Interpretacja indywidualna w zakresie opodatkowania podatkiem VAT umowy cesji jako świadczenia usług oraz prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków na pokrycie ceny Cesji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 11 września 2024 r., który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT umowy cesji jako świadczenia usług oraz prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków na pokrycie ceny Cesji.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) sp. z o.o. (dalej: (…) lub Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Głównym przedmiotem działalności (…) jest realizacja projektów deweloperskich w zakresie (…).

I sp. z o.o. (dalej: I) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. I jest podmiotem działającym w branży nieruchomości (…). W praktyce działalność ta polega na znajdywaniu interesujących działek, ich konsolidacji, zmianie przeznaczenia, a następnie zakupu celem dalszej odsprzedaży bądź też wybudowania z własnych środków nowoczesnych hal magazynowych lub produkcyjnych dla najemców.

W dalszej części wniosku (…) oraz I będą nazywani łącznie jako: „Strony”.

W dniu 25 stycznia 2021 r. I zawarła z osobami fizycznymi w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, zmienioną aneksami, udokumentowanymi aktami notarialnymi z dnia (…) 2022 r. oraz z dnia (…) 2023 r. (dalej: Umowa Przedwstępna), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedający sprzedadzą I, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, niezabudowaną działkę gruntu, geodezyjnie wydzieloną z nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) położonej w miejscowości (…).

Decyzją z dnia 3 lipca 2023 r. Wójt Gminy (…) orzekł o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr (…), o której mowa w Umowie Przedwstępnej, na działki nr: (…) (o powierzchni (…) ha) oraz (…) (o powierzchni (…) ha). Działka (…) stanowi wydzieloną – w sposób przedstawiony w Umowie Przedwstępnej – z działki nr (…), niezabudowaną działkę gruntu, do sprzedaży której sprzedający, i do zakupu której I, zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej. Tym samym, przedmiotem sprzedaży, którego dotyczy Umowa Przedwstępna jest działka nr (…) zlokalizowana w miejscowości (…) (dalej: Nieruchomość).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej sprzedający wyrazili zgodę na wielokrotne przeniesienie praw i obowiązków I wynikających z Umowy Przedwstępnej (tj. na cesję tej umowy) na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej oraz zawartej w konsekwencji jej wykonania umowy sprzedaży Nieruchomości.

Aktualnie Strony planują zawarcie umowy cesji sprzedaży ww. Nieruchomości na podstawie, której:

•I przeniesie na rzecz (…) wszystkie swoje prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej,

•(…) zapłaci na rzecz I określone wynagrodzenie z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej (dalej: Cena Cesji).

Cena Cesji zostanie skalkulowana m.in. w oparciu powierzchnię Nieruchomości.

Opisana powyżej umowa cesji zostanie poprzedzona zawarciem przez Strony – w formie aktu notarialnego – przedwstępnej umowy cesji.

Po zawarciu umowy cesji w zakresie Umowy Przedwstępnej (wstąpienie w miejsce I), (…) planuje zawrzeć umowę przenoszącą własność Nieruchomości z osobami fizycznymi będącymi jej współwłaścicielami.

Tu należy wyjaśnić, że Umowa Przedwstępna została zawarta w dniu (…) 2021 r. między I, a (…) i (…). Natomiast w momencie zawarcia opisanej powyżej umowy cesji współwłaścicielami Nieruchomości i stroną Umowy Przedwstępnej będzie (…), (…), (…) – wynika to z tego, że (…) zmarł i (…) oraz (…), jako spadkobiercy (…), wstąpili w jego miejsce do Umowy Przedwstępnej.

Po nabyciu Nieruchomości (…) planuje zrealizować na niej inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (dalej: Inwestycja). Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. (…) będzie wynajmowała powierzchnię w wybudowanych obiektach. Najem ten będzie opodatkowany VAT, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez (…) do czynności opodatkowanych VAT.

Dla Nieruchomości, w dniu 25 października 2022 r. wydana została przez Wójta Gminy (…) decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia pn. „”.

Nieruchomość – po jej nabyciu – nie będzie wykorzystywana przez (…) do czynności zwolnionych z VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1.   Czy odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, będzie stanowiło świadczenie usług, które jest opodatkowane VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT?

2.   W przypadku, gdy Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzi, że odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, będzie stanowiło świadczenie usług, które jest opodatkowane VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT, to czy (…) będzie miała prawo do odliczenia VAT od wydatków na pokrycie Ceny Cesji, w przypadku otrzymania od I prawidłowo wystawionej faktury VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, będzie stanowiło świadczenie usług, które jest opodatkowane VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku, gdy Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzi, że odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, będzie stanowiło świadczenie usług, które jest opodatkowane VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT, to (…) będzie miała prawo do odliczenia VAT od wydatków na pokrycie Ceny Cesji, w przypadku otrzymania od I prawidłowo wystawionej faktury VAT.

Uzasadnienie

Ad. 1

Dla uznania jakiejś czynności za podlegającą opodatkowaniu VAT muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

1.podmiotowa – usługa/dostawa towarów musi zostać dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 poz. 361.; dalej: ustawa o VAT),

2.przedmiotowa – czynność musi być wymieniona w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, I jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, którego działalność polega na znajdywaniu interesujących działek, ich konsolidacji, zmianie przeznaczenia, a następnie zakupu celem dalszej odsprzedaży bądź też wybudowania z własnych środków nowoczesnych hal magazynowych lub produkcyjnych dla najemców. Zawarcie Umowy Przedwstępnej oraz następnie odpłatna cesja praw i obowiązków z niej wynikająca na rzecz (…) również jest elementem działalności gospodarczej prowadzonej przez I – działania I są podejmowane w sposób ciągły i dla celów zarobkowych.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, dokonując odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, I będzie działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Przechodząc dalej należy wskazać, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy stanowi, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Z powyższych regulacji wynika, że jeśli danej czynności nie można uznać za dostawę towarów, to powinna zostać uznana za świadczenie usług. Oznacza to, że definicja świadczenia usług ma charakter negatywny. Świadczenie usług to zachowanie charakteryzujące się konkretnym działaniem lub intencjonalnym powstrzymywaniem się od działania.

Dla uznania danej czynności za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT muszą zostać łącznie spełnione następujące przesłanki:

•wystąpienie (istnienie) dwóch stron świadczenia (podmiot wykonujący usługę oraz odbiorca usługi),

•istnienie stosunku prawnego między usługodawcą i usługobiorcą,

•istnienie bezpośredniego związku między świadczoną usługą, a otrzymanym z jej tytułu wynagrodzeniem (ekwiwalentność świadczeń).

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy wskazać, że wszystkie wymienione przesłanki zostaną spełnione, tj.

•istnienie dwóch stron świadczenia – I (usługodawca) oraz (…) (odbiorca usługi),

•będzie istniał stosunek prawny między I oraz (…) – zostanie podpisana umowa cesji na podstawie, której I przeniesie na rzecz (…) wszystkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej,

•będzie istniał bezpośredni związek między przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, a Ceną Cesji, która zostanie zapłacona przez (…) na rzecz I.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, będzie stanowiło świadczenie usług, które jest opodatkowane VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że w jego ocenie odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji nie będzie stanowiło dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Takie stanowisko wynika z tego, że przedmiotem umowy cesji między I, a (…) nie będzie prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel. Skoro bowiem I sama nie dysponuje prawem rozporządzania Nieruchomością jak właściciel, to nie może dokonać dalszej dostawy Nieruchomości. Innymi słowy, przedmiotem sprzedaży między I, a (…) będzie pozycja prawna, która dopiero w przyszłości może prowadzić do uzyskania prawa do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel, a nie sama Nieruchomość.

Powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z dnia 24 czerwca 2024 r. (sygn. I FSK 1661/20), w którym NSA potwierdził, że przeniesienie (cesja) praw i obowiązków z umowy deweloperskiej za odpłatnością w postaci tzw. odstępnego w przypadku niedysponowania przez cedenta prawem do rozporządzania lokalem mieszkalnym jak właściciel stanowi czynność opodatkowaną, kwalifikowaną jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 in fine ustawy o VAT, a nie jako dostawa towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. art. 5 ust. 1 pkt 1 ab initio ustawy o VAT.

Należy wyjaśnić, że w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku nie występuje cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, niemniej konkluzje wynikające z ww. orzeczenia NSA znajdą zdaniem Wnioskodawcy pełne zastosowanie w jego sprawie.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, będzie stanowiło świadczenie usług, które jest opodatkowane VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT.

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna w odniesieniu do pytania nr 1, że odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, będzie stanowiło świadczenie usług, które jest opodatkowane VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT, to w ocenie Wnioskodawcy w przypadku naliczenia przez I VAT na ww. sprzedaży Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.

W myśl bowiem zaprezentowanych regulacji należy stwierdzić, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje:

1)podatnikowi VAT, tj. podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą,

2)jeśli nabywane towary/usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

Skoro zatem:

-   nabyta finalnie w wyniku umowy cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej Nieruchomość będzie wykorzystywana w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez (…) (jak wskazano w zdarzeniu przyszłym),

-   (…) jest i będzie na dzień umowy cesji dot. Umowy Przedwstępnej podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny

– zdaniem Wnioskodawcy, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna w odniesieniu do pytania nr 1, że odpłatne przeniesienie przez I na rzecz (…) praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, na podstawie umowy cesji, będzie stanowiło świadczenie usług, które jest opodatkowane VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT, (…) będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie prawidłowo wystawionej przez I faktury.

Oczywiście wskazane prawo do odliczenia będzie przysługiwało – jak już zostało zasygnalizowane powyżej – jeśli I prawidłowo wystawi fakturę, a zatem na moment transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Jednocześnie w tym miejscu należy wyjaśnić, dla zaistnienia prawa do odliczenia VAT nie jest konieczne natychmiastowe rozpoczęcie wykonywania czynności opodatkowanych przy wykorzystaniu nabytych towarów lub usług. Kluczowe jest natomiast to, aby podatnik nabywał dany towar lub usługę z zamiarem wykorzystania jej do wykonywania czynności opodatkowanych.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w orzecznictwie trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). Jak bowiem wskazał TSUE w wyroku z 12 listopada 2020 r. w sprawie ITH Comercial Timisoara SRL przeciwko Agenda Najionala de Administrare Fiscala – Direcjia Generała Regionala a Finanjelor Publice Bucureęti (C-734/19): „To zatem nabycie towaru lub usługi przez podatnika działającego w takim charakterze determinuje stosowanie systemu VAT i w konsekwencji mechanizmu odliczenia. Faktyczne lub zamierzone wykorzystanie towarów i usług wyznacza jedynie zakres wstępnego odliczenia, do którego podatnik jest uprawniony na mocy art. 168 dyrektywy VAT, oraz zakres ewentualnych korekt w późniejszych okresach, nie ma on jednakże wpływu no powstanie prawa do odliczenia (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira – lnvestimentos Imobiliarios, C-672/16, EU:C:2O18:134, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo). W tym względzie Trybunał wielokrotnie orzekał, że nabyte prawo do odliczenia pozostaje co do zasady zachowane, nawet jeśli później, ze względu na okoliczności niezależne od jego woli, podatnik nie korzysta z tych towarów i usług, które prowadziły do odliczenia w ramach opodatkowanych transakcji (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira – lnvestimentos Imobiliarios, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 40 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

Tym samym należy stwierdzić, że (…) będzie spełniała wszystkie warunki uprawniające ją do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i w art. 8 ww. ustawy.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl natomiast art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

 1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

 2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

 3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy.

Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

-w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

-świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 cyt. ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (np. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise), przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego.

Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Zatem za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT uważane mogą być takie sytuacje, w których:

-istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,

-wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,

-istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,

-odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

-istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

Z opisu sprawy wynika, że I zawarła z osobami fizycznymi w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą I, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, niezabudowaną działkę gruntu, geodezyjnie wydzieloną z nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (…).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na wielokrotne przeniesienie praw i obowiązków I wynikających z Umowy Przedwstępnej (tj. na cesję tej umowy) na inną spółkę, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej oraz zawartej w konsekwencji jej wykonania umowy sprzedaży Nieruchomości.

Aktualnie planują Państwo zawarcie umowy cesji sprzedaży ww. Nieruchomości na podstawie, której:

•I przeniesie na Państwa rzecz wszystkie swoje prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej,

•zapłacą Państwo na rzecz I określone wynagrodzenie z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej.

Po zawarciu umowy cesji w zakresie Umowy Przedwstępnej (wstąpienie w miejsce I), planują Państwo zawrzeć umowę przenoszącą własność Nieruchomości z osobami fizycznymi będącymi jej współwłaścicielami.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia czy Cesja, która zostanie dokonana w ramach przedstawionego opisu sprawy, stanowić będzie świadczenie usług opodatkowane podatkiem VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy należy przywołać przepis art. 509 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1061), zgodnie z którym wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, nie zaś „towar”. Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność, czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe.

Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowa prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem usług, za które cedent otrzyma wynagrodzenie ustalone przez strony transakcji.

W wyniku zawarcia Umowy cesji to na Cesjonariusza przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością. Z tytułu zawarcia Umowy Cesjonariusz wypłaci na rzecz Cedenta wynagrodzenia.

Zatem Cedent podejmie określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Cesjonariusz stanie się niewątpliwie beneficjentem tego działania – Cesjonariusz będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na Cesjonariusza wskazane w Umowie cesji prawa i obowiązki wynikające z Umów przedwstępnych sprzedaży Nieruchomości. Pomiędzy Cesjonariuszem a Cedentem powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o VAT, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, stanowi odpłatne świadczenie usług i podlega w myśl art. 5 ustawy, opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w kwestii objętej pytaniem nr 1 jest prawidłowe.

Dokonując oceny Państwa stanowiska w zakresie objętym pytaniem nr 2, należy wyjaśnić, iż kwestie dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego regulują przepisy art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powołanego przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego) oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca nie precyzuje, w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby pozwoliło to podatnikowi na odliczenie podatku naliczonego. Związek ten może być zatem bezpośredni lub pośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą można mówić wówczas, gdy nabywane towary lub usługi służą, np. dalszej odprzedaży, bowiem bezpośrednio wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast, ze związkiem pośrednim mamy do czynienia w sytuacji, gdy ponoszone wydatki nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych obrotach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje uzyskanie obrotu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług przyczynia się pośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości.

Wskazać należy również, że aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z dokonanym nabyciem towarów i usług, powinien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Trzeba jednak zauważyć, że – co do zasady – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, a towary i usługi, przy nabyciu których podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jak wynika z przytoczonych wyżej regulacji prawnych, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT uzależnione jest nie tylko od spełnienia warunków wynikających z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy, ale również od niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepisy art. 88 ustawy o VAT enumeratywnie określają przypadki, w których podatnik został pozbawiony prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

W myśl art. 88 ust. 3a ustawy o podatku od towarów i usług nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

 1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a)wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b)(uchylona)

 2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

 3.  (uchylony)

 4.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane – w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością – w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego – w części dotyczącej tych czynności;

 5.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

 6.  (uchylony)

 7.  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że po nabyciu Nieruchomości planują Państwo zrealizować na niej inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (Inwestycja). Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Państwa do czynności opodatkowanych VAT i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT.

Aby stwierdzić, czy podatnikowi podatku od towarów i usług przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, należy zbadać związek ponoszonych wydatków z wykonywanymi przez podatnika czynnościami opodatkowanymi, przy czym związek ten musi mieć charakter niewątpliwy. Podatnik musi wykazać związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Odnosząc się do oceny Państwa stanowiska w kwestii prawa do odliczenia VAT od wydatków na pokrycie Ceny Cesji, w przypadku otrzymania od I prawidłowo wystawionej faktury, należy uznać, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ transakcja przeniesienia przez I na Państwa rzecz praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej na podstawie umowy Cesji będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i w konsekwencji Cena Cesji powinna zostać powiększona o należny VAT.

Zarówno Państwo jak i I jesteście czynnymi podatnikami podatku VAT. Ponadto zamierzacie Państwo wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, niekorzystających ze zwolnienia od podatku.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji zawarcia Umowy cesji na podstawie, której Cesjonariusz nabył ogół praw i obowiązków przysługujących Cedentowi do opisanej we wniosku Nieruchomości, to Cesjonariuszowi (Państwu) jako Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT otrzymanej od Cedenta dokumentującej dokonaną Cesję, na podstawie art. 86 ust. 1 i 2.

Tym samym Państwa stanowisko w kwestii objętej pytaniem nr 2, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się z opisem zdarzenia przyszłego  podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

 1.  z zastosowaniem art. 119a;

 2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

 3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.