Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 6 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·    zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa własności zabudowanej działki o numerze 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·    opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr 2 i 3, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 9 grudnia 2024 r. (wpływ 9 grudnia 2024 r.) oraz z 11 lipca 2024 r. (wpływ 11 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z mężem są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (...) – gmina (...), obejmującej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi:

·1 (...) o obszarze (...) ha (…),

·2 (…) o obszarze (...) ha (…),

·3 (…) o obszarze (...) ha (…).

Dla nieruchomości jest założona księga wieczysta KW Nr (...).

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy (...) uchwalonym Uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z 22 lutego 2024 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa, działki o numerach ewidencyjnych: 1, 2 i 3 położone w obrębie geodezyjnym (...) oznaczone na rysunku planu symbolem MNW-U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub usług; informujące jednocześnie, że wyżej wymienione działki znajdują się w granicach obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji wyznaczonego.

Opisane działki położone na terenie obrębu (...), gmina (...), nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu. Nieruchomość posiada swobodny, niczym nieograniczony i prawnie uregulowany dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz nie jest położona na obszarze parku narodowego, ani krajobrazowego, ani w granicach. W ostatnich pięciu latach nie były wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Działka gruntu numer: 1 zabudowana jest: budynkiem niemieszkalnym (budynek gospodarczy), drewnianym. Budynek nie był ulepszany podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego o podatek należny przy nabyciu tej działki. Budynek nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Pozostałe działki nie są zabudowane. W przypadku pozostałych działek podatnikowi także nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu tych działek. Działki zakupione na umowę kupna sprzedaży i ich zakup nie był opodatkowany podatkiem VAT. Zakup od osoby fizycznej jako jej majątek prywatny.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce, prawo własności zabudowanej nieruchomości składającej się z działki 1 oraz działek niezabudowanych 2 i 3. Co ważne, Wnioskodawca wraz z mężem oddali w dzierżawę działkę 1, 2 i 3, spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami (brak podatku ze względu na niskie obroty oraz fakt, iż dzierżawcy nie są podatnikami podatku VAT). Dzierżawa na czas nieoznaczony.

Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca spółka planuje na powstałej działce wybudować obiekt usługowo-handlowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr (...) z 14 czerwca 2024 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

2.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

4.  Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

5.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

6.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

7.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

8.   Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, zgodnie z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny budynek handlowo- usługowy o pow. użytkowej 527,40 m² w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;

9.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

10.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać spółce działki 1, 2 i 3.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

2.  Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

3.  Działka nr 4 jest zabudowana trzema budynkami gospodarczymi.

4.  Wnioskodawcy wraz z współmałżonkiem obecnie dzierżawi działkę spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

5.  Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

6.  W stosunku do działek 1, 2 i 3 w całym okresie jej posiadania Wnioskodawczyni nie dokonywała jakichkolwiek czynności, które miały na celu podniesienie jej wartości typu: uzbrojenie, doprowadzenie mediów, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych.

7.  W stosunku do budynków doszło do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby i minął okres co najmniej 2 lat.

8.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku i budowli posadowionym na działce nr 1 (zabudowana)

9.  Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku i usług.

Wnioskodawczyni wraz z współmałżonkiem oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia oraz sieci do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Ponadto jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla małżonka zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1)  „Wskazała Pani we wniosku w adresie zamieszkania Gmina (...) oraz miejscowość (...). Z kolei w opisie sprawy wskazuje Pani, że nieruchomości opisane we wniosku są położone w miejscowości (...), Gmina (...), a nieraz wskazuje Pani również Gminę (...).

Prosimy zatem jednoznacznie wskazać Pani adres zamieszkania oraz miejscowość oraz Gminę, na której położone są opisane we wniosku nieruchomości”.

Odpowiedź: Chodzi o gminę (...) inne nazwy są błędne. Tym samym chodzi o nieruchomość w (...).

2)  „Na wstępie opisu sprawy wskazała Pani, że:

Jednocześnie w dalszej jego części podała Pani informację, że:

a)czy na działce nr 1 oprócz budynku niemieszkalnego (budynku gospodarczego) drewnianego, znajdują się jeszcze inne budynki, budowle lub ich części?

b)czy na działkach nr 2 i 3 znajdują się jakieś budynki, budowle lub ich części?

Jednocześnie należy zauważyć, że numer działki 4 pojawia się jedynie w jednym zdaniu wniosku. Zatem jeżeli przedmiotem sprzedaży ma być również działka bądź udziały w działce nr 4 to należy w tym zakresie złożyć nowy wniosek zawierający wszystkie niezbędne elementy”.

Odpowiedź: Na działce jest jeden budynek drewniany. Będzie on niej postawiony pawilon handlowy. Czyli będzie budynek zburzony przez spółkę, która planuje zakup. Błędny opis należy czytać teraz, że działka jest zabudowana budynkiem drewnianym (gospodarczym).

3)„Jeżeli w odpowiedzi na powyższe pytanie wskaże Pani, że przedmiotem sprzedaży będą inne budynki, budowle lub ich części niż budynek niemieszkalny opisany we wniosku prosimy wskazać wobec nich:

a)  czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenia (oddania do użytkowania) danego naniesienia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej »ustawą«?

b)  czy od ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres co najmniej dwóch lat?

c)  czy z tytułu wybudowania/nabycia danego naniesienia przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

d)  czy ponosiła Pani nakłady na ulepszenie ww. obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% jej wartości początkowej? Jeżeli tak, to należy wskazać:

(1)czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

(2)kiedy ponosiła Pani ww. wydatki? (proszę podać dzień, miesiąc i rok).

(3)czy po zakończonym ulepszeniu naniesienia miało miejsce jego pierwsze zasiedlenie? Jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok.

(4)czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego naniesienia a jego sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata”?

Odpowiedź: Nie ma innych budynków.

4)  „We wniosku wskazała Pani, w odniesieniu do działki nr 1, że: Budynek nie był ulepszany podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego o podatek należny przy nabyciu tej działki. Prosimy zatem wskazać, czy z tytułu wybudowania/nabycia ww. budynku, znajdującego się na działce nr 1, przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”?

Odpowiedź: Tak, pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 40 lat temu. Wtedy został oddany do użytku budynek gospodarczy. Budynek nie był nigdy ulepszany, jest to budynek drewniany w złym stanie technicznym. Nigdy nie odliczano podatku naliczonego związanego z budynkiem (brak takiego podatku naliczonego). Budynek był wybudowany, gdy nie było podatku VAT. Tym samym podatek ten nie rozliczany.

5)  „W jakim celu nabyła Pani wraz z mężem działki nr 1, 2 i 3, będące przedmiotem sprzedaży”?

Odpowiedź: Na własne potrzeby osobiste przetrzymywanie prywatnych rzeczy.

6)  „Czy transakcja nabycia działek nr 1, 2 i 3 została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT”?

Odpowiedź: Nie.

7)  „Czy Pani mąż jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT”?

Odpowiedź: Nie.

8)   „Czy działki nr 1, 2 i 3 były/są/będą wykorzystywane przez Pani męża w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy”?

Odpowiedź: Nie, obecnie są dzierżawione, jednak ze względu na obrót transakcja jest zwolniona z VAT.

9)  „W jaki dokładnie sposób działki nr 1, 2 i 3 były/są/będą wykorzystywana przez Panią i/lub Pani męża w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy”?

Odpowiedź: Tak, są dzierżawione Spółce. Wcześniej na cele prywatne, co Pani opisała.

10)„Czy ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Panią i/lub Pani męża przez cały okres ich posiadania na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani i/lub Pani mąż zaspokajali i w jakim okresie”?

Odpowiedź: Tak przechowywanie własnych rzeczy (obecnie jednak jest dzierżawiona, co Pani opisała).

11)„Czy Pani i/lub Pani mąż posiadają status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy”?

Odpowiedź: Nie.

12)„Czy ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Panią i/lub Pani męża w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, prowadzonej przez Panią i/lub Pani męża”?

Odpowiedź: Nie.

13)„Czy z ww. działek były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Jeżeli tak, to przez Panią, czy Pani męża”?

Odpowiedź: Nie.

14)„Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

f)   czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży”?

Odpowiedź: Nie dokonywała Pani takich transakcji.

15)„Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki”?

Odpowiedź: Nie posiada Pani takich nieruchomości.

Pytanie

1.  Czy sprzedaż prawa własności zabudowanej działki o numerze 1 jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2.  Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek 2 i 3 opisanych w stanie faktycznym jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

·dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

·pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działki.

Nieruchomość numer 1 będąca przedmiotem umowy jest zabudowana budynkiem gospodarczym drewnianym. Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na przedmiotowej działce doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów, co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni w tym przypadku może on korzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki ewidencyjnej numer 1 z opodatkowania podatkiem. VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej działek jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową- wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przypomnijmy, iż na działkach o obszarze (...) ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o numerze 5 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono sam nie podejmował on działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.

Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą wyżej wymienionych działek o obszarze (...).

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Jak to wykazano w opisie powyżej, przedmiotowa nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest to teren pod zabudowę. Czyli są to działki budowlane. Tym samym z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż są to tereny inne niż te które ustawodawca wymienia w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży nieruchomości (działek) będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Jednak zdaniem Wnioskodawcy tutaj decyduje plan z którego jednoznacznie wynika, że mamy do czynienia z gruntem budowalnym.

Tym samym, ww. działki będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanych działek stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż nieruchomość (działki) nie korzysta ze zwolnienia będą Państwo musieli jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję musimy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Potwierdził to NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że wraz z mężem jest Pani właścicielką na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej zabudowanej nieruchomości, obejmującej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3. Zgodnie z MPZP działki oznaczone są na rysunku planu symbolem MNW-U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub usług. W ostatnich pięciu latach działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Działka gruntu nr 1 zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym (budynek gospodarczy), drewnianym. Budynek nie był ulepszany, nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku naliczonego o podatek należny przy nabyciu tej działki. Budynek nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Pozostałe działki nie są zabudowane. W przypadku pozostałych działek także nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu tych działek. Działki zakupione na umowę kupna sprzedaży i ich zakup nie był opodatkowany podatkiem VAT. Zamierza Pani sprzedać Spółce, prawo własności zabudowanej nieruchomości składającej się z działki 1 oraz działek niezabudowanych 2 i 3. Wraz z mężem oddała Pani w dzierżawę działkę 1, 2 i 3, Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Państwu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Dzierżawa na czas nieoznaczony. W akcie notarialnym – umowa przedwstępna, Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązuje się m.in. do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę;

2.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

4.  Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

5.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego;

6.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości;

7.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków;

8.  Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, zgodnie z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny budynek handlowo-usługowy;

9.   Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

W momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń zobowiązuje się Pani sprzedać Spółce działki 1, 2 i 3. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Obecnie wraz z mężem dzierżawi Pani działkę Spółce. Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W stosunku do budynków doszło do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby i minął okres co najmniej 2 lat. Nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku i budowli posadowionym na działce nr 1. Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku i usług. Udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia oraz sieci do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Wyrazili Państwo zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Wyrazili Państwo zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Na działce nr 1 jest jeden budynek drewniany. Będzie na niej postawiony pawilon handlowy. Czyli będzie budynek zburzony przez Spółkę, która planuje zakup. Błędny opis należy czytać teraz, że działka jest zabudowana budynkiem drewnianym (gospodarczym).

Na tej działce nie ma innych budynków.

Pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 40 lat temu. Wtedy został oddany do użytku budynek gospodarczy. Budynek nie był nigdy ulepszany jest to budynek drewniany w złym stanie technicznym. Nigdy nie odliczano podatku naliczonego związanego z budynkiem (brak takiego podatku naliczonego). Budynek był wybudowany, gdy nie było podatku VAT. Tym samym podatek ten nie rozliczany.

Działki nr 1, 2 i 3 nabyła Pani wraz z mężem na własne potrzeby osobiste – przetrzymywanie prywatnych rzeczy.

Transakcja nabycia działek nr 1, 2 i 3 nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Pani mąż nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Działki nie były/są/będą wykorzystywane przez Pani męża w działalności gospodarczej.

Działki były/są/będą wykorzystywane przez Państwa na przechowywanie własnych rzeczy. Obecnie jednak jest dzierżawiona.

Nie są Państwo rolnikami ryczałtowymi.

Działki nie były/są/będą wykorzystywane przez Państwa w działalności rolniczej.

Z ww. działek nie były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa własności zabudowanej działki o numerze 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr 2 i 3, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W odpowiedzi na powyższe, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do ww. nieruchomości przed ich sprzedażą oraz ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W okolicznościach sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności zabudowanej działki nr 1 i niezabudowanych działek nr 2 i 3, będących we współwłasności małżeńskiej, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działki pozostają Pani współwłasnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią ww. działek będących we współwłasności małżeńskiej. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr 1 i niezabudowanych działek nr 2 i 3, będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż ww. działek, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo do działek nr 1, 2 i 3 będących we współwłasności małżeńskiej, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że działki nr 1, 2 i 3, zostały wydzierżawione Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Państwu określony umową czynsz dzierżawny. Dzierżawa ta została zawarta na czas nieoznaczony.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Dzierżawa działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności małżeńskiej spowodowała, że straciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności małżeńskiej spowodowało, że ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż zabudowanej działki nr 1 i niezabudowanych działek nr 2 i 3, będących we współwłasności małżeńskiej w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Tym samym, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można więc uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani składnik majątku prywatnego, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży ww. działek nr 1, 2 i 3, będących we współwłasności małżeńskiej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zwolnienia od podatku VAT sprzedaży zabudowanej działki nr 1 należy wskazać jak niżej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż ww. budynku znajdującego się na działce nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku minie okres co najmniej 2 lat oraz nie ponosiła Pa wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Zatem w odniesieniu do ww. budynku znajdującego się na działce nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu nr 1, będącego we współwłasności małżeńskiej, na którym posadowiony jest ww. budynek, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, pod warunkiem, że strony nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż prawa własności zabudowanej działki o numerze 1 jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc natomiast do kwestii zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży niezabudowanych działek nr 2 i 3 należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, zgodnie z MPZP działki nr 2 i 3 oznaczone są na rysunku planu symbolem MNW-U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub usług. Ponadto – jak Pani wskazała – w ramach umowy przedwstępnej Spółka wystąpi o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, zgodnie z którym Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny budynek handlowo-usługowy.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działki nr 2 i 3 będą spełniać w momencie sprzedaży definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o powołany powyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazała Pani we wniosku, w przypadku działek nr 2 i 3 nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu tych działek. Działki zakupione na umowę kupna sprzedaży i ich zakup nie był opodatkowany podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Panią niezabudowanych działek nr 2 i 3 będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek 2 i 3 jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutków prawno-podatkowych dla Pani Małżonka.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).