Sprzedaż nieruchomości będzie – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – sprzedaży zabudowanych działek.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 listopada 2024 r. (wpływ 19 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od roku 2000 Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej (na podstawie decyzji administracyjnej przekształcenia wieczystego użytkowania w prawo własności) składającej się z działek:

·    działka nr 9 o pow. 7 arów, utwardzona w 90 procentach, ogrodzona z jednej strony, z bramą wjazdową z drugiej strony, oświetlona i wyposaż w kanalizację deszczową;

·    działka nr 8 o pow. 53 ary, utwardzona w 95 procentach powierzchni, ogrodzona z 3 stron, oświetlona i wyposażona w kanalizację deszczową;

·    działka nr 7 o pow. 65 arów, utwardzona w 95%, ogrodzona z jednej strony, z drugiej ograniczona bramą wjazdową i budynkami, z posadowioną stacją trafo ŚN, z budynkiem administracyjno-biurowo-socjalnym i wiatami, z kanalizacją deszczową, przyłączem kanalizacji sanitarnej, przyłączem wody, gazu, linii telefonicznych i złącz internetowych.

Przez ostatnie 12 lat nie było nic inwestowane w nieruchomości poza drobnymi naprawami ogrodzenia, oświetlenia czy wymiany pękniętej studzienki kanalizacyjnej lub zniszczonej kostki brukowej lub asfaltu.

Wnioskodawca prowadzi w tej nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną w całym okresie posiadania jej na własność i zamierza w niedługim czasie sprzedać tę nieruchomość.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie i zadane pytania udzielił Pan następujących odpowiedzi:

1.  Czy z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości opisanej we wniosku jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Na opisanej działce Wnioskodawca jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem VAT.

2.  Czy na działce na moment sprzedaży znajdować się będą obiekty stanowiące budynki, budowle lub ich części – w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)? Jeśli tak, prosimy enumeratywnie wymienić wszystkie z nich, ze wskazaniem, na której działce będą posadowione.

Odpowiedź: Na każdej z trzech działek, tj. 7, 8 i 9 są umieszczone budowle, a na działce 7 także budynki.

3.   Jeśli na działce na moment sprzedaży znajdować się będą budynki, budowle lub ich części, to czy względem tych obiektów doszło do pierwszego zasiedlenia oraz czy od momentu tego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży upłynie co najmniej 2 lata? Prosimy udzielić odpowiedzi odrębnie dla każdego obiektu, ze wskazaniem, na której działce będzie posadowiony.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług:

Odpowiedź: Na każdej z trzech działek utworzonych z podziału w czerwcu tego roku działki 2 zasiedlenie nastąpiło w chwili nabycia w roku 2000, a od momentu szpitala po długotrwałej chorobie, tj. od roku 2013 nic nie było inwestowane co stanowiłoby 30% wartości, poza bieżącymi naprawami, czyli zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o PTU.

4.  Czy względem budynków, budowli lub ich części posadowionych na działkach ponosił Pan/będzie ponosił do momentu ich sprzedaży wydatki na ich ulepszenie, w stosunku do których miał Pan/będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił Pan/będzie ponosił takie wydatki, to czy były/będę one stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów? Prosimy udzielić odpowiedzi odrębnie dla każdego obiektu, ze wskazaniem, na której działce będzie posadowiony.

Odpowiedź: Budynki są posadowione na obecnej po podziale działce 7 i od 12 lat nie były ponoszone żadne wydatki na ich ulepszenie, które stanowiłyby 30% ich wartości bo od roku 2012 przedsiębiorstwo ponosi systematyczne straty.

5.  Czy – jeśli ponoszone były/będą wydatki, o których mowa powyżej, to czy od momentu ich poniesienia, do momentu sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata? Prosimy udzielić odpowiedzi odrębnie dla każdego obiektu, ze wskazaniem, na której działce będzie posadowiony.

Odpowiedź: Od roku 2012, a więc od dwóch lat nie były ponoszone żadne wydatki poza tego typu, jak wymiana żarówek, kratki ściekowej, elementu ogrodzenia czy wymiana ramienia złamanego szlabanu.

6.   Czym – w rozumieniu Prawa budowlanego – są obiekty znajdujące się na działkach, o których mowa w opisie sprawy:

a.  utwardzenie, ogrodzenie, brama wjazdowa, oświetlenie, kanalizacja deszczowa (działka 9);

b.  utwardzenie, ogrodzenie, oświetlenie, kanalizacja deszczowa (działka 8);

c.  utwardzenie, ogrodzenie, brama wjazdowa, stacja trafo ŚN, wiaty, kanalizacja deszczowa, przyłącze kanalizacji sanitarnej, przyłącze wody, przyłącze gazu, linia telefoniczna, złącze internetowe (działka 7)?

W szczególności, czy powyższe obiekty stanowią budowle lub urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego?

Zgodnie z art. 3 pkt 3 i pkt 9 ustawy ww. Prawo budowlane:

Odpowiedź: Na wszystkich trzech działkach po podziale działki 2 znajdują się obiekty jak: ogrodzenie, oświetlenie, kanalizacja deszczowa (w części zatkana, bo brak pieniędzy oraz długi) i utwardzenie terenu około 80% powierzchni część asfalt, a część kostka brukowa, bo reszta to ziemia i krzaki. Tereny te służyły i służą do postoju pojazdów, jak i w celu magazynowania materiałów.

7.  Czy wszystkie obiekty posadowione na działkach są Pana własnością i będą przedmiotem planowanej sprzedaży? Czy też na działce posadowione będą obiekty niestanowiące Pana własności i niebędące przedmiotem planowanej sprzedaży, tj. np. przyłącza będące własnością innych przedsiębiorstw (energetycznego, wodnego itp.) Prosimy jednoznacznie i konkretnie wskazać obiekty, które nie będą Pana własnością – odrębnie dla każdego obiektu, ze wskazaniem, na której działce będzie posadowiony.

Odpowiedź: Wszystkie obiekty posadowione na wszystkich trzech wspomnianych działkach są od roku 2000 własnością Wnioskodawcy.

Pytanie

Czy sprzedaż tej nieruchomości może być objęta zwolnieniem od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, gdyż:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków budowli lub ich części, pod warunkiem, że:

-dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

-pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, budynki, budowle i grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Zamierza Pan sprzedać nieruchomość stanowiącą trzy zabudowane działki, które wykorzystywane są w prowadzonej przez Pana opodatkowanej działalności gospodarczej. Na każdej z trzech działek znajdują się budowle, a na jednej z nich także budynki. Względem wszystkich budynków i budowli posadowionych na działkach doszło do pierwszego zasiedlenia w roku 2000 (w momencie zakupu). Od roku 2013 nie były ponoszone wydatki na ulepszenia budynków lub budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wszystkie obiekty posadowione na działkach są Pana własnością.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – sprzedaży działek.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (trzech działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa transakcja sprzedaży dotyczyć będzie towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Jak stanowi art. 3 pkt 2, 3 i pkt 9 Prawa budowlanego:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę (lub zwolnienie od podatku) właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT (zwolnienia od podatku) dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca uregulował zwolnienie od podatku VAT m.in. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy ww. nieruchomości (trzech działek) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynków/budowli posadowionych na działkach miało miejsce pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Skoro –  jak wynika z opisu sprawy – względem wszystkich budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia oraz od jego momentu minęły co najmniej 2 lata, jednocześnie nie były ponoszone na te obiekty nakłady przekraczające 30% ich wartości początkowej, sprzedaż tych obiektów będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli urządzenia budowlane znajdujące się na działkach stanowią elementy przynależne do obiektów budowlanych, zapewniając ich użytkowanie, to ich dostawa będzie również zwolniona od podatku VAT, tak jak dostawa tych obiektów budowlanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek/budowla.

W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu na którym posadowione są budynki i budowle będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości będzie – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy i oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).