Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 25 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i czy Wnioskodawca będzie miał możliwość rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, wpłynął 26 sierpnia 2024 r. Wniosek – w odpowiedzi na wezwanie Organu – uzupełnili Państwo pismem z 4 listopada 2024 r., (data wpływu: 4 listopada 2024 r.), a także pismem z 2 grudnia 2024 r. (data wpływu: 2 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Podstawowym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68, 20, Z,).

Wnioskodawca jest ujawniony jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach A, B i C zlokalizowanych przy ul. (...) w (...), oraz właścicielem budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności.

Działki A, B i C nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nabył prawo do użytkowania wieczystego działki A w (…) r., działki B w (…) r. oraz działki C (…) r. Przy nabyciu ww. nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W (…) r. Wnioskodawca wybudował na działce A budynek handlowo-usługowy oraz na pozostałych działkach parkingi. Od wydatków poniesionych na budowę Wnioskodawca dokonał odliczenia podatku VAT. Działki A, B i C wraz z budynkiem i budowlami (dalej: Nieruchomość) zostały oddane do użytkowania w (…) r. i od tego czasu wykorzystywane były przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności opodatkowanej.

Dnia (...) r. Wnioskodawca zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W umowie tej strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości w terminie do (...) r. (dalej: Transakcja).

a)Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość oraz następujące rzeczy i prawa:

b)majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z budynkiem;

c)prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w budynku, zawarte pomiędzy Wnioskodawcą a najemcami;

d)należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Wnioskodawcę na podstawie ww. umów najmu;

e)dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności:

-    dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.;

-    dokumentacja dotycząca budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości, w szczególności: księga budynku, instrukcje budowlane i instalacyjne, dokumentacja wykonawcza budynków, dokumentacja podwykonawcza oraz dokumenty, mapy i przeglądy, raporty środowiskowe;

-    wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na nabywcę, w szczególności: pozwolenie na budowę wraz z infrastrukturą towarzyszącą, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynku znajdującego się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości;

-    dokumentacja projektu budowlanego;

-    wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

a)firmy (oznaczenia Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b)praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

c)zasobów kadrowych Wnioskodawcy, w tym pracowników;

d)należności Wnioskodawcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

e)zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

f)praw i obowiązków z zawartych umów pośrednictwa dotyczących komercjalizacji Nieruchomości, tj. pozyskiwania najemców powierzchni budynku

g)praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Wnioskodawcy;

h)dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym budynku;

i)praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości;

j)praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Wnioskodawcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów;

k)ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy;

l)tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Nieruchomość nie była formalnie wydzielona organizacyjnie w strukturze Wnioskodawcy. Nie była ona też przypisana w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Wnioskodawcy (departamentu, działu, oddziału, itp.), oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Wnioskodawcy.

Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie były prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie było sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe. Do dnia Transakcji Wnioskodawca ujmuje i będzie ujmował budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości jako środki trwałe w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania wcześniej niż 2 lata przed dokonaniem Transakcji. Ponadto w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden budynek ani budowla znajdujący się na Nieruchomości nie został/nie będzie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i nabywca zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Zbycie Nieruchomości na rzecz nabywcy, Wnioskodawca udokumentuje fakturą z podatkiem VAT. Nabywca jest podatnikiem czynnym VAT i zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania opodatkowanej VAT działalności w zakresie najmu. W związku z powyższym, Wnioskodawca występuje z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT i PCC. Transakcji.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku z 4 listopada 2024 r., na pytanie Organu:

Czy budynek handlowo-usługowy stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2024 r. poz. 725, ze zm.)?

Wskazali Państwo:

Tak, budynek handlowo-usługowy stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2024 r. poz. 725, ze zm.).

Na pytanie Organu:

Ile konkretnie jest parkingów i na których działkach? Proszę podać ilość parkingów wraz z numerami działek na których są te obiekty.

Wskazali Państwo:

Parking jest jeden na działce nr B dla którego jest prowadzona księga wieczysta nr (...).

Na pytanie Organu:

Czy parkingi, o których mowa we wniosku stanowią budowle, budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane?

Wskazali Państwo:

Tak, parking stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Na pytanie Organu:

Czy umowa o zarządzanie nieruchomością również będzie przedmiotem zbycia?

Wskazali Państwo:

Wnioskodawca nie zawarł żadnej umowy o zarządzanie więc nie będzie ona przedmiotem zbycia.

Na pytanie Organu:

czy pomimo braku formalnego wyodrębnienia organizacyjnego zbywana część majątku będzie faktycznie wyodrębniona organizacyjnie, tj. czy będzie posiadała swoje miejsce w strukturach Spółki?

Wskazali Państwo:

Nie.

Na pytanie Organu:

czy zbywana część majątku będzie na moment sprzedaży u Zbywcy wyodrębniona na płaszczyźnie finansowej, tzn. czy na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej będzie możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów, a także należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co możliwe będzie określenie wyniku finansowego?

Wskazali Państwo:

Nie.

Na pytanie Organu:

czy zbywana część majątku będzie na moment sprzedaży u Zbywcy wyodrębniona na płaszczyźnie funkcjonalnej, tzn. czy będzie stanowiła potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze?

Wskazali Państwo:

Nie.

Na pytanie Organu:

czy będący przedmiotem sprzedaży zespół składników na moment sprzedaży będzie na tyle zorganizowany, aby mógł samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność bez udziału pozostałych struktur przedsiębiorstwa należącego do Zbywcy, jeżeli takie istnieją?

Wskazali Państwo:

Nie.

Na pytanie Organu:

Czy dla kontynuowania działalności gospodarczej będących przedmiotem sprzedaży składników będzie konieczne angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji bądź wykonanie innych działań faktycznych lub prawnych? Jeśli Nabywca będzie musiał takie działania podjąć, to należy je wskazać i opisać.

Wskazali Państwo:

Zasadniczo – dla kontynuowania działalności gospodarczej rozumianej jako uzyskiwanie przychodów z najmu/dzierżawy będących przedmiotem sprzedaży składników nie będzie konieczne angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji bądź wykonanie innych działań faktycznych lub prawnych.

Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku z 2 grudnia 2024 r., na pytanie Organu:

Czy działka nr C jest zabudowana?

Wskazali Państwo:

Działka C jest częściowo zabudowana parkingiem i utwardzonym kostką wjazdem na parking.

Na pytanie Organu:

Czy i jakie budynki i/lub budowle znajdują się na działce nr C w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U.2024 r. poz. 725, ze zm.)?

Wskazali Państwo:

Na działce znajduje się wjazd na parking i część parkingu wraz z infrastrukturą towarzyszącą tj. lampami oświetleniowymi oraz pasem zieleni.

Dodatkowo, jeśli na działce C znajdują się budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy prawo budowlane to Organ poprosił Państwa o wskazanie:

-    Czy są one przedmiotem dostawy wraz z prawem użytkowania wieczystego działki C?

-    Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie tych budynków i/lub w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należało wskazać dokładną datę pierwszego zasiedlenia osobno dla każdego takiego obiektu.

-    Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i/lub budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

-    Czy w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą działki C ponoszono wydatki na ulepszenie lub przebudowę znajdujących się na niej budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponoszono takie wydatki, to:

a)  kto i na jakiej podstawie ponosił te wydatki?

b)  kiedy były one ponoszone?

c)  czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle lub ich części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

d)  czy i komu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

W tym zakresie wskazali Państwo:

Wjazd na parking oraz parking wraz z infrastrukturą jest przedmiotem dostawy wraz z prawem użytkowania wieczystego działki C.

Pierwsze zasiedlenie wjazdu na parking i parkingu wraz z infrastrukturą towarzyszącą nastąpiło (...) r.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem wjazdu na parking i parkingu wraz z infrastrukturą towarzyszącą a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą działki C nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę znajdujących się na niej budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów.

Na pytanie Organu:

Czy z tytułu nabycia lub wytworzenia obiektów znajdujących się na działce nr C przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Wskazali Państwo:

Tak.

Na pytanie Organu:

Czy działka nr C (i ewentualne naniesienia na niej się znajdujące) była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Wskazali Państwo:

Nie. Działka nr C (i naniesienia na niej się znajdujące) była wykorzystywana wyłącznie na cele związane z działalnością opodatkowaną.

Na pytanie Organu:

Jeżeli na działce znajdują się urządzenia budowlane to czy są związane z obiektami budowlanymi, a jeśli tak to którymi?

Wskazali Państwo:

Na części parkingu znajdującej się na działce nr C znajdują się lampy uliczne związane z tym parkingiem.

Pytania sprecyzowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku

1)Czy opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja podlega przepisom ustawy o VAT i nie podlega wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2)Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i co za tym idzie Wnioskodawca będzie miał możliwość rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie sprecyzowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

1)Definicja przedsiębiorstwa

Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tego względu dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do regulacji zawartej w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, z późn. zm.; dalej jako: „k.c.”), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 55² k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Z kolei organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych np. w interpretacji indywidualnej z 7 września 2020 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.517.2020.2.MD) wskazują, że: „zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne „przedsiębiorstwo”.

Biorąc pod uwagę powyższą definicję „przedsiębiorstwa” oraz ww. stanowisko organów podatkowych, zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiotem Transakcji jest przedsiębiorstwo, gdyż w wyniku Transakcji nie doszło do przeniesienia wszystkich elementów majątkowych za pomocą których Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.

2)Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako „ZCP”) ustawodawca do ustawy o VAT wprowadził w art. 2 pkt 27e tej ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż o ZCP można mówić w sytuacji, w której zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia łącznie następujące przesłanki:

-stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, pozostających w funkcjonalnym związku i przeznaczonych do wykonywania określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

-posiada określone, wydzielone miejsce w strukturze organizacyjnej istniejącego przedsiębiorstwa (wyodrębnienie organizacyjne);

-jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe);

-zespół tychże składników materialnych i niematerialnych może stanowić odrębne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie funkcjonalne oraz zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych. Oznacza to, że elementami takiego zespołu powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, zobowiązania, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wspomniany zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być wyodrębniony w taki sposób, aby był zdolny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się w realizacji określonych zadań gospodarczych, które stanowią pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Owa samodzielność prowadzenia działalności gospodarczej powinna być rozumiana w ten sposób, że zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. Przesłanka funkcjonalnego wyodrębnienia nie jest spełniona, gdy występuje dopiero u podmiotu, do którego określony zespół składników majątkowych i niemajątkowych został przeniesiony.

W ocenie Wnioskodawcy, przesłanka ta nie jest spełniona w niniejszym stanie faktycznym, gdyż, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji były wyłącznie wybrane składniki majątkowe Wnioskodawcy, tj.:

a)majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z budynkiem;

b)prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w budynku, zawarte pomiędzy Wnioskodawcą a najemcami;

c)należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Wnioskodawcę na podstawie ww. umów najmu;

d)dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności: - dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.; - dokumentacja dotycząca budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości, w szczególności: księga budynku, instrukcje budowlane i instalacyjne, dokumentacja wykonawcza budynków, dokumentacja podwykonawcza oraz dokumenty, mapy i przeglądy, raporty środowiskowe; - wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na nabywcę, w szczególności: pozwolenie na budowę wraz z infrastrukturą towarzyszącą, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynku znajdującego się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości; - dokumentacja projektu budowlanego; - wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

Transakcja nie obejmowała z kolei następujących składników:

a)firmy (oznaczenia Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b)praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

c)zasobów kadrowych Wnioskodawcy, w tym pracowników;

d)należności Wnioskodawcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

e)zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

f)praw i obowiązków z zawartych umów pośrednictwa dotyczących komercjalizacji Nieruchomości, tj. pozyskiwania najemców powierzchni budynku

g)praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Wnioskodawcy;

h)dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym budynku;

i)praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości;

j)praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Wnioskodawcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów;

k)ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy;

l)tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że Nieruchomość na dzień Transakcji nie stanowiła potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są wystarczające, aby przy ich pomocy - bez podejmowania dodatkowych działań ze strony Nabywcy - możliwe było prowadzenie działalności w zakresie najmu. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalności w zakresie najmu zasadniczo wyłącznie w oparciu o budynek i zawarte umowy najmu. Nabywca będzie musiał zapewnić odpowiednie zasoby kadrowe, a także zawrzeć szereg innych umów mających na celu umożliwienie prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni budynku handlowego, w tym m.in. umów serwisowych (np. z firmą sprzątającą, firmą ochroniarską), czy umów na dostawę mediów, bez których niemożliwe jest wykorzystywanie tego budynku zgodnie z jej przeznaczeniem.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Na gruncie analizowanego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy, także ten warunek nie jest spełniony, gdyż - jak wskazano – Nieruchomość nie została, na dzień planowanej Transakcji formalnie wydzielona organizacyjnie w strukturze Wnioskodawcy. W szczególności, nie była ona przypisana w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej (departamentu, działu, oddziału, itp.), oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Wnioskodawcy (przykładowo, nie została podjęta uchwała ustanawiająca odrębną jednostkę organizacyjną itp.).

Wyodrębnienie finansowe.

Przyjmuje się, iż wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji nie posiadał samodzielności finansowej pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie były/nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie było sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe, w związku z czym na podstawie prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji księgowej nie dochodziło do przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości przez co nie określano wyniku finansowego dla zespołu składników majątku objętych Transakcją (nie tworzono odrębnych, wydzielonych kont, na których ewidencjonowane byłyby wyłącznie koszty i przychody dotyczące Nieruchomości lub działalności w zakresie najmu). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej i finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

3)Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy w Objaśnieniach Ministra Finansów

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” wydanymi przez Ministra Finansów („Objaśnienia”). Zgodnie z treścią Objaśnień, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikujących nieruchomość komercyjne jako przedsiębiorstwo lub ZCP.

Według Objaśnień, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też ZCP należy uwzględnić zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o te składniki. Z kolei w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak m.in. grunt, budynek, budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, prawa i obowiązki z umów najmu) na nabywcę przenoszone będą również wszystkie poniżej wskazane elementy:

1)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

3)  umowy zarządzania aktywami;

4)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo, w świetle Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Natomiast dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę elementów, które przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę - w szczególności - takich jak:

-ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

-prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

-prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

-prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.,

-prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

-prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

-prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

-dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

-dokumentacja prawna dotycząca budynku, np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Odnosząc powyższe do opisanego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że w oparciu jedynie o przejęte składniki majątku nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Wnioskodawcy polegającej na najmie powierzchni w budynku posadowionym na Nieruchomości. W tym zakresie Wnioskodawca podkreśla, że nabywca zmuszony będzie do podejmowania dodatkowych działań niezbędnych do prowadzenia działalności w zakresie najmu, w szczególności do zapewnienia odpowiedniego personelu, zawarcia umów serwisowych czy też ewentualnego zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością z wyspecjalizowanym podmiotem.

Należy podkreślić, że na nabywcę nie przejdą żadne z wymienionym niżej elementów:

-prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości;

-umowy o zarządzanie nieruchomością;

-umowy zarządzania aktywami;

-należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (z wyjątkiem należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie umów najmu).

W efekcie, zdaniem Wnioskodawcy, nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

4)Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dotyczącej sprzedaży budynku galerii handlowej.

Wnioskodawca pragnnie wskazać na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 września 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.413.2019.2.KBR, która również dotyczyła sprzedaży budynku handlowego wraz z przejściem na nabywcę praw z umów najmu powierzchni handlowych w tym budynku. Ponadto, analogicznie jak w przypadku Wnioskodawcy, zgodnie ze stanem faktycznym na gruncie którego została wydana ww. interpretacja:

-    zbywany zespół składników nie był wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym ani funkcjonalnym;

-    nie istniała możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa zbywcy bez podejmowania przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów serwisowych, zatrudnienie pracowników) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przedmiot transakcji.

We wspomnianej interpretacji stwierdzono, że przedmiotem transakcji nie było przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa zbywcy: „Jak wynika z opisu sprawy, w przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiot sprzedaży nie został organizacyjnie wyodrębniony jako dział, wydział lub oddział. Na wyodrębnienie organizacyjne Galerii nie wskazują żadne dokumenty wewnętrzne Spółki. Galeria nie została także wyodrębniona w ewidencji księgowej prowadzonej przez Spółkę. Na Kupującego nie zostanie przeniesiony bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością prowadzony przez Spółkę. Spółka zatrudnia i współpracuje na podstawie umów cywilnoprawnych z osobami prowadzącymi bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością, osoby te jednak nie nawiążą po Transakcji współpracy z Kupującym. Nowa spółka (Kupujący) po nabyciu Nieruchomości nie będzie miała faktycznej możliwości kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, lecz konieczne będzie dla kontynuowania działalności gospodarczej angażowanie innych składników majątku (niebędących przedmiotem transakcji) i podejmowanie dodatkowych działań. Zatem, opisanego przedmiotu transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa”.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż budynku centrum handlowego wraz z aktywnymi umowami najmu nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znalazło w ostatnim czasie odzwierciedlenie w interpretacji indywidualnej z 13 maja 2022 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.113.2022.2.MB). Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, Transakcja podlega przepisom ustawy o VAT i nie podlega wyłączeniu o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki, w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT:

1.Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1)(uchylony);

2)(uchylony);

3)(uchylony);

4)usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a)(uchylona);

b)nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c)usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5)(uchylony).

1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2. (uchylony).

3. (uchylony).

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a)wystawionymi przez podmiot nieistniejący;

b)(uchylona);

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony);

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności;

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością;

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego – w części dotyczącej tych czynności;

5)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6) (uchylony);

7)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT. Jak wykazano w pkt 1 powyżej, zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W dalszej kolejności, w ocenie Wnioskodawcy, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnemu zwolnieniu od VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu, lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustawa o VAT przewiduje również odrębne zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zważywszy, iż Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej od VAT - dostawa Nieruchomości nie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Natomiast mając na uwadze, iż: - wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji i - w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden z budynków ani budowli znajdujących się na Nieruchomości nie został/nie będzie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej, dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie zważywszy, że dostawa Nieruchomości podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wyklucza to zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (gdyż może ono znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy dostawa nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Wnioskodawca wraz z nabywcą zamierzają, na podstawie powyższego przepisu wybrać opcję opodatkowania i zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, w przypadku skutecznego wyboru ww. opcji opodatkowania przez Wnioskodawcę i nabywcę, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a co za tym idzie będzie miał on możliwość rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

-faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest ujawniony jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach A, B i C zlokalizowanych przy ul. (...) w (...), oraz właścicielem budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności.

(…) r. Wnioskodawca zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W umowie tej strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości w terminie do (…) r.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość oraz następujące rzeczy i prawa:

a)majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z budynkiem;

b)prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w budynku, zawarte pomiędzy Wnioskodawcą a najemcami;

c)należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Wnioskodawcę na podstawie ww. umów najmu; dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności: - dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.; - dokumentacja dotycząca budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości, w szczególności: księga budynku, instrukcje budowlane i instalacyjne, dokumentacja wykonawcza budynków, dokumentacja podwykonawcza oraz dokumenty, mapy i przeglądy, raporty środowiskowe; - wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na nabywcę, w szczególności: pozwolenie na budowę wraz z infrastrukturą towarzyszącą, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynku znajdującego się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości; - dokumentacja projektu budowlanego; - wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

a)firmy (oznaczenia Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b)praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

c)zasobów kadrowych Wnioskodawcy, w tym pracowników;

d)należności Wnioskodawcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

e)zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

f)praw i obowiązków z zawartych umów pośrednictwa dotyczących komercjalizacji Nieruchomości, tj. pozyskiwania najemców powierzchni budynku

g)praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Wnioskodawcy;

h)dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym budynku;

i)praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości;

j)praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Wnioskodawcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów;

k)ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy;

l)tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość nie była formalnie wydzielona organizacyjnie w strukturze Wnioskodawcy. Nie była ona też przypisana w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Wnioskodawcy (departamentu, działu, oddziału, itp.), oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Wnioskodawcy. Wskazali Państwo także, że zbywana część majątku nie będzie również faktycznie wyodrębniona organizacyjnie, tzn. nie będzie posiadała swojego miejsca w strukturach Spółki. Ponadto dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie były prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie było sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe, wskazali Państwo wprost, że na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej nie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów, a także należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co nie będzie możliwe określenie wyniku finansowego. Dodatkowo zbywana część majątku nie będzie na moment sprzedaży u Zbywcy wyodrębniona na płaszczyźnie funkcjonalnej, tzn. nie będzie stanowiła potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przedmiotowa transakcja, nie stanowi transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja pozostaje w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i co za tym idzie czy będą Państwo mieli możliwość rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W odniesieniu do tych wątpliwości, wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż 3 działek, których Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym, tj. działek o nr A, B i C zlokalizowanych przy ul. (...) w (...). Wnioskodawca jest również właścicielem budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności. Wynika z tego, że każda ze wspomnianych działek jest zabudowana budynkami i budowlami.

Tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy,

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych działek nr A, B i C zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem budynków i budowli posadowionych na tych działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Jak wynika z wniosku i jego uzupełnień:

-   na działce A znajduje się wybudowany przez Wnioskodawcę budynek handlowo – usługowy,

-   na działce nr B znajduje się parking będący budowlą,

-   na działce C znajduje się wjazd na parking i część parkingu będące budowlą (jak wynika z odpowiedzi na udzielone w uzupełnieniu pytanie) wraz z infrastrukturą towarzyszącą tj. lampami oświetleniowymi oraz pasem zieleni,

- zatem wszystkie wymienione działki są zabudowane.

W opisie sprawy wskazali Państwo wprost, że wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania wcześniej niż 2 lata przed dokonaniem Transakcji. Ponadto w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden budynek ani budowla znajdujący się na Nieruchomości nie został/nie będzie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata w zakresie wszystkich budynków i budowli znajdujących się na działkach nr A, B i C – co wynika z opisu sprawy i jednocześnie Sprzedający nie ulepszał i nie będzie ulepszał żadnego budynku ani budowli znajdujących się na tych działkach w taki sposób aby ponoszone wydatki przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, to w odniesieniu do sprzedaży tych obiektów zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są budynki i budowle posadowione na działkach nr A, B i C będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, podobnie jak urządzenia budowlane znajdujące się na działce nr C, które jak już wyjaśniono – nie mają samodzielnego bytu i jak Państwo wskazali są związane z parkingiem.

Zatem, transakcja sprzedaży nieruchomości o nr A, B i C będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. Z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach nr A, B i C będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków.

Z opisu sprawy wynika, że przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i nabywca zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Zbycie Nieruchomości na rzecz nabywcy, Wnioskodawca udokumentuje fakturą z podatkiem VAT.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT wg stawki 23%. Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w akcie notarialnym.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie przedmiotowa dostawa budynków i budowli, a także przynależnego do tych obiektów gruntu – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Odpowiadając więc na Państwa pytanie, wskazać należy, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i co za tym idzie Wnioskodawca będzie miał możliwość rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-   stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

-   zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie osobne roztrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy również nadmienić, że przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie zagadnień objętych treścią pytania w zakresie podatku od towarów i usług i została wydana w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis zdarzenia przyszłego. Kwestie które nie zostały objęte pytaniem, w tym prawo do odliczenia podatku VAT nie są przedmiotem niniejszej interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

 -  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.