Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe - w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości,
• prawidłowe - w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych transakcji sprzedaży Nieruchomości, tj. działki ewidencyjnej nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie pismem z 21 listopada 2024 r. (data wpływu 25 listopada 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka komandytowa

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

C. C.

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka komandytowa z siedzibą B. (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Spółka prowadzi działalność w zakresie realizacji inwestycji budowlanych (...).

Spółka planuje nabyć, od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w miejscowości D., tj.:

• Niezabudowaną nieruchomość gruntową - własność zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj. Pana C. C. - stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 1, z obrębu (…), o obszarze 0,1786 ha dla której Sąd Rejonowy w D. (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Nieruchomość jest gruntem niezabudowanym, który w ewidencji oznaczony jest - jako grunty orne - symbolem RIVb.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (C. C.) nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej 24 kwietnia 2009 r. udokumentowanej aktem notarialnym.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania, w dacie zawarcia umowy sprzedaży nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nabycie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z zamiarem Spółki oraz Zainteresowanego niebędącej stroną postępowania, nabycie przez Spółkę Nieruchomości nastąpi na podstawie:

a)już zawartej (13 maja 2024 r.) umowy przedwstępnej oraz

b)przenoszącej własność umowy przyrzeczonej, która zostanie zawarta nie później niż do 14 listopada 2025 r., przy czym Zainteresowany niebędący stroną postępowania w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a przystępując do umowy przenoszącej własność wskaże nr rachunku do zapłaty ceny wpisany na „białą listę” podatników VAT. Oświadczenie w tym zakresie zostało zawarte w treści umowy przedwstępnej z 13 maja 2024 r.

Zawarta 13 maja 2024 r. umowa przedwstępna obejmuje zakresem przedmiotowym - poza zbyciem opisanej powyżej Nieruchomości - także zbycie sześciu innych działek położonych w sąsiedztwie Nieruchomości zbywanej przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj.:

• Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność małżonki Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj. Pani A. A.  – stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 2, z obrębu (…), o obszarze 0,1956 ha dla której Sąd Rejonowy w D., (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 1) - Nieruchomość 1 została nabyta przez małżonkę Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania 6 kwietnia 2017 r.,
• Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność małżonki Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj. Pani A. A.  - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 3, z obrębu (…), o obszarze 0,2188 ha dla której Sąd Rejonowy D., (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 2). Nieruchomość 2 została nabyta przez małżonkę Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania 31 sierpnia 2016 r.,
• Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada 70% udziałów (małżonka Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania posiada pozostałe 30% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 4, z obrębu (…), o obszarze 0,0996 ha (dalej: Nieruchomość 4). Nieruchomość 4 została nabyta przez ww. Spółkę 5 stycznia 2024 r.,
• Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada 70% udziałów (małżonka Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania posiada pozostałe 30% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 5, z obrębu (…), o obszarze 0,0657 ha (dalej: Nieruchomość 5). Nieruchomość 5 została nabyta przez ww. Spółkę 10 stycznia 2024 r.,
• Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada 70% udziałów (małżonka Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania posiada pozostałe 30% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 6, z obrębu (…), o obszarze 0,1090 ha (dalej: Nieruchomość 6). Nieruchomość 6 została nabyta przez ww. Spółkę 10 stycznia 2024 r.,
• Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada 70% udziałów (małżonka Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania posiada pozostałe 30% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 7, z obrębu (…), o obszarze 0,0007 ha (dalej: Nieruchomość 7). Nieruchomość 7 została nabyta przez ww. Spółkę 10 kwietnia 2024 r.

Zawarcie umowy definitywnie przenoszącej własność obwarowane jest szeregiem warunków, m.in.:

a)w ciągu 12 (dwunastu) miesięcy od dnia podpisania umowy warunkowej (13 maja 2024 r.) zostanie wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na budowę obiektu handlowo-usługowego (...) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m² (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

b)w ciągu 18 (osiemnastu) miesięcy od dnia podpisania umowy warunkowej (13 maja 2024 r.) zostanie wydana prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego (...) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m² (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

c)Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sprzedający) dokona odrolnienia przedmiotowych nieruchomości,

- przy czym Spółce przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z warunków wymienionych w pkt a)-b) powyżej i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia.

Umowa przedwstępna wskazuje ponadto wprost, że celem Spółki jest nabycie wszystkich wskazanych w tej umowie nieruchomości, (tj. nabycie Nieruchomości od Zainteresowanego, nabycie Nieruchomości 1 i 2 od małżonki Zainteresowanego oraz Nieruchomości 4-7 od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością A. Sp. z o.o. zależnej od Zainteresowanego).

Jednocześnie, Spółka (Wnioskodawca) nie zamierza rezygnować z zastrzeżonych i wymienionych w punktach a)-b) powyżej warunków.

Na podstawie zawartej 13 maja 2024 r. umowy przedwstępnej, Zainteresowany niebędący stroną postępowania wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującą Spółkę Nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane) w celu uzyskania prawomocnych (ostatecznych) decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia obiektu do miejskich sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, cieplnej i gazowej oraz innych niezbędnych do uzyskania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o Pozwoleniu na budową oraz innych dokumentów niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji oraz pozwoleń na Nieruchomości. Zainteresowany wyraził również zgodę na działanie Spółki wobec wszelkich władz, urzędów, organów administracji w celu uzyskiwania wszelkich dokumentów niezbędnych do uzyskania przez Spółkę prawomocnych decyzji, o których mowa powyżej.

W zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Zainteresowany niebędący stroną postępowania udzielił Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości oraz do wejścia na ww. Nieruchomość celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych.

Reasumując, do momentu zawarcia umowy definitywnie przenoszącej własność Nieruchomości na Spółkę (Zainteresowaną będącą stroną postępowania), Nieruchomość nie będzie miała statusu nieruchomości rolnej oraz - w przypadku braku rezygnacji przez Spółkę z opisanych powyżej warunków (pkt a)-b) powyżej) - będzie objęte decyzją o warunkach zabudowy oraz o Pozwoleniu na budowę. W efekcie Spółka dokona nabycia nieruchomości będących terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33) ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Kupujący zamierza wykorzystywać obie ww. Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza wybudować na ww. Nieruchomościach budynek centrum handlowego (...), który następnie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności albo skomercjalizowany (sprzedany).

Obie ww. Nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu nabycia. Ponadto, Sprzedający nie zamierza w żaden sposób korzystać z ww. Nieruchomości do momentu ich sprzedaży. W szczególności Sprzedający nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i nie planuje wykorzystywania Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Sprzedający nie wykorzystywał oraz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości w żaden sposób, w tym także nie wykorzystywał oraz nie planuje wykorzystywania ww. Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w tym także nie wykorzystywał oraz nie planuje wykorzystywania ww. Nieruchomości na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie jest, nigdy nie była oraz - zgodnie z aktualnym zamiarem Sprzedającego - nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, podobnie jak nie były, nie są oraz nie jest planowane jej udostępnienie do użytkowania osobom trzecim.

Sprzedający nie będzie osobiście dokonywał żadnych czynności poza odrolnieniem Nieruchomości w celu przygotowania do sprzedaży. Wszelkie czynności zmierzające do przygotowania Nieruchomości do realizacji przez Kupującą planowanej na ww. Nieruchomości inwestycji będą prowadzone przez Kupującą (na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego).

Jak wskazano w treści wniosku o wydanie wspólnej interpretacji, na podstawie zawartej 13 maja 2024 r. umowy przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującą Spółkę Nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane) w celu uzyskania prawomocnych (ostatecznych) decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia obiektu do miejskich sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, cieplnej i gazowej oraz innych niezbędnych do uzyskania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o Pozwoleniu na budowę oraz innych dokumentów niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji oraz pozwoleń na Nieruchomości. Sprzedający wyraził również zgodę na działanie Spółki wobec wszelkich władz, urzędów, organów administracji w celu uzyskiwania wszelkich dokumentów niezbędnych do uzyskania przez Spółkę prawomocnych decyzji, o których mowa powyżej.

Ponadto, w zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Sprzedający C.C. niebędący stroną postępowania udzielił Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości oraz do wejścia na ww. Nieruchomości celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych.

Pytania

1)Czy w związku z planowanym zawarciem przenoszącej własność Nieruchomości umowy przyrzeczonej, zrealizowana na podstawie ww. umowy transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako realizowana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, działającego w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) i dotycząca Nieruchomości mającej status terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług?

2)Czy - w przypadku, gdyby okazało się, że stanowisko zaprezentowane w niniejszym wniosku w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1 okazało się nieprawidłowe, dokonując planowanej transakcji i nabywając - na podstawie przenoszącej własność umowy przyrzeczonej - Nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT, Spółka (Wnioskodawca będący stroną postępowania) będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia ww. Nieruchomości oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości nad podatkiem od towarów i usług należnym?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Zdaniem Spółki (Zainteresowany będący stroną postępowania), planowana transakcja, która zostanie zrealizowana na podstawie przyrzeczonej umowy przeniesienia własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu jako nierealizowana przez podatnika (Sprzedający - Wnioskodawca niebędący stroną postępowania) w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdyby stanowisko zaprezentowane w zakresie pytania nr 1 okazało się nieprawidłowe i transakcja sprzedaży nieruchomości podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT, po dokonaniu planowanej transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującą Spółkę (Zainteresowany będący stroną postępowania) do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupująca Spółka będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie własnego stanowiska w sprawie.

Na podstawie treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie zatem z powyższym należy uznać, że sprzedaż niezabudowanej działki traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w przepisie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie Pytania 1:

Nie każda odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czynność ta winna być dokonana przez podatnika, o którym traktuje przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do rzeczywistego zaistnienia opodatkowania danej czynności wymaganym jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT została zrealizowana przez podmiot, który dla zaistniałej w ustawie czynności działał jako podatnik VAT.

Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT - przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala on zatem na objęcie pojęciem "podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aby poprawnie ocenić, czy konkretny podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT niezbędna jest obiektywna ocena przesłanek, która odróżnia działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które należy klasyfikować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

Przy założeniu, że dana osoba sprzedając niezabudowaną działkę działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą niezbędnym jest ustalenie, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o których mowa mogą dotyczyć, np. uzbrojenia gruntu, prowadzenia działalności gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenia dróg wewnętrznych, zakupu kolejnych działek czy podziału już istniejącej działki na mniejsze. Ponieważ Nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania do majątku prywatnego i nigdy nie była przez Niego wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i - jednocześnie - transakcja, na podstawie której Zainteresowany nabył własność ww. Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czynność na podstawie której dokona On (Zainteresowany) zbycia Nieruchomości do Spółki powinna być rozpoznana, jako podejmowana w zakresie zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, ponieważ Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nie dokona transakcji sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie będzie miał statusu podatnika VAT dla tej dostawy. W związku z powyższym, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

O profesjonalnym charakterze działań Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nie świadczy także to, że w zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Zainteresowany niebędący stroną postępowania udzielił Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości oraz do wejścia na ww. Nieruchomość celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych.

Sam fakt dokonywania, za pośrednictwem pełnomocnika, tj. Spółki, czynności zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu transakcji nie przesądza o zawodowym, czy też profesjonalnym charakterze działań sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania). Działania takie służą wzrostowi atrakcyjności nieruchomości stanowiącej majątek prywatny Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania i - w konsekwencji - umożliwiają uzyskanie bardziej korzystnej ceny za zbywaną Nieruchomość. W żadnym wypadku - same w sobie - nie przesądzają o profesjonalnym charakterze działania Zainteresowanego, któremu to działaniu można by przypisać znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że - dokonujący sprzedaży Nieruchomości - Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku, gdyby okazało się, że zaprezentowane przez Wnioskodawców stanowisko w zakresie pytania 1, zostało uznane za nieprawidłowe i transakcja sprzedaży Nieruchomości byłaby, przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, realizowana w ramach prowadzonej - w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - działalności gospodarczej, co prowadziłoby do opodatkowania podatkiem od towarów i usług takiej transakcji, Spółka, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, jako kupujący będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy. Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Spółka zamierza wykorzystać opisane we wniosku nieruchomości (w tym Nieruchomość, której dotyczy pytanie postawione w niniejszym wniosku) w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, do realizacji inwestycji budowlanej obejmującej wzniesienie kompleksu handlowego oraz późniejszej komercjalizacji lokali położonych w tym kompleksie handlowym na rzecz indywidualnych lub instytucjonalnych nabywców. Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT również na moment transakcji realizowanej na podstawie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Spółka, jako kupujący będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe - w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości,
• prawidłowe - zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo nabyć od Sprzedającego niezabudowaną nieruchomość gruntową - działkę nr 1. Nabycie Nieruchomości nastąpi na podstawie już zawartej umowy przedwstępnej oraz przenoszącej własność umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy definitywnie przenoszącej własność obwarowane jest szeregiem warunków, m.in.: zostanie wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na budowę obiektu handlowo-usługowego (...), zostanie wydana prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego (...), a Sprzedający dokona odrolnienia przedmiotowych nieruchomości. Na podstawie zawartej umowy przedwstępnej, Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Państwa jako kupującego Nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane) w celu uzyskania prawomocnych (ostatecznych) decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia obiektu do miejskich sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, cieplnej i gazowej oraz innych niezbędnych do uzyskania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o Pozwoleniu na budowę oraz innych dokumentów niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji oraz pozwoleń na Nieruchomości. Sprzedający wyraził również zgodę na działanie Państwa wobec wszelkich władz, urzędów, organów administracji w celu uzyskiwania wszelkich dokumentów niezbędnych do uzyskania przez Państwa prawomocnych decyzji, o których mowa powyżej. W zawartej umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił Państwu pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości oraz do wejścia na ww. Nieruchomość celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych. Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającego od momentu nabycia. Ponadto, Sprzedający nie zamierza w żaden sposób korzystać z ww. Nieruchomości do momentu ich sprzedaży. W szczególności Sprzedający nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i nie planuje wykorzystywania Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Sprzedający nie planuje wykorzystywania ww. Nieruchomości na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie jest, nigdy nie była oraz - zgodnie z aktualnym zamiarem Sprzedającego - nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, podobnie jak nie były, nie są oraz nie jest planowane jej udostępnienie do użytkowania osobom trzecim. Sprzedający nie będzie osobiście dokonywał żadnych czynności poza odrolnieniem Nieruchomości w celu przygotowania do sprzedaży. Wszelkie czynności zmierzające do przygotowania Nieruchomości do realizacji przez Państwa planowanej na ww. Nieruchomości inwestycji będą prowadzone przez Państwa (na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego).

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy Sprzedający z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki nr 1 będzie podatnikiem podatku VAT.

Dla ustalenia czy sprzedaż towaru (działki) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości ze Sprzedającego na Nabywcę.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażonym na gruncie podobnego, aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży działki nr 1 Sprzedający będzie podatnikiem podatku VAT.

Udzielone pełnomocnictwo i zgody upoważniły Państwa jako Nabywcę Nieruchomości do wykonania w imieniu Sprzedającego czynności, wynikających z warunków ww. umowy przedwstępnej, których wykonanie wyklucza uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem osobistym. Brak bezpośredniego wykonywania przez Sprzedającego opisanych powyżej działań, w odniesieniu do działki nr 1 (działania te podejmowane są i będą przez Nabywcę) nie oznacza, że podjęte czynności będą pozostawać bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa i zgód czynności wykonane przez Nabywcę, wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, jako mocodawcy. Państwo jako Nabywca, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Szereg opisanych powyżej działań, dokonywanych za pełną zgodą Sprzedającego, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Podjęte działania zakreślone w zawartej umowie przedwstępnej, mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na działce inwestycji budowlanej zgodnie z oczekiwaniami Państwa jako Nabywcy Nieruchomości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka podlegać więc będzie wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W efekcie dokonanych szeregu ww. czynności, Sprzedający dokona sprzedaży nieruchomości gruntowej o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej - uatrakcyjnioną, gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy.

Tym samym udzielenie przez Sprzedającego stosownego pełnomocnictwa i zgód spowodowało, że wszystkie ww. czynności podejmowane są i będą przez Państwa w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedającemu przysługuje prawo własności Nieruchomości i to Sprzedający będzie stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki itp. związane z realizacją inwestycji Państwa jako Nabywcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Państwa.

Nie ulega więc wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Zatem dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży działki nr 1 Sprzedający podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C- 180/10 i C‑181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Całokształt podjętych przez Sprzedającego działań w odniesieniu do ww. nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowił dostawę dokonywaną przez Sprzedającego jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości, należało uznać za nieprawidłowe.

Skoro zatem występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Wskazali Państwo we wniosku, że przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana Nieruchomość, która nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Przy czym jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości jest wydanie prawomocna decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na budowę obiektu handlowo-usługowego (...).

Tym samym, na moment sprzedaży działka nr 1, będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Opis sprawy wskazuje, że Sprzedający w dacie zawarcia umowy sprzedaży nie prowadzi działalności gospodarczej, a Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystywał oraz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości w żaden sposób, w tym także nie wykorzystywał oraz nie planuje wykorzystywania ww. Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem działka nr 1 nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego w całym okresie posiadania do działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że planowane zbycie przez Sprzedającego opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż działki nr 1, będzie opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Państwa wątpliwości jako Nabywającego dotyczą kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia działki nr 1 oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, planowane zbycie przez Sprzedającego opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Z wniosku wynika, że są Państwo zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą Państwo jako Nabywający mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej przedmiotową Transakcję zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, będą mieli Państwo prawo do otrzymania zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).