Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2024 r. wpłynął za pośrednictwem ePUAP Pani wniosek z 3 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży zabudowanej działki nr 1. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 października 2024 r. (wpływ 21 listopada 2024 r.) oraz pismem z 21 listopada 2024 r. (wpływ 25 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1 o powierzchni 4,27 ha, o sposobie korzystania określonym jako grunty rolne zabudowane („BR”), Id. działki: (...), położonej w miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Prawo własności nieruchomości o numerze 1 Wnioskodawczyni nabyła na podstawie okazanej w wypisie umowy darowizny, zawartej w dniu 22 sierpnia 2003 r. przed notariuszem w (...), za numerem Rep. A (...), będąc panną i nosząc nazwisko B., aktualnie jest zamężna, ale umów majątkowych rozszerzających wspólność majątkową małżeńską nie zawierała. Nieruchomość nie była opodatkowana podatkiem VAT. W związku z tym Wnioskodawczyni nie odliczała żadnego podatku związanego z nabyciem powyższej nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży jest działka o numerze 1 o powierzchni 4,27 ha. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 19 maja 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) znajduje się na terenie przeznaczonym częściowo pod przemysł i usługi gospodarcze, częściowo pod uprawy rolnicze, częściowo pod poszerzenie gminnej drogi dojazdowej, częściowo pod ciąg pieszo-jezdny, częściowo obszarem bez izolacji użytkowego poziomu wodonośnego, w obszarze chronionego prawnie krajobrazu, zgodnie z okazanym przy niniejszym akcie zaświadczeniem, wydanym w dniu 25 kwietnia 2022 r. z upoważnienia Burmistrza (...) przez (...), znak pisma: (...).

Rada Miejska w (...) nie podejmowała uchwały o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji w rozumieniu art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. 2021, poz. 485), wyżej wymieniona nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji zastrzegającej prawo pierwokupu na rzecz gminy, ani też nie znajduje się w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, zgodnie z okazanym przy akcie zaświadczeniem, wydanym w dniu 25 kwietnia 2022 r. z upoważnienia Burmistrza (...) przez (...), znak pisma: (...). Działka nie jest przedmiotem pierwokupu w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo Wodne (Dz.U. 2020, poz. 310). Działka nr 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nie jest przedmiotem umowy najmu, umowy użyczenia czy umowy dzierżawy, nie jest przedmiotem jakiejkolwiek umowy z innymi osobami niż Stawający do niniejszego aktu notarialnego, nie złożone zostały żadne oferty kupna nieruchomości, z których osoba je składająca wywodzić by mogła roszczenie o przeniesienie na nią własności nieruchomości, w tym wolna jest od roszczeń reprywatyzacyjnych oraz nie znane są żadne toczące się postępowania reprywatyzacyjne, nie istnieją żadne nie wykonane zarządzenia lub zalecenia władz administracyjnych, samorządowych ani roszczenia prywatne - prawne osób trzecich, a nadto nie toczą się żadne postępowania administracyjne lub sądowe, których przedmiotem byłaby opisana na wstępie nieruchomość.

Z zaświadczenia, wydanego w dniu 20 maja 2022 r. z upoważnienia Starosty (...) przez (...), znak pisma: (...), wynika że, działka o numerze 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. 2021, poz. 1275). Uproszczony Plan Urządzenia Lasu sporządzony na lata 2022-2031 dla obrębu ewidencyjnego (...), gmina (...), nie został jeszcze zatwierdzony przez Starostę (...) do realizacji i wykonania, z uwagi na toczące się postępowania administracyjne, dotyczące rozpatrzenia wniesionych przez właścicieli lasów, uwag i wniosków do wyżej wymienionej dokumentacji urządzeniowej.

Działka nr 1 wolna jest od ograniczonych praw rzeczowych, a także zobowiązań i zaległości podatkowych na rzecz Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego ZUS, do których stosuje się przepisy Ustawy Ordynacja Podatkowa. Działka nie jest zanieczyszczona i spełnia normy prawem przewidziane w tym zakresie, nie jest zajęta przez zabytki archeologiczne oraz inne pozostałości archeologiczne, nie jest położona na terenach lub obszarach górniczych, wolna jest od wad fizycznych i prawnych, nie jest przedmiotem pierwokupu w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo Wodne (Dz.U. 2021, poz. 2233), podatek od nieruchomości został uregulowany i z tego tytułu nie istnieją żadne zaległości, nie istnieją żadne nie wykonane zarządzenia lub zlecenia władz administracyjnych, samorządowych ani roszczenia prywatno-prawne osób trzecich, nie toczą się żadne postępowania administracyjne lub sądowe, działka wolna jest od roszczeń reprywatyzacyjnych, nie jest przedmiotem jakiejkolwiek umowy z innymi osobami, wolna jest od ograniczonych praw rzeczowych, długów, a także zobowiązań i zaległości.

Z wypisu z rejestru gruntów, wydanym w dniu 19 maja 2022 r. z upoważnienia Starosty (...) przez (...), wynika, że oznaczenie geodezyjne i położenie działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 4,27 ha, o sposobie korzystania określonym, jako grunty rolne zabudowane („BR"), Id działki: (...), w województwie (...), w powiecie (...), w jednostce ewidencyjnej (...) nie uległy zmianie oraz, że jest wykazana pod numerem jednostki rejestrowej (...) oraz zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, o powierzchni zabudowy 126,00 m², (...), jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, o powierzchni zabudowy 115,00 m², Id budynku: (...) oraz jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, o powierzchni zabudowy 106,00 m², Id budynku: (...), numer kancelaryjny: (...).

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 o pow. 4,27 ha. Co ważne, obecnie działka jest wydzierżawiona spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą (Umowa dzierżawy nr (...) z dnia 27 maja 2022 r. zawarta na czas nieokreślony).

Ponadto kupująca podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych i prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (...) z dnia 27 maja 2023 r., umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązuje się do:

1)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym, jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych;

2)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;

3)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25.00 t., bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

4)Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

5)Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

6)Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

7)Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

8)Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

9)Uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę numer 1 o pow. 4,27 ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1)W stosunku do przedmiotowej działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia;

2)W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu;

3)Powyższa działka nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

4)Działka, która jest przedmiotem sprzedaży jest zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym, oborą murowaną i stodołą drewnianą;

5)Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości;

6)Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi przedmiotową działkę spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń;

7)Wnioskodawczyni i Kupująca spółka będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w opisie powyżej oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

Ponadto Sprzedająca od dnia zawarcia umowy przedwstępnej przez cały okres jej trwania zobowiązuje się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej Nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującej. W szczególności zobowiązuje się, że nie będzie dokonywała jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności do Nieruchomości, w tym także nie będzie zawierała z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składała ani przyjmowała żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości gruntowej, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy. Ponadto Sprzedająca zobowiązuje się do utrzymania i wydania istniejących budynków w stanie niepogorszonym.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Dzierżawa działki ma charakter odpłatny. Na działce na moment sprzedaży nieruchomości będzie się znajdować jednokondygnacyjny budynek produkcyjny usługowy i budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 106,00 m². Budynki znajdujące się na działce były użytkowane ponad 2 lata. Budynki były nabyte wraz z działką i nie odliczała Pani podatku VAT od nabycia działki, ponieważ podatku nie było. Sprzedaż była zwolniona z VAT.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działki numer 1 o pow. 4,27 ha, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i musi być udokumentowana fakturą?

Pani stanowisko

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działki numer 1 o pow. 4,27 ha, nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia ich standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pani ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków trwale związanych z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonaną przez Wnioskodawczynię dotyczącą gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynków.

Co istotne, nieruchomości nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z racji, że na gruncie posadowione są rzeczone budynki będące przedmiotem odrębnej własności. Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 listopada 2019 r. sygn. akt: I Sa/Kr 1013/19: „Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki, czy budowle”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu,

jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Tym samym, planowana dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata. Tutaj należy podkreślić, iż zwolnienie dotyczy także działki.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż zabudowanej działki numer 1 o pow. 4,27 ha stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia Wnioskodawczyni nie będzie musiała jej sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nie opodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać zabudowaną działkę nr 1. Działka nr 1 została przez Panią nabyta w 2003 r. do Pani majątku osobistego na podstawie umowy darowizny. Nabycie nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT i nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż zabudowanej działki gruntu nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wskazała Pani, że oddała Pani w dzierżawę działkę nr 1 kupującej spółce. Ponadto zawarła Pani umowę przedwstępną z kupującą spółką, z której wynika, że nabywca nabędzie działkę pod warunkiem uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Z kolei zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego wynika więc, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Na mocy umowy przedwstępnej kupujący nie otrzymuje żadnych uprawnień właścicielskich. Kupujący staje się właścicielem dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży i nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, działka nr 1 będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Panią z kupującą spółką, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w związku z oddaniem w dzierżawę, działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży utraciła charakter majątku prywatnego.

Pomimo więc, że jak Pani wskazuje - przed sprzedażą działki nr 1 nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała zamiaru sprzedaży w środkach masowego przekazu, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pani działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pani zaangażowanie w czynności związane z planowaną sprzedażą zabudowanej działki nr 1 należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań podjętych przez Panią, świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż zabudowanej działki nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania zmierzające do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do zabudowanej działki nr 1 świadczą o wykorzystaniu ww. działki do celów zarobkowych.

Tym samym, z tytułu analizowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa zabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania dostawy zabudowanej działki nr 1.

Z wniosku wynika, że na moment sprzedaży na działce nr 1 będzie znajdować się jednokondygnacyjny budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy. Budynki te znajdowały się na gruncie w momencie nabycia przez Panią działki nr 1 w 2003 r.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie

z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Przy czym, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku.

Ponadto, jak stanowi art. 29a ust. 8 ustawy:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Z opisu sprawy wynika, że działkę nr 1, będącą przedmiotem planowanej sprzedaży nabyła Pani w 2003 roku na podstawie umowy darowizny. Na działce znajdują się budynki produkcyjny usługowy i gospodarczy. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wskazała Pani, że w momencie nabycia działki nr 1 była już ona zabudowana.

W stosunku do znajdujących się na niej budynków produkcyjnego, usługowego i gospodarczego minął okres co najmniej 2 lat od momentu oddania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby. Ponadto w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynków posadowionych na działce nr 1.

Zatem w przypadku dostawy budynków produkcyjnego, usługowego i gospodarczego znajdujących się na działce nr 1, zostaną spełnione warunki do korzystania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy, tj. doszło do ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy zwolnieniem będzie objęta także dostawa gruntu, na którym budynki są posadowione. Ww. dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko, z którego wynika, że dostawa budynków produkcyjnego, usługowego i gospodarczego znajdujących się na działce nr 1 oraz grunt, na którym się one znajdują będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą także kwestii obowiązku udokumentowania fakturą sprzedaży zabudowanej działki nr 1.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Treść art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje natomiast, że:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawił fakturę.

Jednocześnie należy wskazać, że w sytuacji zrezygnowania ze zwolnienia od podatku i opodatkowania dostawy nieruchomości, będzie Pani zobowiązana do wystawienia faktury VAT dokumentującej tą sprzedaż na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).