Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości, niekorzystającej z żadnego ze zwolnień przedmiotowych od podatku VAT oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od przedmiotowej transakcji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości, niekorzystającej z żadnego ze zwolnień przedmiotowych od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·oddzielnego rozpatrywania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w stosunku do wydzielonych części nieruchomości, tj. opodatkowania podatkiem VAT niezasiedlonego lokalu na piętrze budynku oraz zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 40 ust. 1 pkt 10 ustawy zasiedlonego lokalu na parterze (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·sposobu wyodrębnienia z wynagrodzenia kwoty, która będzie stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT oraz kwoty, która będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

·prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od przedmiotowej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Uzupełnili go Państwo trzema pismami z 3 września 2024 r. (wpływ 3 września 2024 r.) oraz pismem z 14 czerwca 2024 r. (wpływ 5 września 2024 r.) i pismem z 14 czerwca 2024 r. (wpływ 5 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan M. N.

(…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan T. P.

(…)

Opis stanu faktycznego

3 lutego 2021 r. p. M. N. (dalej: Zainteresowany lub Sprzedawca), prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą (…), będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązał się sprzedać (...) małżonkom P. (dalej łącznie: Nabywcy) udział wynoszący 1/2 część w nieruchomości gruntowej zabudowanej dwukondygnacyjnym, murowanym, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym, wolnostojącym. T. P. (dalej: Kupujący) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. B. M. P. nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

26 lutego 2024 r. Sprzedawca i Nabywcy zawarli w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży udziału w ww. nieruchomości. Przed dniem zawarcia ww. aktu notarialnego Sprzedawca i Nabywca nie składali do organu podatkowego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części w myśl art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361; dalej: ustawa o VAT). Ww. akt notarialny zawiera między innymi następujące elementy:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, cyt.: „(...) M. N. oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (...) z siedzibą w (…) (adres: (…)). T. P. oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (...) (adres: (…))”;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części: 26 lutego 2024 r.;

3)adres budynku, budowli lub ich części podlegający sprzedaży, cyt.: „(…) I. M. N. jako Sprzedający oświadcza, że: – Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW numer (…) dla zabudowanej nieruchomości gruntowej, (…) położonej w (...), przy ul. (…) numer (…), zwane dalej również „Nieruchomością”,(…). II. M. N. oświadcza dalej, że: -w/w działka numer (…) jest zabudowana ujawnionym w księdze wieczystej dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym, dwulokalowym, wolnostojącym, o powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m²/(…) metry kwadratowe/, w którym nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy (…)”;

4)oświadczenie dotyczące opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, cyt.: „(…) M. N. oświadcza, że sprzedaje B. M. i T. małżonkom P. udział 1/2 /jedna druga/ części w zabudowanej nieruchomości (...) składającej się z działki (…) o obszarze (…) ha (...) za cenę (...) zł / (...) złotych/ netto oraz podatek VAT w stawce 23% /dwadzieścia trzy procent/, tj. za cenę brutto (...) zł /(...) złotych/, a B. M. i T. małżonkowie P. oświadczają, że wyżej opisany udział w przedmiotowej nieruchomości, za wymienioną wyżej cenę kupują, do majątku objętego wspólnością ustawową, w ramach prowadzonej przez T. P. działalności gospodarczej opisane w komparycji tego aktu. (…) Strony zapewniły, że podana cena odpowiada wartości rynkowej przedmiotu umowy (w tym wartość udziału w gruncie określili na kwotę (...) zł (…) brutto, a wartość udziału w budynku na kwotę (...) zł (…) brutto). Sprzedający oświadcza również, że na podstawie odrębnych przepisów, z tytułu zawarcia umowy sprzedaży objętej tym aktem, jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 1570, ze zm.), nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku i jest uprawniony do wystawiania faktur VAT. (…)”.

Budynek znajdujący się na ww. nieruchomości został wybudowany przez Zainteresowanego i został przyjęty na ewidencję środków trwałych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej 30 kwietnia 2020 r., jednak do dnia zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nie nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze budynku.

Lokal znajdujący się na parterze został zaś zasiedlony po raz pierwszy 1 maja 2020 r., tj. w momencie zawarcia umowy najmu z pierwszym użytkownikiem. Ww. najem stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

W stosunku do wydatków na budowę ww. obiektu Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ciągu 2 lat przed sprzedażą Sprzedawca poniósł wydatki na ulepszenie lokalu znajdującego się na parterze w łącznej wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tego lokalu. W trakcie prac modernizacyjnych doszło do przerwy w użytkowaniu lokalu na parterze, ponieważ była wymieniana stolarka oraz zmieniana nawierzchnia podłogi i montaż parapetów kamiennych, w związku z czym najemca udostępnił lokal w celu przeprowadzenia ww. prac i w tym czasie lokalu nie użytkował. Prace te nie wymagały ponownego odbioru technicznego budynku. Po zakończeniu prac nastąpiło ponowne udostępnienie lokalu do użytku najemcy, co nastąpiło 10 maja 2023 r.

Lokal znajdujący się na pierwszym piętrze oraz lokal znajdujący się na parterze sprzedanego dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego są wyodrębnionymi samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, przy czym lokal znajdujący się na parterze jest wykorzystywany obecnie przez Najemcę jako biuro. Udział w przedmiotowej nieruchomości został zakupiony przez Nabywców z zamiarem używania tej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez p. T. P. wyłącznie do czynności opodatkowanych w postaci prowadzenia najmu opodatkowanego podatkiem VAT. Płatność wynagrodzenia za przedmiot dostawy odbywała się w formie 16 zaliczek, wpłacanych przez Kupujących w miesiącach od lutego 2021 r. do maja 2022 r., do których Sprzedawca wystawiał faktury zaliczkowe. Na każdej fakturze zaliczkowej była wykazana stawka VAT 23% oraz kwota podatku VAT obliczona wg tej stawki. Na fakturach zaliczkowych nie było wykazanego wynagrodzenia odrębnie za poszczególne lokale znajdujące się w budynku (lokal na parterze i lokal na piętrze), tylko była wskazana jedna pozycja z łączną kwotą podatku VAT w stawce podstawowej 23%.

Pytania

1.Czy Sprzedawca prawidłowo opodatkował przedmiotową transakcję podatkiem VAT, uznając, że nie korzysta ona z żadnego ze zwolnień przedmiotowych?

2.Czy, w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie 1, Sprzedawca powinien kwestię zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT rozpatrywać oddzielnie w stosunku do wydzielonych części nieruchomości, w tym przypadku odrębnych lokali, i opodatkować podatkiem VAT tylko część wynagrodzenia dotyczącą niezasiedlonego lokalu na piętrze budynku, natomiast do części wynagrodzenia dotyczącej zasiedlonego lokalu na parterze powinien zastosować zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3.W jaki sposób w przedmiotowej sprawie, w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 2, należy wyodrębnić z wynagrodzenia określonego w akcie notarialnym kwotę, która będzie stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT oraz kwotę, która będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT?

4.Czy i w jakiej części i kwocie p. T. P. ma prawo do odliczenia podatku naliczonego od przedmiotowej transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1. Sprzedawca stoi na stanowisku, że prawidłowo opodatkował przedmiotową transakcję podatkiem VAT.

Ad 2. Sprzedawca stoi na stanowisku, że, w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie 1, powinien kwestię zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT rozpatrywać oddzielnie w stosunku do wydzielonych części nieruchomości, w tym przypadku odrębnych lokali, i opodatkować podatkiem VAT tylko część wynagrodzenia dotyczącą niezasiedlonego lokalu na piętrze budynku, natomiast do części wynagrodzenia dotyczącej zasiedlonego lokalu na parterze powinien zastosować zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 3. Sprzedawca stoi na stanowisku, że, w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 2, kwota, która powinna stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT powinna wynieść (...) zł, a pozostałe wynagrodzenie, które będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, wyniesie również (...) zł.

Ad 4. Kupujący T. P. stoi na stanowisku, że ma prawo do odliczenia podatku naliczonego od przedmiotowej transakcji w takiej części, w której dostawa tej nieruchomości podlega opodatkowaniu – w pełnej kwocie wykazanej na fakturach zaliczkowych przez Sprzedawcę w odniesieniu do tej części dostawy, która podlega opodatkowaniu. W przypadku, gdy Sprzedawca na fakturach nie wyodrębnił jako osobnej pozycji kwoty podatku VAT dotyczącej dostawy lokalu na parterze i lokalu na piętrze, to w przypadku, gdy organ uzna, że opodatkowaniu podlegała tylko dostawa lokalu na piętrze, Kupujący ma prawo na podstawie otrzymanych od Sprzedawcy faktur zaliczkowych odliczyć łącznie kwotę VAT w wysokości (...) zł, czyli z każdej faktury zaliczkowej ma prawo odliczyć połowę podatku wykazanego przez Sprzedawcę.

Uzasadnienie Państwa stanowiska w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361; dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ww. ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2.wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3.wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4.wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5.ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6.oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7.zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, 26 lutego 2024 r. Sprzedawca i Nabywcy zawarli w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości gruntowej zabudowanej dwukondygnacyjnym, murowanym, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym, wolnostojącym. Zatem skoro transakcji dostawy podlegał budynek, należy w dalszej kolejności przytoczyć następujące przepisy prawa podatkowego.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.wybudowaniu lub

b.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a.w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b.dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie uprawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości zabudowanej – które to zabudowania stanowi budynek, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy rozstrzygnąć, czy względem wybudowanego na działce budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W przedmiotowej sprawie, budynek znajdujący się na ww. nieruchomości został wybudowany przez Sprzedawcę i został przyjęty na ewidencję środków trwałych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej 30 kwietnia 2020 r., jednak do dnia zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nie nastąpiło zasiedlenie lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze przez pierwszego użytkownika. Lokal znajdujący się na parterze został zasiedlony po raz pierwszy 1 maja 2020 r., tj. w momencie zawarcia umowy najmu z pierwszym użytkownikiem. W stosunku do wydatków na budowę ww. obiektu Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ciągu 2 lat przed sprzedażą Sprzedawca poniósł wydatki na ulepszenie lokalu znajdującego się na parterze w łącznej wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tego lokalu. W trakcie prac modernizacyjnych doszło do przerwy w użytkowaniu lokalu na parterze, ponieważ była wymieniana stolarka oraz zmieniana nawierzchnia podłogi i montaż parapetów kamiennych, w związku z czym najemca udostępnił lokal w celu przeprowadzenia ww. prac i w tym czasie lokalu nie użytkował. Prace te nie wymagały ponownego odbioru technicznego budynku. Po zakończeniu prac nastąpiło ponowne udostępnienie lokalu do użytku najemcy, co nastąpiło 10 maja 2023 r.

Wobec powyższego, w ocenie Sprzedawcy, należy uznać, że 10 maja 2023 r. doszło po raz drugi do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT lokalu znajdującego się na parterze, zatem nie mogło znaleźć zastosowania zwolnienie z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Również część budynku w postaci lokalu na piętrze w ocenie Sprzedawcy z tego zwolnienia nie będzie mogła korzystać ze względu na brak zasiedlenia do momentu sprzedaży.

Jednocześnie trzeba wskazać, że przedmiotowa transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem w stosunku do wydatków na budowę ww. obiektu Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zastosowania również nie będzie miało zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT ze względu na wykorzystywanie obiektu do opodatkowanej działalności (w postaci najmu opodatkowanego podatkiem VAT) oraz z faktu, że Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedawca zwraca również uwagę na fakt, że nawet, jeśli w ocenie organu w odniesieniu do lokalu na parterze nie doszło do kolejnego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT 10 maja 2023 r., tylko należy liczyć dwa lata od historycznego pierwszego zasiedlenia, które miało miejsce 1 maja 2020 r., to Strony umowy sprzedaży dokonały w ocenie Sprzedającego skutecznej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT poprzez zapisy znajdujące się w akcie notarialnym.

Wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

W przedmiotowej sprawie, akt notarialny zawiera wszystkie elementy oświadczenia wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Data zawarcia umowy dostawy budynku jest równoznaczna z datą zawarcia aktu notarialnego. Imiona i nazwiska lub nazwa, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, zawarte są w szczególności we fragmencie aktu notarialnego: „(…) M. N. oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (...) z siedzibą w (…) (adres: (…), NIP: (...), REGON: (...)). T. P. oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (...) (adres: (…), NIP: (...), REGON: (...)). (…)”. Adres budynku, budowli lub ich części jest zawarty w treści aktu notarialnego, np. we fragmencie: „(...) I. M. N. jako Sprzedający oświadcza, że: – Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW numer (…) dla zabudowanej nieruchomości gruntowej, (…) położonej w (...), przy ul. (…) numer (…), zwane dalej również „Nieruchomością”,(…).”. Zgodny wybór opodatkowania dostawy budynku wynika zaś z następujących fragmentów aktu notarialnego: „(…) M. N. oświadcza, że sprzedaje B. M. i T. małżonkom P. udział 1/2/jedna druga/ części w zabudowanej nieruchomości (...) składającej się z działki (…) o obszarze (…) ha (...) za cenę (...) zł / (...) złotych/netto oraz podatek VAT w stawce 23% /dwadzieścia trzy procent/, tj. za cenę brutto (...) zł/(...) złotych/, a B. M. i T. małżonkowie P. oświadczają, że wyżej opisany udział w przedmiotowej nieruchomości, za wymienioną wyżej cenę kupują, do majątku objętego wspólnością ustawową, w ramach prowadzonej przez T. P. działalności gospodarczej opisane w komparycji tego aktu. (…) Sprzedający oświadcza również, że na podstawie odrębnych przepisów, z tytułu zawarcia umowy sprzedaży objętej tym aktem, jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1570, ze zm.), nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku i jest uprawniony do wystawiania faktur VAT. (…)”.

Podsumowując, Sprzedawca stoi na stanowisku, że prawidłowo opodatkował przedmiotową transakcję podatkiem VAT.

Ad 2.

Należy zaznaczyć, że skoro w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT mowa jest o „budynkach, budowlach lub ich częściach”, to ocena w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług powinna być dokonywana odrębnie w odniesieniu do poszczególnych części budynku, w zależności od okoliczności zaistnienia zasiedlenia w stosunku do tej części. Stwierdzenie zasiedlenia co do jednej części pozostaje zaś bez wpływu na możliwość zwolnienia podatkowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co do pozostałych części, nie powodując rozszerzenia zakresu przedmiotowego tego zwolnienia. W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie nie doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu usytuowanego na piętrze budynku, ponieważ do dnia zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nie nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne tego lokalu. W związku z powyższym w odniesieniu do części budynku stanowiącej lokal znajdujący się na piętrze, nie mogło znaleźć zastosowanie zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeśli zatem organ uznałby, w odpowiedzi na pytanie pierwsze, że Sprzedawca nieprawidłowo opodatkował podatkiem VAT całą transakcję, uznając, że upłynęło ponad 2 lata od pierwszego zasiedlenia lokalu na parterze i jednocześnie uznając, że Strony nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia z opodatkowania VAT transakcji w treści aktu notarialnego, to w takim przypadku, w ocenie Sprzedawcy, należałoby uznać, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT może znaleźć zastosowanie tylko do dostawy części budynku w postaci lokalu na parterze, natomiast dostawę części budynku w postaci lokalu na piętrze należało opodatkować podatkiem VAT.

Ad 3.

W przypadku gdy opodatkowaniu podatkiem VAT zdaniem organu miałaby podlegać tylko dostawa części budynku w postacie lokalu na piętrze, w ocenie Sprzedającego kwota, która stanowi podstawę opodatkowania podatkiem VAT powinna wynieść (...) zł, a pozostałe wynagrodzenie, które będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, wyniesie również (...) zł.

W akcie notarialnym nie wskazano wynagrodzenia za poszczególne lokale znajdujące się w budynku, natomiast wprost wskazano cenę netto za cały przedmiot transakcji, tj. cenę netto za udział 1/2 części w zabudowanej nieruchomości, w wysokości (...) zł. W związku z powyższym, w braku innych uregulowań w tym zakresie, w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 2, Sprzedawca powinien jako podstawę opodatkowania podatkiem VAT przyjąć kwotę (...) zł, a pozostałą część ceny netto przedmiotu transakcji, tj. pozostałe (...) zł potraktować jako kwotę zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT.

Ad 4.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a.nabycia towarów i usług,

b.dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w stanie faktycznym, udział w przedmiotowej nieruchomości został zakupiony przez Nabywców z zamiarem używania tej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez p. T. P. do czynności opodatkowanych w postaci prowadzenia najmu opodatkowanego podatkiem VAT. Nabywcy oświadczyli w akcie notarialnym, że udział w nieruchomości kupują do majątku objętego wspólnością ustawową, w ramach prowadzonej przez T. P. działalności gospodarczej opisanej w komparycji aktu notarialnego. Okoliczności opisu sprawy wskazują więc, że nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych, a nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe przepisy w analizowanym przypadku p. T. P. będzie mógł odliczyć podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości w takiej części, w której dostawa tej nieruchomości będzie opodatkowana.

W związku z treścią art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika.

W związku z powyższym, nawet jeśli Sprzedawca wykazał na fakturach zaliczkowych do części dostawy podlegającej opodatkowaniu zawyżoną stawkę VAT, to Kupujący ma prawo odliczyć pełną kwotę wykazaną przez Sprzedawcę w części dotyczącej tej dostawy opodatkowanej. W przypadku zatem, gdy Sprzedawca na fakturach zaliczkowych nie wyodrębnił jako osobnej pozycji kwoty podatku VAT dotyczącej dostawy lokalu na parterze i kwoty podatku VAT dotyczącej dostawy lokalu na piętrze, to w przypadku, gdy organ uzna, że opodatkowaniu podlegała tylko dostawa lokalu na piętrze, Kupujący ma prawo na podstawie otrzymanych od Sprzedawcy faktur zaliczkowych odliczyć łącznie kwotę VAT w wysokości (...) zł, czyli z każdej faktury zaliczkowej ma prawo odliczyć połowę podatku wykazanego przez Sprzedawcę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej: „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, budynek spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązał się sprzedać Nabywcom udział wynoszący 1/2 część w nieruchomości gruntowej zabudowanej dwukondygnacyjnym, murowanym, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym, wolnostojącym. Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Małżonka Kupującego nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. 26 lutego 2024 r. Sprzedawca i Nabywcy zawarli w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży udziału w ww. nieruchomości. Przed dniem zawarcia ww. aktu notarialnego Sprzedawca i Nabywca nie składali do organu podatkowego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części w myśl art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. Budynek znajdujący się na ww. nieruchomości został wybudowany przez Zainteresowanego i został przyjęty na ewidencję środków trwałych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej 30 kwietnia 2020 r., jednak do dnia zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nie nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze budynku. Lokal znajdujący się na parterze został zaś zasiedlony po raz pierwszy 1 maja 2020 r., tj. w momencie zawarcia umowy najmu z pierwszym użytkownikiem. Ww. najem stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT. W stosunku do wydatków na budowę ww. obiektu Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ciągu 2 lat przed sprzedażą Sprzedawca poniósł wydatki na ulepszenie lokalu znajdującego się na parterze w łącznej wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tego lokalu. W trakcie prac modernizacyjnych doszło do przerwy w użytkowaniu lokalu na parterze i w tym czasie lokal nie był użytkowany. Prace te nie wymagały ponownego odbioru technicznego budynku. Po zakończeniu prac nastąpiło ponowne udostępnienie lokalu do użytku najemcy, co nastąpiło 10 maja 2023 r. Lokal znajdujący się na pierwszym piętrze oraz lokal znajdujący się na parterze sprzedanego budynku mieszkalnego są wyodrębnionymi samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, przy czym lokal znajdujący się na parterze jest wykorzystywany obecnie przez Najemcę jako biuro. Udział w przedmiotowej nieruchomości został zakupiony przez Nabywców z zamiarem używania tej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych w postaci prowadzenia najmu opodatkowanego podatkiem VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości, niekorzystającej z żadnego ze zwolnień przedmiotowych od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Mając na uwadze opis sprawy oraz fakt, że budynek znajdujący się na opisanej nieruchomości został wybudowany przez Sprzedającego i został przyjęty na ewidencję środków trwałych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a także, że Sprzedający wykorzystywał jeden z lokali znajdujących się w budynku do wykonywania czynności opodatkowanej podatkiem VAT (najem) stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Zainteresowanego. Zatem przy sprzedaży udziału we własności nieruchomości Zainteresowany występuje w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składnika majątku przedsiębiorstwa Zainteresowanego.

W konsekwencji, sprzedaż udziału we własności opisanej nieruchomości jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

·przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

·rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

·rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

·adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

·modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości, które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Analiza przepisów ustawy, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów prawa, aby ocenić, czy dostawa przez Sprzedającego udziału we własności nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

We wniosku wskazali Państwo, że do dnia zawarcia umowy sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nie nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze budynku. Z kolei lokal na parterze został zasiedlony po raz pierwszy 1 maja 2020 r., tj. w momencie zawarcia umowy najmu z pierwszym użytkownikiem. Jednocześnie, w ciągu 2 lat przed sprzedażą Sprzedawca poniósł wydatki na ulepszenie lokalu znajdującego się na parterze w łącznej wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tego lokalu. Po zakończeniu prac nastąpiło ponowne udostępnienie lokalu do użytku najemcy, co nastąpiło 10 maja 2023 r. Tym samym w stosunku do lokalu znajdującego się na parterze doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, lokale zostały sprzedane na podstawie umowy sprzedaży 26 lutego 2024 r.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dostawa udziału we własności nieruchomości została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze budynku, zaś pomiędzy ponownym pierwszym zasiedleniem lokalu znajdującego się na parterze, a jego dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, dostawa udziału we własności nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym – zgodnie z tym co Państwo twierdzą – sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze budynku oraz w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do lokalu znajdującego się na parterze. Dostawa udziału w nieruchomości nie korzysta zatem ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, dla dostawy, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wyżej wskazano, z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że aby dostawa budynku i jego części mogła korzystać ze zwolnienia, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tego obiektu oraz dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W omawianej sprawie jeden z ww. warunków nie jest spełniony. Jak bowiem wskazano w opisie sprawy, w stosunku do wydatków na budowę ww. obiektu Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym, dostawa udziału w ww. nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast w celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W sytuacji opisanej we wniosku, lokale nie były wykorzystywane do czynności zwolnionych, gdyż jednego z nich Sprzedający w ogóle nie wykorzystywał, zaś drugi był wykorzystywany do świadczenia usług najmu, opodatkowanych podatkiem VAT. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków na budowę ww. obiektu.

Tym samym, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, również nie ma zastosowania, do sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości.

W konsekwencji, dostawa gruntu, na którym znajduje się opisany budynek, stosownie do art. 29a ust. 8, również jest opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że Sprzedawca prawidłowo opodatkował przedmiotową transakcję podatkiem VAT, uznając, że nie korzysta ona z żadnego ze zwolnień przedmiotowych.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości dotyczą kwestii oddzielnego rozpatrywania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w stosunku do wydzielonych części nieruchomości, tj. opodatkowania podatkiem VAT niezasiedlonego lokalu na piętrze budynku oraz zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 40 ust. 1 pkt 10 ustawy zasiedlonego lokalu na parterze (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz sposobu wyodrębnienia z wynagrodzenia kwoty, która będzie stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT oraz kwoty, która będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Wskazać należy, że w związku ze stwierdzeniem, że Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe, odstępuję od udzielenia odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, gdyż była ona uzależniona od uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.

W związku z tym, odstępuję również od odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 3, gdyż odpowiedź na nie była uzależniona od uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 za prawidłowe.

Końcowo, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od przedmiotowej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Odnosząc się do przywołanej na wstępie kwestii współwłasności, w obliczu tego, że udział w ww. nieruchomości został nabyty do majątku objętego wspólnością ustawową Nabywców należy wskazać, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną, bowiem żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

O tym, który z małżonków jest (będzie) podatnikiem podatku od towarów i usług rozstrzyga w istocie rzeczy wola tychże małżonków co do tego, który z nich określone czynności zarządu majątkiem wspólnym będzie w konkretnej sytuacji wykonywał.

Jeżeli zatem, przedmiotem najmu jest rzecz (nieruchomość) stanowiąca majątek wspólny małżonków, to na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikiem w rozumieniu w art. 15 ustawy jest ten małżonek, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej).

Jak wynika z opisu sprawy, udział w ww. nieruchomości został nabyty do majątku objętego wspólnością ustawową, w ramach prowadzonej przez T. P. działalności gospodarczej. Co więcej, udział w przedmiotowej nieruchomości został zakupiony przez Nabywców z zamiarem używania tej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych w postaci prowadzenia najmu opodatkowanego podatkiem VAT. Ponadto, Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, zaś jego Małżonka nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z tym, że – jak wynika z opisu sprawy – to Kupujący wykorzystuje przedmiotowy udział w nieruchomości, należący do majątku wspólnego małżonków, w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego w postaci prowadzenia najmu, należy wskazać, że to Kupujący ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że udział w ww. nieruchomości stanowi majątek wspólny małżonków, to jednak nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana T. P. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (najmu) w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem wyłącznie Kupujący świadczy usługi najmu, opodatkowane podatkiem VAT.

Ponadto, jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż udziału w ww. nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, a zatem jej dostawa na rzecz Nabywców jest opodatkowana podatkiem VAT.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziału w ww. nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione są przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, warunkujące prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego, gdyż Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a przedmiotowy udział w nieruchomości – jak Państwo wskazali – został zakupiony przez Nabywców z zamiarem używania tej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych w postaci prowadzenia najmu opodatkowanego podatkiem VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że Kupujący ma prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku naliczonego od przedmiotowej transakcji.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Państwa, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości oraz dla Małżonki Kupującego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan M. N. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).