Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości tj. działki nr 1 oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem ww. Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika VAT oraz braku opodatkowania sprzedaży udziału w Działce nr 1,

-nieprawidłowe w zakresie opodatkowania oraz braku zwolnienia udziału w Działce nr 1,

-prawidłowe w zakresieprawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przez Kupującego udziału w Działce nr 1.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem udziału w Nieruchomości.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 18 listopada 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y.Y. („Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w (...) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Y.Y. (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną i nie prowadzi pozarolnicznej, ani rolniczej działalności gospodarczej. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony lub czynny. Sprzedający nie posiada statusu „rolnika ryczałtowego”.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu udział we współwłasności wynoszący 1/8 części działki gruntu numer 1 wchodzącej w skład nieruchomości gruntowej, położonej w (...), obrębie ewidencyjnym numer (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Nieruchomość” lub „Działka”).

Udział Sprzedającego we współwłasności Nieruchomości wynoszący 1/8 części tej Nieruchomości będzie w dalszej części wniosku określony także jako „Udział w Nieruchomości”.

Stronami Umowy Sprzedaży będą także pozostali współwłaściciele Nieruchomości, natomiast przedmiotem niniejszego wniosku jest potwierdzenie prawidłowości kwalifikacji podatkowej Transakcji sprzedaży Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedający dokona tej sprzedaży, tj. w zakresie sprzedaży Udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego. W zakresie sprzedaży Nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości zostaną złożone osobne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zamiarem Kupującego jest zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów handlowych („Inwestycja”).

Transakcja zostanie zawarta po spełnieniu m.in. następujących warunków:

i.zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod usługi handlu i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży,

ii.zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość sąsiadująca z Nieruchomością (działka gruntu numer 2) przeznaczona będzie pod usługi handlu i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży,

iii.uzyskania przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży,

iv.uzyskania przez Kupującego wszystkich pozostałych prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną,

v.uzyskania przez Kupującego warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, w tym warunków na zrzut wody deszczowej.

a)Historia Nieruchomości

Sprzedający nabył Udział w Nieruchomości na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym ojcu (postanowienie o stwierdzenie nabycia spadku z 2012 r.).

Nabycie Udziału w Nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Sprzedającego i będzie stanowiło majątek osobisty Sprzedającego na dzień Transakcji.

Nabycie Udziału w Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka nie jest i nie będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej (prowadzenia gospodarstwa rolnego), ani pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie jest i nie będzie na datę Transakcji przedmiotem zawartej przez Sprzedającego umowy dzierżawy, ani najmu. Sprzedający udostępnia nieodpłatnie Działkę na cele rolnicze osobom trzecim.

Działka nie jest i nie będzie na datę Transakcji w żadnym zakresie wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności opodatkowanej VAT, ani na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w tym wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

b)Status Nieruchomości

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (...) z dnia (...) 2015 r.; dalej także jako „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę usługową.

W dniu (...).2024 r. Rada Miejska podjęła uchwałę o przystąpieniu do zmiany MPZP m.in. w zakresie zmiany zapisu dotyczącego zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 300 m² na zapis dotyczący zakazu realizacji w obiektach budowlanych usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². Obecnie trwają prace projektowe nad zmianą MPZP w tym zakresie.

W celu uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony wskazują, że Nieruchomość jest i na datę Transakcji będzie objęta MPZP i będzie miała przeznaczenie określone w MPZP jako tereny zabudowy usługowej.

Nieruchomość będzie zatem stanowiła na datę Transakcji grunt przeznaczony pod zabudowę.

c)Naniesienia na Nieruchomości

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”),.

Przez Nieruchomość przebiega sieć elektroenergetyczna oraz jest na niej zlokalizowany słup tej sieci.

Wskazana sieć przesyłowa jest własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „KC”).

Powyższa sieć przesyłowa oraz słup energetyczny - jako własność przedsiębiorstwa przesyłowego - nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji.

2.Informacje o Sprzedającym

Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Sprzedający nie planuje aktualnie transakcji sprzedaży innych nieruchomości niż Nieruchomość.

-    Sprzedający nie podejmował działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i ceny sprzedaży Nieruchomości, w szczególności:

-    nie wydzielał drogi wewnętrznej, aby zapewnić Nieruchomości dostęp do drogi publicznej;

-    nie doprowadzał do Nieruchomości mediów / nie finansował przyłączy mediów;

-    Nieruchomość nie powstała w wyniku dokonanego, ani zainicjowanego przez Sprzedającego podziału lub scalenia.

-    nie podejmował żadnych działań reklamowych czy marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości - nie umieszczał ogłoszeń w prasie, Internecie, tablicach reklamowych oraz nie nawiązał współpracy z biurem nieruchomości;

-    nie brał udziału w zainicjowaniu prac nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość,

-    nie ogrodził Nieruchomości.

Sprzedający, z inicjatywy i na potrzeby biznesowe Kupującego, udzielił osobom wskazanym przez Spółkę Powiązaną z Kupującym pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) m.in. do:

i.przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

ii.występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

iii.uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

iv.uzyskania decyzji wodnoprawnej;

v.reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

vi.do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę Powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

3.Informacje o Kupującym

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji zamiarem Kupującego jest zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów handlowych.

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

4.Inne okoliczności Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości za określoną cenę.

Udział w Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 55¹ KC. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Udziału w Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

Jeśli w interpretacji podatkowej wydanej na skutek niniejszego wniosku zostanie stwierdzone, że Sprzedający działa przy Transakcji w charakterze podatnika VAT, to Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT przed zawarciem Umowy Sprzedaży i wystawi Kupującemu fakturę VAT dokumentującą sprzedaż Udziału w Nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo, że:

1.Czy Sprzedająca występowała kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla działki nr 1, jeśli tak to kiedy i w jakim celu?

Nie.

2.Czy Sprzedająca wnosiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 1, jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Nie.

3.Czy Sprzedająca zawrze/zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży udziału w działce nr 1? Jeżeli taka umowa zostanie/została zawarta to proszę o wskazanie:

a)kiedy zostanie/została zawarta?

W lutym 2024 r. Sprzedająca zawarła umowę przedwstępną sprzedaży udziału w działce nr 1 ze spółką powiązaną z Kupującym. W lipcu 2024 r. prawa i obowiązki wynikające z tej umowy przedwstępnej zostały przeniesione ze spółki powiązanej z Kupującą na Kupującą, zgodnie z par. 13 ust. 3 umowy przedwstępnej. W lipcu 2024 r. stronami umowy przedwstępnej stali się Sprzedająca i Kupujący.

b)czy w zawartej umowie przedwstępnej zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej udział w działce nr 1 na Państwa? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie to warunki?

Tak, zgodnie z umową przedwstępną, umowa przyrzeczona zostanie zawarta z zastrzeżeniem łącznego spełnienia następujących warunków:

 1.  wyniki audytu technicznego i prawnego Nieruchomości okażą się dla Kupującej satysfakcjonujące i tym samym Kupująca nie skorzysta w terminie, o którym mowa w §9 ust. 1 tego Aktu z umownego prawa do odstąpienia od niniejszej Umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości;

 2.  uzyskania przez Kupującą Decyzji, to jest prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² (jeden tysiąc metrów kwadratowych) powierzchni sprzedaży;

 3.  uzyskania przez Kupującą wszystkich pozostałych prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² (jeden tysiąc metrów kwadratowych) powierzchni sprzedaży, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Nieruchomości;

 4.  uzyskania przez Kupującą warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² (jeden tysiąc metrów kwadratowych) powierzchni sprzedaży, w tym warunków na zrzut wody deszczowej;

 5.  zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod usługi handlu i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² (jeden tysiąc metrów kwadratowych) powierzchni sprzedaży;

 9. działy III i IV księgi wieczystej numer (...) nie będą zawierały jakichkolwiek wpisów obciążających i wzmianek o wnioskach, za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującej oraz ograniczenia w sposobie korzystania z części nieruchomości na rzecz (...) opisanego w niniejszym Akcie,

 10.  spełnienia się warunków umowy przedwstępnej dotyczących innej transakcji niż transakcja będąca przedmiotem wniosku, tj. warunków, od których zależy nabycie przez Kupującą działki gruntu numer 2, która nie jest własnością Sprzedającej, lub zrzeczenia się ich przez Kupującą.

c)czy po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży udziału na ww. udziału w działce dokonali/będą Państwo dokonywali inwestycji infrastrukturalnych oraz czy ponieśli/będą Państwo ponosili nakłady finansowe związane z ww. Nieruchomością od momentu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży do zawarcia umowy finalnej?

Nie.

d)czy umowa przedwstępna zawierała będzie jeszcze inne warunki jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Sprzedającej, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży udziału w działce nr 1. Jeżeli tak to proszę wskazanie jakie to są warunki?

Nie.

4.Czy sieć przesyłowa i słup energetyczny stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związane (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)?

Tak, sieć przesyłowa i słup energetyczny stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB), sieć przesyłowa i słup energetyczny stanowią obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Wnioskodawca zwraca jednocześnie uwagę, że jak wskazano we wniosku sieć przesyłowa i słup energetyczny są własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Powyższe sieci przesyłowe, zgodnie z przywołanym przepisem, nie stanowią części składowych gruntu, a zatem nie powinny wpływać na ocenę charakteru nieruchomości.

Art. 49. [Urządzenia przesyłowe]

§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Sieć przesyłowa i słup energetyczny nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1.Czy prawidłowym jest stwierdzenie, że Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

3. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, to czy na gruncie przepisów Ustawy o VAT Sprzedający będzie miał obowiązek udokumentowania sprzedaży Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji w jakikolwiek sposób?

4. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to czy sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

5. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 4 zostanie uznane za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Udziału w Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

Zdaniem Stron:

1.

Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

3.

Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, to na gruncie przepisów Ustawy o VAT Sprzedający nie będzie miał obowiązku udokumentowania sprzedaży Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji w jakikolwiek sposób.

4.        

Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

5.

Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 4 zostanie uznane za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Udziału w Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych, w przypadku gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź w celu wykorzystania go przy wykonywaniu innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy, zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający nie spełnia wyżej wskazanych przesłanek do uznania go za podatnika podatku VAT w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Udziału w Nieruchomości. Działania Sprzedającego nie wykraczają bowiem poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Przemawiają za tym następujące okoliczności:

-    Sprzedający nie wydzielał drogi wewnętrznej, aby zapewnić Nieruchomości dostęp do drogi publicznej;

-    nie doprowadzał do Nieruchomości mediów / nie finansował przyłączy mediów;

-    Nieruchomość nie powstała w wyniku dokonanego, ani zainicjowanego przez Sprzedającego podziału lub scalenia;

-    nie podejmował żadnych działań reklamowych czy marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości; nie umieszczał ogłoszeń w prasie, Internecie, tablicach reklamowych oraz nie nawiązał współpracy z biurem nieruchomości;

-    nie brał udziału w zainicjowaniu prac nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość,

-    nie ogrodził Nieruchomości,

-    Sprzedający nie podejmował żadnych innych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i ceny sprzedaży Nieruchomości.

-    Sprzedający nie podejmował zatem działań stanowiących przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Podkreślenia wymaga także, że Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości niż Udział w Nieruchomości, a także nie planuje transakcji sprzedaży innych nieruchomości niż Udział w Nieruchomości.

Także aktywność Sprzedającego polegająca na udzieleniu Kupującemu Pełnomocnictw oraz przyznaniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie dają podstaw do uznania go za podatnika VAT z tytułu planowanej sprzedaży Udziału w Nieruchomości. Czynności te zostały wykonane wyłącznie z powodów formalnych, gdyż są one potrzebne Kupującemu do realizacji jego własnych celów biznesowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy więc uznać, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będzie działać przy Transakcji sprzedaży Udziału w Nieruchomości jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. W takim przypadku nie zostanie bowiem spełniona „podmiotowa” przesłanka uznania sprzedaży za podlegającą opodatkowaniu VAT. Bez wpływu na taką konkluzję będzie okoliczność, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Przesłanka „przedmiotowa” oraz „podmiotowa” uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT muszą zostać spełnione łącznie.

Podsumowując, Sprzedającemu nie będzie przysługiwał status podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji.

W konsekwencji sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3

Zgodnie z art. 106b Ustawy o VAT obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż dotyczy podatnika VAT.

Jak wykazano w odpowiedzi na pytanie nr 1, zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający nie spełnia przesłanek do uznania go za podatnika VAT w związku ze sprzedażą Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji.

W konsekwencji, Sprzedający nie musi wystawiać faktury dokumentującej sprzedaż Udziału w Nieruchomości, ani w inny sposób dokumentować tej transakcji.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 4

W pierwszej kolejności Zainteresowani wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że Sprzedający będzie działał przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zdaniem Stron do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dotyczące nieruchomości zabudowanych.

W dacie planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała zdaniem Stron status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą znajdowały się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie Prawa budowlanego, a które stanowiłyby własność Sprzedającego.

Statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia okoliczność, że na Nieruchomości znajdują się (i będą znajdować się na datę Transakcji) sieci przesyłowe, w tym słup energetyczny, będące własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 KC. Sieci przesyłowe, na podstawie powyższego przepisu, nie stanowią części składowej Nieruchomości, gdyż wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji i nie będą wpływały na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

Mając powyższe na względzie należy odnieść się do zwolnienia z VAT przewidzianego dla dostawy nieruchomości niezabudowanych.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość jest (i będzie na moment Transakcji) objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest (i będzie miała na moment Transakcji) przeznaczona pod zabudowę usługową.

Nieruchomość będzie stanowiła zatem teren budowlany w rozumieniu wskazanej powyżej definicji z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a w konsekwencji należy stwierdzić, że nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Dodatkowo, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków:

a)towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b)brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

-    Nieruchomość nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomość nie jest wykorzystywana do żadnej działalności gospodarczej (rolniczej, czy pozarolniczej) oraz nie jest przedmiotem umowy dzierżawy lub innych podobnych umów;

-    nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Skoro umowa działu spadku i zniesienia współwłasności oraz umowa darowizny pozostawały poza podatkiem VAT, to nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawy nie były objęte tym podatkiem. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC.

Nie są więc spełnione warunki zwolnienia od podatku VAT przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT (zwracamy przy tym uwagę, że już samo niespełnienie wyłącznie jednego z powyższych warunków wyklucza możliwość zastosowania omawianego zwolnienia.)

Porządkowo, Wnioskodawca wskazuje także, że w analizowanej sprawie nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania VAT transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości za określoną cenę. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. Jak wskazano wyżej Sprzedający nie prowadzi także żadnej działalności gospodarczej (ani rolniczej, ani pozarolniczej).

W konsekwencji należy uznać, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała z żadnego zwolnienia od podatku VAT, ani z wyłączenia z opodatkowania VAT, wobec czego należy uznać, że powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 5

W pierwszej kolejności Zainteresowani wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie Pytania nr 4 za prawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

-    towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

-    transakcja jest udokumentowana fakturą,

-    transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

-    odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

1. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,
2. Jeżeli zgodnie z uzyskaną interpretacją sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, to zostanie ona udokumentowana przez Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturą VAT,
3. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT,

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z zakupem Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji.

Reasumując, jeśli stanowisko w zakresie Pytania nr 4 zostanie uznane za prawidłowe, to Kupujący będzie miał prawo odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Udziału w Nieruchomości od Sprzedającego w ramach Transakcji na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż Udziału w Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika VAT oraz braku opodatkowania sprzedaży udziału w Działce nr 1,

-nieprawidłowe w zakresie opodatkowania oraz braku zwolnienia udziału w Działce nr 1,

-prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przez Kupującego udziału w Działce nr 1.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży 1/8 udziału w Nieruchomości tj. w działce nr 1, Sprzedający będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedający zamierza sprzedać Państwu 1/8 udziału w Nieruchomości tj. udział w działce nr 1. Nieruchomość ta zabudowana jest siecią przesyłową i słupem energetycznym stanowiącymi budowle w rozumieniu prawa budowlanego, które są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będą przedmiotem sprzedaży. W lutym 2024 r. Sprzedający zawarł umowę przedwstępną sprzedaży udziału w działce nr 1 ze spółką powiązaną z Kupującym. W lipcu 2024 r. prawa i obowiązki wynikające z tej umowy przedwstępnej zostały przeniesione ze spółki powiązanej z Kupującą na Kupującą, zgodnie z par. 13 ust. 3 umowy przedwstępnej. W lipcu 2024 r. stronami umowy przedwstępnej stali się Sprzedający i Kupujący. Zgodnie z umową przedwstępną, umowa przyrzeczona zostanie zawarta z zastrzeżeniem łącznego spełnienia następujących warunków: wyniki audytu technicznego i prawnego Nieruchomości okażą się dla Kupującej satysfakcjonujące i tym samym Kupująca nie skorzysta w terminie, o którym mowa w §9 ust. 1 tego Aktu z umownego prawa do odstąpienia od niniejszej Umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości; uzyskania przez Kupującą Decyzji , to jest prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży; uzyskania przez Kupującą wszystkich pozostałych prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² (jeden tysiąc metrów kwadratowych) powierzchni sprzedaży, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Nieruchomości; uzyskania przez Kupującą warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży, w tym warunków na zrzut wody deszczowej; zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod usługi handlu i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży; działy III i IV księgi wieczystej numer (...) nie będą zawierały jakichkolwiek wpisów obciążających i wzmianek o wnioskach, za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującej oraz ograniczenia w sposobie korzystania z części nieruchomości na rzecz (...) opisanego w niniejszym Akcie, spełnienia się warunków umowy przedwstępnej dotyczących innej transakcji niż transakcja będąca przedmiotem wniosku, tj. warunków, od których zależy nabycie przez Kupującą działki gruntu numer 2, która nie jest własnością Sprzedającej, lub zrzeczenia się ich przez Kupującą.

Sprzedający, z inicjatywy i na potrzeby biznesowe Kupującego, udzielił osobom wskazanym przez Spółkę Powiązaną z Kupującym pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) m.in. do: przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości; występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów; uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości; uzyskania decyzji wodnoprawnej; reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji. Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę Powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży 1/8 udziału w działce nr 1 na rzecz Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do działki, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy Kodeks cywilny. W myśl tego przepisu:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 108 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wskazali Państwo we wniosku, że Sprzedający udzielił pełnomocnictw osobom wskazanym przez Spółkę Powiązaną z kupującym m.in. do  przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości; występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów; uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości; uzyskania decyzji wodnoprawnej; reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji. Ponadto zgodnie z umową przedwstępną, umowa przyrzeczona zostanie zawarta z zastrzeżeniem łącznego spełnienia następujących m.in. warunków:  uzyskania przez Kupującą, to jest prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m²  powierzchni sprzedaży; uzyskania przez Kupującą wszystkich pozostałych prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Nieruchomości; uzyskania przez Kupującą warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży, w tym warunków na zrzut wody deszczowej; zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod usługi handlu i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 1.000 m² powierzchni sprzedaży. Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę Powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby wskazane przez Spółkę Powiązaną z Kupującym wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby wskazane przez Spółkę Powiązaną z Kupującym, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość, której Sprzedający jest współwłaścicielem. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki 1 jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka jest własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez osoby wskazane przez Spółkę Powiązaną z Kupującym. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działki 1, której Sprzedający jest współwłaścicielem.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw osoby wskazane przez Spółkę Powiązaną z Kupującym, skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę (lub osoby trzecie), będą jednak podejmowane w imieniu Sprzedającego i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako współwłaściciel działki będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez sprzedaż przez Sprzedającego udziału w Działce nr 1, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia ww. udziału w Działce nr 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy 1/8 udziału w Działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest nieprawidłowe.

Z uwagi na uwarunkowanie zawarte w treści pytania nr 3, tj. uzależnienie odpowiedzi na to pytanie w sytuacji gdy Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – w zakresie pytania nr 3 nie udziela się odpowiedzi.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia dla sprzedaży 1/8 udziału w Nieruchomości (udziału w Działce 1) i opodatkowania całości tej sprzedaży podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT (pytanie nr 4), zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy :

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy,

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych, ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedająca ma zamiar zbyć 1/8 udziału w Działce nr 1. Nieruchomość ta jest i na datę transakcji będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i będzie miała przeznaczenie określone w MPZP jako tereny zabudowy usługowej. Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się na datę transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Na przedmiotowej działce znajdują się jedynie sieć przesyłowa i słup energetyczny stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Sieć przesyłowa i słup energetyczny są własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Sieć przesyłowa i słup energetyczny nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

Zatem mając na uwadze powyższe należy zauważyć, że ww. naniesienia (sieć przesyłowa i słup energetyczny) znajdujące się na Działce nr 1 nie stanowią własności Sprzedającego, tym samym w rezultacie planowanej dostawy udziału w Działce nr 1 na rzecz Kupującego nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. naniesieniami, jak właściciel - nie będą przedmiotem sprzedaży.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro Sprzedający nie jest właścicielem znajdujących się na ww. działce naniesień w postaci sieci przesyłowej i słupa energetycznego, to należy przyjąć, że w związku z planowaną dostawą udziału w Działce nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, który jednak nie można uznać jak Państwo twierdzą za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa udziału w działce nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.               

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt to dla tej dostawy nie będzie mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego udział w Działce nr 1 został nabyty przez Sprzedającego na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym ojcu (postanowienie o stwierdzenie nabycia spadku z 2012 r.). Nabycie Udziału w Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Działka nie jest i nie będzie na datę Transakcji w żadnym zakresie wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności opodatkowanej VAT, ani na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w tym wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Mając na uwadze powyższe, nie można zatem uznać, że w związku z nabyciem udziału w Działce nr 1 nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziału w ww. działce, lub że takie prawo nie przysługiwało, bowiem przy nabyciu udziału w Działce nr 1 nie wystąpił VAT należny, który mógłby podlegać przez Sprzedającego odliczeniu. Ponadto jak wynika z opisu sprawy Działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do działalności zwolnionej.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy,  że nie zostały spełnione oba warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy udziału w Działce nr 1.

Jednocześnie wskazali Państwo również, że opisany udział w Działce nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani jego części.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa udziału w działce nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 z uwagi na odmienne uzasadnienie stanowiska w części uznającej sprzedawany udział w Działce nr 1 za grunt niezabudowany należało uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem udziału w Działce nr 1 w ramach Transakcji na zasadach ogólnych tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie nr 5), wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że sprzedaż udziału w działce nr 1, nie będzie korzystała ze zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym Kupujący ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziału w Działce nr 1.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność. Należy zaznaczyć, że interpretację wydano na podstawie przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.