Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, nr 2, nr 3 - jest nieprawidłowe,

-zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 3, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - jest nieprawidłowe,

-zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ­- jest nieprawidłowe,

-braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 1 - jest prawidłowe,

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działek nr 1, nr 2, nr 3 - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, nr 2, nr 3,

-zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 3, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

-zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

-braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 1,

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działki nr 1, nr 2, nr 3.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 27 listopada 2024 r. (data wpływu 28 listopada 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością                

(…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jest polską spółką kapitałową z siedzibą w (…), jest czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) (dalej jako „ustawa o VAT”) i prowadzi działalność w branży z zakresu obrotu nieruchomościami, a jej głównym przedmiotem działalności - zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym - jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z.).

Dalej zwana „Kupującym” lub „Wnioskodawcą”.

Zainteresowana niebędący stroną postępowania:

(…), która powadzi działalność gospodarczą pod firmą Nieruchomości (…) z siedzibą w (…) (NIP (…)) i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Zasadniczym przedmiotem działalności Sprzedającej 1 jest PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a wynajem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zwana dalej „Sprzedającą nr 1”.

Na podstawie dwóch przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości zawartych z Kupującym w dniu 31.01.2024 r. (dalej wspólnie zwane „Przedwstępna umowa sprzedaży” lub z osobna jako „Przedwstępna umowa sprzedaży nr 1” oraz Przedwstępna umowa sprzedaży nr 2”), Sprzedająca nr 1 oraz (…) i jego żona (…), którzy w niniejszym wniosku nie maja statusu Zainteresowanych, zamierzają sprzedać na rzecz Kupującego następujące nieruchomości:

(i)na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 1, której przedmiotem jest nieruchomość składająca się z następujących, zabudowanych, 5 ( pięciu )działek gruntu:

a)Dz. nr 4 AM-5 ob. (…) o pow. 0,0383ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej rozszerzonej, właścicielami są (…) (dalej „Sprzedający nr 2”) i jego żona (…), którzy w niniejszym wniosku nie mają statusu Zainteresowanych,

b)Dz. nr 5 oraz nr 6, ob. (…) o łącznej pow. 0,6728 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100 jest (…) (Sprzedający nr 2) oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100 jest (…) (Sprzedająca nr 1),

c)Dz. nr 2 oraz 3 ob. (…) o pow. 0,0265 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (...), której w całości właścicielem jest (…) (Sprzedająca nr 1).

(ii)na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 2, której przedmiotem jest nieruchomość składająca się z następujących, 2 (dwóch) niezabudowanych, działek gruntu:

a)Dz. nr 7 AM-5 ob. (…) o pow. 0,1239 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100 jest Sprzedający nr 2 oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100 jest Sprzedająca nr 1

b)Dz. nr 1 ob. (…) o pow. 0,3723 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której w całości właścicielem jest Sprzedająca nr 1 ((…)).

Działki o nr: 4, 5, 7 oraz 1 powstały w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne o łącznej pow. 2,192 ha, które (…), nabyła od swojego ojca w wyniku darowizny z prawem do dożywocia na mocy Aktu Własności Ziemi z 30.X.1973r. Podziały nieruchomości dokonane przez (…), zostały dokonane przed 2002 r. w celu wydzielenia majątku i wyodrębnienia nieruchomości zabudowanych wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającą nr 1 (…), oraz Sprzedającego nr 2.

Zabudowana budynkami gospodarczymi dz. nr 4, na podstawie umowy darowizny z dnia 31.05.2002 r. Rep. A nr (…) została w całości darowana przez (…), na rzecz Sprzedającego nr 2. Na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzonej z dnia 02.03.2010 r. Rep. A nr (…) Sprzedający nr 2 oraz jego żona (…) stali się współwłaścicielami dz. nr 4.

Zabudowana budynkiem mieszkalnym dz. nr 5, która jest oznaczona symbolem B- tereny mieszkalne, na podstawie umowy darowizny z dnia 06.07.2010 r. Rep. A nr (…), została darowana przez (…), na rzecz Sprzedającego nr 2 w udziale wynoszącym 12/100.

Zabudowana dz. nr 6, która stanowi tereny mieszkaniowe, co nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, została nabyta przez Sprzedającą nr 1, tj. (…), w drodze sprzedaży w trybie bezprzetargowym przez Gminę (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12.09.2003 r., Rep. A nr (…). Sprzedaż dz. nr 6 podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług a ponadto w akcie notarialnym stanowiącym umowę sprzedaży wskazano, że przedmiotowa działka została kupiona dla poprawienia warunków zagospodarowania sąsiedniej dz. nr 5 ze względu na fakt, iż narożnik budynku mieszkalnego posadowionego na dz. nr 5 znajduje się na granicy działki nr 6. Dz. nr 6, na podstawie umowy darowizny z dnia 06.07.2010 r. Rep. A nr (…), została darowana przez (…), na rzecz Sprzedającego nr 2 w udziale wynoszącym 12/100.

Niezabudowana dz. nr 7, która jest oznaczona symbolem R- grunty orne, na podstawie umowy darowizny z dnia 10.09.2019 r. Rep. A nr (…), w udziale wynoszącym 12/100, została darowana przez Sprzedającą nr 1, na rzecz jej syna Sprzedającego nr 2.

Niezabudowana dz. nr 1, która jest oznaczona symbolem R- grunty orne, jest w całości własnością Sprzedającej nr 1, tj. (…),

Zabudowane dz. nr 2 oraz dz. nr 3, które są oznaczone symbolem BI- inne tereny zabudowane, zostały nabyte przez Sprzedającą nr 1, tj. (…), w dniu 27.05.2000 r. przez zasiedzenie, co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…), I Wydział Cywilny o sygn. akt (...) wydanym w dniu 30.06.2015 r.

Działki gruntu (siedem działek) objęte Przedwstępną umową sprzedaży nr 1 i nr 2 położone są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 17 maja 2012 roku (dalej jako „MPZP”), zgodnie z którym ww. działki gruntu położone są na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

Kupujący, w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2, oświadczył, że powyższe działki gruntu zamierza nabyć z uwagi na planowaną realizację na ww. działkach gruntu inwestycji polegającej na budowie budynku o funkcji usługowej - obiekt hotelowy (lub inny o podobnym przeznaczeniu) z garażem podziemnym oraz miejscami postojowymi wraz z zewnętrznymi wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej jako „Inwestycja”). Kupujący, nie zamierza realizować Inwestycji, lecz przygotować ww. działki gruntu do realizacji Inwestycji i sprzedać je na rzecz podmiotu trzeciego po przeprowadzeniu stosownych postępowań administracyjnych.

W związku z powyższym w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2 zostało udzielone na rzecz Kupującego pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych, niegasnącego w wypadku śmierci mocodawców i którego mocodawcy zobowiązują się nie odwoływać w całym okresie związania Stron Umowami oraz upoważniających do:

-wszczęcia i prowadzenia w imieniu mocodawców postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

1)decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,

2)zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na Nieruchomość,

3)uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

4)uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

5)zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość,

6)zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

7)zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

8)pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

9)innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

Ponadto w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2, Kupującemu udzielono prawa do dysponowania ww. działkami gruntu na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane w celu realizacji Inwestycji, a także zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku o funkcji usługowej - obiekt hotelowy (lub inny o podobnym przeznaczeniu) z garażem podziemnym oraz miejscami postojowymi wraz z zewnętrznym i wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2 uzgodniono, że sprzedaż nieruchomości stanowiące zabudowane działki gruntu 4, 5, 6, 2 i 3 będzie korzystała ze zwolnienia w podatku od towarów i usług określonej w art. 41 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, zaś w odniesieniu do nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu o nr 7 i 8, uznanych za sprzedawane w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, sprzedaż nie będzie objęta podatkiem VAT.

Strony umowy zobowiązały się do wspólnego wystąpienia z wnioskiem do Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W razie, gdyby sprzedaż została objęta podatkiem VAT, cena sprzedaży ustalona w umowie przedwstępnych jest ceną netto i zostanie do niej doliczony VAT w odpowiedniej stawce podatku towarów i usług nieruchomości objętej wskazanymi umowami przedwstępnymi.

Sprzedająca nr 1 nie poszukiwała aktywnie w sposób ciągły i zorganizowany nabywcy nieruchomości objętych wskazanymi umowami przedwstępnymi oraz nie dokonywała w przeszłości transakcji sprzedaży nieruchomość i nie planuje innych transakcji w dającej się przewidzieć przyszłości (z wyłączeniem planowanych transakcji sprzedaży objętych w/w umowami przedwstępnymi). Dodatkowo należy wskazać, że Sprzedający w dniu 23.08.2022 r. zawarli przedwstępne umowy sprzedaży ww. nieruchomości ze spółką (…) Sp. z o.o. z siedzibą (…) (nr NIP: (…)), która to spółka jest spółką bezpośrednio powiązaną z Kupującym, tj. (…) Sp. z o.o. Wskazać należy, iż obie ww. spółki, tj. zarówno (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) oraz (…) Sp. z o.o. z siedzibą (…) są spółkami zarządzanymi przez tą samą osobę, która w obydwu ww. spółkach jest jedynym właścicielem udziałów. Zawarcie przedwstępnych umów sprzedaży przedmiotowych nieruchomości z (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) oraz ich rozwiązanie w dniu 31.01.2024 r. i zawarcie w tym samym dniu Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 1 i nr 2 z (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) było związane z faktem, iż proces badania stanu prawnego i technicznego przedmiotowych nieruchomości wymagał dłuższego czasu niż pierwotnie zakładano i w między czasie założył spółkę celową, przeznaczoną na realizację transakcji sprzedaży.

O uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyżej opisanych nieruchomości Sprzedająca nr 1 nie wnioskowała, a udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do działania w sprawach dotyczących tych działek oraz zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych Sprzedająca nr 1 traktowała jako element racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym, nie związaną z aktywnością wykonywaną zawodową.

Wnioskodawca (Kupujący) zamierza wykorzystać nabyte nieruchomości wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT.

Zważywszy, że przedmiotem niniejszego wniosku jest planowana transakcja sprzedaży nieruchomości trzech działek gruntu oznaczonych nr ewidencyjnym 1, 2, oraz 3, których jedynym właścicielem jest Sprzedająca nr 1 (…), poniżej przedstawia się dodatkowy opis tychże trzech działek:

działka nr 1:

(i)Sprzedająca nr 1 jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 AM-5, obręb (…), (…), położonej we (…), przy ulicy (…) nr 6, o powierzchni 0,3723 ha, objętej księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…) we (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

(ii)W ewidencji gruntów i budynków działka nr 1 AM-5, (…), oznaczona jest jako grunty orne („RIVa”, „RIIIb”).

(iii)Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 17 maja 2012 roku (dalej jako „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

(iv)Działka nr 1 powstała w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne, które zastała nabyta przez Sprzedającą od jej ojca w wyniku darowizny z prawem do dożywocia na mocy Aktu Własności Ziemi z 30.X.1973 .

(v)Teren nieruchomości jest ogrodzony. Ogrodzenie wykonane z paneli betonowych prefabrykowanych.

(vi)Teren działki stanowi dziko rosnący trawnik, sporadycznie koszony.

(vii)Przez teren działki, wzdłuż całej długości zachodniej granicy działki (długość około 79,2m), stanowiącej jej dłuższy bok, w średniej odległości około 2 metrów od tej granicy, przebiega podziemny przewód elektroenergetyczny niskiego napięcia.

(viii)Na działce gruntu nr 1 nie znajdują się żadne budynki, czy budowle poza urządzeniami przesyłowymi, w postaci kabla elektroenergetycznego podziemnego, który jest częścią innego przedsiębiorstwa, a Sprzedająca nr 1 nie ma żadnych praw (własności czy innych praw rzeczowych) do tych urządzeń.

(ix)Nieruchomość nie była związana z prowadzoną przez Sprzedająca nr 1 działalnością gospodarczą, nie udostępniała tego gruntu osobom trzecim w drodze dzierżawy, użyczenia lub najmu, nie osiągała z tego tytułu żadnych dochodów ani też nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotowe grunty celem przygotowania ich do sprzedaży. Na przedmiotowej działce nie jest i przez ostatnie co najmniej 20 lat nie była prowadzona działalność rolnicza.

(x)Od dnia nabycia do dnia zbycia przedmiotowej działki, działka ta nie była/jest/będzie w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej przez Sprzedającą nr 1, w tym do czynności zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu VAT oraz udostępniana odpłatnie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa).

Działka nr 2 oraz nr 3 AM-5

(i)Działka nr 2 AM-5 oraz nr 3 AM-5, obręb (…), położona (…), o powierzchni łącznej 0,0265 ha, objętej księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

(ii)Sprzedająca nabyła prawo własności działek przez zasiedzenie z dniem 27 maja 2000 r.

(iii)Na wskazanych wyżej dwóch działkach ustanowiona odpłatna służebność przesyłu polegająca na prawie do:

1)posadowienia na przedmiotowej działce sieci ciepłowniczej, wraz z komorą ciepłowniczą oraz korzystania i eksploatacji tej sieci ciepłowniczej wraz z komorą zgodnie z ich przeznaczeniem,

2)korzystania z przedmiotowej działki, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza wraz z komorą ciepłowniczą, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej oraz komory ciepłowniczej w celu przeprowadzenia praz związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii, na rzecz spółki pod firmą (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…).

(iv)Wskazane naniesienia (sieci i komora ciepłownicza) znajdujące się na działkach w okresie przekraczającym, co najmniej 2 lata.

(v)Działki nr 2 oraz nr 3 AM-5 o powierzchni łącznej 265 m² tworzą kompleks o długości około 130 m i szerokość 2 m (bardzo wąski pasek). Nie ma możliwości samodzielnego zagospodarowania przedmiotowych działek. Dodatkowo przez działkę 2 AM-5 przebiega sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia i kanalizacja sanitarna fi100, natomiast przez działkę 3 AM-5 przebiega sieć ciepłownicza fi800 i kanalizacja sanitarna fi150, dodatkowo w północnej części działki znajduje się studzienka kanalizacyjna.

(vi)Sprzedająca nr 1 nie ma żadnych praw (własności czy innych praw rzeczowych) do tych urządzeń przesyłowych, które są własnością innych przedsiębiorstw.

(vii)Kształt nieruchomości oraz przebieg sieci infrastruktury technicznej, a także znaczne obniżenie terenu w stosunku do nieruchomości sąsiedniej (skarpa) wpływają na niski potencjał przedmiotowej nieruchomości. Na działce nr 2 znajduje się niewielki fragment - części budynku gospodarczego (wybudowanego kilkadziesiąt lat temu ), który w znaczącej większości posadowiony jest na sąsiedniej działce nr 4 należącej do jej syna (…) i jego żony (…).

(viii)Teren nieruchomości częściowo ogrodzony. Ogrodzenie wykonane z siatki stalowej zamontowanej na słupkach betonowych i podmurówce betonowej. Jest to ogrodzenie sąsiedniej posesji.

(ix)Dla przedmiotowego terenu istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 17 maja 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie alei (...) oraz ulic: (…) we (…). Zgodnie z tym aktem prawnym przedmiotowe działki 2, 3 AM-5 obręb (…) znajdują się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 1U - teren usług.

(x)Nieruchomość nie była użytkowana przez Sprzedającą nr 1 w działalności gospodarczej, ani na cele rolnicze . Działka ta stanowiła trawnik wraz ze skarpą i stanowiła jej majątek prywatny, stanowiący przede wszystkim zabezpieczenie na starość oraz istotny składnik majątku sukcesyjnego.

(xi)Nieruchomości, na których ustanowiono przedmiotowe służebności przesyłu, nie są związane z prowadzoną przez Sprzedającą nr 1 działalnością gospodarczą, a ustanowienie na nich przymusowej służebności przesyłu jest co najwyżej zwykłym wykonywaniem prawa zarządu majątkiem osobistym i takie działania mają charakter zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym Sprzedająca 1 nie działa w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż:

Zainteresowany będący stroną postępowania na dzień planowanej transakcji sprzedaży działki nr 2 i 3 będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT nie korzystającym ze zwolnienia podmiotowego w VAT. Nabyte nieruchomości objęte Przedwstępną umową sprzedaży (tj. w szczególności objęte niniejszym wnioskiem działki nr 2 i 3) Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza, po nabyciu prawa własności oraz po przeprowadzeniu odpowiednich procedur zmierzających do przygotowania ww. nieruchomości zgodnie z potrzebami osób trzecich zainteresowanych jej dalszym zakupem (potencjalnych nabywców pozyskanych po nabyciu przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawa własności ww. nieruchomości), przeznaczyć do dalszej odsprzedaży. Co do zasady odsprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nie korzystającym ze zwolnienia podatkiem VAT (z wyłączeniem sytuacji niepodlegania sprzedaży podatkiem VAT lub obligatoryjnego korzystania z zwolnienia przedmiotowego VAT, wynikającym z ewentualnego stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej).

Ponadto uzupełnili Państwo opis sprawy następująco:

1.W związku z faktem, że urządzenia przesyłowe zlokalizowane na działkach nr 1 i 2 nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych związanych z terenem mającym być przedmiotem transakcji objętych Przedwstępną umową sprzedaży, gdyż przeznaczeniem tych urządzeń jest zapewnienie doprowadzania i odprowadzania prądu elektrycznego. Wspomniane urządzenia nie są samodzielnymi budowlami, są one obiektami liniowymi, o których mowa w art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane i pod względem faktycznym i prawnym są częścią sieci należącej do innego przedsiębiorstwa. Wobec powyższego, w ocenie Zainteresowanych, sieci przesyłowe, które znajdują się na działce 1 i działce 2, stanowią „obiekt liniowy”, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze.zm.), która jest częścią „budowli”, który to termin został zdefiniowany w art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze.zm.).

Działka nr 2 oraz nr 3 AM-5

a)prosimy wskazać, na której działce jest posadowiona sieć ciepłownicza oraz komora ciepłownicza? Czy obiekty te są posadowione na obu działkach, tj. na działce nr 2 i na działce nr 3, czy tylko na jednej - jeśli tak to na której?

Sieci ciepłownicze oraz komora posadowione są wyłącznie na działce nr 2.

b)czy znajdująca się na działce sieć ciepłownicza oraz komora ciepłownicza stanowią:

-budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane? bądź

-budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze.zm.)?

W opinii Zainteresowanych sieci ciepłownicze oraz komora ciepłownicza stanowią budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze. zm.).

c)czy ww. sieć ciepłownicza oraz komora ciepłownicza są własnością Pani (…) (dalej jako Sprzedająca)?

Sieć ciepłownicza oraz komora ciepłownicza nie stanowią własności Sprzedającej, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego, tj. (…).

d)czy ww. sieć ciepłownicza oraz komora ciepłownicza będą przedmiotem dostawy?

Sieć ciepłownicza oraz komora ciepłownicza nie są i nie będą przedmiotem dostawy, gdyż Sprzedająca nie dysponuje ich prawem własności.

e)czy Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia/budowy ww. sieci ciepłowniczej oraz komory ciepłowniczej? Jeśli nie to prosimy wskazać przyczyny.

Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ Sprzedająca nie była inwestorem ani nie poniosła żadnych wydatków na budowę sieci ciepłowniczych i komory, które zostały wybudowane przez przedsiębiorstwo przesyłowe i wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego.

f)kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. sieci ciepłowniczej oraz komory ciepłowniczej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

Pierwsze zasiedlenie sieci ciepłowniczej oraz komory ciepłowniczej nastąpiło przed 1989 r. Dokładnej daty Zainteresowani nie są w stanie wskazać.

g)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. sieci ciepłowniczej oraz komory ciepłowniczej a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. sieci ciepłowniczej oraz komory ciepłowniczej a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

h)czy Sprzedająca ponosiła/będzie ponosiła wydatki na ulepszenie przedmiotowych obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać:

Sprzedająca nie poniosła ani przewiduje ponosić wydatków na ulepszenie ww. obiektów, gdyż zostały wybudowane przez przedsiębiorstwo przesyłowe i wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, a Sprzedająca nie ma jakiegokolwiek obowiązku ponoszenia nakładów na ww. linii przesyłowych.

i)czy Sprzedająca odprowadza należne podatki z tytułu ustanowionej odpłatnej służebności przesyłu? W przypadku, gdy podatek VAT należny nie jest rozliczany, należy wskazać z jakiego powodu?

Na działce 2 i 3 ustanowiona jest odpłatna służebność przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego, tj. spółki pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…). Nieruchomości, na których ustanowiono przedmiotowe służebności, nie są w żaden sposób związane z prowadzoną przez Sprzedającą działalnością gospodarczą, a zatem ustanowienie na nich służebności przesyłu jest zwykłym wykonywaniem prawa zarządu majątkiem osobistym i takie działania mają charakter zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą nie dokonuje rozliczeń z tytułu podatku VAT.

j)w jaki sposób Sprzedająca dokumentuje wynagrodzenie z tytułu ustanowionej odpłatnej służebności przesyłu?

Sprzedająca nie dokumentuje wynagrodzenia z tytułu ustanowionej odpłatnej służebności przesyłu. Nadto Sprzedająca skorzystała z prawa zaskarżenia wyroku I instancji o odpłatnym ustanowieniu służebności na ww. działce a na dzień niniejszego uzupełnienia nie ma prawomocnego rozstrzygnięcia w zakresie ustanowienia służebności. Z tych też względów Sprzedająca nie otrzymuje i nie dokumentuje wynagrodzenia.

k)czy wynagrodzenie z tytułu ustanowionej odpłatnej służebności jest dokumentowane fakturami VAT?

Wynagrodzenie nie jest dokumentowane fakturami VAT.

3.

a)Czy część budynku gospodarczego posadowionego na działce nr 2 stanowi własność Pani (…), czy w całości budynek stanowi własność (…) oraz jego żony (…) - właścicieli działki nr 4?

Część budynku gospodarczego, posadowionego na działce nr 2 w znaczącej większości posadowiony jest na sąsiedniej działce nr 5 a nie jak wskazał Wnioskodawca we wniosku na działce 4. Mając powyższe na uwadze stanowi współwłasność (…) oraz (…), którzy są współwłaścicielami w częściach ułamkowych zabudowanej działki nr 5.

Tym samym niniejszym korygują Państwo opis stanu faktycznego zawartego w pierwotnie złożonym wniosku poprzez wskazanie prawidłowego nr działki, tj. dz. Nr 5, na której znajduje się większa część budynku gospodarczego częściowo posadowionego również na działce 2.

„Na działce nr 2 znajduje się niewielki fragment - części budynku gospodarczego (wybudowanego kilkadziesiąt lat temu), który w znaczącej większości posadowiony jest na sąsiedniej działce nr 5 należącej do jej syna (…) i jego żony (…)”.

b)Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku gospodarczego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

Pierwsze zasiedlenie budynku gospodarczego posadowionego częściowo na dz. Nr 2 nastąpiło w latach 60 ubiegłego wieku.

c)Czy od momentu wybudowania ww. budynku gospodarczego do momentu planowanej dostawy Sprzedająca ponosiła/będzie ponosiła wydatki na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku? Jeżeli tak, to należy wskazać:

Od momentu wybudowania ww. budynku gospodarczego do momentu planowanej dostawy Sprzedająca, jako właścicielka działki nr 2, oraz współwłaścicielka w udziale 88/100 zabudowanej dz. nr 5, na której znajduje się 99% przedmiotowego budynku gospodarczego ponosiła i będzie ponosiła wydatki na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to wydatki stanowią co najmniej 30% wartości początkowej części przedmiotowego budynku posadowionego na działce 2. Ulepszenia zostały dokonane w latach 1997-2010 i od czasu pierwszego zasiedlenia minął okres przekraczający 2 lata. W celu doprecyzowania ww. okoliczności, wskazują Państwo, że ponoszenie nakładów na część budynku gospodarczego znajdującej się na dz. nr 2

 jest związane wyłącznie z faktem, iż analogiczne nakłady były ponoszone przez Sprzedającą na ten budynek, z uwagi na fakt, iż Sprzedająca jest współwłaścicielem dz. nr 5, na której to działce znajduje się 99% przedmiotowego budynku.

4. Na działce nr 2 znajduje się część budynku gospodarczego (wybudowanego kilkadziesiąt lat temu ), który w znaczącej większości posadowiony (ponad 99%) jest na sąsiedniej działce nr 5 której współwłaścicielem jest Sprzedająca (udział 88/100) wraz z synem (…) (udział 12/100).

Przedmiotem dostawy w odniesieniu do działki nr 2 będzie wyłącznie grunt a nie niewielka część posadowionego na dz. nr budynku gospodarczego.

Pytania

Działka nr 1

Pytanie nr 1

Czy planowana przez Sprzedającą nr 1 sprzedaż nieruchomości, która stanowi działkę nr 1 na rzecz Kupującego, tj. (…) Sp. z o.o. z siedzibą (…) nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji nie będzie podlegała podatkowi VAT?

Pytanie nr 2

W przypadku uznania przez Organ stanowiska Zainteresowanych o niepodleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działki nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu przez Organ, że planowana sprzedaż dokonywana jest przez Sprzedającą nr 1 jako podmiot występujący w charakterze podatnika VAT, tj. w ramach działalności gospodarczej Sprzedającej nr 1, Zainteresowani zadają dodatkowe dwa pytania:

Czy planowana przez Sprzedająca nr 1 sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 przeznaczonej w „MPZP” pod zabudowę, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, nie korzystającym ze zwolnienia podatku VAT?

Pytanie nr 3

Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości stanowiącą działkę oznaczoną nr 1, wynikającego z wystawionej przez Sprzedającą nr 1 faktury VAT?

Działka nr 2 i nr 3

Pytanie nr 1

Czy planowana przez Sprzedającą nr 1 sprzedaż nieruchomości, która stanowi działki nr 2 i 3 na rzecz Kupującego, tj. (…) Sp. z o.o. z siedzibą (…) nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji nie będzie podlegała podatkowi VAT?

Pytanie nr 2

W przypadku uznania przez Organ stanowiska Zainteresowanych o niepodleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek nr 2 i 3 za nieprawidłowe i uznaniu przez Organ, że planowana sprzedaż dokonywana jest przez Sprzedającą nr 1 jako podmiot występujący w charakterze podatnika VAT, tj. w ramach działalności gospodarczej Sprzedającej nr 1, Zainteresowani zadają dodatkowe pytanie:

Czy planowana przez Sprzedającą nr 1 sprzedaż prawa własności nieruchomości działek nr 2 i 3 zabudowanej budowami i fragmentami budynku gospodarczego położonego w zasadniczej części na sąsiedniej działce nr 5 podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z uwagi fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą nieruchomości upłynie więcej niż 2 lata?

Pytanie nr 3

W przypadku uznania przez Organ stanowiska Zainteresowanych o niepodleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek nr 2 i 3 za nieprawidłowe i uznaniu przez Organ, że planowana sprzedaż dokonywana jest przez Sprzedającą, tj. (…), występującą w charakterze podatnika VAT, tj. w ramach działalności gospodarczej powadzonej przez Sprzedającą i niekorzystającą ze zwolnienia przedmiotowego zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT Zainteresowani zadają dodatkowe pytanie dotyczące działek n 2 i 3 oznaczone jako Pytanie nr 3:

Czy Zainteresowanej będącej stroną postępowania (…) Sp. z o.o.) będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości stanowiącą działkę oznaczoną nr 2 i 3 , wynikającego z wystawionej przez Sprzedającą faktury VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 działka 1

W niniejszej sprawie sprzedaż działki nr 1 należy interpretować jako zwykłe wykonywanie prawa własności. W związku z tym Sprzedająca nr 1 będzie korzystała z prawa do dysponowania własnym majątkiem, co jest działaniem w sferze prywatnej, niepodlegającym uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, wykonując czynność dostawy towarów, polegającą na zbyciu części majątku. Z treści art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT wynika, iż stwierdzenie działalności gospodarczej wymaga ustalenia w oparciu o obiektywne dowody, czy aktywność sprzedawcy przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli charakteryzującą się czynnościami powtarzalnymi z zamiarem ich kontynuowania.

Jak wskazał WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 11 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21, czynnikiem decydującym o kwalifikacji aktywności jako działalności gospodarczej nie może być wyłącznie zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz upoważnienie nabywcy do wykonania stosownych czynności, gdyż czynności te podejmuje nabywca, aby jak najlepiej przystosować tą nieruchomość do własnych celów. Zdaniem sądu jest to jedynie akt racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym, co trudno nazwać aktywnością wykonywaną zawodowo. Oceniając zatem aktywność przedsprzedażową w przypadku nieruchomości powinno się uwzględniać przede wszystkim poszczególne działania w ich całokształcie, a nie osobno. W orzecznictwie sądów administracyjnych wykształciły się pewne kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Należy do nich m.in. okoliczność czy dany składnik majątku został pierwotnie nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych) czy spożytkowania na potrzeby prywatne (zob. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 17 czerwca 2021 r., sygn. I SA/Ol 277/21). Przechodząca do planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej działki nr 1 podstawowe znaczenie dla właściwej oceny mają okoliczności, że działka nr 1 powstała w wyniku dokonanych przed 2002 r. podziałów nieruchomości, stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne, które Sprzedająca nr 1 nabyła nieodpłatnie w wyniku darowizny od swojego ojca w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku a nadto działka nr 1 nie była wykorzystywania w ramach działalności gospodarczej Sprzedającej nr 1, a od co najmniej dwudziestu kilku lat nie była wykorzystana rolniczo przez Sprzedającą nr 1. Działki nr 2 i nr 3 zostały nabyte w wyniku zasiedzenia osobistego, który nie został nabyty w celu jego sprzedaży, nie jest ona podatnikiem podatku VAT.

Reasumując, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, sprzedaży działki nr 1 Sprzedająca nr 1 będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem, należy uznać, że w zakresie sprzedaży ww. działki, Sprzedająca nr 1 nie spełnia przesłanek opisanych w art. 15 ust. 1 ustawy i tym samym nie posiada cech podatnika podatku VAT, a opisana dostawa nie stanowi cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w ustawie. Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług a planowana transakcja sprzedaży nieruchomości niezbudowanej działki 1 stanowić będzie sprzedaż majątku prywatnego Sprzedającej nr 1 i nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

W przypadku uznania stanowiska o niepodleganiu podatkiem VAT planowanej przez Sprzedającą nr 1 sprzedaży działki nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu przez Organ, że przedmiotowa sprzedaż dokonywana jest przez Sprzedającą nr 1 działającą w charakterze podatnika VAT w ramach prowadzonej przez Sprzedającą nr 1 działalności gospodarczej, Zainteresowani przedstawiają następujące stanowiska:

Stanowisko w zakresie Pytania nr 2 (działka 1)

Mając na uwadze fakt, że planowana transakcja dotyczy sprzedaży nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę nr 1, która jest przeznaczona w „MPZP” pod zabudowę, planowana transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, nie korzystającym ze zwolnienia podatku VAT, a w szczególności ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zgodnie z którym zwolnienie takie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W ocenie Wnioskodawcy sensem ekonomicznym czynności sprzedaży (dostawy) działki nr 1będzie sprzedaż gruntu, a nie znajdujących się na nim urządzeń przesyłowych, w postaci podziemnych kabli elektroenergetycznych. Ponadto urządzenia przesyłowe nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych związanych ze spornym terenem mającym być przedmiotem dostawy, gdyż ich celem jest zapewnienie doprowadzania i odprowadzania prądu elektrycznego. Wspomniane urządzenia nie są samodzielnymi budowlami, są one obiektami liniowymi, o których mowa w art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane i pod względem faktycznym i prawnym są częścią sieci należącej do innego przedsiębiorstwa. Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę wyłącznie gruntu niezabudowanego nie korzystającym z możliwości zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z uwagi na przeznaczenie terenu w „MPZP” pod zabudowę.

Stanowisko w zakresie Pytania nr 3 (działka nr 1)

W opisanej sytuacji, tj. uznania że planowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, zdaniem Zainteresowanych, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży nieruchomości działki 1 opisanej we wniosku a wynikającego z wystawionej przez Sprzedającą 1 faktury VAT, na której widnieć będzie kwota podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kupujący zamierza wykorzystać nabytą nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie jego sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT. W konsekwencji Kupujący, jako czynny, zarejestrowany podatnik VAT będzie uprawniony do obniżenia należnego podatku VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów, tj. działki nr 1.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 (dot. dz. nr 2 i nr 3)

W ocenie Zainteresowanych również planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości działek nr 2 i nr 3, które są częściowo zabudowane sieciami przesyłowymi i fragmentami budynku mieszkalnego stanowić będzie sprzedaż majątku prywatnego Sprzedającej nr 1 i nie będzie stanowić czynności podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W ocenie Zainteresowanych uwagi na nabycie nieodpłatne ww. nieruchomości poprzez zasiedzenie oraz na to, że nieruchomości, na których ustanowiono przedmiotowe służebności, nie są w żaden sposób związane z prowadzoną przez Sprzedającą nr 1 działalnością gospodarczą, to ustanowienie na nich przymusowej służebności przesyłu jest zwykłym wykonywaniem prawa zarządu majątkiem osobistym i takie działania mają charakter zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, Sprzedająca nr 1 nie działa w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując planowanej transakcji sprzedaży, w odniesieniu do działki nr 2 i nr 3 Sprzedająca nr 1 będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającą cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, ww. sprzedaż działki nr 2 i nr 3 nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług i nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W przypadku uznania stanowiska o niepodleganiu podatkiem VAT planowanej przez Sprzedającą nr 1 sprzedaży działki nr 2 i 3 za nieprawidłowe i uznaniu przez Organ, że przedmiotowa sprzedaż dokonywana jest przez Sprzedającą nr 1 działającą w charakterze podatnika VAT w ramach prowadzonej przez Sprzedającą nr 1 działalności gospodarczej, Zainteresowani przedstawiają następujące stanowiska:

Stanowisko w zakresie pytania nr 2 (dot. dz. nr 2 i 3)

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowaniem podatkiem VAT podlega dostawa budynku, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

a)dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)dokonywana pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 29 a) ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze fakt, że dz. nr 2 i 3 stanowią grunty zabudowane budowlami (m.in. siecią i komorą ciepłowniczą, siecią kanalizacyjną oraz fragmentami budynku posadowionego w zasadniczej części na sąsiedniej działce nr 5, które to budowle zostały wzniesione wcześniej niż dwa (2) lata przed planowaną datą sprzedaży, a zatem pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a sprzedażą upłynie więcej niż dwa lata, planowana transakcja sprzedaży prawa własności dz. nr 2 i 3 będzie korzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 10. Ponieważ przedmiotem dostawy obejmującej sprzedaż dz. nr 2 i 3, obok budynków gospodarczych i budynku mieszkaniowego zwolnionego z VAT na podstawie art. 43 ust. 10, jest grunt, to, w zw. z art. 29 a) ust. 8 ustawy o VAT, zwolnienie przewidziane art. 43 ust. 10 ustawy o VAT stosuje się odpowiednio do gruntu objętego transakcją sprzedaży.

W sytuacji uznania, że planowana transakcja sprzedaży działki nr 2 i 3 zostanie dokonana przez (…) działającą w charakterze podatnika VAT a nadto transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, zdaniem Zainteresowanych, Zainteresowanej będącej stroną postępowania ( Kupującemu) będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży nieruchomości działki 2 i 3 opisanej we wniosku a wynikającego z wystawionej przez Sprzedającą faktury VAT, na której widnieć będzie kwota podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Biorąc pod uwagę, że Kupujący zamierza wykorzystać nabyta nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności, tj. planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. W konsekwencji Kupujący, jako czynny, zarejestrowany podatnik VAT będzie uprawniony do obniżenia należnego podatku VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów, tj. działki nr 2 i 3, w wysokości wynikającej z wystawionych przez Sprzedających faktur VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-nieprawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, nr 2, nr 3,

-nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 3, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

-nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

-prawidłowe w części dotyczącej braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży działki nr 1,

-prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działki nr 1, nr 2, nr 3.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).  

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż Zainteresowana niebędąca stroną postępowania tj. (…) zamierza sprzedać na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania - Spółki działkę nr 1, nr 2 oraz nr 3. (…) powadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zasadniczym przedmiotem jej działalności jest Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a wynajem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupująca Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność w branży z zakresu obrotu nieruchomościami. Działka nr 1 powstała w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne, które (…), nabyła od swojego ojca w wyniku darowizny. Działka nr 2 oraz nr 3, zostały nabyte przez (…) przez zasiedzenie, co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu dniu 30.06.2015 r. W związku ze sprzedażą ww. działek została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży oraz zostało udzielone na rzecz Kupującej Spółki Pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych oraz upoważniające do m.in.: wszczęcia i prowadzenia w imieniu mocodawców postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie m.in. uzyskanie decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość, zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na Nieruchomość, uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg, uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych, zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość, zezwolenia na zajęcie pasa drogowego, zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją. Ponadto w Przedwstępnej umowie sprzedaży Kupującej udzielono prawa do dysponowania ww. działką gruntu na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane w celu realizacji Inwestycji. Sprzedająca w 2022 r. zawarła również przedwstępne umowy sprzedaży ww. nieruchomości ze spółką (…) Sp. z o.o., która to spółka jest spółką bezpośrednio powiązaną z Kupującą, tj. (…) Sp. z o.o. Spółki są spółkami zarządzanymi przez tą samą osobę, która w obydwu spółkach jest jedynym właścicielem udziałów. Kupująca zamierza wykorzystać nabytą nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie sprzedażą opodatkowaną VAT. Przedmiotowe działki nr 1, 2 oraz 3 położone są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym wg planu symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowych nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomości pozostają własnością Sprzedającej – (…).Z kolei (…) oraz Kupująca w przedwstępnej umowie zobowiązały się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupująca będzie dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez (…) ww. nieruchomości opisanych we wniosku. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, (…) udzieliła Kupującej stosownego pełnomocnictwa.

Brak bezpośredniego wykonywania opisanych we wniosku działań w odniesieniu do nieruchomości przez Sprzedającą nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na jej sytuację prawnopodatkową. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej, jako mocodawcy. Udzielenie przez Sprzedającą stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującą będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającej. Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki. Szereg działań, dokonanych za pełną zgodą Sprzedającej, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności tych nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedająca zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedająca wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W świetle powyższego uznać należy, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W przedmiotowej sprawie, Sprzedająca dokonując sprzedaży udziałów w opisanych działkach nie będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, że niejako działania Sprzedającej łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy stwierdzam, że sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3 będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Sprzedająca będzie występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem czynność sprzedaży ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3 uznałem za nieprawidłowe.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom  – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – w przypadku działek niezabudowanych oraz w przypadku działek zabudowanych zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działki nr 1, 2, 3 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.  Działka nr 1 położona jest są na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.  Działki nr 2, 3 znajdują się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 1U - teren usług.

Przez teren działki nr 1 przebiega podziemny przewód elektroenergetyczny niskiego napięcia.

Przez działkę 3 przebiega sieć ciepłownicza fi800 i kanalizacja sanitarna fi150, dodatkowo w północnej części działki znajduje się studzienka kanalizacyjna.

Na działce nr 2 są posadowione sieci ciepłownicze oraz komora oraz przez działkę 2 przebiega sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia i kanalizacja sanitarna fi100.

Sprzedająca nie żadnych praw (własności czy innych praw rzeczowych) do tych urządzeń przesyłowych, które są własnością innych przedsiębiorstw.

Wskazali Państwo, iż sieci przesyłowe, które znajdują się na działce 1 i działce 2, stanowią obiekt liniowy, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane oraz, że sieci ciepłownicze oraz komora ciepłownicza stanowią budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Ponadto, na działce nr 2 znajduje się niewielki fragment - części budynku gospodarczego (wybudowanego kilkadziesiąt lat temu ), który w znaczącej większości posadowiony (ponad 99%) jest na sąsiedniej działce nr 5, która stanowi współwłasność (…) oraz jej syna (…), którzy są współwłaścicielami w częściach ułamkowych zabudowanej działki nr 5. Wskazali Państwo, że przedmiotem dostawy w odniesieniu do działki nr 2 będzie wyłącznie grunt, a nie niewielka a nie niewielka część posadowionego budynku gospodarczego.

Mając na uwadze opis sprawy oraz ww. przepisy, należy stwierdzić, że skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ww. działka nr 1 ma przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery oraz działki nr 2, 3 mają przeznaczenie: teren usług, to ww. działki stanowią tereny budowlane, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Ponadto, wskazać należy że, w myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle zapisów art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Według art. 48 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedającą działek z naniesieniami w postaci urządzeń przesyłowych, które stanowią budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3, 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli znajdujące się na ww. działce urządzenia przesyłowe przyłączone do przedsiębiorstw świadczących te usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedających gruntu, na którym znajdują się naniesienia - budowle niestanowiące ich własności, lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa stwierdzam, że skoro znajdujące się na nieruchomości gruntowej (działkach) urządzenia przesyłowe stanowiące budowle są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, nie sposób przyjąć, że Sprzedająca dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. To ww. podmioty trzecie, a nie Sprzedająca jako zbywająca, znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. Zatem, przedmiotem dostawy będzie tylko sam grunt.

Tak więc, w przypadku dostawy ww. działek przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle.

Wobec powyższego, ww. działki nr 1, 2, 3 są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę oraz stanowią tereny zabudowane, zatem dostawa nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W niniejszej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem jak wynika z opisu sprawy przedmiotem dostawy nie będą budynki i budowle.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazali Państwo, że przedmiotowe nie były w żaden sposób wykorzystywane do działalności gospodarczej. Zatem nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Działka nr 1 została nabyta przez Sprzedającą w wyniku darowizny. Natomiast w odniesieniu do działek nr 2 oraz 3 Sprzedająca nabyła prawo własności tych działek przez zasiedzenie z dniem 27 maja 2000 r.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z treści wniosku transakcja nabycia przedmiotowych działek nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Tym samym, nie został spełniony warunek braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. działek, ponieważ nabycie to nie było w ogóle objęte tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można uznać, że przysługiwało bądź nie przysługiwało Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia działki.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że sprzedaż działek nr 1, nr 2 nr 3 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż działek nr 1, nr 2 nr 3 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko, w zakresie braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 uznałem za prawidłowe. Natomiast Państwa stanowisko, w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki 2 oraz nr 3 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest nieprawidłowe.

Kolejne wątpliwości sprowadzają się do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej wskazałem – sprzedaż działek nr 1, nr 2 nr 3, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Z wniosku wynika także, że Kupująca jest  zarejestrowana jako podatnik VAT czynny oraz zamierza wykorzystać nabyte nieruchomości wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie jego sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, stwierdzam, że Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem działek nr 1, nr 2 nr 3. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostały spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nabędzie prawo własności ww. działek z zamiarem wykorzystania do czynności  opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działek nr 1, nr 2 nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydanej interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).