Sprzedaż wyodrębnionej działki nie korzysta ze zwolnienia od podatku i powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 listopada 2024 r. (wpływ 6 listopada 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie A.A. i B.B. na podstawie aktu notarialnego z 22 sierpnia 2019 r. w wyniku przetargu dokonali zakupu nieruchomości gruntowej o pow. 1,3514 ha od gminy miejskiej A, na potrzeby związane z prowadzoną przez pana B.B. działalnością gospodarczą pod firmą X

W związku z zakupem nieruchomości gmina wystawiła fakturę VAT z 23% stawką podatku VAT, jako nabywca wskazany został X. NIP (…). Na zakup tej nieruchomości został wzięty przez pana B.B. kredyt inwestycyjny oraz kredyt obrotowy. Nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych spółki A

Od 29 września 2023 r. część działki o powierzchni 3000 m² jest dzierżawiona przez firmę B S.A., która jest zainteresowana zakupem tej części działki. Pan B.B. zamierza dokonać podziału działki i wyodrębnić z niej działkę o pow. 3000 m²,  którą zamierza sprzedać a na pozostałej części zamierza wybudować dom opieki. Na okoliczność sprzedaży zostanie sporządzony akt notarialny oraz wystawiona faktura VAT z 23% stawką podatku VAT.

Dla wyodrębnionej działki gruntowej o pow. 3000 m², którą zamierza sprzedać pan B.B., istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem pod tereny zabudowy usługowej i komercyjnej.

Przy nabyciu działki przysługiwało firmie A prawo do odliczenia podatku VAT. Wyodrębniona działka gruntowa o pow. 3000 m² jest niezabudowana.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy prawidłowym jest wystawienie przez dom opieki faktury opodatkowanej podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Stanowisko podatnika, na okoliczność sprzedaży wyodrębnionej części działki jest takie, że należy wystawić fakturę opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość gruntową o pow. 1,3514 ha od gminy, na potrzeby związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą pod firmą A B.B.. W związku z zakupem nieruchomości gmina wystawiła fakturę VAT z 23% stawką podatku VAT, jako nabywca wskazany został A B.B.. Nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych A.

Od 29 września 2023 r. część działki o powierzchni 3000 m² jest dzierżawiona przez firmę B S.A., która jest zainteresowana zakupem tej części działki. Zamierza Pan dokonać podziału działki i wyodrębnić z niej działkę o pow. 3000 m²,  którą zamierza  Pan sprzedać a na pozostałej części zamierza Pan wybudować dom opieki. Na okoliczność sprzedaży zostanie sporządzony akt notarialny oraz wystawiona faktura VAT z 23% stawką podatku VAT.

Dla wyodrębnionej działki gruntowej o pow. 3000 m², którą zamierza Pan sprzedać, istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem pod tereny zabudowy usługowej i komercyjnej. Przy nabyciu działki przysługiwało firmie A prawo do odliczenia podatku VAT. Wyodrębniona działka gruntowa o pow. 3000 m² jest niezabudowana.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, ma Pan wątpliwości czy transakcja sprzedaży wyodrębnionej działki o pow. 3000 m² będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Dzierżawa stanowi zatem umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W opisanej sprawie będzie Pan działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Prowadzi Pan działalnością gospodarczą pod firmą A B.B.. Na potrzeby związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość gruntową o pow. 1,3514 ha od gminy. Nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych Pana firmy. Od 29 września 2023 r. część działki o powierzchni 3000 m² jest dzierżawiona przez firmę B S.A., która jest zainteresowana zakupem tej części działki. Zamierza Pan dokonać podziału działki i wyodrębnić z niej działkę o pow. 3000 m²,  którą zamierza Pan sprzedać ww. spółce. Wyodrębniona działka gruntowa o pow. 3000 m² jest niezabudowana.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że planowana dostawa wyodrębnionej niezabudowanej działki o pow. 3000m², będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, zamierza Pan sprzedać wyodrębnioną działkę gruntu o pow. 3000 m². Dla przedmiotowej działki istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem pod tereny zabudowy usługowej i komercyjnej. Zatem, wyodrębniona działka o pow. 3000 m²  będzie spełniać definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy wyodrębnionej działki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazał Pan, że przy nabyciu działki przysługiwało Pana firmie A prawo do odliczenia podatku VAT.

Zatem sprzedaż przez Pana wyodrębnionej działki o pow. 3000 m²  nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie został spełniony już jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. W konsekwencji, sprzedaż wyodrębnionej działki o pow. 3000 m² powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Dokumentowanie czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powyższego przepisu – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika podatku lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą jest Spółka Akcyjna. Jak wykazano powyżej, sprzedaż wyodrębnionej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, lecz powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT. Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że dokonując dostawy wyodrębnionej działki gruntu o pow. 3000 m² będzie Pan zobowiązany udokumentować tę transakcję fakturą.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja ta rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału wyodrębnionej działki gruntu o pow. 3000 m² wyłącznie dla Pana, natomiast nie dotyczy sytuacji prawno-podatkowej Pana żony.

Interpretacja nie rozstrzyga w zakresie właściwej stawki podatku VAT, która ma zastosowanie do sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do wydania interpretacji indywidualnej w zakresie określenia właściwej stawki podatku od towarów i usług dla realizowanej sprzedaży. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT może Pan wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. - przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).