Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości tj. działki nr 1 oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem ww. Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-prawidłowe w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika VAT oraz podlegania opodatkowaniu VAT sprzedaży Działki nr 1,

-nieprawidłowe w zakresie braku zwolnienia sprzedaży Działki nr 1,

-prawidłowe w zakresieprawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przez Kupującego Działki nr 1.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży  Nieruchomości tj. działki nr 1 oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem ww. Nieruchomości.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 18 listopada 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

  (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

  A.A. („Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w (...) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A.A. (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną.

Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w zakresie m.in.:

1.sprzedaży hurtowej cukru, czekolady, wyrobów cukierniczych i piekarskich (przy czym z CEIDG wynika, że jest to przeważająca działalność gospodarcza);

2.kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek;

3.wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

4.pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5.zarządzania nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, wchodzącą w skład nieruchomości gruntowej położonej w (...), obrębie ewidencyjnym numer (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Nieruchomość” lub „Działka”).

Zamiarem Kupującego jest zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów handlowych („Inwestycja”).

Transakcja zostanie zawarta po spełnieniu m.in. następujących warunków:

 i.  zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod usługi handlu i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży,

 ii. zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość sąsiadująca z Nieruchomością (działka gruntu numer 1) przeznaczona będzie pod usługi handlu i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży,

 iii. uzyskania przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży,

 iv. uzyskania przez Kupującego wszystkich pozostałych prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną,

 v.  uzyskania przez Kupującego warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, w tym warunków na zrzut wody deszczowej.

a)Historia Nieruchomości

Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą Działkę na podstawie Umowy działu spadku i zniesienia współwłasności w 2005 r.

Nabycie powyższej nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Sprzedającego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka będąca przedmiotem Transakcji powstała w wyniku podziału działki ewidencyjnej o numerze 2 dokonanego przez Sprzedającego. Podział nastąpił zgodnie z decyzją Burmistrza (...) z dnia (...).2010 r.

Działka stanowi i będzie stanowiła majątek osobisty Sprzedającego na dzień Transakcji.

Działka nie jest i nie będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia rolniczej, ani pozarolniczej działalności gospodarczej (Działka była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedającego na cele rolnicze).

Działka nie jest i nie będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Nieruchomość nie jest i nie będzie na datę Transakcji przedmiotem zawartej przez Sprzedającego umowy dzierżawy, ani najmu. Sprzedający udostępnia nieodpłatnie Działkę na cele rolnicze osobom trzecim.

b)Status Nieruchomości

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (...) z dnia (...) 2015 r.; dalej także jako „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę usługową.

W dniu (...).2024 r. Rada Miejska podjęła uchwałę o przystąpieniu do zmiany MPZP m.in. w zakresie zmiany zapisu dotyczącego zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 300 m² na zapis dotyczący zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². Obecnie trwają prace projektowe nad zmianą MPZP w tym zakresie.

W celu uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony wskazują, że Nieruchomość jest i na datę Transakcji będzie objęta MPZP i będzie miała przeznaczenie określone w MPZP jako tereny zabudowy usługowej.

Nieruchomość będzie zatem stanowiła na datę Transakcji grunt przeznaczony pod zabudowę.

c)Naniesienia na Nieruchomości

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Przez Nieruchomość przebiega sieć elektroenergetyczna. Wskazana sieć przesyłowa jest własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „KC”).

Powyższa sieć przesyłowa - jako własność przedsiębiorstwa przesyłowego - nie będzie stanowiła przedmiotu Transakcji.

2.Informacje o Sprzedającym

Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość (kilkanaście transakcji).

Ponadto, oprócz Nieruchomości, Sprzedający planuje aktualnie transakcje sprzedaży innych działek (zawarto już umowy przedwstępne dotyczące ich zbycia).

W (...) 2024 r. Sprzedający złożył wniosek o zmianę MPZP obejmującego Nieruchomość m.in. w zakresie zmiany zapisu dotyczącego zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 300 m² na zapis dotyczący zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji powstała w wyniku podziału dokonanego przez Sprzedającego kilkanaście lat temu.

-    Sprzedający nie podejmował innych działań, żeby uatrakcyjnić Nieruchomość dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość, w szczególności:

-    nie wydzielał drogi wewnętrznej, aby zapewnić Nieruchomości dostęp do drogi publicznej;

-    nie doprowadzał do Nieruchomości mediów / nie finansował przyłączy mediów;

-    nie podejmował żadnych działań reklamowych czy marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości - nie umieszczał ogłoszeń w prasie, Internecie, tablicach reklamowych oraz nie nawiązał współpracy z biurem nieruchomości;

-    nie ogrodził Nieruchomości.

Sprzedający, z inicjatywy i na potrzeby biznesowe Kupującego, udzielił osobom wskazanym przez Spółkę Powiązaną z Kupującym pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) m.in. do:

1. przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;
2. występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;
3. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;
4. uzyskania decyzji wodnoprawnej;
5. reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
6. do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę Powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

3.Informacje o Kupującym

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji zamiarem Kupującego jest zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów handlowych. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

4.Inne okoliczności Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 55¹ KC. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

Jeśli w interpretacji podatkowej wydanej na skutek niniejszego wniosku zostanie stwierdzone, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT wg właściwej stawki, to Sprzedający wystawi Kupującemu fakturę VAT dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo, że:

1.Czy sieć elektroenergetyczna znajdująca się na działce nr 1 stanowi budowlę w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związaną?

Tak, sieć elektroenergetyczna stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB), sieć ta stanowi obiekt inżynierii lądowej i wodnej. Wnioskodawca zwraca jednocześnie uwagę, że jak wskazano we wniosku sieć elektroenergetyczna jest własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Powyższa sieć przesyłowa, zgodnie z przywołanym przepisem, nie stanowi części składowej gruntu, a zatem nie powinna wpływać na ocenę charakteru nieruchomości. Art. 49. [Urządzenia przesyłowe] § 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Sieć elektroenergetyczna nie będzie stanowić przedmiotu Transakcji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1.  Czy Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości i czy w związku z tym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.  Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3.  Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stron:

1.  Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości i w związku z tym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2.  Sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3.  Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy wskazać, że:

-Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość (kilkanaście transakcji);

-Oprócz Nieruchomości Sprzedający planuje transakcje sprzedaży innych działek gruntu;

-Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami;

-Nieruchomość powstała na skutek podziału dokonanego przez Sprzedającego;

-Sprzedający złożył wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość.

Powyższe działania wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, i stanowią przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy więc uznać, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i będzie działać przy Transakcji sprzedaży Działki jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Należy również dodać, że w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania VAT transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zdaniem Stron do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dotyczące nieruchomości zabudowanych.

W dacie planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała zdaniem Stron status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą znajdowały się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie Prawa budowlanego, a które stanowiłyby własność Sprzedającego.

Statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia okoliczność, że na Nieruchomości znajdują się (i będą znajdować się na datę Transakcji) sieci przesyłowe będące własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 KC. Sieci przesyłowe, na podstawie powyższego przepisu, nie stanowią zatem części składowej Nieruchomości, gdyż wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji i nie będą wpływały na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

Mając powyższe na względzie należy odnieść się do zwolnienia z VAT przewidzianego dla dostawy nieruchomości niezabudowanych.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość jest i na datę Transakcji będzie objęta MPZP i będzie miała przeznaczenie określone w MPZP jako tereny zabudowy usługowej.

Nieruchomość będzie stanowiła zatem teren budowlany w rozumieniu wskazanej powyżej definicji z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a w konsekwencji należy stwierdzić, że nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Dodatkowo, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków:

a)towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b)brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym przepisie.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nastąpiło na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności. Skoro czynność ta pozostawała poza podatkiem VAT, to nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.”.

Nie jest więc spełniony jeden z warunków zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. W takiej sytuacji analiza drugiego warunku jest bezprzedmiotowa, gdyż dla zastosowania powyższego zwolnienia z VAT, oba warunki muszą być spełnione łącznie.

W konsekwencji należy uznać, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała z żadnego zwolnienia od podatku VAT, wobec czego należy uznać, że powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

-    towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

-    transakcja jest udokumentowana fakturą,

-    transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

-    odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

1. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,
2. Jeśli zgodnie z uzyskaną interpretacją podatkową Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, to zostanie ona udokumentowana przez Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturą VAT,
3. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT,

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z zakupem Nieruchomości.

Reasumując, jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za prawidłowe i zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

-prawidłowe w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika VAT oraz podlegania opodatkowaniu VAT sprzedaży Działki nr 1,

-nieprawidłowe w zakresie braku zwolnienia sprzedaży Działki nr 1,

-prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przez Kupującego Działki nr 1.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Sprzedający - zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny - prowadzi działalność gospodarczą i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w zakresie m.in.:

-kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek;

-wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

-pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

-zarządzania nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1. Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą Działkę na podstawie Umowy działu spadku i zniesienia współwłasności w 2005 r. Nabycie powyższej nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Sprzedającego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Działka będąca przedmiotem Transakcji powstała w wyniku podziału działki ewidencyjnej o numerze 2 dokonanego przez Sprzedającego.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość (kilkanaście transakcji). Ponadto, oprócz Nieruchomości, Sprzedający planuje aktualnie transakcje sprzedaży innych działek.

W (...) 2024 r. Sprzedający złożył wniosek o zmianę MPZP obejmującego Nieruchomość m.in. w zakresie zmiany zapisu dotyczącego zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 300 m² na zapis dotyczący zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Spółkę Powiązaną z Kupującą pełnomocnictw m.in. do:

i.przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

ii.występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

iii.uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

iv.uzyskania decyzji wodnoprawnej;

v.reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

vi.reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości;

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę Powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT i Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

W związku z powyższym, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Sprzedający podejmował, w odniesieniu do działki 1 (powstałej w wyniku przeprowadzonych podziałów) przez cały okres jej posiadania, w tym w związku z przygotowaniem jej do sprzedaży.

Z wniosku wynika, że Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami. Zauważyć należy, że w odniesieniu do działki będącej przedmiotem Transakcji, Sprzedający dokonał szeregu działań, które wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, i stanowią przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Do aktywności przemawiającej za uznaniem Sprzedającego za podatnika zaliczyć trzeba poniższe okoliczności:

-sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami,

-sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż przedmiotowa Nieruchomość (kilkanaście transakcji);

-oprócz przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający planuje transakcje sprzedaży innych działek gruntu;

-Nieruchomość, którą planuje sprzedać Sprzedający, powstała na skutek podziałów działki ewidencyjnej nr 2.

W (...) 2024 r. Sprzedający złożył wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość m.in. w zakresie zmiany zapisu dotyczącego zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 300 m² na zapis dotyczący zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Wskazać w tym miejscu należy, że w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 108 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wskazali Państwo we wniosku, że Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Spółkę powiązaną z Kupującą pełnomocnictw m.in. przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości; występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów; uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości; uzyskania decyzji wodnoprawnej; reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby wskazane przez Spółkę Powiązaną z Kupującym, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby wskazane przez Spółkę Powiązaną z Kupującym wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby wskazane przez Spółkę Powiązaną z Kupującym, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość, której Sprzedający jest właścicielem. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki 1 jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka jest własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw osobom trzecim skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez osoby trzecie, będą jednak podejmowane w imieniu Sprzedającego i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako właściciel działki będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Wobec powyższego, sprzedając działkę nr 1, Sprzedający nie będzie dokonywał tego w ramach przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Istotnym elementem przesądzającym o uznaniu planowanej Transakcji sprzedaży przez Sprzedającego za prowadzenie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, są czynności jakie poczynił Sprzedający w związku z zamierzoną dostawą działki, które to działania są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości.

Dokonanie powyższych czynności pozwala na stwierdzenie, że Sprzedający zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.

Oznacza to, że Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działki, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Sprzedaż działki nr 1, wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, będzie stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności analizowanej sprawy oraz przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działki nr 1, Sprzedający będzie działał jak podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy a dostawa działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym Transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku z tą Transakcją.

Tym samym Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości tj. działki nr 1 i opodatkowania całości tej sprzedaży podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT (pytanie nr 2), zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy :

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy,

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130),

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych, ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”,. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej k.c.:

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający ma zamiar zbyć działkę nr 1.  Nieruchomość ta jest i na datę Transakcji będzie objęta MPZP i będzie miała przeznaczenie określone w MPZP jako tereny zabudowy usługowej. Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Przez Nieruchomość przebiega sieć elektroenergetyczna. Sieć elektroenergetyczna stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego. Sieć elektroenergetyczna jest własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Sieć elektroenergetyczna nie będzie stanowić przedmiotu Transakcji.

Zatem mając na uwadze powyższe należy zauważyć, że ww. naniesienie w postaci sieci elektroenergetycznej znajdujące się na działce nr 1 nie stanowią własności Sprzedającego, tym samym w rezultacie planowanej dostawy przedmiotowej Działki nr 1 na rzecz Kupującego nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. naniesieniem, jak właściciel - nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro Sprzedający nie jest właścicielem znajdującej się na ww. działce naniesienia w postaci sieci elektroenergetycznej, to należy przyjąć, że w związku z planowaną dostawą działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, który jednak nie można uznać jak Państwo twierdzą za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa Działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.               

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt to dla tej dostawy nie będzie mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego Działka nr 1 została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności w 2005 r. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Działka nie jest i nie będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Mając na uwadze powyższe, nie można zatem uznać, że w związku z nabyciem Działki nr 1 nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziału w ww. Działce, lub że takie prawo nie przysługiwało, bowiem przy nabyciu Działki nr 1 nie wystąpił VAT należny, który mógłby podlegać przez Sprzedającego odliczeniu. Ponadto jak wynika z opisu sprawy działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że nie zostały spełnione oba warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy Działki nr 1.

Jednocześnie wskazali Państwo również, że opisana Działka nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa Działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 z uwagi na odmienne uzasadnienie stanowiska w części uznającej sprzedaż Działki nr 1 za grunt niezabudowany należało uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Działki nr 1 w ramach Transakcji na zasadach ogólnych tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie nr 3), wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że sprzedaż działki nr 1, nie będzie korzystała ze zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym Kupujący będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Działki nr 1.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność. Należy zaznaczyć, że interpretację wydano na podstawie przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.