Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-   braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 – jest nieprawidłowe,

-   braku odpowiedzialności solidarnej dotyczącej transakcji sprzedaży działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 – jest prawidłowe;

-   prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :

-   braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3,

-   braku odpowiedzialności solidarnej dotyczącej transakcji sprzedaży działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3;

-   prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3.

Uzupełnili go Państwo pismem z 29 listopada 2024 r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1.Zainteresowany będący stroną postępowania

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

… Sp. z o.o. reprezentowana przez prezesa zarządu Pana … zamierza nabyć od Pana …:

-własność niezabudowanych nieruchomości gruntowej położonych w obrębie … w miejscowości …, Gminie …, Powiecie … Województwie …, na którą składa się działka nr 1 o powierzchni 12 406,00 m² oraz działka o powierzchni 13 456,28 m², która powstanie po podziale działki nr 2 (nr KW …),

-udział wynoszący 48/100 części, z przysługującej Panu … udziału wynoszącego 52/100 części we współwłasności działki nr 3 o powierzchni 6 467 m² położonej w obrębie 0027 w Miejscowości …, Gminie …, Powiecie … Województwie … (nr KW …).

W związku z powyższym w dniu 28.05.2024 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego przed notariuszem Panią …, (repertorium a nr …) w której:

-Pan … oświadczył, że jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości będącej przedmiotem umowy oraz że jest w udziale wynoszącym 52/100 powyżej opisanej niezabudowanej nieruchomości gruntowej,

-Pan … oświadczył również, że dokona podziału w celu wydzielenia z działki nr 2 dwóch działek, które nie będą stanowić przedmiotu sprzedaży i zobowiązał się do momentu podpisania umowy przyrzeczonej przedłożyć dokumenty geodezyjne pozwalające na ujawnienie podziału działki nr 2 w księdze wieczystej. Powyższa działka nie została jeszcze podzielona;

-Pan … w imieniu … Sp. z o.o. z siedzibą w … zobowiązał się w wyżej opisane nieruchomości zakupić oraz wpłacić zadatek. Zadatek został opłacony przez spółkę w dniu 28.05.2024 roku;

-strony umowy przedwstępnej zobowiązały się również dostarczyć do dnia podpisania umowy przyrzeczonej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie opodatkowania powyższej sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Spółka … prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Spółka … sp. z o.o. zamierza nabyć działki w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych i bliźniaczych, których sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT. Spółka nie zamierza wykorzystywać działek w innym celu niż powyżej wymieniony, z których generowałaby przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pan … jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Pan … nabył powyższe niezabudowane nieruchomość oraz udziały od osób prywatnych w dniu 27.04.2016 r. poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego przed notariuszem Panią … (repertorium a nr …) nieruchomości oraz udziały nabył w trakcie trwania małżeństwa, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej, jednakże fundusze za które nabył powyższe nieruchomości należały do jego majątku osobistego więc w myśl art 33 pkt 10 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego stanowią one jego majątek osobisty. Pan … nabył powyższą nieruchomość na potrzeby własne, jednakże w związku ze zmianą planów życiowych nigdy nie korzystał i nie korzysta z gruntów.

Nabycie powyższych nieruchomości nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT oraz z tytułu ich nabycia nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Od momentu nabycia Pan … nie korzystał i nie korzysta z gruntu na potrzeby jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a także nigdy nie wykorzystywał ich w celach rolniczych, gdyż nigdy takich działalności nie prowadził. Działki nigdy nie były i nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

W celu sprzedaży nieruchomości nie podejmował działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, a sprzedaż zlecił do biura pośrednictwa w handlu nieruchomościami.

W momencie nabycia przez Pana … powyższych nieruchomości i udziałów dla ww. działek nie było ustanowionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od momentu zakupu powyższych niezabudowanych nieruchomości gruntowych i udziałów Pan … nie dokonywał na tych działkach jakichkolwiek czynności o charakterze administracyjnym, geodezyjnym czy kartograficznym tj. podział działek, ich scalenie, zmiana kwalifikacji, czy też działań inwestycyjno-zbrojeniowych.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie podejmował/nie będzie podejmował żadnych działań w celu zwiększenia wartości przedmiotowych działek.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania udzielił w dniu 25.01.2022 r. pełnomocnictwa Panu … prezesowi zarządu Spółki … Sp. z o.o. z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do dokonywania następujących czynności:

A.uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

B.uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

C.uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach;

D.zawarcia w imieniu mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

E.uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości tej planowanej inwestycji;

F.uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości;

G.uzyskania map do celów projektowych;

H.składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

I.przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonej dla nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

J.uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i praw nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawn. o nieruchomości;

K.uzyskiwania zaświadczeń i informacji z zakładu ubezpieczeń społecznych oraz kasy rolniczego ubezpieczenia społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

L.składania w imieniu mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie domów jednorodzinnych z infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem realizacją takiej inwestycji;

M.zgłoszenia w umieniu mocodawcy rozpoczęcia budowy oraz zarejestrowania dziennika budowy;

N.uzyskania warunków technicznych oraz stosownych wymaganych, ostatecznych decyzji na przebudowę istniejącego uzbrojenia terenu w tym sieci energetycznych.

Z inicjatywy Zainteresowanego będącego stroną postępowania w związku z złożonym przez niego wnioskiem z dnia 06.09.2022 r wójt Gminy wydał w dniu 06.06.2023 r.:

A.decyzję nr … o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, składającego się z 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, jednoklatkowych i 2 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędnymi dojściami, dojazdami i miejscami postojowymi oraz przyłączami technicznymi na części działki ewidencyjnej NU 1;

B.decyzję nr ... o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, składającego się z 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, jednoklatkowych i 4 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędnymi dojściami, dojazdami i miejscami postojowymi oraz przyłączami technicznymi na części działki ewidencyjnej NU 2.

Powyższe nieruchomości zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwałą nr … rady gminy z dnia 17 listopada 2023 r. Pan … a także Spółka nie występowali o jego uchwalenie. Z mocy powyższego MPZP:

-działka 3 ma przeznaczenie 2KR - teren komunikacji drogowej wewnętrznej, 2IE - teren elektroenergetyki;

-działka nr 1 ma przeznaczenie 2MNW-MNB - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej;

-działka nr 2 ma przeznaczenie 3MNW -MNB - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej, 2IE - teren elektroenergetyki, 6ZP - teren zieleni urządzonej.

Zamawiający niebędący stroną postępowania dokonał wcześniej sprzedaży poniższych nieruchomości:

1)mieszkanie w … ul. … (KW nr … prowadzonej przez SĄD REJONOWY dla … VI Wydział Ksiąg Wieczystych), Nabycie własności tego mieszkania nastąpiło poprzez dziedziczenie po ojcu i siostrze. Nieruchomość należała do rodziny … od 1926 roku. Sprzedaż nastąpiła 28.08.2007 r. Mieszkanie wymagało kapitalnego remontu. Dlatego zostało sprzedane. Pieniądze zainwestowane zostało w rewitalizację i rozbudowę domu w … przy ul. … jak również założenie funduszu emerytalnego oraz inne inwestycje min. gra na giełdzie i kupno gruntu w Gminie …;

2)mieszkanie w … ul. … (KW NR … prowadzonej przez Sąd Rejonowy W … VI Wydział Ksiąg Wieczystych). Nabycie tej nieruchomości nastąpiło w dniu 05. 11. 2010 r. Był to loft wymagający remontu. Wyremontowane mieszkanie Zainteresowany niebędący stroną postępowania chciał wynajmować. Najem okazał się jednak nieopłacalny, dlatego w dniu 14. 09. 2019 r. Mieszkanie zostało sprzedane, a pieniądze zainwestowane;

3)niezabudowana nieruchomość gruntowa w … gm. … o pow. 0,76 ha działka nr … (KW … prowadzonej przez Sąd Rejonowy W … VI Wydział Ksiąg Wieczystych) niebędący stroną postępowania wszedł w posiadanie tej nieruchomości drogą darowizny od ojca … w dniu 15.04.1996 r. Przez kilka lat zajmował się rolnictwem na tej działce. W związku z brakiem środków na leczenie działkę sprzedał w dniu 15.07.2021 r.

Z tytułu dokonania powyższych sprzedaży Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie odprowadzał podatku VAT, nie składał deklaracje VAT-7 oraz nie dokonywał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania oprócz działek dotyczących niniejszego postępowania posiada niezabudowaną nieruchomość gruntowa w … gm. … - działka nr … (KW … prowadzonej przez Sąd Rejonowy W … VI Wydział Ksiąg Wieczystych). Powyższej działki Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie ma zamiaru sprzedawać i posadził na niej las.

Pytania

1.Czy powyższa sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Czy w przypadku mylnego zastosowania zwolnienia z VAT przez sprzedawcę działki nr 1, 2 oraz udziału w działce 3 Spółka będzie solidarnie odpowiedzialna za nie przekazany VAT do urzędu skarbowego? (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

3.Czy po dokonaniu płatności wynagrodzenia określonego w umowie sprzedaży za działkę nr 1, 2 oraz udziału w działce 3 spółka bez zastosowania opodatkowania podatkiem VAT oraz w przypadku późniejszego zarejestrowania się przez sprzedającego jako czynnego podatnik VAT i wystawienia przez niego faktury VAT za dokonaną sprzedaż powyższych działek, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego od tej transakcji? (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Odpowiedz na pytanie 1

W Państwa ocenie sprzedaż opisanych powyżej działek oraz udziału w działce z majątku prywatnego przez osobę fizyczną, gdzie nie prowadzono działalności gospodarczej ani żadnej innej czynności, która mogłaby na to wskazywać i nie osiągnięto korzyści finansowych z tytułu jej posiadania, nie podlega opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Sprzedający w celu sprzedaży gruntów nie podejmował żadnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami tj. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działań marketingowych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy wystąpienie o opracowanie miejscowego planu przestrzennego dla powyższych działek, co mogłoby skutkować uznaniem go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust 2 ustawy o VAT. Poza tym działalność gospodarcza charakteryzuję się stałością i powtarzalnością wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym, a więc nie można uznać zarządzania własnym majątkiem osobistym, który nie został nabyty w celu jego odsprzedania jako działalność handlową. W związku z powyższym sprzedaż będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu w myśl art 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Odpowiedz na pytanie 2

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

W Państwa ocenie błędne zastosowania zwolnienia z VAT przez sprzedającego działek i udziału w działce będących przedmiotem sprzedaży (t.j. działki nr 1, 2 oraz udziału w działce nr 3) nie generuje konsekwencji prawno-podatkowych dla Spółki. Nie ma tu zastosowania art. 105a ustawy o VAT tj. solidarna odpowiedzialny kupującego za niezapłacenie tego podatku przez sprzedającego, gdyż w katalogu usług i towarów zawartych w załączniku nr 15 do ustawy nie wyszczególniono sprzedaży nieruchomości gruntowych.

Odpowiedz na pytanie 3

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

W Państwa ocenie w przypadku późniejszego zarejestrowania się przez sprzedającego jako czynny podatnik VAT i wystawienia przez niego faktury VAT za dokonaną sprzedaż działki nr 1, 2 oraz udziału w działce nr 3, już po dokonaniu płatności przez kupującego bez zastosowania opodatkowania, spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego od tej transakcji w okresie, w którym otrzymała fakturę bądź w ciągu dwóch kolejnych miesięcy, gdyż zgodnie z art. 86 ust 1 ustawy o VAT wydatek na zakup działki jest związany z przyszłą działalnością opodatkowaną spółki (budowa i sprzedaż budynków opodatkowana VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

-   braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 – jest nieprawidłowe,

-   braku odpowiedzialności solidarnej dotyczącej transakcji sprzedaży działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 – jest prawidłowe;

-   prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Na mocy art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem, „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntu Zainteresowany niebędący stroną postępowania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ww. Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest osobą fizyczną nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest w posiadaniu działki nr 1 oraz działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3. Od momentu nabycia ww. nieruchomości ww. Zainteresowany nie korzystał i nie korzysta z gruntu na potrzeby jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a także nigdy nie wykorzystywał ich w celach rolniczych, gdyż nigdy takich działalności nie prowadził. Działki nigdy nie były i nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze. Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza sprzedać Spółce udział w prawie własności działek. W tym celu zawarł umowę przedwstępną oraz udzielił stosownego pełnomocnictwa.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Zainteresowany niebędący stroną postępowania w odniesieniu do ww. nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei, umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie należy zaznaczyć, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania zawarł 28 maja 2024 r. przedwstępną umowę sprzedaży, w której m. in. ww. Zainteresowany oświadczył, że dokona podziału w celu wydzielenia z działki nr 2 dwóch działek, które nie będą stanowić przedmiotu sprzedaży i zobowiązał się do momentu podpisania umowy przyrzeczonej przedłożyć dokumenty geodezyjne pozwalające na ujawnienie podziału działki nr 2 w księdze wieczystej. Powyższa działka nie została jeszcze podzielona. Ponadto Zainteresowany niebędący stroną postępowania udzielił pełnomocnictwa prezesowi zarządu Spółki (nabywcy) z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do dokonywania m. in. następujących czynności:

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach;

-zawarcia w imieniu mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

-uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości tej planowanej inwestycji;

-uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości;

-składania w imieniu mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie domów jednorodzinnych z infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem realizacją takiej inwestycji;

-zgłoszenia w umieniu mocodawcy rozpoczęcia budowy oraz zarejestrowania dziennika budowy;

-uzyskania warunków technicznych oraz stosownych wymaganych, ostatecznych decyzji na przebudowę istniejącego uzbrojenia terenu w tym sieci energetycznych.

W świetle powyższego uznać należy, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Wskazać należy, że udzielone pełnomocnictwo upoważnia do wykonania w imieniu Sprzedającego czynności, wynikających z zakresu ww. pełnomocnictwa i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań w odniesieniu do ww. nieruchomości przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – działania te będą podejmowane przez Kupującego – nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na sytuację prawnopodatkową ww. Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki, będące nadal własnością/współwłasnością ww. Zainteresowanego. Szereg działań, dokonanych za pełną zgodą Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania jako Sprzedającego stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w i imieniu i na korzyść ww. Zainteresowanego, ponieważ to Zainteresowany niebędący stroną postępowania jako właściciel nieruchomości będzie Stroną uzyskującą stosowne zgody, zezwolenia, ustalenia związane z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Kupującego.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Zatem, biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania sprzedaż, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, ww. Zainteresowany będzie (działając poprzez pełnomocnika) podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Zainteresowany niebędący stroną postępowania będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności, które zostaną wykonane przez pełnomocnika ww. Zainteresowanego, nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem osobistym, lecz są wykonywane w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, a zbycie przedmiotowych nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji powyższego, w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazano, ze przedmiotem dostawy będą działka nr 1, działka powstała po podziale działki nr 2 oraz udział w działce nr 3. Powyższe nieruchomości są niezabudowane. Powyższe działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka 3 ma przeznaczenie 2KR - teren komunikacji drogowej wewnętrznej, 2IE - teren elektroenergetyki. Działka nr 1 ma przeznaczenie 2MNW-MNB - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej. Działka nr 2 ma przeznaczenie 3MNW -MNB - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej, 2IE - teren elektroenergetyki, 6ZP - teren zieleni urządzonej.

W konsekwencji należy wskazać, że ww. działki będą spełniać, na dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu działek wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Od momentu nabycia Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie korzystał i nie korzysta z gruntu na potrzeby jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a także nigdy nie wykorzystywał ich w celach rolniczych, gdyż nigdy takich działalności nie prowadził. Działki nigdy nie były i nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać odliczeniu. Skoro w odniesieniu do czynności nabycia nieruchomości, nie wystąpił podatek od towarów i usług (dostawa nie była objęta tym podatkiem), to nie można uznać, że przysługiwało Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało. Ponadto ww. Zainteresowany wskazał, że nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Zatem, ww. nieruchomości w całym okresie posiadania nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii braku odpowiedzialności solidarnej dotyczącej transakcji sprzedaży działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3.

Odpowiedzialność solidarną podatnika z podmiotem dokonującym dostawy reguluje przepis art. 105a ustawy.

Zgodnie z art. 105a ust. 1 ustawy o VAT:

Załącznik nr 15 do ustawy – stanowiący „Wykaz towarów i usług, o których mowa w art. 105a ust. 1, art. 106e ust. 1 pkt 18a, art. 108a ust. 1a oraz art. 108e ustawy” – zawiera zamkniętą listę towarów i usług

I tak, zgodnie z art. 105a ust. 1 nabywca, o którym mowa w art. 15 ustawy, na rzecz którego dokonano dostawy towarów, odpowiada za zaległości podatkowe dostawcy w przypadku gdy:

-dostawa dotyczyła towarów wymienionych w załączniku nr 15 do ustawy,

-w momencie dokonania tej dostawy podatnik wiedział lub miał uzasadnione podstawy do tego, aby przypuszczać, że cała kwota podatku przypadająca na dokonaną na jego rzecz dostawę lub jej część nie zostanie wpłacona na rachunek urzędu skarbowego.

Z opisu sprawy wynika, że dostawa o której mowa we wniosku, nie będzie dotyczyła towarów wymienionych w załączniku nr 15 do ustawy. W ww. załączniku bowiem nie wskazano dostawy gruntów.

Skoro zatem przedmiotem transakcji będzie dostawa gruntów, czyli czynności które nie zostały wymienione w załączniku nr 15 do ustawy, to należy uznać, że do tego typu transakcji przepisy art. 105a ustawy dotyczące odpowiedzialności solidarnej nabywcy nie będą mieć zastosowania.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy:

Przy czym, co również istotne, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Należy również podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, Zainteresowany będący stroną postępowania jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku do towarów i usług oraz ww. Zainteresowany zamierza nabyć działki w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych i bliźniaczych, których sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT. Zainteresowany będący stroną postępowania nie zamierza wykorzystywać działek w innym celu niż powyżej wymieniony.

Jednocześnie, jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1 sprzedaż przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działki nr 1, działki powstałej po podziale działki nr 2 oraz udziału w działce nr 3 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, a ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zgodnie z powołanymi powyżej przepisami prawa, odliczenie podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego czynnego podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W omawianej sprawie oba warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy będą spełnione, ponieważ Zainteresowany będący stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabywane działki będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości zauważyć również należy, że w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Zatem, rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy, przy czym przepis nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić. Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej czynności opodatkowanej. Zatem, stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy, Sprzedający powinien dokonać złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, przed dokonaniem sprzedaży przedmiotowych działek, tj. przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy.

Z powołanych powyżej regulacji wynika, że prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy) kształtuje się w danym okresie rozliczeniowym. Zdarzeniem uprawniającym do obniżenia podatku należnego – co wprost wynika z art. 86 ust. 10 ustawy w związku z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – jest powstanie obowiązku podatkowego w odniesieniu do nabytych towarów i usług oraz otrzymanie faktury lub dokumentu celnego, a ewentualne późniejsze rozliczenie podatku jest konsekwencją już nabytego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego. Prawo do obniżenia podatku należnego powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy prawa stwierdzam, że w sytuacji gdy Sprzedający zarejestruje się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i wystawi fakturę dla sprzedaży opisanych działek, po dokonaniu płatności wynagrodzenia, to Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego faktury dokumentującej dostawę ww. działek. Prawo to będzie przysługiwało Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa zapytania. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy. Jeśli w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).