Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-    nieprawidłowe w kwestii uznania, że Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

-    prawidłowe w kwestii uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT;

-    prawidłowe w kwestii uznania, że Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT .

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

-    nieuznania, że Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

-    uznania, że jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, to czy na gruncie przepisów ustawy o VAT Sprzedający będzie miał obowiązek udokumentowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji w jakikolwiek sposób (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

-    uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 4);

-    uznania, że Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Uzupełnili go Państwo pismem, które wpłynęło do tut. Organu 26 września 2024 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 grudnia 2024 r. (wpływ 4 grudnia 2024 r.)

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w (...) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest (…) (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną i nie prowadzi pozarolniczej, ani rolniczej działalności gospodarczej. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony lub czynny. Sprzedający nie posiada statusu „rolnika ryczałtowego”.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 23.08.2024 r. Kupująca zawarła ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”) prawa własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działki gruntu nr X, położonej w (…), przy ulicy (…), obrębie ewidencyjnym numer (...), (...), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość” lub „Działka”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Transakcja zostanie zawarta po spełnieniu m.in. następujących warunków:

i.  uzyskania przez Kupującą prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji (zdefiniowanej niżej w treści wniosku), nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego, w szczególności decyzji środowiskowej i decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu z Nieruchomości, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Nieruchomości;

ii.   uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta (…) w okolicach ulic (…), (…), (…) zgodnie z Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej z dnia (...) r. o przystąpieniu do jego sporządzenia, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego

iii.    uzyskania przez Kupującą warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), w tym warunków na zrzut wody deszczowej,

iv.    uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego.

a) Historia Nieruchomości

Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą Działkę na podstawie umowy darowizny (...) 2000 roku.

Nabycie powyższej nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Sprzedającego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka będąca przedmiotem niniejszego wniosku powstała na skutek podziału powyższej nieruchomości zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podział ten nie nastąpił na wniosek Sprzedającej.

Działka stanowi i będzie stanowiła majątek osobisty Sprzedającego na dzień Transakcji.

Działka nie jest, nie była i nie będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego, ani pozarolniczej działalności gospodarczej.

Sprzedający udostępnia odpłatnie Działkę na cele rolnicze osobom trzecim. Działka jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele powyższej działalności zwolnionej z VAT.

b) Status Nieruchomości

Na datę złożenia niniejszego wniosku Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie jest wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy.

Na dzień Transakcji Działka:

i.  będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod zabudowę mieszkaniową. W dniu (...)2023 r. Rada Miejska (…) przystąpiła do sporządzenia powyższego planu, albo

ii.   będzie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Inwestycji (zdefiniowanej poniżej w treści wniosku), nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej.

W celu uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony wskazują, że Działka będzie na datę Transakcji miała status gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

c) Naniesienia na Nieruchomości

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Przez Nieruchomość przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna.

Wskazana sieć przesyłowa jest własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „KC”).

Powyższa sieć przesyłowa - jako własność przedsiębiorstwa przesyłowego - nie będzie stanowiła przedmiotu Transakcji.

2. Informacje o Sprzedającym

Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Sprzedający nie planuje aktualnie transakcji sprzedaży innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Ponadto, Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i ceny sprzedaży Nieruchomości, w szczególności:

-nie wydzielał drogi wewnętrznej, aby zapewnić Nieruchomości dostęp do drogi publicznej;

-nie doprowadzał do Nieruchomości mediów/nie finansował przyłączy mediów;

-nie podejmował żadnych działań reklamowych czy marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości - nie umieszczał ogłoszeń w prasie, Internecie, tablicach reklamowych oraz nie nawiązał współpracy z biurem nieruchomości;

-nie brał udziału w zainicjowaniu prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość;

-nie ogrodził Nieruchomości;

-Nieruchomość nie powstała w wyniku dokonanego, ani zainicjowanego przez Sprzedającego podziału lub scalenia.

Sprzedający, z inicjatywy i na potrzeby biznesowe Kupującego, udzielił osobom wskazanym przez Kupującą pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) m.in. do:

     i.   przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

ii.   występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

iii.    uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

iv.    uzyskania decyzji wodnoprawnej;

v.    reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okolicach ulic (…), (…), (…) zgodnie z Uchwałą nr (…)Rady Miejskiej w (…) z dnia (...)2023 r.;

vi.    spraw związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

3. Informacje o Kupującym

Zamiarem Kupującego jest zrealizowanie na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich inwestycji mieszkaniowej. Kupująca zamierza wybudować na Nieruchomości budynki wielorodzinne z garażami podziemnymi, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Nieruchomość będzie wykorzystana przez Kupującą w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. odpłatna dostawa lokali i miejsc postojowych.

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

4. Inne okoliczności Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 55¹ KC. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

Jeśli w interpretacji podatkowej wydanej na skutek niniejszego wniosku zostanie stwierdzone, że Sprzedający działa przy Transakcji w charakterze podatnika VAT, to Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT przed zawarciem Umowy Sprzedaży i wystawi Kupującemu fakturę VAT dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.

W uzupełnieniu wskazali Państwo:

Na Nieruchomości będącej przedmiotem złożonego wniosku, tj. działce gruntu nr X, położonej w (…), KW nr (…), poza napowietrzną siecią elektroenergetyczną wysokiego napięcia wskazaną we wniosku, znajdują się także:

-sieć gazowa;

-napowietrzna sieć elektroenergetyczna średniego napięcia.

Podsumowując, przez Nieruchomość przebiega:

1.  napowietrzna sieć elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110kV, w skład której nie wchodzą żadne elementy konstrukcyjne umiejscowione na gruncie (w tym żaden słup), będąca własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego;

2.  sieć gazowa gsD25 będąca własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego;

3.  napowietrzna sieć elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV, w skład której nie wchodzą żadne elementy konstrukcyjne umiejscowione na gruncie (w tym żaden słup), wybudowana przez podmiot trzeci - firmę logistyczną.

Wymienione sieci przesyłowe, tj.

·napowietrzna sieć elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110kV;

·sieć gazowa gsD25 b;

·napowietrzna sieć elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV;

stanowią budowle lub ich części, o których mowa w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Sieć elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV została wybudowane przez podmiot trzeci, tj. firmę logistyczną, do której sieć przesyłowa prowadzi. Zgodnie z ustaleniami poczynionymi przez Wnioskodawcę sieć nie została formalnie przekazana do zasobu przedsiębiorstwa przesyłowego.

Wnioskodawca podkreśla, że na Nieruchomości będącej przedmiotem Wniosku nie są umiejscowione żadne elementy konstrukcyjne przedmiotowej sieci.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Czy prawidłowym jest stwierdzenie, że Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2.  Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, to czy na gruncie przepisów ustawy o VAT Sprzedający będzie miał obowiązek udokumentowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji w jakikolwiek sposób? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

3.  Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

4.  Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 4 zostanie uznane za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stron:

1.  Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. (stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 1)

2.   Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, to na gruncie przepisów ustawy o VAT Sprzedający nie będzie miał obowiązku udokumentowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji w jakikolwiek sposób. (stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 3)

3.  Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. (stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 4)

4.  Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 4 zostanie uznane za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. (stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 5)

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 1)

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych, w przypadku gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź w celu wykorzystania go przy wykonywaniu innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy, zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający nie spełnia wyżej wskazanych przesłanek do uznania go za podatnika podatku VAT w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości. Działania Sprzedającego nie wykraczają bowiem poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Przemawiają za tym następujące okoliczności:

-    Sprzedający nie wydzielał drogi wewnętrznej, aby zapewnić Nieruchomości dostęp do drogi publicznej;

-    nie doprowadzał do Nieruchomości mediów/nie finansował przyłączy mediów;

-    nie podejmował żadnych działań reklamowych czy marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości; nie umieszczał ogłoszeń w prasie, Internecie, tablicach reklamowych oraz nie nawiązał współpracy z biurem nieruchomości;

-    nie brał udziału w zainicjowaniu prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość;

-    nie ogrodził Nieruchomości;

-    Nieruchomość nie powstała w wyniku dokonanego, ani zainicjowanego przez Sprzedającego podziału lub scalenia;

-    Sprzedający nie podejmował żadnych innych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i ceny sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie podejmował zatem żadnych działań stanowiących przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Podkreślenia wymaga także, że Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość, a także nie planuje transakcji sprzedaży innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Także aktywność Sprzedającego polegająca na udzieleniu Kupującemu Pełnomocnictw oraz przyznaniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie dają podstaw do uznania go za podatnika VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości. Czynności te zostały wykonane wyłącznie z powodów formalnych, gdyż są one potrzebne Kupującemu do realizacji jego własnych celów biznesowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy więc uznać, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będzie działać przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. W takim przypadku nie zostanie bowiem spełniona „podmiotowa” przesłanka uznania sprzedaży za podlegającą opodatkowaniu VAT. Bez wpływu na taką konkluzję będzie okoliczność, że sprzedaż Nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Przesłanka „przedmiotowa” oraz „podmiotowa” uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT muszą zostać spełnione łącznie.

Podsumowując, Sprzedającemu nie będzie przysługiwał status podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 3)

Zgodnie z art. 106b ustawy o VAT obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż dotyczy podatnika VAT.

Jak wykazano w odpowiedzi na pytanie nr 1, zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający nie spełnia przesłanek do uznania go za podatnika VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji.

W konsekwencji, Sprzedający nie musi wystawiać faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, ani w inny sposób dokumentować tej transakcji.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3 (oznaczonego we wniosku nr 4)

W pierwszej kolejności Zainteresowani wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że Sprzedający będzie działał przy sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepisy ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zdaniem Stron do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dotyczące nieruchomości zabudowanych.

W dacie planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała zdaniem Stron status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą znajdowały się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie Prawa budowlanego, a które stanowiłyby własność Sprzedającego.

Statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia okoliczność, że na Nieruchomości znajdują się (i będą znajdować się na datę Transakcji) sieci przesyłowe, będące własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 KC. Sieci przesyłowe, na podstawie powyższego przepisu, nie stanowią części składowej Nieruchomości, gdyż wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji i nie będą wpływały na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

Mając powyższe na względzie należy odnieść się do zwolnienia z VAT przewidzianego dla dostawy nieruchomości niezabudowanych.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na dzień Transakcji Nieruchomość:

i.  będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod zabudowę mieszkaniową. W dniu (...)2023 r. Rada Miejska (…) przystąpiła do sporządzenia powyższego planu, albo

ii.   będzie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Inwestycji nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej.

Nieruchomość będzie stanowiła zatem na dzień Transakcji teren budowlany w rozumieniu wskazanej powyżej definicji z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a w konsekwencji należy stwierdzić, że nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dodatkowo, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków:

a)towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b)brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Skoro umowa darowizny pozostawała poza podatkiem VAT, to nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC.

Nie są więc spełnione warunki zwolnienia od podatku VAT przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zwracamy uwagę, że już samo niespełnienie wyłącznie jednego z powyższych warunków wyklucza możliwość zastosowania omawianego zwolnienia. Okoliczność, że Działka jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (odpłatne udostępnienie na cele rolnicze) nie daje więc podstawy do zastosowania powyższego zwolnienia od podatku VAT, w sytuacji gdy przy nabyciu Działki nie wystąpił podatek naliczony VAT.

Porządkowo, Wnioskodawca wskazuje także, że w analizowanej sprawie nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania VAT transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. Jak wskazano wyżej Sprzedający nie prowadzi także żadnej działalności gospodarczej (ani rolniczej, ani pozarolniczej).

W konsekwencji należy uznać, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała z żadnego zwolnienia od podatku VAT, ani z wyłączenia z opodatkowania VAT, wobec czego należy uznać, że powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 5)

W pierwszej kolejności Zainteresowani wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

-    towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

-    transakcja jest udokumentowana fakturą,

-    transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

-    odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

     i.   Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

ii.   Jeżeli zgodnie z uzyskaną interpretacją sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, to zostanie ona udokumentowana przez Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturą VAT,

iii.   Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT,

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z zakupem Nieruchomości w ramach Transakcji.

Reasumując, jeśli stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 zostanie uznane za prawidłowe, to Kupujący będzie miał prawo odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

-    nieprawidłowe w kwestii uznania, że Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

-    prawidłowe w kwestii uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT;

-    prawidłowe w kwestii uznania, że Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT .

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedający będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z ww. przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że 23 sierpnia 2024 r. zawarli Państwo ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działki gruntu nr X („Nieruchomość”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Transakcja zostanie zawarta po spełnieniu m.in. następujących warunków:

i. uzyskania przez Kupującą prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego, w szczególności decyzji środowiskowej i decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu z Nieruchomości, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Nieruchomości;

ii.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta (…) w okolicach ulic (…), (…), (…) zgodnie z Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej z dnia (...)2023 r. o przystąpieniu do jego sporządzenia, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego

iii. uzyskania przez Kupującą warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), w tym warunków na zrzut wody deszczowej,

iv. uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego.

Sprzedający, z inicjatywy i na potrzeby biznesowe Kupującego, udzielił osobom wskazanym przez Kupującą pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) m.in. do:

i.przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

ii.występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

iii.uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

iv.uzyskania decyzji wodnoprawnej;

v.reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okolicach ulic (…), (…), (…) zgodnie z Uchwałą nr (…)Rady Miejskiej w (…) z dnia (...)2023 r.;

vi.spraw związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych.

Zatem Kupująca będzie dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił Kupującej stosownych zgód i umocowań.

Okoliczność, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującą nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei Kupująca dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, w taki sposób Sprzedający zorganizował sprzedaż Nieruchomości, że niejako działania Sprzedającego łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Działania wykonywane przez Sprzedającego za pośrednictwem Kupującą na podstawie udzielonych zgód i pełnomocnictwa znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie, do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Działania wykonywane przez Sprzedającego za pośrednictwem Kupującej na podstawie udzielonych zgód i pełnomocnictw znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie opisanych we wniosku czynności, stwierdzić należy, że Sprzedający zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podkreślić również należy, że przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana w celach zarobkowych – jak bowiem Państwo wskazali, Sprzedający udostępnia odpłatnie Nieruchomość na cele rolnicze osobom trzecim.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając powyższe na uwadze, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży Nieruchomości (działki nr X) będącej własnością Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Z uwagi na uwarunkowanie zawarte w treści pytania oznaczonego we wniosku nr 3, tj. uzależnienie odpowiedzi na to pytanie w sytuacji gdy Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – w zakresie pytania nr 3 nie udziela się odpowiedzi.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości i opodatkowania całości tej sprzedaży podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 4), zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych, ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 46 § 1 wyżej cytowanej ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający ma zamiar zbyć działkę nr X. Na dzień Transakcji ww. działka:

i.będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod zabudowę mieszkaniową. W dniu (...)2023 r. Rada Miejska (…) przystąpiła do sporządzenia powyższego planu, albo

ii.będzie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Inwestycji (zdefiniowanej poniżej w treści wniosku), nie mniejszej niż 20.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej.

Działka będzie na datę Transakcji miała status gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się na datę transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Przez Nieruchomość przebiega:

1.napowietrzna sieć elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110kV, w skład której nie wchodzą żadne elementy konstrukcyjne umiejscowione na gruncie (w tym żaden słup), będąca własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego;

2.sieć gazowa gsD25 będąca własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego;

3.napowietrzna sieć elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV, w skład której nie wchodzą żadne elementy konstrukcyjne umiejscowione na gruncie (w tym żaden słup), wybudowana przez podmiot trzeci - firmę logistyczną, do której sieć przesyłowa prowadzi.

Wymienione sieci przesyłowe, tj.

·napowietrzna sieć elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110kV;

·sieć gazowa gsD25 b;

·napowietrzna sieć elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV;

stanowią budowle lub ich części, o których mowa w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zatem mając na uwadze powyższe należy zauważyć, że ww. naniesienia (sieci elektroenergetyczne i sieć gazowa) znajdujące się na Nieruchomości (działce nr X) nie stanowią własności Sprzedającego, tym samym w rezultacie planowanej dostawy przedmiotowej działki na rzecz Kupującej nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. naniesieniami, jak właściciel – nie będą przedmiotem sprzedaży.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro Sprzedający nie jest właścicielem znajdujących się na ww. działce naniesień w postaci sieci elektroenergetycznych i sieci gazowej, to należy przyjąć, że w związku z planowaną dostawą Nieruchomości, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, który jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt to dla tej dostawy nie będzie mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny 30 maja 2000 roku. Nabycie powyższej Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że nie został spełniony warunek do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy Nieruchomości.

Jednocześnie wskazali Państwo również, że opisana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości (działki nr X) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 z uwagi na odmienne uzasadnienie, w części uznającej Nieruchomość (działkę nr X) za grunt niezabudowany, należało uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 5), wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazali Państwo, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT i również będą Państwo zarejestrowani na potrzeby tego podatku na datę planowanej Transakcji. Nie planują Państwo wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Z kolei z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Zatem w odniesieniu do ww. Nieruchomości nie zajdzie zastosowania ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego od nabycia od Sprzedającego Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanej przez Sprzedającego Nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.   

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.