Uznanie Sprzedającej za podatnika podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, uznanie sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego oraz uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 listopada 2024 r. (wpływ 5 listopada 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A. Spółka Akcyjna

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• A.A.

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 29 października 2015 r., na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…)) A.A. (dalej jako: „Sprzedająca”) nabyła nieruchomość gruntową w postaci niezabudowanej działki gruntu numer 1, obręb ewidencyjny (…), o powierzchni 0,5942 ha, położoną przy ulicy A. w A., księga wieczysta Kw. nr (…) do swojego majątku prywatnego (dalej jako: „Działka Gruntu Numer 1”). Działka Gruntu Numer 1 została nabyta przez Sprzedającą od osoby fizycznej i transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Działka Gruntu Numer 1 nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla Działki Gruntu Numer 1 została wydana w dniu 9 lipca 2014 r., z up. Prezydenta A. ostateczna decyzja nr (…) o warunkach zabudowy, zgodnie z którą ustalone zostały warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu, wewnętrznym układem drogowym, wyjazdem i dojazdami na teren nieruchomości oraz niezbędną infrastrukturą techniczną – decyzja ta swoim zakresem obejmuje cały obszar Działki Gruntu Numer 1.

W wyniku podziału Działki Gruntu Numer 1 na mocy ostatecznej Decyzji nr (…) z dnia 10 kwietnia 2024 r. (znak (…)) wydanej z upoważnienia Prezydenta A. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi powiatowej – ul. A. od ul. B. do ul. C. w Dzielnicy A. zatwierdzającej między innymi projekt podziału nieruchomości zgodnie z załącznikami do wniosku o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, Działka Gruntu Numer 1 została podzielona na:

1)działkę gruntu o numerze 2 o powierzchni 0,1797 ha przeznaczoną pod budowę drogi (jej własność przeszła z mocy prawa na rzecz Miasta A.), oraz

2)działkę gruntu o numerze 3 o powierzchni 0,4145 ha (dalej jako: „Nieruchomość”).

Przed tym podziałem Działki Gruntu Numer 1, w dniu 29 października 2021 r. Sprzedająca oraz „A.” Spółka Akcyjna z siedzibą w A. (dalej jako „Kupujący”) zawarli, w formie aktu notarialnego Rep A nr (…), przedwstępną umowę sprzedaży oraz pełnomocnictwa (dalej jako „Umowa Przedwstępna”), w której Sprzedająca oraz Kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Działkę Gruntu Numer 1 Kupującemu za ustaloną cenę, a Kupujący nabędzie Działkę Gruntu Numer 1 za tę cenę.

W dniu 25 stycznia 2022 r. została wydana przez Dyrektora KIS interpretacja podatkowa o numerze 0115-KDIT1.4012.40.2021.2.IK, która potwierdziła, że Sprzedająca jest podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Działki Gruntu Numer 1, sprzedaż Działki Gruntu Numer 1 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przez Kupującego.

W dniu 11 sierpnia 2022 r., z upoważnienia Zarządu Dzielnicy A. m. A. wydana została ostateczna decyzja nr (…) o warunkach zabudowy, znak (…), zgodnie z którą ustalone zostały warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, miejscami postojowymi, elementami zagospodarowania terenu, infrastrukturą techniczną – decyzja ta swoim zakresem obejmuje obszar działki gruntu o numerze 2 oraz Nieruchomość.

Decyzja nr (…) o warunkach zabudowy, znak (…) została przeniesiona na Kupującego w dniu 14 marca 2024 r. decyzją nr (…).

W dniu 26 marca 2024 r. Kupujący złożył wniosek o wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę na Nieruchomości.

W terminie do końca października 2024 r. Sprzedająca oraz Kupujący zawrą, w formie aktu notarialnego, umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną. Zgodnie z postanowieniami tej umowy zmieniającej Umowę Przedwstępną, cała dotychczasowa treść Umowy Przedwstępnej zostanie zastąpiona nową umową przedwstępną (dalej jako: „Nowa Umowa Przedwstępna”).

Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję w postaci budynku/budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem/garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w tym zjazdem z drogi publicznej na Nieruchomość wraz ze wszystkimi elementami infrastruktury niezbędnymi, zgodnie z obowiązującymi przepisami, do prawidłowego funkcjonowania Planowanej Inwestycji (dalej jako: „Planowana Inwestycja”).

Planowana Inwestycja zrealizowana zostanie w oparciu o wydane na rzecz i na wniosek Kupującego ostateczną w administracyjnym toku instancji i prawomocną w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzję o warunkach zabudowy zgodną z wnioskiem Kupującego oraz ostateczną w administracyjnym toku instancji i prawomocną w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, zgodną z wnioskiem Kupującego, obejmującą Nieruchomość wraz ze zjazdami oraz wszystkimi elementami infrastruktury niezbędnymi do prawidłowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami, funkcjonowania Planowanej Inwestycji (dalej jako: „Decyzja o Pozwoleniu na Budowę”).

W Nowej Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca oraz Kupujący zobowiązują się do zawarcia na warunkach i w terminie określonym w Nowej Umowie Przedwstępnej, umowy sprzedaży, mocą której Sprzedająca sprzeda Kupującemu Nieruchomość, wolną od długów i obciążeń, roszczeń osób trzecich i ograniczeń w rozporządzaniu, za cenę określoną w Nowej Umowie Przedwstępnej jako iloczyn określonej kwoty oraz liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkalnej (dalej jako „PUMiU Wstępne”) Planowanej Inwestycji, powiększoną o podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego, a Kupujący kupi Nieruchomość za tak ustaloną cenę oraz na warunkach określonych w Nowej Umowie Przedwstępnej.

W Nowej Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca oraz Kupujący postanowili, że ostateczna liczba metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkalnej Planowanej Inwestycji zostanie ustalona na podstawie uzyskanej przez Kupującego Decyzji o Pozwoleniu na Budowę i projektów budowlanych zatwierdzonych Decyzją o Pozwoleniu na Budowę (dalej jako: „PUMiU Ostateczne”). Jeżeli wartość PUMiU Ostatecznego będzie większa niż wartość PUMiU Wstępnego, Kupujący zapłaci Sprzedającemu dodatkowe wynagrodzenie z tytułu sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Wynagrodzenie Dodatkowe 1”).

W księdze wieczystej Nieruchomości:

a)ujawnione są prawa i roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży wynikające z Umowy Przedwstępnej (z dnia 29 października 2021 r., Rep. A nr (…)) na rzecz Kupującego,

b)wpisana jest hipoteka przymusowa w kwocie 3.375.000,00 zł na zabezpieczenie roszczenia o zapłatę, udzielona postanowieniem Sądu Okręgowego w A.(…) Wydział Cywilny z dnia 6 września 2022 r., sygn. akt (…) ((…)) na rzecz B. sp. z o.o. z siedzibą w A. (dalej jako: „Hipoteka Przymusowa”).

W związku z ustanowieniem Hipoteki Przymusowej, w wyniku rozpoznania pozwu o zapłatę (sygn. akt (…)) wniesionego przez B. sp. z o.o., Sąd Okręgowy w A. (…) Wydział Cywilny (sygn. akt (…)) wydał w dniu 27 stycznia 2022 r. nakaz zapłaty (dalej jako: „Nakaz Zapłaty”), zgodnie z którym nakazał Sprzedającej zapłacić na rzecz B. sp. z o.o. określoną kwotę wraz z odsetkami.

Postanowieniem z dnia 6 września 2022 r., sygn. akt (…) ((…)) Sąd Okręgowy w A. (…) Wydział Cywilny udzielił na rzecz B. sp. z o.o. zabezpieczenia roszczenia objętego Nakazem Zapłaty (dalej jako: „Zabezpieczenie”) poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej na kwotę 3.375.000,00 zł na Nieruchomości, to jest Hipoteki Przymusowej, która ujawniona jest w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości.

W Nowej Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca oraz Kupujący postanawiają, że umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta w terminie do 30 dni licząc od dnia spełnienia się warunku pozytywnego i niezaistnieniu warunków negatywnych, opisanych poniżej, lub ich zrzeczenia się przez Kupującego, nie później jednak niż w terminie do dnia 29 października 2025 r.

Spełnienie warunku pozytywnego oznacza, że Nieruchomość będzie wolna od obciążenia Hipoteką Przymusową to jest:

a)Hipoteka Przymusowa zostanie prawomocnie wykreślona z działu IV księgi wieczystej Kw nr (…) prowadzonej dla Nieruchomości, albo

b)zostanie wydane prawomocne postanowienie w przedmiocie uchylenia Zabezpieczenia i zostanie złożony należycie opłacony wniosek do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości o wykreślenie Hipoteki Przymusowej, albo

c)Zabezpieczenie upadnie i Hipoteka Przymusowa wygaśnie na skutek złożenia przez Sprzedającą na rachunek depozytowy Ministra Finansów sumy zabezpieczenia żądanej przez uprawnionego we wniosku o udzielenie zabezpieczenia w trybie art. 742 § 1 zdanie 2 kodeksu postępowania cywilnego oraz wydane zostanie prawomocne postanowienia stwierdzającego upadek Zabezpieczenia i wygaśnięcie Hipoteki Przymusowej w trybie art. 754¹ kodeksu postępowania cywilnego, albo

d)B. sp. z o.o. złoży do depozytu notarialnego notariusza wskazanego przez Kupującego oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym obejmujące bezwarunkowe zrzeczenie się ustanowionej na jej rzecz Hipoteki Przymusowej w odniesieniu do Nieruchomości i obejmujące nieodwołalną bezwarunkową zgodę B. sp. z o.o. na wykreślenie Hipoteki Przymusowej z działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz z protokołu przyjęcia oświadczenia o zrzeczeniu się Hipoteki Przymusowej do depozytu notarialnego wynikać będzie, że jedynym warunkiem jego wydania na rzecz Sprzedającej lub Kupującego jest złożenie na przechowanie u tego samego notariusza kwoty Hipoteki Przymusowej, która zostanie wydana z przechowania przelewem na rachunek bankowy B. sp. z o.o. w każdym przypadku po wydaniu Sprzedającej lub Kupującemu oświadczenia o zrzeczeniu się Hipoteki Przymusowej.

Warunki negatywne są następujące:

1)na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z Nowej Umowy Przedwstępnej i dopuszczonych Nową Umową Przedwstępną, w tym wpisanych na dzień zawarcia Nowej Umowy Przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej lub w wyniku wydania decyzji o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, oraz

2)w okresie obowiązywania Nowej Umowy Przedwstępnej wszystkie oświadczenia Sprzedającej zawarte w Nowej Umowie Przedwstępnej są prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym oraz pozostaną prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym do momentu zawarcia umowy sprzedaży, z zastrzeżeniem zmian wynikających z zawarcia lub należytego wykonania Nowej Umowy Przedwstępnej, oraz

3)w okresie obowiązywania Nowej Umowy Przedwstępnej brak będzie toczących się postępowań oraz istnienia podstaw do wszczęcia postępowań sądowych, administracyjnych lub egzekucyjnych, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającej do Nieruchomości lub jej części oraz brak będzie obciążeń Nieruchomości innych niż ujawnione w dziale III Księgi Wieczystej na dzień zawarcia Nowej Umowy Przedwstępnej i dopuszczonych Nową Umową Przedwstępną.

W celu uniknięcia wątpliwości, Sprzedająca oraz Kupujący postanowili w Nowej Umowie Sprzedaży, że warunek pozytywny i warunki negatywne, opisane powyżej, stanowią łącznie warunki zawieszające (dalej jako: „Warunki Zawieszające”).

Sprzedająca oraz Kupujący postanowili w Nowej Umowie Przedwstępnej, że wszystkie Warunki Zawieszające zastrzeżone zostają na korzyść Kupującego, który jest uprawniony do zrzeczenia się któregokolwiek z Warunków Zawieszających bądź wszystkich Warunków Zawieszających na mocy swojego jednostronnego oświadczenia, które powinno zostać doręczone Sprzedającej do dnia zawarcia umowy sprzedaży, w przypadku zrzeczenia się przez Kupującego któregokolwiek z Warunków Zawieszających, taki Warunek Zawieszający uznaje się za niezastrzeżony, a Kupujący uprawniony jest do żądania zawarcia umowy sprzedaży pomimo jego niespełnienia.

Sprzedająca otrzymała od Kupującego zaliczkę na poczet ceny za Nieruchomość w kwocie 184.500,00 zł (dalej jako „Wynagrodzenie Dodatkowe 2”).

W Nowej Umowie Przedwstępnej, Kupujący zobowiązuje się zapłacić Sprzedającej cenę za Nieruchomość oraz Wynagrodzenie Dodatkowe 1, o ile będzie należne, w następujący sposób:

• Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedającej po otrzymaniu faktury VAT od Sprzedającej kwotę 3.375.000 zł powiększoną o należny podatek od towarów i usług (razem 4.151.250 zł) tytułem zaliczki na poczet ceny za Nieruchomość (dalej jako: „Zaliczka”),
• kwota stanowiąca różnicę pomiędzy ceną za Nieruchomość a Wynagrodzeniem Dodatkowym 2 oraz Zaliczką, zostanie zapłacona przelewem na wskazany przez Sprzedającą rachunek bankowy. W Nowej Umowie Przedwstępnej, Kupujący zobowiązuje się do złożenia u notariusza na przechowanie (zgodnie z art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie) kwoty 4.151.250,00 zł tytułem Zaliczki niezwłocznie po:

a)przedłożeniu faktury VAT dokumentującej zapłatę Zaliczki wraz z dowodem jej doręczenia Kupującemu,

b)ustanowieniu przez Sprzedającą na Nieruchomości hipoteki umownej do sumy 4.300.000 zł, na rzecz Kupującego, tytułem zabezpieczenia zapłaty wierzytelności o zwrot zapłaconej Zaliczki, wraz z odsetkami z tytułu opóźnienia oraz kosztami postępowania egzekucyjnego i zastępstwa procesowego,

c)poddaniu się przez Sprzedającą rygorowi egzekucji na rzecz Kupującego rygorowi egzekucji wprost z niniejszego aktu, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., odnośnie obowiązku zwrotu Kupującemu. Zaliczki wraz z kosztami postępowania egzekucyjnego i ewentualnymi odsetkami do sumy 4.300.000,00 zł.

W Nowej Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca wyraża zgodę dla Kupującego na:

a)usunięcie kolizji sieci,

b)wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

c)przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

d)inwentaryzację zieleni,

e)dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania Decyzji o Pozwoleniu na Budowę lub jej zmiany, w szczególności decyzji o lokalizacji zjazdów, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, oraz wszelkich innych decyzji, pozwoleń i uzgodnień itp. niezbędnych do uzyskania Decyzji o Pozwoleniu na Budowę, w tym do wejścia w teren - przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia w teren, przy czym Kupujący nie jest uprawniony do rozpoczęcia realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości.

Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto A. lub inne instytucje. Ponadto, Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższe zgody nie będą wystarczające dla Miasta A. lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji w formie wymaganej przez odpowiednie organy.

Ponadto, w Nowej Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązuje się, na żądanie Kupującego, ustanowić pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnić, z prawem do samodzielnego działania, do:

a)składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do zmiany Decyzji o Pozwoleniu na Budowę,

b)wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

c)uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci, uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdu, decyzji z art. 35 ustawy o drogach publicznych,

d)reprezentowania Sprzedającej w postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości,

e)występowania i odbioru wszelkich dokumentów, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, zaświadczeń i decyzji dotyczących Nieruchomości,

f)reprezentowania Sprzedającej w postępowaniu o wykreślenie Hipoteki Przymusowej oraz w postępowaniu o wydanie postanowienia Sądu o uchyleniu zabezpieczenia hipotecznego.

Sprzedająca:

a)jest od maja 2021 r. zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,

b)dokonała rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z zamiarem rozpoczęcia wykonywania czynności opodatkowanych w postaci świadczenia usług zakwaterowania w ramach najmu krótkoterminowego nieruchomości nabytej przez Sprzedającą w tym celu (nieruchomość nabyta przez Sprzedającą w celu świadczenia usług zakwaterowania w ramach najmu krótkoterminowego nie jest przedmiotem niniejszego wniosku),

c)do dnia sprzedaży Nieruchomości, czyli w okresie kiedy Sprzedająca będzie jeszcze właścicielem Nieruchomości, toczy się postępowanie z wniosku Kupującego o wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę na podstawie zgody Sprzedającej na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością,

d)do dnia sprzedaży Nieruchomości, czyli w okresie kiedy Sprzedająca będzie jeszcze właścicielem Nieruchomości, toczy się postępowanie z wniosku Kupującego o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu przez Sprzedającą,

e)przed zawarciem Nowej Umowy Przedwstępnej, podjęła aktywne działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości wysyłając do wybranych przez siebie deweloperów, w tym do Kupującego, oferty sprzedaży Nieruchomości,

f)Sprzedająca nie udzieliła żadnemu podmiotowi prawa do dysponowania Nieruchomością lub jej częścią oprócz Kupującemu,

g)nie dokonywała sprzedaży działek gruntu ani prawa użytkowania wieczystego działek gruntu i do dnia sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości, czyli do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

h)posiada dwie działki gruntu stanowiące grunt rolny,

i)sprzedała dwa lokale mieszkalne, sprzedaż pierwszego lokalu miała miejsce w 2014 r., natomiast sprzedaż drugiego lokalu miała miejsce w 2016 r. Sprzedaż tych lokali nie następowała w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, było to zbycie składników prywatnego majątku Sprzedającej,

j)na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w B., (...) Wydział Cywilny, dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości C., stanowiącej działkę nr 4 o powierzchni 2,4781 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą KW nr (…), w ten sposób że przyznano ją na własność C. sp. z o.o. z siedzibą w D. oraz zasądzono od C. sp. z o.o. z siedzibą w D. na rzecz uczestniczki A.A. kwotę 525.000,00 zł (pięćset dwadzieścia pięć tysięcy złotych) tytułem spłaty w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości,

k)nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

l)nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

m)nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na Nieruchomość, w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Nieruchomość:

a)nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

b)stanowi grunty orne (R),

c)jest niezabudowana,

d)nie była wykorzystywana przez Sprzedającą, od momentu nabycia, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

e)od momentu nabycia nie była przez Sprzedającą wykorzystywana na żadne potrzeby Sprzedającej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

f)od momentu jej nabycia, nie była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

g)nie stanowi w całości bądź w części przedmiotu dzierżawy, najmu, użyczenia, dożywocia lub innych praw obligacyjnych, na podstawie których osoby trzecie posiadają prawo do korzystania z Nieruchomości oraz na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

h)w zakresie Nieruchomości toczy się postępowanie z wniosku Kupującego z dnia 26 marca 2024 r. o wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę na Nieruchomości na podstawie zgody Sprzedającej na dysponowanie Nieruchomością,

i)w zakresie Nieruchomości toczy się postępowanie z wniosku Kupującego o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu przez Sprzedającą.

Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającej w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, a Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek jest sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego.

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji na Nieruchomości, Wnioskodawca rozpocznie sprzedaż lokali oraz miejsc postojowych w wybudowanym budynku (budynkach), czyli dokonywać będzie, w ramach swojej działalności gospodarczej, odpłatnej dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Obecnie A. S.A. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz w chwili nabycia Nieruchomości (działki gruntu nr 3) będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pytania

1)Czy sprzedaż (odpłatna dostawa) Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego, na podstawie umowy sprzedaży, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, a Sprzedająca przy sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług?

2)Czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od nabycia Nieruchomości, na podstawie faktury VAT wystawionej przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży Działki?

Stanowisko Zainteresowanych

Własne stanowisko w zakresie pierwszego pytania

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „Ustawa o VAT”), dostawa nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi jest zwolniona z opodatkowania.

Za tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których jest mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponieważ, jak wynika z opisu stanu faktycznego, Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak dla Nieruchomości, w dniu 11 sierpnia 2022 r., z upoważnienia Zarządu Dzielnicy A. m. A. wydana została ostateczna decyzja nr (…) o warunkach zabudowy, znak (…), zgodnie z którą ustalone zostały warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, miejscami postojowymi, elementami zagospodarowania terenu, infrastrukturą techniczną, to Nieruchomość, która będzie przedmiotem sprzedaży, należy uznać za tereny budowlane, a tym samym jej sprzedaż – odpłatna dostawa, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie wspomnianego art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia zidentyfikowania kryteriów, jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem, czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza dla potrzeb podatku od towarów i usług. W tym pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie, czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Sądu konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).

Znaczenia pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedająca dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości do Kupującego, na podstawie umowy sprzedaży, działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania dostawy Nieruchomości podejmie aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedająca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy zaznaczyć, że Wnioskodawczyni w Nowej Umowie Przedwstępnej:

a)wyraziła zgodę dla Kupującego na usunięcie kolizji sieci,

b)wyraziła zgodę dla Kupującego na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

c)wyraziła zgodę dla Kupującego na przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

d)wyraziła zgodę dla Kupującego na inwentaryzację zieleni,

e)wyraziła zgodę dla Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania Decyzji o Pozwoleniu na Budowę lub jej zmiany, w szczególności decyzji o lokalizacji zjazdów, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, oraz wszelkich innych decyzji, pozwoleń i uzgodnień itp. niezbędnych do uzyskania Decyzji o Pozwoleniu na Budowę, w tym do wejścia w teren - przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia w teren, przy czym Kupujący nie jest uprawniony do rozpoczęcia realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości.

f)zobowiązała się, na żądanie Kupującego, ustanowić pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnić, z prawem do samodzielnego działania, do:

• składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do zmiany Decyzji o Pozwoleniu na Budowę,
• wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,
• uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci, uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdu, decyzji z art. 35 ustawy o drogach publicznych,
• reprezentowania Sprzedającej w postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości,
• występowania i odbioru wszelkich dokumentów, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, zaświadczeń i decyzji dotyczących Nieruchomości,
• reprezentowania Sprzedającej w postępowaniu o wykreślenie Hipoteki Przymusowej na Nieruchomości oraz w postępowaniu o wydanie postanowienia Sądu o uchyleniu zabezpieczenia hipotecznego.

Wnioskodawczyni, przed zawarciem Nowej Umowy Przedwstępnej, podjęła aktywne działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości wysyłając, do wybranych przez siebie deweloperów, w tym do Kupującego, oferty sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto:

a)do dnia sprzedaży Nieruchomości, czyli w okresie, kiedy Sprzedająca będzie jeszcze właścicielem Nieruchomości, toczy się postępowanie z wniosku Kupującego w wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę na podstawie zgody Sprzedającej na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością,

b)do dnia sprzedaży Nieruchomości, czyli w okresie, kiedy Sprzedająca będzie jeszcze właścicielem Nieruchomości, toczy się postępowanie z wniosku Kupującego o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu przez Sprzedającą.

Zatem do momentu dokonania odpłatnej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości, Sprzedająca podejmie szereg działań i czynności poprzez umocowanie przez Sprzedającą do dokonywania określonych czynności osób wskazanych przez Kupującego.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedająca, a nie jej pełnomocnik.

W efekcie tych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia Nowej Umowy Przedwstępnej, ponieważ w stosunku do Nieruchomości podjęte będą przez osoby wskazane przez Kupującego, działające na podstawie pełnomocnictw Sprzedającej, mające na celu wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę i decyzji wyłączającej Nieruchomość z produkcji użytków rolnych.

Okoliczność, że czynności te nie będą dokonywane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby wskazane przez Kupującego, działające jako pełnomocnicy Sprzedającej, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawnopodatkową samej Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby wskazane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnopodatkowej samej Sprzedającej.

Wobec powyższego, Sprzedająca dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości nie będzie wykonywać czynności w ramach zwykłego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem działania, jakie podejmie Kupujący działający jako pełnomocnik Sprzedającej, nie stanowią typowych (zwykłych) działań w ramach rozporządzania prawem własności majątku prywatnego. Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując wskazane wcześniej czynności poprzez osoby, którym udzieliła pełnomocnictwa, Sprzedająca zaangażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Podsumowując, przed dostawą (sprzedażą) Nieruchomości, Sprzedający podejmie aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Odpłatna dostawa (sprzedaż) Nieruchomości (sprzedaż Nieruchomości) przez Sprzedającą będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedająca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy. Zatem nie można uznać, że odpłatna dostawa (sprzedaż) Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Podsumowując, odpłatna dostawa (sprzedaż) Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów.

Odpowiadając na pytanie pierwsze, odpłatna dostawa (sprzedaż) Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedająca przy odpłatnej dostawie - sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

Własne stanowisko w zakresie drugiego pytania

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia Nieruchomości, faktura VAT, która będzie wystawiona przez Sprzedającą z tytułu odpłatnej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości, zawierać będzie kwotę sprzedaży netto w postaci ustalonej ceny oraz podatek od towarów i usług naliczony od tej kwoty sprzedaży netto. Nieruchomość, która zostanie nabyta przez Kupującego od Sprzedającej na podstawie umowy sprzedaży, zostanie przez Kupującego wykorzystana w ten sposób, że Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję w postaci budynku (budynków) mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem (garażami) podziemnymi i niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w tym zjazdem z drogi publicznej na Nieruchomość. Po zrealizowaniu tego zamierzenia, Wnioskodawca rozpocznie sprzedaż lokali oraz miejsc postojowych w wybudowanym budynku (budynkach), czyli dokonywać będzie, w ramach swojej działalności gospodarczej, odpłatnej dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy:

1)sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2)transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku,

3)wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności,

4)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego,

5)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca odpłatnej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą, będzie fakturą wystawioną przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy i w dacie wystawienia tej faktury.

Transakcja odpłatnej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Odpłatna dostawa (sprzedaż) Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego, na podstawie umowy sprzedaży, nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, które zostanie wystawiona przez Sprzedającą z tytułu odpłatnej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości na rzecz Kupującego, na podstawie umowy sprzedaży, będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie odpłatna dostawa (sprzedaż) Nieruchomości, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Odpowiadając na pytanie drugie, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia Nieruchomości, na podstawie faktury VAT wystawionej przez Sprzedającą z tytułu odpłatnej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

 Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (działki nr 3) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. działki Sprzedająca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że 29 października 2015 r. Sprzedająca nabyła od osoby fizycznej niezabudowaną Działkę Gruntu Numer 1. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

10 kwietnia 2024 r., na mocy ostatecznej Decyzji wydanej z upoważnienia Prezydenta A. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, Działka Gruntu Numer 1 została podzielona na:

• działkę nr 2 przeznaczoną pod budowę drogi (jej własność przeszła z mocy prawa na rzecz m. A.) oraz
• działkę nr 3 („Nieruchomość”).

Przed tym podziałem, 29 października 2021 r. Sprzedająca oraz A. Spółka Akcyjna („Kupujący”) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży oraz pełnomocnictwa („Umowa Przedwstępna”), w której Sprzedająca oraz Kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Działkę Gruntu Numer 1 Kupującemu za ustaloną cenę, a Kupujący nabędzie Działkę Gruntu Numer 1 za tę cenę.

11 sierpnia 2022 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która swoim zakresem obejmuje obszar działki nr 2 oraz Nieruchomość. Decyzja ta została przeniesiona na Kupującego 14 marca 2024 r.

26 marca 2024 r. Kupujący złożył wniosek o wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę na Nieruchomości.

Do końca października 2024 r. Sprzedająca i Kupujący zawrą umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną („Nową Umowę Przedwstępną”).

W Nowej Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca oraz Kupujący postanawiają, że umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta w terminie 30 dni licząc od dnia spełnienia się warunku pozytywnego i niezaistnieniu warunków negatywnych (łącznie jako Warunki Zawieszające) lub ich zrzeczenia się przez Kupującego, nie później jednak niż w terminie do 29 października 2025 r.

Spełnienie warunku pozytywnego oznacza, że Nieruchomość będzie wolna od obciążenia Hipoteką Przymusową.

W Nowej Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca wyraża zgodę dla Kupującego na:

a)usunięcie kolizji sieci,

b)wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

c)przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

d)inwentaryzację zieleni

e)dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania Decyzji o Pozwoleniu na Budowę lub jej zmiany, w szczególności decyzji o lokalizacji zjazdów, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, oraz wszelkich innych decyzji, pozwoleń i uzgodnień itp. niezbędnych do uzyskania Decyzji o Pozwoleniu na Budowę, w tym do wejścia w teren - przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia w teren, przy czym Kupujący nie jest uprawniony do rozpoczęcia realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości.

Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto A. lub inne instytucje. Ponadto, Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższe zgody nie będą wystarczające dla Miasta A. lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji w formie wymaganej przez odpowiednie organy.

Ponadto, w Nowej Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązuje się, na żądanie Kupującego, ustanowić pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnić, z prawem do samodzielnego działania, do:

a)składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do zmiany Decyzji o Pozwoleniu na Budowę,

b)wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

c)uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci, uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdu, decyzji z art. 35 ustawy o drogach publicznych,

d)reprezentowania Sprzedającej w postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości,

e)występowania i odbioru wszelkich dokumentów, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, zaświadczeń i decyzji dotyczących Nieruchomości,

f)reprezentowania Sprzedającej w postępowaniu o wykreślenie Hipoteki Przymusowej oraz w postępowaniu o wydanie postanowienia Sądu o uchyleniu zabezpieczenia hipotecznego.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedająca od maja 2021 r. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT – rejestracji dokonała w związku z zamiarem rozpoczęcia świadczenia usług zakwaterowania w ramach najmu krótkoterminowego nieruchomości niebędącej przedmiotem wniosku.

Sprzedająca nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości. Nie dokonywała żadnych nakładów finansowych na Nieruchomość. Nieruchomość od momentu nabycia nie była przez Sprzedającą wykorzystywana na żadne potrzeby Sprzedającej, nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej ani rolniczej. Nieruchomość nie stanowi przedmiotu dzierżawy, najmu, użyczenia, dożywocia lub innych praw obligacyjnych, na podstawie których osoby trzecie posiadają prawo do korzystania z Nieruchomości.

Przed zawarciem Nowej Umowy Przedwstępnej Sprzedająca podjęła aktywne działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości, wysyłając do wybranych przez siebie deweloperów, w tym do Kupującego, oferty sprzedaży Nieruchomości.

Do dnia sprzedaży Nieruchomości toczy się postępowanie z wniosku Kupującego o wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę na podstawie zgody Sprzedającej na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością oraz postępowanie z wniosku Kupującego o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu przez Sprzedającą.

Należy wskazać, że to, że opisane wyżej działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Kupujący, dokonując działań, do których został upoważniony, uatrakcyjni sprzedawaną Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedającej. Działania te, dokonane za pełną zgodą Sprzedającej wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie podlegała wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W Umowie Przedwstępnej została wyrażona przez Sprzedającą zgoda na to, że Kupujący ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i w oparciu o tę zgodę Kupujący występuje o uzyskanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę. Ponadto Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, na mocy którego Kupujący wystąpił z wnioskiem o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej. Wskazane czynności są wykonywane przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, gdy Sprzedająca jest właścicielem Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wyrażając zgodę w umowie przedwstępnej oraz udzielając pełnomocnictwa Kupującemu, Sprzedająca będzie w efekcie wychodzić naprzeciw oczekiwaniom Kupującego co do przygotowania sprzedawanej Nieruchomości pod Planowaną Inwestycję, de facto przyspieszając jej realizację. Zatem wszystkie podjęte przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży czynności zmierzają do uatrakcyjnienia działki i doprowadzenia jej do stanu zgodnego z wymaganiami Kupującego.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. W przedmiotowej sprawie – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że sprzedawana Nieruchomość jest niezabudowana i nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie wskazali Państwo, że 11 sierpnia 2022 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która swoim zakresem obejmuje m.in. sprzedawaną Nieruchomość (działkę nr 3).

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że niezabudowana Nieruchomość stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości (działki nr 3) nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedająca nabyła Działkę Gruntu Numer 1 od osoby fizycznej i transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki Gruntu Numer 1, z której podziału powstała Nieruchomość, lub że takie prawo jej nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogłaby odliczyć.

Ponadto wskazali Państwo, że Nieruchomość od momentu nabycia nie była przez Sprzedającą wykorzystywana na żadne potrzeby Sprzedającej, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Tym samym należy stwierdzić, że Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT.

Oznacza to, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, do sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki VAT właściwej dla przedmiotu sprzedaży.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest i będzie w chwili nabycia Nieruchomości zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję w postaci budynku/budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem/garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w tym zjazdem z drogi publicznej na Nieruchomość wraz ze wszystkimi elementami infrastruktury niezbędnymi, zgodnie z obowiązującymi przepisami, do prawidłowego funkcjonowania Planowanej Inwestycji. Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji na Nieruchomości, Kupujący rozpocznie sprzedaż lokali oraz miejsc postojowych w wybudowanym budynku (budynkach), czyli dokonywać będzie, w ramach swojej działalności gospodarczej, odpłatnej dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki, to – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał ww. Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT – Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającą z tytułu sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 również uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii objętych pytaniami. Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nie objęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).