Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 14 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 października 2024 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan indywidualną działalność gospodarczą od 26 lutego 1991 roku, jest Pan czynnym podatnikiem VAT od 01 czerwca 2006 roku. W ramach działalności zajmuje się Pan detaliczną sprzedażą odzieży. Przedmiotem Pana działalności nigdy nie było, nie jest i nie będzie (zamierza Pan zakończyć działalność) obrót nieruchomościami.

13 września 2006 roku na podstawie Aktu notarialnego Repertorium „A” Numer (…) zakupił Pan od (…) SA z siedzibą w (…) prawo użytkowania wieczystego – do 05 grudnia 2089 roku - działki nr 1 o obszarze 3.225 m² oraz prawo własności budynków usytuowanych na tejże działce, objęte księgą wieczystą KW nr (…). Na przedmiotowej działce posadowione były:

·Budynek byłego żłobka wraz z dobudówkami o łącznej powierzchni użytkowej 610,90 m²

·Dwa budynki gospodarcze o łącznej powierzchni użytkowej 273,10 m²

·Przez w/w działkę (nr 1) przebiega linia teletechniczna stanowiąca własność

(…) Spółki z o.o.

·Na terenie w/w działki (nr ...) znajduje się sieć energetyczna m.in. zasilająco rozdzielcza będąca w ewidencji „(…) Sp. z o.o.

Nieruchomość kupił Pan do własnego majątku osobistego, będąc stanu wolnego. Działka została nabyta z zamiarem o ulokowaniu środków pieniężnych, z myślą o zapewnieniu godnego życia w latach późniejszych.

Spółka (…) SA w momencie sprzedaży nieruchomości była podatnikiem podatku od towarów i usług VAT i posiadała nr NIP (…), jednakże sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dokonała bez doliczania podatku VAT, albowiem nieruchomość ta była rzeczą używaną w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2, ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535 ze zm.). W stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, strona sprzedająca nie spełniała dyspozycji art. 43 ust. 6 cytowanej ustawy.

Jak wcześniej zaznaczono, na przedmiotowej działce znajdowały się zabudowania. Jednak w 2007 oraz w 2015 roku, ze względu na bardzo zły stan techniczny (co również zaznaczono w akcie notarialnym) zostały zburzone. Gruz z rozbiórki obiektów został zutylizowany a działka zrekultywowana (wyrównano teren, posiano trawę). Działania te były wykonane przez Pana jak również przez firmę zewnętrzną. Żadne wydatki, związane z w/w usługami nie były ujęte w kosztach prowadzonej działalności, nie był też odliczany podatek VAT.

Ponadto, od zakupu przedmiotowej nieruchomości, za wyjątkiem opłat podatku od nieruchomości nie ponosił Pan żadnych innych kosztów z nią związanych. Nieruchomość ta nie była nigdy, nawet okazjonalnie, wykorzystywana przez Pana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie była przedmiotem najmu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym posadowiona jest przedmiotowa działka gruntu ustala warunki zabudowy i określa, przeznaczenie terenu jako: a/ śródmiejski teren mieszkaniowy przeznaczony na cele funkcji mieszkaniowej oraz usługowej właściwej dla strefy śródmiejskiej. Funkcja mieszkaniowa nie jest na tych terenach funkcją podstawową, lecz komplementarną z funkcją usługową i innym przeznaczeniem terenu. Ponadto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza lokalizację mieszkań w parterach budynków, dopuszcza lokalizację lokali handlowych o powierzchni sprzedaży do 200 m², do czasu zagospodarowania na cele ustalone dla kategorii terenów śródmiejskich mieszkaniowych dopuszcza możliwość kontynuacji dotychczasowej funkcji obiektów istniejących oraz możliwość ich modernizacji, adaptacji i przebudowy pod warunkiem nie zwiększania uciążliwości.

Ze względu na pogarszającą się sytuację gospodarczą w 2022 roku podjął Pan decyzję o sprzedaży zakupionej nieruchomości w związku z tym podpisał Pan umowę z biurem obrotu nieruchomościami na pośrednictwo w sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż:

1.Nabyte w 2006 roku prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 oraz prawo własności budynków usytuowanych na tej działce nigdy nie były przez Pana użytkowane. Tak jak napisał Pan we wniosku, budynki, ze względu na bardzo zły stan techniczny zostały wyburzone, działka uporządkowana. Działki nie będzie Pan użytkował, gdyż nosi Pan się z zamiarem jej sprzedaży.

2.Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z planu przeznaczenie działki nr 1 zostało uchwalone Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 31 marca 2015 r.

3.Uchwalenie w/w planu zagospodarowania przestrzennego nie nastąpiło z Pana inicjatywy.

4.W związku z pilną potrzebą sprzedaży w/w nieruchomości złożył Pan ofertę w biurze obrotu nieruchomościami, w celu szybszej sprzedaży nieruchomości. Żadnych innych czynności nie podejmował Pan.

5.Nie poniósł Pan i nie zamierza Pan ponieść jakichkolwiek kosztów zmierzających zwiększyć wartość/uatrakcyjnić przedmiotową nieruchomość.

6.Dla działki nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

7.Dla działki nie zostały wydane żadne pozwolenia ani decyzje.

8.W dniu 14 sierpnia 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej działki. W umowie tej jako sprzedawca zobowiązał się Pan sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 a kupujący oświadczył, że ww. prawo to zobowiązuje się kupić.

W umowie tej oświadczył Pan, że z tytułu niniejszej umowy nie jest Pan podatnikiem podatku VAT a niniejsza sprzedaż zwolniona jest z podatku VAT. Ponadto w umowie zawarto zawarte sformułowanie „Strony ponadto uzgodniły, że w przypadku uzyskania przez stronę sprzedającą interpretacji podatkowej, z której wynikałaby konieczność doliczenia podatku VAT, cena sprzedaży zostanie powiększona o kwotę podatku VAT (stawka 23%). Żadne inne prawa i obowiązki nie zostały zwarte w umowie przedwstępnej, zarówno dla sprzedawcy jak i nabywcy.

9.W związku z planowaną sprzedażą nie udzielił Pan nikomu żadnych pełnomocnictw, zgód, upoważnień.

10.Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości

11.Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Pytanie

Czy jeśli działka, która nie stanowiła majątku firmy, została zakupiona na własne cele (ulokowanie wolnych środków pieniężnych), a nie w celach handlowych, a następnie zostanie sprzedana, to wystąpi obowiązek naliczenia podatku VAT od sprzedaży?

Pana stanowisko w sprawie

Na podstawie przedstawionego stanu uważa Pan, że sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podstawowym warunkiem opodatkowania sprzedaży działki w VAT jest to, by podmiot dokonujący tej czynności działał w tej transakcji jako podatnik VAT. Definicja podatnika - art. 15 ust. 1 oraz 2 ustawy o VAT: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W niniejszej sprawie nie były podejmowane żadne czynności, nie były angażowane żadne środki podobne do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców. W sprawie nie występowały przesłanki „stałości”, czy „powtarzalności” jak również nie można mówić o postępowaniu „zorganizowanym”- tak charakterystycznych dla działalności gospodarczej, przytaczając wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 października 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 1203/09, który to wyrok podaje te przesłanki jako decydujące o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Ponadto uważa Pan że, zakup nieruchomości, jako lokaty kapitału nie może być oceniony jako ten element, który wskazuje na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej. Takich lokat kapitału, zabezpieczających zachowanie realnej wartości posiadanych pieniędzy, dokonuje się zakupując również inne (poza nieruchomościami) dobra, jak biżuteria, kruszce - sztabki złota, czy srebra, akcje, obligacje, dzieła sztuki, w celu późniejszej, w razie potrzeby, zamiany ich na środki pieniężne w drodze ich sprzedaży. Czynności te będą miały znaczenie ewentualnie w zakresie podatku dochodowego. Natomiast same w sobie, nawet z tak określonym celem ich zakupu, a następnie sprzedaży, nie pozwalają na twierdzenie wprost na ich podstawie, że stanowią działalność gospodarczą, jeżeli są one dokonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprawowanym w realiach gospodarczych obecnych czasów (wyrok WSA z 23 października 2012 r., sygn. I SA/Bd 785/12).

Przywołując również argumentację z wyroku NSA z 29 października 2007 roku, w sprawie I FPS 3/07, z której wynika, że podmiot dokonujący sprzedaży majątku prywatnego nie może być w odniesieniu do tej sprzedaży traktowany jako podatnik podatku od towarów i usług, autor skargi kasacyjnej podkreślił, że skarżący nabył nieruchomość z własnego majątku. Mimo prowadzenia w chwili tego nabycia działalności gospodarczej nie przeznaczył on nieruchomości na cele tej działalności, lecz zachował ją w majątku prywatnym, w którym znajduje się w dalszym ciągu. Skoro zbycie nieruchomości będzie następowało z majątku prywatnego nie ma prawnych podstaw do uznania, że zbycie to będzie się odbywało w ramach działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższe przedstawiona sytuacja nie ma znamion prowadzenia działalności gospodarczej i dlatego uważa Pan, że sprzedaż przedmiotowej działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania ww. sprzedaży sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi  Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż w 2006 r. zakupił Pan prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 o obszarze 3.225 m² oraz prawo własności budynków usytuowanych na tejże działce. Działkę nabył Pan z zamiarem ulokowania środków pieniężnych. Na przedmiotowej działce posadowione były: budynek byłego żłobka wraz z dobudówkami o łącznej powierzchni użytkowej 610,90 m² oraz dwa budynki gospodarcze o łącznej powierzchni użytkowej 273,10 m². Przez działkę przebiega linia teletechniczna. Na terenie w/w działki znajduje się sieć energetyczna. W 2007 r. oraz w 2015 r. ze względu na bardzo zły stan techniczny budynków dokonał Pan ich zburzenia. Gruz z rozbiórki obiektów został zutylizowany, a działka zrekultywowana (wyrównano teren, posiano trawę). Działania te były wykonane przez Pana jak również przez firmę zewnętrzną. W związku z pilną potrzebą sprzedaży w/w nieruchomości złożył Pan ofertę w biurze obrotu nieruchomościami, w celu szybszej sprzedaży nieruchomości. W sierpniu 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej działki.

Podkreślić w tym miejscu jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.