Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu i podlegania zwolnieniu sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości należącej do Dłużnika jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w podlegania opodatkowaniu i podlegania zwolnieniu sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości należącej do Dłużnika, wpłynął 3 października 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest Komornikiem Sądowym, prowadzącym kancelarię komorniczą w (…).

Przed Wnioskodawcą toczy się postępowanie egzekucyjne skierowane do nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość, należy do dłużnika, (…) (dalej: Dłużnik).

Zgodnie z wpisem w KRS, Dłużnik został wpisany do Rejestru Przedsiębiorców KRS z dniem (…) r. i od tego momentu prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiot działalności gospodarczej w rejestrze został określony szeroko. Jako główny przedmiot działalności wskazano: (…). Historycznie, ujawniony w KRS przedmiot działalności Dłużnika obejmował również działalność w zakresie związanym z nieruchomościami (kupno/sprzedaż nieruchomości, najem nieruchomości). Dłużnik aktualnie figuruje w (…). Data rejestracji Dłużnika (…) r.

Nieruchomość została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia (…) r. (akt notarialny …), a więc w okresie, w którym Dłużnik prowadził działalność gospodarczą. Jak wynika z operatu szacunkowego (operat szacunkowy w z dnia … r.) sporządzonego dla Nieruchomości:

1)księga wieczysta o nr (…) prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, składającej się z działki ewidencyjnej o nr (…) o łącznej powierzchni (…) ha,

2)Nieruchomość położona jest w (…),

3)Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (brak informacji o roku budowy budynku) (dalej: „Budynek”). Pozostałe zagospodarowanie terenu stanowi zieleń nieurządzona (drzewa, krzewy). Dach Budynku: konstrukcja z drewna, dwuspadowy, deskowany (w znacznej części zniszczony). Standard wykończenia Budynku określono jako awaryjny. Pomieszczenia w Budynku są zdewastowane, nie nadają się do użytkowania, a Budynek nadaje się do likwidacji.

4)Nieruchomość jest nieużytkowana, stanowi grunt porośnięty wysoką trawą, drzewami i krzewami (samosiewy).

5)Teren, na którym położona jest Nieruchomość nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (…) przedmiot wyceny położony jest w części na terenach aktywności gospodarczej oznaczonych symbolem … (ok. …% powierzchni) oraz w części na pozostałych terenach zieleni oznaczonych symbolem … (ok. …% powierzchni).

6)Dla przedmiotowej Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z informacjami przedstawionymi w bilansie spółki-Dłużnika za okres, w którym nabyta została Nieruchomość, Nieruchomość została potraktowana jako środek trwały w ramach przedsiębiorstwa Dłużnika.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że:

1)w operacie szacunkowym brak jest informacji o ulepszeniach jakie mogły mieć miejsce w stosunku do Nieruchomości po dacie nabycia Nieruchomości przez Dłużnika, a stan Budynku wskazuje, że takie ulepszenia nie były wykonywane.

2)w operacie szacunkowym brak jest informacji w jakim stanie Budynek został nabyty przez Dłużnika, wobec czego Wnioskodawca przyjmuje, że Budynek przed nabyciem przez Dłużnika był zamieszkiwany/użytkowany przez poprzednika prawnego Dłużnika, a Dłużnik mógł po nabyciu użytkować Budynek - tym samym też stwierdzone zniszczenia pojawiły się z uwagi na zaniedbania Dłużnika w konserwacji Budynku i wykonaniu niezbędnych remontów (np. remont dachu).

3)w operacie szacunkowym brak jest informacji, aby w stosunku do Budynku została wydana decyzja o rozbiórce.

Pani pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości, należącej do Dłużnika, w toku prowadzonego przez Wnioskodawcę postępowania egzekucyjnego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości należącej do Dłużnika, w toku prowadzonego przez Wnioskodawcę postępowania egzekucyjnego będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT?

Pani stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości należącej do Dłużnika, w toku prowadzonego przez Wnioskodawcę postępowania egzekucyjnego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Dłużnikowi w odniesieniu do dokonywanej dostawy będzie przysługiwać status podatnika podatku VAT.

2.Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości należącej do Dłużnika, w toku prowadzonego przez Wnioskodawcę postępowania egzekucyjnego, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, gdyż Nieruchomość jest zabudowana Budynkiem w stosunku, do którego nastąpiło już pierwsze zasiedlenie i od którego to momentu minęły już 2 lata.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 18 Ustawy VAT: „Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów”.

Przywołany powyżej przepis wprowadza zasadę, zgodnie z którą płatnikami podatku od towarów i usług są komornicy sądowi, wykonujący czynności egzekucyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, w odniesieniu do dostawy towarów będących własnością dłużnika, dokonywanej w trybie egzekucji. Konsekwencją powyższego jest m.in. to, że dostawa realizowana przez komornika sądowego w ramach wykonywanych czynności egzekucyjnych jest oceniania całościowo w kontekście obowiązujących przepisów Ustawy VAT, w tym, w zakresie konieczności potraktowania jej jako opodatkowanej lub możliwości objęcia jej zwolnieniem od opodatkowania oraz stosowania właściwych stawek podatku VAT.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie zaś do treści art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii. Towarem w rozumieniu Ustawy VAT jest zatem m.in. budynek, budowla, a także niezabudowany grunt. W konsekwencji, sprzedaż w toku postępowania egzekucyjnego Nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy VAT.

Dalej, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości - będąca odpłatną dostawą towarów - będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT pod warunkiem, że dłużnikowi w odniesieniu do tej czynności przysługiwać będzie status podatnika podatku VAT (por. wyrok SN z dnia 13 grudnia 2002 r., sygn. akt III Rn 231/01 - w stanie prawnym obowiązującym przed 2004 r.; wyrok NSA z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11.).

Podatnikami, zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, w myśl z kolei ust. 2 tego przepisu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicję działalności gospodarczej, zawartą w Ustawie VAT, cechuje uniwersalny charakter, co oznacza, że pozwala ona na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadząc określoną działalność, występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ze wskazanych powyżej regulacji wynika, że, z perspektywy definicji działalności gospodarczej, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W konsekwencji dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, będzie można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (okoliczność ta w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika tego podatku).

Uwzględniając powyższe uwagi wstępne, należy zaakcentować, że w orzecznictwie, jako okoliczność o decydującym znaczeniu z perspektywy konieczności potraktowania sprzedaży nieruchomości jako transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, postrzega się m.in. fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej (jako składnika majątku przedsiębiorstwa) oraz cel w postaci stałego uzyskiwania dochodu z korzystania z takiej nieruchomości.

W tym świetle, w odniesieniu do Dłużnika, należy wskazać, że z okoliczności stanu faktycznego wynika, że nabył on Nieruchomość w okresie prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto, w bilansie spółki sporządzonym za okres, w którym Nieruchomość została nabyta (rok …) obserwowalne jest zwiększenie wartości aktywów Dłużnika w pozycji środki trwałe: grunty (z uwagi na stan techniczny Budynku z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że w bilansie uwzględniono jedynie wartość gruntu) w odniesieniu do stanu na koniec roku ubiegłego, co potwierdza, że Nieruchomość została nabyta przez Dłużnika w celu jej ekonomicznego wykorzystywania jako składnika majątku przedsiębiorstwa. Dalej, podkreślenia wymaga, że Nieruchomość sama w sobie przedstawia określoną wartość ekonomiczną, m.in. w postaci możliwości jej sprzedaży. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać, że w wyniku zorganizowanego procesu (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) Dłużnik zgromadził majątek, który wykorzystywany był/jest/może być przez Dłużnika w celu generowania przychodów, a więc w celach zarobkowych. Nie bez znaczenia pozostaje tu też okoliczność, że Dłużnik posiada status osoby prawnej – (…), podlegającej obligatoryjnemu wpisowi do Rejestru Przedsiębiorców - w przypadku których to podmiotów nie występuje pojęcie majątku prywatnego (sprzedaż takiego majątku co do zasady nie podlega opodatkowaniu VAT).

W świetle powyższego należy uznać, że Nieruchomość, przez Dłużnika, została nabyta w ramach działalności gospodarczej tego Dłużnika w rozumieniu Ustawy VAT. Powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, przesądza o konieczności przypisania Dłużnikowi statusu podatnika VAT na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT i w konsekwencji potraktowania sprzedaży Nieruchomości jako sprzedaży podlegającej Ustawie VAT (jako odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy VAT). Jednocześnie, warto podkreślić, że aktualnie Dłużnik status czynnego podatnika podatku VAT posiada.

Ad 2

Jak przedstawiano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który w świetle definicji z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT należy kwalifikować jako towar.

W przypadku, gdy przedmiotem dostawy podlegającej opodatkowaniu VAT jest budynek, odpowiedź na pytanie, czy dostawa tego budynku korzystać będzie ze zwolnienia z VAT, wymaga przede wszystkim analizy przesłanek zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy dostawa ta dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku/budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dalej, w myśl art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku/budowli (lub ich części) po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z brzmienia definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że za zasiedlony powinien zostać uznany każdy budynek, gdy:

‒      budynek ten został oddany do używania pierwszemu nabywcy, przykładowo na skutek zawarcia umowy przenoszącej jego własność i ekonomiczne władztwo nad nim, która nie musi być przy tym czynnością opodatkowaną VAT (wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 1093/15: „Konsekwencją wyroku TSUE w sprawie C-308/16 jest wyłączenie możliwości uzależnienia zastosowania zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”. „W wyroku w sprawie C‑308/16 Trybunału Sprawiedliwości stwierdził, że artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy 2006/112 należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. W ocenie Trybunału brak powiązania kryterium pierwszego zasiedlenia z dokonaniem czynności opodatkowanej wynika zarówno z analizy historycznej prac legislacyjnych jak i z kontekstu i celów zwolnienia określonego w przepisach unijnych (zob. pkt 37-47 wyroku w sprawie C-308/16)”) lub

‒      budynek ten został oddany do użytkowania pierwszemu użytkownikowi, na podstawie przykładowo umowy dzierżawy, lub

‒      budynek, z którego podatnik zaczął korzystać na potrzeby własne.

Jednocześnie definicja pierwszego zasiedlenia określa moment początkowy/zdarzenie, po zaistnieniu którego możliwe jest uznanie, że budynek został zasiedlony - do jego zasiedlenia może dojść bowiem po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Ponadto, należy zaznaczyć, że do pierwszego zasiedlenia danego budynku (jego części), w przypadku, gdy po jego wybudowaniu podlegał on ulepszeniom, może dochodzić wielokrotnie, o ile wartość ulepszeń była wyższa niż 30% wartości początkowej tego budynku (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 lipca 2019 r., sygn. akt I SA/Go 262/19: „Do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wiele razy, o ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana”).

Uwzględniając powyższe, jak również informacje przedstawione w operacie szacunkowym sporządzonym dla Nieruchomości, należy wskazać, że - zgodnie z przyjętymi założeniami - Budynek znajdował się na niej już w momencie nabycia Nieruchomości przez Dłużnika w (…) r. To oznacza, że najpóźniej z tą chwilą wystąpiła czynność, na podstawie której Budynek ten został oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy, czyli Dłużnikowi. Jednocześnie od momentu, kiedy Dłużnik stał się właścicielem Budynku i mógł go użytkować (wyrok NSA z 9.06.2015 r., sygn. akt: I FSK 213/14. „Każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, jeżeli następuje w wykonywaniu czynności opodatkowanej, spełnia warunki pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 u.p.t.u.” (...) Chodzi tu zatem tylko o to, aby oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy (lub użytkownikowi) nastąpiło w wyniku czynności wymienionej w art. 5 ust. 1 ustawy VAT. Nieistotne jest, czy tak określona czynność miała miejsce pod rządami obowiązywania ustawy VAT, ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, czy jeszcze wcześniej.” Zob. tak wyrok NSA z dnia 30 października 2014 r. sygn. akt I FSK 1545/13: „Nie ma żadnego uzasadnienia dla takiego wąskiego rozumienia tego pojęcia na gruncie ustawy o VAT, jak rozumiane jest ono przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zresztą sam organ interpretacyjny oraz Sąd pierwszej instancji rozumie jego znacznie szerzej wskazując, że warunki pierwszego zasiedlenia spełnia również oddanie w najem lub w dzierżawę, czy też sprzedaż. Te ostatnie instytucje są instytucjami stosunków obligacyjnych i w sposób zasadniczy, zwłaszcza najem i sprzedaż, różnią się od ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest użytkowanie. (...) Zatem na gruncie ustawy o VAT każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, również poprzez czasowe korzystanie z miejsc parkingowych, spełnia drugi przewidziany w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT konieczny do uznania, że doszło do [pierwszego zasiedlenia]) minęły już 2 lata, a to z kolei oznacza, że dostawa Budynku może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Uwzględniając okoliczność, że przesłanki zwolnienia z opodatkowania z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT - w odniesieniu do Budynku - będą spełnione, brak jest konieczności analizy możliwości zwolnienia jego dostawy od opodatkowania z perspektywy art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT (bowiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT: „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem o którym mowa w pkt. 10 tego artykułu (...)”).

Ponadto w odniesieniu do Nieruchomości, należy wskazać, że na analogicznych zasadach jak dostawa Budynku opodatkowaniu podlegać będzie dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ten Budynek. W myśl bowiem art. 29a ust. 8 Ustawy VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. To oznacza, że zasady opodatkowania właściwe dla Budynku znajdą swoje analogiczne zastosowanie w odniesieniu do gruntu. W konsekwencji też dostawa Nieruchomości w całości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika-dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Aby ustalić czy Wnioskodawca, jako komornik sądowy, będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy dokonać analizy, czy dłużnicy w okolicznościach opisanych we wniosku byli podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Z treści cytowanych powyżej przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość, należy do Dłużnika, (…). Dłużnik został wpisany do Rejestru Przedsiębiorców KRS (…) i od tego momentu prowadzi działalność gospodarczą. (…). Nieruchomość została nabyta przez Dłużnika w okresie, w którym Dłużnik prowadził działalność gospodarczą i została potraktowana jako środek trwały w ramach przedsiębiorstwa Dłużnika.

Z okoliczności sprawy wynika, że są Dłużnik jest spółką, czyli podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez Dłużnika transakcje (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto Nieruchomość była potraktowana jako środek trwały w ramach przedsiębiorstwa Dłużnika, a więc należy uznać, że służyła do prowadzenia działalności gospodarczej przez Dłużnika.

Uwzględniając powyższe w kontekście analizowanej sprawy należy stwierdzić, że Dłużnik wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła bowiem towaru w rozumieniu ustawy, tj. nieruchomości, stanowiącej składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika oraz dokonana będzie przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że Dłużnik w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej działa jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a jej sprzedaż przez Wnioskodawcę – komornika sądowego – w drodze licytacji publicznej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dostawa nieruchomości, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Odnosząc się do kwestii zwolnień należy zauważyć, że zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Nieruchomość została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy sprzedaży (…) r. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (brak informacji o roku budowy budynku), pozostałe zagospodarowanie terenu stanowi zieleń nieurządzona (drzewa, krzewy). Wnioskodawca przyjmuje, że Budynek przed nabyciem przez Dłużnika był zamieszkiwany/użytkowany przez poprzednika prawnego Dłużnika, a Dłużnik mógł po nabyciu użytkować Budynek – tym samym też stwierdzone zniszczenia pojawiły się z uwagi na zaniedbania Dłużnika w konserwacji Budynku i wykonaniu niezbędnych remontów (np. remont dachu). W operacie szacunkowym brak jest informacji o ulepszeniach jakie mogły mieć miejsce w stosunku do Nieruchomości po dacie nabycia Nieruchomości przez Dłużnika, a stan Budynku wskazuje, że takie ulepszenia nie były wykonywane.

Pierwsze zasiedlenie Budynku miało zatem miejsce najpóźniej z dniem nabycia Nieruchomości przez Dłużnika i uznania jej za środek trwały w ramach przedsiębiorstwa Dłużnika, tj. w (…) r. Jednocześnie z opisu wynika, że w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku posadowionego na działce o nr (…).

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz opis sprawy wskazać należy, że dostawa Budynku znajdującego się na działce nr (…) nie będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Zatem dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem dostawa Nieruchomości opisanej we wniosku w ramach postępowania egzekucyjnego będzie podlegała zwolnieniu od podatku.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.