Brak uznania wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek po podziale.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki o powierzchni (...) ha.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 października 2024 r. (data wpływu 29 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od ponad 10 lat jest Pan właścicielem działki o powierzchni (…) ha składającej się z (…) ha lasu oraz (…) ha terenu określonego w nowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy jednorodzinnej (19MN).

Działka jest niezabudowana, uzbrojona w instalację energetyczną, wodociągową, gazową, telekomunikacyjną, a kanalizacja przebiega w drodze.

Działkę nabył Pan w formie darowizny. Działka stanowi Pana majątek prywatny. W całym okresie posiadania działki nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej z nią związanej. Działka nigdy nie była przedmiotem najmu czy też dzierżawy innym podmiotom, które prowadziłyby tam działalność gospodarczą.

Nigdy nie angażował Pan żadnych środków ani nie podejmował żadnych czynności w celu podniesienia wartości działki dla ewentualnej sprzedaży w przyszłości. W całym okresie posiadania działki podejmował Pan działania mieszczące się w pojęciu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Jednocześnie w uzupełnieniu zdarzenia przyszłego wskazuje Pan na dodatkowe okoliczności w sprawie:

• Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej ani nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.
• Działka przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu otrzymania jej w drodze darowizny była wykorzystywana przez Pana tylko w celach prywatnych (osobistych). Korzystał Pan z niej rekreacyjnie, była przez Pana regularnie koszona.
• Nie prowadził Pan z wykorzystaniem działki żadnej działalności rolniczej, nie dokonywał zbiorów produktów rolnych, nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym. Na działce nie rosły produkty rolne.
• Przyczyną podziału działki jest fakt, że nie może jej Pan sprzedać w całości, gdyż jest to stosunkowo duża działka z możliwością zabudowy jednorodzinnej i nikt nie chce kupić tak dużej działki. Postanowił Pan podzielić działkę na mniejsze działki, aby sprzedać jej część a resztę pozostawić dla siebie.
• Czynności jakie zamierza Pan podjąć w związku z planowaną sprzedażą wydzielonych działek to ogłoszenie tego faktu na jednym lub dwóch portalach ogłoszeniowych w Internecie.
• Nie zamierza Pan występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
• Nie będzie Pan występował o wydanie pozwolenia ani pozwoleń na budowę,
• przed sprzedażą działek jedyną czynnością jaką Pan podejmie będzie ich fizyczny podział przy udziale uprawnionego geodety.
• Na podstawie ogłoszenia o sprzedaży działki na portalu internetowym chce Pan sprzedać kilka działek.
• W związku z planowaną transakcją zbycia działek nie zamierza Pan udzielać kupującemu bądź innej osobie trzeciej pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ich sprzedaży.
• Do momentu transakcji sprzedaży wydzielonych działek nie będzie Pan podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości wydzielonych działek. Nie będzie Pan doprowadzał mediów, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie ogradzał terenu.
• Przeznaczenie gruntu pozostałego po podziale działki nie ulegnie zmianie. Klika działek zamierza Pan sprzedać a kilka pozostawić dla siebie na własne cele rekreacyjne. W przyszłości możliwe, że będzie Pan chciał sprzedać pozostałe działki.
• Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan innych nieruchomości, ani prywatnie ani w ramach działalności gospodarczej, której nigdy Pan nie prowadził.
• Nie posiada Pan innych nieruchomości, które w przyszłości chciałby sprzedać.

Pytanie

Aktualnie nosi się Pan z zamiarem sprzedaży niewielkiej części posiadanej działki. W tym celu zamierza Pan dokonać podziału posiadanej działki na 11-12 mniejszych działek i sprzedaż jednej lub dwóch działek po dokonanym podziale. Czy w wyniku sprzedaży działek po ich wydzieleniu stanie się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Jako Wnioskodawca uważa Pan, że dokonując podziału posiadanej działki na mniejsze działki ich późniejsza sprzedaż nie będzie prowadzeniem działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

 Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Według art. 9 pkt 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE:

Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek po ich wydzieleniu istotne jest, czy podejmuje/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Od ponad 10 lat jest Pan właścicielem działki o powierzchni (…) ha składającej się z (…) ha lasu oraz (…) ha terenu określonego w nowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy jednorodzinnej (19MN). Działka jest niezabudowana, uzbrojona w instalację energetyczną, wodociągową, gazową, telekomunikacyjną a kanalizacja przebiega w drodze. Działkę nabył Pan w formie darowizny. Działka stanowi Pana majątek prywatny. W całym okresie posiadania działki nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej z nią związanej. Działka nigdy nie była przedmiotem najmu czy też dzierżawy innym podmiotom, które prowadziłyby tam działalność gospodarczą. Nigdy nie angażował Pan żadnych środków ani nie podejmował żadnych czynności w celu podniesienia wartości działki dla ewentualnej sprzedaży w przyszłości. W całym okresie posiadania działki podejmował Pan działania mieszczące się w pojęciu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Działka przez cały okres jej posiadania tj. od momentu otrzymania jej w drodze darowizny, była wykorzystywana przez Pana tylko w celach prywatnych (osobistych). Korzystał Pan z niej rekreacyjnie, była przez Pana regularnie koszona. Nie prowadził Pan z wykorzystaniem działki żadnej działalności rolniczej, nie dokonywał zbiorów produktów rolnych, nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym. Na działce nie rosły produkty rolne.

Przyczyną podziału działki jest fakt, że nie może jej Pan sprzedać w całości, gdyż jest to stosunkowo duża działka z możliwością zabudowy jednorodzinnej i nikt nie chce kupić tak dużej działki. Postanowił Pan podzielić działkę na mniejsze działki, aby sprzedać jej część a resztę pozostawić dla siebie. Czynności jakie zamierza Pan podjąć w związku z planowaną sprzedażą wydzielonych działek to ogłoszenie tego faktu na jednym lub dwóch portalach ogłoszeniowych w Internecie. Nie zamierza Pan występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie będzie Pan występował o wydanie pozwolenia ani pozwoleń na budowę. Przed sprzedażą działek jedyną czynnością jaką podejmę będzie ich fizyczny podział przy udziale uprawnionego geodety. Na podstawie ogłoszenia o sprzedaży działki na portalu internetowym chce Pan sprzedać kilka działek. W związku z planowaną transakcją zbycia działek nie zamierza Pan udzielać kupującemu bądź innej osobie trzeciej pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu  występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ich sprzedaży. Do momentu transakcji sprzedaży wydzielonych działek nie będę podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości wydzielonych działek. Nie będzie Pan doprowadzał mediów, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie ogradzał terenu. Przeznaczenie gruntu pozostałego po podziale działki nie ulegnie zmianie. Klika działek zamierza Pan sprzedać a kilka pozostawić dla siebie na własne cele rekreacyjne. W przyszłości możliwe, że będzie Pan chciał sprzedać pozostałe działki. Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan innych nieruchomości, ani prywatnie ani w ramach działalności gospodarczej, której nigdy Pan nie prowadził. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które w przyszłości chciałby sprzedać.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż działek powstałych po podziale działki o powierzchni (…) ha podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dla ustalenia, czy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wynika z przywołanych przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek przed ich sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Znaczenie dla analizowanej sprawy ma całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działka od momentu jej otrzymania w drodze darowizny była wykorzystywana przez Pana tylko w celach prywatnych (osobistych). Przyczyną podziału działki jest fakt, że nie może Pan jej sprzedać w całości, gdyż jest to stosunkowo duża działka z możliwością zabudowy jednorodzinnej i nikt nie chce kupić tak dużej działki. Zamierza Pan sprzedać część tej działki, a resztę pozostawić dla siebie na cele rekreacyjne. Przed sprzedażą działek jedyną czynnością jaką Pan podejmie będzie jej fizyczny podział przy udziale uprawnionego geodety. Nie będzie Pan doprowadzał mediów, uzbrajał działek, ogradzał terenu.

Odnosząc się zatem do sprzedaży działek powstałych po podziale działki o powierzchni (…) ha stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Pana nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie będą stanowiły działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W przypadku zbycia opisanych działek nie będzie dokonywał Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie przez Pana ww. działek nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, dokonując sprzedaży działek powstałych po podziale działki o powierzchni (…) ha będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę tych działek cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).