Pytania

1.Czy sprzedaż udziału Pana B w Nieruchomości będzie w całości zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT i w związku z tym Pan B nie będzie miał obowiązku wystawienia faktury VAT?

2.Czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię oraz Współwłaścicieli (z wyłączeniem Pana B) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni oraz Współwłaścicieli (z wyłączeniem Pana B) nie są podatnikami podatku VAT oraz nie staną się nimi w związku z planowaną sprzedażą?

3.Czy sprzedaż udziałów Wnioskodawczyni oraz Współwłaścicieli może zostać fakultatywnie opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 VAT po spełnieniu przesłanek wskazanych w przepisie przez wszystkich zbywców i nabywcę, a w związku z tym zbywcy będą zobowiązani do wystawienia faktur VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Sprzedaż udziału Pana B w przedmiotowej nieruchomości jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT, z uwagi na spełnienie zawartych w ustawie warunków do zwolnienia. Podatnik zaś w związku z powyższym nie ma obowiązku wystawić faktury VAT w związku z transakcją na podstawie art. 106b ust. 2 VATU.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług.

Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 VATU przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Natomiast przez towar należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii. Podatnikiem jest osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pan B prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez wiele lat wynajmował przedmiotową nieruchomość, co stanowiło dla niego opodatkowaną VAT sprzedaż usług. W związku z powyższym sprzedaż swojego udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie dla niego również odpłatną dostawą towarów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla określenia, czy dostawa nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia należy wykluczyć spełnienie przez tę dostawę jednego z dwóch wymienionych w powyższym artykule wyjątków. W celu oceny czy któryś z tych wyjątków zaistniał należy sprawdzić, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 VAT, jeśli w ustawie mowa jest o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przedmiotowej sytuacji Nieruchomość (zabudowana) została nabyta najpóźniej w roku 2013. Budynek stojący na Nieruchomości został ulepszony, a nakłady na ten budynek nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Ulepszenia te zostały dokonane przez Pana B jeszcze przed wspomnianym na wstępie częściowym działem spadku i częściowym zniesieniu współwłasności dokonanej w formie aktu notarialnego oraz na podstawie Postanowienia Sądu o stwierdzenie nabycia spadku. Od czasu nabycia i ulepszenia budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym planowana sprzedaż nie będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również nie będzie miała miejsca w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Z uwagi na powyższe przedmiotowa dostawa udziału Pana B w nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT.

Zgodnie zaś z art. 106b ust. 2 VAT. Podatnik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 VATU.

Ad 2

Sprzedaż udziału Wnioskodawczyni i Współwłaścicieli (z wyłączeniem Pana B) w przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawczyni i Współwłaściciele (z wyłączeniem Pana B) nie prowadzą działalności gospodarczej, a sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości również nie wypełnia jej znamion.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług.

Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 VAT, przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Natomiast przez towar należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii. Podatnikiem jest zaś osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Takiego przymiotu nie można również przyznać C, K, H, G którzy wynajmują lokale mieszkalno-usługowe znajdujące się w obrębie Nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36, zwalnia się od podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693).

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dana osoba sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika i prowadzi handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przedmiotowa nieruchomość jest wprawdzie wykorzystywana w działalności gospodarczej Pana B, ale Wnioskodawczyni i Współwłaściciele (z wyłączeniem Pana B), nie prowadzą działalności gospodarczej na Nieruchomości, ani nie czynili nakładów inwestycyjnych i nie pomniejszali z tego tytułu należnego podatku VAT. Ponadto Wnioskodawczyni i Współwłaściciele (z wyłączeniem Pana B) nie dokonywali żadnych dodatkowych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości do sprzedaży, jak również nie udzielali pełnomocnictw osobom trzecim w celu realizacji czynności wpływających na proces sprzedaży.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni i Współwłaściciele nie stają się podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży swojego udziału w nieruchomości.

Ad 3

Nieruchomość będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. W przedmiotowym stanie faktycznym Nieruchomość (zabudowana) została nabyta najpóźniej w roku 2013 w drodze dziedziczenia przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanych. Budynek stojący na Nieruchomości został ulepszony, a nakłady na ten budynek nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej, o których mowa w art. 2 pkt 14 VAT. Ulepszenia te zostały dokonane przez Pana W jeszcze przed wspomnianym na wstępie częściowym działem spadku i częściowym zniesieniu współwłasności dokonanej w formie aktu notarialnego oraz na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzenie nabycia spadku. Od czasu nabycia i ulepszenia budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym planowana sprzedaż nie będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również nie będzie miała miejsca w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

Z uwagi na powyższe przedmiotowa dostawa udziałów Wnioskodawczyni oraz Współwłaścicieli (w wyłączeniem Pana B) w Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy zabudowanej Nieruchomości pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z treścią przepisu art. 43 ust. 10 VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

a)złożą:

b)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

c)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oznacza, że wolą stron umowy zbywców i nabywcy, sprzedaż Nieruchomości może zostać opodatkowana podatkiem VAT po spełnieniu wskazanych w powołanym przepisie przesłanek, tj.: zarejestrowania przez poszczególnych zbywców jako czynni podatnicy VAT oraz złożenia w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości zgodnych oświadczeń, że wybierają opodatkowanie dostawy zabudowanej Nieruchomości.

Na zakończenie w związku z tym, w przypadku skorzystania z dobrowolnego opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości obowiązkiem będzie udokumentowanie sprzedaży fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej istnieje obowiązek wystawiania faktury VAT zgodnie z przepisem art. 106b VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaży udziału B w Nieruchomości i braku obowiązku wystawienia faktury – pytanie oznaczone we wniosku nr 1 oraz jest nieprawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię oraz Współwłaścicieli (z wyłączeniem W) – pytane oznaczone we wniosku nr 2 i w części dotyczącej możliwości opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w Nieruchomości Wnioskodawczyni oraz Współwłaścicieli, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, tym samym obowiązku wystawienia faktury – pytanie oznaczone we wniosku nr 3.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywanabędzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku prywatnego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo, w ramach współwłasności, Nieruchomość – działkę zabudowaną budynkiem. B prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Swój udział w Nieruchomości wykorzystuje B w prowadzonej działalności gospodarczej w ramach umów najmu. Z tytułu najmu B wystawia faktury VAT. Pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności gospodarczej. C, G, K i H w ramach swoich udziałów wynajmują odpłatnie od kilku lat Nieruchomość. D, E, F, I i Ł oraz A nie wykorzystują swoich udziałów. Zamierzają Państwo sprzedać Nieruchomość na rzecz Spółki. W okresie ostatnich 2 lat na Nieruchomość nie zostały poniesione nakłady o wartości przekraczającej 30% ceny nabycia. Nabycie Nieruchomości nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem VAT. W sytuacji kiedy sprzedaż będzie zwolniona, Sprzedający oraz Kupująca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania. Nie udzielą Państwo pełnomocnictw w związku z planowaną sprzedażą. Spółka nie będzie ponosić na Nieruchomości żadnych nakładów przed nabyciem.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii skutków podatkowych wynikających dla Państwa z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3)

Dla lepszej przejrzystości rozstrzygnięcia, w pierwszej kolejności rozpatrzeniu podlegać będzie sytuacja prawnopodatkowa na gruncie podatku VAT następujących Współwłaścicieli: D, E, F, I i Ł oraz A.

Bowiem, jak wynika z opisu sprawy, posiadane przez tych Państwa udziały nie były wykorzystywane w prowadzonej działalność gospodarczej. Jednocześnie ci Państwo nie wynajmowali swoich udziałów. Nie wykazali się również ci Państwo, w całym procesie sprzedaży, profesjonalizmem jaki charakteryzuje podmioty fachowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości. Nie udzielili Państwo też pełnomocnictw w związku z planowaną sprzedażą. Nie wynika z wniosku aby dokonywali Państwo inwestycji zwiększających wartość Nieruchomości. W opisie sprawy wskazali Państwo, że nie wykorzystywali Państwo swoich udziałów.

Należy zatem uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać tych Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Państwa w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając udziały w Nieruchomości będą Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpią Państwo w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tej transakcji.

W konsekwencji sprzedaż przez Państwa swoich udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W odniesieniu natomiast do skutków podatkowych sprzedaży udziału w Nieruchomości przez W należy wskazać, że transakcja ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wskazali Państwo bowiem w opisie sprawy, W wykorzystywał swoje udziały w Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której jest on zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedawany przez Pana W udział w Nieruchomości nie będzie stanowił jego majątku prywatnego, a majątek prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym jego sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast co do sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez C, G, K oraz H należy wyjaśnić, że nie bez wpływu na planowaną transakcję mają zaistniałe okoliczności w postaci ich kilkuletniego odpłatnego wynajmu.

Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Dzierżawa stanowi więc umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem, dzierżawa (najem) Nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy (najmu) powoduje wyłączenie Nieruchomości z majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystania przez Państwa przedmiotowej Nieruchomości sprawił, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Tym samym, sprzedając opisaną Nieruchomość, nie dokonają Państwo zbycia majątku prywatnego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, odpłatne wydzierżawienie (wynajęcie) przez Państwa Nieruchomości stanowiło odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia bowiem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa udziałów w Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca uregulował zwolnienie od podatku VAT m.in. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jak stanowi art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy Nieruchomość zabudowana wykorzystywana jest od kilku lat w działalności gospodarczej (wynajmowana). Tym samym doszło do pierwszego zasiedlenia budynku i od jego momentu do momentu sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata. W ostatnich 2 latach nie były ponoszone na Nieruchomości nakłady przewyższające 30% wartości początkowej.

Zatem sprzedaż przez B, C, G, K i H swoich udziałów w budynku będzie, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwolniona od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek.

W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu na którym posadowiony jest budynek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, w sytuacji kiedy planowana sprzedaż będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Sprzedający oraz Kupująca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania.

Zatem sprzedaż udziałów przez B, C, G, K i H może zostać fakultatywnie opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Końcowo należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką, w związku z czym, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, B, C, G, K i H będą zobowiązani do udokumentowania tej transakcji fakturą z wykazanym podatkiem VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziału w Nieruchomości W będzie zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z czym nie będzie on miał obowiązku wystawienia faktury VAT.

Zatem Państwa stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem jako prawidłowe.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez B, C, G, K i H będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez D, E, F, I i Ł oraz A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym – oceniajac całościowo – Państwa stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznałem jako nieprawdiłowe.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziałów przez B, C, G, K i H może – po spełnieniu stosownych przesłanek – zostać fakultatywnie opodatkowana podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W związku z tym, ci Państwo będą zobowiązani do wystawienia faktury VAT. Natomiast sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez D, E, F, I i Ł oraz A nie będzie podlegała opodatkowaniu i tym samym nie będzie mogła zostać opodatkowana i nie będą ci Państwo zobowiązani do wystawienia faktury VAT.

Zatem – oceniając całościowo – Państwa stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznałem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy i oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Pani A (Zainteresowana będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).