Ustalenie podstawy opodatkowania w przypadku transakcji zamiany nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku transakcji zamiany nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Gmina (dalej: Gmina lub Wnioskodawca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Do dnia 28 marca 2024 r., w którym podpisano w formie aktu notarialnego umowę zamiany nieruchomości, Gmina była właścicielem zabudowanej nieruchomości o nr 1 o powierzchni 0,0349 ha, położonej w… (dalej: Nieruchomość).

Od 2021 r. na sąsiedniej nieruchomości realizowana była inwestycja w zakresie rozbiórki budynków oraz budowy zespołu budynków usługowych przez prywatnego inwestora (dalej: Spółka). W ramach inwestycji Spółka wykonała palisadę zabezpieczającą głęboki wykop zrealizowany pod dwie kondygnacje podziemne. W lutym 2022 r. w efekcie nienależytego wykonania robót budowlanych, Spółka naruszyła znajdujący się na Nieruchomości budynek mieszkalno-usługowy (dalej: Budynek), wybudowany przed 1945 r., w którym znajdowały się 4 lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku gospodarczym, stanowiące przedmiot najmu.

Zgodnie z dokumentami kontroli okresowych przeprowadzonych przed rozpoczęciem przez Spółkę ww. inwestycji, stan Budynku umożliwiał jego bezpieczne użytkowanie i nie stwierdzono uszkodzeń mających wpływ na bezpieczeństwo jego użytkowania. Natomiast w dniu 8 listopada 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w … (dalej: Inspektor) stwierdził, że w okresie realizowania inwestycji nastąpiło wyraźne pogorszenie stanu technicznego, a w konsekwencji nieodpowiedni stan techniczny Budynku.

Z kolei w trakcie kontroli z dnia 10 lutego 2022 r. Inspektor stwierdził postępowanie dotychczasowych oraz powstanie nowych uszkodzeń w Budynku, które zaistniały w okresie realizowania inwestycji. Jednocześnie obecni w trakcie kontroli przedstawiciele Spółki nie byli w stanie zapewnić, że wobec dalszego prowadzenia inwestycji oraz przy uwzględnieniu istniejących uszkodzeń Budynku może być on bezpiecznie użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem.

Decyzją z dnia 16 lutego 2022 r. Inspektor zakazał używania Budynku i nakazał przeprowadzenie robót budowlanych, polegających na usunięciu nieprawidłowości w zakresie jego stanu technicznego, nadając w zakresie rzeczonej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Mając na uwadze zaistniałą sytuację, w lutym 2022 r. Spółka zaproponowała Gminie zamianę nieruchomości tj. zamianę prawa własności Nieruchomości na prawo własności czterech lokali mieszkalnych (z udziałami w częściach wspólnych budynków i prawie własności gruntów) wraz z komórkami piwnicznymi (dalej: Lokale).

W dniu 7 kwietnia 2022 r. Inspektor przeprowadził kolejną kontrolę stanu technicznego Budynku, w wyniku której stwierdził pogorszenie stanu technicznego Budynku powodujące zagrożenie bezpieczeństwa życia i zdrowia ludzi oraz mienia.

Wobec powyższego, po dokonaniu ponownej analizy celowości pod względem ekonomicznym i możliwości wykonania obowiązku nałożonego na Gminę decyzją Inspektora, Gmina podjęła decyzję o rozbiórce Budynku. Z otrzymanego przez Gminę opracowania technicznego sporządzonego przez rzeczoznawcę budowlanego wynikało bowiem, że wykonanie prac budowlanych mających na celu ustabilizowanie konstrukcji Budynku, a następnie prac remontowych w Budynku i w znajdujących się w nim lokalach jest całkowicie nieopłacalne pod względem ekonomicznym, zaś Budynek całkowicie utracił swoją wartość pod względem gospodarczym i użytkowym. Nadto, koszt brutto wybudowania nowego budynku w miejsce tego zniszczonego przez Spółkę byłby niewiele większy niż koszty naprawy zniszczeń. W konsekwencji Budynek rozebrano (natomiast znajdujący się na Nieruchomości budynek gospodarczy pozostawiono).

Powyższe zostało potwierdzone podpisanym przez Gminę i Spółkę (dalej: Strony) w dniu 1 czerwca 2022 r., w formie aktu notarialnego, porozumieniem (dalej: Porozumienie). Spółka oświadczyła w Porozumieniu, że ponosi odpowiedzialność za zaistnienie wskazanych powyżej zniszczeń oraz że pozostają one w związku z prowadzeniem inwestycji i stanowią efekt nienależytego wykonania robót budowlanych. Ponadto, jak wynika z zawartego Porozumienia, strony uzgodniły, że zamiana nieruchomości nastąpi bez jakichkolwiek spłat i dopłat. Gmina oświadczyła w Porozumieniu, że o ile dojdzie do zawarcia notarialnej umowy zamiany nieruchomości to zawarcie tej umowy wyczerpie wszystkie aktualne oraz przyszłe roszczenia Gminy względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji z tytułu szkody związanej z naruszeniem Nieruchomości. Gmina w Porozumieniu scedowała również na Spółkę prawa z tytułu ubezpieczenia Nieruchomości oraz zobowiązała się z dniem jego zawarcia na udzielenie Spółce prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane tj. na wykonanie prac projektowych i przedprojektowych.

W dniu 1 grudnia 2022 r. Nieruchomość została przez Gminę wydzierżawiona na okres do 30 listopada 2025 r. na rzecz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji z przeznaczeniem na plac budowy.

W konsekwencji zawartego Porozumienia, w dniu 28 marca 2024 r., Strony dokonały zamiany nieruchomości w ten sposób, że Gmina przeniosła na Spółkę własność Nieruchomości, natomiast Spółka przeniosła na Gminę własność Lokali. Wartość Nieruchomości i Lokali została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego i wskazana w operatach szacunkowych, z których wynika, że łączna wartość Lokali przekracza wartość Nieruchomości.

Na moment zamiany Nieruchomość była zabudowana wolnostojącym, niepodpiwniczonym, murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym, w złym stanie technicznym. Niemniej, budynek gospodarczy nadal spełniał warunki do uznania go za budynek w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane.

Zawarcie umowy zamiany nieruchomości zostało poprzedzone podpisaniem w dniu 28 marca 2024 r. przez Gminę i Spółkę protokołu uzgodnień (dalej: Protokół uzgodnień), w którym Strony ustaliły, że zawarcie umowy zamiany, skutkiem której dojdzie do nabycia przez Gminę Lokali, za cenę transakcyjną odpowiadającą wartości Nieruchomości stanowi formę naprawienia szkody spowodowanej w jej majątku na skutek zdarzeń opisanych powyżej, a osiągnięcie w ten sposób przez Gminę korzyści majątkowej w wysokości stanowiącej różnicę pomiędzy wartością rynkową nabywanych przez Gminę Lokali a wartością rynkową zbywanej Nieruchomości, skutkować będzie niedochodzeniem przez Gminę dalszych roszczeń odszkodowawczych i zrzeknięciem się tych roszczeń względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji.

Następnie, również w dniu 28 marca 2024 r., Gmina i Spółka podpisały akt notarialny zamiany nieruchomości, w którym wskazano, że zamiana jest dokonywana na podstawie przepisów art. 37 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2023 r., poz. 344) oraz rozporządzeń wykonawczych, mając na uwadze rozliczenie rekompensaty za szkodę jaką poniosła Gmina i w celu częściowej realizacji w związku z tą rekompensatą postanowień zawartego pomiędzy Gminą i Spółką Porozumienia.

Wskazane w Porozumieniu oraz Protokole uzgodnień ustalenia znalazły odzwierciedlenie w akcie notarialnym zamiany nieruchomości, w szczególności oświadczenie, że z tytułu zamiany nieruchomości Strony nie czynią sobie żadnych spłat lub dopłat, a nabycie przez Gminę Lokali związane jest z naprawieniem szkody jaką poniosła Gmina i stanowi rekompensatę za nią, a w konsekwencji Gmina zrzekła się roszczeń wobec Spółki oraz generalnego wykonawcy i nie będzie dochodzić dalszych roszczeń odszkodowawczych. Ponadto, w akcie notarialnym wskazano, że:

-cena transakcyjna nabycia Lokali w drodze zamiany przez Gminę od Spółki wynosi brutto …tys. PLN,

-cena nabycia Nieruchomości w drodze zamiany przez Spółkę od Gminy wynosi brutto … tys. PLN,

-wartość rynkowa Nieruchomości wynosi netto … tys. PLN,

-wartość rynkowa Lokali wynosi netto … PLN.

Pytanie

Co w przypadku opisanej transakcji zamiany nieruchomości stanowi po stronie Gminy podstawę opodatkowania VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Podstawę opodatkowania VAT w przypadku opisanej transakcji zamiany nieruchomości stanowi po stronie Gminy kwota odpowiadająca wartości niższej z zamienianych nieruchomości, tj. kwota … tys. PLN.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

1.Podsumowanie uzasadnienia

W ocenie Gminy z uwagi na fakt, że Gmina i Spółka zdecydowały się dokonać transakcji zamiany nieruchomości bez dopłat do różnicy w wartościach rynkowych zamienianych nieruchomości, to podstawą opodatkowania po stronie Gminy powinna być kwota odpowiadająca wartości niższej z zamienianych nieruchomości, tj. kwota odpowiadająca wartości Nieruchomości, czyli … tys. PLN. Wynika to przede wszystkim z faktu, że obie Strony dokonując przedmiotowej transakcji zamiany uznały dla jej potrzeb, że wymieniane nieruchomości mają dla nich równą wartość, tj. … tys. brutto - co znalazło też potwierdzenie w stosownym akcie notarialnym zamiany nieruchomości.

Stanowisko takie potwierdza również fakt, iż zgodnie z Porozumieniem i Protokołem uzgodnień wynikającą z wartości rynkowej Lokali nadwyżka ponad kwotę … tys. PLN stanowi odszkodowanie za poniesione przez Gminę szkody związane z uszkodzeniem przez Spółkę Budynku. Z kolei odszkodowanie nie podlega opodatkowaniu VAT, co potwierdza jednolite w tym zakresie orzecznictwo i praktyka organów skarbowym.

2.Zamiana nieruchomości jako czynność podlegająca VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei art. 7 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarami w rozumieniu cytowanego przepisu są ruchomości oraz nieruchomości. W konsekwencji obrót nieruchomościami realizowany przez podatników podlega opodatkowaniu VAT.

Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT regulacji nie wynika, iż odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług winna mieć postać pieniężną.

Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną - zapłata w części pieniężna, a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Zgodnie z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 1061) zamiana jest umową cywilnoprawną na podstawie, której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Natomiast zapis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy.

Tak więc umowa zamiany skutkuje wzajemnym przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi towarami (w tym przypadku nieruchomościami) jak właściciel.

W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem VAT, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel. Na gruncie podatku VAT umowa zamiany towarów jest więc niczym innym jak dwiema wzajemnymi i odpłatnymi dostawami towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT za podatników uznaje się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie natomiast z ust. 6 tej regulacji, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż w związku dokonaną zamianą nieruchomości ze Spółką Gmina występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

3.Wynagrodzenie Stron

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W tym miejscu należy podkreślić, że - jak Strony wyraźnie wskazały w akcie notarialnym zamiany nieruchomości - cena Nieruchomości i Lokali jest dla nich równa i wynosi brutto … tys. zł. W tej sytuacji w świetle art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania dla Gminy może być wyłącznie przyjęta przez strony wartość, tj. właśnie … tys. zł stanowiąca całość zapłaty otrzymana przez Gminę.

Podejście takie potwierdza również utrwalone orzecznictwo TSUE, z którego wynika, że podstawą opodatkowania dostawy towarów jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu, które jest wartością subiektywną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z dnia 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

W przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać więc, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić). Jeśli zatem Wnioskodawca określi w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, podkreślić należy, że w opisanym we wniosku stanie faktycznym Strony zgodnie oświadczyły, że zamiany opisanych nieruchomości wraz z budowlami następują pomiędzy nimi bez dopłat. Tym samym zgodziły się na zamianę nieruchomości bez obowiązku dopłaty różnicy wartości jaka wynika z porównania obu zamienianych nieruchomości wraz z budowlami. A zatem jeśli dla Stron przedmiotowej transakcji zamiany wartość zamienianych nieruchomości jest równa i przyjmują ją na poziomie tańszej z wymienianych między sobą nieruchomości to wynagrodzeniem dla obu Stron będzie właśnie wartość tej tańszej nieruchomości, czyli … tys. zł. Taką bowiem subiektywną wartość dla Stron ma wynagrodzenie za realizowane przez nie dostawy.

Identyczne stanowisko DKIS wyraził przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 23 września 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.575.2022.2.AB, w której Organ - powołując tożsame orzecznictwo TSUE - uznał, że: „Z opisu sprawy wynika, że transakcja zamiany nieruchomości opisanych we wniosku nastąpi bez obowiązku dopłat za różnicę wynikającą z wartości zamienianych gruntów. Wartość Państwa działki nr 1 ustalona jest przez rzeczoznawcę majątkowego i wynosi 20 000,00 zł netto. Wartość nieruchomości o nr 2 i 3 należących do Spółki Jawnej ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wynosi 34 060,00 zł. Zauważyć należy, że uzgodnienie stron Umowy zamiany nieruchomości bez obowiązku dopłaty różnicy wartości nieruchomości stanowi podstawę aby twierdzić, że wartość nieruchomości Spółki nie przekracza wartości Państwa nieruchomości. W konsekwencji należy przyjąć, że skoro strony transakcji zamiany nieruchomości rezygnują z dopłat, to podstawę opodatkowania należy przyjąć w wysokości odpowiadającej wartości niższej z zamienianych nieruchomości”.

Analogiczne podejście zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 19 października 2023 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.381.2023.1.RK, w której DKIS wskazał, iż: „Jak wynika z opisu sprawy wartość Państwa nieruchomości tj. działek nr 1 i 2 została określona na kwotę 4.107.765,00 zł, natomiast wartość nieruchomości zamienianych przez Skarb Państwa tj. działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 11 na kwotę 3.169.533,00 zł. Jednocześnie ustalili Państwo, że do zamiany dojdzie bez dokonywania dopłat pomimo różnicy w operatach szacunkowych, wartości zamienianych nieruchomości. Zauważyć należy, że uzgodnienie stron Umowy zamiany nieruchomości bez obowiązku dopłaty różnicy wartości nieruchomości stanowi podstawę, aby twierdzić, że wartość Państwa nieruchomości nie przekracza wartości nieruchomości Skarbu Państwa. W konsekwencji należy przyjąć, że skoro strony transakcji zamiany nieruchomości rezygnują z dopłat, to podstawę opodatkowania należy przyjąć w wysokości odpowiadającej wartości niższej z zamienianych nieruchomości, pomniejszonej o kwotę należnego podatku.”.

Tożsamą argumentację przedstawił m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 28 kwietnia 2022 r. o sygn. I SA/Ke 124/22.

Stanowisko takie potwierdza również bardziej szczegółowa analiza przedmiotowej transakcji, uwzględniająca charakter obu zamienianych nieruchomości.

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy o VAT podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1)stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2)udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3)otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z powyższych przepisów wynika m.in., że podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi wartość otrzymanej zapłaty, jednakże po pomniejszeniu o kwoty udzielonych nabywcy lub usługobiorcy rabatów/opustów/obniżek cen (bonifikaty), uwzględnionych w momencie sprzedaży.

Strony transakcji mogą zatem swobodnie udzielać rabatu/obniżki ceny/opustu w dowolnej wysokości, a w efekcie pomniejsza to wartość podstawy opodatkowania. Potwierdza to interpretacja indywidualna z dnia 30 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.338.2023.1.RK, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS lub Organ) stwierdził, że „zgodnie z art. 29a ust. 7 pkt 2 ustawy, podstawę opodatkowania sprzedaży zabudowanej działki nr 1, stanowić będzie różnica pomiędzy ustaloną ceną zbycia nieruchomości i ustaloną kwotą bonifikaty, a więc kwota wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty.”.

Tak też się stało w opisanej transakcji, w której Spółka de facto udzieliła takiej obniżki ceny wobec Gminy, uznając w zawartym przez Strony akcie notarialnym, że wartość zbywanych przez nią Lokali jest równa wartości należącej do Gminy Nieruchomości. Rabat taki pomniejsza zatem podstawę opodatkowania po stronie Spółki, ale skutkuje jednocześnie tym, że obniżeniu ulega wartość świadczenia realizowanego przez Spółkę na rzecz Gminy. W konsekwencji z perspektywy Gminy należy przyjąć, że otrzymane przez nią wynagrodzenie z tytułu zbycia Nieruchomości ma wartość uwzględniającą tę obniżkę, tj. właśnie … tys. brutto. A zatem taka wartość stanowi podstawę opodatkowania po stronie Gminy.

Podsumowując, w przypadku opisanej transakcji po stronie Gminy podstawę opodatkowania VAT będzie stanowić wartość tańszej z zamienianych nieruchomości, tj. kwota … tys. PLN, która jest tożsama z wartością Nieruchomości.

4.Odszkodowanie

Abstrahując od powyższej argumentacji, należy także zwrócić uwagę na fakt, że przedmiotowa transakcja zamiany ma również w części charakter odszkodowawczy. Jak zaznaczono w stanie faktycznym z uwagi na działania Spółki Gmina poniosła określone szkody i otrzymanie przez Gminę Lokali o wartości rynkowej przekraczającej wartość rynkową Nieruchomości odbywa się - w zakresie nadwyżki wartości Lokali ponad wartość Nieruchomości - tytułem zadośćuczynienia (odszkodowania). Odszkodowania natomiast - zgodnie z utartą doktryną, praktyką orzeczniczą oraz stanowiskiem organów skarbowych - nie podlegają opodatkowaniu VAT. Nie stanowią one bowiem wynagrodzenia za świadczone usługi/realizowane dostawy.

Potwierdza to również DKIS w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo w interpretacji z dnia 10 stycznia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.836.2022.1.KO, Organ wskazał, że: „(...) w analizowanym przypadku przysługująca Państwu należność od wykonawcy nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz odszkodowaniem. W rozpatrywanej sprawie wykonawca w trakcie wykonywania zadania inwestycyjnego zniszczył elewację. Należność od wykonawcy stanowi wartość robót odtworzeniowych docieplenia elewacji, która została zniszczona przez wykonawcę. W konsekwencji należność od wykonawcy obejmująca równowartość robót odtworzeniowych docieplenia elewacji nie stanowi wynagrodzenia za świadczenia podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”.

Podobnie w interpretacji indywidualnej z dnia 7 kwietnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP4- 1.4012.93.2023.1.RMA, gdzie DKIS zauważył, iż: „Skoro planowane do odzyskania odszkodowanie od Podwykonawcy lub jego ubezpieczyciela nie wiąże się z żadnym świadczeniem z Państwa strony, to w konsekwencji nie stanowi ono wynagrodzenia za świadczenie usługi lub dokonanie dostawy. Zatem powyższe środki na pokrycie kosztów materiałów, robót wykonanych przez firmę zewnętrzną i zużytych mediów mają charakter odszkodowawczy, bowiem przeniesienie ich na Podwykonawcę nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy i tym samym środki te nie stanowią wynagrodzenia za wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu.”.

Dla celów opodatkowania VAT przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi/dostawy istotne jest bowiem istnienie stosunku zobowiązaniowego pomiędzy stronami (tj. istnieje beneficjent danej czynności oraz podmiot świadczący daną usługę/dokonujący dostawy towarów), a ponadto musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy otrzymywaną od beneficjenta płatnością a wykonywanym świadczeniem. W przypadku odszkodowania mamy natomiast do czynienia z uiszczeniem określonej kwoty na poczet naprawienia zaistniałej szkody.

Przekładając powyższe na sytuację faktyczną niniejszej sprawy należałoby uznać, że Gmina dokonując na rzecz Spółki dostawy Nieruchomości w zamian za Lokale otrzymała tytułem wynagrodzenia wyłącznie … tys. zł. Natomiast nadwyżka wartości rynkowej Lokali ponad tę kwotę ma charakter odszkodowania, które nie podlega opodatkowaniu VAT jako zadośćuczynienie za wyrządzoną szkodę.

Zatem podstawę opodatkowania VAT w przypadku opisanej transakcji zamiany nieruchomości stanowić po stronie Gminy powinna wyłącznie kwota odpowiadająca wartości niższej z zamienianych nieruchomości, tj. wartości Nieruchomości, bowiem wyłącznie tyle Gmina otrzymuje tytułem wynagrodzenia za oddawaną przez siebie Nieruchomość.

Podsumowując, podstawę opodatkowania VAT w przypadku opisanej transakcji zamiany nieruchomości stanowi po stronie Gminy kwota odpowiadająca wartości niższej z zamienianych nieruchomości, tj. kwota … tys. PLN.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Z kolei art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Z przepisu art. 15 ust. 2 ustawy wynika, że:

W świetle art. 15 ust. 6 ustawy:

Co istotne, z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną – zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W myśl powyższych regulacji prawnych, zamiana towarów, co do zasady, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2024 r., poz. 1061 ze zm.):

Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Państwa informacji wynika, że dniu 28 marca 2024 r., dokonano zamiany nieruchomości w ten sposób, że Państwo przenieśli na Spółkę własność Nieruchomości, natomiast Spółka przeniosła na Państwa własność Lokali. Wartość Nieruchomości i Lokali została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego i wskazana w operatach szacunkowych, z których wynika, że łączna wartość Lokali przekracza wartość Nieruchomości.

Zawarcie umowy zamiany nieruchomości zostało poprzedzone podpisaniem w dniu 28 marca 2024 r. przez Państwa i Spółkę Protokołu uzgodnień, w którym Strony ustaliły, że zawarcie umowy zamiany, skutkiem której dojdzie do nabycia przez Państwa Lokali, za cenę transakcyjną odpowiadającą wartości Nieruchomości stanowi formę naprawienia szkody spowodowanej w Państwa majątku, a osiągnięcie w ten sposób przez Państwa korzyści majątkowej w wysokości stanowiącej różnicę pomiędzy wartością rynkową nabywanych przez Państwa Lokali a wartością rynkową zbywanej Nieruchomości, skutkować będzie niedochodzeniem przez Państwa dalszych roszczeń odszkodowawczych i zrzeknięciem się tych roszczeń względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji.

Ponadto, w akcie notarialnym wskazano, że:

-cena transakcyjna nabycia Lokali w drodze zamiany przez Państwa od Spółki wynosi brutto … tys. PLN,

-cena nabycia Nieruchomości w drodze zamiany przez Spółkę od Państwa wynosi brutto … tys. PLN,

-wartość rynkowa Nieruchomości wynosi netto … tys. PLN,

-wartość rynkowa Lokali wynosi netto … PLN.

Przechodząc do kwestii objętych zakresem zadanego pytania wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Jak stanowi ust. 6 pkt 1 ww. artykułu:

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z ww. art. 29a ust. 1 i ust. 6 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.). Przepis ten stanowi, że:

Z kolei, w art. 29a ust. 7 ustawy, zostały wymienione elementy, które należy wyłączyć z podstawy opodatkowania (zmniejszające podstawę opodatkowania). Zgodnie z treścią ww. przepisu:

We wskazanych wyżej przepisach ustawodawca precyzyjnie określił katalog elementów wliczanych do podstawy opodatkowania oraz elementów niemających wpływu na jej wielkość.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że zapłata musi być wyrażalna w formie pieniężnej, choć niekoniecznie w jednostkach pieniężnych (może to być np. świadczenie usługi lub dostawa towarów). Podstawą opodatkowania jest zapłata faktycznie otrzymana (którą ma otrzymać podatnik), a nie wartość oszacowana według obiektywnych kryteriów (m.in. wyroki w sprawie C-33/93 czy C-154/80).

Z powyższych regulacji wynika, że kwotę należną (zapłatę), stanowi korzyść majątkowa, jaką podatnik uzyska lub ma uzyskać, w związku z wykonaniem czynności opodatkowanej. Zasada ta ma również zastosowanie do transakcji, w ramach których zapłata dokonywana przez nabywcę towaru bądź usługi przybiera formę rzeczową.

W przypadku transakcji barterowych, w tym również zamiany towarów, dostawa towaru stanowi zapłatę jeśli zostały spełnione następujące warunki:

-istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonywanymi wymiennie czynnościami dostawy towarów, czyli pomiędzy czynnością opodatkowaną, a otrzymaną za nią zapłatą,

-istnieje możliwość określenia wartości dostarczanych towarów w pieniądzu.

Dlatego też, gdy strony transakcji zamiany ustalą w umowie notarialnej pieniężną wartość zamienionych towarów w ramach zapłaty, podstawę opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi kwota ustalona przez strony tej transakcji.

W przypadku zamiany nieruchomości za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towarów, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru, tj. kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić. Jeżeli jedynym wynagrodzeniem od nabywcy będzie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomość, to wartość tej otrzymanej nieruchomości, pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowiła podstawę opodatkowania z tytułu zamiany nieruchomości. Podstawą opodatkowania będzie zatem określona w pieniądzu wartość otrzymanej przez podatnika nieruchomości będącej przedmiotem zamiany. Natomiast jeżeli dodatkowo wynagrodzeniem z tytułu zamiany nieruchomości będzie dopłata uiszczana przez podmiot, który otrzymał w wyniku zamiany nieruchomość o wartości wyższej, to również ta dopłata pieniężna będzie stanowiła element podstawy opodatkowania podatkiem VAT po stronie podmiotu otrzymującego tę dopłatę.

Jak wynika z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168):

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług:

W okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić, że skoro Strony ustaliły, że zawarcie umowy zamiany, skutkiem której dojdzie do nabycia przez Państwa Lokali, za cenę transakcyjną odpowiadającą wartości Nieruchomości stanowi formę naprawienia szkody spowodowanej w Państwa majątku, a osiągnięcie w ten sposób przez Państwa korzyści majątkowej w wysokości stanowiącej różnicę pomiędzy wartością rynkową nabywanych przez Państwa  Lokali a wartością rynkową zbywanej Nieruchomości, skutkować będzie niedochodzeniem przez Państwa dalszych roszczeń odszkodowawczych i zrzeknięciem się tych roszczeń względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji, to należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dojdzie do dostawy nieruchomości w drodze zamiany z dopłatą. Dopłatą w postaci różnicy wartości zamienianych nieruchomości, w tym konkretnym przypadku, będzie zaliczenie przez Państwa na ten cel korzyści majątkowej uzyskanej w związku z zrzeknięciem się roszczeń względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji.

W związku z powyższym, podstawą opodatkowania, z tytułu dostawy w ramach zamiany nieruchomości po Państwa stronie, jest wszystko co otrzymają Państwo z tytułu przekazania na rzecz Spółki prawa własności Nieruchomości, tj. określona w pieniądzu wartość otrzymanych przez Państwa Lokali, tj. wartość Lokali ustalona przez strony transakcji na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego pomniejszona o kwotę podatku należnego.

Z uwagi na powyższe oceniając Państwa stanowisko dotyczące transakcji zamiany nieruchomości stwierdzić należy, że jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie skutków podatkowych dla dostawy dokonywanej przez Państwa w drodze zamiany nieruchomości i nie odnosi się do sytuacji prawno-podatkowej Spółki.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).