Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

·zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy,

·ustalenia czy ramach planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej na rzecz Spółki wyłącznie Sprzedający nr 1 będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,

 jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy,

·ustalenia czy ramach planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej na rzecz Spółki wyłącznie Sprzedający nr 1 będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,

·prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 listopada 2024 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…)

3)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jest polską spółką kapitałową z siedzibą w (…), jest czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) (dalej jako „ustawa o VAT”) i prowadzi działalność w branży z zakresu obrotu nieruchomościami, a jej głównym przedmiotem działalności - zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym - jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z.).

Dalej zwana „Kupującym” lub „Wnioskodawcą”.

Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

1)(…), prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Firma (…) z siedzibą w (…) posiada nr NIP (…) i jest czynnym podatnikiem VAT. Zasadniczym przedmiotem działalności (…) jest PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a wynajem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,

2)(…), osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, żona ww. (…).

Dalej wspólnie zwani odpowiednio „Sprzedającym nr 1”, „Sprzedającym nr 2” lub wspólnie „Sprzedającymi”.

Na podstawie dwóch przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości zawartych z Kupującym w dniu 31.01.2024 r. (dalej wspólnie zwane „Przedwstępna umowa sprzedaży” lub z osobna jako „Przedwstępna umowa sprzedaży nr 1” oraz „Przedwstępna umowa sprzedaży nr 2”), Sprzedający oraz (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu Zainteresowanego zamierzają sprzedać na rzecz Kupującego następujące nieruchomości:

i.na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 1, której przedmiotem jest nieruchomość składająca się z następujących, zabudowanych, pięciu działek gruntu:

a)Dz. nr 1 AM-5 ob. (…) o pow. 0,0383 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej rozszerzonej, właścicielami są Sprzedający,

b)Dz. nr 3 oraz nr 3, ob. (…) o łącznej pow. 0,6728 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100 jest Sprzedający nr 1 oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100 jest (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej,

c)Dz. nr 4 oraz 5 ob. (…) o pow. 0,0265 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której w całości właścicielem jest (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej,

ii.na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 2, której przedmiotem jest nieruchomość składająca się z następujących, trzech niezabudowanych, działek gruntu:

a)Dz. nr 6 AM-5 ob. (…) o pow. 0,1239ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100 jest Sprzedający nr 1 oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100 jest (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, 

b)Dz. nr 7 ob. (…) o pow. 0,3723 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której w całości właścicielem jest (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej.

Działki o nr: 1, 2, 6 oraz 7 powstały w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne o łącznej pow. 2,192 ha, które (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, nabyła od swojego ojca w wyniku darowizny z prawem do dożywocia na mocy Aktu Własności Ziemi z 30.X.1973 r. Podziały nieruchomości dokonane przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, zostały dokonane przed 2002 r. w celu wydzielenia i wyodrębnienia nieruchomości zabudowanych wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, oraz Sprzedającego nr 2 oraz nieruchomości niezabudowanych, które stanowią majątek prywatny ww. osób.

Zabudowana budynkami gospodarczymi dz. nr 1, na podstawie umowy darowizny z dnia 31.05.2002 r. Rep. A nr (…) została w całości darowana przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, na rzecz Sprzedającego nr 1. Na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzonej z dnia 02.03.2010r . Rep. A nr (…) Sprzedający stali się współwłaścicielami dz. nr 1.

Zabudowana budynkiem mieszkalnym dz. nr 5/12, która jest oznaczona symbolem B- tereny mieszkalne, na podstawie umowy darowizny z dnia 06.07.2010 r. Rep. A nr (…), została darowana przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, na rzecz Sprzedającego nr 1 w udziale wynoszącym 12/100.

Zabudowana dz. nr 3, która stanowi tereny mieszkaniowe, co nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, została nabyta przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, w drodze sprzedaży w trybie bezprzetargowym przez Gminę (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12.09.2003 r., Rep. A nr (…). Sprzedaż dz. nr 3 podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług a ponadto w akcie notarialnym stanowiącym umowę sprzedaży wskazano, że przedmiotowa działka została kupiona dla poprawienia warunków zagospodarowania sąsiedniej dz. nr 2 ze względu na fakt, iż narożnik budynku mieszkalnego posadowionego na dz. nr 2 znajduje się na granicy działki nr 3. Dz. nr 3, na podstawie umowy darowizny z dnia 06.07.2010 r. Rep. A nr (…), została darowana przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, na rzecz Sprzedającego nr 1 w udziale wynoszącym 12/100.

Niezabudowana dz. nr 6, która jest oznaczona symbolem R- grunty orne, na podstawie umowy darowizny z dnia 10.09.2019 r. Rep. A nr (…), w udziale wynoszącym 12/100, została darowana przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, na rzecz Sprzedającego nr 1. W tym miejscu należy nadmienić, że dz. nr 6 nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia na niej działalności gospodarczej.

Niezabudowana dz. nr 7, która jest oznaczona symbolem R- grunty orne, jest w całości własnością (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia na niej działalności gospodarczej.

Zabudowane dz. nr 4 oraz dz. nr 5, które są oznaczone symbolem BI- inne tereny zabudowane, zostały nabyte przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, w dniu 27.05.2000 r. przez zasiedzenie, co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…), I Wydział Cywilny o sygn. akt (…) wydanym w dniu 30.06.2015r.

Działki gruntu objęte Przedwstępną umową sprzedaży nr 1 i nr 2 położone są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 17 maja 2012 roku (dalej jako „MPZP”), zgodnie z którym ww. działki gruntu położone są na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

Kupujący, w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2, oświadczył, że powyższe działki gruntu zamierza nabyć z uwagi na planowaną realizację na ww. działkach gruntu inwestycji polegającej na budowie budynku o funkcji usługowej - obiekt hotelowy (lub inny o podobnym przeznaczeniu) z garażem podziemnym oraz miejscami postojowymi wraz z zewnętrznym i wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej jako „Inwestycja”). Kupujący, nie zamierza realizować Inwestycji, lecz przygotować ww. działki gruntu do realizacji Inwestycji i sprzedać je na rzecz podmiotu trzeciego po przeprowadzeniu stosownych postępowań administracyjnych.

W związku z powyższym w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2 zostało udzielone na rzecz Kupującego Pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych, niegasnącego w wypadku śmierci mocodawców i którego mocodawcy zobowiązują się nie odwoływać w całym okresie związania Stron Umowami oraz upoważniających do:

- wszczęcia i prowadzenia w imieniu mocodawców postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowani i realizacji Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

1)decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,

2)zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na Nieruchomość,

3)uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

4)uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

5)zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość,

6)zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

7)zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

8)pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

9)innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

Ponadto w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2, Kupującemu udzielono prawa do dysponowania ww. działkami gruntu na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane w celu realizacji Inwestycji a także zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku o funkcji usługowej - obiekt hotelowy (lub inny o podobnym przeznaczeniu) z garażem podziemnym oraz miejscami postojowymi wraz z zewnętrznymi wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2 uzgodniono, że sprzedaż nieruchomości stanowiących zabudowane działki gruntu 1, 2, 3, 4 i 5 będzie korzystała ze zwolnienia w podatku od towarów i usług określonej w art. 41 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, zaś w odniesieniu do nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu o nr 6 i 7, uznanych za sprzedawane w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, sprzedaż nie będzie objęta podatkiem VAT.

Strony umowy zobowiązały się do wspólnego wystąpienia z wnioskiem do Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W razie, gdyby sprzedaż została objęta podatkiem VAT, cena sprzedaży ustalona w umowach przedwstępnych jest ceną netto i zostanie do niej doliczony VAT w odpowiedniej stawce podatku towarów i usług nieruchomości objętej wskazanymi umowami przedwstępnymi.

Sprzedający nie poszukiwali aktywnie w sposób ciągły i zorganizowany nabywcy nieruchomości objętych wskazanymi umowami przedwstępnymi oraz nie dokonywali w przeszłości transakcji sprzedaży nieruchomość i nie planują innych transakcji w dającej się przewidzieć przyszłości (z wyłączeniem planowanych transakcji sprzedaży objętych w/w umowami przedwstępnymi). Dodatkowo należy wskazać, że Sprzedający w dniu 23.08.2022 r. zawarli przedwstępne umowy sprzedaży ww. nieruchomości ze spółką (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) (nr NIP: (…)), która to spółka jest spółką bezpośrednio powiązaną z Kupującym, tj. (…) Sp. z o.o. Wskazać należy, iż obie ww. spółki, tj. zarówno (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) oraz (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) są spółkami zarządzanymi przez tą samą osobę, która w obydwu spółkach jest jedynym właścicielem udziałów. Zawarcie przedwstępnych umów sprzedaży przedmiotowych nieruchomości z (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) oraz ich rozwiązanie w dniu 31.01.2024 r. i zawarcie w tym samym dniu Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 1 i nr 2 z (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) było związane z faktem, iż proces badania stanu prawnego i technicznego przedmiotowych nieruchomości wymagał dłuższego czasu niż pierwotnie zakładano i w między czasie założył spółkę celową, przeznaczoną na realizację transakcji sprzedaży.

O uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyżej opisanych nieruchomości Sprzedający nie wnioskowali, a udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do działania w sprawach dotyczących tych działek oraz zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych Sprzedający nr 1 traktował jako element racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym, nie związany z aktywnością wykonywaną zawodową.

Wnioskodawca (Kupujący) zamierza wykorzystać nabyte nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie sprzedażą opodatkowaną VAT.

Zważywszy, że przedmiotem niniejszego wniosku jest planowana transakcja sprzedaży nieruchomości stanowiącej jedną działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym 1, poniżej przedstawia się dodatkowy opis tejże nieruchomości działki nr 1:

i.Zgodnie z umową majątkową małżeńską rozszerzoną z dnia 02.03.2010 r. Rep. A nr (…) Sprzedający stali się współwłaścicielami dz. nr 1, która stanowi zabudowaną nieruchomość AM-5, obręb (…), (…), położonej we (…), przy (…), o powierzchni 0,0383 ha, objętej księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…) we (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych,

ii.Sprzedający nr 1 tj. (…), nabył w całości dz. nr 1 na podstawie umowy darowizny z dnia 31.05.2002 r. Rep. A nr (…) od swojej mamy (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej,

iii.Na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzonej z dnia 02.03.2010r. Rep. A nr (…) zawartą pomiędzy Sprzedającymi, Sprzedający nr 1 włączył dz. nr 1 do wspólności majątkowej małżeńskiej,

iv.W ewidencji gruntów i budynków działka gruntu nr 1 AM-5, obręb (…), (…), oznaczona jest jako inne tereny zabudowane („Bi”),

v.Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 17 maja 2012 roku (dalej jako „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość położone jest są na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery,

vi.Na nieruchomości posadowione są następujące budynki związane z działalnością gospodarczą:

a)budynek warsztatowy o pow. 64 m² wybudowany w 1997 roku, zmodernizowany w 2009 roku na lokal usługowo - biurowy dwukondygnacyjny o pow. 150 m²;

b)lokal biurowo - usługowy o pow. 171m², budynek poniemiecki dwukondygnacyjny zmodernizowany w 1998 roku.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały przez Sprzedającego 2 zmodernizowane i przystosowane do prowadzonej działalności gospodarczej, a Sprzedający 2 poniósł na ich modernizację nakłady przewyższające 30% ich wartości i w stosunku do nakładów dokonano obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w latach 1997-2010,

vii.Budynki ujęte są w ewidencji środków trwałych Sprzedającego nr 1 i są wykorzystywane wyłącznie w jego o działalności opodatkowanej podatkiem VAT głównie w zakresie wynajmu lokali i powierzchni w budynkach posadowionych na działce,

viii.Sprzedający nr 2, tj. (…), nie prowadzi działalności gospodarczej, a Przedwstępna umowa sprzedaży nr 1 w zakresie sprzedaży dz. nr 1 została podpisana za zgodą Sprzedającej nr 2 przez Sprzedającego nr 1 zgodnie z udzielonym przez Sprzedającą nr 2 pełnomocnictwem do sprzedaży dz. nr 1,

ix.Działania Sprzedającej nr 2, tj. (…) żony Sprzedającego 1, ograniczyły się i ograniczą w przyszłości wyłącznie do kwestii formalnych, takich jak wyrażenie zgody na sprzedaż dz. nr 1, wobec czego pozostaje ona w zasadzie bierna wobec tej transakcji.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż:

Zainteresowany będący stroną postępowania na dzień planowanej transakcji sprzedaży działki nr 1 będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT nie korzystającym ze zwolnienia podmiotowego w VAT. Nabyte nieruchomości objęte Przedwstępną umową sprzedaży (tj. w szczególności objęta niniejszym wnioskiem działka nr 1), Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza, po nabyciu prawa własności oraz po przeprowadzeniu odpowiednich procedur zmierzających do przygotowania ww. nieruchomości zgodnie z potrzebami osób trzecich zainteresowanych jej dalszym zakupem (potencjalnych nabywców pozyskanych po nabyciu przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawa własności ww. nieruchomości), przeznaczyć do dalszej odsprzedaży. Co do zasady odsprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nie korzystającym ze zwolnienia podatkiem VAT (z wyłączeniem sytuacji obligatoryjnego korzystania z zwolnienia przedmiotowego VAT, wynikającym z ewentualnego stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej).

Ponadto uzupełnili Państwo opis sprawy następująco:

a)kto i na jakiej podstawie oraz w jakiej części i w jaki sposób faktycznie wykorzystywał orazobecnie wykorzystuje budynki znajdujące się na przedmiotowej działce (tj. nr 1)?

Pan (…) (dalej jako Sprzedający 1) jest jedyną osobą, która wykorzystywała i wykorzystuje w swojej działalności gospodarczej wszystkie budynki w całości posadowione na działce 1. Działka nr 1 została nabyta przez Sprzedającego nr 1 (…) w maju 2002 r. w wyniku darowizny dokonanej przez jego matkę (…). Na podstawie umowy małżeńskiej zawartej przez Sprzedającego nr 1 w dniu 02.03.2010 r. Rep. A nr ... z żona, (…), Sprzedający 1 włączył wskazaną nieruchomość do wspólności majątkowej małżeńskiej, natomiast Pani (…) nie prowadzi działalności gospodarczej.

b)czy Pani (…) prowadziła działalność gospodarczą - jeśli tak to w jakim okresie i jaki był przedmiot prowadzonej działalności oraz czy była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Sprzedająca nr 2 (…) nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej i nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

c)w jaki sposób i w jakim okresie te budynki były/są wykorzystywane przez Sprzedającego 1 i/lub Sprzedającego 2?

Budynki posadowione na działce nr 1 były i są wykorzystywane w całości w działalności gospodarczej prowadzonej przez (…) (Sprzedający nr 1) i wyłącznie w zakresie wynajmu lokali i powierzchni. Przychody były i są opodatkowane podatkiem VAT.

d)kto i w jakim okresie ujmował/ujmuje budynki w ewidencji środków trwałych i kto dokonywał/dokonuje odpisów amortyzacyjnych?

Budynki były/są ujmowane w ewidencji środków trwałych Sprzedającego 1, tj. (…), który dokonywał/uje odpisów amortyzacyjnych.

e)jeśli Pani (…) wykorzystywała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opisane we wniosku nieruchomości, lecz zaprzestała ich wykorzystywania, to czy nieruchomości zostały wycofane z prowadzonej przez nią działalności gospodarczej? Jeśli tak, to kiedy i czy czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

Zważywszy, że Pani (…) nie prowadziła działalności gospodarczej nieruchomości objęte wnioskiem nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Pani (…), a tym samym nie zostały wycofane z prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

f)czy obecnie budynki będące przedmiotem sprzedaży, stanowiące współwłasność małżeńską Sprzedających są w całości wykorzystywane wyłącznie przez Sprzedającego nr 1 w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej? Jeśli nie, to należy dokładnie ta kwestie wyjaśnić, tj. kto (który z małżonków/Sprzedających), w jakiej części i w jaki sposób wykorzystuje przedmiotowe budynki?

Obecnie budynki będące przedmiotem sprzedaży, stanowiące współwłasność małżeńską Sprzedających są w całości wykorzystywane wyłącznie przez (…), tj. Sprzedającego nr 1, w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a tym samym Pan (…), tj. Sprzedający nr 1 jest jedyną osobą, która korzysta z budynków posadowionych na dz. nr 1 w działalności gospodarczej polegającej na wynajmie tychże budynków w całości.

g)czy budynki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego nr 1 działalności gospodarczej od momentu, kiedy wynajmuje lokale i powierzchnie w budynkach posadowionych na działce?

Budynki posadowione na dz. nr 1 zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego nr 1 działalności gospodarczej od momentu, kiedy wynajmuje lokale i powierzchnie w budynkach posadowionych na działce.

h)kto i w jakim okresie ponosił/będzie ponosił nakłady na opisane we wniosku budynki?

Nakłady na opisane we wniosku budynki ponosił i będzie ponosić Pan (…) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

i)czy ponoszone nakłady przez Sprzedającego 1 bądź Sprzedającego 2, to wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku w stosunku do którego nakłady były ponoszone? Jeśli tak, to proszę wskazać:

Tak nakłady były ponoszone przez Sprzedającego nr 1 w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku.

i.w jakim okresie były/będą ponoszone te wydatki?

Wydatki były ponoszone przez Sprzedającego nr 1 w latach 1997-2010

ii.czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - prosimy wskazać, kto dokonał odliczenia podatku VAT? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

W stosunku do wydatków stanowiących nakłady na przedmiotowe nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Odliczenia dokonywał Sprzedający nr 1 (…).

iii.do jakich czynności i przez kogo był/jest wykorzystywany ulepszony budynek, tj. czy do czynności:

-opodatkowanych podatkiem VAT,

-zwolnionych od podatku VAT,

-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Ulepszony w latach 1997 -2010 budynek był i jest wykorzystywany przez Sprzedającego nr 1 (…) w jego opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych VAT.

iv.w jaki sposób i przez kogo dany budynek był/jest użytkowany po dokonaniu ulepszeń?

Ulepszony budynek jest wykorzystywany przez Sprzedającego nr 1 (…) do czynności opodatkowanych VAT, polegających na wynajmie nieruchomości.

v.czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej dostawy wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie danego budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak, to należy wskazać:

-dzień, miesiąc i rok,

-kto dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia danego budynku po ulepszeniu?

-czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku, a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Po dokonaniu ulepszeń dokonanych w latach 2007-2010 a momentem planowanej dostawy (tj. 2025r.) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

2.Czy działka nr 1 oraz posadowione na niej budynki, od momentu nabycia do momentu sprzedaży były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

Od momentu nabycia dz. nr 1 przez Sprzedającego nr 1, tj. (…), do momentu jej planowanej sprzedaży, budynki (powierzchnie i pomieszczenia znajdujące się w tych budynkach) były i będą udostępniane odpłatnie osobom trzecim.

a)w jakim okresie (kiedy) działka/budynki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

Budynki były udostępniane osobom trzecim od 2002 r.

b)na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) działka/budynki były/są będą udostępniane osobom trzecim?

Budynki były udostępniane osobom trzecim od 2002 r. na podstawie umów najmu.

c)czy udostepnienie działki/budynków było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Budynki były udostępniane osobom trzecim od 2002 r. na podstawie odpłatnych umów najmu.

d)kto był/jest/będzie stroną zawartych umów (czy Pan (…) i/lub Pani (…) czy oboje)?

Stroną zawartych umów był wyłącznie Pan (…), tj. Sprzedający nr 1, a działania Pani (…), tj. Sprzedającej nr 2, ograniczały się i ograniczą w przyszłości wyłącznie do kwestii formalnych, takich jak wyrażenie zgody na najem nieruchomości, o ile jest to wymagane na podstawie ogólnoobowiązujących przepisów prawa. Pani (…), tj. Sprzedająca nr 2 pozostawała i pozostaje w zasadzie bierna wobec transakcji polegających na odpłatnym udostępnianiu pomieszczeń w budynkach.

e)kto dokonywał/będzie dokonywał rozliczeń z tytułu zawartej umowy najmu /dzierżawy?

Rozliczeń z tytułu zawartych umów najmu dokonywał i będzie dokonywać Pan (…), tj. Sprzedający nr 1, a jego żona, Pani (…), będzie/jest w zasadzie bierna wobec transakcji.

f)w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu umowy najmu/dzierżawy, należy wskazać, kto dokonywał/będzie dokonywał rozliczenia podatku należnego z tytułu ww. umowy? Jeżeli rozliczeń z tytułu ww. umowy dokonywał wyłącznie jeden z małżonków, to należy wskazać, z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej podatek należny z tytułu umowy faktycznie rozliczał tylko jeden z małżonków?

Rozliczeń podatku należnego z tytułu umów najmu/dzierżawy, dokonywał/będzie dokonywał wyłącznie Sprzedający nr 1, tj. (…). Ponieważ faktyczną aktywność w realizacji zawartej umowy najmu nieruchomości wykazuje jedynie on, a jego małżonka, (…), Sprzedająca nr 2 poza formalnym umożliwieniem zawarcia umowy, o ile jest to wymagana powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, polegającym na udzieleniu stosownej zgody w tym zakresie, pozostaje całkowicie bierna w jej wykonaniu. Wobec powyższego, obowiązek rozliczania podatku należnego z tytułu zawartych umów najmu spoczywał wyłącznie na Panu (…) (Sprzedającym nr 1), gdyż on był wyłącznie stroną tych umów, wyłącznie on prowadził działalność gospodarczą w ww. zakresie (tj. wynajmu), a tym samym nie ma jakichkolwiek podstaw do uznania, że Pani (…) (Sprzedająca nr 2) jest podatnikiem podatku od towarów i usług w sensie materialnym, czyli że w odniesieniu do usługi polegającej na wynajmie powierzchni użytkowych znajdujących się w budynkach posadowionych na dz. nr 1, działa w charakterze podatnika.

g)w przypadku, gdy podatek należny z tytułu umowy najmu/dzierżawy nie był/nie będzie rozliczany, należy wskazać z jakiego powodu?

Podatek należny VAT był/jest rozliczany wyłącznie przez Pana (…), tj. Sprzedającego nr 1.

h)kto i w jaki sposób dokumentował/będzie dokumentował czynność najmu/dzierżawy?

Czynność najmu/dzierżawy dokumentował/będzie dokumentował Pan (…), tj. Sprzedający nr 1.

i)czy czynsz z tytułu najmu/dzierżawy działek był/będzie dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał faktury?

Czynsz z tytułu najmu/dzierżawy działek był/będzie dokumentowany fakturami VAT, a wystawcą był i jest prowadzący działalność gospodarczą Pan (…), tj. Sprzedający nr 1.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż przez Sprzedających dz. nr 1 zabudowanej budynkami związanymi z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego nr 1 podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą udziałów w nieruchomości upłynie więcej niż 2 lata?

2.Czy całość podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży nieruchomości działki nr 1 opisanej we wniosku będzie mogła zostać rozliczona wyłącznie przez Sprzedającego nr 1, a jego żona jako współwłaścicielka na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej nie będzie zobowiązana do dokonania rejestracji jako podatnik VAT, ani nie będzie musiała rozliczać we własnym zakresie podatku VAT z tytułu sprzedaży dz. nr 1?

3.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych, że planowana sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie mogła korzystać ze zwolnienia przedmiotowego z opodatkowania podatkiem VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT za nieprawidłowe i uznaniu przez organ, że planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Zainteresowani, w uzupełnieniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, zadają dodatkowe pytanie oznaczone jako nr 3:

Czy Zainteresowanej będącej stroną postępowania, jako Kupującemu będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości działki oznaczonej nr 1, wynikającego z wystawionej faktury VAT przez Sprzedającego nr 1 (…)?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 dz. nr 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowaniem podatkiem VAT podlega dostawa budynku, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

a)dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)dokonywana pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 29 a) ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze fakt, że dz. nr 1 stanowi grunt zabudowany budynkami gospodarczymi, które zostały wzniesione wcześniej niż dwa (2) lata przed planowaną datą sprzedaży, a zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie więcej niż dwa lata, planowana transakcja sprzedaży prawa własności dz. nr 1 będzie korzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 10.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 2 dz. nr 1

Całość podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku będzie mogła zostać rozliczona wyłącznie przez Sprzedającego nr 1, pomimo to, że sprzedaż obejmuje składnik majątku wspólnego małżonków, to jako podatnik przy sprzedaży występował będzie Sprzedający nr 1, który przejawił aktywizm cechujący podatnika VAT z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Właściwym będzie zatem, aby to wyłącznie Sprzedający nr 1 wystawił fakturę VAT.

Pomimo tego, że obrót gospodarczy dotyczy majątku wspólnego małżonków, to małżeństwo jako takie nie posiada statusu podatnika podatku VAT, a w konsekwencji, konieczność ustalenia podatnika VAT odnosi się do każdego z małżonków z osobna. Za wyrokiem m.in. Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 lipca 2018 r. (I FSK 1498/16) należy uznać za dopuszczalne, aby tylko jeden z małżonków został uznany za podatnika podatku VAT, mimo że obrót gospodarczy dotyczy majątku wspólnego małżonków.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 3 dz. nr 1

W sytuacji uznania, ze planowana transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr 1 nie będzie podlegać zwolnieniu przedmiotowemu z opodatkowania podatkiem VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT niekorzystającym ze zwolnienia, zdaniem Zainteresowanych (Kupującemu) będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży nieruchomości działki 1 opisanej we wniosku a wynikającego z wystawionej przez Sprzedających fakturą VAT, na której widnieć będzie kwota podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Biorąc pod uwagę, ze Kupujący zamierza wykorzystać nabytą nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności, tj. planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. W konsekwencji Kupujący, jako czynny, zarejestrowany podatnik VAT będzie uprawniony do obniżenia należnego podatku VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów, tj. działki nr 1, w wysokości wynikającej z wystawionej przez Sprzedających faktury VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

·zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy,

·ustalenia czy ramach planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej na rzecz Spółki wyłącznie Sprzedający nr 1 będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust.  1 ustawy,

jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Na mocy art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Według art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.  

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż Zainteresowani niebędący stroną postępowania – (…) oraz jego żona (…) zamierzają sprzedać na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania – Spółki działkę zabudowaną nr 1 będącą we współwłasności małżeńskiej. Działka nr 1 została nabyta przez (…) w 2002 r. w wyniku darowizny dokonanej przez jego matkę (…). Na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzonej z 2010 r. (…) oraz (…) stali się współwłaścicielami działki nr 1. (…), prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Zasadniczym przedmiotem działalności (…) jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wynajem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. (…) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. (…) jest jedyną osobą, która wykorzystywała i wykorzystuje w swojej działalności gospodarczej wszystkie budynki w całości posadowione na działce 1. (…) pozostawała i pozostaje w zasadzie bierna wobec transakcji polegających na odpłatnym udostępnianiu pomieszczeń w budynkach. Budynki były/są ujmowane w ewidencji środków trwałych (…), który dokonywał/uje odpisów amortyzacyjnych. Nakłady na opisane we wniosku budynki ponosił i będzie ponosić (…) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. (…) ponosił w latach 1997-2010 nakłady stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku. W stosunku do wydatków stanowiących nakłady na przedmiotowe nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Odliczenia dokonywał (…). Ulepszony w latach 1997 -2010 budynek był i jest wykorzystywany przez (…) w jego opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych VAT. Rozliczeń z tytułu zawartych umów najmu dokonywał i będzie dokonywać (…), gdyż on był wyłącznie stroną tych umów, wyłącznie on prowadził działalność gospodarczą w ww. zakresie (tj. wynajmu). Czynsz z tytułu najmu/dzierżawy działek był/będzie dokumentowany fakturami VAT, a wystawcą był i jest prowadzący działalność gospodarczą (…).

Kupująca Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność w branży z zakresu obrotu nieruchomościami. W związku ze sprzedażą ww. działki została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży oraz zostało udzielone na rzecz Kupującej Spółki Pełnomocnictwo, umocowujące Kupującego do wykonania szeregu czynności w związku ze sprzedażą działki.  W Przedwstępnej umowie sprzedaży Kupującej udzielono również prawa do dysponowania ww. działką gruntu na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane w celu realizacji Inwestycji.

Wobec powyższych okoliczności wskazać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie składnik  majątkowy wykorzystywany przez Sprzedającego 1 – (…) w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż opisanej nieruchomości – zabudowanej działki nr 1 będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto, skoro przedmiotowa nieruchomość, przez cały okres posiadania była wykorzystywana wyłącznie działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1, tym samym tylko Sprzedający 1 dla całej transakcji będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy i będzie zobowiązany do rozliczenia dostawy tej nieruchomości w zakresie podatku VAT.

W przedmiotowej sprawie – działania Sprzedającej nr 2, tj. (…), ograniczyły się i ograniczą w przyszłości wyłącznie do kwestii formalnych, takich jak wyrażenie zgody na sprzedaż działki nr 1,  która – jak wynika z powołanych przepisów - jest wymagana przy sprzedaży majątku objętego współwłasnością małżeńską.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy stwierdzam, że dostawa zabudowanej działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Dostawa ww. nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Sprzedający 1 dla całej transakcji będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy oraz będzie zobowiązany do rozliczenia dostawy tej nieruchomości w zakresie podatku VAT. Natomiast, Sprzedająca 2 nie będzie zobowiązana do dokonania rejestracji jako podatnik VAT i rozliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom  – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynków posadowionych na działce nr 1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości doszło - jak wynika z opisu sprawy po dokonaniu ulepszeń dokonanych w latach 2007-2010, oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a momentem planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wobec powyższego, że dla dostawy ww. nieruchomości zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W związku z powyższym sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że planowana sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.

Mając na uwadze rozstrzygnięcie w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy nieruchomości, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie udzielam odpowiedzi na postawione warunkowo pytanie nr 3, na które oczekiwali Państwo odpowiedzi w przypadku gdyby sprzedaż nieruchomości nie korzystała z ww. zwolnienia i Państwa stanowisko w tym zakresie uznałbym za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego  (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydanej interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).