Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 2 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy przedmiotem planowanej Transakcji będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w  rezultacie czy planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, wpłynął 2 września 2024 r. Wniosek uzupełnili Państwo – w odpowiedzi na wezwanie Organu – pismem z 30 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I. Wstęp oraz charakterystyka Wnioskodawcy

(...) z siedzibą w (...) przy ul. (...), (dalej „Wnioskodawca”) jest zarejestrowana w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowana w Polsce jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej transakcji zbycia nieruchomości, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawcy, jest działalność związana z oprogramowaniem (62.01 Z) oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z).

Aktualnie Wnioskodawca rozważa zbycie nieruchomości położonej w (...) przy ulicy (...) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja”)

II. Nieruchomość

Planowana Transakcja dotyczyć będzie zabudowanej działki gruntu nr (...), położonej w (...) przy ulicy (...), dzielnica (...) obręb (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (dalej „Grunt”). Wnioskodawca wskazuje że Grunt jest zabudowany i będzie zabudowany na datę planowanej Transakcji.

Grunt zabudowany jest budynkiem biurowym z częścią usługową, składającym się z czterech kondygnacji o powierzchni zabudowy (...) m² identyfikator budynku (...), występującego pod nazwą komercyjną „(...)” (dalej „Budynek”). Budynek zgodnie z Polską Klasyfikacja Obiektów Budowlanych sklasyfikowany jest jako „Budynki biurowe” – symbol PKOB 122. Dodatkowo na Gruncie znajdują się budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U z 2023 r. poz. 682 z późn. Zm.) dalej łącznie „Budowle”, t.j.:

a)chodnik z kostki brukowej oraz ze żwiru.

b)przewody energetyczne

c)przewody telekomunikacyjne.

d)przewody wodociągowe

W dalszej części mniejszego wniosku Grunt, Budynek oraz Budowle nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

W zakresie Budowli, Transakcja obejmować będzie prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Wnioskodawcy:

1)znajdujących się na Gruncie (i w zakresie, w jakim są one trwale związane z Gruntem, nie będą przedmiotem odrębnej od Gruntu sprzedaży).

2)mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy które mogą być położone częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi przedmiotowej nieruchomości (przy czym wszystkie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”).

Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym, takie Budowle będą jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub będą wspierać funkcjonalnie Budynek i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Podsumowując Nieruchomość jest zabudowana (i będzie zabudowana na dzień Transakcji) Budynkiem oraz Budowlami. Budynek i Budowle znajdują się na Gruncie, stanowią część składową gruntu i przejście ich własności nastąpi w momencie sprzedaży Gruntu.

III.Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalność gospodarczej Wnioskodawcy

Historycznie Budynek stanowił budynek mieszkalno-usługowy i był wykorzystywany do prowadzenia działalności usługowej.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość (...) 2020 na podstawie aktu notarialnego Rep A nr (...). Zakup Nieruchomości od poprzedniego właściciela nie był opodatkowany podatkiem VAT według stawki 23% (tj. podstawowej stawki VAT obowiązującej w dniu dostawy Nieruchomości).

(Nabycie Nieruchomości stanowiło odpłatną dostawę towarów zwolnioną z podatku VAT na podstawie art 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym w momencie sprzedaży (tj. dostawy budynku i budowli w stosunku do których upłynęły 2 lata od jego pierwszego zasiedlenia). Przy czym strony tamtej transakcji (tj. Wnioskodawca oraz poprzedni właściciel) zrezygnowały ze zwolnienia z VAT i złożyły oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana VAT. Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości nie był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej zakup Nieruchomości od poprzedniego właściciela oraz do zwrotu nadwyżki podatku).

Budynek oraz wszystkie Budowle znajdujące się obecnie na Nieruchomości zostały wzniesione ponad dwa lata od daty złożenia niniejszego wniosku. Od momentu uzyskania pozwoleń na użytkowanie powierzchnia Budynku oraz Budowle stanowiące infrastrukturę pomocniczą były wynajmowane najemcom lub wykorzystywane przez poprzednich właścicieli, a także od 2005 r. przez Wnioskodawcę.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni biurowej podmiotom gospodarczym. Działalność gospodarcza prowadzona w powyższym zakresie przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT i nigdy nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Dodatkowo Wnioskodawca pragnie wskazać, że pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Ponadto, najemcy korzystają z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę. Powierzchnie Wspólne obejmują np. hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania powierzchni wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Wnioskodawcę na rzecz najemców. Podsumowując, pierwsze zasiedlenie Budynku i Budowli miało miejsce ponad dwa lata przed planowaną datą Transakcji. W budynku nie ma powierzchni przeznaczonej na wynajem, która po oddaniu Budynku do użytkowania i zmianie jego przeznaczenia na biurową nigdy nie byłaby przedmiotem umowy najmu lub nie byłaby wykorzystywana do wykonywania opodatkowanej VAT działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę i w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Co do zasady budowle nie były odrębnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te naniesienia). Jednocześnie, najemcy powierzchni przeznaczonych na wynajem w Budynku bezpośrednio lub pośrednio korzystają również z Budowli. Budowle, jako naniesienia budowlane pełniące rolę pomocniczą względem Budynku, zaczęły być wykorzystywane do celów działalności gospodarczej Wnioskodawcy w momencie pierwszego oddania części powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku do użytkowania na podstawie umów najmu.

Podsumowując nie było w Budynku powierzchni przeznaczonej na wynajem, która nigdy nie byłaby wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Jednocześnie Wnioskodawca nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku oraz Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Na moment złożenia mniejszego wniosku ani na dzień Transakcji nie będą toczyły się na Nieruchomości żadne prace budowlane które miałyby na celu ulepszenie Budynku lub Budowli lub wybudowania jakichkolwiek nowych naniesień.

Może się zdarzyć tak, że na dzień Transakcji albo (i) część powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku będzie niewynajęta jak również nie będzie oddana innemu podmiotowi do użytkowania na podstawie innej czynności bądź (ii) cała powierzchnia przeznaczona na wynajem w Budynku będzie wynajęta

IV. Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawcy i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Wnioskodawcę na Kupującego:

a)        prawa własności zabudowanej nieruchomości stanowiącej Grunt wraz z Budynkiem i Budowlami które stanowią część składową Gruntu,

b)ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości (o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców),

c)praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art 678 § 1 Kodeksu cywilnego),

d)praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym zobowiązania Wnioskodawcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Wnioskodawcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji),

e)znajdującej się w posiadaniu Wnioskodawcy dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynku,

f)znajdującej się w posiadaniu Wnioskodawcy dokumentacji prawnej i księgowej obejmującej w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Wnioskodawcy w dacie dokonania Transakcji.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawca wskazuje również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj.  o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami w ramach planowanej Transakcji Wnioskodawca zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń. Część dokumentacji może zostać przekazana w oryginałach a część zostanie udostępniona w formie elektronicznej, w tym na etapie badania prawnego prowadzonego przez Kupującego przed Transakcją. Lista składników majątku Wnioskodawcy podlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy będzie obejmować:

1)prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”),

2)prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

3)prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”),

4)umowy najmu,

5)należności i zobowiązania Wnioskodawcy za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu,

6)dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji,

7)odpowiednio: pozwolenia na budowę,

8)prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Wnioskodawcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Wnioskodawcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z wykonawcami lub dostawcami) Wnioskodawcy związane z Nieruchomością, w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości, należne za okres przed zawarciem Transakcji.

V. Inne zagadnienia związane z Transakcją

1)Działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Wnioskodawcy jako oddział zakład bądź też wydział w szczególności na podstawie uchwały wspólników Wnioskodawcy bądź innego dokumentu,

2)Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem Nieruchomości są ewidencjonowane na podstawie odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie,

3)Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości,

4)Nabywca przejmie bieżące zarządzanie Nieruchomością,

5)Po Transakcji Nabywca utrzyma w mocy obowiązujące umowy dotyczące prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp.,

6)W wyniku nabycia Nieruchomości Nabywca z mocy prawa stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomość zawartych przez Wnioskodawcę, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomość Kupujący będzie świadczył na rzecz najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

7)Wnioskodawca nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywać Nieruchomość do celów zwolnionych z opodatkowania VAT.

Sfinalizowanie Transakcji planowane jest na (...) 2024 r.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku, na pytanie Organu:

W jakim zakresie prowadzi działalność Spółka mająca być Nabywcą opisanych we wniosku składników?

Wskazali Państwo:

Spółka, która ma być nabywcą będzie prowadziła działalność związaną z wynajmem lokali i administracją kamienicy. Planuje rozszerzyć działalność o wynajem parkingu i miejsc postojowych.

Na pytanie Organu:

Czy zbywana część majątku będzie na moment sprzedaży wyodrębniona u Państwa na płaszczyźnie finansowej, tzn. czy na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów, jak również należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co możliwe będzie określenie wyniku finansowego?

Wskazali Państwo:

Odpowiedź: Spółka, miała przygotowany plan kont który pozwoli przy porządkować koszty i przychody z ww. działalności. Ponadto należności i zobowiązania również mogą być wyodrębnione. Wnioskodawca zakłada jednak, że zostaną one uregulowane z dniem przeniesienia, bo jest to możliwe.

Na pytanie Organu:

Czy pomimo braku formalnego wyodrębnienia organizacyjnego zbywana część majątku będzie faktycznie wyodrębniona organizacyjnie, tj. czy będzie posiadała swoje miejsce w strukturach Spółki?

Wskazali Państwo:

Tak.

Na pytanie Organu:

Czy mające być przedmiotem zbycia składniki majątkowe (Nieruchomość oraz Pozostałe Składniki) będą posiadały w dniu transakcji potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, stanowiąc funkcjonalnie odrębną część przedsiębiorstwa Zbywcy?

Wskazali Państwo:

Tak – w związku z cesją umów najmu na nowy podmiot.

Na pytanie Organu:

Czy dla kontynuowania działalności gospodarczej będących przedmiotem sprzedaży składników nie będzie konieczne angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji bądź wykonanie innych działań faktycznych lub prawnych? Jeśli Nabywca będzie musiał takie działania podjąć, to należy je wskazać i opisać.

Wskazali Państwo:

Nie ma takiego ryzyka. Należy jedynie przenieść umowy najmu oraz umowy na media.

Na pytanie Organu:

Czego będzie dotyczyło przekazywane nabywcy pozwolenie na budowę? Czy przed transakcją, w trakcie bądź po rozpoczęciu zostanie rozpoczęta budowa na przenoszonej na Nabywcę nieruchomości? Czy budowa ta będzie kontynuowana przez Nabywcę i czy w tym celu będzie on musiał angażować własne środki i podejmować dodatkowe działania? Proszę dokładnie opisać.

Wskazali Państwo:

Nie dotyczy. Wnioskodawca miał na myśli dokument historyczny jako fragment dokumentacji technicznej.

Na pytanie Organu:

Czy działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w nieruchomości, mająca być przedmiotem dostawy ma przydzielonych pracowników? Czy pracownicy ci również zostaną przeniesieni do Nabywcy wraz z tą działalnością?

Wskazali Państwo:

Działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w nieruchomości, mająca być przedmiotem dostawy nie ma przydzielonych pracowników. Utrzymaniem lokali zajmują się firmy zewnętrzne. Zawarciem umów i kontrolą opłat zajmuje się członek zarządu Wnioskodawcy, który takie czynności będzie wykonywał w spółce-nabywcy przedmiotu dostawy.

Pytanie

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w rezultacie czy planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego przedmiotem planowanej Transakcji będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części jak również wszelkie postacie energii.

W świetle art 7 ust 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W ocenie Wnioskodawcy składniki majątku, które będą przenoszone na Kupującego w ramach planowanej Transakcji stanowią ZCP.

Pojęcie ZCP – zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych w tym zobowiązania przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lipca 2017 r., sygn.     0111-KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.KM oraz z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3.JK), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1)  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4)zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r. sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KT stwierdził „Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespól składników materialnych  niematerialnych (w tym zobowiązań)”.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa powinny być w szczególności aktywa trwałe obrotowe, a także gdy sytuacja tego wymaga, czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie że mamy do czynienia z czymś więcej niż tyko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych składniki majątku muszą tworzyć zespół. Oznacza to ze ZCP jest zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r. sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC oraz z dnia 25 stycznia 2016 r. sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/lgo.

W ocenie Wnioskodawcy w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego powyższy warunek jest spełniony.

Jak już zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Transakcji będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na powyższą definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, lista składników majątku Wnioskodawcy podlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

a)        prawa i obowiązki wynikające z Umów na Dostawę Mediów,

b)prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Wnioskodawcy,

c)prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych,

d)umowy Dzierżawy,

e)prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Wnioskodawcę (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo - podatkowych, itp.),

f)należności i zobowiązania Wnioskodawcy dotyczące Nieruchomości włącznie z rozrachunkami wynikającymi z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu,

g)dokumentację prawną i księgową taką jak dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji,

h)zobowiązania Wnioskodawcy wynikające z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Wnioskodawcy, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednio: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji,

i)prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Wnioskodawcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Wnioskodawcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

W ocenie Wnioskodawcy transfer szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Wnioskodawcy należy uznać za okoliczność przemawiającą za stwierdzeniem, że przenoszone na Nabywcę Składniki umożliwią mu kontynuację działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę.

W szczególności Kupujący nie będzie zobowiązany do zawarcia umów niezbędnych do zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości bezpieczeństwa, ubezpieczenia majątkowego Nieruchomości.

Prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy w tym zakresie potwierdzają między innymi objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”), w których podkreślono, że „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT.

Ze względu na to, że elementy konstytutywne ZCP przejdą na Nabywcę w wyniku planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji będzie stanowił zespół składników pozwalający na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będący całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP tj. zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

-przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności (kryterium szerzej opisane w pkt 4.3);

-nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (kryterium szerzej opisane w pkt 4.4).

Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

-angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

-podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1) na nabywcę, są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy

1)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,

2)umowy o zarządzanie nieruchomością,

3)umowy zarządzania aktywami,

4)należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Zdaniem Wnioskodawcy przy ocenie czy zespół składników majątkowych zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich elementów wchodzących w skład standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych oraz tych wskazanych w pkt 1-4 powyżej. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

Ponadto zdaniem Wnioskodawcy nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu – czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych – zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

Przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę. Zatem w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej/mailowej) Zaznaczyć należy, że jeżeli w takiej sytuacji – po pewnym czasie zostanie zmieniony, np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej podatnika – sposób wykorzystania nieruchomości brak jest podstaw do uznania że nabywca nie miał zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

W myśl cytowanych wyżej objaśnień za standardowe elementy, typowe dla transakcji, których przedmiotem są nieruchomości i które są opodatkowane VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna i przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, składniki majątku, które będą przenoszone na Kupującego w ramach planowanej Transakcji stanowią ZCP.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej, w tym także w formie umowy sprzedaży lub aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy stanowi:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana cześć przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy powinien być interpretowany z uwzględnieniem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C–497/01.

W wyroku C–497/01 w sprawie Zita Modes Sarl przeciwko Administration de l’Enregistrement et des Domaines, Trybunał zwracając uwagę, że niezgodne z przepisami Dyrektywy jest wprowadzanie przez państwo członkowskie jakichkolwiek ograniczeń – innych niż te, o których mowa w Dyrektywie podkreślił, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz – w zależności od konkretnego przypadku – składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Ponadto TSUE stwierdził, iż fakt, że VI Dyrektywa nie zawiera definicji pojęcia przedsiębiorstwa lub jego części, nie oznacza, że państwa członkowskie mają swobodę jego interpretacji. Pojęcia w niej używane powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny od innych przepisów, z wyjątkiem sytuacji, gdy sama Dyrektywa daje państwom członkowskim jasną dyspozycję do zdefiniowania pojęcia w krajowej legislacji. TSUE wskazał też, iż nabywca musi jednak posiadać zamiar kontynuowania działalności gospodarczej przejmowanego przedsiębiorstwa lub jego części, nie zaś jedynie natychmiast likwidować daną działalność i sprzedać przejęte mienie.

Na tę ostatnią okoliczność, czyli przydatność zespołu składników do prowadzenia (kontynuowania) działalności przez nabywcę, zwrócił uwagę TSUE w wyroku C-408/98 (Abbey National Plc), podzielając opinię Rzecznika Generalnego z dnia 13 kwietnia 2000 r., który stwierdził, iż „rozwiązanie przyjęte w Zjednoczonym Królestwie wydaje się rozsądne: gdy aktywa stanowiące część przedsiębiorstwa zdolną do odrębnego funkcjonowania są zbywane w taki sposób, że sprzedana część kontynuuje swoją działalność, ma zastosowanie opcja, z której Zjednoczone Królestwo skorzystało na mocy art. 5(8) VI Dyrektywy i uznaje się, że nie nastąpiła dostawa towarów”.

W kontekście zatem zbycia przedsiębiorstwa, z wyłączenia stosowania przepisów ustawy korzysta przekazanie przedsiębiorstwa lub jego niezależnej części, w tym dóbr materialnych oraz ewentualnie elementów niematerialnych, które razem tworzą przedsiębiorstwo lub jego część zdolne do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Nabywca musi jednakże mieć na celu prowadzenie przekazanego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jedynie natychmiastową likwidację danej działalności lub sprzedanie zapasów zasobów, jeśli istnieją.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Zatem daną transakcję można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment jej przeprowadzenia spełnione są łącznie następujące kryteria:

·przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wystarczający do prowadzenia tej działalności,

·     nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany, jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) V Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie m.in. zbycia samodzielnej części przedsiębiorstwa, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie samodzielnej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, np. w wyroku NSA z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12, czy z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub też jego zorganizowanej części decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca rozważa zbycie nieruchomości położonej w (...) przy ulicy (...) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi. Planowana Transakcja dotyczyć będzie zabudowanej działki gruntu nr (...) (Grunt).

Grunt zabudowany jest budynkiem biurowym z częścią usługową, składającym się z czterech kondygnacji o powierzchni zabudowy (...) m², występującego pod nazwą komercyjną „(...)” (dalej „Budynek”). Budynek zgodnie z Polską Klasyfikacja Obiektów Budowlanych sklasyfikowany jest jako „Budynki biurowe” – symbol PKOB 122 Dodatkowo na Gruncie znajdują się budowle, w rozumieniu art 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, t.j:

a)        chodnik z kostki brukowej oraz ze żwiru.

b)przewody energetyczne

c)przewody telekomunikacyjne.

d)przewody wodociągowe

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawcy i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Wnioskodawcę na Kupującego:

a)prawa własności zabudowanej nieruchomości stanowiącej Grunt wraz z Budynkiem i Budowlami które stanowią część składową Gruntu,

b)        ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości (o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców),

c)praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art 678 § 1 Kodeksu cywilnego),

d)praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym zobowiązania Wnioskodawcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Wnioskodawcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji),

e)znajdującej się w posiadaniu Wnioskodawcy dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynku,

f)znajdującej się w posiadaniu Wnioskodawcy dokumentacji prawnej i księgowej obejmującej w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Wnioskodawcy w dacie dokonania Transakcji.

W zakresie Budowli, Transakcja obejmować będzie prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Wnioskodawcy:

1)znajdujących się na Gruncie (i w zakresie, w jakim są one trwale związane z Gruntem, nie będą przedmiotem odrębnej od Gruntu sprzedaży).

2)mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy które mogą być położone częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi przedmiotowej nieruchomości (przy czym wszystkie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”).

Zgodnie z zamierzeniami w ramach planowanej Transakcji Wnioskodawca zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń. Część dokumentacji może zostać przekazana w oryginałach a część zostanie udostępniona w formie elektronicznej, w tym na etapie badania prawnego prowadzonego przez Kupującego przed Transakcją. Lista składników majątku Wnioskodawcy podlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy będzie obejmować:

1)prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”),

2)prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

3)prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”),

4)umowy najmu,

5)należności i zobowiązania Wnioskodawcy za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu,

6)dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji,

7)odpowiednio: pozwolenia na budowę - dokument historyczny jako fragment dokumentacji technicznej,

8)prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Wnioskodawcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Wnioskodawcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w rezultacie czy planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z powołanym wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl wskazanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle powyższych regulacji – co do zasady – dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z kolei okolicznością determinującą możliwość wyłączenia, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, stosowania przepisów ustawy do czynności sprzedaży określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych, jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Spółkę będzie stanowiła dostawę składnika majątkowego i nie będzie sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w regulacji art. 2 pkt 27e ustawy. 

Nieruchomość którą mają Państwo zamiar zbyć, nabyli Państwo (...) 2020 r. Składa się ona z Budynku oraz Budowli stanowiących infrastrukturę pomocniczą. Powierzchnie w Budynku były wynajmowane najemcom lub wykorzystywane przez poprzednich właścicieli, a także od 2005 r. przez Państwa. Nieruchomość ta jest wykorzystywana przez Państwa do działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni biurowej podmiotom gospodarczym.  

By mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa konieczne jest istnienie w pierwszej kolejności zespołu składników materialnych i niematerialnych, które są odpowiednio wyodrębnione w prowadzonym przedsiębiorstwie. Jak wiadomo „zespół” cechuje się formą złożoną z różnych składników majątkowych danego przedsiębiorstwa, natomiast sama Nieruchomość stanowi wyłącznie pojedynczy element – jeden składnik majątku przedsiębiorstwa, któremu nie sposób przypisać miana zespołu.

Analiza wskazanego przez Państwa zakresu transakcji wskazuje, że jej przedmiotem będą elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak: grunt, budynek, budowle, budowle lub ich części wspierające funkcjonowanie Budynku jako całości, a także prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku, które przechodzą na kupującego z mocy prawa.

Również pozostałe wskazane przez Państwa elementy transakcji takie jak ruchomości służące prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynku, znajdującej się w posiadaniu Wnioskodawcy dokumentacji prawnej i księgowej obejmującej w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence, prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego, stanowią elementy typowe dla transakcji nieruchomościowej. 

Wskazali Państwo, że przeniesieniu podlegać będą umowy na dostawę mediów. Kwestia przeniesienia tych umów w związku planowaną przez Państwa transakcją nie jest decydująca dla jej kwalifikacji jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, bowiem zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia.

Podali Państwo, że działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w nieruchomości, mająca być przedmiotem dostawy nie ma przydzielonych pracowników. Utrzymaniem lokali zajmują się firmy zewnętrzne. Zawarciem umów i kontrolą opłat zajmuje się członek zarządu Wnioskodawcy, który takie czynności będzie wykonywał w spółce-nabywcy przedmiotu dostawy.

Powyższe wskazuje, że spółka-nabywca, podejmie dodatkowe działania niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki – podjęcie współpracy z członkiem zarządu Wnioskodawcy, który zajmuje się zawarciem umów i kontrolą opłat, i który takie czynności będzie wykonywał w spółce-nabywcy przedmiotu dostawy.

W rezultacie, przedmiot planowanej transakcji nie będzie spełniał podstawowej przesłanki uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, bowiem nie stanowi zespołu składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu ustawy.

Co również istotne, definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wymaga zaistnienia stosownych wyodrębnień na trzech płaszczyznach (organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej) w prowadzonym przedsiębiorstwie.

W odniesieniu do wyodrębnienia organizacyjnego zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp., które to wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Jednakże okoliczności przedstawione w opisie sprawy nie spełniają powyższego warunku, ponieważ – jak Państwo wskazali – Działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Wnioskodawcy jako oddział zakład bądź też wydział w szczególności na podstawie uchwały wspólników Wnioskodawcy bądź innego dokumentu, pomimo braku formalnego wyodrębnienia zbywana część będzie faktycznie wyodrębniona organizacyjnie. Powyższe wskazuje jednak, że prowadzone przez Spółkę przedsiębiorstwo nie cechuje się wymaganą strukturą organizacyjną, w postaci np. działu. Tym samym, dla działalności w zakresie wynajmu powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości, nie został zachowany organizacyjny aspekt wyodrębnienia zespołu składników tworzących tę część przedsiębiorstwa w istniejącym przedsiębiorstwie Spółki, a więc w ramach prowadzonej przez nią działalności.

W zakresie określenia czy Nieruchomość wraz z pozostałymi, towarzyszącymi jej składnikami może stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa wypowiedział się m.in. NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. Sąd orzekł m.in., że: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

Wskazać więc należy, że transakcja ograniczająca się do zbycia Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami odnoszącymi się wyłącznie do tej nieruchomości nie będzie stanowiła zorganizowanego i autonomicznego „zespołu” składników majątkowych.

Nie można więc uznać, że składniki mające być przedmiotem planowanej transakcji są czymś więcej niż zbyciem nieruchomości z przenoszonymi umowami związanymi z jej bieżącym funkcjonowaniem, a nie z działalnością która może być prowadzona w oderwaniu od przedsiębiorstwa Wnioskodawcy bez angażowania środków nabywcy.

Przedstawione w opisie sprawy okoliczności oraz dokonana w kontekście przytoczonych regulacji prawnych ich całościowa analiza, prowadzi do wniosku, że nie zostaną spełnione wskazane wcześniej przesłanki do uznania zespołu składników majątkowych, za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”). 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.