Skutki podatkowe nabycia działek zabudowanych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego trzech działek zabudowanych budynkami i budowlami.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 14 października 2024 r. (wpływ 21 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniu

Wnioskodawca (dalej również jako „Przyszły Nabywca”) pozostaje czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę pozostaje produkcja (...).

W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego trzech działek zabudowanych budynkami, budowlami (infrastrukturą towarzyszącą) stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności ( dalej jako „Nieruchomości” lub „Działki”. Część infrastruktury znajdującej się na działkach stanowi obiekty budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia z 7 lipca 1994 r.

Nabycie Nieruchomości ma nastąpić od spółki prawa handlowego - sp. z o. o. również będącej czynnym podatnikiem VAT (dalej „Przyszły Zbywca”). Głównym przedmiotem działalności prowadzonej przez Przyszłego Zbywcę pozostaje sprzedaż (...).

Zarówno Wnioskodawca jak i Przyszły Zbywca nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji obejmują:

• działkę nr 1 zabudowaną budynkiem murowanym na której znajduje się również waga samochodowa oraz bocznica kolejowa,
• działkę nr 2. na której znajduje się bocznica kolejowa,
• działkę nr 3 zabudowaną budynkiem kotłowni oraz budowlami i urządzeniami w postaci zbiorników do przechowywania zbiornika przeciwpożarowego, dwóch zbiorników z wężownicą grzejną, kotłowni kontenerowej oraz instalacji gazowej. Na działce nr 3 znajdują się również droga (powierzchnia utwardzona) oraz ogrodzenie metalowe i przyłącze energetyczne.

Przyszły Zbywca nabył własność przedmiotowych Nieruchomości na mocy następujących umów:

• warunkowej umowy sprzedaży nr 1 dotyczącej działek nr 1 i 2.
• warunkowej umowy sprzedaży nr 2 dotyczącej działki nr 3.
• umowy zawartej w 2017 r. dotyczącej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynku i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nr 1
• umowy zawartej w 2018 r. dotyczącej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własność budynku i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nr 2.

W umowie warunkowej nr 1 dotyczącej działek nr 1 i 2 zawarto oświadczenie, zgodnie z którym pierwotny zbywca Nieruchomości oświadczył, że:

„Sprzedaż nieruchomości jest objęta podatkiem VAT bowiem nie zachodzą przesłanki do zwolnienia z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt. 10 a (w stosunku do tych obiektów przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i sprzedająca Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i były one nie niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.”

W umowie warunkowej nr 2 dotyczącej działki 3 strony transakcji złożyły oświadczenie o następującej treści:

„Strony umowy są podatnikami podatku od towarów i usług (VAT) czynnymi w rozumieniu art. 96 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującymi się na nieruchomości budynkami i budowlami oraz infrastrukturą towarzyszącą stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, podatkiem VAT, zostało wybrane przez Strony umowy (...)".

Oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT w zakresie działki nr 3 zostało zawarte również w umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynku i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nr 2. Strony tej umowy potwierdziły, że rezygnują ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług i wybierają dostawę budynku, budowli lub ich części opodatkowaniem według zasad ogólnych.

Wnioskodawca nie posiada wiedzy od kiedy dokładnie Przyszły Zbywca zaczął wykorzystywać nabyte we wskazany wyżej sposób Nieruchomości w swojej działalności gospodarczej. Nastąpiło to jednak nie wcześniej niż w 2017 r. (działki nr 1 i 2) i 2018 r. (działka nr 3), czyli po zawarciu przez Przyszłego Zbywcę umów przenoszących własność Nieruchomości. Przyszły Zbywca nie dokonywał na Nieruchomościach nakładów inwestycyjnych, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej istniejących budynków czy budowli.

Na moment planowanej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w istniejącym przedsiębiorstwie Przyszłego Zbywcy zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W związku z tym przenoszone składniki majątkowe nie będą wyodrębnione w prowadzonej przez Przyszłego Zbywcę działalności na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej.

Po sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2 i 3 Przyszły Zbywca zamierza kontynuować dotychczasową działalność gospodarczą w innym miejscu.

Przyszły Nabywca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie tożsamym z działalnością prowadzoną przez Przyszłego Zbywcę ani kontynuować działalności Przyszłego Zbywcy po nabyciu Nieruchomości. Przyszły Nabywca zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do celów prowadzenia własnej działalności, której przedmiot nie będzie tożsamy z działalnością wykonywaną przez Przyszłego Zbywcę.

Wnioskodawca zamierza przy tym podjąć wymagane działania faktyczne oraz prawne (jeżeli zaistnieje taka potrzeba) zmierzające do dostosowania Nieruchomości do potrzeb prowadzonego przez siebie profilu działalności, w szczególności Wnioskodawca zamierza nabyć maszyny i inne urządzenia niezbędne do prowadzenia takiej działalności oraz zatrudnić odpowiednio wykwalifikowanego pracownika lub pracowników do ich obsługi.

Strony planowanej transakcji zamierzają udokumentować sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2 i 3 wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami fakturą wystawioną przez Przyszłego Zbywcę. Wystawiona faktura będzie dokumentować sprzedaż wszystkich działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami.

W związku z planowaną transakcją Wnioskodawca chciałby wyjaśnić zaistniałe na tle opisanego zdarzenia przyszłego wątpliwości związane z jej opodatkowaniem. Wątpliwości te znajdują wyraz w sformułowanych niżej pytaniach.

Zdaniem Wnioskodawcy kluczowym dla rozstrzygnięcia o możliwości odliczenia VAT, tj. pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przez Wnioskodawcę działek wraz ze znajdującą się na nich infrastrukturą techniczną jest potwierdzenie faktu, że nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie zaś z treścią art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Tym samym, jeśli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Mając na uwadze powyższe oraz fakt, że:

• Wnioskodawca oraz Spółka zbywająca pozostają zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
• po nabyciu nieruchomości będą one wykorzystywane do wykonywania działalności wskazanej w pkt 6 powyżej, która to działalność nie korzysta ze zwolnienia VAT, oraz
• strony transakcji będą miały możliwość wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT dla dostawy budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (który w ocenie Wnioskodawcy znajdzie zastosowanie),

to w przypadku dokonania wyboru opodatkowania transakcji będzie ona w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od podatku VAT, a w konsekwencji po otrzymaniu od Spółki zbywającej prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie sprzedaży, Wnioskodawca będzie miał:

• pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę budynków oraz budowli wraz z gruntami, na których zostały one posadowione w ramach planowanej transakcji
• pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wyjaśnia, że bocznica kolejowa znajduje się na dwóch spośród działek objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, tj. na działce nr 1 oraz nr 2.

W obydwu przypadkach, w ocenie Wnioskodawcy, bocznica stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Zgodnie bowiem z ustawową definicją budowli zawartą w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury. Obiektem budowlanym pozostaje zaś budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Powyższe prowadzi do wniosku, że bocznica kolejowa stanowi budowlę w rozumieniu przepisów powołanej wyżej ustawy.

Działki objęte wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, od dnia ich nabycia przez Spółkę zbywającą do dnia planowanej sprzedaży włącznie, nie były i nie będą wykorzystywane przez tę Spółkę do celów działalności zwolnionej od podatku.

Spółka zbywająca potwierdziła, że:

• działka nr 2 została wprowadzona do działalności gospodarczej przez Spółkę zbywającą oraz była przez nią wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej.
• transakcja nabycia przez nią działki nr 2 była opodatkowana podatkiem VAT oraz została udokumentowana fakturą ze wskazaną kwotą podatku od towarów i usług.
• przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 2.

Wnioskodawca planuje wykorzystywać nabyte działki wraz ze znajdującą się na nich infrastrukturą techniczną do celów działalności polegającej na produkcji (...). Wnioskodawca rozważa również wynajęcie lub wydzierżawienie całości lub części nieruchomości po ich nabyciu. Wnioskodawca nie planuje prowadzić na nieruchomościach działalności zwolnionej z VAT.

Pytania

1.Czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, do której nie stosuje się przepisów ustawy o podatku od towarów i usług?

2.Czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

3.Czy planowaną transakcję nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli należy potraktować jako dostawę terenów budowlanych czy też jako dostawę budynków i budowli?

4.Czy w przypadku uznania planowanej transakcji jako dostawy budynków i budowli, z podstawy opodatkowania nie należy wyodrębniać wartości gruntu?

5.Czy w przypadku uznania planowanej transakcji jako dostawy budynków i budowli taką dostawę należy potraktować jako dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia?

6.Czy w przypadku uznania, że planowana transakcja podlega opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT wynikającego z prawidłowo wystawionej i doręczonej faktury?

7.Czy w przypadku uznania planowanej transakcji jako dostawy budynków poza pierwszym zasiedleniem - Strony transakcji będą mogły wybrać opodatkowanie tych dostaw podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy planowane nabycie przez niego prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na tym gruncie nie będzie stanowić nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, do której nie stosuje się przepisów tej ustawy.

W myśl art 55¹ k.c.. przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2)własność nieruchomości lub ruchomości w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomość lub ruchomości,

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomość lub ruchomość oraz prawa do korzystania z nieruchomość lub ruchomość wynikające z innych stosunków prawnych,

4)wierzytelność prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5)koncesje licencje i zezwolenia,

6)patenty i inne prawa własność przemysłowej,

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8)tajemnice przedsiębiorstwa,

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalność gospodarczej.

Planowana transakcja sprzedaży przez Przyszłego Zbywcę prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na tym gruncie nie może być uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż nie prowadzi do sprzedaży (zbycia) innych - wymienionych powyżej elementów składających się na przedsiębiorstwo.

Przedmiotem planowanej transakcji ma być prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własność budynków oraz budowli należących do Przyszłego Zbywcy. W ramach transakcji nie dojdzie natomiast do nabycia know - how umów itd., które pozwalałyby Wnioskodawcy prowadzić przedsiębiorstwo, które prowadzi Przyszły Zbywca.

Przyszły Zbywca nie zamierza także zaprzestać prowadzenia swojej działalności gospodarczej po sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własność budynków i budowli. Wnioskodawca - po nabyciu Nieruchomości również nie będzie kontynuował na nich dotychczas prowadzonej przez Przyszłego Zbywcę działalności.

W związku z powyższym planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli choć stanowiących istotny składnik majątkowy przedsiębiorstwa prowadzonego przez Przyszłego Zbywcę, nie będzie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT do której nie miałyby zastosowania przepisy tej ustawy.

W związku z powyższym planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własność budynków i budowli będzie stanowić jedynie sprzedaż określonych składników majątkowych przedsiębiorstwa Przyszłego Zbywcy i w związku z tym podlegać będzie przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Planowana transakcja, w ocenie Wnioskodawcy, będzie zatem co do zasady podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 3

Mając na uwadze, że w momencie planowanego nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli przez Wnioskodawcę grunty te będą zabudowane budynkami i budowlami wskazanymi na wstępie przedmiotowego wniosku, to w ocenie Wnioskodawcy zgodnie z regulacjami ustawy o podatku VAT przedmiotem dostawy będą budynki oraz budowle, nie zaś tereny budowlane.

Należy zauważyć, że zakwalifikowanie gruntu jako niezabudowanego albo zabudowanego nie może pomijać obiektywnych okoliczności faktycznych, w szczególności faktu, że na danym gruncie na moment dostawy znajdują się trwale z nim związane budynki i budowle. Klasyfikacja przedmiotu transakcji powinna być zatem dokonana na podstawie istniejącego na moment dokonania czynności stanu faktycznego.

Zakwalifikowanie danego gruntu jako niezabudowanego albo zabudowanego jest zatem okolicznością o charakterze obiektywnym. Jeżeli zatem dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym i z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem transakcji obejmującej całość funkcjonalną w postaci gruntu i budynku będzie dostawa budynków i budowli, a nie terenów budowlanych.

Z tego tytułu planowaną sprzedaż Nieruchomości - działek gruntu będących w użytkowaniu wieczystym należy traktować jako dostawę gruntu zabudowanego wskazanymi na wstępie budynkami i budowlami, a nie jako dostawę terenów budowlanych (gruntów przeznaczonych pod zabudowę).

Ad 4

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednakże zgodnie z art. 29a ust. 9 przedmiotowej ustawy przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Zdaniem Wnioskodawcy wyjątek wskazany w art. 29a ust. 9 ustawy o VAT dotyczy jedynie czynności pierwotnej polegającej na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Mając na uwadze, że oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) jest w Kodeksie cywilnym czynnością odrębną w stosunku do przeniesienia (zbycia) użytkowania wieczystego, a ponadto w myśl zasady, że wyjątki należy interpretować ściśle - należy stwierdzić, że do planowanej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli znajdujących się na gruncie będzie miał zastosowanie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Tym samym z podstawy opodatkowania nie będzie wyodrębniać się wartości gruntu. Oznacza to, że czynność ta opodatkowana jest w całości według stawki podatku właściwej dla dostawy budynków lub budowli. Zarówno w odniesieniu do budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, jak i do tego gruntu zastosowanie znajduje zatem stawka podatku właściwa dla obiektu budowlanego posadowionego na tym gruncie.

Ad 5

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach ustawy o VAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach objętych planowaną transakcją nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem:

• Wnioskodawca nie będzie pierwszym nabywcą lub użytkownikiem budynków i budowli będących przedmiotem planowanej transakcji, gdyż Nieruchomości były już przedmiotem obrotu pomiędzy Przyszłym Zbywcą, a innymi podmiotami,
• nie wystąpi przypadek rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, bowiem zarówno Wnioskodawca jak i Przyszły Zbywca nie wybudowali na działkach jakiegokolwiek budynku lub budowli podlegającej dostawie, ani nie dokonywali jakichkolwiek ulepszeń w postaci nakładów inwestycyjnych, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej istniejących budynków czy budowli.

Reasumując, dostawa budynków i budowli dokonywana w ramach planowanej transakcji nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem ich zasiedlenie nastąpiło w 2017 r. oraz 2018 r., a pomiędzy zasiedleniem a dostawą upłynie okres ponad 2 lat bowiem planowana transakcja nastąpi nie wcześniej niż w IV kwartale 2024 r. Ponadto w stosunku do przedmiotowych budynków i budowli nie były dokonywane dodatkowe nakłady o wartości co najmniej 30% wartości tych obiektów.

Ad 6

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja będzie mogła skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art 43. ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków budowli lub ich częścią z wyjątkiem gdy

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku budowli lub ich częścią upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowe jest ustalenie kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego w przedmiotowej sprawie do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli doszło w momencie rozpoczęcia przez Przyszłego Zbywcę ich wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej. Wykorzystanie to miało miejsce po nabyciu przez niego prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynków i budowli, które nastąpiło w latach 2017 i 2018.

Od tego czasu nie doszło także do kolejnego pierwszego zasiedlenia z uwagi na fakt, że Przyszły Zbywca nie ponosił wydatków przekraczających 30% wartości początkowej budynków i budowli podlegających przyszłej dostawie.

Planowana dostawa nie będzie także odbywać się w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Spełnione są tym samym przesłanki zwolnienia o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla budynków i budowli posadowionych na działkach.

Ad 7

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków budowli lub ich części pod warunkiem ze dokonujący dostawy i nabywca budynku budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawa tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje wiec podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Przy czym podkreślić należy, że uprawnienie to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wnioskodawca oraz Przyszły Zbywca mogą zatem podjąć decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożyć zgodne oświadczenie spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT skutkujące tym ze planowana dostawa budynków i budowli będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy,

Przez towary w świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia doprowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że:

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak już wyżej wykazaliśmy, aby można uznać, że przedmiotem dokonywanej czynności jest przedsiębiorstwo to przedmiotem tym muszą być objęte bezwzględnie te elementy, które umożliwią kontynuowanie działalności gospodarczej. Nie można w tym zakresie formułować jednoznacznych, uniwersalnych wzorów czy kryteriów. Będą się one zmieniały przy każdej dokonywanej czynności a okoliczności konkretnego przypadku stanowią podstawę oceny czy przedmiotem czynności prawnej jest przedsiębiorstwo czy też nie. Tym samym, ocena czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa jest możliwa w sytuacji kiedy miarodajne będzie ustalenie czy zbyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Przy czym, strony – jak wynika z art. 55² Kodeksu cywilnego – mają pozostawioną swobodę co do tego, jakie elementy tworzące przedsiębiorstwo objąć przedmiotem czynności prawnej, z tym że swoboda w wyłączeniu poszczególnych składników nie może iść tak daleko, aby zakres włączeń przekreślił istotę przedsiębiorstwa.

W opisie sprawy wskazał Pan, że umowa sprzedaży będzie dotyczyć tylko i wyłącznie odpłatnego zbycia prawa użytkowania wieczystego trzech działek zabudowanych budynkami, budowlami (infrastrukturą towarzyszącą). Na skutek odpłatnego zbycia Nieruchomości na nabywcę nie przejdą żadne zobowiązania, umowy, należności, pracownicy etc. Nieruchomości nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto, Nabywca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie tożsamym z działalnością prowadzoną przez Przyszłego Zbywcę ani kontynuować działalności Przyszłego Zbywcy po nabyciu Nieruchomości. Nabywca zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do celów prowadzenia własnej działalności, której przedmiot nie będzie tożsamy z działalnością wykonywaną przez zbywcę.

Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w rozpatrywanej sprawie zastosować do opisanej transakcji sprzedaży wyłączenia spod opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

W związku z tym sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, przy czym aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonana przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza zaś, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie Sprzedającym jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będąca czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, której przedmiotem działalności jest sprzedaż (...).

Dostawa opisanych Nieruchomości będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto, w sytuacji, gdy dostawa działek czy to zabudowanych, czy niezabudowanych nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisów, to należy zbadać, czy do dostawy nie będzie miało zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

We wniosku wskazali Państwo, że działki nr 1, 2 i 3 są zabudowane budynkami i budowlami w rozumieniu przepisów prawo budowlane.

Ponadto w opisie sprawy wskazali Państwo, że od momentu oddania budynków i budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy minęły już 2 lata, ponieważ Zbywca wykorzystywał nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej od 2017 r. (działka nr 1 i 2) oraz 2018 r (działka nr 3). Jednocześnie w ostatnich 2 latach Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Tak więc dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1, 2 i 3 nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie do dostawy tych budynków i budowli zwolnienia od podatku na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż działek nr 1, 2 i 3, na których budynki są posadowione, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro sprzedaż zabudowanych działek nr 1, 2 i 3 – będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to niezasadne jest badanie przesłanek umożliwiających zastosowanie przy ich sprzedaży zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że zarówno Państwo (Nabywca), jak i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Państwo i Zbywający mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1, 2 i 3 pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą Państwo wraz ze Zbywającym zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy ww. budynków i budowli.

Podsumowując, sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1, 2 i 3 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, mogą Państwo oraz Zbywający zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa działek nr 1, 2 i 3 wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Państwa wątpliwości jako Nabywającego dotyczą kwestii prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dokonanie transakcji.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono jeżeli do dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1, 2 i 3 wybiorą Państwo wraz ze Zbywającym opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT, transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że jesteście Państwo zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości zamierzają Państwo prowadzić działalność gospodarczą w zakresie produkcji (...). Rozważają Państwo również wynajęcie lub wydzierżawienie całości lub części nieruchomości po ich nabyciu. Nie będą Państwo wykorzystywali Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą Państwo jako Nabywający mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej przedmiotową Transakcję zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, będą mieli Państwo prawo do otrzymania zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).