Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe - w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia dla refakturowanych kosztów mediów na najemców lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność i najemców lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych, których Państwo jesteście zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie, z wyłączeniem odbioru nieczystości stałych,
• nieprawidłowe – w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla odbioru nieczystości do refaktury kosztów tego świadczenia z lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność i lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych, których Państwo jesteście zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy mogą Państwo zastosować zwolnienie od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia dla refakturowanych kosztów mediów na najemców lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność i lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych, których Państwo jesteście zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 24 października 2024 r. (wpływ 29 października 2024 r.) i pismem z 22 listopada 2024 r. (wpływ 27 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Wnioskodawca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka działa na podstawie ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2024, poz. 527), ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024, poz. 725), przepisów ustawy z 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2024, poz. 18 ze zm.) oraz postanowień umowy Spółki. A sp. z o.o. jest członkiem wspólnot mieszkaniowych.

„Refakturze” podlegają media m.in. centralne ogrzewanie, czyli opłata niezależna od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Refaktury dotyczą:

1)   najemców lokali mieszkalnych stanowiących zasób A znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych (wspólnota mieszkaniowa składa się 53 lokali mieszkalnych, z czego 38 lokali stanowi własność A),

2)   najemców lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych (przykładowo wspólnota mieszkaniowa składa się z 40 lokali mieszkalnych, z czego 20 lokali stanowi własność Gminy), których A jest zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie.

Wszystkie faktury (media, itd.) wystawiane są na Wspólnotę, która nie rozlicza VAT. Wspólnota dostaje fakturę np. za centralne ogrzewanie za cały blok. Po odjęciu kosztów CO właścicieli indywidualnych oraz części wspólnych na pozostałą kwotę wystawia notę obciążeniową dla A jako właściciela w odpowiednim udziale w wartości brutto usługi dostawcy mediów. Nota obciążeniowa jest wystawiana bez VAT. Refaktury za media są dokonywane przez A sp. z o.o. na rzecz osób używających lokale na podstawie innego tytułu prawnego, niż prawo własności (najem). Umowy najmu zawierane z lokatorami A/komunalnymi stanowią, że lokale są wykorzystywane tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe, co podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

A sp. z o.o. obecnie wystawia najemcom faktury zawierające czynsz ze stawką zwolnioną (ZW) a media z VAT. Natomiast w przyszłości planuje wystawiać najemcom refaktury za media ze stawką zwolnioną (ZW).

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)   Jakie media podlegają refakturze na najemców lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność, a jakie na najemców lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach? Prosimy wymienić.  

Odpowiedź: A Sp. z o.o. refakturuje następujące media na lokale mieszkalne znajdujące się we wspólnotach mieszkaniowych:

1. zasób własny: centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki, wywóz nieczystości;

2. zasób komunalny: centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki, gaz, wywóz nieczystości.

2)   W oparciu o jakie kryteria ustalana jest wysokość poszczególnych mediów w lokalach mieszkalnych stanowiących Państwa własność i mieszkaniach komunalnych znajdujących się we wspólnotach?

Odpowiedź: Cena poszczególnych mediów ustalana jest w oparciu o koszty wspólnoty mieszkaniowej z poprzedniego okresu rozliczeniowego w przeliczeniu na m² powierzchni użytkowej mieszkania/ ilość osób w lokalu/ ilość zużytej wody w m³ zwaloryzowana o podwyżki/obniżki, ogłaszane przez dostawców mediów. Koszty wspólnoty mieszkaniowej z poprzedniego okresu rozliczeniowego wynikają z pomiarów zużycia poszczególnych mediów. Czyli wynikają one z ilości zużytych mediów przez najemców lokali mieszkalnych stanowiących własność A. i najemców mieszkań komunalnych.

3)   Czy opłaty za poszczególne media są kwotami stałymi określonymi w umowie z lokatorami A./komunalnymi czy zmieniają się w zależności od zużytych mediów?

Odpowiedź: Jak już wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2 cena poszczególnych mediów ustalana jest w oparciu o koszty wspólnoty mieszkaniowej z poprzedniego okresu rozliczeniowego w przeliczeniu na m² powierzchni użytkowej mieszkania/ ilość osób w lokalu/ ilość zużytej wody w m³ zwaloryzowana o podwyżki/obniżki, ogłaszane przez dostawców mediów. Koszty wspólnoty mieszkaniowej z poprzedniego okresu rozliczeniowego wynikają z pomiarów zużycia poszczególnych mediów. Czyli wynikają one z ilości zużytych mediów przez najemców lokali mieszkalnych stanowiących własność A. i najemców mieszkań komunalnych. Opłaty za poszczególne media nie są kwotami stałymi określonymi w umowie z lokatorami A./ komunalnymi, lecz zmieniają się w zależności od zużytych mediów. Oczywiście przez dany okres rozliczeniowy ceny za media są stałe, gdyż dopiero po zakończeniu okresu rozliczeniowego ustalana jest nowa cena za media oparciu o koszty wspólnoty mieszkaniowej z poprzedniego okresu rozliczeniowego.

Ponadto zgodnie z zawartymi umowami najmu zarówno A., jak i komunalnymi, w przypadku zmiany cen przez dostawcę mediów, zmianę ilości osób w lokalu, Wynajmujący ma prawo zmienić wysokość opłat związanych z używaniem lokalu (niezależnych od Wynajmującego) w trakcie trwania najmu, a Najemca zobowiązuje się do zapłaty należności wyliczonej na podstawie nowych stawek, po każdorazowym pisemnym zawiadomieniu Najemcy przez Wynajmującego. Zmiana tych opłat nie wymaga wypowiedzenia umowy najmu.

4)   Kto Państwo czy najemca - ma możliwość samodzielnego wyboru świadczeniodawców w odniesieniu do poszczególnych mediów?

Odpowiedź: Zgodnie z zawartymi umowami na zarządzanie daną wspólnotą obowiązkiem Zarządcy jest: Zapewnienie dla nieruchomości dostaw: energii elektrycznej (część wspólna), energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości, negocjowanie warunków oraz zawieranie umów na dostawę ww. mediów.

5)   Kto – Państwo czy najemca – ma faktyczną możliwość decydowania o ilości zużycia poszczególnych mediów w wynajmowanych lokalach mieszkalnych stanowiących Państwa własność i lokalach komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych, w oparciu o jakie kryteria ustalane jest faktyczne ich zużycie np. liczbę lokatorów, powierzchnię lub odczyty liczników?

Odpowiedź: Właściciel (A/Gmina) nie ma wpływu na ilość zużytych mediów w wynajmowanych lokalach, o ilości zużytych mediów decyduje najemca.

W zależności od rodzaju mediów, faktyczne zużycie ustalane jest w następujący sposób:

1. za c.o. - o oparciu o wskazania liczników indywidualnych, a w przypadku braku liczników w stosunku do 1 m² powierzchni użytkowej lokalu;

2. za c.w. i z.w. oraz odprowadzanie ścieków z lokalu – na podstawie urządzeń pomiarowych;

3. za wywóz nieczystości – w stosunku do liczby osób zamieszkałych w lokalu;

4. za gaz - w stosunku do liczby osób zamieszkałych w lokalu.

6)   Czy najemca ma możliwość samodzielnego zawarcia umów o dostawę poszczególnych mediów z wybranym przez siebie dostawcą, a tym samym ma możliwość samodzielnego rozliczania się z tym dostawcą?

Odpowiedź: Najemca nie ma możliwości zawarcia umowy z dostawcą mediów i samodzielnego rozliczania się z tym dostawcą.

7)   Czy przenoszą Państwo koszty mediów zarówno w lokalach mieszkalnych jak i komunalnych na rzecz najemców bez doliczania marży?

Odpowiedź: A. Sp. z o.o. nie nalicza marży przy naliczaniu i rozliczaniu kosztów mediów zarówno na najemców zasobu własnego, jak i komunalnego.

8)   Z kim zawarli Państwo umowę o zarządzenie lokalami?

Odpowiedź: A Sp. z o.o. ma podpisane umowy o zarządzanie z poszczególnymi wspólnotami mieszkaniowymi oraz z Gminą (..) na zarządzanie zasobem komunalnym.

9)   Kto jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, w której znajdują się lokale komunalne -  Państwo czy Gmina?

Odpowiedź: W przypadku lokali komunalnych, udział we wspólnocie mieszkaniowej posiada Gmina (…).

10)Jakie czynności wykonują Państwo na podstawie zawartych umów o zarządzanie (prosimy wymienić szczegółowo wszystkie czynności i ich odbiorców)?

Odpowiedź: Zakres obowiązków wynikający z umów o zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi:

1)   Reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością (na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali i wspólnotą), a mieszczących się w zakresie udzielonych pełnomocnictw dotyczących uprawnień powierzonych Zarządcy niniejszą umową;

2)   Prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali i najemców w lokalach nie wyodrębnionych i weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości;

3)   Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy Prawa budowlanego;

4)   Zlecanie kontroli technicznej i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodne z wymaganiami Prawa budowlanego;

5)   Utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali terenu nieruchomości określonego w § 1 umowy (bez klatek schodowych), chodnika przed nieruchomością i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów bądź z postanowień ustaw; do obowiązków Zarządcy należy zawieranie umów związanych z realizacją tego zadania poprzez angażowanie dozorcy lub wybór innej formy działania;

6)   Zapewnienie dla nieruchomości dostaw: energii elektrycznej (część wspólna), energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości, negocjowanie warunków oraz zawieranie umów na dostawę ww. mediów;

7)   Zapewnienie usług kominiarskich i innych związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej;

8)   Zapewnienie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej;

9)   Usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej, kontrola wykonania tych robót;

10)Ubezpieczenie budynków na nieruchomości wspólnej;

11)Opłacanie podatków i innych opłat publicznych przypisanych do nieruchomości wspólnej, oprócz opłat pokrywanych bezpośrednio przez właścicieli lokali;

12)Prowadzenie i przechowywanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej nieruchomości;

13)Zawieranie umów o dostawy, roboty bądź usługi, związanych z realizacją zadań wymienionych w pkt 3-9 umowy, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;

14)Przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań właścicieli;

15)Przygotowywanie projektów planu gospodarczego (w formie planu rzeczowo-finansowego), w tym przychodów i wydatków z funduszu remontowego Wspólnoty;

16)Przygotowywanie rozliczeń planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego;

17)Prowadzenie księgowości w formie określonej uchwałą właścicieli lokali;

18)Sporządzanie rozliczenia rocznego, w tym sprawozdania finansowo-rzeczowego ze sprawowania zarządu nieruchomością;

19)Zawieranie umów w celu uzyskania pożytków z nieruchomości – za zgodą Zarządu;

20)Wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń w stosunku do właścicieli lokali – dotyczących dodatków mieszkaniowych lub z pomocy społecznej;

21)Rozliczanie z właścicielami opłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną pobieranych w ciągu roku w formie miesięcznych zaliczek określonych uchwałą właścicieli lokali i opłat za tzw. świadczenia obejmujące dostawy do lokali właścicieli: centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, wywozu śmieci, odprowadzanie ścieków, z lokali, gazu i inne dostawy;

22)Windykacja należności z tytułu opłat od właścicieli lokali, których mowa w pkt 21, oraz należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości;

23)Dochodzenie na drodze sądowej, w postępowaniu upominawczym lub innym należności o których mowa w pkt 22;

24)Wykonywanie innych czynności przewidzianych przez ustawę o własności lokali.

Zakres obowiązków wynikający z umowy o zarządzanie zasobem gminnym:

1)   Prowadzenie wykazu najemców w lokalach nie wyodrębnionych i weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości;

2)   Zawieranie w imieniu Gminy (…) umów lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych na podstawie skierowania;

3)   Naliczanie czynszów wg stawek wynikających z Zarządzenia Burmistrza (…);

4)   Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy Prawa budowlanego;

5)   Zlecanie kontroli technicznej i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodne z wymaganiami Prawa budowlanego;

6)   Utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynków służących do wspólnego użytku oraz terenu wokół budynku; do obowiązków Zarządcy należy zawieranie umów związanych z realizacją tego zadania;

7)   Zapewnienie dla nieruchomości dostaw: energii elektrycznej (część wspólna), energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości, negocjowanie warunków oraz zawieranie umów na dostawę w/w mediów;

8)   Zapewnienie usług kominiarskich i innych związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości;

9)   Zapewnienie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnych opisanych w § 1 pkt 1 i 2, a w szczególności napraw budynków i ich pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających mieszkańcom korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu i innych urządzeń;

10)Usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomościach wspólnych opisanych w § 1, pkt 1 i 2, kontrola wykonania tych robót;

11)Opłacanie podatków i innych opłat publicznych przypisanych do nieruchomości;

12)Prowadzenie i przechowywanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej nieruchomości;

13)Zawieranie umów o dostawy, roboty bądź usługi, związane z realizacją zadań wymienionych w pkt 3-10 umowy, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;

14)Zawieranie umów w celu uzyskania pożytków z nieruchomości;

15)Rozliczanie pobieranych w ciągu roku miesięcznych zaliczek na poczet centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, wywozu śmieci, odprowadzanie ścieków, gazu i innych dostaw;

16)Dochodzenie należności na drodze sądowej w postępowaniu upominawczym lub innym;

17)Windykacja należności;

18)Prowadzenie spraw o opróżnienie lokali i nieruchomości;

19)Wykonywanie innych czynności przewidzianych przez ustawę o własności lokali, ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawę o gospodarce nieruchomościami.

11)Czy zawarte umowy o zarządzanie upoważniają Państwa do zawierania umów o dostawę mediów do lokali komunalnych?

Odpowiedź: Zgodnie z zawartymi umowami o zarządzanie, jednym z obowiązków zarządcy jest: Zapewnienie dla nieruchomości dostaw: energii elektrycznej (część wspólna), energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości, negocjowanie warunków oraz zawieranie umów na dostawę ww. mediów. W związku z powyższym umowy o zarządzanie upoważniają A Sp. z o.o. do zawierania umów o dostawę mediów do lokali komunalnych.

12)Kto zawiera umowy najmu lokali komunalnych z najemcami – Państwo, Gmina czy Wspólnota?

Odpowiedź: Umowy najmu lokali komunalnych zawierane są pomiędzy najemcą i Gminą (…), w imieniu której działa A Sp. z o.o. Umowy zawierane są w siedzibie Spółki na podstawie skierowania wystawianego przez Gminę (…).

13) Kto w umowie najmu lokali komunalnych występuje jako wynajmujący (Państwo czy Gmina), a kto jako najemca? Kto wystawia najemcom faktury za najem lokali komunalnych, kto na fakturze występuje jako sprzedający Gmina czy Państwo?

Odpowiedź: Zgodnie z § 2 ust. 2 pkt 2 umowy o zarządzanie zawartej między Gminą (…) a A Sp. z o.o. do zadań zarządcy (A Sp. z o.o.) należy w szczególności: „zawieranie w imieniu Gminy (…) umów lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych na podstawie skierowania”.

Umowy najmu lokali komunalnych zawierane są pomiędzy najemcą i Gminą (…), w imieniu której działa A Sp. z o.o. Umowy zawierane są w siedzibie Spółki na podstawie skierowania wystawianego przez Gminę (…), podpisywane są przez Wynajmującego: A Sp. z o.o. oraz najemcę: osobę fizyczną wskazaną przez Gminę (…) w skierowaniu.

Wystawcą faktur za najem i media mieszkalnych lokali komunalnych oraz sprzedającym na fakturze jest A Sp. z o.o.

14) Czy na podstawie umowy zarządzania, bądź innego dokumentu, występujecie Państwo jako podmiot władający faktycznie tymi lokalami komunalnymi o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 399)?

Odpowiedź: „§ 2 umowy o zarządzanie zawartej między Gminą (…) a A Sp. z o.o. określa obowiązki, które jednocześnie nadają Zarządcy uprawnienia do określonych czynności oraz podstawy prawne działania:

§ 2

Czynności związane z zarządem nieruchomościami określa Umowa Spółki, ustawa o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.), ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Z 2023 r., poz. 725), ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344).

2. Do zadań Zarządcy należy w szczególności:

1)   prowadzenie wykazu najemców w lokalach nie wyodrębnionych i weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości;

2)   zawieranie w imieniu Gminy (…) umów lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych na podstawie skierowania;

3)   naliczanie czynszów wg stawek wynikających z Zarządzenia Burmistrza (…);

4)   prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej  nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy Prawa budowlanego;

5)   zlecanie kontroli technicznej i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodne z wymaganiami Prawa budowlanego;

6)   utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynków służących do wspólnego użytku oraz terenu wokół budynku; do obowiązków Zarządcy należy zawieranie umów związanych z realizacją tego zadania

7)   zapewnienie dla nieruchomości dostaw: energii elektrycznej (część wspólna), energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości, negocjowanie warunków oraz zawieranie umów na dostawę ww. mediów;

8)   zapewnienie usług kominiarskich i innych związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości;

9)   zapewnienie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnych opisanych w § 1 pkt 1 i 2, a w szczególności napraw budynków i ich pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających mieszkańcom korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu i innych urządzeń;

10)usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomościach wspólnych opisanych w § 1, pkt. 1 i 2, kontrola wykonania tych robót;

11)opłacanie podatków i innych opłat publicznych przypisanych do nieruchomości;

12)prowadzenie i przechowywanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej nieruchomości;

13)zawieranie umów o dostawy, roboty bądź usługi, związane z realizacją zadań wymienionych w pkt. 3-10 umowy, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;

14)zawieranie umów w celu uzyskania pożytków z nieruchomości;

15)  rozliczanie pobieranych w ciągu roku miesięcznych zaliczek na poczet centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, wywozu śmieci, odprowadzanie ścieków, gazu i innych dostaw;

16)dochodzenie należności na drodze sądowej w postępowaniu upominawczym lub innym;

17)windykacja należności;

18)prowadzenie spraw o opróżnienie lokali i nieruchomości;

19)wykonywanie innych czynności przewidzianych przez ustawę o własności lokali, ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawę o gospodarce nieruchomościami;”

W związku z powyższym A. Sp. z o.o. na podstawie umowy o zarządzanie występuje jako podmiot władający faktycznie tymi lokalami komunalnymi o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2024 r. poz. 399).

15)Czy opłaty z tytułu najmu lokali komunalnych (czynsz) najemcy wpłacają na konto Gminy, czy na Państwa konto? Jeśli ww. opłaty są uiszczane na rzecz Państwa to czy doliczacie Państwo do nich marżę. Czy doliczana opłata (marża) stanowi Państwa wynagrodzenie za usługę zarządzania?

Odpowiedź: Zgodnie z § 4 umowy o zarządzanie:

§ 4

1. Zarządca na mocy niniejszej umowy uprawniony jest do pobierania następujących opłat:

1) zaliczki na czynsz regulowany za lokale mieszkalne,

2) zaliczki na czynsz dzierżawny za lokale użytkowe i inne nieruchomości,

3) opłaty za dzierżawę miejsc na cmentarzu miejskim,

4) inne opłaty związane z funkcjonowaniem cmentarza,

5) zaliczki na: centralne ogrzewanie, gaz, ciepłą i zimną wodę, oraz odprowadzenie ścieków, odbiór nieczystości stałych.

2. Koszty prac wykraczających poza bieżącą eksploatację będą obciążeniem dla Gminy na podstawie faktur wystawionych przez Zarządcę.

3. Zarządca w cyklach miesięcznych przekazuje zebrane opłaty wymienione w ust. 1 pkt 1-3 w wartości netto, na rachunek Gminy (…) do dnia 15-tego każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, zgodnie z wykazem dokonanych wpłat.

4. Opłaty niezależne, takie jak: centralne ogrzewanie, gaz, ciepła i zimna woda, ścieki, opłata śmieciowa itp. Zarządca reguluje na podstawie faktur od dostawców mediów ze środków wpłaconych przez najemców lokali komunalnych. Różnica pomiędzy dokonanymi wpłatami a kosztami wynikającymi z faktur od dostawców mediów jest kosztem Gminy (…). Zwrot następuje na podstawie faktury, której załącznikiem będzie wykaz dłużników zasobu gminnego.”

Zgodnie z powyższymi zapisami, opłaty z tytułu najmu lokali komunalnych (czynsz) najemcy wpłacają na konto A Sp. z o.o. Zawarta umowa nie przewiduje doliczania marży do pobieranych opłat.

16) Jakie zapisy dotyczące kwestii Państwa wynagrodzenia wynikają z umowy zawartej z Gminą na usługi zarządzania lokalami komunalnymi? Jak ustalana jest jego wysokość, od czego jest uzależniona?

Odpowiedź: § 5 umowy o zarządzanie określa: „Zarządca za wykonane czynności pobiera wynagrodzenie w wysokości zgodnej z załącznikiem nr 4 i 5.

Wynagrodzenie wypłacane jest na podstawie faktury VAT wystawionej do dnia 10-tego każdego miesiąca płatnej w terminie 14 dni”.

Poziom wynagrodzenia za usługę zarządzania został ustalony na podstawie cen obowiązujących na terenie Gminy (…) za usługę zarządzania na wspólnotach mieszkaniowych.

Wynagrodzenie liczone jest w następujący sposób:

stawka za zarządzania x powierzchnia użytkowa lokali komunalnych = wynagrodzenie zarządcy.

Umowy o zarządzanie zawierane są na okres jednego roku i podlegają waloryzacji w odniesieniu do inflacji.

17)Kto jest stroną umowy na wywóz nieczystości Państwo czy Gmina?

Odpowiedź: A z o.o. nie ma podpisanej umowy na wywóz nieczystości z komunalnych lokali mieszkalnych. Wywóz nieczystości z komunalnych lokali mieszkalnych odbywa się zgodnie z ustawą z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (tj. Dz. u. Z 2024 r. poz. 399). Gmina (…) nie świadczy usług wywożenia i zbierania nieczystości. Wykonawcę tych usług wybiera w przetargach. Na tej podstawie podpisuje umowę i ustala opłaty.

18)Czy przez wywóz nieczystości stałych, o których mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez Gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 399)? Jeśli tak, to proszę wyjaśnić kto, i w jaki sposób będzie określał wysokość opłaty za wywóz nieczystości i w oparciu o jakie przepisy jest ustalona ta opłata?

Odpowiedź: A Sp. z o.o. potwierdza, że przez wywóz nieczystości stałych, o których mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez Gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (tj. Dz. u. Z 2024 r. poz. 399).

Gmina (…) określa wysokość opłaty na podstawie następujących przepisów:

1. Ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023r. poz. 1469 ze zm. ) – Rozdział 3a.

2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 2383 ze zm.).

3. Uchwała Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 28 grudnia 2023 r. w sprawie wyboru metody ustalenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz ustalenia stawki tej opłaty (Dz. Urz. Woj. (...)).

4. Uchwała Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 10 grudnia 2019 r. w sprawie określenia wzoru deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi składanej przez właścicieli nieruchomości położonych na terenie Gminy (…) oraz warunków i trybu składania deklaracji za pomocą środków komunikacji elektronicznej (Dz. Urz. Woj. (...)).

5. Uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 30 listopada 2017 r. w sprawie określenia terminu, częstotliwości i trybu uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. (Dz. Urz. Woj. (...)).

Właściciel nieruchomości/zarządca nieruchomości, na której zamieszkują mieszkańcy obowiązany jest złożyć pierwszą deklaracje w terminie 14 dni od dnia zamieszkania lub powstania odpadów. W przypadku zmiany danych będących podstawą ustalenia wysokości należnej opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, właściciel nieruchomości/zarządca nieruchomości obowiązany jest złożyć korektę deklaracji do 10 dnia następującego po miesiącu, w którym nastąpiła zmiana. Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi w zmienionej wysokości uiszcza się za miesiąc, w którym nastąpiła zmiana.

A Sp. z o.o. w chwili podpisania umowy najmu wymaga złożenia deklaracji o ilości osób wskazanych do zamieszkania w danym lokalu, zobowiązuje do informowania o każdorazowej zmianie danych, na tej podstawie składa stosowne deklaracje do Urzędu Miejskiego w (…) i dokonuje wpłat.

Stawki opłaty na terenie gminy (…) zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 28 grudnia 2023 r. w sprawie wyboru metody ustalania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz ustalenia stawki tej opłaty wynoszą:

1. (…) zł miesięcznie/osobę – za odpady zbierane i odbierane w sposób selektywny,

2. ustalono podwyższoną miesięczną stawkę opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy, jeżeli właściciel nieruchomości nie wypełnia obowiązku zbierania odpadów komunalnych w sposób selektywny, w wysokości dwukrotnej wysokości stawki tj. (…) zł miesięcznie od mieszkańca,

3. zwalnia się w części z opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi właścicieli nieruchomości zabudowanych budynkami jednorodzinnymi kompostujących bioodpady stanowiące odpady komunalne w kompostowniku przydomowym, określonej dla każdego gospodarstwa domowego w wysokości 4% naliczonej opłaty ogółem.

Pytania

1)   Czy Wnioskodawca w opisanym stanie faktycznym refakturując koszty mediów na najemców lokali mieszkalnych stanowiących własność Wnioskodawcy może zastosować  zwolnienie z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

2)   Czy Wnioskodawca w opisanym stanie faktycznym refakturując koszty mediów na najemców lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych, których A jest zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie, może zastosować zwolnienie z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

Państwa stanowisko

Ad.1)

Stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 1

W ocenie Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca refakturując koszty mediów na najemców lokali mieszkalnych stanowiących własność Wnioskodawcy może zastosować zwolnienie z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień z przyczyn wskazanych poniżej.

Na wstępie należy wskazać czym jest refakturowanie. Otóż refakturowanie jest to - jak się przyjmuje – fakturowanie odsprzedaży usług bez doliczania marży. Do odsprzedaży usług dochodzi zaś w przypadkach, o których mowa w art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, a więc gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Na podobnej zasadzie odsprzedawane mogą być (a w konsekwencji refakturowane) media. Mając to na uwadze należy wskazać, iż na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1983 z późn. zm.) – dalej r.z., zwalnia się od podatku VAT „czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2020 r. poz. 2017), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Powyższy przepis wprowadza szereg warunków stosowania zwolnienia z opodatkowania. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że warunkiem zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przedmiotowej sprawie, jak wynika ze stanu faktycznego wniosku mieszkania są wykorzystywane do celów mieszkaniowych ich najemców. Warunek ten należy zatem uznać za uzasadniony.

Spełniony jest również drugi warunek tego przepisu, mianowicie opłaty z tytułu mediów w lokalach należne są od osób niebędących właścicielami nieruchomości - jak stanowi analizowany przepis zwolnienie z opodatkowania ma zastosowanie w przypadku pobierania opłat od osób niebędących właścicielami nieruchomości a korzystających z tej nieruchomości na podstawie umowy najmu. Wyjaśnić przy tym należy, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172), ilekroć w ustawie jest mowa o:

• lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (pkt 1);
• właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (pkt 2);
• opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (pkt 8);

Natomiast, przez opłaty pośrednie w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz. U. z 2022 poz. 1623) należy rozumieć opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych. Należy wskazać, iż zgodnie ze stanem faktycznym od najemców pobierane są opłaty niezależne od właściciela, a więc kolejna przesłanka zwolnienia z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. jest spełniona. Spełniony jest również ostatni warunek określony w analizowanym § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. – tj. przesłanka podmiotowa. Jak stanowi ten przepis zwolnienie z opodatkowania ma zastosowanie w przypadku świadczenia usług, o których mowa w tym przepisie przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w danej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową.

Jak wskazano w stanie faktycznym wniosku A sp. z o.o. jest członkiem Wspólnoty mieszkaniowej. Wnioskodawca wynajmuje lokale najemcom (lokatorom, którzy są osobami fizycznymi wykorzystującymi lokale wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zatem Wnioskodawca jest uprawniony do pobierania opłat z tytułu czynszu i mediów, jak i zawierania w imieniu własnym umów z najemcami. Jak już wskazano powyżej, A sp. z o.o. jest członkiem Wspólnoty mieszkaniowej. „Refakturze” podlegają media m.in. centralne ogrzewanie, czyli opłata niezależna od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Czynności są świadczone przez A sp. z o.o. na rzecz osób używających lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (najem). Ponadto lokale są wykorzystywane przez lokatorów wyłącznie na cele mieszkaniowe, co podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ścisłe związane że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomicznie, którego rozdzielnie miałoby charakter sztuczny.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż refakturując koszty mediów na swoich najemców może zastosować zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, z zastrzeżeniem, iż dotyczy to wyłącznie opłat niezależnych od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej – m.in:

• z 6 kwietnia 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.92.2018.1.BW, w której wskazano, iż: „W tym miejscu należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomicznie, którego rozdzielnie miałoby charakter sztuczny. (…) Analiza przedstawionego stanu faktycznego oraz treści powołanych przepisów prawa, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczenia TSUE, prowadzi do wniosku, że świadczone usługi najmu lokali mieszkalnych oraz towarzyszące im wskazane dostawy towarów, tj. dostarczanie centralnego ogrzewania, wody, nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługi najmu oraz czynności dostarczania ww. mediów do tych lokali. Jak bowiem wynika z opisu sprawy pomimo, że najemcy nie mają indywidualnych umów podpisanych na dostawę ww. mediów z dostawcami, mają jednak możliwość decydowania o wielkości ich zużycia, poprzez zamontowanie liczników, podliczników. Jak już wyżej wskazano, w przypadku gdy faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu. W analizowanym przypadku wskazane media są rozliczane odrębnie od czynszu najmu. Przyjęte kryteria zużycia prowadzą do wniosku, że Gmina obciąża najemców kosztami ww. mediów w sposób odzwierciedlający ich zużycie. Zatem dostarczanie przez Wnioskodawcę tych towarów i wykonanie usług należy traktować jako świadczenia odrębne i niezależne od usług najmu nieruchomości. W konsekwencji do ww. mediów nie należy stosować jednolitej stawki podatku VAT właściwej dla usługi najmu. Przy czym, w odniesieniu do ww. opłat nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dla dostawy mediów do lokali gminnych położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, gdyż zwolnienie od podatku na podstawie ww. przepisu możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę od jej członków. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca jest właścicielem opisanych w stanie faktycznym lokali mieszkalnych (mieszkań komunalnych), nie występuje natomiast w charakterze wspólnoty mieszkaniowej. W konsekwencji do wykonywanych przez Wnioskodawcę czynności polegających na obciążaniu najemców wskazanych mieszkań komunalnych opłatami za dostarczanie centralnego ogrzewania, wody, a także opłatami za energię administracyjną, antenę zbiorczą, korzystanie z domofonu i za dodatkową piwnicę nie może znaleźć zastosowania przepis § 3 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2015 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

W tej sytuacji należy rozważyć, czy ww. czynności nie będą korzystać ze zwolnienia przewidzianego w powołanym wcześniej przepisie § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów w powiązaniu z art. 2 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jak wskazano wyżej, z przepisów tych wynika, że zwalnia się od podatku od towarów i usług czynności wykonywane m.in. właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przy czym opłaty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Mając na względzie przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że dla świadczonych przez Wnioskodawcę czynności polegających na obciążaniu opłatami za dostarczanie centralnego ogrzewania oraz wody na rzecz osób wynajmujących lokal mieszkalny zostaną spełnione przesłanki warunkujące zwolnienie od podatku w oparciu o przepis § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia”    .

• z 2 grudnia 2022 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.455.2020.2.KM, w której wskazano, iż: „W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za media (za ogrzewanie, wodę, energię elektryczną oraz ścieki) towarzyszące najmowi lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe. Czynności wykonywane są przez Wnioskodawcę - właściciela lokalu mieszkalnego tworzącego w tej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową. Ponadto, są świadczone na rzecz osób używających lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (najem). W konsekwencji powyższego, odsprzedaż przez Wnioskodawcę mediów, takich jak ogrzewanie, woda, energia elektryczna oraz ścieki najemcy lokalu mieszkalnego, wykorzystującemu ten lokal na cele mieszkalne, w ramach umowy najmu lokalu będącego własnością Wnioskodawcy, administrowanego przez wspólnotę mieszkaniową korzysta ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.”
• z 11 lutego 2021 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.939.2020.2.ASY, w której wskazano, iż: „W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za media (za ogrzewanie, wodę, energię elektryczną) towarzyszące najmowi lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe. Czynności wykonywane są przez Wnioskodawcę - właściciela lokalu mieszkalnego tworzącego w tej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową. Ponadto, są świadczone na rzecz osób używających lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (najem). W konsekwencji powyższego, odsprzedaż przez Wnioskodawcę mediów, takich jak ogrzewanie, woda, energia elektryczna najemcom lokalu mieszkalnego, wykorzystującym ten lokal na cele mieszkalne, w ramach umowy najmu lokalu będącego własnością Wnioskodawcy, administrowanego przez wspólnotę mieszkaniową korzysta ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.”
• z 20 kwietnia 2022 r., sygn. 1061-IPTPP3.4512.31.2017.8.MJ, w której wskazano, iż: „Wnioskodawca administruje na podstawie umowy dzierżawy zasobem komunalnym Gminy. (…) Spółka natomiast obciąża najemców lokali gminnych kosztami dostarczania mediów w związku z tym, że najemcy lokali stanowiących własność Gminy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. W takim przypadku obowiązek zapewnienia dostawy mediów spoczywa na właścicielu tych lokali. Najemcy lokali gminnych, na podstawie umów najmu zawartych ze Spółką obowiązani są zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uiszczać oprócz czynszu opłaty niezależne od właściciela czyli opłaty za dostarczone media. (…) Mając zatem na uwadze treść przytoczonych przepisów prawa oraz zapadły w niniejszej sprawie prawomocny wyrok WSA z 28 listopada 2017 r. sygn. akt I SA/Łd 798/17 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lipca 2021 r. sygn. akt I FSK 533/18 stwierdzam, że Spółka obciążając najemców gminnych lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, kosztami dostarczonych mediów spełnia warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. W konsekwencji dla przedmiotowych czynności, wykonywanych na rzecz najemców, za które pobierane są opłaty niezależne w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, znajduje zastosowanie zwolnienie przedmiotowe, w myśl § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.”

Ad.2)

Stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca refakturując koszty mediów na najemców lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych, których A jest zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie, może zastosować zwolnienie z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień z przyczyn wskazanych poniżej. Należy bowiem wskazać, iż wszystkie przesłanki zwolnienia z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień są spełnione także w przypadku, gdy Wnioskodawca na podstawie umowy o zarządzanie administruje lokalami gminnymi, które są wynajmowane lokatorom. W związku z powyższym Wnioskodawca wskazuje, iż wywód prawny zawarty w stanowisku Wnioskodawcy dotyczący pytania nr 1 jest tożsamy w przypadku stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2. Z tego względu Wnioskodawca nie będzie go po raz drugi przytaczał w całości. Należy przy tym wskazać, iż w szczególności interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 kwietnia 2022 r., sygn. 1061-IPTPP3.4512.31.2017.8.MJ, która została wydana wskutek prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi WSA z 28 listopada 2017 r. sygn. akt I SA/Łd 798/17 oraz wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lipca 2021 r. sygn. akt I FSK 533/18 wskazuje, iż zwolnienie z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień ma zastosowanie w przypadku, gdy spółka jest zarządcą lokali gminnym i refakturuje koszty mediów na najemców lokali gminnym. W ww. interpretacji Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał bowiem, iż: „Wnioskodawca administruje na podstawie umowy dzierżawy zasobem komunalnym Gminy. (…) Spółka natomiast obciąża najemców lokali gminnych kosztami dostarczania mediów w związku z tym, że najemcy lokali stanowiących własność Gminy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. W takim przypadku obowiązek zapewnienia dostawy mediów spoczywa na właścicielu tych lokali. Najemcy lokali gminnych, na podstawie umów najmu zawartych ze Spółką obowiązani są zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uiszczać oprócz czynszu opłaty niezależne od właściciela czyli opłaty za dostarczone media. (…) Mając zatem na uwadze treść przytoczonych przepisów prawa oraz zapadły w niniejszej sprawie prawomocny wyrok WSA z 28 listopada 2017 r. sygn. akt I SA/Łd 798/17 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lipca 2021 r. sygn. akt I FSK 533/18 stwierdzam, że Spółka obciążając najemców gminnych lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, kosztami dostarczonych mediów spełnia warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

W konsekwencji dla przedmiotowych czynności, wykonywanych na rzecz najemców, za które pobierane są opłaty niezależne w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, znajduje zastosowanie zwolnienie przedmiotowe, w myśl § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• prawidłowe - w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia dla refakturowanych kosztów mediów na najemców lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność i najemców lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych, których Państwo jesteście zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie, z wyłączeniem odbioru nieczystości stałych,
• nieprawidłowe – w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla odbioru nieczystości do refaktury kosztów tego świadczenia z lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność i lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych, których Państwo jesteście zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z    2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Ponadto, według art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług.  W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

W tym miejscu zauważyć należy, że zgodnie z 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Wynajmujecie Państwo lokale stanowiące Państwa własność najemcom - osobom fizycznym. Z zawartych umów najmu lokali wynika, że lokale te są wykorzystywane tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jesteście Państwo uprawnieni do pobierania opłat z tytułu czynszu i mediów, jak i zawierania w imieniu własnym umów z najemcami.

Na najemców lokali mieszkalnych (stanowiących Państwa zasób) refakturujecie Państwo: centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimną wodę ścieki i wywóz nieczystości.

Mają Państwo również zawarte umowy o zarządzanie lokalami komunalnymi z poszczególnymi wspólnotami mieszkaniowymi oraz z Gminą (…).

Zakres obowiązków wynikający z umów o zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi obejmuje:

1)   Reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością (na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali i wspólnotą), a mieszczących się w zakresie udzielonych pełnomocnictw dotyczących uprawnień powierzonych Zarządcy niniejszą umową;

2)   Prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali i najemców w lokalach nie wyodrębnionych i weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości;

3)   Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy Prawa budowlanego;

4)   Zlecanie kontroli technicznej i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodne z wymaganiami Prawa budowlanego;

5)   Utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali terenu nieruchomości określonego w § 1 umowy (bez klatek schodowych), chodnika przed nieruchomością i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów bądź z postanowień ustaw; do obowiązków Zarządcy należy zawieranie umów związanych z realizacją tego zadania poprzez angażowanie dozorcy lub wybór innej formy działania;

6)   Zapewnienie dla nieruchomości dostaw: energii elektrycznej (część wspólna), energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości, negocjowanie warunków oraz zawieranie umów na dostawę ww. mediów;

7)   Zapewnienie usług kominiarskich i innych związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej;

8)   Zapewnienie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej;

9)   Usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej, kontrola wykonania tych robót;

10) Ubezpieczenie budynków na nieruchomości wspólnej;

11) Opłacanie podatków i innych opłat publicznych przypisanych do nieruchomości wspólnej, oprócz opłat pokrywanych bezpośrednio przez właścicieli lokali;

12) Prowadzenie i przechowywanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej nieruchomości;

13) Zawieranie umów o dostawy, roboty bądź usługi, związanych z realizacją zadań wymienionych w pkt 3-9 umowy, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;

14)Przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań właścicieli;

15)Przygotowywanie projektów planu gospodarczego (w formie planu rzeczowo-finansowego), w tym przychodów i wydatków z funduszu remontowego Wspólnoty;

16)Przygotowywanie rozliczeń planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego;

17)Prowadzenie księgowości w formie określonej uchwałą właścicieli lokali;

18)Sporządzanie rozliczenia rocznego, w tym sprawozdania finansowo-rzeczowego ze sprawowania zarządu nieruchomością;

19)Zawieranie umów w celu uzyskania pożytków z nieruchomości – za zgodą Zarządu;

20)Wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń w stosunku do właścicieli lokali – dotyczących dodatków mieszkaniowych lub z pomocy społecznej;

21)Rozliczanie z właścicielami opłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną pobieranych w ciągu roku w formie miesięcznych zaliczek określonych uchwałą właścicieli lokali i opłat za tzw. świadczenia obejmujące dostawy do lokali właścicieli: centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, wywozu śmieci, odprowadzanie ścieków, z lokali, gazu i inne dostawy;

22)  Windykacja należności z tytułu opłat od właścicieli lokali, których mowa w pkt 21, oraz należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości;

23)Dochodzenie na drodze sądowej, w postępowaniu upominawczym lub innym należności o których mowa w pkt 22;

24)Wykonywanie innych czynności przewidzianych przez ustawę o własności lokali.

Zakres obowiązków wynikający z umowy o zarządzanie zasobem gminnym obejmuje:

1)   Prowadzenie wykazu najemców w lokalach nie wyodrębnionych i weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości;

2)   Zawieranie w imieniu Gminy (…) umów lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych na podstawie skierowania;

3)   Naliczanie czynszów wg stawek wynikających z Zarządzenia Burmistrza (…);

4)   Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy Prawa budowlanego;

5)   Zlecanie kontroli technicznej i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodne z wymaganiami Prawa budowlanego;

6)   Utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynków służących do wspólnego użytku oraz terenu wokół budynku; do obowiązków Zarządcy należy zawieranie umów związanych z realizacją tego zadania;

7)   Zapewnienie dla nieruchomości dostaw: energii elektrycznej (część wspólna), energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości, negocjowanie warunków oraz zawieranie umów na dostawę w/w mediów;

8)   Zapewnienie usług kominiarskich i innych związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości;

9)   Zapewnienie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnych opisanych w § 1 pkt 1 i 2, a w szczególności napraw budynków i ich pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających mieszkańcom korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu i innych urządzeń;

10) Usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomościach wspólnych opisanych w § 1, pkt 1 i 2, kontrola wykonania tych robót;

11) Opłacanie podatków i innych opłat publicznych przypisanych do nieruchomości;

12) Prowadzenie i przechowywanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej nieruchomości;

13) Zawieranie umów o dostawy, roboty bądź usługi, związane z realizacją zadań wymienionych w pkt 3-10 umowy, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;

14)Zawieranie umów w celu uzyskania pożytków z nieruchomości;

15) Rozliczanie pobieranych w ciągu roku miesięcznych zaliczek na poczet centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, wywozu śmieci, odprowadzanie ścieków, gazu i innych dostaw;

16) Dochodzenie należności na drodze sądowej w postępowaniu upominawczym lub innym;

17) Windykacja należności;

18) Prowadzenie spraw o opróżnienie lokali i nieruchomości;

19) Wykonywanie innych czynności przewidzianych przez ustawę o własności lokali, ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawę o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z zawartymi umowami o zarządzanie za wykonane czynności pobieracie Państwo wynagrodzenie, które wypłacane jest na podstawie faktury.

Umowy najmu lokali komunalnych podpisywane są przez Państwa (Wynajmującego) oraz najemcę osobę fizyczną wskazaną w skierowaniu. Umowy te podpisywane są w siedzibie Spółki. Zawierane umowy najmu stanowią, że lokale te są wykorzystywane tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Opłaty z tytułu najmu lokali komunalnych (czynsz) najemcy wpłacają na Państwa konto. Zawarta umowa nie przewiduje doliczania marży.

Na podstawie zawartej umowy o zarządzanie występujecie Państwo jako podmiot władający faktycznie lokalami komunalnymi i w związku z tym umowy o zarządzanie upoważniają Państwa do zawierania umów o dostawę mediów do lokali komunalnych.

Refakturujecie Państwo na najemców tych lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach: centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki, gaz, wywóz nieczystości.

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT opłat za media w lokalach stanowiących Państwa zasób i lokalach komunalnych, których Państwo jesteście zarządcą na podstawie umowy o zarządzanie, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na najemcę tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

Odnośnie problematyki dotyczącej świadczenia złożonego, należy wskazać, że na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, iż nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że – zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) – każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że:

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług), poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W niniejszej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że:

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy zużycie mediów przez najemców lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność i lokalach komunalnych ustalane jest w następujący sposób:

1) za c.o. – w oparciu o wskazania liczników indywidualnych, a w przypadku braku liczników w stosunku do 1 m² powierzchni użytkowej lokalu;

2) za c.w. i z.w. oraz odprowadzanie ścieków z lokalu – na podstawie urządzeń pomiarowych.

3) za gaz – w stosunku do liczby osób zamieszkałych w lokalu.

O ilości zużytych mediów decyduje najemca. Najemcy nie mają możliwości zawarcia umowy z dostawcą mediów i samodzielnego rozliczania się z tym dostawcą. Opłaty za poszczególne media nie są opłatami stałymi określonymi w umowie z Państwa lokatorami, jak i najemcami lokali komunalnych, lecz zmieniają się w zależności od zużytych mediów. Ceny za media są stałe przez dany okres rozliczeniowy, zmieniają się po zakończeniu okresu rozliczeniowego. Wówczas ustalana jest nowa cena za media w oparciu o koszty wspólnoty mieszkaniowej z poprzedniego okresu rozliczeniowego. Zgodnie z zawartymi umowami najmu zarówno z Państwa lokatorami, jak i najemcami lokali komunalnych w przypadku zmiany cen przez dostawcę mediów, zmianę ilości osób w lokalu, mają Państwo prawo zmienić wysokość opłat związanych z używaniem lokalu w trakcie trwania umowy najmu. Cena poszczególnych mediów ustalana jest w oparciu o koszty wspólnoty mieszkaniowej z poprzedniego okresu rozliczeniowego w przeliczeniu na m² powierzchni użytkowej mieszkania/ ilość osób w lokalu/ ilość zużytej wody w m³ zwaloryzowana o podwyżki/obniżki, ogłaszane przez dostawców mediów. Koszty wspólnoty mieszkaniowej z poprzedniego okresu rozliczeniowego wynikają z pomiarów zużycia poszczególnych mediów. Czyli wynikają one z ilości zużytych mediów przez najemców. Nie naliczają Państwo marży przy naliczaniu i rozliczaniu kosztów mediów na najemców.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłaty za ww. media jest zależna od ich zużycia przez najemców, ustalana jest w oparciu o urządzenia pomiarowe/liczniki, bądź na podstawie powierzchni lokalu lub liczby osób zamieszkałych w lokalu to najem lokali i związane z nimi media, tj. centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda, ścieki i gaz stanowią odrębne i niezależne świadczenia. Brak jest więc podstaw do traktowania opłat za ww. media jako element kalkulacyjny opłaty czynszowej za usługi najmu.

Podsumowując, opłaty za media tj.: centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda, ścieki i gaz nie są świadczeniami nierozerwalnie związanymi z usługą najmu lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność jak i lokali komunalnych, których jesteście Państwo zarządcą i na podstawie umowy o zarządzanie i występujecie jako podmiot faktycznie władający tymi lokalami. Zatem czynności powyższe powinny być rozliczane niezależnie od usługi najmu lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność i lokali komunalnych zarządzanych przez Państwa.

W odniesieniu do Państwa wątpliwości związanych z możliwością stosowania zwolnienia od podatku na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do opłat za media (tj. centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda, ścieki i gaz), należy wskazać, że w przypadku świadczeń dostarczanych do lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 ustawy o VAT zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień.

Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725), ilekroć w ustawie jest mowa o:

Natomiast, przez opłaty pośrednie w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270):

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobieranych opłat za media, tj. centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimną wodę i ścieki, towarzyszące najmowi lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Czynności wykonywane są przez Państwa - właściciela lokali mieszkalnych, będącego członkiem wspólnot mieszkaniowych. Ponadto, są świadczone na rzecz osób używających lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (najem).

W konsekwencji powyższego, obciążanie najemców opłatami za media, tj. centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimną wodę i ścieki wykorzystujących lokale na cele mieszkalne, w ramach umowy najmu lokali będących Państwa własnością korzysta ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Również spełnione są warunki zastosowania ww. zwolnienia w przypadku pobieranych opłat za media, tj. centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimną wodę, ścieki i gaz w mieszkaniach komunalnych zarządzanych przez Państwa na podstawie umowy o zarządzanie. Wskazaliście Państwo, że na podstawie umowy o zarządzanie występujecie Państwo jako podmiot władający faktycznie tymi lokalami komunalnymi, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Zgodnie z zawartymi umowami o zarządzanie jednym z obowiązków zarządcy jest zapewnienie dla nieruchomości dostaw Mediów tj.: energii elektrycznej (część wspólna), energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości, negocjowanie warunków oraz zawieranie umów na dostawę ww. mediów. Umowy te upoważniają Państwa do zawierania umów o dostawę mediów do lokali komunalnych. Ponadto umowy najmu lokali komunalnych z najemcami - osobami fizycznymi wskazanymi przez Gminę na podstawie skierowania podpisywane są przez Państwa jako Wynajmującego. Zgodnie z zapisami umowy o zarządzanie opłaty z tytułu najmu lokali komunalnych (czynsz) najemcy wpłacają na Państwa konto. Zawarta umowa nie przewiduje doliczania marży do pobieranych opłat. Ponadto wystawcą faktur za najem i media mieszkalnych lokali komunalnych oraz sprzedającym, na fakturze jesteście Państwo.

Zatem będąc zarządcą lokali komunalnych na podstawie umowy o zarządzanie wykonujecie Państwo obowiązki i uprawnienia właścicielskie jako podmiot upoważniony. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 maja 2016r., sygn. akt VI ACa 67/15 pojęcie „właściciel” w rozumieniu cytowanej ustawy jest pojęciem autonomicznym, oderwanym od zakresu znaczeniowego tego terminu obowiązującego na gruncie art. 140 k.c. Na potrzeby tej ustawy za właściciela uznaje się bowiem osobę dysponującą tytułem prawnym do lokalu, który upoważnia ją do oddania tego lokalu innej osobie - lokatorowi - do korzystania. W tym znaczeniu właścicielem nie jest tylko podmiot prawa własności, lecz każdy, kto włada lokalem na podstawie jakiegokolwiek ważnego stosunku prawnego, w szczególności: wynajmujący, użyczający, nabywca nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, spółdzielnia mieszkaniowa (...).

Potwierdzenie powyższej tezy znajdujemy również w wyroku NSA sygn. I FSK 533/18 w którym Sąd wskazał, że „(...) Umowa przewiduje przeniesienie pełni uprawnień i obowiązków z tytułu własności lokali na rzecz Spółki zobowiązując jedynie do wnoszenia opłaty z tytułu dzierżawy na rzecz Gminy. Oznacza to, że w stosunku do najemców – beneficjentów świadczenia w postaci dostarczania mediów do lokalów użytkowanych przez nich podstawie umowy najmu to Spółka występuje w charakterze właściciela (jak wynika ze stanu faktycznego Spółka występuje jako właściciel zbiorczy mieszkań komunalnych). Najemcy nie mają żadnego stosunku prawnego z Gminą jak i nie mają w stosunku do niej praw i obowiązków umownych, bowiem umowa zawarta jest ze Spółką, jako dzierżawcą i zarządcą wynajmowanej nieruchomości. Spółka podkreśliła również znaczenie przepisów szczególnych, uznających zarządcę nieruchomości za jej właściciela, a w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Ponadto strona wskazała, że tożsame regulacje znajdują się również w ustawie z dnia 10 kwietnia 1997r. Prawo energetyczne (...)”.

W związku z powyższym w niniejszej sprawie należy Państwa uznać jako Wynajmującego za właściciela lokali komunalnych, będącego uprawnionym do zarządzania tymi lokalami i zawierania umów najmu z najemcami w imieniu Gminy na podstawie zawartej z Gminą umowy o zarządzanie lokalami komunalnymi.

Mając zatem na uwadze treść przytoczonych przepisów prawa stwierdzam, że obciążając najemców lokali komunalnych wykorzystywanych tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe, kosztami dostarczonych mediów tj. centralnego ogrzewania, podgrzania wody, zimnej wody, ścieków i gazu spełniacie Państwo warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

W związku z tym, Państwa stanowisko w tym zakresie uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii refakturowania przez Państwa na najemców lokali mieszkalnych stanowiących Państwa własność oraz najemców lokali komunalnych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych opłat za wywóz nieczystości należy zauważyć, że opłaty te należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media z uwagi na to, że mają one inny charakter niż opłaty, np. z tytułu centralnego ogrzewania, podgrzania wody, zimnej wody i ścieków oraz gazu.

W tej kwestii przywołać należy pkt 45 ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 399) wskazano, że:

Zgodnie z art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Stosownie do art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Według art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na mocy art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz nieczystości stałych ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Z opisu sprawy wynika, że nie macie Państwo podpisanej umowy na wywóz nieczystości z komunalnych lokali mieszkalnych. Wywóz nieczystości odbywa się zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Gmina nie świadczy usług wywożenia i zbierania nieczystości. Wykonawcę tych usług wybiera w przetargach. Na tej podstawie podpisuje umowy i ustala opłaty. W chwili podpisania umowy najmu wymagacie Państwo złożenia deklaracji o ilości osób wskazanych do zamieszkania w danym lokalu, na tej podstawie składacie stosowne deklaracje do Urzędu Miejskiego i dokonujecie wpłaty.

Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz nieczystości w lokalach stanowiących Państwa własność, jak i lokalach komunalnych znajdujących się we wspólnotach powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu, która nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Państwa stanowisko w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej    jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).