Interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.772.2024.1.WL
Temat interpretacji
Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT i brak zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 oraz art. 113 ust. 1 ustawy sprzedaży niezabudowanych działek oraz obowiązek dokonania rejestracji jako podatnik VAT czynny.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 30 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT i braku zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 oraz art. 113 ust. 1 ustawy sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i nr 2 oraz obowiązku dokonania rejestracji jako podatnik VAT czynny.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pani ..... zamieszkała w ... (dalej jako: „Sprzedająca” lub „Wnioskodawczyni”) planuje sprzedaż do A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w ... (dalej jako: „Spółka Kupująca” lub „Kupujący” lub „Spółka”) nieruchomości gruntowych będących własnością Sprzedającej, położonych w ... (dalej jako: „Transakcja”). Sprzedająca zawarła ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży z dnia ... r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”).
Wnioskodawczyni jest zainteresowana uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”), w szczególności potwierdzeniem czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT oraz czy nie będzie podlegać zwolnieniom przedmiotowym lub zwolnieniu podmiotowemu. W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawczyni opisuje:
i.nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,
ii.charakterystykę działalności Sprzedającej,
iii.historię nabycia przedmiotu Transakcji, oraz
iv.zakres Transakcji.
(i) Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji
Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w ..., w obrębie ..., jednostce ewidencyjnej ..., gminie ..., powiecie ..., województwie ...:
‒działki gruntu o obszarze ... ha oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Grunt I”);
‒działki gruntu o obszarze … ha oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 (dalej jako: „Grunt II”).
Grunt I oraz Grunt II stanowią nieruchomość gruntową o łącznym obszarze … ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze ... (dalej jako: „Księga Wieczysta”). Sprzedająca wskazuje, że Grunt II powstał z podziału działki gruntu o numerze 3 (dalej jako: „Działka Dzielona”), przy czym podział ten nie został jeszcze ujawniony w Księdze Wieczystej.
Grunt I oraz Grunt II stanowią przedmiot Transakcji i dalej łącznie zwane są „Nieruchomością” lub „Gruntem”. Sprzedająca jest jedyną właścicielką Nieruchomości.
W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są:
‒Grunt I;
‒działki gruntu oznaczone numerami: 4, 5, 6 i 7, które nie są przedmiotem Transakcji;
‒Działka Dzielona z podziału której powstał między innymi Grunt II.
Jako sposób korzystania z Gruntu I oraz Działki Dzielonej wskazano: „R - grunty orne”. Dział I-Sp Księgi Wieczystej nie zawiera wpisów.
W dziale II Księgi Wieczystej wpisano własność na rzecz Wnioskodawczyni. Sprzedająca nabyła Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia ... r. zawartej z rodzicami Wnioskodawczyni oraz ugody sądowej dotyczącej nieodpłatnego zniesienia współwłasności z dnia ... r. Kwestia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą została szerzej opisana w punkcie (iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji wniosku.
W dziale III Księgi Wieczystej wpisano:
‒prawo użytkowania ograniczone do części działki o numerze 1 o powierzchni ....m2 i części działki o numerze 2 o powierzchni … m2 w pasie przebiegu kanalizacji sanitarnej po … metrów bieżących od skrajnych jej krawędzi, na rzecz gminy ...;
‒przyszłe roszczenie o przeniesienie prawa własności działki gruntu o powierzchni około … m2, która zostanie wydzielona z Działki Dzielonej oraz Gruntu I na rzecz Kupującego.
Dział IV Księgi wieczystej nie zawiera wpisów.
Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr ... Rady Miejskiej w ... z dnia ... roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta ... położonej w rejonie ulic: ..., ..., … i … oraz południowej granicy miasta ... (dalej jako: „MPZP”). W powyżej wskazanym MPZP Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: 2 P/U z przeznaczeniem podstawowym - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz 5.KDL- tereny dróg publicznych.
Wnioskodawczyni wskazuje, że nie miała wpływu na uchwalenie MPZP, którym objęta jest Nieruchomość, natomiast z posiadanej przez nią wiedzy wynika, że Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/wskaźników MPZP.
Wobec powyższego przeznaczenia w obowiązującym MPZP, Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”) ani art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”).
Zważywszy na fakt, że Grunt położony jest na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz terenie dróg publicznych, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.
Grunt II został wydzielony w … r. z Działki Dzielonej z inicjatywy Spółki Kupującej - Sprzedająca udzieliła Kupującemu stosownego pełnomocnictwa do dokonania podziału w związku z zawartą Poprzednią Umową Przedwstępną.
Z treści Decyzji nr ... wydanej przez Prezydenta Miasta ... w dniu … r. (znak …), wynika, że opisany wyżej podział Działki Dzielonej został zatwierdzony, pod warunkiem zapewnienia nowo wydzielonym działkom gruntu (Gruntowi II oraz działce nr ....) dostępu do drogi publicznej przy ich zbywaniu.
Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Nieruchomość nie jest ogrodzona ani uzbrojona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.
Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedająca, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości oraz nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.
Nieruchomość była przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej w dniu ... r. pomiędzy Sprzedającą a Spółką Kupującą (dalej jako: Poprzednia Umowa Przedwstępna). W związku jednak z nieprzedstawieniem przez Kupującego uchwały wspólników Spółki o wyrażeniu zgody na nabycie Gruntu I oraz Działki Dzielonej, Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła z dniem ... roku. Wobec powyższego, Sprzedająca i Kupujący zrzekli się wszelkich roszczeń wynikających z zawarcia, niewykonania i wygaśnięcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej.
Sprzedająca nie dokonywała przed zawarciem Umowy Przedwstępnej jakichkolwiek czynności zwiększających wartość Nieruchomości (np. budowy drogi, uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenia działki).
Natomiast, jak również zostało wspomniane powyżej, podział Działki Dzielonej, z której wydzielono Grunt II, został wykonany z inicjatywy Kupującego (w związku z poprzednią Umową Przedwstępną) i w tym celu Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.
(ii) Charakterystyka działalności Sprzedającej
Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedająca dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT, aby na moment podpisania właściwej Umowy Sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem VAT.
Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedająca nie dokonywała również dostaw produktów rolnych, a podejmowane przez nią działania ograniczały się do uzyskiwania plonów na własne potrzeby.
W przeszłości, inna nieruchomość gruntowa będąca we własności Sprzedającej została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa ze względu na budowę ... Zważywszy na istotę wywłaszczenia nie można zatem mówić o inicjatywie, która miałaby znajdować się po stronie Sprzedającej. Oprócz powyższego wywłaszczenia Sprzedająca nie dokonywała zbycia innych nieruchomości.
Sprzedająca posiada również inne nieruchomości niż Grunt, jednak nie planuje w przyszłości ich sprzedaży.
Spółka Kupująca zarejestrowana jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowana w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Spółki kupującej jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”).
Umowa Przedwstępna przewiduje również możliwość dokonania cesji tj. przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Spółkę Kupującą na dowolny podmiot.
Sprzedająca i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).
(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji
Sprzedająca nabyła Nieruchomość w następujący sposób:
1.Udział wynoszący 1/2 działki gruntu nr ...., z której wydzielone zostały Grunt I oraz Działka Dzielona (z której wydzielono Grunt II) Sprzedająca nabyła w drodze darowizny od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny z dnia ... r. (dalej jako: „Umowa Darowizny”);
2.W dniu ... roku Sprzedająca zawarła ugodę sądową dotyczącą nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, na mocy której nabyła całość Gruntu I i Działki Dzielonej (dalej jako: „Ugoda Sądowa”).
Należy zauważyć, że zarówno darowizna, jak i nieodpłatne zniesienie współwłasności objęte jest regulacjami ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 596 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o podatku od spadków i darowizn”). W efekcie, nabycie Gruntu przez Wnioskodawczynię nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT.
Ze względu na atrakcyjne dla Spółki Kupującej położenie Nieruchomości, Sprzedająca i Kupujący postanowili zawrzeć Transakcję. Sprzedająca nie stosowała żadnych form ogłoszeń ani nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedająca nie korzystała również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.
(iv) Zakres Transakcji
Przed zawarciem Transakcji, na mocy Umowy Przedwstępnej, konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):
‒uzyskanie przez Spółkę Kupującą, za zgodą Sprzedającej, zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedającej, urzędu gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydanych zgodnie z artykułem 306 g) lub e) w związku z artykułem 112 Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;
‒przeprowadzenie przez Spółkę Kupującą procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Spółkę kupującą, według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
‒uzyskanie przez Spółkę Kupującą, na jej koszt, ustaleń, z których wynikałoby iż warunki glebowo - środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na nim zamierzonej przez Spółkę Kupującą inwestycji;
‒potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzanie ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;
‒potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej - ustanowienie stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
‒nabycie przez Spółkę Kupującą działek gruntu oznaczonych numerami: 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 położonych w ..., w obrębie ewidencyjnym …, ..., jednostce ewidencyjnej ..., powiecie Miasto ..., województwie ...;
‒przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.
W tym miejscu Wnioskodawczyni pragnie wskazać, że warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała również:
‒podział Działki Dzielonej (z której wydzielono Grunt II);
‒uchwalenie MPZP;
‒uzyskanie przez Spółkę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Kupującego Inwestycji.
W związku z planowaną Transakcją, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa do:
‒przeglądania akt Księgi Wieczystej, w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, w tym także wykonywania fotokopii, a także do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Działka Dzielona i Grunt I zostały odłączone oraz dokumentów, które będą stanowiły podstawę wzmianek w Księdze Wieczystej;
‒uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
‒uzyskiwania wpisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz pozostałych działek objętych Księgą Wieczystą, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
‒uzyskania - na koszt Spółki Kupującej - warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz do podpisania umów przyłączeniowych;
‒uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
‒uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla Sprzedającej, wydanych zgodnie z art. 306 g) lub e) w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków;
‒uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających: (I) stan zaległości Sprzedającej z tytułu składek, (II) że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych składek, (III) że Sprzedająca nie jest płatnikiem składek;
‒uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
‒składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości Inwestycji,
‒ustanawiania dalszych pełnomocników.
Sprzedająca zobowiązała się również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.
Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą.
Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie - na koszt Spółki Kupującej - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Sprzedający i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.
Wnioskodawczyni wskazuje natomiast, że pomimo szerokiego zakresu umocowania Kupującego, z ustaleń między Wnioskodawczynią i Kupującym wynika, że Spółka Kupująca wykorzysta otrzymane pełnomocnictwo jedynie do części wskazanych czynności - między innymi do zbadania stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania dokumentów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz uzyskania stosownych zaświadczeń dotyczących kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek. Kupujący planuje również wykonanie badania geotechnicznego i pobranie próbek do badań środowiskowych.
Sprzedająca pragnie również wskazać w tym miejscu, że Poprzednia Umowa Przedwstępna również przewidywała udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzielenie prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane. Zakres umocowania generalnie był zbliżony do zakresu wskazanego w Umowie Przedwstępnej - dodatkowo przewidziano również pełnomocnictwo do:
‒dokonywania wszystkich czynności związanych z podziałem Działki Dzielonej;
‒uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji;
‒uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Spółkę Kupującą Inwestycji, na podstawie której Spółka rozpocznie realizację Inwestycji.
W związku z zawarciem Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Spółka Kupująca dokonała:
‒wydzielenia Gruntu II z Działki Dzielonej;
‒badania stanu prawnego oraz badania środowiskowego Działki Dzielonej i Gruntu I.
Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawczyni oraz Spółki Kupującej, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi odpłatne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Kupującego prawa własności Nieruchomości. Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł.
Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedająca przed dniem podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą.
Pytania
1.Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?
2.Czy jeżeli stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny?
Pani stanowisko w sprawie
Ad 1.Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.
Ad 2.Jeżeli stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawczyni planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni
Ad 1.
W celu rozstrzygnięcia czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.
W świetle ww. definicji z Ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem (sprzedaż), nie ulega wątpliwości, że, co do zasady, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.
Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.
(i) Kwalifikacja Sprzedającej jako podatnika VAT
Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.
W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego osób fizycznych może również stanowić działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.
Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.
W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.
Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji, tj. odpłatnej dostawy, ma być Nieruchomość. Tego typu czynność wpisuje się w powyższą definicję handlu, w związku z czym działania Sprzedającej można porównać do działalności handlowców.
Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną, tj. czy osoba ta wykonuje czynności takie jak uzyskanie pozwoleń, uzgodnień, warunków technicznych przyłączy oraz czy udziela innemu podmiotowi pełnomocnictwa do podejmowania działań związanych ze sprzedażą.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek.
W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającą z płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych.
Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z Poprzednią Umową Przedwstępną Sprzedająca również udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, dzięki któremu Spółka Kupująca m.in. dokonała badania stanu prawnego i badania środowiskowego Gruntu I i Działki Dzielonej. Nie ulega zatem wątpliwości, że chociaż Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła (ze względu na niedostarczenie przez Spółkę uchwały wspólników o wyrażeniu zgody na nabycie Nieruchomości) Spółka Kupująca na podstawie otrzymanego w przeszłości pełnomocnictwa dokonała czynności, które obecnie ułatwiają Spółce zawarcie Transakcji.
Biorąc zatem pod uwagę, że:
‒Sprzedająca udzieliła w przeszłości pełnomocnictwa, na podstawie którego Kupujący rozpoczął przygotowanie Działki Dzielonej (z której został wydzielony Grunt II) oraz Gruntu I do zawarcia poprzedniej transakcji;
‒po udzieleniu pełnomocnictwa (zgodnie z Umową Przedwstępną), kolejne czynności wykonane przez Spółkę Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej
- należy uznać, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca podejmuje działania w sposób zorganizowany.
W rezultacie, podejmowane przez Spółkę Kupującą działania w odniesieniu do Nieruchomości, za pełną zgodą i przyzwoleniem Wnioskodawczyni, wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Sprzedającą.
Biorąc pod uwagę całokształt opisanych zdarzeń, należy stwierdzić, że działania podejmowane przez Sprzedającą są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnych.
Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych m.in.:
‒z dnia 6 czerwca 2024 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.191.2024.3.IK;
‒z dnia 15 kwietnia 2024 r. nr 0112-KDIL3.4012.93.2024.1.AW;
‒z dnia 20 marca 2024 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.67.2024.1.KF;
‒z dnia 19 grudnia 2023 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.668.2023.2.AKA.
W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie działania dokonywane w imieniu Sprzedającej, które zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, przybierają formę zorganizowaną, wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającej za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającej za podatnika VAT w myśl art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.
Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.
Ad 2.
Jeżeli stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 będzie prawidłowe, tj. planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, należy poddać analizie kwestię, czy Transakcja nie będzie równocześnie podlegała zwolnieniom przedmiotowym lub czy sprzedaż dokonywana przez Wnioskodawczynię nie będzie podlegała zwolnieniu podmiotowemu.
(i) Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy Ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od opodatkowania VAT.
Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego, ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość objęta jest MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: 2 P/U z przeznaczeniem podstawowym - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz 5.KDL- tereny dróg publicznych.
Biorąc pod uwagę powyższe, Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.
Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:
a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;
b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.
Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych, Sprzedająca nabyła Nieruchomość na podstawie Umowy Darowizny oraz Ugody Sądowej, które są objęte Ustawą o podatku od spadków i darowizn. Skoro zatem nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w efekcie nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Potwierdzeniem prawidłowości takiego stanowiska jest Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2013 r. sygn. I FSK 627/12:
„Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”
Wobec powyższego, drugi z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostanie spełniony. W omawianej sytuacji dostawa Nieruchomości nie będzie zatem korzystała ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.
(ii) Zwolnienie podmiotowe
Zgodnie z art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Co jednak istotne, artykuł 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT stanowi, że zwolnienie podmiotowe, o który mowa w art. 113 ust. 1 niniejszej Ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.
Zważywszy natomiast, że:
‒cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł;
‒zgodnie z wcześniejszym opisem ((i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji) Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT
w rezultacie Sprzedająca nie będzie uprawniona do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.
Mając zatem na uwadze, że Sprzedająca dokonując Transakcji będzie działać w charakterze podatnika VAT i dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnym zwolnieniom przewidzianym w Ustawie o VAT, należy stwierdzić, że w myśl przepisów Ustawy o VAT dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 96 ust. 1 i 4 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.
Z uwagi, że przedstawiona powyżej argumentacja wskazuje na spełnienie przez Sprzedającą przesłanek uznania jej za podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i niepodlegającą zwolnieniom przewidzianym w art. 43 ust. 1 ani w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, Sprzedająca będzie zobowiązana przed dniem Transakcji do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT.
Reasumując, jeżeli stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawczyni planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawczyni będzie zobowiązania do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem, „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabyła Pani Nieruchomość na podstawie umowy darowizny oraz nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, które to nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wykorzystywała Pani te działki do uzyskiwania plonów na własne potrzeby, jednak nie dokonywała Pani dostaw produktów rolnych. Planuje Pani sprzedać Spółce niezabudowane działki nr 1 i nr 2. Nieruchomość nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/wskaźników MPZP.
W pierwszej kolejności Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do ww. Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Pani za podatnika podatku od towarów i usług.
W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei, umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
W niniejszej sprawie należy zaznaczyć, że zawarła Pani Umowę Przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, pod warunkami m.in. uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji, potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzanie ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości, potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej – ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp.
Ponadto warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała również: podział Działki Dzielonej (z której wydzielono Grunt II), uchwalenie MPZP, uzyskanie przez Spółkę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Kupującego Inwestycji.
W związku z planowaną Transakcją, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa do wykonywania m.in. następujących czynności: uzyskania – na koszt kupującej - warunków technicznych przyłączenia do Infrastruktury technicznej, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz do podpisania umów przyłączeniowych, uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości Inwestycji, ustanawiania dalszych pełnomocników.
Sprzedająca zobowiązała się również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.
Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie - na koszt Spółki Kupującej - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Sprzedający i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.
Poprzednia Umowa Przedwstępna również przewidywała udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzielenie prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane. Zakres umocowania generalnie był zbliżony do zakresu wskazanego w Umowie Przedwstępnej - dodatkowo przewidziano również pełnomocnictwo do:
‒dokonywania wszystkich czynności związanych z podziałem Działki Dzielonej;
‒uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji;
‒uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Spółkę Kupującą Inwestycji, na podstawie której Spółka rozpocznie realizację Inwestycji.
W związku z zawarciem Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Spółka Kupująca dokonała:
‒wydzielenia Gruntu II z Działki Dzielonej;
‒badania stanu prawnego oraz badania środowiskowego Działki Dzielonej i Gruntu I.
Zatem podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działek w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Tym samym, ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Udzielone pełnomocnictwo upoważnia do wykonania w Pani imieniu czynności, wynikających z zakresu udzielonego pełnomocnictwa i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.
Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań w odniesieniu do Nieruchomości przez Panią – działania te będą podejmowane przez Kupującego – nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawnopodatkową. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki, będące nadal Pani własnością. Szereg działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią jako Sprzedającą stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel Nieruchomości będzie Stroną uzyskującą stosowne zgody, zezwolenia, ustalenia związane z realizacją Inwestycji zaplanowanej przez Kupującego.
Zatem, biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pani (działając poprzez pełnomocnika) podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pani wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności, które zostaną wykonane przez Pani pełnomocnika, nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem osobistym, lecz są wykonywane w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji przedmiotem dostawy nie będzie składnik Pani majątku osobistego, a zbycie przedmiotowej Nieruchomości nie będzie stanowiło realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W konsekwencji powyższego, w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż działek nr 1 i nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem za prawidłowe.
Pani wątpliwości dotyczą również ustalenia czy planowana Transakcja będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 ustawy i tym samym będzie Pani zobowiązana do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny.
Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy:
Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
1)dokonujących dostaw:
a)towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
b)towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
̶energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
̶wyrobów tytoniowych,
̶samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
c)budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
d)terenów budowlanych,
e)nowych środków transportu,
f)następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
g)hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
- motocykli (PKWiU ex 45.4);
2)świadczących usługi:
a)prawnicze,
b)w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
c)jubilerskie,
d)ściągania długów, w tym factoringu;
3)nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
We wniosku wskazała Pani, że przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki nr 1 i nr 2. Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: 2 P/U z przeznaczeniem podstawowym - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz 5.KDL- tereny dróg publicznych.
W konsekwencji należy wskazać, że ww. Nieruchomość będzie spełniała, na dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa niezabudowanych działek nr 1 i nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.
Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Jak wynika z wniosku, Nieruchomość została nabyta przez na podstawie umowy darowizny oraz ugody sądowej dotyczącej nieodpłatnego zniesienia współwłasności, odpowiednio … r. i … r., które nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać odliczeniu. Skoro w odniesieniu do czynności nabycia nieruchomości, nie wystąpił podatek od towarów i usług (dostawa nie była objęta tym podatkiem), to nie można uznać, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo nie przysługiwało. Ponadto wskazała Pani, że nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem, ww. działki w całym okresie posiadania nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.
Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa przez Panią niezabudowanych działek nr 1 i nr 2 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią działek nr 1 i nr 2 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
Pani wątpliwości dotyczą również kwestii, czy ma Pani obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny.
Odnosząc się do powyższych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:
Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:
Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.
W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:
Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.
Jak wyżej wskazano sprzedaż przez Panią Nieruchomości, tj. działek nr 1 i nr 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy.
W związku z powyższym, biorąc pod uwagę wykładnię art. 96 ust. 1 ustawy – będzie Pani miała obowiązek złożenia zgłoszenia rejestrowego VAT-R i rejestracji do celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny w związku ze sprzedażą działek nr 1 i nr 2.
Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, zauważam że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).