespołu składników majątkowych na tyle kompletnego, aby możliwe było kontynuowanie działalności w zakresie choćby zbliżonym do działalności wcześniej prowadzonej przez Zbywcę. Nabywca, aby podjąć działalność z wykorzystaniem Nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych stanowiących przedmiot Transakcji, będzie musiał zaangażować własne środki, a Najemca m.in. dokonać dodatkowych inwestycji, zatrudnić dodatkowy personel, czy pozyskać nowe umowy oraz nowych klientów.

Tym samym należy podkreślić, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy; praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem działalności operacyjnej Zbywcy; z umów związanych z Nieruchomością, tj. umów dotyczących dostawy mediów, umów dotyczących świadczenia usług (m.in. umowa dotycząca zarządzania obiektem i nieruchomością, umowy dotyczące Ochrony, kontroli dostępów i alarmów bezpieczeństwa, umowa na wywóz odpadów, umowa dotycząca internetu, umowa dotycząca usług gastronomicznych zw. z prowadzeniem stołówki) oraz innych umów, w tym dotyczących obsługi technicznej Nieruchomości oraz umów najmu oraz użyczania gruntu; praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy; praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy, a także środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach; ksiąg rachunkowych Zbywcy.

Zatem przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ jego zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

W analizowanej sytuacji przedmiot transakcji nie będzie stanowił także zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Warto tutaj zwrócić uwagę na wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. Sąd orzekł m.in., że „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

Jak zauważono powyżej, definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wymaga zaistnienia stosownych wyodrębnień na trzech płaszczyznach (organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej) w prowadzonym przedsiębiorstwie, które zdaniem Organu w tym przypadku nie występują.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że aktualnie Nieruchomość wraz z innymi składnikami majątkowymi stanowiącymi przedmiot Transakcji nie wykazują cech wyodrębnienia w sensie organizacyjnym, funkcjonalnym czy finansowym, nie będąc związanymi z żadną działalnością, którą prowadziłby Zbywca.

Zauważyć należy, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie ma charakteru samoistnego, ale pozostaje w związku z możliwością wyłączenia od opodatkowania czynności zbycia tej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa oznacza przy tym, że nabywca będzie kontynuował działalność jaką prowadził dotychczas zbywca przy wykorzystaniu tych składników materialnych i niematerialnych, które złożyły się na tę zorganizowaną część.

Powyższe potwierdza wyrok NSA z dnia 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt I FSK 1265/17: „Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego istotne jest więc, aby zbyta zorganizowana część przedsiębiorstwa służyła nabywcy do prowadzenia działalności gospodarczej z zachowaniem przeznaczenia nabytego zespołu składników majątkowych, aby nie została zlikwidowana działalność, której tenże zespół składników majątkowych może służyć”.

W analizowanej sprawie, Nabywca będzie prowadzić działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi; pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami na zlecenie; wynajmu i dzierżawy (...); działalność pomocniczą związana z utrzymaniem porządku w budynkach; działalność związaną z administracyjną obsługą biura, włączając działalność wspomagającą; pozostałą działalność wspomagającą prowadzenie działalności gospodarczej; działalność w zakresie pozostałych form udzielania kredytów; kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Docelowo, na terenie Nieruchomości zakupionej przez Nabywcę działalność operacyjną w zakresie produkcji i dystrybucji (...) ma prowadzić Najemca na podstawie umowy najmu zawartej z Nabywcą. Wskazali Państwo, że zasadniczym ekonomicznym celem Transakcji jest - z perspektywy Nabywcy - nabycie Nieruchomości przez Nabywcę w celu osiągania przychodów z najmu, a nie kontynuacja działalności Zbywcy w zakresie produkcji.

Natomiast, jak wynika z opisu sprawy, obecnie Nieruchomość jest wynajmowana przez Najemcę na podstawie umowy zawartej ze Zbywcą w (…) r., przy czym część Nieruchomości była już wynajmowana w (…) r.

Z wniosku wynika również, że działalność Nabywcy będzie prowadzona przez Niego przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia (brak cech wyodrębnienia organizacyjnego, funkcjonalnego i finansowego oraz konieczność angażowania własnych zasobów Nabywcy w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości) brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości, w skład której wejdą prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów, budynki i budowle oraz autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, gwarancje oraz rękojmie budowlane dotyczące budynków i budowli, dokumentacja powykonawcza budynków i budowli, dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z wybranymi składnikami majątkowymi, będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii ustalania, czy w stosunku do dostawy Działek Zabudowanych Y nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych Y będzie w całości opodatkowana VAT, biorąc pod uwagę, że Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 na podstawie art 43 ust. 10 i art 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.):

W myśl art. 3 pkt 3 i 3a ww. Ustawy:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Działek Zabudowanych Y zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem przedmiotowych Budynków i budowli posadowionych na tych działkach, doszło do pierwszego zasiedlenia.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że do kategorii Działek Zabudowanych Y należą:

1.Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych:

-A – na której znajdują się zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, Budynek transportu i łączności, Budynek biurowy, Drogi i place, Ogrodzenie, Drogi i place, Infrastruktura rampy testowej, Wiata na butle gazowe, Prototypownia przyłącza, Prototypownia linie kablowe, Prototypownia siec telekomunikacyjna, Prototypownia drogi, Stacja ładowania, Drogi i place, Sieci elektroenergetyczne, Sieci komputerowe, Kontener na odpady – fundament, Drogi i place, Ogrodzenie, Kontener na odpady – magazyn, Przyłącze do ładowania , Przyłącze do ładowania , Stacja ładowania , Drogi i place, Wiata, Wiata, Wiata, Przyłącze kanalizacyjne, Kanał zrzutowy, Oświetlenie terenu, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Przepompownia wód deszczowych, Ogrodzenie wokół (...), Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i płace, Przepompownia wód sanitarnych, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Drogi i place, Ulice i place, Rampa do rozładunku, Sieć kanalizacyjna, Wiata rampy rozładunkowej;

-B – na której znajdują się Ulice i place, Oświetlenie terenu, Ulice i place;

-C – której znajdują się Budynek transportu i łączności, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Ogrodzenie wokół (...), Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Oświetlenie terenu, Drogi i place, Stacja ładowania , Infrastruktura rampy testowej;

-D (z DDD) – na której znajdują się Budynek biurowy, Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, Budynek transportu i łączności, Drogi i place, Sieci elektroenergetyczne, Sieć gazowa, Sieci kanalizacyjne, Sieć telekomunikacyjna, Sieć wodociągowa, Infrastruktura rampy testowej, Kanalizacja telekomunikacyjna, Stacja ładowania, Drogi i place, Drogi i place, Kanał zrzutowy, Drogi i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Oświetlenie terenu, Ulice i place, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Ogrodzenie wokół (...), Sieć elektroenergetyczna, Hala namiotowa, Oświetlenie, Przyłącze do ładowania ;

-E (z EEE) – na której znajdują się Drogi i place, Sieci elektroenergetyczne, Sieć gazowa, Sieci kanalizacyjne, Sieć telekomunikacyjna, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hali, Ogrodzenie wokół (...), Zewnętrzna sieć wodociągowa, Oświetlenie terenu, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place, Sieć wodociągowa, Przyłącze do ładowania ;

- („Nieruchomość 1”);

2.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym F, na której znajdują się Budynek biurowy, Drogi i place, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Drogi i piece wokół hal, Oświetlenie terenu, Ogrodzenie wokół (...), Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Sieci komputerowe („Nieruchomość 2”);

3.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym G, na której znajdują się Drogi i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hali, Oświetlenie terenu, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Ulice i place, Drogi i place, Sieci komputerowe („Nieruchomość 3”);

4.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym H, na której znajdują się Budynek biurowy, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hal, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Oświetlenie terenu, Ulice i place, Drogi i place, Sieci komputerowe („Nieruchomość 4”);

5.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym I, na której znajdują się Drogi i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hali, Oświetlenie terenu, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place - oświetlenie terenu („Nieruchomość 5”);

6.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym J, na której znajdują się Drogi i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hal, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place, oświetlenie terenu, sieć wodociągowa i kanalizacyjna („Nieruchomość 6”),

7.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym K, na której znajdują się Drogi i place, Ulice i place, Drogi i place wokół hal, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place, oświetlenie terenu, sieć wodociągowa i kanalizacyjna („Nieruchomość 7”);

8.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym L, na której znajdują się Drogi i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hal, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place, oświetlenie terenu, sieć wodociągowa i kanalizacyjna („Nieruchomość 8”);

9.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym M (która przed nabyciem ulegnie podziałowi na dwie działki ewidencyjne), na której znajdują się Budynek biurowy, Drogi i place, Ogrodzenie, Drogi i place, Wiata na butle gazowe, Prototypownia przyłącza, Prototypownia Inie kablowe, Prototypownia siec telekomunikacyjna, Prototypownia drogi, Stacja ładowania, Drogi i place, Sieci elektroenergetyczne, Sieci komputerowe, Wiata rampy rozładunkowej, Gazociąg niskiego ciśnienia, Kanał zrzutowy, Drogi i place wokół hal, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Ogrodzenie wokół (...), Gazociąg średniego ciśnienia, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Drogi i place, Sieć kanalizacyjna, Przyłącze do ładowania   („Nieruchomość 9”);

10.Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerze ewidencyjnym:

-N (z FFF), na której znajdują się Prace brukarskie, Kanał zrzutowy, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Ulice i place, Ogrodzenie wokół (...), Oświetlenie terenu, Drogi i place wokół hal, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place, Przejścia przez rowy przy ścieżce komunikacyjnej;

-O (z GGG), na której znajdują się Sieci komputerowe, Ogrodzenie agregatu – serwer, Fundament - agregat prądotwórczy – serwer oraz w momencie transakcji będzie znajdował się nowy odcinek sieci kanalizacyjnej;

- „Nieruchomość 10”;

11)Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych:

-JJ, na której znajdują się (...), Drogi i place, Oświetlenie, (...), Drogi I place, Instalacja odwadniająca;

-P, na której znajdują się (...), Drogi i place, Ogrodzenie nieruchomości, (...);

-S, na której znajdują się Sieć elektroenergetyczna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego), Sieć kanalizacyjna, Sieć wodociągowa;

-T, na której znajdują się Sieć elektroenergetyczna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego), Sieć elektroenergetyczna, Ogrodzenie wokół (...), Przyłącze kanalizacyjne, Sieć kanalizacyjna oraz w momencie transakcji będzie znajdował się nowy odcinek sieci kanalizacyjnej;

-U, na której znajdują się Drogi i place wokół hali, oświetlenie terenu, ogrodzenie

-AA, na której znajdują się Parking, Sieć kanalizacyjna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego), Ogrodzenie wokół (...), Przyłącze kanalizacyjne, Sieć elektroenergetyczna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego);

-BB, na której znajdują się Przyłącze kanalizacyjne, Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe;

-CC, na której znajdują się Przyłącze kanalizacyjne, Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe;

-FF, na której znajduje się Przepompownia ścieków (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego) oraz w momencie transakcji będzie znajdował się nowy odcinek sieci kanalizacyjnej;

-GG, na której znajdują się Sieć wodociągowa (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego), Sieć elektroenergetyczna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego), Ogrodzenie wokół (...), Przyłącze kanalizacyjne, Sieć gazowa (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego) oraz w momencie transakcji będzie znajdował się nowy odcinek sieci kanalizacyjnej;

- działki wchodzące w skład „Nieruchomości 11”;

12)Prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych:

-OO, na której znajdują się Budynek biurowy, Pozostały budynek niemieszkalny, Budynek biurowy, Budynek przemysłowy, Pozostały budynek niemieszkalny, Pozostały budynek niemieszkalny, Magazyn utrzymania ruchu, Budynek biurowy, Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, Sieć kanalizacyjna, Drogi i place, Sieć elektroenergetyczna, Sieć kanalizacyjna, Sieć wodociągowa, Drogi i place, Nowa komunikacja pod wiatą, Sieci zewnętrzne, Sieć telekomunikacyjna, Plac manewrowy, Sieć kanalizacyjna, Sieć wodociągowa, Oświetlenie terenu, Oświetlenie stacji redukcyjnej, Ogrodzenie nieruchomości, Zbiornik podziemny, Sieć elektroenergetyczna, Sieć energetyczna zewnętrzna, Gazociąg niskiego ciśnienia, Drogi i place wokół hal, Przyłącze kanalizacyjne, Gazociąg średniego ciśnienia, Oświetlenie terenu, Rampa rozładunkowa (do załadunku), Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Ogrodzenie wokół (...), Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Ulice i place, Wiaty, Drogi i place, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Płyta fundamentowa, Gazociąg niskiego ciśnienia, Prace sieciowe, Przyłącze do ładowania

-PP, na której znajdują się Sieć kanalizacyjna, Kanał zrzutowy, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Drogi i place wokół hak, Ulice i place, Ogrodzenie wokół (...), Oświetlenie terenu, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place, Budynek biurowy;

-RR, na której znajdują się Budynek biurowy, Budynek biurowy, Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, Drogi i place, Sieć elektroenergetyczna, Ogrodzenie, Sieć kanalizacyjna, Drogi i place, Wiata na butle gazowe, Prototypownia przyłącza, Prototypownia linie kablowe, Prototypownia sieć telekomunikacyjna, Prototypownia drogi, Stacja ładowania , Drogi i place, Sieci elektroenergetyczne, Sieci komputerowe, Zagospodarowanie nawierzchni wokół budynku, Sieć wodociągowa, Kanalizacja deszczowa, Sieć elektroenergetyczna, Przyłącze do ładowania, Zbiornik do zasilania instalacji tryskaczy, Wiata rampy rozładunkowej, Drogi i place, Zbiornik paliwowy, Rampa najazdowa, Sieć energetyczna zewnętrzna, Gazociąg średniego ciśnienia, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Przepompownia wód sanitarnych, Drogi i place, Ulice i place, Drogi i place wokół hali, Ogrodzenie wokół (...), Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Oświetlenie terenu, Sieć elektroenergetyczna, Gazociąg niskiego ciśnienia, Wiaty, Prace sieciowe, Sieć kanalizacyjna, Zbiornik do zasilania instalacji tryskaczy

-SS, na której znajdują się Budynek biurowy, Ogrodzenie, Drogi i place, Drogi i place, Wiata na butle gazowe, Prototypownia przyłącza, Prototypownia Iinie kablowe, Prototypownia sieć telekomunikacyjna, Prototypownia drogi, Stacja ładowania , Drogi i place, Sieci elektroenergetyczne, Sieć przystankowa, Sieci komputerowe, Wiata rampy rozładunkowej, Drogi i place, Wiaty, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Oświetlenie terenu, Ogrodzenie wokół (...), Drogi i place wokół hak, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Ulice i place, Drogi i place, Przyłącze do ładowania ;

-TT, na której znajdują się Budynek biurowy, Ogrodzenie, Drogi i place, Drogi i place, Ulice i place, Drogi i place wokół hal, Drogi i place, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Oświetlenie terenu, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Ogrodzenie wokół (...), Sieć elektroenergetyczna zewnętrzna, Sieci zewnętrzne;

-UU,na której znajdują się Drogi i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Oświetlenie terenu, Drogi i place wokół terenu, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Budynek biurowy, Sieci komputerowe;

-WW, na której znajdują się Drogi i place, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hali, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place - oświetlenie terenu;

-AAA, na której znajdują się Drogi i place, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hali, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place - oświetlenie terenu;

-BBB, na której znajdują się Budynek biurowy, Drogi i place, Sieci zewnętrzne, Sieci komputerowe, Ogrodzenie agregatu – serwer, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place wokół hali, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Ogrodzenie wokół (...), Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Drogi i place, Fundament - agregat prądotwórczy – serwer;

-CCC, na której znajdują się Budynek biurowy Drogi i place, Wiaty, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Ulice i place, Zewnętrzna sieć kanalizacyjna, Zewnętrzna sieć wodociągowa, Drogi i place, Ogrodzenie wokół (...), Oświetlenie terenu, Drogi i place wokół hali, Ogrodzenie nieruchomości, Sieć kanalizacyjna, Sieci komputerowe

- „Nieruchomość 12”.

Z wniosku wynika, że wszystkie ww. działki są zabudowane budynkami albo budowlami w rozumienia prawa budowlanego. Z podanych przez Państwa informacji wynika, że budynki i budowle posadowione na „Działkach Zabudowanych Y” zostały wybudowane i oddane do użytkowania ponad 2 lata temu (tj. przed … r.) i nie będą przedmiotem ulepszeń przekraczających - w okresie (...) - 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej. Podali Państwo, że Zbywca nie ponosił wydatków w zakresie budynków i budowli w stosunku do których zostałby przekroczony próg 30% które sprawiłyby, że status pierwszego zasiedlenia któregokolwiek z budynków i budowli wskazanych w Załączniku nr 1 uległby/ulegnie zmianie (z „Nie” na „Tak” w kolumnie „Pierwsze zasiedlenie”) na koniec (…) r.

Jak wskazali Państwo wprost w opisie sprawy, podpisanie finalnej umowy sprzedaży oraz przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Spółki ma nastąpić do końca (...) r. Podali Państwo, że zgodnie z zawartą umową przedwstępną, ma to nastąpić w okresie od (...) r. do (...) r., zatem, dostawa nieruchomości będzie miała miejsce w okresie od (...) r. do (...) r. Przy czym nie mogą Państwo całkowicie wykluczyć, że terminy ulegną przesunięciu lub przedłużeniu.

Przy założeniu, że - zgodnie z intencją Stron oraz postanowieniami zawartej umowy przedwstępnej - transakcja zostanie dokonana w wyżej określonym przedziale czasowym, tj. pomiędzy (...) r. a (...) r., to w stosunku do:

-nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, która planowo ma zostać oddana do używania w (...) r. (termin ten może się przesunąć na początek … r.) i która przebiega przez działki nr FF, GG, T oraz O,

-rampy rozładunkowej, która została oddana do używania (...) r. i która znajduje się na działce nr U,

-(...) znajdującego się na działkach nr JJ oraz P, w zakresie którego wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej,

-przepompowni wód sanitarnych znajdującej się na działkach nr RR oraz A, w zakresie której wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej,

- nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy oddaniem ww. budowli do użytkowania lub ich ulepszeniem przekraczającym 30% wartości początkowej a datą transakcji.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, (...) oraz przepompownia wód sanitarnych, pozostaną w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia jeżeli do zamknięcia transakcji dojdzie do (...) r. (włącznie), przy założeniu braku dalszych modernizacji które przekraczałyby 30% wartości początkowej i które przetrwałyby bieg pierwszego zasiedlenia (termin 2 lat byłby liczony na nowo). Przy czym, co istotne, Zbywca nie zamierza dokonywać jakichkolwiek dalszych nakładów/ulepszeń na ww. budowle.

Natomiast w przypadku gdyby do zamknięcia transakcji doszło później (czego nie można całkowicie wykluczyć), przy założeniu, że sieć kanalizacyjna oraz rampa rozładunkowa nie będą modernizowane w międzyczasie (co mogłoby przerwać bieg pierwszego zasiedlenia w przypadku ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej), ww. rampa będzie znajdować się w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia do (...) r. (włącznie) natomiast sieć kanalizacyjna - do (...) r.

Jednocześnie podali Państwo, że Zbywca prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną VAT (nie prowadzi działalności zwolnionej czy pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT), należy przyjąć, iż Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie lub wybudowaniu każdego budynku czy budowli będącej własnością Zbywcy, które są objęte przedmiotem planowanej transakcji. Dotyczy to również budynków i budowli znajdujących się w okresie tzw. pierwszego zasiedlenia z uwagi na ulepszenia dokonane przez Zbywcę.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata w zakresie ww. budynków i budowli (z wyjątkiem nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, która planowo ma zostać oddana do używania w (...) r., rampy rozładunkowej, która została oddana do używania (...) r., (...) w zakresie którego wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej, oraz przepompowni wód sanitarnych, w zakresie której wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej) znajdujących się na działkach nr A, B, C, D (z DDD), E (z EEE), F, G, I, J, K, L, M, N (z FFF), O (z TT), JJ, P, S, T, U, AA, BB, CC, FF, GG, OO, PP, RR, SS, TT, UU, WW, AAA, BBB, CCC oraz H – co wynika z opisu sprawy i jednocześnie Sprzedający nie ulepszał i nie będzie ulepszał żadnego budynku ani budowli znajdujących się na tych działkach w taki sposób aby ponoszone wydatki przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, to w odniesieniu do sprzedaży tych obiektów zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki i budowle (z wyjątkiem nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, która planowo ma zostać oddana do używania w (...) r., rampy rozładunkowej, która została oddana do używania (...) r., (...) w zakresie którego wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej oraz przepompowni wód sanitarnych, w zakresie której wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej) posadowione na działkach nr A, B, C, D (z DDD), E (z EEE), F, G, I, J, K, L, M, N (z FFF), O (z TT), JJ, P, S, T, U, AA, BB, CC, FF, GG, OO, PP, RR, SS, TT, UU, WW, AAA, BBB, CCC oraz H - będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zatem, transakcja sprzedaży nieruchomości należących do kategorii „Działki Zabudowane Y” o nr A, B, C, D (z DDD), E (z EEE), F, G, I, J, K, L, M, N (z FFF), O (z TT), JJ, P, S, T, U, AA, BB, CC, FF, GG, OO, PP, RR, SS, TT, UU, WW, AAA, BBB, CCC oraz H w ww. zakresie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż ww. budynków i budowli (z wyjątkiem nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, która planowo ma zostać oddana do używania w (...) r., rampy rozładunkowej, która została oddana do używania (...) r., (...) w zakresie którego wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej oraz przepompowni wód sanitarnych, w zakresie której wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej) posadowionych na działkach nr A, B, C, D (z DDD), E (z EEE), F, G, I, J, K, L, M, N (z FFF), O (z TT), JJ, P, S, T, U, AA, BB, CC, FF, GG, OO, PP, RR, SS, TT, UU, WW, AAA, BBB, CCC oraz H będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie w stosunku do nich przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Natomiast zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajduje zastosowania w stosunku do

-nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, która planowo ma zostać oddana do używania w (...) r. (termin ten może się przesunąć na początek … r.) i która przebiega przez działki nr FF, GG, T oraz O,

-rampy rozładunkowej, która została oddana do używania (...) r. i która znajduje się na działce nr OO,

-(...) znajdującego się na działkach nr JJ oraz P, w zakresie którego wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej,

-przepompowni wód sanitarnych znajdującej się na działkach nr RR oraz A, w zakresie której wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej,

bo upłynie okres krótszy niż 2 lata pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem tj. oddaniem ww. budowli do użytkowania lub ich ulepszeniem przekraczającym 30% wartości początkowej a datą transakcji.

Konieczne zatem jest w stosunku do nich zbadanie przesłanek do zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wskazali Państwo, że jako, iż Zbywca prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną VAT (nie prowadzi działalności zwolnionej czy pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT), należy przyjąć, iż Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie lub wybudowaniu każdego budynku czy budowli będącej własnością Zbywcy, które są objęte przedmiotem planowanej transakcji. Dotyczy to również budynków i budowli znajdujących się w okresie tzw. pierwszego zasiedlenia z uwagi na ulepszenia dokonane przez Zbywcę.

Powyższe wyklucza więc zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, w odniesieniu do tych budynków i budowli, w zakresie których od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Tym samym w odniesieniu do nich zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do ww. budynków i budowli w zakresie których od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata, bowiem nie będą spełnione wynikające z niego warunki. Zgodnie z podanym opisem Zbywca prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną VAT, nie prowadzi działalności zwolnionej i przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie lub wybudowaniu każdego budynku czy budowli będącej jego własnością.

Zatem dostawa tych budynków i budowli w zakresie których od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata tj. nowo wybudowanej sieci kanalizacyjnej, która planowo ma zostać oddana do używania w (...) r., i która przebiega przez działki nr FF, GG, T oraz O, rampy rozładunkowej, która została oddana do używania (...) r. i która znajduje się na działce nr U, (...) znajdującego się na działkach nr JJ oraz P, oraz przepompowni wód sanitarnych znajdującej się na działkach nr RR oraz A, w zakresie której wydatki na ulepszenie ujęte w dniu (...) r. przekroczyły 30% wartości początkowej), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano już powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki i budowle nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że dostawa tych budynków i budowli w zakresie których od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata i gruntu, z którym związane są ww. budynki i budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej dla nich stawki podatku.

Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku podali Państwo, że jeżeli transakcja będzie podlegać fakultatywnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT - to zgodnie z umową, strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie. Ww. oświadczenie będzie dotyczyć wszystkich budynków/budowli, znajdujących się na działkach zabudowanych.

Należy zatem stwierdzić, że w sytuacji rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy nieruchomości objętych zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i uwzględniając, że w stosunku do budynków i budowli w zakresie których od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata nie znajdzie zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to sprzedaż nieruchomości należących do kategorii „Działki Zabudowane Y” (zarówno budynków i budowli jak i działek) będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii opodatkowania dostawy „Działek Zabudowanych PP” (tj. działek zabudowanych budowlami należącymi do podmiotów trzecich, nieobjętymi przedmiotem Transakcji) należy wskazać, że:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W opisie zdarzenia przyszłego, podali Państwo, że do „Działek Zabudowanych PP”, należą działki zabudowane budowlami należącymi do podmiotów trzecich, w tym przede wszystkim do przedsiębiorstw przesyłowych, a zatem nieobjętymi przedmiotem Transakcji. Do tej kategorii należą działki nr:

-HH, na której znajdują się Sieć wodociągowa (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego), Sieć elektroenergetyczna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego), Ogrodzenie (zgodnie z Państwa wyjaśnieniem, Ogrodzenie jest trwale związane z gruntem i stanowi część składową nieruchomości należącej do Zbywcy, a także – jak sami Państwo wskazali – stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu Prawa Budowlanego. Jak wskazano w odpowiedzi na pyt. 2 urządzenie budowlane dzieli los podatkowy budynku albo budowli z którym jest funkcjonalnie powiązane);

-LL (z III), na której znajduje się Sieć elektroenergetyczna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego);

-MM (z PP), na której znajduje się Sieć elektroenergetyczna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego);

-R, na której znajduje się Sieć elektroenergetyczna (należąca do Przedsiębiorstwa Przesyłowego);

-EE, na której znajdują się Sieć elektroenergetyczna, Sieć kanalizacyjna, Sieć wodociągowa (należące do Przedsiębiorstw Przesyłowych).

Jak stanowi art. 47 § 1 i 2 ustawy Kodeks Cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.):

Natomiast w myśl art. 48 ustawy Kodeks Cywilny:

Stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

W związku z powyższym znajdujące się na działkach należących do kategorii „Działek zabudowanych PP” naniesienia w postaci Sieci wodociągowych, Sieci elektroenergetycznych oraz Sieci kanalizacyjnej, nie stanowią własności Zbywcy, lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W analizowanej sytuacji mamy do czynienia z sytuacją zbycia działek gruntu, należących do kategorii „Działki Zabudowane PP” wraz z naniesieniami, które nie są własnością Zbywcy.

Nie sposób zatem przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy działek nr HH, LL, MM, R oraz EE wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami.

Tak więc, w przypadku dostawy działek nr HH, LL, MM, R oraz EE przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na działkach tych posadowione są obiekty budowlane niebędące własnością Zbywcy.

Podsumowując, Działki Zabudowane PP, których dostawa jest planowana (tj. działki nr HH, LL, MM, R oraz EE) należy uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W świetle powyższego Zbywca dokonując planowanej sprzedaży działek nr HH, LL, MM, R oraz EE dokona sprzedaży gruntu zabudowanego. Tym samym w rozpoznawanej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przy sprzedaży Działek Zabudowanych PP nr HH, LL, MM, R oraz EE, nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Nieruchomość, w skład której wchodzą ww. działki, nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT – jak podali Państwo w opisie sprawy Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę i jego poprzednika prawnego (tj. Spółkę przejętą w ramach połączenia) do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Ponadto, z opisu sprawy wynika, że obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT – z Nieruchomości korzysta Najemca na podstawie umowy najmu zawartej ze Zbywcą.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży Działek Zabudowanych PP nr HH, LL, MM, R oraz EE będzie podlegała opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy – terenu budowlanego oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9.

Tym samym Państwa stanowisko, w myśl którego do dostawy Działek Zabudowanych PP nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9, a w konsekwencji dostawa Działek Zabudowanych PP będzie w całości opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jako iż budowle znajdujące się na Działkach Zabudowanych PP nie są objęte przedmiotem Transakcji, więc zastosowania nie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a należało ocenić jako prawidłowe.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii czy dostawa „Działek Niezabudowanych Mieszanych” w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, jako Działki Niezabudowane Mieszane (do tej kategorii należą działki nr KK oraz NN), należy rozumieć działki:

(i)niezabudowane budynkami bądź budowlami należącymi do Zbywcy lub podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych i

(ii)znajdujące się częściowo na terenie budowlanym, a częściowo na terenie niebudowlanym, oznaczonym w MPZP odpowiednio jako tereny usługowe i tereny zielone.

Podali Państwo, że na działkach nr KK oraz NN w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu.

Wyjaśnili Państwo także, że zgodnie z MPZP dla działek nr KK oraz NN dopuszcza się możliwość zabudowy w odniesieniu do części w jakiej znajdują się one na terenach zieleni.

Stoją Państwo na stanowisku, że Dostawa Działek Niezabudowanych Mieszanych w części w jakiej stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, natomiast w części w jakiej stanowią one teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) będą korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z przywołanych powyżej przepisów zakresie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wyko TSUE wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ze złożonego wniosku wynika, że działki nr KK oraz NN (Działki Niezabudowane Mieszane), zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczone są w całości pod zabudowę.

Organ zgadza się z Państwa twierdzeniem, że dostawa działek nr KK oraz NN, które zakwalifikowali Państwo do kategorii Działek Niezabudowanych Mieszanych, będzie podlegać opodatkowaniu VAT jeżeli stanowią one zgodnie z MPZP teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę).

Natomiast Organ nie zgadza się z Państwa twierdzeniem, w myśl którego sama możliwość wybudowania jakiegokolwiek obiektu na terenie zieleni nie przesądza o klasyfikacji gruntu jako budowlanego. Państwa zdaniem, rola pomocnicza czy też funkcja uzupełniająca dopuszczalnych obiektów nie zmienia podstawowego przeznaczenia terenów, które wiąże się z daleko posuniętymi ograniczeniami w możliwości „zabudowy”.

Analiza wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie ,,tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” – do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy – należy odwołać się do – powołanych wcześniej - definicji obiektu budowlanego, budynku, budowli zawartych w ustawie Prawo budowlane.

Jak wcześniej wskazano, elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że w treść art. 2 pkt 33 ustawy, który definiuje pojęcie terenu budowlanego, ustawodawca odwołał się do przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki), a nie do funkcji podstawowych przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki).

Ustawodawca nie uzależnił więc charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego/uzupełniającego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. obiekty imprez plenerowych, obiekty infrastruktury technicznej, infrastruktura drogowa). Możliwość wybudowania na gruncie obiektów budowlanych, wynikająca z zapisów funkcji uzupełniających przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza, że grunt ten w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy stanowi teren budowlany.

Uwzględniając treść wyżej powołanych przepisów w kontekście treści złożonego wniosku, z którego wynika, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza dla działek nr KK i NN, w części w jakiej znajdują się one na terenach zieleni, możliwość lokalizacji m.in. obiektów imprez plenerowych, obiektów infrastruktury technicznej, infrastrukturę drogową czy szalety, stwierdzić należy, że grunt ten stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem należy go uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z tym, że działki nr KK i NN, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość zabudowy (w części terenów zieleni) stanowią teren budowlany, ich dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem – wbrew Państwa twierdzeniu – działki nr KK oraz NN, w części w jakiej stanowią teren zieleni, na którym dopuszcza się zgodnie z MPZP, możliwość zabudowy, stanowią teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę).

Mając na uwadze powyższe, uznać należy, że działki nr KK oraz NN w całości stanowią teren budowlany, a w konsekwencji nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla dostawy działek nr KK oraz NN nie znajdzie również zastosowania – powołany już wcześniej – przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak bowiem wyjaśniono wcześniej, Nieruchomość w skład której wchodzą działki nr KK i NN, była w przeszłości i jest obecnie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a więc będzie spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji dostawy działek nr KK oraz NN nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż działek zaliczonych do kategorii Działek Niezabudowanych Mieszanych będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawioną argumentację Organu, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 ocenić należy jako nieprawidłowe.

Zgodzić natomiast należy się z Państwa stanowiskiem w zakresie pytania nr 5, w myśl którego do dostawy „Działki Niezabudowanej Budowlanej” o nr DD, która zgodnie z MPZP stanowi teren budowlany (tj. przeznaczony pod zabudowę) nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa „Działki Niezabudowanej Budowlanej” będzie w całości opodatkowana VAT.

Zgodnie z przedstawionym przez Państwa opisem zdarzenia przyszłego, działka nr DD znajduje się w całości na terenie budowlanym, oznaczonym w MPZP jako tereny usługowe, jak również jest obecnie (oraz była w przeszłości) wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, nie będzie korzystała również ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wynika z wcześniejszej argumentacji Organu działka ta wchodzi w skład Nieruchomości, która była w przeszłości, jak również jest obecnie wykorzystywana do czynności opodatkowanych

Zatem, dla dostawy „Działki Niezabudowanej Budowlanej” o nr DD, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 (nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej) i 9 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy w stosunku do dostawy „Działki Niezabudowanej Niebudowlanej” oznaczonej nr II, która zgodnie z MPZP stanowi teren niebudowlany (tj. nieprzeznaczony pod zabudowę) znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy ponownie odnieść się do powołanego wcześniej art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z którego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W opisie zdarzenia przyszłego wyjaśnili Państwo, że działka nr II leży na tym samym terenie zieleni, co działki nr KK oraz NN. Zatem, dla działki nr II dopuszcza się możliwość zabudowy, jednak, w Państwa ocenie, działka nr II powinna być klasyfikowana jako działka niebudowlana ze względu na dominujące (podstawowe) przeznaczenie tego terenu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz wcześniejszą argumentację Organu, stwierdzić należy, że grunt na którym znajduje się działka nr II (tereny zieleni) stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem należy go uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z tym, że działka nr II - położona na terenach zieleni - dla której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość zabudowy terenów zieleni stanowi teren budowlany, jej dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Działka nr II nie będzie korzystała również ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wynika z wcześniejszej argumentacji Organu działka ta wchodzi w skład Nieruchomości, która była w przeszłości, jak również jest obecnie wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Podsumowując, dostawa działki nr II, zaklasyfikowanej przez Państwa jako Działka Niezabudowana Niebudowlana,  będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenu przeznaczonego (zgodnie z MPZP) pod zabudowę, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 6 oceniono jako nieprawidłowe.

Natomiast, podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 10 Ustawy o VAT

Stosownie natomiast do art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT,

Z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT wynika, że

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że po Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości do Najemcy, który z kolei będzie prowadził działalność w zakresie produkcji i dystrybucji (...). Podali Państwo, że celem Nabywcy jest nabycie Nieruchomości w celu osiągania przychodów z najmu. Zatem, Działalność Nabywcy – który zgodnie z Państwa wskazaniem w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny – będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie jak wykazano powyżej planowana Transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Ponadto, jak już wcześniej ustalono, sprzedaż nieruchomości należących do kategorii Działek Zabudowanych Y (zarówno budynków i budowli jak i działek); Działek Zabudowanych PP (nr HH, LL, MM, R oraz EE); Działek Niezabudowanych Mieszanych (nr KK oraz NN); Działki Niezabudowanej Budowlanej (nr DD) oraz Działki Niezabudowanej Niebudowlanej (nr II) będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zatem są spełnione warunki do odliczenia podatku przez Nabywcę z tytułu nabycia Nieruchomości, przy czym należy odnieść się tutaj do zaliczki którą otrzyma Zbywca.

Jak wynika z wniosku Cena będzie płatna w dwóch częściach. Pierwsza część - zaliczka na poczet Ceny - zostanie zwolniona do Zbywcy po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania Transakcji, tj. planowo jeszcze w (…) r., a pozostała część Ceny zostanie zwolniona do Zbywcy po zawarciu TA, tj. w (…) r. W odniesieniu do Działek Zabudowanych Y, Strony planują złożenie Oświadczenia VAT przed zwolnieniem zaliczki do Zbywcy (oświadczenie zostanie złożone do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania Transakcji).

W myśl art. 19a ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w "Słowniku języka polskiego PWN" (...) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

-zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

-konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

-w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Sprzedającego część ceny Nieruchomości tytułem zaliczki mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Sprzedającego obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku.

Ponadto jak wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy:

Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy

Faktura VAT jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji, a ustawodawca określił w jakich okolicznościach należy ją wystawić. Przede wszystkim wystawiane przez podatników podatku od towarów i usług faktury muszą dokumentować wykonanie przez nich czynności, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług.

Z punktu widzenia analizowanej sprawy, istotne jest to, że Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przed wypłatą zaliczki czyli przed obowiązkiem podatkowym który powstanie z tytułu jej zapłaty. W konsekwencji zaliczka będzie dotyczyła konkretnej transakcji, która będzie opodatkowana, co za tym idzie również zaliczka będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem zarówno kwota podatku VAT wynikająca z faktury zaliczkowej jak i faktury końcowej może być odliczona przez Nabywcę. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, że dostawa Działek Zabudowanych Y (w przypadku skutecznego skorzystania przez Państwa z opcji wyboru opodatkowania w stosunku do dostawy nieruchomości objętych zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy); Działek Zabudowanych PP (nr HH, LL, MM, R oraz EE); Działek Niezabudowanych Mieszanych (nr KK oraz NN); Działki Niezabudowanej Budowlanej (nr DD) oraz Działki Niezabudowanej Niebudowlanej (nr II) będzie opodatkowana, to po dokonaniu Transakcji (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po jej zwolnieniu na rzecz Zbywcy) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT (a w przypadku zaliczki na poczet działek opodatkowanych VAT - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury zaliczkowej) – odpowiadając wprost na pytanie nr 8 – zgodzić należy się z Państwem, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu:

-Działek Zabudowanych Y (w przypadku skutecznego skorzystania przez Państwa z opcji wyboru opodatkowania w stosunku do nieruchomości objętych zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy);

-Działek Zabudowanych PP;

-Działki Niezabudowanej Budowlanej;

-Działek Niezabudowanych Mieszanych,

oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 8 oceniono prawidłowo.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług (pytań oznaczonych we wniosku numerami 1-6 oraz 8. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytań nr 7 i 9) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy nadmienić, że przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie zagadnień objętych treścią pytań zadanych we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług i została wydana w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis zdarzenia przyszłego.

Zaznaczam, że zakres przedmiotowy wniosku wyznaczają przedstawione przez Państwa pytania. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytań) w zakresie podatku od towarów i usług. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.).