Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i wydzielonych części niezabudowanych działek nr 4 i 5 oraz prawidłowe w części dotyczącej udokumentowania sprzedaży działek o nr 1, 3, 4 oraz wydzielonej części działki nr 5 fakturą VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 13 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży działek o nr: 1, 2, 3 oraz sprzedaży wydzielonych części niezabudowanych działek nr 4 i nr 5 oraz obowiązku udokumentowania sprzedaży działek o nr 1, 3, 4 oraz wydzielonej części działki nr 5 fakturą VAT.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 18 listopada 2024 r. (wpływ 18 listopada 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

 - Pan A.A.

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- Pani B.B.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Państwo A.A. i B.B. są małżeństwem od 1988 r. (zwani dalej „Małżeństwem” lub „Małżonkami”, a Pan A.A. zwany dalej „Wnioskodawcą”). Są polskimi rezydentami podatkowymi i mają nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o PIT. Żadne z nich nie prowadzi i nigdy nie prowadziło działalności gospodarczej. Uzyskują świadczenia emerytalne z ZUS (nie z KRUS). Jeszcze prowadzą niewielką działalność rolniczą, z której Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

Małżonkowie na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników z 27 kwietnia 1998 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabyli do majątku wspólnego (do obowiązującej w ich małżeństwie wspólności ustawowej) od rodziców Wnioskodawcy m.in. działki nr: 1 (zwana dalej „działką nr 1”), 2 (zwana dalej „działką nr 2”), 3 (zwana dalej „działką nr 3”) i 5 (zwana dalej „działką nr 5”). Małżonkowie na polecenie darczyńców ustanowili na ich rzecz oraz na rzecz brata Wnioskodawcy służebność osobistą nieodpłatnego dożywotniego zamieszkiwania w darowanym budynku mieszkalnym, który jest posadowiony na działce nr 5 (istnieje do dzisiaj).

Małżonkowie na podstawie umowy darowizny nieruchomości rolnej na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników z 6 maja 1999 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabyli do majątku wspólnego (do obowiązującej w ich małżeństwie wspólności ustawowej) od siostry matki Wnioskodawcy działkę nr 4 (zwana dalej „działką nr 4”).

Opis poszczególnych działek ww. (zwanych dalej razem „działkami”):

• działka nr 1 - ma pow. 0,5323 ha, jest niezabudowana, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej „MPZP”) przeznaczona jest: 7U - teren usług;
• działka nr 2 - ma pow. 0,5221 ha, jest niezabudowana, wg MPZP przeznaczona jest: 7U - teren usług, droga, tereny przemysłu, składów;
• działka nr 3 - ma pow. 0,2059 ha, jest niezabudowana, wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu;
• działka nr 5 - ma pow. 1,0547 ha, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi, wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów, ZN tereny zielone, MNU mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy z towarzyszącymi usługami;
• działka nr 4 - ma pow. 0,9381 ha, znajduje się na niej wiata o wymiarach 6 m szerokości i 20 m długości (zwana dalej „Wiatą”), wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów, ZN terenów zielone, MNU mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy z towarzyszącymi usługami;
• działka nr 6 - ma pow. 0,5283 ha jest niezabudowana, wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów.

Wszystkie wyżej wymienione działki położone są w (...) w obrębie (...) (dawniej miejscowość (...)).

Małżonkowie są obecnie w podeszłym wieku, a żadne z ich dzieci nie jest zainteresowane zajęciem się produkcją rolną. W związku z tym zamierzają zbyć działki jak wyżej.

Tak jak wskazano wcześniej, część działki nr 5 zabudowana jest domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. Dom mieszkalny jest obciążony służebnością osobistą nieodpłatnego dożywotniego zamieszkiwania, z którego do dzisiaj korzysta matka Wnioskodawcy i jego brat. W związku z tym w przypadku zamiaru sprzedaży działki nr 5 i działki 4 - na której znajduje się wiata i które wspólnie stanowią siedlisko - przed sprzedażą zostanie wydzielona część działki nr 5 zabudowana domem i budynkami gospodarczymi oraz część działki nr 4, na której znajduje się wiata. Tylko te wydzielone części działki nr 5 i 4 będą przedmiotem sprzedaży (jako działki niezabudowane). Zatem przedmiotem sprzedaży będzie tylko część działki nr 5 i część działki 4, które nie są i nie będą w dniu sprzedaży zabudowane.

Małżonkowie nie dokonywali i nie będą dokonywać żadnych czynności mających podnieść atrakcyjność działek opisanych we wniosku, tzn. nie wnioskowali o zmianę ich przeznaczenia, ich nie uzbroili, nie dokonywali ich podziału (oprócz podziału opisanego w niniejszym wniosku, który jest niezbędny w celu realizacji prawa dożywocia, z którego korzysta matka i brat Wnioskodawcy).

Podmiot potencjalnie zainteresowany nabyciem części działek proponuje zawrzeć przed zawarciem umowy sprzedaży umowę przedwstępną sprzedaży (zwana dalej „Umową Przedwstępną”). Zgodnie z nią, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez kupującego:

a)decyzji środowiskowej, z której wynikałoby, iż warunki glebowe i środowiskowe działek, które mają być przedmiotem tej sprzedaży, umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji i warunków technicznych;

b)pozwoleń, uzgodnień oraz zgód organów i osób prawnych, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na działkach, które mają być przedmiotem tej sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, linie ciepłownicze, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie tych działek i kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu będzie niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji.

W Umowie Przedwstępnej Małżonkowie mają wyrazić zgodę:

• na geodezyjne wyodrębnienie części działki nr 5 i działki 4, w taki sposób, aby te działki były podzielone na część zabudowaną i niezabudowaną.

  Zastrzeżono, że przedmiotem sprzedaży będzie tylko wydzielona część niezabudowana działki nr 5 i Działki 4;

• na wstęp przedstawicieli kupującego oraz geodety na teren działek nr 5 i nr 4, które mają być przedmiotem tej Umowy;
• na udzielenie przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania, a także upoważnienia do udzielania dalszych pełnomocnictw niezbędnych do wykonania Umowy Przedwstępnej.

Pełnomocnictwo upoważniać będzie również do uzyskania w imieniu Małżonków podziału geodezyjnego działki nr 5 i działki nr 4, warunków technicznych przyłączenia działek do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg publicznych, w tym do składania wniosków, ich zmian, wycofania i odbioru.

Najprawdopodobniej potencjalni nabywcy innych działek także będą chcieli zawrzeć podobną umowę przedwstępną, zatem do wydania interpretacji proszę przyjąć, że taka umowa przedwstępna w treści tożsamej z przestawioną we wniosku zostanie zawarta w pozostałych przypadkach.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Działki 1, 2, 3 oraz działka nr 4, które mają być przedmiotem sprzedaży w całym okresie ich posiadania były i są tylko wykorzystywane do produkcji rolnej prowadzonej przez Pana A.A. i jego żonę. Nigdy nie były przedmiotem dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze. Także nie oddawali tych działek do nieodpłatnego użytkowania, ani nie wykorzystywali w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie wprowadzili ich do ewidencji środków trwałych (w ogóle nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej).

Wnioskodawca i jego żona nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży oprócz wymienionych we wniosku, a w przypadku Pana A.A. także działki nr 6, stanowiącej Jego majątek odrębny. działka nr 6 została opisana we wniosku o wydanie interpretacji prawa podatkowego, który jest obecnie procedowany przez Dyrektora KIS w sprawach nr 0114-KDIP3-2.4011.737.2024.2.MJ i 0114-KDIP1-3.4012.619.2024.3.MKW.

Działka nr 6 stanowi majątek odrębny Pana A.A. (...)  Miasta (...) decyzją z (...), wydaną na podstawie art. 1 ust. 1, art. 8a ust. 4 i art. 8b ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (zwana dalej ustawą z dnia 29 czerwca 1963 r.) oraz art. 104 KPA, w drodze postępowania wszczętego z urzędu, potwierdził, że nieruchomości gruntowe położone w (...) w obrębie (...), oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr 6 (zwana dalej „działką nr 6”), 7 i 8 o łącznej powierzchni 1,9823 ha stanowią wspólnotę gruntową w (...) i ustalił wykaz osób aktualnie uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej w (...) oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nich posiadanych i wielkość przysługujących im udziałów. Wśród tych osób (łącznie trzech) wskazano Wnioskodawcę.

Na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r., wspólnotami gruntowymi podlegającymi zagospodarowaniu w trybie i na zasadach określonych w ustawie są nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne:

• nadane w wyniku uwłaszczenia włościan i mieszczan-rolników na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania ogółowi, pewnej grupie lub niektórym mieszkańcom jednej albo kilku wsi;
• wydzielone tytułem wynagrodzenia za zniesione służebności, wynikające z urządzenia ziemskiego włościan i mieszczan-rolników, na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania gminie, miejscowości albo ogółowi uprawnionych do wykonywania służebności;
• powstałe w wyniku podziału pomiędzy zespoły mieszkańców poszczególnych wsi gruntów, które nadane zostały przy uwłaszczeniu włościan i mieszczan-rolników mieszkańcom kilku wsi na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania;
• użytkowane wspólnie przez mieszkańców dawnych okolic i zaścianków oraz należące do wspólnot urbarialnych i spółek szałaśniczych;
• otrzymane przez grupę mieszkańców jednej lub kilku wsi na wspólną własność i do wspólnego użytkowania w drodze przywilejów i darowizn bądź nabyte w takim celu;
• zapisane w księgach wieczystych (gruntowych) jako własność gminy (gromady), jeżeli w księgach tych istnieje wpis o uprawnieniu określonych grup mieszkańców gminy (gromady) do wieczystego użytkowania i pobierania pożytków z tych nieruchomości;
• stanowiące dobro gromadzkie (gminne) będące we wspólnym użytkowaniu na terenach (...).

Zgodnie z art. 8a ust. 4 ustawy z 29 czerwca 1963 r., starosta wydaje decyzję o ustaleniu, które nieruchomości spośród nieruchomości, o których mowa w art. 1 ust. 1, stanowią wspólnotę gruntową.

Reasumując, Wnioskodawca został uwzględniony w wykazie osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej, w konsekwencji stał się współwłaścicielem działki nr 6, ponieważ członkowie jego rodziny od pokoleń i on sam wspólnie z innymi mieszkańcami okolicy użytkowali wspólnie m.in. grunt oznaczony obecnie jako działka nr 6, co było przesłanką do wydania decyzji z 10 kwietnia 2018 r. przez (...) Miasta (...).

Uprawomocnienie tej decyzji nastąpiło 2 maja 2018 r. i z tym dniem Wnioskodawca stał się współwłaścicielem działki nr 6.

Współwłaściciele działki nr 6 5 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego podjęli uchwałę o przekształceniu wspólnoty gruntowej we współwłasność w częściach ułamkowych. Ta uchwała została podjęta na podstawie art. 30a ust. 1 ustawy z dnia 26 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Na jej mocy Wnioskodawcy przypadł udział wynoszący 9562/19823 części.

Nabycie Nieruchomości nastąpiło w celu użytkowania tej działki nr 6 do produkcji rolnej przez Wnioskodawcę.

Nieruchomości te są wykorzystywane tylko i wyłącznie do produkcji rolnej.

Działka nr 6 ma pow. 0,5283 ha jest niezabudowana, wykorzystywana rolniczo, według MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów.

Pan A.A. ani jego żona nigdy, podkreślam nigdy, nie występowali z wnioskiem o zmianę lub sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1, 2, 3 oraz działek nr 5 i 4.

Podmiot zainteresowany zakupem działek sam się zgłosił do Pana A.A. i jego żony.

Do wydania interpretacji proszę przyjąć, że w przypadku sprzedaży wszystkich działek będących przedmiotem wniosku będą zawierane umowy przedwstępne sprzedaży, jak projekt opisany we wniosku, tj.: Pan A.A. i jego żona będą zawierać przed zawarciem umowy sprzedaży umowę przedwstępną sprzedaży (zwana dalej „Umową Przedwstępną”). Zgodnie z nią, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez kupującego:

a)decyzji środowiskowej, z której wynikałoby, iż warunki glebowe i środowiskowe działek, które mają być przedmiotem tej sprzedaży, umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji i warunków technicznych;

b)pozwoleń, uzgodnień oraz zgód organów i osób prawnych, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na działkach, które mają być przedmiotem tej sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, linie ciepłownicze, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie tych działek i kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu będzie niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji.

W Umowie Przedwstępnej Małżonkowie mają wyrazić zgodę:

• na geodezyjne wyodrębnienie części działki nr 5 i działki 4, w taki sposób, aby te działki były podzielone na część zabudowaną i niezabudowaną. Zastrzeżono, że przedmiotem sprzedaży będzie tylko wydzielona część niezabudowana działki nr 5 i działki 4 (dotyczy tylko działki nr 5 i działki 4);
• na wstęp przedstawicieli kupującego oraz geodety na teren działek, które mają być przedmiotem tej Umowy;
• na udzielenie przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania, a także upoważnienia do udzielania dalszych pełnomocnictw niezbędnych do wykonania Umowy Przedwstępnej.

Pełnomocnictwo upoważniać będzie również do uzyskania w imieniu Małżonków warunków technicznych przyłączenia działek do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg publicznych, w tym do składania wniosków, ich zmian, wycofania i odbioru. W przypadku działki nr 5 i działki nr 4 także do podziału geodezyjnego tych działek.

Wnioskodawca oraz jego żona nie są zainteresowani podpisaniem umowy przedwstępnej. Wymusza jej zawarcie podmiot zainteresowany zakupem. Wnioskodawca wraz ze swoją żoną zainteresowani są sprzedażą działek bez zawierania umowy przedwstępnej (z zawarciem w niej pełnomocnictw do czynności jw.).

Pytania

1)Czy sprzedaż przez Małżonków działki nr 1 będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

2)Czy sprzedaż przez Małżonków działki nr 2 będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

3)Czy sprzedaż przez Małżonków działki nr 3 będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

4)Czy sprzedaż przez Małżonków wydzielonej części niezabudowanej działki nr 4 będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

5)Czy sprzedaż przez Małżonków wydzielonej części niezabudowanej działki nr 5 będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

6)W przypadku uznania, że sprzedaż przez Małżonków działki nr 1, działki nr 3, działki nr 4, wydzielonej części działki nr 5 lub sprzedaż części tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to faktura powinna zostać wystawiona przez obydwoje Małżonków, czy przez każdego z nich odrębnie?

Państwa stanowisko w sprawie

Obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług przy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej powstanie tylko, jeżeli zostaną spełnione łącznie dwie przesłanki – podmiotowa i przedmiotowa, co oznacza, że dostawa musi być dokonana przez podmiot zakwalifikowany na gruncie ustawy o VAT jako podatnik VAT, a czynność nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (interpretacja z 13 maja 2021 r., wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-3.4012.114.2021.2.MPE). Tak więc osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości w drodze dziedziczenia, darowizny, czy też nabyła nieruchomość w celu zamieszkania, bądź też uzyskała nieruchomość na podstawie decyzji o zwrocie uprzednio wywłaszczonej nieruchomości (lub zwrotu w innej formie), a następnie dokonała odpłatnego jej zbycia – nie może być traktowana jak osoba prowadząca działalność gospodarczą, bowiem jest to normalne rozporządzanie majątkiem prywatnym.

W 2010 r. Naczelny Sąd Administracyjny wystąpił do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE” lub „Trybunał”) z pytaniami prejudycjalnymi dotyczącymi statusu podmiotu sprzedającego grunty, który to podmiot nie miał formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej. NSA zadał m.in. pytanie, czy osoba fizyczna, która na nieruchomości gruntowej prowadziła działalność rolniczą, a następnie z uwagi na zmianę planów zagospodarowania przestrzennego, która nastąpiła z przyczyn niezależnych od woli tej osoby, zakończyła tę działalność i przekwalifikowała majątek na majątek prywatny, dokonała jego podziału na mniejsze części (nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę letniskową) i rozpoczęła jego zbywanie, jest z tego tytułu podatnikiem VAT.

W odpowiedzi Trybunał w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, kiedy dokonuje sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Ponadto Trybunał stwierdził, że aby osoba fizyczna, sprzedająca nieruchomość w ramach zarządu majątkiem prywatnym, aby mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT, musi podejmować w ramach tej transakcji aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138).

NSA w wyroku z 3 marca 2015 r., o sygn. I FSK 1859/13 przyjął, że uznanie osoby fizycznej, sprzedającej działki budowlane, za podmiot działający w tym zakresie w charakterze podatnika VAT, wymaga ustalenia, czy jej działalność przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji). Sąd wskazał, że działalność osoby fizycznej w ramach sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, będzie miała charakter zawodowy, gdy podejmie ona takie czynności jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Ponadto kolejnymi wyznacznikami profesjonalnej formy działalności sprzedawcy może być: podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej, dostępnej dla wydzielonych działek. Jednocześnie NSA podkreślił, że działania sprzedającego muszą być oceniane sumarycznie i kompleksowo, a także w odniesieniu do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się danym obrotem.

W ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie zachodzą okoliczności do uznania Małżonków za podatników VAT, w konsekwencji sprzedaż działki nr 1 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z argumentacją przedstawioną wyżej sprzedaż działki nr 2 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z argumentacją przedstawioną wyżej sprzedaż działki nr 3 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z argumentacją przedstawioną wyżej sprzedaż wydzielonej części niezabudowanej działki nr 4 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z argumentacją przedstawioną wyżej sprzedaż wydzielonej części niezabudowanej działki nr 5 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W przypadku uznania, że sprzedaż działki nr 1, działki nr 3, wydzielonej części Działki nr 4 i działki nr 5 oraz sprzedaż części tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to faktura dokumentująca tę sprzedaż powinna zostać wystawiona przez obydwoje Małżonków.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 361 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał w tej sprawie stwierdził również:

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęli lub podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać niezabudowane działki: 1, 2, 3. Przedmiotem sprzedaży będą również wydzielone niezabudowane części działek: 4, 5.

Na podstawie umowy darowizny od Pana rodziców otrzymali Państwo m.in. działki nr: 1, 2, 3, 5, które stanowiły Państwa majątek wspólny. Na podstawie kolejnej umowy darowizny, od siostry Pana matki, otrzymali Państwo działkę nr 4.

Są Państwo polskimi rezydentami podatkowymi, nie prowadzili ani nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej. Pan A.A. prowadzi działalność rolniczą, jest rolnikiem ryczałtowym.

W stosunku do ww. działek nie wnioskowali Państwo o zmianę ich przeznaczenia oraz nie uzbroili ich. W stosunku do działek będących przedmiotem wniosku, będą Państwo zawierać umowy przedwstępne sprzedaży, z których będzie wynikać m.in. udzielenie przedstawicielowi kupującego pełnomocnictw. Działki nie były przedmiotem dzierżawy ani innej odpłatnej umowy.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości będą Państwo działać jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy - w przypadku uznania sprzedaży działek o numerach: 1, 3 oraz wydzielonych części działek 4 i 5 za czynność podlegającą opodatkowaniu – powinni Państwo wystawić fakturę VAT razem czy przez każdego z Państwa oddzielnie.

W pierwszej kolejności należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli/podejmą Państwo w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będą Państwo spełniać przesłanki do uznania za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie będą Państwo zawierać umowy przedwstępne sprzedaży. Zgodnie z nimi, warunkami zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez kupującego:

a)decyzji środowiskowej, z której wynikałoby, że warunki glebowe i środowiskowe działek umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji przez kupującego,

b)pozwoleń, uzgodnień oraz zgód związanych ze zmianą przebiegu mediów znajdujących się na działkach będących przedmiotem sprzedaży, które to media (gazociąg, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, linie ciepłownicze, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie działek i kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją.

Ponadto, w umowie przedwstępnej sprzedaży mają Państwo wyrazić zgodę na uzyskanie przez przyszłego nabywcę warunków technicznych przyłączenia działek do infrastruktury technicznej, w szczególności do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, w tym do składania wniosków, ich zmian, wycofania i odbioru.

W umowie przedwstępnej wyrażą Państwo również zgodę na geodezyjne wyodrębnienie części działki nr 5 i działki 4 w taki sposób, aby wydzielić z nich część niezabudowaną, która ostatecznie będzie przedmiotem sprzedaży.

Powyższe wskazuje, że celem jest takie przekształcenie działki, które pozwoli na szybkie zbycie tej nieruchomości na rzecz kupującego. W momencie sprzedaży działki miała być ona dostosowana do koncepcji kupującego oraz jego planów inwestycyjnych.

Należy podkreślić, że udzielą Państwo przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania, a także upoważnienia do udzielania dalszych pełnomocnictw niezbędnych do wykonania umowy przedwstępnej.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez osoby trzecie (kupującego lub jego przedstawiciela), nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmą Państwo ww. działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych czynności będą Państwo, a nie kupujący (bądź jego pełnomocnik) - pełnomocnik nie działa we własnym, lecz w Państwa imieniu.

W niniejszej sprawie udzielenie przez Państwa pełnomocnictw kupującemu ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Pełnomocnik, w Państwa imieniu dokona ww. czynności, które będą czynnościami przygotowawczymi do ich sprzedaży.

Nie ulega więc wątpliwości, że wskazany powyżej zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za Państwa pełną zgodą, dokonywane jest jako przygotowanie działek do ich sprzedaży, a nie w państwa celach prywatnych.

W opisanej sytuacji udostępniając nieruchomości kupującemu wychodzą Państwo naprzeciw jego oczekiwaniom i jednocześnie przyspieszają proces realizacji inwestycji zamierzonej przez kupującego. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomości będą Państwa własnością i będą podlegać ww. czynnościom.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące przygotowania działek do sprzedaży podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Państwa, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa jest upoważniony w Państwa imieniu do wszelkich czynności, które okazałyby się niezbędne do przygotowania przedmiotowego gruntu pod sprzedaż - świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Państwa pełnomocnictwa przedstawicielowi kupującego skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Państwa imieniu, ponieważ to Państwo jako właściciele Działek będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nimi związanych.

Zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług będą Państwo działać jak podatnicy podatku VAT. Sprzedając działki nie będą Państwo korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Państwa działania wykluczają sprzedaż tej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż nieruchomości będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będą Państwo podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż ww. działek, że Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, pozwolą na sprzedaż działek, które zostały przygotowane pod inwestycję. Czynności, które Państwo wykonali, poprzez dane pełnomocnictwa nie mają związku z Państwa strefą prywatną.

Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że fakt bycia rolnikiem ryczałtowym nie ma znaczenia przy kwalifikacji podmiotu podejmującego aktywne działania w zakresie obrotu, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w celu sprzedaży nieruchomości jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będących przedmiotem wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W efekcie Państwa stanowisko w części dotyczącej nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą działek o numerach 1, 2, 3 oraz wydzielonych części działek nr 5 i 4 uznaję za nieprawidłowe.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnej wskazać należy, że uznanie danego podmiotu za podatnika wymaga oceny całokształtu jego indywidualnej sytuacji prawnopodatkowej na tle obowiązujących przepisów prawa. Podkreślamy, że kwestia sprzedaży działek niezabudowanych i działania jako podatnik bądź nie, wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności, które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie.

Przykładowo w prawomocnym wyroku z 22 lutego 2022 r. sygn. akt I SA/Rz 598/23 Sąd wskazał, że: „Dokonanie opisanych we wniosku czynności pozwala na stwierdzenie, że wnioskodawca zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej. Słusznie zatem w skarżonej interpretacji indywidualnej oceniono, że planowana sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, a zatem będzie stanowiła przejaw działalności gospodarczej, podjętej w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a wnioskodawca wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.”

Dodatkowo Sąd uznał m.in. w prawomocnym wyroku WSA w Warszawie z 12 grudnia 2018 r. sygn. akt III SA/Wa 568/18 oraz w prawomocnym wyroku WSA w Białymstoku z 3 listopada 2021 r. sygn. akt I SA/Bk 421/21 oraz w wyroku NSA z 8 lutego 2024 r. sygn. akt I FSK 383/20, że planowana sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, a zatem będzie stanowiła przejaw działalności gospodarczej, podjętej w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a wnioskodawca wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże, dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać niezabudowane działki:

• 1, która wg MPZP przeznaczona jest jako teren usług;
• 2, która wg MPZP przeznaczona jest jako: teren usług, droga, tereny przemysłu, składów;
• 3, która wg MPZP przeznaczona jest jako tereny przemysłu.

Przedmiotem sprzedaży będą również wydzielone niezabudowane części działek:

• 4, która wg MPZP jest przeznaczona jako: tereny przemysłu, składów, tereny zielone, mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy z towarzyszącymi usługami;
• 5, która wg MPZP przeznaczona jest jako: tereny przemysłu, składów, tereny zielone, mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy z towarzyszącymi usługami.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że przedmiotowe nieruchomości spełniać będą w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem dostawa działek nr 1, 2, 3 oraz wydzielone niezabudowane części działek nr 4 i nr 5 będące we współwłasności małżeńskiej nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust.1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z treści wniosku, działki nr 1, 2, 3, 5 i 4 nabyli Państwo do majątku wspólnego na zasadach prawa wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umów darowizny.

Nabycia nie nastąpiły więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu lub, że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa niezabudowanych działek o nr: 1, 2, 3 oraz dostawa wydzielonych niezabudowanych części działek nr 4 i nr 5 będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanych działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 oraz wydzielone niezabudowane części działek nr 4 i nr 5 będących we współwłasności małżeńskiej będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem Państwa stanowisko dotyczące braku opodatkowania działek będących przedmiotem wniosku uznaję za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również konieczności udokumentowania fakturą VAT obrotu uzyskanego z tytułu sprzedaży działek o nr 1, 3 oraz wydzielonych części działek nr 4 i 5. Wątpliwości dotyczą szczególnie tego, czy w przypadku uznania, że sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to czy faktura dokumentująca tę sprzedaż powinna zostać wystawiona przez każdego z Państwa.

Odnosząc się do Pani wątpliwości dotyczących obowiązku wystawienia faktury VAT dokumentującej obrót uzyskany z tytułu sprzedaży ww. działki należy zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży nieruchomości, które stanowią współwłasność majątkową małżeńską na rzecz podatnika podatku VAT, będą Państwo podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem i będą Państwo występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i tym samym będą Państwo zobowiązani udokumentować dostawę nieruchomości wystawiając we własnym imieniu fakturę z tytułu tej sprzedaży, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską. Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków, należy stwierdzić, że wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż gruntu, powinni Państwo w niej uwzględnić sprzedaż w części przypadającą na każdego z Państwa jako na współwłaściciela nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie udokumentowania sprzedaży przez każdego z Państwa uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informujemy, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).