Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 października 2024 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Pana wniosek z 18 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 listopada 2024 r. (wpływ 29 listopada 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą i niebędącą czynnym podatnikiem VAT. Jest Pan właścicielem niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, obręb ewidencyjny (...), nr Księgi Wieczystej (...). Przeznaczenie działek, zgodnie z mapą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...), powiat (...), to tereny o funkcji produkcyjno-technicznej: przemysł, składy, bazy, budownictwo.

Nieruchomość została nabyta przez Pana jako osobę prywatną od osób prywatnych w lutym 2020 r. Działki są Pana własnością prywatną (nie Pana działalności gospodarczej). Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku. Obecnie ww. działki wykorzystywane są do celów rolnych. Działki są przedstawione na bezpłatnym portalu sprzedaży nieruchomości od około dwóch lat.

14 października 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży z firmą (...) spółka z o.o. z siedzibą w (...) (adres: (...)). Umowa sprzedaży zostanie zawarta 14 listopada 2024 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nie korzystał Pan z żadnych obniżek podatków naliczonych i innych ulg. Przy nabyciu przez Pana działek przez żadną ze stron nie była wystawiona faktura VAT. Kupno działek było dokonane pomiędzy osobami prywatnymi i nie było faktur ani innych rachunków, tylko umowa kupna-sprzedaży u notariusza.

Działki nabył Pan jako lokatę kapitału. Działki nie służyły do żadnej działalności gospodarczej. Ww. działek nie dzierżawił Pan, nie wynajmował ani nie służyły Pana innym celom zarobkowym.

Umowa kupna-sprzedaży została zawarta w dniu 25 listopada 2024 r. Do umowy został przygotowany przez Pana standardowy zestaw oświadczeń wyszczególnionych przez notariusza tj.:

• wypisu i wyrysu z rejestru gruntów dla ww. działek;
• zaświadczenia, że działki nie są objęte planem rewitalizacji;
• zaświadczenia, że działki nie są objęte planem zagospodarowania lasu;
• na działki nie wydano warunków zabudowy;
• zaświadczenie o funkcji terenów wg Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.

Na działkach widniała hipoteka, która została spłacona w momencie sprzedaży działek. Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw kupującemu. Na działkach nie było żadnych inwestycji infrastrukturalnych ani żadnych innych (to był tylko miesiąc). Nabywca nie poniósł żadnych innych kosztów nabycia nieruchomości, tylko wskazane przez notariusza przy standardowej umowie cywilno-prawnej.

Działki 1, 2 i 3 w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oznaczone są symbolem (...). tj. teren o funkcji otwartej z preferowaną lokalizacją usług, przemysłu nieuciążliwego, magazynów i składów. Według Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (...) przyjętym 23 lutego 2005 r. uchwałą nr (...), ww. działki położone są na terenach o funkcji produkcyjno-technicznej (przemysł, składy, bazy, budownictwo, art. 9 ust. 1. Upzp). Na żadną z ww. działek nie zostały wydane warunki zabudowy.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż ziemi nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

W niniejszej sprawie należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi w tym zakresie zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą i niebędącą czynnym podatnikiem VAT. Jest Pan właścicielem niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, obręb ewidencyjny (...), nr KW (...). Działki 1, 2 i 3 w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oznaczone są symbolem (...), tj. teren o funkcji otwartej z preferowaną lokalizacją usług, przemysłu nieuciążliwego, magazynów i składów. Według Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (...) przyjętym 23 lutego 2005 r. uchwałą nr (...), ww. działki położone są na terenach o funkcji produkcyjno-technicznej (przemysł, składy, bazy, budownictwo, art. 9 ust. 1. Upzp). Na żadną z ww. działek nie zostały wydane warunki zabudowy. Nieruchomość została nabyta przez Pana od osób prywatnych w lutym 2020 r. i przy nabyciu przez Pana działek nie była wystawiona faktura VAT. Działki stanowią Pana własność prywatną i nie korzystał Pan z żadnych obniżek podatków naliczonych i innych ulg. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku. Działki nabył Pan jako lokatę kapitału. Obecnie ww. działki wykorzystywane są do celów rolnych. Działki nie służyły do żadnej działalności gospodarczej. Ww. działek nie dzierżawił Pan, nie wynajmował ani nie służyły Pana innym celom zarobkowym. 14 października 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży z firmą (...) spółka z o.o. z siedzibą w (...). Umowa kupna-sprzedaży została zawarta w dniu 25 listopada 2024 r. Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw kupującemu. Na działkach nie było żadnych inwestycji infrastrukturalnych ani żadnych innych. Nabywca nie poniósł żadnych innych kosztów nabycia nieruchomości, tylko wskazane przez notariusza przy standardowej umowie cywilno-prawnej.

W świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, istotne jest czy w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Pana działek nr 1, 2 i 3 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W tej sprawie nie wystąpi ciąg zdarzeń, który przesądza o tym, że sprzedaż nieruchomości będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działki nabył Pan jako lokatę kapitału. Na nieruchomościach nie było żadnych inwestycji infrastrukturalnych, działki nie służyły do żadnej działalności gospodarczej, nie dzierżawił ich Pan, nie wynajmował ani nie służyły Pana innym celom zarobkowym. Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw kupującemu. Nabywca nie poniósł żadnych innych kosztów nabycia nieruchomości, tylko wskazane przez notariusza przy standardowej umowie cywilno-prawnej.

Tym samym sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 uznać należy za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedając działki będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2 i 3 opisanych we wniosku, nie będzie Pan działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. W związku z tym, transakcja sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).