Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż udziału w zabudowanej działce nr 1 i zabudowanej działce nr 2 jest opodatkowana z uwzględnieniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 jest opodatkowana z uwzględnieniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 listopada 2024 r. (data wpływu 26 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniu

A.  Sp. z o.o. z siedzibą w (…), KRS (…), NIP (…), REGON (…) (dalej: „Wnioskodawca”) prowadzi działalność w następującym zakresie, t.j.:

• 98.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
• 39.00.Z - Działalność związana z rekultywacją i pozostała działalność usługowa związana z gospodarką odpadami,
• 41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
• 41.20.Z - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
• 42 - Roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
• 43 - Roboty budowlane specjalistyczne,
• 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
• 68.3 - Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie
• 71.1 - Działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne,
• 82.99.Z - Pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

11 września 2024 r. Wnioskodawca zawarł z B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (adres: (…), REGON (…), NIP (…)) przedwstępną umowę sprzedaży:

• udziału wynoszącego 27/100 części w prawie własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 o obszarze 0,3522 ha, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obręb ewidencyjny nr (…) (dalej: „Nieruchomość 1”), dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW (…). Zgodnie z treścią działu I-O Księgi Wieczystej sposób korzystania z Nieruchomości 1 jest oznaczony jako "Tr-tereny różne",
• udziału wynoszącego 27/100 części w prawie własności wydzielonej geodezyjnie części nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 3 o obszarze 22,6567 ha, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obręb ewidencyjny nr (…) (dalej: „Nieruchomość 2”), dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW (…). Zgodnie z treścią działu I-O Księgi Wieczystej sposób korzystania z Nieruchomości 2 jest oznaczony jako „R-grunty orne” oznaczonej projektowanym numerem 4 o obszarze około 0,0967 ha,
• prawa własności wydzielonej geodezyjnie części Nieruchomości 2 oznaczonej projektowanym numerem 2 o obszarze około 6,1052 ha

dalej zwane łącznie jako „Przedmiot sprzedaży” za cenę w kwocie (…) zł.

Ww. Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są położone na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Nr (…) Rady Gminy w (…) z (…) 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu gminy (…) we wsi (…), zmienioną Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2018 r., zgodnie z którym znajdują się one na terenie oznaczonym symbolem 17.6 PU, przeznaczonym pod realizację zabudowy produkcyjnej lub usługowej, wobec czego nie stanowią one nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 423) oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość 1 jest nieogrodzona, zabudowana drogą asfaltową, która przebiega przez całą długość Nieruchomości 1. Jest częściowo zadrzewiona i posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość 2 jest zadrzewiona i zabudowana: (i) budynkiem nieczynnej stacji transformatorowej, stanowiącym budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.) trwale z gruntem związanym, oraz (ii) przepustem, który służy melioracji gruntu, stanowiącym budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane, trwale z gruntem związaną, jest częściowo ogrodzona i posiada dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z postanowieniem wydanym 14 sierpnia 2024 r. z upoważnienia Wójta Gminy (…) (znak: (…)) w wyniku podziału Nieruchomości 2 powstaną działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 4, 2, 5.

W umowie przedwstępnej postanowiono, że Umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w terminie do 31 marca 2025 r.

Nieruchomość 1 obejmująca działkę gruntu 1 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży z 30 marca 2022 r. Z tytułu przedmiotowej czynności Wnioskodawca jako nabywca oraz sprzedający zrezygnowali ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrali opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość 2 obejmująca działkę gruntu 3 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży z 30 marca 2022 r. Z tytułu przedmiotowej czynności Wnioskodawca jako nabywca oraz sprzedający zrezygnowali ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrali opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca w okresie między nabyciem a planowaną transakcją sprzedaży nie ponosił i nie będzie ponosił nakładów, których wartość początkowa przekraczałaby 30% wartości początkowej Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Nadto, na dzień zawarcia planowanej umowy przyrzeczonej, Wnioskodawca jako dokonujący dostawy i nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość Nr 1 jest zabudowana drogą, którą powinno się klasyfikować jako budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie przy tym do art. 3 pkt 3a ww. ustawy przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Nadto, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Zatem jeśli dana budowla w rozumieniu Prawa budowlanego nie została sklasyfikowana w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, to mieści się ona w sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”.

W PKOB obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB obiektami inżynierii lądowej i wodnej są wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

W sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej” można wyróżnić klasę 2112 - ulice i drogi pozostałe, do której zalicza się: Drogi na obszarach miejskich i zamiejskich, w tym: skrzyżowania, węzły komunikacyjne i parkingi, np.: drogi, ulice, aleje, ronda, drogi gruntowe, drogi boczne, drogi dojazdowe, drogi wiejskie i leśne, ścieżki dla pieszych, ścieżki rowerowe, ścieżki do jazdy konnej, drogi i strefy dla pieszych, wraz z instalacjami do oświetlenia dróg i sygnalizacji, nasypami, rowami, słupkami bezpieczeństwa, przepustami pod drogami i urządzeniami odwadniającymi drogi.

Budowla znajdowała się na działce w momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę, od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) drogi przez Wnioskodawcę do momentu sprzedaży minie okres 2 lat, a ponadto w ostatnich 2 latach przed sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budowli (drogi).

Przedmiotem sprzedaży będzie udział w Nieruchomości 1, czyli w działce nr 1 oraz część Nieruchomości 2, tj. udział w działce nr 4 oraz cała działka nr 2 (powstałe z podziału działki nr 3).

Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 2 wydzielona z działki nr 3 i jest ona zabudowana. Na działce nr 2 znajduje się: (i) budynek nieczynnej stacji transformatorowej, stanowiący budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.) trwale z gruntem związanym oraz (ii) przepust, który służy melioracji gruntu, stanowiący budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane.

Ww. budowla i budynek znajdowały się na działce 2 w momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę, od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) działki przez Wnioskodawcę do momentu sprzedaży minie okres 2 lat, a ponadto w ostatnich 2 latach przed sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie ww. budynku oraz budowli.

Z tytułu nabycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że nabyte Nieruchomość 1 i 2 będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku.

Pytania

1)Czy planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie stanowiła dostawę towarów zwolnioną od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2)Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do rezygnacji z ww. zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 z zastosowaniem stawki 23%?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, czynność sprzedaży Nieruchomości Nr 1 oraz Nieruchomości Nr 2 stanowi dostawę terenów zabudowanych, która może być objęta zwolnieniem przedmiotowym przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca będzie uprawniony do rezygnacji z ww. zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 z zastosowaniem stawki 23%.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przy tym przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (vide: art. 7 ust 1 oraz art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także postacie energii.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są przy tym osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Dostawa gruntu dokonywana przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zarówno w treści powołanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przewidziano bowiem zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajdują się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy ocenie możliwości zastosowania powyższego zwolnienia istotna jest zatem analiza czy (a jeśli tak, to kiedy) miało miejsce pierwsze zasiedlenie. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy rozwinąć, że pierwszym kryterium zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest pierwsze zasiedlenie, przy czym zwolnienie to ukształtowane jest w ten sposób, że dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia - wyłącza możliwość skorzystania ze zwolnienia tej czynności z opodatkowania.

A contrario - w sytuacji braku spełnienia powyższego, dostawa budynków i budowli podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30 % wartości początkowej Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Tym samym, planowana dostawa Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

W związku z powyższym w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stosownie przy tym do treści art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jeżeli zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT wówczas dostawa gruntu jest opodatkowana tą samą stawką. Jeżeli natomiast dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta także dostawa gruntu, na którym ten budynek, budowla lub ich część jest posadowiona.

Podkreślić należy, że pojęcie „budowli” oraz „budynku” nie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT, z uwagi na to właściwe jest w tym zakresie odwołanie się do definicji zawartych w innych przepisach prawa. W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”) ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Z kolei, budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (vide: art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie przy tym do art. 3 pkt 3a ww. ustawy przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Nadto, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Zatem jeśli dana budowla w rozumieniu Prawa budowlanego nie została sklasyfikowana w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, mieści się w sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”.

W PKOB obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB obiektami inżynierii lądowej i wodnej są wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

W sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej” można wyróżnić klasę 2112 - ulice i drogi pozostałe, do której zalicza się: Drogi na obszarach miejskich i zamiejskich, w tym: skrzyżowania, węzły komunikacyjne i parkingi, np.: drogi, ulice, aleje, ronda, drogi gruntowe, drogi boczne, drogi dojazdowe, drogi wiejskie i leśne, ścieżki dla pieszych, ścieżki rowerowe, ścieżki do jazdy konnej, drogi i strefy dla pieszych, wraz z instalacjami do oświetlenia dróg i sygnalizacji, nasypami, rowami, słupkami bezpieczeństwa, przepustami pod drogami i urządzeniami odwadniającymi drogi.

W opisie przedmiotowego wniosku wskazano, że Nieruchomość Nr 1 jest zabudowana drogą, którą powinno się klasyfikować jako budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości mającej być Przedmiotem sprzedaży nie dokonywano nakładów, których wartość przekroczyłaby 30 % wartości początkowej.

W świetle powyższego czynność sprzedaży Nieruchomość Nr 1 oraz Nieruchomość Nr 2 stanowi dostawę terenów zabudowanych, która może być objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Istotnym elementem dla konstrukcji zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części jest wprowadzona w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT opcja wyboru opodatkowania czynności, które ustawa uznała za zwolnione. Opcja ta oparta jest na przepisie art. 137 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE, który przewiduje, że państwa członkowskie mogą przyznać podatnikom prawo wyboru opodatkowania m.in. dostaw budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu innych niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a Dyrektywy VAT. Stosownie bowiem do treści art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Obligatoryjne elementy oświadczenia zostały wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, a zgodnie z nim powinno ono zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Z powyższego wynika zatem wprost, iż ustawa o VAT w pewnych okolicznościach przyznaje stronom transakcji prawo do wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli (lub ich części) pomimo zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W kontekście powyższego należy wskazać, że Wnioskodawca jako dokonujący dostawy oraz nabywca są zarejestrowali jako podatnicy VAT czynni (i będą na moment dokonywania omawianej transakcji) oraz złożą w akcie notarialnym, do zawarcia, którego doszło w związku z dostawą Nieruchomości zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków (Nieruchomości). Oświadczenie będzie spełniało wszystkie wymogi wskazane w ustawie o VAT.

Jeżeli zatem zarówno Wnioskodawca jako sprzedawca, jak i nabywca spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to dostawa Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że sprzedaż:

• udziału w zabudowanej działce nr 1 oraz
• zabudowanej działki nr 2

jest opodatkowana z uwzględnieniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny  w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana  w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności  i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Prowadzą Państwo działalność gospodarczą w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Zawarli Państwo z inną spółką przedwstępną umowę sprzedaży m.in. udziału w działce nr 1 i działki nr 2.

W niniejszej sprawie dostawa opisanych Nieruchomości w skład których wchodzą m.in. udział w działce nr 1 i działka nr 2 będzie dotyczyła składników majątku Państwa przedsiębiorstwa i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1  pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 jest zabudowana drogą - budowlą która znajdowała się na działce w momencie jej nabycia przez Państwa. Od momentu rozpoczęcia użytkowania drogi przez Państwa do momentu sprzedaży minie okres 2 lat, a ponadto w ostatnich 2 latach przed sprzedażą nie ponosili Państwo żadnych wydatków na ulepszenie drogi.

Działka nr 2 jest zabudowana, znajduje się na niej budynek nieczynnej stacji transformatorowe oraz przepust, który służy melioracji gruntu, stanowiący budowlę w rozumieniu prawa budowlanego. Wymienione budynek i budowla znajdowały się na działce w momencie jej nabycia, od momentu rozpoczęcia ich użytkowania do sprzedaży minie okres 2 lat, a ponadto w ostatnich latach przed sprzedażą nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie ww. budynków i budowli.

Z tytułu nabycia udziału w działce nr 1 i działki nr 2 przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku i budowli posadowionych na działkach nr 1 i 2 spełnia przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Powyższe wynika z faktu, że w analizowanym przypadku nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku i budowli - w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy - co więcej pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji sprzedaż budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym posadowione są ww. budynki i budowle również podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Jak wynika z treści wniosku, obie strony transakcji wyrażą wolę złożenia zgodnego oświadczenie w zakresie wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynku i budowli posadowionych na działkach nr 1 i 2. Tak więc skoro strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, spełniając warunki wymienione w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja sprzedaży budynku i budowli posadowionych na działkach nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych. W konsekwencji również dostawa gruntu t. j. udziału w działce 1 i działki 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki

Tym samym Państwa stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż:

• udziału w zabudowanej działce nr 1 oraz
• zabudowanej działki nr 2

jest opodatkowana z uwzględnieniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie uznania, że sprzedaż udziału w zabudowanej działce nr 1 i zabudowanej działki 2 jest opodatkowana z uwzględnieniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia. W zakresie sprzedaży działki nr 4 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).