Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe - w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia do refaktury zużytych przez Najemcę mediów tj.: energii elektrycznej, wody, centralnego ogrzewania,
• nieprawidłowe - w zakresie zastosowania ww. zwolnienia od podatku VAT do refaktury kosztów ponoszonych opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości i za wywóz nieczystości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia do refaktury mediów i opłat eksploatacyjnych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 listopada 2024 r. (wpływ 5 listopada 2024 r.) i pismem z 18 listopada 2024 r. (wpływ 18 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego z tytułu ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Lokal ten znajduje się w budynku wielorodzinnym, a Wnioskodawca jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej utworzonej przez ogół właścicieli lokali znajdujących się w tym budynku. Budynek jest administrowany i zarządzany przez tę wspólnotę mieszkaniową.

Wnioskodawca wynajmuje lokal długoterminowo w ramach najmu prywatnego, a najemca wykorzystuje lokal wyłącznie w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych. Najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Umowa najmu reguluje w następujący sposób ponoszenie opłat. Oprócz czynszu Najemca zobowiązuje się uiszczać na rachunek Wynajmującego:

a)  Opłaty eksploatacyjne w aktualnej wysokości. Wysokość opłat obliczana będzie na podstawie aktualnych rachunków od Wspólnoty Mieszkaniowej i komunikowana drogą mailową.

b)  Opłaty za media: energię elektryczną, wodę, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości, zwane dalej mediami.

c)  Opłaty za fundusz remontowy oraz inne opłaty wskazane w rachunkach od spółdzielni mieszkaniowej.

Opłaty za media rozliczane będą według faktur wystawionych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz faktur firm zewnętrznych. Do 5. dnia każdego miesiąca Najemca zobowiązany jest wpłacić na podany wyżej numer konta zaliczkę za media we wskazanej na podany adres e-mail wysokości. Wysokość zaliczek za media obliczana będzie na podstawie aktualnych rachunków od Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy prądu.

Wynajmujący przekazuje opłaty w imieniu Najemcy odpowiedniemu dostawcy. Opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za media nie stanowią przychodu Wynajmującego, lecz są jedynie przekazywane w imieniu Najemcy odpowiednim podmiotom.

Wnioskodawca zastanawia się, czy dla odsprzedaży mediów, tj. dostawy energii elektrycznej oraz opłat eksploatacyjnych uiszczanych do wspólnoty mieszkaniowej może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie „Rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień” (rozporządzenie Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień Dz. U. z 2023 r. poz. 955)?

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm. - dalej: ustawa o PIT).

Na podstawie art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 z późn. zm.) Wnioskodawca wnosi o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, poniżej przedstawiony zostanie wyczerpujący opis stanu faktycznego, zdarzenia przyszłego oraz pytanie interpretacyjne wraz ze stanowiskiem Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania wskazał Pan:

1)   Jakie konkretnie świadczenia składają się na opłaty eksploatacyjne?

Odpowiedź: Opłaty eksploatacyjne obejmują koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości zarządzanych przez Wspólnotę Mieszkaniową.

W szczególności są to koszty związane z:

• utrzymaniem wind, obejmującym regularne przeglądy techniczne, konserwację i naprawy,
• sprzątaniem i oświetleniem klatek schodowych oraz drobnymi naprawami infrastruktury,
• pielęgnacją terenów zielonych, czyli utrzymaniem trawników, krzewów, drzew i pozostałych elementów zieleni osiedla,
• sprzątaniem oraz konserwacją innych części wspólnych osiedla, w tym odśnieżaniem i ogólną konserwacją infrastruktury.

2)   W oparciu o jakie kryteria ustalana jest wysokość opłat eksploatacyjnych?

Odpowiedź: Wysokość opłat eksploatacyjnych jest ustalana przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie kalkulacji rzeczywistych kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. Przedmiotowa kalkulacja obejmuje m.in. koszty konserwacji, sprzątania, pielęgnacji zieleni oraz bieżących napraw, a także koszty dostaw związanych z eksploatacją infrastruktury wspólnej. Wspólnota dokonuje regularnych przeglądów kosztów oraz dostosowuje wysokość opłat w zależności od aktualnych potrzeb budynku i jego mieszkańców, uwzględniając czynniki takie jak inflacja, wzrost cen usług czy materiałów.

3)   Czy są to stałe czy zmienne kwoty tych opłat eksploatacyjnych i energii elektrycznej?

Odpowiedź: Zarówno opłaty eksploatacyjne, jak i koszty zużycia energii elektrycznej, mają charakter zmienny. W przypadku opłat eksploatacyjnych ich wysokość może się zmieniać w zależności od aktualnych kosztów ponoszonych przez Wspólnotę Mieszkaniową na utrzymanie nieruchomości. Podobnie, koszty energii elektrycznej, jako medium uzależnione od bieżącego zużycia, mogą się różnić w zależności od indywidualnych potrzeb najemcy i jego codziennego korzystania z zasobów lokalu.

4)   Kto - Pan czy najemca - ma możliwość decydowania o wysokości opłat eksploatacyjnych?

Odpowiedź: Wysokość opłat eksploatacyjnych ustalana jest wyłącznie przez Wspólnotę Mieszkaniową. Ani właściciel lokalu, ani najemca nie mają możliwości ingerencji w ich wysokość, gdyż opłaty te wynikają z decyzji wspólnoty, podejmowanej na podstawie rzeczywistych wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. Właściciel oraz najemca są zobowiązani do ich akceptacji i pokrywania kosztów w ustalonej wysokości.

5)   Kto Pan jako właściciel czy najemca - ma możliwość samodzielnego wyboru świadczeniodawców w odniesieniu do poszczególnych świadczeń wchodzących w skład opłat eksploatacyjnych?

Odpowiedź: Wybór dostawców usług wchodzących w skład opłat eksploatacyjnych, takich jak konserwacja czy sprzątanie, leży wyłącznie w kompetencjach Wspólnoty Mieszkaniowej.

Właściciel ani najemca nie posiadają możliwości indywidualnego wyboru dostawców usług związanych z eksploatacją części wspólnych nieruchomości.

6)   Kto – Pan czy najemca – ma faktyczną możliwość decydowania o ilości zużycia energii elektrycznej w wynajmowanym lokalu, w oparciu o jakie kryteria ustalane jest faktyczne ich zużycie np. liczbę lokatorów, powierzchnię lub odczyty liczników?

Odpowiedź: Najemca decyduje o ilości zużycia energii elektrycznej w wynajmowanym lokalu, przy czym faktyczne zużycie jest określane na podstawie odczytów liczników energii. Zużycie energii uzależnione jest od indywidualnych potrzeb najemcy oraz liczby osób korzystających z lokalu, co wpływa na ogólną intensywność eksploatacji sprzętów elektrycznych i instalacji.

7)   Czy najemca ma możliwość samodzielnego zawarcia umów o dostawę energii elektrycznej z wybranym przez siebie dostawcą, a tym samym ma możliwość samodzielnego rozliczania się z tym dostawcą?

Odpowiedź: Najemca ma możliwość zawarcia indywidualnej umowy z dostawcą energii elektrycznej i rozliczania się z nim bezpośrednio. W zakresie pozostałych mediów, takich jak woda, ogrzewanie czy wywóz nieczystości, dostawcy są z góry określani przez Wspólnotę Mieszkaniową, a najemca nie posiada autonomii wyboru.

8)   Czy kwoty opłat za media w postaci: wody i centralnego ogrzewania są stałe i wynikają z umowy najmu czy zmienne?

Odpowiedź: Kwoty opłat za media, takie jak woda oraz centralne ogrzewanie, mają charakter zmienny i nie są określone w sposób stały w treści umowy najmu. Ich wysokość jest każdorazowo ustalana na podstawie rzeczywistych rachunków wystawianych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz innych dostawców mediów. Zgodnie z postanowieniami umowy najmu, Najemca zobowiązany jest do wpłacania zaliczek na poczet tych opłat, które następnie podlegają rozliczeniu w oparciu o faktyczne zużycie, zgodnie z rachunkami otrzymywanymi od dostawców. Wysokość opłat może ulegać zmianie w zależności od rzeczywistego zużycia przez Najemcę oraz obowiązujących stawek dostawców mediów.

9)   Kto – Pan czy najemca – ma faktyczną możliwość decydowania o ilości zużycia wody i centralnego ogrzewania w wynajmowanym lokalu i w oparciu o jakie kryteria ustalane jest faktyczne ich zużycie np. liczbę lokatorów, powierzchnię lub odczyty liczników?

Odpowiedź: Faktyczną możliwość decydowania o ilości zużycia wody oraz centralnego ogrzewania w wynajmowanym lokalu posiada Najemca, jako osoba korzystająca z nieruchomości i kształtująca jej bieżące użytkowanie. Zużycie tych mediów jest ustalane w oparciu o odczyty indywidualnych liczników zamontowanych w lokalu. W przypadku braku takich urządzeń pomiarowych, rozliczenie zużycia odbywa się zgodnie z zasadami obowiązującymi we Wspólnocie Mieszkaniowej, np. proporcjonalnie do liczby zamieszkujących osób lub powierzchni lokalu. Koszty mediów są zatem determinowane przez rzeczywiste użytkowanie przez Najemcę.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w nadeslanym uzupełnieniu)

Czy w stosunku do pobieranych od najemcy opłat eksploatacyjnych oraz należności z tytułu zużytych mediów: energii elektrycznej, wody, centralne ogrzewania, wywozu nieczystości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dla odsprzedaży mediów oraz opłat do wspólnoty mieszkaniowej?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w nadesłanym uzupełnieniu)

Zdaniem Wnioskodawcy, może on skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dla odsprzedaży mediów oraz opłat do wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 wyżej wymienionego rozporządzenia: Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2018 r. poz. 2356 oraz z 2019 r. poz. 1726), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę opis stanu faktycznego, spełnione są więc wszystkie przesłanki niezbędne do skorzystania ze zwolnienia na podstawie rozpatrywanego rozporządzenia tj.:

• podatnik jest właścicielem lokalu mieszkalnego, ogół właścicieli lokali w budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal tworzy wspólnotę mieszkaniową a podatnik jest członkiem tej wspólnoty;
• czynności (w tym przypadku odsprzedaż mediów oraz opłat eksploatacyjnych) wykonywane są na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (w tym przypadku na podstawie umowy najmu) lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową (w tym przypadku lokal należący do podatnika będącego członkiem wspólnoty);
• opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, o których mowa, to zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
• wynajmowany lokal jest wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

• prawidłowe - w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia do refaktury zużytych przez Najemcę mediów tj.: energii elektrycznej, wody, centralnego ogrzewania,
• nieprawidłowe - w zakresie zastosowania ww. zwolnienia od podatku VAT do refaktury kosztów ponoszonych opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości i za wywóz nieczystości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)

Umowa najmu jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pan długoterminowo lokal znajdujący się w budynku wielorodzinnym. Jest Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Budynek jest administrowany i zarządzany przez tę wspólnotę mieszkaniową.

Oprócz czynszu najmu Najemca zobowiązuje się uiszczać na Pana rachunek:

• opłaty eksploatacyjne, które obejmują koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości zarządzanych przez Wspólnotę Mieszkaniową.

W szczególności są to koszty związane z:

• utrzymaniem wind, obejmującym regularne przeglądy techniczne, konserwację i naprawy,
• sprzątaniem i oświetleniem klatek schodowych oraz drobnymi naprawami infrastruktury,
• pielęgnacją terenów zielonych, czyli utrzymaniem trawników, krzewów, drzew i pozostałych elementów zieleni osiedla,
• sprzątaniem oraz konserwacją innych części wspólnych osiedla, w tym odśnieżaniem i ogólną konserwacją infrastruktury,
• opłaty za media: energię elektryczną, wodę, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości,
• opłaty za fundusz remontowy oraz inne opłaty wskazane w rachunkach od spółdzielni mieszkaniowej.

Najemca wykorzystuje lokal wyłączenie w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych. Opłaty za media rozliczane będą według faktur wystawionych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz faktur firm zewnętrznych. Do 5 dnia każdego miesiąca Najemca zobowiązany jest wpłacić na nr konta zaliczkę za media we wskazanej na podany adres  e-mail wysokości. Wysokość zaliczek za media obliczana będzie na podstawie aktualnych rachunków od Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy prądu.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w stosunku do pobieranych od najemcy opłat eksploatacyjnych oraz należności z tytułu zużytych mediów: energii elektrycznej, wody, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT opłat eksploatacyjnych i opłat za media, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na Najemcę tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

W kwestii opodatkowania VAT, świadczonej łącznie z usługą najmu lokali mieszkalnych, odsprzedaży Mediów, tj. np. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, należy wyjaśnić, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, na co wskazuje art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia należy uważać za jedną transakcję. Sytuacja taka występuje w szczególności wówczas, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie tych dwóch transakcji.

Zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które - jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 - mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dotyczącym interpretacji przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, Trybunał rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

W związku z tym, co do zasady, towarzysząca najmowi nieruchomości dostawa Mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niego poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia energii elektrycznej w oparciu o wskazanie licznika. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg licznika, uwzględniających zużycie energii elektrycznej przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej Mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczenia TSUE, wynika, że świadczona przez Pana usługa najmu lokalu mieszkalnego oraz towarzyszące jej wskazane dostawy towarów i świadczenie usług, tj. energii elektrycznej, wody i centralnego ogrzewania nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługę najmu oraz czynności dostarczania ww. Mediów do tego lokalu.

Jak wynika z opisu sprawy, Najemca decyduje o ilości zużycia energii elektrycznej, wody i centralnego ogrzewania. Zużycie tych mediów ustalane jest w oparciu o odczyty indywidualnych liczników zamontowanych w lokalu. W przypadku braku takich urządzeń pomiarowych w odniesieniu do ilości zużytej wody i centralnego ogrzewania rozliczenie zużycia odbywa się zgodnie z zasadami obowiązującymi we Wspólnocie Mieszkaniowej, np. proporcjonalnie do liczby zamieszkujących osób lub powierzchni lokalu. Koszty mediów są zatem determinowane przez rzeczywiste zużycie przez Najemcę. Zużycie energii uzależnione jest od indywidulanych potrzeb najemcy oraz liczby osób korzystających z lokalu. Najemca ma możliwość zawarcia indywidualnej umowy z dostawcą energii elektrycznej i rozliczania się bezpośrednio z nim. W zakresie wody i ogrzewania dostawcy są z góry określeni przez Wspólnotę Mieszkaniową, a najemca nie posiada autonomii wyboru. Opłaty za energię elektryczną, wodę i centralne ogrzewanie mają charakter zmienny.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłaty za energię elektryczną, wodę i centralne ogrzewanie jest w efekcie zależne od faktycznego ich zużycia przez Najemcę, stanowią one odrębne i niezależne świadczenia od usługi najmu. Brak jest więc podstaw do traktowania ww. opłat za energię elektryczną, wodę i centralne ogrzewanie jako element kalkulacyjny opłaty czynszowej za usługi najmu.

Zatem, dostawę energii elektrycznej, wody i centralnego ogrzewania należy traktować jako świadczenia odrębne i niezależne od usługi najmu lokalu i opodatkować według stawki podatku właściwej dla dostawy ww. Mediów.

W odniesieniu do Pana wątpliwości związanych z możliwością stosowania zwolnienia od podatku na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.) przy refakturze na Najemcę opłat za Media (tj. energii elektrycznej, wody, centralnego ogrzewania), należy wskazać, że w przypadku świadczeń dostarczanych do lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 ustawy o VAT zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień.

Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725), ilekroć w ustawie jest mowa o:

Natomiast, przez opłaty pośrednie w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270):

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za Media, tj. energię elektryczną, wodę i centralne ogrzewanie. Czynności wykonywane są przez Pana jako współwłaściciela lokalu mieszkalnego z tytułu ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto, są świadczone na rzecz osoby używającej lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (najem) i lokal ten jest przez Najemcę wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji powyższego, przy obciążaniu Najemcy opłatami za Media, tj. energię elektryczną, wodę i centralne ogrzewanie wykorzystującego lokal wyłącznie w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych, w ramach umowy najmu może Pan skorzystać ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się do opłat eksploatacyjnych pobieranych od Najemcy, obejmujących koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych zarządzanych przez Wspólnotę Mieszkaniową należy zauważyć, że wysokość tych opłat ustalana jest przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie kalkulacji rzeczywistych kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. Przedmiotowa kalkulacja obejmuje m.in. koszty konserwacji, sprzątania, pielęgnacji zieleni oraz bieżących napraw, a także koszty dostaw związanych z eksploatacją infrastruktury wspólnej. Wspólnota dokonuje regularnych przeglądów kosztów oraz dostosowuje wysokość opłat w zależności od aktualnych potrzeb budynku i jego mieszkańców, uwzględniając czynniki takie jak inflacja, wzrost cen usług czy materiałów.

Wskazał Pan, że opłaty eksploatacyjne mają charakter zmienny. Ich wysokość ustalana jest wyłącznie przez Wspólnotę Mieszkaniową. Ani Pan, ani najemca nie ma możliwości ingerencji w ich wysokość, gdyż opłaty te wynikają z decyzji wspólnoty, podejmowanej na podstawie rzeczywistych wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. W przypadku opłat eksploatacyjnych ich wysokość może się zmieniać w zależności od aktualnych kosztów ponoszonych przez Wspólnotę Mieszkaniową na utrzymanie nieruchomości. Wybór dostawców usług wchodzących w skład opłat eksploatacyjnych, takich jak konserwacja czy sprzątanie, leży wyłącznie w kompetencjach Wspólnoty Mieszkaniowej. Właściciel ani najemca nie posiadają możliwości indywidualnego wyboru dostawców usług związanych z eksploatacją części wspólnych nieruchomości. W umowie najmu uzgodnił Pan z Najemcą, że oprócz czynszu, Najemca zobowiązał się uiszczać opłaty eksploatacyjne w aktualnej wysokości na Pana rachunek.

Biorąc zatem pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz powyższe okoliczności sprawy należy uznać, że pobierane opłaty eksploatacyjne od Najemcy wchodzą w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu lokalu.

Wobec powyższego opłaty eksploatacyjne w szczególności koszty związane z: utrzymaniem wind, obejmującym regularne przeglądy techniczne, konserwację i naprawy, sprzątaniem i oświetleniem klatek schodowych oraz drobnymi naprawami infrastruktury, pielęgnacją terenów zielonych, czyli utrzymaniem trawników, krzewów, drzew i pozostałych elementów zieleni osiedla, sprzątaniem oraz konserwacją innych części wspólnych osiedla, w tym odśnieżaniem i ogólną konserwacją infrastruktury powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według stawki właściwej dla usługi najmu.

Tym samym § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień nie znajdzie tu zastosowania.

Zatem w tym zakresie uznaję Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do opłat za wywóz nieczystości należy zauważyć, że należności te należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media z uwagi na to, że mają one inny charakter niż opłaty, np. z tytułu energii elektrycznej, ogrzewania, wody.

W tej kwestii przywołać należy pkt 45 ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.) wskazano, że:

Zgodnie z art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Stosownie do art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Według art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na mocy art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że najemca nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umów na wywóz nieczystości z wybranym przez siebie dostawcą, dostawcy są z góry określeni przez Wspólnotę Mieszkaniową, a najemca nie ma autonomii wyboru, a tym samym nie ma możliwości samodzielnego rozliczania się z tymi dostawcami. W umowie najmu oprócz czynszu Najemca zobowiązał się uiszczać na Pana rachunek opłaty za wywóz nieczystości.

Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz nieczystości powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Zatem § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień nie znajdzie tu zastosowania.

W tym zakresie uznaję Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W niniejszej interpretacji rozstrzygnięto kwestię zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia dla przenoszonych kosztów opłat eksploatacyjnych oraz mediów tj.: energii elektrycznej, wody, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości. W interpretacji przyjęto, że do podstawy opodatkowania usługi najmu wchodzą opłaty eksploatacyjne i wywóz nieczystości, przy czym kwestia zastosowania zwolnienia od podatku VAT usługi najmu jako nieobjęta pytaniem nie była przedmiotem interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana. Nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana żony jako współwłaściciela lokalu.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywa się ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).