Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania:

-sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku,

-sprzedaży zabudowanej działki nr 2 za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 grudnia 2024 r. (wpływ 8 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Pan (…), zamieszkały w (...), (dalej jako: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) planuje sprzedaż do (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako: „Spółka Kupująca” lub „Kupujący” lub „Spółka”) wydzielonych części nieruchomości gruntowych będących własnością Sprzedającego, położonych w (...) (dalej jako: „Transakcja”). Sprzedający zawarł ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży z dnia (…) 2024 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”).

Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”), w szczególności potwierdzeniem czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT oraz czy nie będzie podlegać zwolnieniom przedmiotowym lub zwolnieniu podmiotowemu. W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje:

(i)nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii)charakterystykę działalności Sprzedającego,

(iii)historię nabycia przedmiotu Transakcji, oraz

(iv)zakres Transakcji.

(i)Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanych w (...) (w obrębie (…), jednostce ewidencyjnej (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...)), stanowiących:

·działkę gruntu o obszarze (…) m² oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Grunt I”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako: „Księga Wieczysta I”);

·zabudowaną działkę gruntu o obszarze (…) m² oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 (dalej jako: „Grunt II”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako: „Księga Wieczysta II”).

Grunt I oraz Grunt II dalej zwane są łącznie „Nieruchomością” lub „Gruntem”. Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej I oraz Księgi Wieczystej II jako sposób korzystania z Nieruchomości wpisano: „R - grunty orne”.

Działy I-Sp Księgi Wieczystej I oraz Księgi Wieczystej II nie zawierają żadnych wpisów.

W dziale II Księgi Wieczystej I jako właściciel jest wpisany Sprzedający. Szczegóły dotyczące sposobu nabycia zostały opisane w części (iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

W dziale III Księgi Wieczystej I oraz Księgi Wieczystej II wpisano roszczenia o przeniesienie prawa własności Nieruchomości na rzecz Kupującego do (…) 2025 r.

Dział IV Księgi Wieczystej I oraz Księgi Wieczystej II nie zawierają żadnych wpisów.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (...) z dnia (…) 2021 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta (...) położonej w rejonie ulic: (...), (…), (…) i (…) oraz południowej granicy miasta (...) (dalej jako: „MPZP”). W powyżej wskazanym MPZP Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: 2 P/U (tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami).

Wnioskodawca wskazuje, że nie miał wpływu na uchwalenie MPZP, którym objęta jest Nieruchomość, natomiast z posiadanej przez niego wiedzy wynika, że Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/ wskaźników MPZP.

Biorąc pod uwagę powyższe, Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”), ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”). Zważywszy na fakt, że Grunt położony jest na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz terenie dróg publicznych, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Grunt I jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jego terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Natomiast na Gruncie II znajduje się murowany, parterowy budynek, który jest przeznaczony do rozbiórki. Nieruchomość nie jest ogrodzona ani uzbrojona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości oraz nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

W przeszłości, Nieruchomość była przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej (…) 2018 r. pomiędzy Sprzedającym a Kupującym (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”). Poprzednia przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta do dnia (…) 2020 r., jednak ze względu na nieprzedstawienie przez Spółkę uchwały wspólników o wyrażeniu zgody na nabycie Nieruchomości w odpowiednim terminie, Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Wobec powyższego, roszczenie z działu III Księgi Wieczystej zostało wykreślone.

Sprzedający nie dokonywał przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości takich jak podział, budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenie działki itp.

(ii)Charakterystyka działalności Sprzedającego

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…), a przeważającym przedmiotem działalności tego przedsiębiorstwa jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (kod PKD 68.10.Z). Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający w ramach prowadzonej działalności dokonywał, dokonuje oraz planuje dokonywać nabycia nieruchomości z zamiarem odsprzedaży. Nabywane nieruchomości (mieszkania, domy, zabudowane działki) są poddawane remontom/ulepszeniom i następnie zbywane. Taka sprzedaż, dokonywana przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca dokonywał również okazjonalnego zbycia nieruchomości, które znajdowały się w jego majątku prywatnym - tego rodzaju transakcje były objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: „Ustawa o PCC”).

Nieruchomość opisywana w niniejszym wniosku również znajduje się w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Sprzedający nie dokonywał dostaw produktów rolnych, a podejmowane przez niego działania ograniczały się do wykorzystywania Nieruchomości na własne potrzeby.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”).

Umowa Przedwstępna przewiduje również możliwość dokonania cesji, tj. przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Spółkę Kupującą na dowolny podmiot.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

(iii)Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze postanowień o przysądzeniu własności – Grunt I w dniu (…) 2014 r., natomiast Grunt II w dniu (…) 2014 r. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PCC opodatkowaniu podlegają orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1, tj. umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Wobec powyższego, nabycie Gruntu było objęte PCC, a zatem nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT.

Ze względu na atrakcyjne dla Spółki Kupującej położenie Nieruchomości, Spółka Kupująca zgłosiła się do Sprzedającego, w rezultacie czego Sprzedający i Kupujący postanowili zawrzeć Transakcję. Sprzedający nie stosował żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie korzystał również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.

(iv)Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji, na mocy Umowy Przedwstępnej, konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

·uzyskanie przez Kupującego, za zgodą Sprzedającego, zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub art. 306e Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

·przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

·uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

·potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

·potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienie stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;

·nabycie przez Kupującego działek nr. ewid.: (…), położonych w (...) w obrębie ewidencyjnym (…), (…), jednostce ewidencyjnej (...), powiecie (...), województwie (...);

·przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Spółki, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, że warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała również:

·uchwalenie MPZP;

·uzyskanie przez Spółkę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Kupującego Inwestycji.

W związku z planowaną Transakcją, w szczególności z faktem, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży niezbędne jest uzyskanie licznej dokumentacji, Sprzedający udzielił Spółce Kupującej pełnomocnictwa do wykonywania następujących czynności:

·przeglądania akt Księgi Wieczystej I oraz Księgi Wieczystej II, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w ww. Księgach Wieczystych;

·uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

·uzyskiwania wpisów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz pozostałych działek objętych Księgą Wieczystą, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

·uzyskania – na koszt Kupującego – warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmian, cofania oraz odbioru oraz do podpisywania umów przyłączeniowych;

·dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu Gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji Gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji;

·uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

·uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla Sprzedającego, wydanych zgodnie z art. 306g lub 306e w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków;

·uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających (i) stan zaległości Sprzedającego z tytułu składek, (ii) że Sprzedający nie zalega z płatnościami należnych składek, (iii) że Sprzedający nie jest płatnikiem składek;

·uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa a art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

·złożenia oświadczenia o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości;

·ustanawiania dalszych pełnomocników.

Sprzedający zobowiązał się również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży, tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą.

Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie – na koszt Spółki Kupującej - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Wnioskodawca i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje natomiast, że pomimo szerokiego zakresu umocowania Kupującego, z ustaleń między Wnioskodawcą i Kupującym wynika, że Spółka Kupująca wykorzysta otrzymane pełnomocnictwo jedynie do części wskazanych czynności – między innymi do zbadania stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania dokumentów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz uzyskania stosownych zaświadczeń dotyczących kwestii niezalegania przez Sprzedającego z płatnością podatków i składek. Kupujący planuje również wykonanie badania geotechnicznego i pobranie próbek do badań środowiskowych.

Sprzedający pragnie również wskazać w tym miejscu, że Poprzednia Umowa Przedwstępna również przewidywała udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzielenie prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane. Zakres umocowania generalnie był zbliżony do zakresu wskazanego w Umowie Przedwstępnej – dodatkowo przewidziano również pełnomocnictwo do:

·uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotu umowy umożliwiającej realizację na planowanej przez Kupującego Inwestycji;

·uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Spółkę Kupującą Inwestycji, na podstawie której Spółka rozpocznie realizację Inwestycji.

W związku z zawarciem Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Spółka Kupująca dokonała badania stanu prawnego oraz badania środowiskowego Nieruchomości.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawcy oraz Spółki Kupującej, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi odpłatne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Kupującego prawa własności Nieruchomości. Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zważywszy, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą.

W piśmie z 8 grudnia 2024 r. Wnioskodawca w odpowiedzi na pytania Organu wskazał:

Pytanie 1: „W jakim celu nabył Pan działki nr 1 i 2”?

Odpowiedź: „Ww. nieruchomości zostały nabyte w celu alokowania wypracowanego majątku osobistego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. W szczególności, Wnioskodawca był zainteresowany ochroną majątku osobistego (gotówki) przed inflacją.

Niemniej, Wnioskodawca rozważał wykorzystanie ww. nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej, jednak w związku z brakiem możliwości uzyskania finansowania w postaci kredytu bankowego, do takiego wykorzystania nie doszło. W szczególności, przedmiotowe nieruchomości nie zostały wprowadzone do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej.”

Pytanie 2: „W jaki sposób wykorzystywał Pan ww. działki w całym okresie ich posiadania?”

Odpowiedź: „Wobec nieuzyskania kredytu bankowego, ww. nieruchomości nie były wykorzystywane w żaden sposób, oprócz wykorzystania budynku położonego na Gruncie II do celów magazynowych.

Przy czym, w budynku przechowywano jedynie rzeczy niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Tym samym Wnioskodawca traktował ww. działki jako część majątku osobistego, które pozwalają ochronić wypracowane środki przed inflacją.”

Pytanie 3: „Jakie własne potrzeby zaspokajał Pan przy wykorzystaniu ww. działek?”

Odpowiedź: „W praktyce, Wnioskodawca traktował ww. działki jako część majątku osobistego, które pozwalają ochronić wypracowane środki przed inflacją. Budynek był też wykorzystywany na cele magazynowe.”

Pytanie 4: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że „(…) na Gruncie II znajduje się murowany, parterowy budynek, który jest przeznaczony do rozbiórki.” prosimy o wskazanie czy przed sprzedażą nieruchomości zostało/zostanie wydane pozwolenie na rozbiórkę ww. budynku. Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)kto ponosił/będzie ponosił koszty rozbiórki?

b)na kogo została/zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę, tj. czy na Pana czy na Kupującego?

c)kiedy nastąpi zakończenie prac rozbiórkowych, tj. przed czy po sprzedaży?”

Odpowiedź: „Przed sprzedażą ww. nieruchomości nie zostało oraz nie zostanie wydane pozwolenie na rozbiórkę ww. budynku.

Kupujący zamierza kupić Grunt II wraz z budynkiem. W przyszłości Kupujący planuje uzyskać pozwolenie na rozbiórkę ww. budynku oraz ponieść koszty z tym związane. Tym samym zakończenie prac rozbiórkowych zakończy się dopiero po sprzedaży Gruntu II.”

Pytanie 5: „Czy na dzień sprzedaży działka oznaczona nr 2 będzie zabudowana czy niezabudowana?”

Odpowiedź: „Na dzień sprzedaży działka oznaczona nr 2 będzie zabudowana budynkiem przeznaczonym do rozbiórki.”

Pytanie 6: „Jeśli ww. działka na dzień sprzedaży będzie zabudowana, prosimy o wskazanie czy budynek znajdujący się na działce będzie przedmiotem sprzedaży? Jeśli tak, prosimy o wskazanie:

a)czy ww. budynek jest trwale związany z gruntem?

b)czy w stosunku do ww. budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?

c)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży ww. budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

d)czy z tytułu nabycia/wytworzenia ww. budynku przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

e)w jaki sposób wykorzystywał Pan ww. budynek od dnia nabycia/wytworzenia do dnia planowanej sprzedaży?

f)czy ww. budynek od dnia nabycia/wytworzenia do dnia planowanej sprzedaży jest/będzie wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?

g)czy ponosił Pan nakłady na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej ww. budynku? Jeżeli tak, to kiedy ponosił Pan takie wydatki (proszę podać miesiąc i rok)?

h)czy w stosunku do wydatków na ulepszenie ww. budynku, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

i)czy po oddaniu do użytkowania ulepszonego budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

j)czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku a jego dostawą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata?"

k)w jaki sposób wykorzystywał Pan ulepszony budynek po oddaniu do użytkowania?”

Odpowiedź:

a)„Ww. budynek jest trwale związany z gruntem.

b)Pierwsze zasiedlenie budynku, rozumiane jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku nastąpiło przed dniem nabycia czyli dniem (…) 2014 r.

Powyższe ma związek z faktem, że Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku, a budynek przed dniem nabycia był już budynkiem używanym.

c)Mając na uwadze, że zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed dniem nabycia przez Wnioskodawcę, między pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

d)Mając na uwadze, że nabycie było dokonywane do majątku osobistego, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia VAT. Co także istotne, w związku z nabyciem Nieruchomości, Wnioskodawca odprowadził podatek PCC.

e)Wnioskodawca wykorzystywał traktował budynek jako część majątku osobistego. Budynek był wykorzystywany na cele magazynowe rzeczy osobistych.

f)Ww. budynek od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży nie był i nie będzie wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

g)Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

h)Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku. Gdyby poniósł takie wydatki to nie przysługiwałoby mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

i)Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku.

j)Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku.

k)Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku.”

Pytanie 7: „Czy dla ww. działek nr 1 i 2 została lub zostanie na dzień sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy?”

Odpowiedź: „Wnioskodawca wskazuje, że dla ww. działek nr 1 i 2 nie została i nie zostanie na dzień sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy, bowiem przeznaczenie działki zostało wskazane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co zostało opisane w wniosku.”

Pytania

1)Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

2)Czy jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2. Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1.

W celu rozstrzygnięcia czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle ww. definicji z Ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem (sprzedaż), nie ulega wątpliwości, że, co do zasady, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT. W tym miejscu należy zauważyć, że chociaż Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami, to Grunt znajduje się w jego majątku prywatnym. Posiadanie statusu czynnego podatnika VAT nie oznacza automatycznie, że każda czynność podejmowana przez Wnioskodawcę podlega VAT – istotne jest zatem czy w odniesieniu do sprzedaży Gruntu Wnioskodawca podejmuje działania charakterystyczne dla podatnika VAT.

(i)Kwalifikacja Sprzedającego jako podatnika VAT w odniesieniu do Transakcji

Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego osób fizycznych może również stanowić działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji, tj. odpłatnej dostawy, ma być Nieruchomość. Tego typu czynność wpisuje się w powyższą definicję handlu, w związku z czym działania Sprzedającego można porównać do działalności handlowców.

Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną, tj. czy osoba ta wykonuje czynności takie jak uzyskanie pozwoleń, uzgodnień, warunków technicznych przyłączy oraz czy udziela innemu podmiotowi pełnomocnictwa do podejmowania działań związanych ze sprzedażą.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającego z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającego z płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży, tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych.

Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z Poprzednią Umową Przedwstępną Sprzedający również udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, dzięki któremu Spółka Kupująca m.in. dokonała badania stanu prawnego i badania środowiskowego ww. działki. Nie ulega zatem wątpliwości, że chociaż Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła (ze względu na niedostarczenie przez Spółkę uchwały wspólników o wyrażeniu zgody na nabycie Nieruchomości) Spółka Kupująca na podstawie otrzymanego w przeszłości pełnomocnictwa dokonała czynności, które obecnie ułatwiają Spółce zawarcie Transakcji.

Biorąc zatem pod uwagę, że:

·Sprzedający udzielił w przeszłości pełnomocnictwa, na podstawie którego Kupujący rozpoczął przygotowanie Gruntu do zawarcia poprzedniej transakcji;

·po udzieleniu pełnomocnictwa (zgodnie z Umową Przedwstępną), kolejne czynności wykonane przez Spółkę Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego;

- należy uznać, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podejmuje działania w sposób zorganizowany.

W rezultacie, podejmowane przez Spółkę Kupującą działania w odniesieniu do Nieruchomości, za pełną zgodą i przyzwoleniem Wnioskodawcy, wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Wnioskodawcę.

Należy w tym miejscu podkreślić, że niezależnie od faktu, że Sprzedający prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami oraz jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, to Nieruchomość znajduje się w jego majątku prywatnym. Natomiast to fakt udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa w związku z Umową Przedwstępną (oraz Poprzednią Umową Przedwstępną) odgrywa w tym przypadku istotną rolę dla określenia, czy Sprzedający podejmuje działania charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnych.

Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych m.in.:

·z dnia 27 maja 2024 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.143.2024.2.AR;

·z dnia 13 lipca 2023 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK.

·z dnia 15 kwietnia 2024 r. nr 0112-KDIL3.4012.93.2024.1.AW.

W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie działania dokonywane w imieniu Sprzedającego, które zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, przybierają formę zorganizowaną, wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2.

Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 będzie prawidłowe, tj. planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, należy poddać analizie kwestię, czy Transakcja nie będzie równocześnie podlegała zwolnieniom przedmiotowym lub czy sprzedaż dokonywana przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała zwolnieniu podmiotowemu.

(i)Zwolnienia przedmiotowe

Przepisy Ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od opodatkowania VAT.

Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46¹ Kodeksu cywilnego, ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość objęta jest MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: 2 P/U z przeznaczeniem podstawowym - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny.

Biorąc pod uwagę powyższe, Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych, Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze postanowień o przysądzeniu własności, które były objęte regulacjami zawartymi w Ustawie o PCC – zatem nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT. Skoro zatem nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w efekcie nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2013 r. sygn. I FSK 627/12: Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

Wobec powyższego, drugi z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostanie spełniony. W omawianej sytuacji dostawa Nieruchomości nie będzie zatem korzystała ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

(ii)Zwolnienie podmiotowe

Zgodnie z art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Co jednak istotne, artykuł 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT stanowi, że zwolnienie podmiotowe, o który mowa w art. 113 ust. 1 niniejszej Ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Zważywszy natomiast, że:

·cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł;

·zgodnie z wcześniejszym opisem ((i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji) Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT

w rezultacie Wnioskodawca nie będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze, że Sprzedający dokonując Transakcji będzie działał w charakterze podatnika VAT i dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnym zwolnieniom przewidzianym w Ustawie o VAT, należy stwierdzić, że w myśl przepisów Ustawy o VAT dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

W piśmie z 8 grudnia 2024 r. Wnioskodawca wskazał, że w uzupełnianym wniosku przedstawiono stanowisko, zgodnie z którym:

1)Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

2)Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

O ile stanowisko dotyczące pytania nr 1 nie wymaga zdaniem Wnioskodawcy uzupełnienia, to w przypadku stanowiska dotyczącego pytania nr 2 należy je rozszerzyć w kontekście działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 (dalej jako: „Grunt II”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…).

W przypadku Gruntu II znaczenie może mieć fakt usadowienia na nim budynku przeznaczonego do rozbiórki, co może potencjalnie decydować o sposobie opodatkowania VAT sprzedaży tego gruntu.

Zgodnie, bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Tym samym, gdyby Organ wydający interpretację doszedł do wniosku, że w przypadku Gruntu II sprzedaż nie jest dostawą terenów niezabudowanych (wobec sprzedaży budynku przeznaczonego tylko do rozbiórki), dostawa Gruntu II powinna być na gruncie VAT traktowana tak jak dostawa budynku na nim usadowionego.

Tym samym, możliwe jest uznanie, że w przypadku Gruntu II zastosowanie znajduje zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Konsekwentnie stanowisko dotyczące pytania nr 2 powinno zostać rozszerzone w sposób następujący:

Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

Przy czym, w odniesieniu do Gruntu II, na którym usadowiony jest budynek przeznaczony do rozbiórki, Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, bowiem w zależności od kwalifikacji sprzedaży Gruntu II jako dostawy terenu budowlanego lub dostawy budynku możliwe jest uznanie, że:

a)fakt, że budynek znajdujący się na Gruncie II przeznaczony jest do rozbiórki i postanowienia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, powodują, że Grunt II spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym jego sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT;

b)fakt, że na Gruncie II znajduje się budynek, powoduje, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT nie należy wyodrębniać w Transakcji wartości Gruntu II, a jego sprzedaż należy traktować jak sprzedaż budynku na nim posadowionego. W praktyce, będzie to oznaczać, że taka sprzedaż w ramach Transakcji będzie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego Strony Transakcji będą mogły zrezygnować zgodnym oświadczeniem w akcie notarialnym, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Z art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny wynika:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Planuje Pan sprzedać Spółce działki nr 1 i 2, (dalej: „nieruchomość”), które nabył Pan w 2014 r. w drodze postanowień o przysądzeniu własności. Działka nr 1 jest niezabudowana, natomiast na działce nr 2 znajduje się budynek przeznaczony do rozbiórki. Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów, w szczególności umów najmu, dzierżawy. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: 2 P/U (tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami). Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/ wskaźników MPZP. Nieruchomość była przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej (…) 2018 r. pomiędzy Panem a Kupującym. W związku jednak z nieprzedstawieniem przez Kupującego uchwały wspólników Spółki o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości, poprzednia umowa przedwstępna wygasła.

(…) 2024 r. zawarł Pan z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działek nr 1 i 2, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj. m.in.:

·uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

·potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

·potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienie stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp.

Ponadto warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z poprzednią umową przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej warunków zawarcia umowy sprzedaży. Poprzednia umowa przedwstępna przewidywała również:

• uchwalenie MPZP;
• uzyskanie przez Spółkę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Kupującego Inwestycji.

W związku z faktem, że w celu zawarcia umowy sprzedaży niezbędne jest uzyskanie licznej dokumentacji, udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania m.in. następujących czynności:

·uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

·uzyskiwania wpisów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz pozostałych działek objętych Księgą Wieczystą, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

·uzyskania – na koszt Kupującego – warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmian, cofania oraz odbioru oraz do podpisywania umów przyłączeniowych;

·dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu Gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji Gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji;

·uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych.

Zobowiązał się Pan również, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie – na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Pan i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działek nr 1 i 2, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pana własnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działek nr 1 i 2. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności ww. nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działek nr 1 i 2 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 oraz zabudowanej działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym uznałem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, niezabudowana działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: 2 P/U (tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami).

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka nr 1 będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W okolicznościach niniejszej sprawy w odniesieniu do ww. dostawy nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy bowiem jak wynika z opisu sprawy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Ponadto zgodnie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że ww. niezabudowaną działkę nr 1 nabył Pan na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności i nabycie nieruchomości nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z okoliczności sprawy nie wynika, żeby wykorzystywał Pan działkę nr 1 wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii zwolnienia od podatku VAT działki nr 2, na której znajduje się budynek przeznaczony do rozbiórki i będący – jak Pan wskazał – przedmiotem sprzedaży, należy zauważyć, że w stosunku do dostawy ww. zabudowanej działki nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy bowiem przepis ten dotyczy dostawy terenów niezabudowanych innych niż budowlane.

Jednocześnie wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w stosunku do budynku posadowionego na działce nr 2 doszło do pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – nie ponosił Pan żadnych wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

A zatem należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku znajdującego się na działce nr 2 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, z którym związany jest ww. budynek, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Pana działki nr 2 wraz z posadowionym na niej budynkiem będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

A zatem oceniając Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem je za prawidłowe pomimo częściowo odmiennej argumentacji od przedstawionej przez Organ w uzasadnieniu interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).