Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku numerami 1 i 2) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 17 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki, a także że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku powstałej w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy VAT na rachunek bankowy, wpłynął 22 października 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Nieruchomości będącej przedmiotem Planowanej Transakcji.

X Sp. z o.o. (dalej: Kupujący) jest polską spółką kapitałową, która na dzień złożenia niniejszego wniosku jak i na dzień planowanej transakcji będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja inwestycji budowlanych.

Sprzedającym jest Miasto (dalej: Sprzedający).

Sprzedający jest właścicielem dwóch działek gruntu o nr A i B położonych w (...) przy ul. (...), o łącznej powierzchni całkowitej (...) m², dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym przez Radę Miejską uchwałą numer (...) z dnia (...) r. (dalej: MPZP), zgodnie z którym działki o numer A i B znajdują się na terenie o przeznaczeniu budowlanym podstawowym: mieszkaniowo-usługowym.

Przedmiotem planowanej transakcji jest sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego do Kupującego w zamian za cenę (dalej: Transakcja). Nieruchomość nie jest zabudowana. Na Nieruchomości oraz na gruntach znajdujących się we własności Kupującego toczą się jednak prace budowlane związane z budową kanalizacji deszczowej (dalej: Prace Budowlane). Prace Budowlane zmierzają do wykonania kanału deszczowego wraz z wszystkimi niezbędnymi do jego późniejszego funkcjonowania elementami. (Kanał po jego realizacji spełniać będzie funkcję przelewu burzowego miejskiej sieci kanalizacyjnej.). Prace te są w całości prowadzone oraz finansowane przez Kupującego na podstawie pozwolenia na budowę. Efekty Prac Budowlanych w zakresie, w jakim prowadzone są przez Kupującego na Nieruchomości nie będą przez Kupującego przenoszone na Sprzedającego tzn. Sprzedający nie nabędzie nakładów związanych z tymi pracami. Prace Budowlane zostaną zakończone przed Transakcją. Przebieg i rezultat Prac Budowlanych zobrazowali Państwo na załączonej do wniosku ilustracji.

W wyniku realizacji Prac Budowlanych powstanie nowy odcinek sieci kanalizacji deszczowej stanowiący budowlę w rozumieniu ustawy prawo budowlane (zgodnie z treścią orzeczenia WSA z 17 października 2019 r. II SA/Łd 361/19, 18 października 2022 r. I SA/Bd 367/22, z dnia 17 lutego 2021 r. III SA/Wa 2062/20) - dalej Budowla.

Nieruchomość przed Transakcją - będzie zatem częściowo (w granicy jednego boku obu działek A oraz B) pokryta Budowlą zrealizowaną w całości nakładem i staraniem Kupującego. Transakcja zostanie dokonana przed upływem 2 lat od daty finalizacji (zaistnienia) Budowli na Nieruchomości.

Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Sprzedającego.

Nieruchomość znajdowała się w zasobach własnościowych Sprzedającego i nie była przez Sprzedającego aktywnie użytkowana. W szczególności nie była przedmiotem zabudowy Sprzedającego. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od VAT.

Budowla, która przed Transakcją zaistnieje na Nieruchomości, nie będzie przez Sprzedającego wykorzystywana do działalności gospodarczej (objętej zakresem ustawy o VAT). Sprzedający nie poczyni przed Transakcją - nakładów na Budowlę, które można by kwalifikować jako ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych a których wartość przekroczyłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budowli.

Sprzedający na dzień złożenia niniejszego wniosku zatrudnia wielu pracowników niemniej Sprzedający nie posiada pracowników, dla których Nieruchomość byłaby „zakładem pracy”. Żaden pracownik Sprzedającego nie zostanie w związku z powyższym w jakiejkolwiek formule przejęty przez Kupującego - nabycie Nieruchomości przez Kupującego nie spowoduje wstąpienia Kupującego w istniejące stosunki pracy na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy.

Czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez Sprzedającego we własnym zakresie.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Nieruchomość przylega bezpośrednio do innych gruntów będących aktualnie we własności Kupującego, na których Kupujący zamierza zrealizować własną inwestycję nieruchomościową, po zakończeniu której będzie uzyskiwał przychody tj. w postaci czynszów z najmu komercyjnego opodatkowanego VAT, bądź też jej sprzedaży w całości lub części (również opodatkowane VAT) - dalej: Inwestycja. Nie jest obecnie znana dokładna data zakończenia Inwestycji przez Kupującego.

Kształt oraz umiejscowienie Nieruchomości poprawia obszar Inwestycji Kupującego i z tego względu Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość. Nieruchomość zostanie sprzedana przez Sprzedającego w stanie wolnym od obciążeń, w tym posiadania jakichkolwiek osób trzecich, na jakiejkolwiek podstawie prawnej.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego, Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a)jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b)praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,

c)zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu

d)tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how,

e)dokumentacji,

f)nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;

g)jakichkolwiek wierzytelności Sprzedającego;

h)praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów.

Strony będą na moment Planowanej Transakcji zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki VAT?

2)Czy po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do bezpośredniego zwrotu różnicy VAT na rachunek bankowy?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

1)Dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT.

2)Po nabyciu Nieruchomości oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w pełnej wysokości wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do bezpośredniego zwrotu różnicy VAT na rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy

Wnioskodawca posiada interes prawny w uzyskaniu odpowiedzi na zadane pytania, gdyż zakłada opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej, co ma bezpośredni wpływ na jego prawo do odliczenia podatku naliczonego od Transakcji. Prawo do odliczenia podatku naliczonego zależne jest od tego czy Transakcja podlega opodatkowaniu (a nie np. zwolnieniu od VAT) oraz czy w okolicznościach opisanych we wniosku, odliczenie podatku naliczonego może być przez Wnioskodawcę zrealizowane.

Ad 1)

Zgodnie z ustawą o VAT czynność sprzedaży Nieruchomości będzie traktowana jako dostawa towarów (czy czym towarem będzie każda z działek gruntu składająca się na Nieruchomość). Sposób opodatkowania Transakcji na gruncie ustawy o VAT zależy jednak od statusu Nieruchomości. Co do zasady, każda dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT, chyba że zastosowanie mogą mieć przepisy o zwolnieniu od VAT.

Na wstępie należy wyeliminować zwolnienie podatkowe wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów (w naszym przypadku Nieruchomości), będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Przepis ten nie znajdzie zastosowania w przypadku Transakcji w związku z faktem, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności zwolnionej od VAT (a tym bardziej w sposób wyłączny).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z powołanego przepisu wynika, że sprzedaż gruntu można uznać za zwolnioną z VAT w przypadku łącznego zaistnienia następujących przesłanek:

1.grunt jest terenem niezabudowanym oraz

2.z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy) wynika, że grunt jest przeznaczony pod zabudowę.

W przedmiotowym wniosku rozstrzygnięcia wymaga czy Nieruchomość jest terenem niezabudowanym w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wynika z wniosku. Nieruchomość - w momencie Transakcji będzie pokryta częścią Budowli (kanalizacja deszczowa przechodząca wzdłuż jednego z boków obu działek składających się na Nieruchomość). Budowla ta (za zgodą Sprzedającego) w całości zostanie jednak postawiona wysiłkiem, staraniem i kosztem Kupującego. Pomimo zatem, iż na terenie Nieruchomości znajdować się będzie część Budowli ten element nie powinien wpływać na charakter Nieruchomości, ze względu na fakt, iż decydujące znaczenie przy interpretacji pojęć użytych w ustawie VAT ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej. Celem ekonomicznym Transakcji jest sprzedaż Nieruchomości (tzn. dwóch konkretnych dziełek gruntu), a nie sprzedaż części Budowli (która tylko w nieznacznym, zakresie położona jest na Nieruchomości).

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej TSUE) wielokrotnie zwracał uwagę na ekonomiczny sens transakcji, wskazując, że to kryteria ekonomiczne mają decydujące znaczenie dla określenia prawidłowych skutków w zakresie podatku VAT dla danego zdarzenia gospodarczego (vide sprawy C-185/01 Auto Tease Holland B.V., C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financien). Istotne jest więc to, co jest sensem ekonomicznym Transakcji. Sensem tym jest nabycie przez Kupującego Nieruchomości w postaci niezabudowanej, gdyż zaistnienie części Budowli na Nieruchomości jest wyłącznym działaniem Kupującego. Absurdalne byłoby przyjęcie, że celem ekonomicznym Transakcji jest kupno przez Kupującego części Budowli, którą Kupujący we własnym zakresie (i na własny koszt) wykonuje.

Dodatkowo, w krajowym orzecznictwie przyjmuje się również, że w przypadku, gdy na danym gruncie istnieją budowle, które zajmują stosunkowo małą część gruntu a ich wartość jest stosunkowo niewielka, wówczas przedmiotem dostawy jest sam grunt (jako teren niezabudowany). Przykładowo w wyroku z dnia 17 kwietnia 2012 r., sygn. I FSK 918/11 NSA stwierdził: „sprzedaż działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych”. NSA w wyroku stwierdził, że o tym, czy mamy do czynienia z dostawą budowli decydują nie względy formalne, tylko to, czy rzeczywiście w okolicznościach danej sprawy przedmiotem obrotu była właśnie budowla.

Wnioskodawca stoi również na stanowisku, że Nieruchomość będzie posiadała status „terenu niezabudowanego” z uwagi na sposób interpretacji pojęcia dostawy towaru w ustawie o VAT. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. TSUE przy definiowaniu wyrażenia „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financien v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TS UE wyraził pogląd, że „wyrażenie dostawa towarów w rozumieniu artykułu 5 ust. 1 VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel nawet, jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1). Innymi słowy, zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności” lecz jako własność ekonomiczną. W tym znaczeniu własność ekonomiczna to sytuacja, w której - z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym należałoby uznać kogoś za właściciela rzeczy - skoro zatem Budowla (częściowo znajdująca się na Nieruchomości Sprzedającego) została wzniesiona przez Kupującego (Wnioskodawcę) to w przedmiotowej sprawie podstawą opodatkowania będzie wyłącznie wartość Nieruchomości (bez Budowli), bowiem w odniesieniu do Budowli nie wystąpi dostawa towaru.

Kupujący z własnych środków „wytworzył” towar w postaci Budowli (jedynie częściowo położonej na Nieruchomości) i uczynił to bez udziału Sprzedającego. Nie ma podstaw do przyjęcia, że Sprzedawca dokona dostawy części Budowli (chociaż przeniesie jego własność przenosząc własność Nieruchomości). Biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o VAT nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest Budowla, gdyż od samego początku to Kupujący dysponować będzie wybudowaną przez siebie Budowlą. Innymi słowy, Kupujący nie może w ramach Transakcji nabywać swojej własnej Budowli a Sprzedający nie może dokonywać dostawy części Budowli, której - dla potrzeb podatku VAT - nigdy nie nabył.

Biorąc pod uwagę powyższą argumentację, Nieruchomość stanowić będzie teren niezabudowany w rozumieniu VAT. Jednocześnie, nie będzie to teren niezabudowany „inny niż budowlany” gdyż Nieruchomość - zgodnie z zapisami MPZP - jest właśnie terenem budowlanym. W konsekwencji, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od VAT zgodne z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Transakcja będzie zatem podlegała opodatkowaniu VAT według standardowej stawki podatku VAT.

Na marginesie powyższych rozważań należy wykluczyć możliwość zwolnienia Transakcji od VAT w ramach postanowień art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż dotyczą one dostawy „budynków, budowli i ich części” czyli nie znajdują zastosowania w niniejszej sprawie.

Ad 2)

Jak wykazano powyżej, Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (Nieruchomość, w formie dwóch działek gruntu).

Elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano we wniosku:

1)Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

2)Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości (oraz innych gruntach własnych) inwestycję nieruchomościową (Inwestycję), po zakończeniu której będzie uzyskiwał przychody z tej Inwestycji tj. w postaci czynszów z najmu komercyjnego opodatkowanego VAT, bądź też jej sprzedaży w całości lub części (również opodatkowanej VAT).

W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie. Kupujący będzie posiadał:

1)pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji oraz

2)pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do bezpośredniego zwrotu różnicy VAT na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku numerami 1 i 2), jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do treści art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych. Zatem, jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to więc wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy zaznaczyć należy, że z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla czynności sprzedaży działek Miasto wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a czynność ta w świetle ustawy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.):

Natomiast w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Zgodnie z art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej transakcji jest sprzedaż przez Miasto Nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntu o nr A i B. Nieruchomość przylega bezpośrednio do innych gruntów będących aktualnie we własności Kupującego, na których Kupujący zamierza zrealizować inwestycję nieruchomościową.

Na Nieruchomości oraz na gruntach znajdujących się we własności Kupującego prowadzone są prace budowlane związane z budową kanalizacji deszczowej, których celem jest wykonanie kanału deszczowego wraz z wszystkimi niezbędnymi do jego późniejszego funkcjonowania elementami. Zgodnie z Państwa wskazaniem - nowy odcinek sieci kanalizacji deszczowej będzie stanowił budowlę w rozumieniu ustawy prawo budowlane. Kanał po jego realizacji spełniać będzie funkcję przelewu burzowego miejskiej sieci kanalizacyjnej. Prace w całości prowadzone są oraz finansowane przez Kupującego na podstawie pozwolenia na budowę. Efekty Prac Budowlanych w zakresie, w jakim prowadzone są przez Kupującego na Nieruchomości nie będą przez Kupującego przenoszone na Sprzedającego tzn. Sprzedający nie nabędzie nakładów związanych z tymi pracami. Prace Budowlane zostaną zakończone przed Transakcją.

Wskazali Państwo, że Nieruchomość przed Transakcją - będzie częściowo (w granicy jednego boku obu działek A oraz B) pokryta Budowlą zrealizowaną w całości nakładem i staraniem Kupującego. Transakcja zostanie dokonana przed upływem 2 lat od daty finalizacji (zaistnienia) Budowli na Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki VAT.

Aby odnieść się do powyższych wątpliwości, wyjaśnić w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W niniejszej sprawie będziemy mieli do czynienia z sytuacją zbycia działek gruntu wraz z naniesieniem (odcinkiem sieci kanalizacji deszczowej), które nie będzie własnością Sprzedającego (Miasta).

Nie sposób zatem przyjąć, że Miasto dokona dostawy działek nr A oraz B wraz ze znajdującą się na nich Budowlą, w postaci odcinka sieci kanalizacji deszczowej, zrealizowaną w całości nakładem i staraniem Kupującego.

Tak więc, w przypadku dostawy działek nr A oraz B, w granicy których będzie znajdowała się budowla niebędąca własnością Miasta (Sprzedającego), przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany (wbrew Państwa twierdzeniu), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na działkach - jeszcze przed transakcją - posadowiona będzie budowla niebędąca własnością Sprzedającego (Miasta).

Podsumowując, Nieruchomość której dostawa jest planowana (tj. działki nr A i B) należy uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym w rozpoznawanej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przy sprzedaży działek nr A i B, nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ – jak wskazali Państwo w opisie sprawy – Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od VAT. W konsekwencji, transakcja sprzedaży działek nr A i B będzie podlegała opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy – terenu budowlanego oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9.

Tym samym Państwa stanowisko, w myśl którego dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT (bowiem pomimo częściowo odmiennej argumentacji wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny co do braku zwolnienia dla planowanej dostawy Nieruchomości) należało ocenić jako prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa Kupującego do obniżenia podatku VAT należnego o VAT naliczony w pełnej wysokości wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz prawa do obniżenia za następne okresy kwoty podatku powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do bezpośredniego zwrotu różnicy VAT na rachunek bankowy w związku z dostawą Nieruchomości, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Jak wyżej stwierdził Organ, do omawianej transakcji zbycia działek nr A i B przez Miasto, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem transakcja zbycia działek przez Miasto nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg. właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że po zakończeniu inwestycji Nieruchomościowej (którą Kupujący zamierza zrealizować na innych gruntów będących aktualnie we własności Kupującego, do których bezpośrednio przylega Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku, a której – jak wprost wskazali Państwo w opisie sprawy – kształt oraz umiejscowienie poprawia obszar Inwestycji Kupującego i z tego względu jest On zainteresowany nabyciem Nieruchomości ), Kupujący będzie uzyskiwał przychody w postaci czynszów z najmu komercyjnego opodatkowanego VAT, bądź też jej sprzedaży w całości lub części (również opodatkowane VAT). Ponadto, Kupujący na dzień planowanej transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że są spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości (działek nr A i B), która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w sytuacji, gdy transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w pełnej wysokości wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do bezpośredniego zwrotu różnicy VAT na rachunek bankowy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 oceniono jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W związku z przywołanymi przez Państwa we wniosku orzeczeniami stwierdzić należy, że Organ nie ma obowiązku powielania w treści interpretacji rozstrzygnięć zawartych w orzeczeniach sądów administracyjnych. Zgodnie ze stanowiskiem NSA: „Zastrzec należy, iż w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, orzecznictwo sądów administracyjnych ma istotne znaczenie, ponieważ zawiera wskazówki co do interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz ich zastosowania. Nie kwestionując i w żaden sposób nie podważając tego znaczenia, podkreślić jednak należy, że istnienie orzecznictwa sądów administracyjnych nie odbiera organowi wydającemu interpretację prawa do samodzielnej oceny zdarzeń i wykładni przepisów w sprawach innych niż ta, w której konkretny wyrok zapadł. Organ wydający interpretację ma wręcz obowiązek dokonania samodzielnej oceny przedstawionego we wniosku zagadnienia” (wyrok NSA z dnia 31 sierpnia 2017 sygn. akt II FSK 2211/15).

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy nadmienić, że przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie zagadnień objętych treścią pytań zadanych we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług i została wydana w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis zdarzenia przyszłego.

Zaznaczam, że zakres przedmiotowy wniosku wyznaczają przedstawione przez Państwa pytania. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytań) w zakresie podatku od towarów i usług. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

W wydanej interpretacji Organ nie odniósł się do określenia wysokości stawki podatku VAT jaką będzie można opodatkować sprzedaż działek. Nie wydajemy interpretacji indywidualnych w zakresie stawki podatku VAT. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji – wiążących informacjami stawkowych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-       Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.