Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·   uznania za podatnika VAT, podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy Działek 1-4 oraz obowiązku wystawienia faktury (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·   braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Działek 1, 2 i 4 oraz zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Działki 3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·   braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Działki 3 – w przypadku przeznaczenia jej w MPZP pod zabudowę (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

·   braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży pozostałej części Działki 4 i Działki X oraz zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Działek 1, 2 i 3 – w przypadku zrzeczenia się warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przez ich spełnieniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 4);

·   prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w stosunku do Działek 1, 2 i 4 oraz braku prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w stosunku do Działki 3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 5);

·   prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w stosunku do Działki 3 – w przypadku przeznaczenia jej w MPZP pod zabudowę (pytanie oznaczone we wniosku nr 6);

·   prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wyłącznie w stosunku do pozostałej części Działki 4 oraz Działki X – w przypadku zrzeczenia się warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przez ich spełnieniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 7).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 grudnia 2024 r. (wpływ 16 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·Pan B

·Pani C

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotowe zapytanie interpretacyjne jest wnioskiem wspólnym, składanym w trybie art. 14r Ordynacji podatkowej przez polską osobę prawną, będącą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, tj. A („Nabywca”, „Spółka”) oraz osoby fizyczne:

•C („Sprzedająca 1”) – prowadząca działalność rolniczą, będąca czynnym podatnikiem VAT;

•B („Sprzedający 2”) - nieprowadzący działalności gospodarczej i niebędący podatnikiem VAT;

– łącznie zwanych Sprzedającymi;

– łącznie (wraz z Nabywcą) zwanych Wnioskodawcami.

Spółka planuje zrealizować projekt polegający na (…) („Projekt”). W tym celu Spółka będzie nabywać nieruchomości od kilku sprzedających, między innymi od Sprzedających („Transakcja”, „Nieruchomość”).

Nieruchomość składa się z następujących działek:

•Działka 1 – działka nr 1 objęta księgą wieczystą nr (…) (docelowo część działki nr 1 o obszarze około (…) m², która ma zostać wydzielona);

•Działka 2 – działka nr 2 objęta księgą wieczystą nr (…) (docelowo część działki nr 2 o obszarze około (…) m², która ma zostać wydzielona);

•Działka 3 – działka nr 3 objęta księgą wieczystą nr (…);

•Działka 4 – działka nr 4 oraz nr 5 objęte księgą wieczystą nr (…);

•Działka 5 – działka nr 6 objęta księgą wieczystą nr (…).

Działki 1-4 są własnością Sprzedającej 1 i Sprzedającego 2 w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej, natomiast Działka 5 jest własnością Sprzedającej 1. Działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte (…). Transakcje te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Od momentu nabycia Sprzedający 2 nie wykonywał na Nieruchomości żadnej działalności. Z kolei Sprzedająca 1 wykorzystywała i wykorzystuje obecnie Nieruchomość na cele rolnicze (uprawa zboża) i z tego tytułu jest czynnym podatnikiem VAT.

Na nieruchomości nie były wykonywane żadne czynności, które mogłyby stanowić czynności przygotowawcze do sprzedaży – doprowadzenie mediów, podział działek, zatrudnienie agencji pośrednictwa itd. Jedynie w roku (…) miał miejsce podział działki o nr 7, w wyniku którego zostały wyodrębnione działki nr 4 oraz nr 5 (Działka 4). Celem podziału było (…).

Działki wchodzące w skład Nieruchomości przeznaczone są w Planach Zagospodarowania Przestrzennego w przeważającej części na cele rolnicze oraz tereny leśne, z wyjątkiem terenu (…) na Działce 4, stanowiącego (…) powierzchni działki nr 5 oraz niewielkich terenów projektowanych dróg wewnętrznych na Działce 1 i pozostałych częściach Działki 4. Ponadto (…) Działki 1 stanowi obszar zabudowy (…) – znajdują się na niej (…) budynki – (…). Jednakże intencją Spółki jest nabycie tylko części Działki 1. W związku z tym jednym z warunków Transakcji jest dokonanie podziału administracyjnego Działki 1 w taki sposób, aby przedmiotem transakcji była wyłącznie jej niezabudowana cześć.

(…) znajduje na Działce 4 i to na niej zostanie (…). Infrastruktura (…) będzie w większości zlokalizowana na części Działek 1, 2, 4 i 5. Ponadto część Działki 4 będzie służyć jako (…), podczas gdy Działka 3 będzie w całości przeznaczona do (…). Projekt obejmuje również (…). (…) zostanie wybudowana na działkach należących do innych podmiotów, które nie są objęte treścią niniejszego wniosku.

Innymi słowy, Spółka planuje, aby w MPZP wszystkie działki – poza Działką 3 – zostały przeznaczone pod zabudowę. Jednakże ostateczny kształt MPZP będzie zależał od decyzji Gminy, która będzie go wydawać, a zatem Wnioskodawcy nie są w stanie w pełni wykluczyć, że wydany MPZP będzie w pewnym stopniu rozbieżny z pierwotnymi założeniami i Działka 3 również zostanie przeznaczona pod zabudowę.

W celu zabezpieczenia nabycia Nieruchomości Spółka zawarta umowę przedwstępną ze Sprzedającymi. Umowa zawiera listę warunków zawieszających, których spełnienie spowoduje powstanie zobowiązania stron do zawarcia umowy sprzedaży w celu sfinalizowania Transakcji. Spełnienie warunków zawieszających będzie ograniczone uzgodnioną przez strony datą końcową, po upływie której, jeśli wszystkie warunki zawieszające nie zostaną spełnione do tego czasu, umowa przedwstępna automatycznie wygaśnie.

Warunki zawieszające, które zostały zawarte w umowie przedwstępnej to:

•   warunek zawieszający nr 1 dotyczy uzyskania indywidualnych interpretacji podatkowych w zakresie niezbędnym do ustalenia, czy strony umowy sprzedaży występują jako podatnicy VAT;

•   warunek zawieszający nr 2 odnosi się do podziału Działki 1 i Działki 2. Jego spełnienie umożliwi Spółce nabycie Nieruchomości (…) w zamierzonym kształcie i rozmiarze, niezbędnym do realizacji Projektu;

•   warunek zawieszający nr 3 dotyczy (…);

•   warunki zawieszające nr 4 i nr 5 dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, mających zastosowanie do Nieruchomości. Spełnienie tych warunków będzie kluczowe, ponieważ na dzień składania niniejszego Wniosku przeznaczenie Nieruchomości nie pozwala na realizację Projektu;

•   warunek zawieszający nr 6 dotyczy zabezpieczenia infrastruktury drogowej dla Projektu;

•   warunki zawieszające nr 7 i nr 8 dotyczą (…);

•   warunek zawieszający nr 9 dotyczy (…);

•   warunek zawieszający nr 10 dotyczy potwierdzenia, że na Nieruchomości nie znajdują się śródlądowe wody płynące, a jeśli się znajdują – uregulowania kwestii linii brzegowej.

Po spełnieniu się powyższych warunków zawieszających, umowa przenosząca własność Nieruchomości w wykonaniu umowy warunkowej zostanie zawarta pod warunkiem nieskorzystania przez (…) z prawa pierwokupu w stosunku do Działki 3 i Działki 4 oraz nieskorzystania z prawa pierwokupu przez (…) w stosunku do Działki 1, Działki 2, Działki 4 oraz Działki 5 (bądź nieskorzystania z jakiegokolwiek innego ustawowego prawa pierwokupu, mającego zastosowanie na podstawie prawa obowiązującego w momencie zawierania umowy przenoszącej).

Dodatkowo intencją Spółki jest zabezpieczenie tytułu prawnego do Nieruchomości do czasu jej nabycia w drodze umowy dzierżawy. W związku z tym, bezpośrednio przed zawarciem umowy przestępnej dot. tej Nieruchomości, strony zawarty umowę dzierżawy, a umowa przedwstępna zawiera zgodę Sprzedającego na ujawnienie praw Spółki objętych umową dzierżawy w księgach wieczystych dotyczących poszczególnych Działek. Dzierżawa będzie odpłatna, a wynagrodzenie płatne z jej tytułu będzie powiększone o kwotę podatku VAT.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają szczegóły dotyczące warunków istotnych z perspektywy niniejszego Wniosku.

Warunek zawieszający nr 2

Intencją Spółki nie jest nabycie całej Działki 1 i Działki 2, ale ich określonej części, powstałej w wyniku podziału gruntu. W szczególności intencją Spółki jest wyłączenie z Transakcji części Działki 1.

W związku z tym umowa dzierżawy zawiera postanowienia, zgodnie z którymi Sprzedający udzielili Spółce zgody na przeprowadzenie postępowania podziałowego (w uzgodnionym kształcie wraz z pełnomocnictwem do tego celu).

Warunek zawieszający nr 3

Intencją Spółki jest podjęcie działań zmierzających do (…) po zawarciu umów przedwstępnych. Działania i postępowania zmierzające do (…) mają być prowadzone równolegle z procesem zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym (warunek zawieszający nr 3). (…).

Dodatkowo Spółka nie wyklucza (…).

Warunki zawieszające nr 4 i nr 5

Projekt jest niezgodny z Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego („MPZP”) wydanymi dla Nieruchomości i ze Studium Zagospodarowania Przestrzennego.

Obowiązujące obecnie przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego wykluczają jego realizację. Realizacja Projektu będzie możliwa, gdy:

(i).  zostanie przyjęty plan ogólny, który będzie spójny z Projektem;

(ii).  po przyjęciu planu ogólnego MPZP wydane dla Nieruchomości zostaną zmienione (lub wprowadzone zostaną nowe) w sposób umożliwiający rozwój Projektu;

(iii). plan ogólny, a następnie MPZP (lub zmiany do obowiązujących MPZP) wejdą w życie i nie zostanie stwierdzona ich nieważność w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego przez wojewodę oraz nie zostaną zaskarżone do sądu administracyjnego.

Ogólnie rzecz biorąc, przeznaczenie (przewidywany sposób użytkowania) każdej Działki składającej się na Nieruchomości określone w planie ogólnym i MPZP powinno być zgodne z planami Spółki i obejmować wykorzystanie działek zgodnie z celami Projektu (…).

W tym zakresie konieczna jest współpraca Spółki oraz Sprzedających z Gminą, celem zapewnienia, że ustalenia planu ogólnego oraz nowego MPZP (lub zmiany obowiązujących MPZP) odnoszące się do Nieruchomości, w szczególności dotyczące przeznaczenia terenu i warunków jej zagospodarowania, będą umożliwiały realizację Projektu jako całości i wszystkich niezbędnych elementów, zgodnie z zamiarem Spółki. Założenie stron jest jednak takie, że wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających. Sprzedający będą wykonywać jakiekolwiek czynności tylko w sytuacji, gdy ich wykonanie nie będzie możliwe przez Spółkę.

Warunek zawieszający nr 6

W celu zapewnienia obsługi komunikacyjnej Projektu wydane zostać powinny wszelkie niezbędne zgody, pozwolenia, zezwolenia, uzgodnienia, opinie, postanowienia, decyzje oraz inne akty lub dokumenty, w szczególności dotyczące lokalizacji i budowy zjazdów oraz dróg dojazdowych. Wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

Warunki zawieszające nr 7-8

(…). Wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

Warunek zawieszający nr 10

W przypadku, gdy badanie potwierdzi występowanie jakichkolwiek śródlądowych wód płynących na Nieruchomości, przedmiotem umowy sprzedaży będą te części Nieruchomości na których nie znajdują się takie śródlądowe wody płynące. Podział w żaden sposób nie wpłynie jednak na charakter części, które pozostaną po podziale, a w konsekwencji na ich traktowanie dla celów podatku VAT.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, że w umowie przedwstępnej zostało zastrzeżone, że Spółka będzie mogła zrzec się między innymi warunków nr 4 lub nr 5. Umowa przedwstępna przewiduje możliwość nabycia Nieruchomości, bądź jakiejkolwiek części Nieruchomości, o ile obowiązujące w chwili zawarcia umowy przenoszącej przepisy prawa będą wymagały wydania zgody opisanej poniżej dla nabycia jako działek rolnych (biorąc pod uwagę ich aktualne przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego), po uprzednim uzyskaniu przez Sprzedających zgód Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na takie nabycie. W takiej sytuacji przed sfinalizowaniem transakcji zostanie dokonany podział działki nr 5 (będącej częścią Działki 4) w taki sposób, że część działki 5, przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego jako (…), zostanie wydzielona jako osobno działka ewidencyjna („Działka X”) od pozostałej części aktualnej działki nr 5 i Działka X zostanie wydzielona do nowej księgi wieczystej, podczas gdy pozostała część Działki 4 (to jest działka nr 4 oraz pozostała część działki nr 4) pozostanie w księdze wieczystej KW Nr (…) („Pozostała część Działki 4”).

W takiej sytuacji status działek, na podstawie obecnego MPZP, będzie kształtował się w sposób następujący:

Działka 1 (jej część) – działka niezabudowana, rolna, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę;

Działka 2 (jej część) – działka niezabudowana, rolna, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę;

Działka 3 – działka niezabudowana, rolna, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę;

Pozostała część Działki 4 – działka niezabudowana, rolna, częściowo przeznaczona na budowę drogi wewnętrznej;

Działka X – teren (…);

Działka 5 – działka niezabudowana, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę.

Kwestia opodatkowania podatkiem VAT dostawy innych nieruchomości, koniecznych do realizacji Projektu, będzie przedmiotem oddzielnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1:

Czy dla części działki nr 1, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, będzie obowiązywała na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość jej zabudowy?

Odpowiedź 1:

Dla części działki nr 1, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Pytanie 2:

Czy dla części działki nr 2, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, będzie obowiązywała na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość jej zabudowy?

Odpowiedź 2:

Dla części działki nr 2, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Pytanie 3:

Czy dla działki nr 3 będzie obowiązywała na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość jej zabudowy?

Odpowiedź 3:

Dla działki nr 3 nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Pytanie 4:

Czy z obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym – w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem – będzie na moment sprzedaży objęta działka nr 4, wynika możliwość zabudowy całej ww. działki?

Odpowiedź 4:

Zgodnie z aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 4, ma ona następujące przeznaczenie: (…).

Pytanie 5:

Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest przecząca, to czy tereny o różnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są oddzielone liniami rozgraniczającymi, o których mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130)?

Odpowiedź 5:

Niezależnie od odpowiedzi na pytanie 4, tereny o różnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są oddzielone liniami rozgraniczającymi.

Pytanie 6:

Czy dla działki nr 4 będzie obowiązywała na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość jej zabudowy?

Odpowiedź 6:

Dla działki nr 4 nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Pytanie 7:

Czy z obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym – w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem – będzie na moment sprzedaży objęta pozostała część działki nr 5 (powstała w wyniku wydzielenia z aktualnej działki nr 5 „Działki X”), wynika możliwość zabudowy całej ww. pozostałej części działki?

Odpowiedź 7:

Poza terenem (…) (potencjalnie wydzielona „Działka X”), działka nr 5 przeznaczona jest: (…).

Pytanie 8:

Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest przecząca, to czy tereny o różnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są oddzielone liniami rozgraniczającymi, o których mowa w ww. ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Odpowiedź 8:

Niezależnie od odpowiedzi na pytanie 7, tereny o różnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są oddzielone liniami rozgraniczającymi.

Pytanie 9:

Czy dla pozostałej części działki nr 5 (powstałej w wyniku wydzielenia z aktualnej działki nr 5 „Działki X”) będzie obowiązywała na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość jej zabudowy?

Odpowiedź 9:

Dla pozostałej części działki nr 5 (powstałej w wyniku wydzielenia z aktualnej działki nr 5 „Działki X”) nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Pytanie 10:

Czy z obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym – w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem – będzie na moment sprzedaży objęta „Działka X”, wynika możliwość jej zabudowy?

Odpowiedź 10:

Na „Działce X”, czyli części działki 5 przeznaczonej pod (…) dopuszcza się (…).

Pytanie 11:

Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, to czy z ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika możliwość zabudowy całej „Działki X”?

Odpowiedź 11:

Dopuszcza się (…), zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 10 powyżej.

Pytanie 12:

Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest przecząca, to czy tereny o różnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są oddzielone liniami rozgraniczającymi, o których mowa w ww. ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Odpowiedź 12:

Niezależnie od odpowiedzi na pytanie 11, tereny o różnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są oddzielone liniami rozgraniczającymi.

Pytanie 13:

Czy dla „Działki X” będzie obowiązywała na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość jej zabudowy?

Odpowiedź 13:

Dla „Działki X” nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Pytanie 14:

Do jakich czynności:

•opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

•zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

•niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

będą wykorzystywane przez Spółkę zakupione działki?

Odpowiedź 14:

Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Spółka planuje zrealizować projekt polegający na (…) – w tym celu nabędzie Nieruchomość, jak również inne nieruchomości należące do innych osób (nie będące przedmiotem niniejszego wniosku). Po zakończeniu budowy (a nawet w trakcie, o ile będzie to możliwe), Spółka będzie (…) – co będzie stanowiło dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Pytania

1. Czy Sprzedający 1 i 2, dokonując sprzedaży Działek 1-4 na rzecz Spółki będą działać w charakterze podatników VAT, a tym samym, czy dostawa Działek 1-4 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i kto będzie zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu dostawy Nieruchomości (…)?

2. Czy transakcja sprzedaży Działek 1-4 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT?

3. Gdyby okazało się, że Działka 3 należąca do Nieruchomości zostanie przeznaczona w MPZP pod zabudowę czy jej sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT?

4. Czy w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Działek 1-4 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT?

5. Czy w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Działek 1-4?

6. Czy w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, gdyby okazało się, że Działka 3, należąca do Nieruchomości zostanie przeznaczona w MPZP pod zabudowę Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej jej dostawę?

7. Czy w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Działek 1-4?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Z tytułu dostawy Działek 1-4 na rzecz Spółki w charakterze podatnika VAT będzie działać wyłącznie Sprzedająca 1 i to ona będzie zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej dostawę, opiewającą na całą cenę Nieruchomości. Tym samym, dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Transakcja sprzedaży Działek 1, 2 i 4 nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast dostawa Działki 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

3. Gdyby okazało się, że Działka 3, należąca do Nieruchomości, zostanie przeznaczona w MPZP pod zabudowę, jej sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

4. W przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Nieruchomości w zakresie pozostałej części Działki 4 oraz Działki X nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast w zakresie Działek 1, 2, 3 będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT.

5. W świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Działek 1, 2 i 4, zaś w stosunku do Działki 3, której dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT nie będzie przysługiwało Nabywcy.

6. W świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, gdyby okazało się, że Działka 3, należąca do Nieruchomości zostanie przeznaczona w MPZP pod zabudowę, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej jej dostawę.

7. W przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Działek 1-4, w stosunku do pozostałej części Działki 4 oraz Działki X.

Uzasadnienie Państwa stanowiska w sprawie

W zakresie pytana 1

Na wstępie należy podkreślić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom – art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., „KC”).

Zaznaczenia wymaga, że stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm. „KRO”) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej zarówno ustawowej, jak i umownej jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasność łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 i § 2 KRO, oboje małżonków jest obowiązanych współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Na podstawie art. 43 § 1 KRO, oboje małżonków ma równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Niewątpliwie Działki składające się na Nieruchomość spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż, co do zasady, powinna być traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Wyżej powołane przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Mocą art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy więc przeanalizować czy Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości będą działać jako podatnicy VAT, czy też w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Sprzedająca 1 jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność rolną na terenie Nieruchomości. Nie ma więc wątpliwości, że sprzedając Nieruchomość, będzie działać jako podatnik VAT, a dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W celu ustalenia statusu Sprzedającego 2, niebędącego podatnikiem VAT i nieprowadzącego działalności gospodarczej, pomocne może okazać się bogate orzecznictwo. W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby, Kuć). Z orzeczenia wynika, że w wypadku gdy dana osoba podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy wówczas należy ją uznać za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż sprzedaż nie następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym

W konsekwencji w kwestii zaliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej kryterium decydującym jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem VAT pod warunkiem że transakcje ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, na Nieruchomościach wykonano/zostaną wykonane następujące czynności:

•   dokonano podziału, w wyniku którego powstała Działka 4 będąca składnikiem Nieruchomości;

•   zawarto umowę dzierżawy Nieruchomości ze Spółką;

•   planowany jest podział Działki 1 i Działki 2, będących składnikami Nieruchomości;

•   planowana jest zmiana regulacji o zagospodarowaniu przestrzennym mających zastosowanie do Nieruchomości, co jest kluczowe, ponieważ na dzień składania niniejszego Wniosku przeznaczenie Nieruchomości nie pozwala na realizację Projektu.

W ocenie Wnioskodawców, wszystkie te działania zostały/zostaną wykonane w ramach zwykłego wykonywania prawa własności. W szczególności planowany podział oraz zmiana regulacji o zagospodarowaniu przestrzennym, mających zastosowanie do Nieruchomości nie wynikają z chęci uatrakcyjnienia Nieruchomości w celu znalezienia kupca oraz uzyskania lepszej ceny, ale są wymogami narzuconymi przez Spółkę i warunkami zrealizowania Transakcji. Działania w tym zakresie w dużej mierze wykonywane będą właśnie przez Spółkę.

Powyższe znajduje odzwierciedlenie w wyrokach sądów administracyjnych. Na szczególną uwagę zasługuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z 27 kwietnia 2022 r. o sygn. akt I FSK 1589/18: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność «handlową» wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności.

Zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi por se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.

Jeżeli zaś chodzi o planowane zawarcie umowy dzierżawy Nieruchomości ze Spółką, o podobnym stanie faktycznym wypowiedział się NSA w wyroku z 22 lutego 2023 r. o sygn. akt I FSK 625/20: „Nie zasługuje na uwzględnienie stanowisko organu, że samo zawarcie umowy dzierżawy wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. definicję działalności gospodarczej w związku z czym nieruchomość była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej skarżącego. (...) Również organ nie uzasadnił w szerszy sposób, dlaczego jego zdaniem, gdyby umowa dzierżawy nie miała celu zarobkowego, to zostałaby zawarta umowa nieodpłatna. Niemniej okoliczności takie jak ustalenie symbolicznego czynszu, powiązanie daty zawarcia umowy dzierżawy z datą umowy przedwstępnej; tożsamość osoby dzierżawcy i kupującego z umowy przedwstępnej; konieczność dysponowania przez kupującego prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pozostałe okoliczności faktyczne dotyczące braku czynienia nakładów na nieruchomość, braku wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej, braku związku działalności gospodarczej z obrotem nieruchomościami – przemawiają za tym, że sąd pierwszej instancji nie miał podstaw, w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego, aby zanegować twierdzenie skarżącego, że celem zawarcia umowy sprzedaży była wyłącznie ochrona kupującego”.

Podobnie wskazał NSA w wyroku z 13 stycznia 2023 r. sygn. akt I FSK 679/20: „Udostępnienie przez skarżącą nieruchomości przyszłemu jej nabywcy do używania na podstawie umowy dzierżawy nie stanowiło działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Zawarcie umowy na okres trzech miesięcy, ustalenie minimalnego czynszu oraz cel umowy wyrażający się w zapewnieniu przyszłemu nabywcy możliwości przygotowania nieruchomości do pełnienia celów dla których zamierza on nabyć nieruchomość, świadczą o tym, że umowa dzierżawy nie została zawarta przez skarżącą w celu uzyskiwania przychodów z dzierżawy, lecz w celu stworzenia stronom transakcji sprzedaży nieruchomości optymalnych warunków tej transakcji. (…) W tej sytuacji omawianą umowę dzierżawy należy traktować jako służącą zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości dokonywanej w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą, a nie zarobkowe wykorzystywanie majątku na podstawie umowy dzierżawy”.

Powyższy wyrok może znaleźć zastosowanie także do planowanej zmiany warunków zagospodarowania przestrzennego Nieruchomości – służą one zawarciu konkretnej umowy sprzedaży Nieruchomości ze Spółką i działania podjęte w tym celu należy uznać za zwykłe, racjonalne działanie podmiotu niebędącego podatnikiem VAT dokonywane w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Ponadto działania w tym zakresie będą wykonywane nie tylko przez Sprzedających, ale także przez Spółkę.

Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedający 2 będzie działać w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponieważ na Nieruchomość składają się Działki objęte małżeńską wspólnością majątkową, należy dodatkowo przeanalizować, jakie będą skutki transakcji, jeśli dokonując jej Sprzedająca 1 będzie działać w charakterze podatnika VAT, zaś Sprzedający 2 nie będzie podatnikiem.

Nad kwestią opodatkowania sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy tytko jedno z małżonków jest podatnikiem VAT, pochyli się NSA w wyroku z 10 sierpnia 2021 r. o sygn. akt I FSK 731/18. Sąd przypomniał, że w przypadku oceny skutków podatkowych transakcji znaczenie podstawowe ma istnienie majątku podatkowego przedsiębiorcy. Są nim takie jego elementy, które składają się na przedsiębiorstwo. W odniesieniu do nieruchomości nabytej, co prawda do wspólnego majątku, lecz wykorzystywanej do działalności gospodarczej jednego z małżonków, jej sprzedaż podlega właściwym sferze gospodarczej regułom. W sensie ekonomicznym jedynie przedsiębiorca kontroluje nieruchomość.

Na gruncie podatku VAT, zdaniem Sądu, decydujące znaczenie powinny mieć skutki ekonomiczne i faktyczne czynności nie zaś uregulowania majątkowe ze stery prawa cywilnego. W przypadku zakupu nieruchomości przy istnieniu wspólności majątkowej wejdzie ona do majątku wspólnego małżonków. Natomiast odsprzedaż leży poza opodatkowaniem u tego z małżonków, który działalności nie prowadzi.

W takim przypadku przepisy prawa cywilnego, porządkujące stosunki majątkowe między małżonkami, nie będą mogły znaleźć zastosowania. W sensie podatkowym dostawa dokonana zostanie wyłącznie przez jedną stronę. Na gruncie podatku VAT, tylko jedna strona jawi się jako podatnik VAT, który najpierw nabywa, a następnie dokonuje dostawy nieruchomości. Sąd podkreślił przy tym, że w takiej sytuacji podstawą opodatkowania powinna być całkowita cena nieruchomości, nie zaś jej połowa.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże podatnikiem z tego tytułu będzie wyłącznie Sprzedająca 1 i to ona będzie zobowiązana do wystawienia faktury opiewającej na całą cenę Nieruchomości. Na Sprzedającym 2 nie będą w tym zakresie ciążyły żadne obowiązki.

W zakresie pytania 2 i 3

Przedmiotem Transakcji będą nieruchomości niezabudowane. Należy więc przeanalizować, czy w stosunku do nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, na podstawie którego zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wnioskodawcy zakładają, że w nowym MPZP Działki 1, 2, 4 i 5 zostaną przeznaczone pod zabudowę, natomiast Działka 3 będzie przeznaczona pod zalesienie.

W konsekwencji należy wskazać, że dostawa Działek 1, 2, 4 i 5 nie będzie podlegać temu zwolnieniu, natomiast zwolnienie znajdzie zastosowanie w stosunku do dostawy Działki 3.

Wskazać trzeba że dostawa terenów niezabudowanych, jednakże będących gruntami budowlanymi, nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, chyba że zostanie zwolniona od tego podatku po spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Na podstawie tej regulacji zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku jeżeli z tytułu nabycia importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie – Działki były wykorzystywane przez Sprzedającą 1 do celów opodatkowanej działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa Działek 1, 2, 4 i 5 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast dostawa Działki 3 będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Jak wskazano jednak w opisie zdarzenia przyszłego, istnieje prawdopodobieństwo, że wydany MPZP będzie w pewnym stopniu rozbieżny z pierwotnymi założeniami i Działka 3 również zostanie przeznaczona pod zabudowę. W takiej sytuacji, zdaniem Wnioskodawców, jej dostawa również nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W zakresie pytania 4

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy dopuszczają możliwość zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4 i 5 i nabycia działek jako działek rolnych – biorąc pod uwagę ich aktualne przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego.

W takiej sytuacji status dziatek, na podstawie obecnego MPZP, będzie kształtował się w sposób następujący:

Działka 1 – działka niezabudowana, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę;

Działka 2 – działka niezabudowana, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę;

Działka 3 – działka niezabudowana, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę;

Pozostała część Działki 4 – działka niezabudowana, częściowo przeznaczona na budowę drogi wewnętrznej;

Działka X – teren (…);

Działka 5 – działka niezabudowana, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę.

Przedmiotem Transakcji będą nieruchomości niezabudowane. Należy więc ponownie przeanalizować, czy w stosunku do nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, na podstawie którego zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, jak Wnioskodawcy wskazali powyżej, w świetle art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji za tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawców, należy uznać Pozostałą Część Działki 4 oraz Działkę X.

Na pozostałej części Działki 4 zaplanowana została budowa drogi wewnętrznej. Została więc ona przeznaczona pod zabudowę. Z kolei Działka X jest przeznaczona do (…), co bezpośrednio wiąże się z umieszczeniem na działce obiektów budowlanych (budynków i budowli) pozwalających na wydobycie.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa pozostałej części Działki 4 oraz Działki X nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z kolei dostawa Dziatek 1, 2, 3 i 5 będzie korzystać ze zwolnienia od VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Nieruchomości (…) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w części dotyczącej Dziatek 1, 2, 3 i 5, natomiast dostawa pozostałej części Działki 4 oraz Działki X nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W zakresie pytania 5-7

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W analizowanej sprawie zdaniem Wnioskodawców, dojdzie do dostawy Nieruchomości, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wobec tego Sprzedająca 1 będzie zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej zbycie Nieruchomości z uwzględnieniem właściwej (w tym wypadku podstawowej) stawki VAT (z wyjątkiem Działki 3, której dostawa będzie zwolniona od podatku VAT).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 Ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie zaś do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) Ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do odleżenia podatku nauczonego uwarunkowane jest istnieniem – co do zasady – związku pomiędzy podatkiem naliczonym a czynnością opodatkowaną. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik a towary i usługi z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich których następstwem jest określenie podatku należnego. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika, wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej.

Dodatkowo, aby możliwe było odliczenie podatku VAT, nie może wystąpić żadna z przesłanek określonych w art. 88 Ustawy o VAT. Przepis ten określa bowiem listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych (wynikających z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT) oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych (określonych w art. 88 Ustawy o VAT).

Zarówno Sprzedająca 1, jak i Spółka są czynnymi podatnikami VAT oraz, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu transakcji Spółka rozpocznie realizację Projektu, a po jego ukończeniu będzie dokonywać opodatkowanej (…). Nieruchomość będzie więc wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji należy uznać, że w stosunku do Nieruchomości pozytywne przesłanki prawa do odliczenia podatku VAT zostaną spełnione. Jednocześnie nie wystąpią żadne przesłanki negatywne uniemożliwiające skorzystanie z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (wymienione w art. 88 Ustawy o VAT).

W konsekwencji Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości (z wyjątkiem Działki 3, której dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT).

Gdyby jednak okazało się, że Działka 3, należąca do Nieruchomości zostanie przeznaczona w MPZP pod zabudowę (a tym samym jej dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT), zastosowanie znajdą wskazane powyżej argumenty i zdaniem Wnioskodawców Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej jej dostawę.

Z kolei w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT zdaniem Wnioskodawców, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości w stosunku do pozostałej części Działki 4 oraz Działki X. Sprzedaż przedmiotowych Dziatek nie będzie bowiem korzystać ze zwolnienia od podatku VAT – będzie więc podlegać opodatkowaniu tym podatkiem. W tym zakresie pozostają więc aktualne wcześniejsze rozważania Spółki w zakresie Nieruchomości.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości w stosunku do pozostałej części Działki 4 oraz Działki X.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. W oparciu o ten przepis:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwana dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Według art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na mocy art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W kontekście powyższych przepisów należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W świetle art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, że działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając powyższe uwagi na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy, w oparciu o który:

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:

Według art. 15 ust. 5 ustawy:

Na mocy art. 96 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 96 ust. 2 ustawy:

Jak stanowi art. 96 ust. 4 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy. Przy tym, przepisy ustawy w art. 96 ust. 2 wprowadzają jednocześnie zasadę, że do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego uprawniona jest tylko i wyłącznie jedna osoba spośród tych, które prowadzą wspólne gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Jednocześnie ta sama osoba występować będzie w roli zbywcy przy sprzedaży produktów rolnych i w związku ze świadczeniem usług rolniczych.

W tym miejscu należy zauważyć, że ani przytoczone powyżej przepisy, ani inne regulacje zawarte w ustawie nie wskazują jednoznacznie, która z osób prowadzących gospodarstwo rolne powinna złożyć odpowiednie zgłoszenie rejestracyjne w celu rozliczania podatku VAT związanego z prowadzonym gospodarstwem rolnym.

Powołane przepisy podatkowe wskazują jedynie, że tylko jeden ze współmałżonków może być podatnikiem z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego i to on będzie miał prawo do rozliczania podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży i uprawniony będzie do odliczania podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Pani C („Sprzedająca 1”) prowadzi działalność rolniczą, będąc czynnym podatnikiem VAT. Pan B („Sprzedający 2”) nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. Działki 1-4 są własnością Sprzedającej 1 i Sprzedającego 2 w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Od momentu nabycia Sprzedający 2 nie wykonywał na Nieruchomości żadnej działalności. Z kolei Sprzedająca 1 wykorzystywała i wykorzystuje obecnie Nieruchomość na cele rolnicze (uprawa zboża) i z tego tytułu jest czynnym podatnikiem VAT. Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności uznania za podatnika VAT, podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy Działek 1-4 oraz obowiązku wystawienia faktury (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W Państwa sprawie, działki mające być przedmiotem sprzedaży były i są wykorzystywane do prowadzenia rolniczej działalności gospodarczej Sprzedającej 1 – na cele rolnicze (uprawa zboża). Sprzedająca 1 z tego tytułu jest czynnym podatnikiem VAT. Natomiast Sprzedający 2 nie wykonywał na Nieruchomości żadnej działalności.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że sprzedaż Działek 1-4 przez Sprzedającą 1 będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedająca 1 prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miała nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Skoro więc Działki 1-4 wykorzystywane były przez Sprzedającą 1 do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Sprzedająca 1 jest w sensie ekonomicznym właścicielem tych nieruchomości i to Ona dokona w efekcie dostawy działek – przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Tym samym, czynność sprzedaży Działek 1-4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się natomiast do wątpliwości dotyczących obowiązku wystawienia faktury należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Jak wyjaśniono powyżej, to Sprzedająca 1 będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej podatkiem VAT, a w konsekwencji – będzie podatnikiem z tytułu sprzedaży Działek 1-4. Natomiast nabywcą – jak wskazano w opisie sprawy – będzie Spółka, będąca zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedająca 1 będąc podatnikiem podatku VAT będzie zobowiązana do udokumentowania dostaw Działek 1-4 poprzez wystawienie faktury, z uwzględnieniem uregulowań zawartych w art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że wyłącznie Sprzedająca 1 dokonując sprzedaży Działek 1-4 na rzecz Spółki będzie działać w charakterze podatnika VAT. Tym samym, dostawa Działek 1-4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedająca 1 będzie zobowiązana do wystawienia faktury z tytułu dostawy Działek 1-4, z uwzględnieniem wyżej powołanych przepisów.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Działek 1, 2 i 4 oraz zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Działki 3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Na mocy art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Natomiast na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Nieruchomość składa się m.in. z Działki 1 (działka nr 1 – docelowo niezbudowana część działki nr 1, która ma zostać wydzielona); Działki 2 (działka nr 2 – docelowo część działki nr 2, która ma zostać wydzielona); Działki 3 (działka nr 3); Działki 4 (działka nr 4 oraz nr 5). Działki wchodzące w skład Nieruchomości przeznaczone są w Planach Zagospodarowania Przestrzennego w przeważającej części na cele rolnicze oraz tereny leśne, z wyjątkiem terenu (…) na Działce 4 oraz niewielkich terenów projektowanych dróg wewnętrznych na Działce 1 i pozostałych częściach Działki 4. Status Działki 3 na podstawie obecnego MPZP, kształtuje się w sposób następujący: Działka 3 – działka niezabudowana, rolna, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę. Spółka planuje, aby w MPZP wszystkie działki – poza Działką 3 – zostały przeznaczone pod zabudowę. W celu zabezpieczenia nabycia Nieruchomości Spółka zawarta umowę przedwstępną ze Sprzedającymi. Warunki zawieszające, które zostały zawarte w umowie przedwstępnej to m.in. warunki zawieszające nr 4 i nr 5, które dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, mających zastosowanie do Nieruchomości. Przeznaczenie (przewidywany sposób użytkowania) każdej Działki składającej się na Nieruchomości określone w planie ogólnym i MPZP powinno być zgodne z planami Spółki i obejmować wykorzystanie działek zgodnie z celami Projektu. W tym zakresie konieczna jest współpraca Spółki oraz Sprzedających z Gminą, celem zapewnienia, że ustalenia planu ogólnego oraz nowego MPZP (lub zmiany obowiązujących MPZP) odnoszące się do Nieruchomości, w szczególności dotyczące przeznaczenia terenu i warunków jej zagospodarowania, będą umożliwiały realizację Projektu jako całości i wszystkich niezbędnych elementów, zgodnie z zamiarem Spółki. Dla działki nr 3 nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Analizując przedmiotową sprawę należy stwierdzić, że przy sprzedaży Działki 1, 2 i 4, z uwagi na fakt, że po zrealizowaniu warunków zawieszających nr 4 i nr 5 – zgodnie z planami Spółki – powyższe działki w MPZP zostaną przeznaczone pod zabudowę, tereny te będą spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, więc nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Spółka planuje, aby w MPZP wszystkie działki – poza Działką 3 – zostały przeznaczone pod zabudowę. Natomiast na podstawie obecnego MPZP Działka 3 stanowi działkę nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę. Jednocześnie, dla ww. działki nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu. Z uwagi na fakt, że w momencie dostawy Działka 3 będzie terenem niezabudowanym, niebędącym terenem budowlanym w myśl art. 2 pkt 33 ustawy (grunt bowiem stanowi i – zgodnie z planami Spółki – będzie stanowił działkę nieprzeznaczoną w MPZP pod zabudowę oraz dla tej działki nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu), jej dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2)brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte w latach (…). Transakcje te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, na etapie nabycia nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W tej sytuacji nie można uznać, że Sprzedającej 1 przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działek 1, 2 i 4, lub że takie prawo nie przysługiwało, ponieważ dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Oznacza to, że do sprzedaży Działek 1, 2 i 4, nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie będzie spełniony co najmniej jeden warunek zwolnienia, który zawiera ten przepis.

Podsumowując, stwierdzam, że transakcja sprzedaży Działek 1, 2 i 4 (tj. części działki nr 1, części działki nr 2 oraz działek nr 4 i 5) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast transakcja sprzedaży Działki 3 (tj. działki nr 3) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznałem za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Działki 3 – w przypadku przeznaczenia jej w MPZP pod zabudowę (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Z opisu sprawy wynika, że Spółka planuje, aby w MPZP wszystkie działki – poza Działką 3 – zostały przeznaczone pod zabudowę. Jednakże ostateczny kształt MPZP będzie zależał od decyzji Gminy, która będzie go wydawać, a zatem nie są Państwo w stanie w pełni wykluczyć, że wydany MPZP będzie w pewnym stopniu rozbieżny z pierwotnymi założeniami i Działka 3 również zostanie przeznaczona pod zabudowę.

Jak wcześniej wyjaśniłem, przez teren budowalny rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem, w sytuacji, gdy Działka 3 zostanie przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), tereny te będą spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, więc nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi, że przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak Państwo wskazali, działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte w latach (…). Transakcje te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, na etapie nabycia nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W tej sytuacji nie można uznać, że Sprzedającej 1 przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki 3, lub że takie prawo nie przysługiwało, ponieważ dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Oznacza to, że do sprzedaży Działki 3, nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie będzie spełniony co najmniej jeden warunek zwolnienia, który zawiera ten przepis.

Podsumowując, stwierdzam, że gdy Działka 3 (tj. działka nr 3) należąca do Nieruchomości zostanie przeznaczona w MPZP pod zabudowę, to jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży pozostałej części Działki 4 i Działki X oraz zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Działek 1, 2 i 3 – w przypadku zrzeczenia się warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przez ich spełnieniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

W opisie sprawy podali Państwo, że w umowie przedwstępnej zostało zastrzeżone, że Spółka będzie mogła zrzec się między innymi warunków nr 4 lub nr 5. Umowa przedwstępna przewiduje możliwość nabycia Nieruchomości, bądź jakiejkolwiek części Nieruchomości, o ile obowiązujące w chwili zawarcia umowy przenoszącej przepisy prawa będą wymagały wydania zgody opisanej poniżej dla nabycia jako działek rolnych (biorąc pod uwagę ich aktualne przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego), po uprzednim uzyskaniu przez Sprzedających zgód Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na takie nabycie. W takiej sytuacji przed sfinalizowaniem transakcji zostanie dokonany podział działki nr 5 (będącej częścią Działki 4) w taki sposób, że część działki 5, przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego jako (…), zostanie wydzielona jako osobno działka ewidencyjna („Działka X”) od pozostałej części aktualnej działki nr 5. W takiej sytuacji status działek, na podstawie obecnego MPZP, będzie kształtował się w sposób następujący: Działka 1 (jej część) – działka niezabudowana, rolna, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę; Działka 2 (jej część) – działka niezabudowana, rolna, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę; Działka 3 – działka niezabudowana, rolna, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę; Pozostała część Działki 4 – działka niezabudowana, rolna, częściowo przeznaczona na budowę drogi wewnętrznej; Działka X – teren (…).

Jednocześnie wskazali Państwo, że dla części działki nr 1 i części działki nr 2, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, oraz dla działki nr 3 nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Należy ponownie podkreślić, iż przez teren budowalny rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając na uwadze, że w momencie dostawy Działki 1, 2 i 3 będą terenami niezabudowanymi, niebędącymi terenami budowlanymi w myśl art. 2 pkt 33 ustawy (grunty, na podstawie obecnego MPZP, stanowią bowiem działki nieprzeznaczone w MPZP pod zabudowę oraz dla tych działek nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu), ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo również, że zgodnie z aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 4, ma ona następujące przeznaczenie: (…). Poza terenem (…) (potencjalnie wydzielona „Działka X”), działka nr 5 przeznaczona jest: (…). Na „Działce X”, czyli części działki 5 przeznaczonej pod (…) dopuszcza się (…).

W tym miejscu należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3, pkt 3a i pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Zauważyć należy, że analiza ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Jak zostało wskazane powyżej, przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. Należy podkreślić, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy wskazujący, że Działka 4, tj. działka nr 4 i działka nr 5 (podzielona na „Działkę X” i pozostałą cześć działki) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanową teren dopuszczający możliwość zabudowy, stwierdzić należy, że będą to działki przeznaczone pod zabudowę.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że ww. działki będą stanowić tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji ich dostawa nie będzie mogła zostać objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto jak wyżej wykazano, do sprzedaży Działki 4 nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Działek 1-3 (tj. części działki nr 1, części działki nr 2 oraz działki nr 3) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, natomiast transakcja sprzedaży Działki 4 (tj. działki nr 4, Działki X oraz pozostałej części działki nr 5) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 uznałem za prawidłowe.

Następnie Państwa wątpliwości dotyczą prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w stosunku do Działek 1, 2 i 4 oraz braku prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w stosunku do Działki 3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zauważyć należy, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W oparciu o art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

W związku z powyższym, podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto w odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, transakcja sprzedaży Działek 1, 2 i 4 (tj. części działki nr 1, części działki nr 2 oraz działek nr 4 i 5) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast transakcja sprzedaży Działki 3 (tj. działki nr 3) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka (Nabywca) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca – Spółka będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z dostawą Działek 1, 2 i 4. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte przez Niego ww. działki będą wykorzystywane do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Natomiast transakcja sprzedaży Działki 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Tym samym, faktury dokumentujące powyższą czynność nie będą stanowiły podstawy do obniżenia podatku należnego.

Podsumowując, stwierdzam, że w świetle art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na fakturze dokumentującej dostawę Działek 1, 2 i 4 (tj. części działki nr 1, części działki nr 2 oraz działek nr 4 i 5), natomiast Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na fakturze dokumentującej dostawę Działki 3 (tj. działki nr 3).

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w stosunku do Działki 3 – w przypadku przeznaczenia jej w MPZP pod zabudowę (pytanie oznaczone we wniosku nr 6).

Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 3, gdy Działka 3 (tj. działka nr 3) należąca do Nieruchomości zostanie przeznaczona w MPZP pod zabudowę, to jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem, w powyższej sytuacji Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z dostawą Działki 3, gdyż będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego ww. działka będzie wykorzystywane do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w świetle art. 86 ust. 1 ustawy, gdy Działka 3 (tj. działka nr 3), należąca do Nieruchomości zostanie przeznaczona w MPZP pod zabudowę, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na fakturze dokumentującej jej dostawę.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 6 uznałem za prawidłowe.

Końcowo Państwa wątpliwości dotyczą prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wyłącznie w stosunku do pozostałej części Działki 4 oraz Działki X – w przypadku zrzeczenia się warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przez ich spełnieniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 7).

Jak wyjaśniłem w odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 4, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Działek 1-3 (tj. części działki nr 1, części działki nr 2 oraz działki nr 3) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, natomiast transakcja sprzedaży Działki 4 (tj. działki nr 4, Działki X oraz pozostałej części działki nr 5) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji, skoro transakcja sprzedaży Działek 1-3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to faktury dokumentujące powyższą czynność nie będą stanowiły podstawy do obniżenia podatku należnego.

Nabywca – Spółka będzie miała natomiast prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z dostawą Działki X oraz pozostałej części Działki 4, z uwagi na fakt, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte przez Niego ww. działki będą wykorzystywane do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na fakturze dokumentującej dostawę Działki 4 (tj. działki nr 4, Działki X oraz pozostałej części działki nr 5), natomiast Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na fakturze dokumentującej dostawę Działek 1-3 (tj. części działki nr 1, części działki nr 2 oraz działki nr 3).

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 7 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).