Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania planowanej transakcji jako dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku i w konsekwencji obowiązku dokonania rejestracji jako podatnika VAT czynnego.

Opis zdarzenia przyszłego

Pan AA zamieszkały w X (dalej jako: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”), planuje sprzedaż do B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Y (dalej jako: „Spółka Kupująca” lub „Kupujący” lub „Spółka”) wydzielonej części nieruchomości gruntowej będącej własnością Sprzedającego, położonej w X (dalej jako: „Transakcja”). Sprzedający zawarł ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 04 czerwca 2024 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”).

Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”), w szczególności potwierdzeniem czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT oraz czy nie będzie podlegać zwolnieniom przedmiotowym lub zwolnieniu podmiotowemu. W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje:

(i)nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii)charakterystykę działalności Sprzedającego,

(iii)historię nabycia przedmiotu Transakcji, oraz

(iv)zakres Transakcji.

(i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w X (w obrębie (…), jednostce ewidencyjnej (…), gminie Miasto (…), powiecie (…), województwie (…)), stanowiącej działkę gruntu o obszarze 1 ha 2055 m² oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Grunt” lub „Nieruchomość”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako: „Księga Wieczysta”). Sprzedający wskazuje, że Grunt powstał z podziału działki gruntu o numerze 2 (dalej jako: „Działka Dzielona”), przy czym podział ten nie został jeszcze ujawniony w Księdze Wieczystej.

Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawniona jest tylko Działka Dzielona, a jako sposób korzystania wpisano: „działka ziemi”.

Dział I-Sp Księgi wieczystej nie zawiera żadnych wpisów.

W dziale II Księgi Wieczystej jako właściciel jest wpisany Sprzedający. Szczegółowe informacje dotyczące nabycia Gruntu zostały opisane w części (iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

W dziale III Księgi Wieczystej wpisano:

·roszczenie o przeniesienie prawa własności Nieruchomości wydzielonej z Działki Dzielonej na rzecz Kupującego – na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 07 czerwca 2019 roku zmienionej aneksem z w dniu 02 grudnia 2020 roku (dalej łącznie jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”). Poprzednia przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta do dnia 31 marca 2022 r., jednak ze względu na nieprzedstawienie przez Spółkę uchwały wspólników o wyrażeniu zgody na nabycie Nieruchomości w odpowiednim terminie, Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Wobec powyższego, ustalono, że roszczenie z działu III Księgi Wieczystej zostanie wykreślone.

Dział IV Księgi Wieczystej nie zawiera żadnych wpisów.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w X z dnia 15 września 2021 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta (…) położonej w rejonie ulic: (…) oraz południowej granicy miasta (…) (dalej jako: „MPZP”). W powyżej wskazanym MPZP Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: (…) z przeznaczeniem podstawowym − zabudowa produkcyjna, składów i magazynów.

Wnioskodawca wskazuje, że nie miał wpływu na uchwalenie MPZP, którym objęta jest Nieruchomość, natomiast z posiadanej przez niego wiedzy wynika, że Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/wskaźników MPZP.

Biorąc pod uwagę powyższe, Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”), ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r . o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”). Zważywszy na fakt, że Grunt położony jest na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Nieruchomość została wydzielona w 2020 r. z Działki Dzielonej z inicjatywy Spółki Kupującej – Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa do dokonania podziału w związku z zawartą Poprzednią Umową Przedwstępną.

Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Nieruchomość nie jest ogrodzona ani uzbrojona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości oraz nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Jak zostało wspomniane powyżej, roszczenie o przeniesienie prawa własności Nieruchomości na rzecz Spółki Kupującej wynikające z Poprzedniej Umowy Przedwstępnej zostanie wykreślone.

Sprzedający nie dokonywał przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości takich jak budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenie działki itp. Natomiast jak również zostało wspomniane powyżej, podział Nieruchomości został wykonany z inicjatywy Kupującego (w związku z poprzednią Umową Przedwstępną) i w tym celu Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

(ii) Charakterystyka działalności Sprzedającego

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT, aby na moment podpisania właściwej Umowy Sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość w celach rolniczych na potrzeby prywatne. Sprzedający nie dokonywał dostaw produktów rolnych, podejmowane przez niego działania ograniczały się do uzyskiwania plonów na własne potrzeby.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT.

Sprzedający w przeszłości nie dokonywał zbycia nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje również, że posiada inne nieruchomości niż Grunt, jednak nie planuje w przyszłości ich sprzedaży.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”).

Umowa Przedwstępna przewiduje również możliwość dokonania cesji tj. przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Spółkę Kupującą na dowolny podmiot.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył Nieruchomość w następujący sposób:

·w drodze dziedziczenia po matce Sprzedającego, na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, wydanego w dniu 27 października 1986 roku, Sprzedający nabył udział wynoszący 1/8 część działki gruntu nr 3, z podziału której powstała Działka Dzielona;

·w drodze darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym umowy darowizny zawartej w dniu 07 października 1993 roku, Sprzedający nabył od swojego ojca udział wynoszący 5/8 części Działki Dzielonej;

·w drodze darowizny, Sprzedający nabył od swojej siostry udział wynoszący 1/8 część Działki Dzielonej, natomiast w drodze zamiany ze swoim bratem Sprzedający nabył udział wynoszący 1/8 część Działki Dzielonej, udokumentowanych aktem notarialnym umowy darowizny i umowy zamiany, sporządzonym w dniu 07 października 1993 roku.

W rezultacie, nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego generalnie podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 596 ze zm.; dalej jako: „u.p.s.d.”) oraz nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT.

Ze względu na atrakcyjne dla Spółki Kupującej położenie Nieruchomości, Spółka Kupująca zgłosiła się do Sprzedającego, w rezultacie czego Sprzedający i Kupujący postanowili zawrzeć Transakcję. Sprzedający nie stosował żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie korzystał również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.

(iv) Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji, na mocy Umowy Przedwstępnej, konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

·przedłożenie przez Sprzedającego zaświadczenia właściwego Urzędu Skarbowego dotyczącego podatku od opisanego wyżej dziedziczenia przez Sprzedającego po matce Sprzedającego;

·uzyskanie przez Kupującego, za zgodą Sprzedającego, zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedającego, urzędu gminy, Państwowego Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydanych zgodnie z artykułem 306 g) lub e) w związku z artykułem 112 Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

·przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

·uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

·potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

·potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej, po ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;

·nabycie przez Kupującego działek nr. ewid.: (…), położonych w X;

·przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Spółki, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

W tym miejscu Wnioskodawca wskazał, że warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała również:

·podział Działki Dzielonej;

·uchwalenie MPZP;

·uzyskanie przez Spółkę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Kupującego Inwestycji.

W związku z planowaną Transakcją, w szczególności z faktem, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży niezbędne jest uzyskanie licznej dokumentacji, Sprzedający udzielił Spółce Kupującej pełnomocnictwa do wykonywania następujących czynności:

·przeglądania akt Księgi Wieczystej, w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, w tym także wykonywania fotokopii, do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka gruntu nr 3 i Działka Dzielona zostały odłączone oraz dokumentów, które będą stanowiły podstawę wzmianek w Księdze Wieczystej, a także uzyskania odpisów dokumentów znajdujących się w aktach tych ksiąg wieczystych;

·uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości oraz działki gruntu 4, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

·uzyskiwania wpisów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz działki gruntu 4, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych i innych dokumentów, które znajdują się w archiwum geodezyjnym;

·uzyskania − na koszt Kupującego − warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz do podpisania umów przyłączeniowych;

·dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji;

·uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

·uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla Sprzedającego, wydanych zgodnie z art. 306 g) lub 306 e) w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków;

·uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających: (i) stan zaległości Sprzedającego z tytułu składek, (ii) że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych składek, (iii) że Sprzedający nie jest płatnikiem składek;

·uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa a art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

·składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości Inwestycji;

·ustanawiania dalszych pełnomocników.

Sprzedający zobowiązał się również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży, tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane z prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą.

Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie - na koszt Spółki Kupującej - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Wnioskodawca i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Wnioskodawca wskazał natomiast, że pomimo szerokiego zakresu umocowania Kupującego, z ustaleń między Wnioskodawcą i Kupującym wynika, że Spółka Kupująca wykorzysta otrzymane pełnomocnictwo jedynie do części wskazanych czynności – między innymi do zbadania stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania dokumentów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz uzyskania stosownych zaświadczeń dotyczących kwestii niezalegania przez Sprzedającego z płatnością podatków i składek. Kupujący planuje również wykonanie badania geotechnicznego i pobranie próbek do badań środowiskowych.

Sprzedający wskazał w tym miejscu, że Poprzednia Umowa Przedwstępna również przewidywała udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzielenie prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane. Zakres umocowania generalnie był zbliżony do zakresu wskazanego w Umowie Przedwstępnej – dodatkowo przewidziano również pełnomocnictwo do:

·dokonywania wszystkich czynności związanym z podziałem Działki Dzielonej;

·uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotu umowy umożliwiającej realizację na planowanej przez Kupującego Inwestycji;

·uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Spółkę Kupującą Inwestycji, na podstawie której Spółka rozpocznie realizację Inwestycji.

W związku z zawarciem Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Spółka Kupująca dokonała:

·wydzielenia Nieruchomości z Działki Dzielonej;

·badania stanu prawnego oraz badania środowiskowego Działki Dzielonej.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawcy oraz Spółki Kupującej, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi odpłatne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Kupującego prawa własności Nieruchomości. Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej (…) zł.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający przed dniem podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą.

Pytania

1.Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

2.Czy jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny?

  Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2. Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad. 1

W celu rozstrzygnięcia czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle ww. definicji z Ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem (sprzedaż), nie ulega wątpliwości, że, co do zasady, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.

(i) Kwalifikacja Sprzedającego jako podatnika VAT

Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego osób fizycznych może również stanowić działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji, tj. odpłatnej dostawy, ma być Nieruchomość. Tego typu czynność wpisuje się w powyższą definicję handlu, w związku z czym działania Sprzedającego można porównać do działalności handlowców.

Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną, tj. czy osoba ta wykonuje czynności takie jak uzyskanie pozwoleń, uzgodnień, warunków technicznych przyłączy oraz czy udziela innemu podmiotowi pełnomocnictwa do podejmowania działań związanych ze sprzedażą.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającego z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającego z płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane z prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych.

Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z Poprzednią Umową Przedwstępną Sprzedający również udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, dzięki któremu Spółka Kupująca m.in. dokonała podziału Działki Dzielonej oraz badania stanu prawnego i badania środowiskowego ww. działki. Nie ulega zatem wątpliwości, że chociaż Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła (ze względu na niedostarczenie przez Spółkę uchwały wspólników o wyrażeniu zgody na nabycie Nieruchomości) Spółka Kupująca na podstawie otrzymanego w przeszłości pełnomocnictwa dokonała czynności, które obecnie ułatwiają Spółce zawarcie Transakcji.

Biorąc zatem pod uwagę, że:

·Sprzedający udzielił w przeszłości pełnomocnictwa, na podstawie którego Kupujący rozpoczął przygotowanie Działki Dzielonej do zawarcia poprzedniej transakcji;

·po udzieleniu pełnomocnictwa (zgodnie z Umową Przedwstępną), kolejne czynności wykonane przez Spółkę Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego;

- należy uznać, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podejmuje działania w sposób zorganizowany.

W rezultacie, podejmowane przez Spółkę Kupującą działania w odniesieniu do Nieruchomości, za pełną zgodą i przyzwoleniem Wnioskodawcy, wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Wnioskodawcę.

Biorąc pod uwagę całokształt opisanych zdarzeń, należy stwierdzić, że działania podejmowane przez Sprzedającego są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnych.

Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych m.in.:

·z dnia 6 czerwca 2024 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.191.2024.3.IK;

·z dnia 15 kwietnia 2024 r. nr 0112-KDIL3.4012.93.2024.1.AW;

·z dnia 20 marca 2024 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.67.2024.1.KF;

·z dnia 19 grudnia 2023 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.668.2023.2.AKA.

W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie działania dokonywane w imieniu Sprzedającego, które zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, przybierają formę zorganizowaną, wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika VAT w myśl art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad. 2

Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 będzie prawidłowe, tj. planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, należy poddać analizie kwestię, czy Transakcja nie będzie równocześnie podlegała zwolnieniom przedmiotowym lub czy sprzedaż dokonywana przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała zwolnieniu podmiotowemu.

(i) Zwolnienia przedmiotowe

Przepisy Ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od opodatkowania VAT.

Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46¹ Kodeksu cywilnego, ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość objęta jest MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: (…) z przeznaczeniem podstawowym - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny. Biorąc pod uwagę powyższe, Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych, Sprzedający nabył poszczególne części Nieruchomości w drodze dziedziczenia po swojej matce, darowizny od swojego ojca i siostry oraz zamiany ze swoim bratem - zatem nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT. Skoro zatem nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w efekcie nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2013 r. sygn. I FSK 627/12: „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”

Wobec powyższego, drugi z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostanie spełniony. W omawianej sytuacji dostawa Nieruchomości nie będzie zatem korzystała ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

(ii) Zwolnienie podmiotowe

Zgodnie z art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Co jednak istotne, artykuł 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT stanowi, że zwolnienie podmiotowe, o którym mowa w art. 113 ust. 1 niniejszej Ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Zważywszy natomiast, że:

·cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł;

·zgodnie z wcześniejszym opisem ((i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji) Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT

w rezultacie Wnioskodawca nie będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze, że Sprzedający dokonując Transakcji będzie działał w charakterze podatnika VAT i dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnym zwolnieniom przewidzianym w Ustawie o VAT, należy stwierdzić, że w myśl przepisów Ustawy o VAT dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 i 4 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Z uwagi, że przedstawiona powyżej argumentacja wskazuje na spełnienie przez Sprzedającego przesłanek uznania go za podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i niepodlegającą zwolnieniom przewidzianym w art. 43 ust. 1 ani w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, Sprzedający będzie zobowiązany przed dniem Transakcji do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT.

Reasumując, jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.