Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz obowiązku udokumentowania fakturą VAT ww. transakcji.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 listopada 2024 r. (wpływ 13 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem złożonego zapytania jest dostawa jednej niezabudowanej działki gruntu.

Ilekroć w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego będzie mowa o Nieruchomości należy przez to rozumieć:

1)niezabudowaną działkę powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, położoną w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Nawet jeśli w dalszej części złożonego wniosku jest mowa o działkach lub nieruchomościach w liczbie mnogiej, to jest to tylko zabieg stylistyczny, a przedmiotem złożonego wniosku pozostaje jedna działka gruntu.

W kwietniu 2024 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj. w szczególności:

1)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;

2)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków;

3)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

4)uzyskania przez Kupującego pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych;

5)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

6)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

7)wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;

8)uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;

9)uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

10)uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia, bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

11)uzyskania zgody wierzyciela/uprawnionego na bezciężarowe odłączenie nabywanej działki z księgi wieczystej lub wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej;

12)doprowadzenie przez Sprzedającego do skutecznego wygaśnięcia umów najmu dotyczących Nieruchomości.

Przyszły nabywca jest spółką akcyjną (w złożonym wniosku: Kupujący lub Spółka), będącą czynnym podatnikiem VAT. Przyszły sprzedający jest spółką z komandytową, będącą czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności Nieruchomości.

Prawo własności Nieruchomości Wnioskodawca nabył od spółki prawa handlowego, na podstawie umowy sprzedaży z kwietnia 2023 r.

Przy nabyciu Nieruchomości wystawiono fakturę VAT, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej.

Nieruchomość nie jest przez Wnioskodawcę wykorzystywana na cele rolnicze.

Nieruchomość była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana przez Sprzedającego na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że Nieruchomość na dzień podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży:

-Była objęta (tu działka 1) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i była oznaczona w nim jako teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej (13UM) oraz teren zieleni urządzonej (14ZP).

-W rejestrze gruntów działka 1 oznaczona była jako: Ba – tereny przemysłowe, Bi – inne tereny zabudowane, Lz – grunty zadrzewione i zakrzewione.

-Nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji.

Nieruchomość została przez Wnioskodawcę wydzierżawiona Kupującemu na czas nieokreślony.

Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej, udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to jest nieodwołalne.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, Wnioskodawca zamierza dokonywać innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży, tj. pod koniec 2023 r. nastąpiła rozbiórka wyłączonego z użytkowania budynku biurowego, natomiast drugi budynek zostanie rozebrany przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży.

Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, Wnioskodawca nie zamierza podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości.

Do momentu transakcji sprzedaży, Wnioskodawca będzie podejmować czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, tj. rozbiórka budynku na nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, były/są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającego.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza dokonywać innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.).

Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości.

Do momentu transakcji sprzedaży, Wnioskodawca nie będzie podejmować jakiejkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, były/są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku została wydzierżawiona Kupującemu na czas nieokreślony.

1.Czy na moment sprzedaży działka powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1, będzie znajdowała się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Jeśli tak, to:

a)jakie będzie jej przeznaczenie wynikające z tego planu?

b)czy wskazana działka będzie miała jedno przeznaczenie, czy będzie posiadała linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu? W przypadku różnego przeznaczenia, jakie będzie konkretnie przeznaczenie tej działki?

c)czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenach oznaczonych jako „teren zieleni urządzonej (14ZP)” dopuszczalne jest posadowienie jakichkolwiek budynków, budowli lub obiektów budowlanych?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Na moment sprzedaży działka, powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1, będzie znajdowała się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

a)jej przeznaczenie wynikające z tego planu będzie takie, aby Kupujący mógł posadowić na nieruchomości planowany obiekt handlowo-usługowy;

b)konkretnie przeznaczenie tej działki będzie takie, aby Kupujący mógł posadowić na nieruchomości planowany obiekt handlowo-usługowy;

c)czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenach oznaczonych jako „teren zieleni urządzonej (14ZP)” dopuszczalne jest posadowienie jakichkolwiek budynków, budowli lub obiektów budowlanych? Wnioskodawca nie potrafi odpowiedzieć na tak postawione pytanie.

2.W przypadku gdy dla ww. działki nie będzie miejscowego planu zagospodarowania, to czy na moment sprzedaży, dla ww. działki została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to czy zgodnie z tą decyzją na moment sprzedaży będzie to działka przeznaczona pod zabudowę?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Nie.

3.Czy wskazana działka była/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była/jest/będzie ww. działka, Spółka wykonywała/wykonuje/będzie wykonywała? (prosimy podać podstawę prawną zwolnienia).

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Nie.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

2.co w konsekwencji spowoduje, że Wnioskodawca winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

Z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki Wnioskodawca będzie podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącym działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązany opodatkować VAT sprzedaż Nieruchomości z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.), a Wnioskodawca udokumentuje fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z niezabudowanych działek gruntu niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jako właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od VAT jest określenie przeznaczenia gruntu. Powołany przepis wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej. Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast art. 4 ust. 2 ww. ustawy mówi, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem o charakterze danego gruntu powinien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, który decyduje o kwalifikacji gruntu. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Wnioskodawca podkreśla, że udzielił Spółce pełnomocnictwa oraz zawarto umowę przedwstępną, m.in. w celu uzyskania przez Kupującego prawomocnej, zgody na budowę oraz zgody na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość.

Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawcy, w momencie dostawy niezabudowana przedmiotowa Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

-towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

-w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego. Wnioskodawca udzielił Kupującemu również pełnomocnictwa.

Nieruchomość została wydzierżawiona Kupującemu.

Zatem z okoliczności sprawy wynika, że działka nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano powyżej, warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Wnioskodawca jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Wnioskodawca – tj. spółka komandytowa – jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność gospodarczą, wobec czego w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż ww. Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą dostawę.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności działki, skoro Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany jest udokumentować fakturą obrót uzyskany z transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Spółka) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz zamierza sprzedać działkę powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 (Nieruchomość). W kwietniu 2024 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży ze Spółką akcyjną, będącą czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawcy przysługuje prawo własności Nieruchomości. Prawo własności Nieruchomości Wnioskodawca nabył od spółki prawa handlowego, na podstawie umowy sprzedaży z kwietnia 2023 r. Przy nabyciu Nieruchomości wystawiono fakturę VAT, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej. Nieruchomość nie jest przez Wnioskodawcę wykorzystywana na cele rolnicze. Nieruchomość była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana przez Sprzedającego na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nieruchomość jest środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych. Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że Nieruchomość na dzień podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży:

-Była objęta (działka 1) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i była oznaczona w nim jako teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej (13UM) oraz teren zieleni urządzonej (14ZP).

-W rejestrze gruntów działka 1 oznaczona była jako: Ba – tereny przemysłowe, Bi – inne tereny zabudowane, Lz – grunty zadrzewione i zakrzewione.

-Nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji.

-Na moment sprzedaży działka powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1, będzie znajdowała się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość została przez Wnioskodawcę wydzierżawiona Kupującemu na czas nieokreślony. W kwietniu 2024 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, m.in.:

1)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;

2)uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków;

3)uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;

4)uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

W ramach zawartej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż niezabudowanej działki, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Ww. działka była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nieruchomość jest również ujęta w ewidencji środków trwałych Spółki. Tym samym, działka gruntu przeznaczona do sprzedaży, stanowi element majątku w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. W konsekwencji, dostawa tej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym co wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygnatura akt I FSK 627/12, że:

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku, na dzień podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i była oznaczona jako teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej (13UM) oraz teren zieleni urządzonej (14ZP). Dodatkowo, jednym z warunków zawartej umowy przedwstępnej, których łączne spełnienie uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży, jest uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi. Tym samym, na dzień dostawy, Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży Nieruchomości, również nie będzie miało miejsca, ponieważ nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie.

Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy, prawo własności Nieruchomości Wnioskodawca nabył od spółki prawa handlowego, na podstawie umowy sprzedaży z kwietnia 2023 r. Przy nabyciu Nieruchomości wystawiono fakturę VAT, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Ponadto, Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki nr 1, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy. Tym samym, dostawa przez Wnioskodawcę ww. Nieruchomości na rzecz Spółki, będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także kwestii obowiązku udokumentowania fakturą obrotu uzyskanego z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że transakcja sprzedaży Nieruchomości (niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału nr 1) – jak wyżej wskazano – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Ponadto, przyszły nabywca jest spółką akcyjną będącą czynnym podatnikiem VAT.

W konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany będzie udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwo w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).