Uznanie, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedające spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i w konsekwencji podleganie tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedające spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i w konsekwencji podlegania tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 października 2024 r. (wpływ 29 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• A.A.
• B.B.
• C.C.
• D.D.

Opis zdarzenia przyszłego

A.A., B.B., C.C. oraz D.D. (dalej łącznie jako: „Sprzedające”) są osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej. W ramach wspólnego majątku prywatnego, Sprzedające są współwłaścicielkami niezabudowanej nieruchomości gruntowej nr 1 położonej w (…), (obręb ewidencyjny (…)), o obszarze 1,1491 ha między innymi dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Udziały Sprzedających we współwłasności Nieruchomości wynoszą odpowiednio:

• 8/24 - w przypadku A.A.;
• 8/24 - w przypadku B.B.;
• 4/24 - w przypadku C.C.;
• 4/24 - w przypadku D.D.

B.B. ww. udziały te nabyła w części na podstawie dziedziczenia po babce, a w części na podstawie umowy darowizny. A.A. udział swój nabyła w części na podstawie dziedziczenia po ojcu, w części zaś na podstawie dziedziczenia po matce. C.C. udział swój nabyła na podstawie dziedziczenia po ojcu. Z kolei D.D. udział swój nabyła na podstawie dziedziczenia po mężu.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu obszaru (…) części I zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z dnia 25 maja 2001 r., ogłoszony w Dz. Urz. Woj. (…) nr (…) z dnia 4 sierpnia 2001 r. poz. (…), zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową (M) oraz komunikację (K). Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość nie jest zabudowana.

W szczególności, Sprzedające:

1)nie podejmowały żadnych czynności związanych z uzbrojeniem Nieruchomości ani z utworzeniem dróg dojazdowych wiodących do niej, nie prowadziły, ani nie zlecały działań promocyjnych i marketingowych mających na celu zaanonsowanie sprzedaży Nieruchomości i w ten sposób dotarcie do jej potencjalnych nabywców,

2)nie występowały z wnioskiem o uzyskanie decyzji w sprawie zabudowy posiadanej Nieruchomości, ani z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

3)nie podejmowały żadnych działań związanych z podziałem Nieruchomości,

4)przed podjęciem decyzji o sprzedaży z inicjatywy A. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”), nie poszukiwały chętnych do zakupu Nieruchomości,

5)przed podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości i przed podpisaniem umowy przedwstępnej 19 lipca 2024 r. nie udzielały pełnomocnictwa pośrednikom, którzy w ich imieniu wykonywaliby którąkolwiek z wymienionych wyżej czynności,

6)nie wykonują zawodów w zakresie obrotu nieruchomościami.

W ciągu ostatnich pięciu lat wszystkie Sprzedające dokonywały transakcji w zakresie obrotu nieruchomościami, które zostały przez nie nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny:

1)C.C. dokonała sprzedaży jednej niezabudowanej nieruchomości gruntowej w 2019 r. oraz dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych w 2022 r.;

2)D.D. dokonała sprzedaży jednej niezabudowanej nieruchomości gruntowej w 2019 r. oraz dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych w 2022 r.;

3)B.B. dokonała sprzedaży jednej niezabudowanej nieruchomości gruntowej w 2019 r. oraz dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych w 2022 r.;

4)A.A. dokonała sprzedaży dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych w 2022 r.

Wszystkie powyższe nieruchomości są położone w (…), (…) (obręb ewidencyjny (…), były objęte księgą wieczystą KW numer (…) i były działkami rolnymi.

W stosunku do wskazanych powyżej dokonanych w przeszłości transakcji sprzedaży nieruchomości, Sprzedające nie dokonywały czynności wskazanych powyżej w pkt 1) - 6), z wyjątkiem poniższych transakcji, w przypadku których Sprzedające korzystały z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami:

1)B.B., która dokonała transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych: jednej w 2019 r. i dwóch w 2022 r.;

2)C.C., która dokonała transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych: jednej w 2019 r. i w dwóch 2022 r.;

3)D.D., która dokonała transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych: jednej w 2019 r. i dwóch 2022 r.;

4)A.A., która dokonała transakcji sprzedaży dwóch nieruchomości gruntowych w 2022 r.

Sprzedające są również właścicielkami dwóch innych nieruchomości gruntowych, tj. działek nr 2 oraz 3. Działki te również są objęte księgą wieczystą KW numer (…). Sprzedające mają zamiar w przyszłości dokonać sprzedaży działki nr 2.

Do Sprzedających zgłosił się przedstawiciel Kupującego, który zaproponował Wnioskodawcom nabycie Nieruchomości. Po szczegółowym przeanalizowaniu otrzymanej w tym zakresie propozycji, Sprzedające zgodziły się sprzedać prawo własności Nieruchomości.

Kupujący jest spółką prawa handlowego funkcjonującą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Kupujący po zakupie Nieruchomości ma zamiar poprawić jej warunki zagospodarowania, doprowadzać do Nieruchomości media i drogę, wykonać projekt budowlany i pozwolenie na budowę, a następnie zrealizować na Nieruchomości inwestycję mieszkaniową. Po zakupie Nieruchomości Kupujący ma zamiar sprzedawać mieszkania i ew. lokale usługowe powstałe na Nieruchomości. Jednakże, Kupujący nie wyklucza możliwości sprzedaży Nieruchomości po jej zakupie po uzyskaniu zezwoleń i przygotowaniu inwestycji budowlanej na rzecz podmiotu będącego deweloperem w celu przeprowadzenia inwestycji budowlanej na Nieruchomości. Będzie to zależało od koniunktury gospodarczej i decyzji i prognoz zarządu Kupującego, możliwości uzyskania korzystnego finansowania, okoliczności gospodarczych, rozwoju innych projektów Kupującego oraz zapotrzebowania na kapitał na innych projektach realizowanych przez Kupującego.

19 lipca 2024 r. Sprzedające zawarły przed notariuszem umowę przedwstępną, dotyczącą sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego wniosku. Na podstawie wskazanej umowy, Sprzedające zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności do posiadanej Nieruchomości w terminie 14 dni od dnia wezwania Sprzedających przez Kupującego do zawarcia umowy sprzedaży, jednakże najpóźniej do dnia 30 stycznia 2025 r.

W oparciu o ww. postanowienia umowy przedwstępnej, Sprzedające wyraziły zgodę aby Kupujący na własny koszt i ryzyko podjął wszelkie czynności zmierzające do wykonania badania due diligence oraz uzyskania pozwolenia na budowę dla zamierzonej przez Kupującego inwestycji. Ponadto, w umowie przedwstępnej Sprzedające zobowiązały się do udostępnienia Kupującemu lub należycie upoważnionym przez Kupującego podmiotom wykonującym na zlecenie Kupującego audyt Nieruchomości, wszystkich informacji oraz wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości, które posiadają oraz udzielenia niezbędnych pełnomocnictw (jeżeli takie byłyby nadal wymagane).

Ponadto, na podstawie umowy przedwstępnej, Sprzedające udzieliły Kupującemu oraz reprezentującemu Kupującego członka zarządu jednoosobowego zarządu Kupującego pełnomocnictwa i dalszego pełnomocnictwa do:

1)uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

2)dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane w celu zrealizowania inwestycji i w związku z tym wyraziły zgodę na występowanie przez Kupującego lub jego pełnomocnika, w imieniu Sprzedających i na koszt Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu wzniesienia inwestycji, m.in. na Nieruchomości, według projektów Kupującego; w tym celu w szczególności występowania we własnym imieniu o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji dotyczących podziału ww. Nieruchomości;

3)składania wszelkich wniosków, uzyskania odpisów, wypisów, zaświadczeń, decyzji, zgód lub zezwoleń niezbędnych dla spełnienia warunków niniejszej Umowy;

4)wglądu do akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości;

5)uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, gaz, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia;

6)uzyskania informacji od zarządcy drogi w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

7)uzyskania informacji dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych i innych związanych z Nieruchomością;

8)badania Nieruchomości pod względem skażenia i nośności terenu;

9)oględzin Nieruchomości.

Ponadto, w umowie przedwstępnej Sprzedające oświadczyły, że na każde wezwanie Kupującego udzielą jemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym) wszelkich stosownych pełnomocnictw i oświadczeń, w tym także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem dokumentów, o których mowa powyżej, pozwoleń, uzgodnień, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Nadto, Sprzedające w umowie przedwstępnej wyraziły zgodę, aby Kupujący dokonał oględzin Nieruchomości, mógł wchodzić na Nieruchomość wraz z wykonawcami, wykonał odwierty badawcze oraz na swój koszt przeprowadził badania gruntu i wód gruntowych w celu potwierdzenia, że Nieruchomość, w tym gleba i ziemia oraz wody podziemne nie będą zanieczyszczone ponad dopuszczalne standardy jakości gruntu z wymogami dla gruntów grupy B, zgodnie z klasyfikacją z odpowiedniego rozporządzenia Ministra Środowiska z 2016 r.

Niezależnie, w umowie przedwstępnej Sprzedające wyraziły zgodę na dokonanie przez Kupującego przelewu praw i roszczeń wynikających z niniejszej Umowy na rzecz dowolnego podmiotu oraz na przejęcie długu wynikającego z umowy przedwstępnej przez dowolny podmiot, w całości lub części.

Ponadto, w umowie przedwstępnej strony postanowiły, że:

• Sprzedające i Kupujący wspólnie wystąpią o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (VAT), w tym niestosowania do sprzedaży Nieruchomości zwolnienia z podatku od towarów i usług (VAT) przewidzianego w treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT;
• W przypadku wydania interpretacji podatkowej, z której wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Sprzedające zobowiązują się, że na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży będą podatnikami podatku od towarów i usług VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, oraz, że każda z nich będzie posiadać bankowy rachunek rozliczeniowy;
• Sprzedające uznane za podatników VAT zgodnie z interpretacją podatkową, po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości, wystawią faktury (fakturę) dokumentujące sprzedaż Nieruchomości zgodnie z ustawą o VAT;
• W przypadku gdy zgodnie z otrzymaną interpretacją podatkową: (i) sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez którąkolwiek ze Sprzedających będzie na jakiejkolwiek podstawie zwolniona z podatku od towarów i usług (VAT), lub (ii) gdy którakolwiek ze Sprzedających na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, wówczas sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez tą Sprzedającą będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytanie: „w jaki sposób udziały w działce nr 1 były/są/będą wykorzystywane przez każdą ze Sprzedających od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej sprzedaży? jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób działka zaspokajała te potrzeby prywatne/osobiste?”, wskazali Państwo:

Żadna ze Sprzedających nie wykorzystywała działki nr 1 ani w celach prywatnych ani komercyjnych, nie czerpała również z niej żadnych korzyści.

W odpowiedzi na pytanie: „czy działka nr 1 była wykorzystywana przez Sprzedające wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT?”, wskazali Państwo, że:

Działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Sprzedających do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W odpowiedzi na pytanie: „czy udziały w działce nr 1 były/są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, bądź umowy o podobnym charakterze, a jeżeli tak to:

• kiedy te umowy zostały zawarte?
• kto był stroną zawartych umów - czy wszystkie Sprzedające/jedna Sprzedająca (która)?”, wskazali Państwo:

Żadna ze Sprzedających nigdy nie zawarła umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze, której przedmiotem byłaby działka nr 1.

W odpowiedzi na pytanie: „czy w związku z zawarciem z Kupującym 19 lipca 2024 r. umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr 1 zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność działki (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać, jakie to były warunki)?”, wskazali Państwo:

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność działki nastąpi po łącznym spełnieniu poniższych warunków:

• Pozytywny wynik badania prawnego i technicznego Nieruchomości, przeprowadzony przez Kupującego w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej,
• Udzielenie Kupującemu (lub osobom przez niego wskazanym) pełnomocnictw lub zgód, o ile Kupujący wystąpi o ich udzielenie do dnia 31 grudnia 2024 r., dotyczących:
• Pełnomocnictwa do przeprowadzenia audytu prawnego;
• Uzyskania pozwolenia na budowę, a w szczególności upoważniającego Kupującego do: uzyskania wypisów i wyrysów z Nieruchomości, dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 Prawo budowlane;
• Uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy;
• Uzyskania informacji w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;
• Wspólne wystąpienie przez Strony o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie podlegania (lub nie) umowy sprzedaży podatkowi od czynności cywilnoprawnych lub podatkowi od towarów i usług i możliwości odliczenia przez Kupującego podatku VAT wynikającego z zawarcia umowy sprzedaży;
• W przypadku wydania interpretacji podatkowej powyżej potwierdzającej że umowa sprzedaży podlega w całości lub w części opodatkowaniu VAT według stawki innej niż zwolniona - po złożeniu wniosku o zarejestrowanie odpowiednich Sprzedających jako podatnik VAT oraz posiadaniu przez każdą ze Sprzedających rachunku rozliczeniowego, o którym mowa w art. 49 ust. 1 pkt 1) ustawy Prawo bankowe.

W odpowiedzi na prośbę, żeby: „precyzyjnie wskazać jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako pełnomocnik Sprzedających w związku z transakcją sprzedaży działki nr 1 (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści pełnomocnictw, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje)?”, wskazali Państwo:

Poniżej wskazane są czynności jakie będzie podejmował podmiot działający jako pełnomocnik Sprzedających w związku z transakcją sprzedaży działki nr 1:

1)uzyskiwanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

2)dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane w celu zrealizowania i występowanie przez Kupującego lub jego pełnomocnika, w imieniu Sprzedających i na koszt Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu wzniesienia inwestycji, m.in. na Nieruchomości, według projektów Kupującego; w tym celu w szczególności występowanie we własnym imieniu o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji dotyczących podziału ww. Nieruchomości;

3)składanie wszelkich wniosków, uzyskania odpisów, wypisów, zaświadczeń, decyzji, zgód lub zezwoleń niezbędnych dla spełnienia warunków niniejszej Umowy;

4)wgląd do akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości;

5)uzyskanie informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, gaz, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia;

6)uzyskanie informacji od zarządcy drogi w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

7)uzyskanie informacji dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych i innych związanych z Nieruchomością;

8)badanie Nieruchomości pod względem skażenia i nośności terenu.

Pytania

1.Czy planowana przez Sprzedających czynność związana z zawarciem umowy sprzedaży praw własności Nieruchomości, wchodzącej w skład ich wspólnego majątku prywatnego, spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej Organu na pytanie nr 1, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT wg stawki 23%?

3.W przypadku twierdzącej odpowiedzi organu na pytania nr 1 i 2, czy Kupującemu - w związku z zakupem praw własności Nieruchomości - będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT?

Stanowisko Zainteresowanych

Ad. 1

Zdaniem Zainteresowanych, planowana przez Sprzedających czynność związana z zawarciem umowy sprzedaży praw własności do Nieruchomości wchodzącej w skład ich wspólnego majątku prywatnego spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad. 2

W przypadku odpowiedzi organu na pytanie nr 1 stwierdzającej, że dokonanie sprzedaży prawa własności Nieruchomości spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zdaniem Zainteresowanych planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT wg stawki 23%.

Ad. 3

W przypadku odpowiedzi organu na pytanie nr 1 stwierdzającej, że dokonanie sprzedaży prawa własności Nieruchomości spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz odpowiedzi organu na pytanie nr 2 stwierdzającej, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, to zdaniem Wnioskodawcy, Kupującemu - w związku z zakupem praw własności Nieruchomości od Sprzedających - będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl ust. 2 ww. przepisu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z treścią uchwały NSA w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. I FPS 3/07): „Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”.

Zdaniem Wnioskodawcy, celem ustalenia, czy działalność Sprzedających spełnia ww. definicję działalności gospodarczej, należy przeanalizować orzecznictwo wydane w tym zakresie przez polskie sądy administracyjne oraz Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE), jak również interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W powyższym zakresie, Wnioskodawca pragnie przede wszystkim zwrócić uwagę na orzeczenie z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosława Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (sygn. C-180/10) oraz Emiliana Kuć i Haliny Jeziorskiej-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. C-181/10), w ramach którego TSUE wyraźnie zaznaczył, iż osoby dokonującej sprzedaży gruntu nie można uznać za podatnika VAT, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

W ww. orzeczeniu, TSUE wymienił również przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że sprzedaż gruntu wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem TSUE: „jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT”. Zdaniem TSUE ww. aktywne działania mogą polegać m.in. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie w dorobku polskich sądów administracyjnych. Dla przykładu, w wyroku NSA z 18 października 2011 r. (sygn. I FSK 1536/10), sąd wskazał, iż: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając Nieruchomości budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i wykazany obiektywnymi dowodami zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 z art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, że zasadą ogólną jest, że działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały)”.

W ww. orzeczeniu, NSA wskazał również, iż: „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz do spożytkowania w celach prywatnych”.

W powyższym zakresie, Wnioskodawca pragnie także przytoczyć fragment wyroku NSA z 29 kwietnia 2014 r. o sygn. I FSK 621/13, w którym sąd wskazał, iż: „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając Nieruchomości budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

W zakresie ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości należy uznać za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, pomocna zdaniem Wnioskodawcy jest również treść wyroku NSA z 21 maja 2014 r., w której sąd zaznaczył, iż: „Sprzedaż nieruchomości nie mieści się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, wówczas, gdy z uwagi na jej zorganizowany charakter spełnia warunki do uznania jej za realizowaną w ramach działalności gospodarczej. Zadecydować o działalności mogą takie okoliczności jak (oceniane łącznie): krótki odstęp czasu między zakupem i sprzedażą, duża różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży, dokonywanie podobnych transakcji w następnych latach, zaangażowanie znacznych środków finansowych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, posiadanie np. z racji wykonywanego zawodu - wiedzy na temat możliwości zakupu i sprzedaży gruntów, ich wartości i przeznaczenia”.

Analiza przytoczonego wyżej orzecznictwa prowadzi do wniosku, iż o profesjonalnym obrocie nieruchomościami noszącym znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT świadczą następujące przesłanki:

• podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości, które wykraczają poza zwykłą formę ogłoszenia,
• uzbrajanie przez sprzedającego terenu,
• nabycie majątku w celach odsprzedaży (handlowych), a nie w celu spożytkowania do celów prywatnych,
• krótki odstęp między nabyciem nieruchomości a jej sprzedażą,
• duża różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości,
• dokonywanie podobnych transakcji w następnych latach,
• zaangażowanie w sprzedaż nieruchomościami znacznych środków finansowych,
• nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,
• wydzielanie dróg wewnętrznych prowadzących do nieruchomości,
• uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
• wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
• prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze,
• posiadanie specjalistycznej wiedzy o obrocie nieruchomościami, np. z racji wykonywanego zawodu.

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedające spełniają część z wymienionych wyżej przesłanek. W szczególności, należy mieć na względzie że w przeszłości (tj. w 2019 i w 2022 r.) Sprzedające dokonywały już sprzedaży nieruchomości gruntowych. Ponadto, w stosunku do części tych transakcji Sprzedające zaangażowały pośrednika w obrocie nieruchomościami. Świadczy to o zamiarze dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych (w tym Nieruchomości) w sposób profesjonalny i tym samym spełniający definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednocześnie, należy mieć na względzie że na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, Sprzedające udzieliły Kupującemu oraz reprezentującemu Kupującego członka zarządu pełnomocnictwa i dalszego pełnomocnictwa m.in. do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane w celu zrealizowania inwestycji i w związku z tym wyraziły zgodę na występowanie przez Kupującego lub jego pełnomocnika, w imieniu Sprzedających i na koszt Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu wzniesienia inwestycji.

Ponadto, w umowie przedwstępnej Sprzedające oświadczyły, że na każde wezwanie Kupującego udzielą jemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym) wszelkich stosownych pełnomocnictw i oświadczeń, w tym także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem dokumentów, o których mowa powyżej, pozwoleń, uzgodnień, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

W świetle powyższego uznać należy, że Sprzedające będą dokonywać szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających Nieruchomości.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego, nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających.

Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W świetle powyższego należy uznać, że w przedmiotowej sprawie Sprzedające podejmując ww. czynności angażują środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we ww. orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazały aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, uznać należy że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu ich majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedające będą działać jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, nie można uznać że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym Sprzedających.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

• z 7 października 2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.562.2021.3.KK;
• z 3 lipca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.221.2024.2.AJB;
• z 21 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.64.2024.3.MPU.

W świetle powyższego, w ocenie Zainteresowanych, planowana przez Sprzedających czynność związana z zawarciem umowy sprzedaży praw własności Nieruchomości wchodzącej w skład ich wspólnego majątku prywatnego spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi ww. przepisami, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku spełnia definicję towarów w rozumieniu ustawy o VAT, a jej sprzedaż może potencjalne stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, podlegająca opodatkowaniu VAT.

W powyższym zakresie, wskazać jednak należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu. Taka czynność musi być bowiem wykonana przez podmiot, który spełnia definicję podatnika w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, co do zasady, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%.

Co istotne, zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa m.in. przytoczonym wyżej art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej, przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia wybranych dostaw towarów od podatku VAT zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się natomiast grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane stawką VAT są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku stanowi niezabudowany teren. Nieruchomość ta jest jednak objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona jest pod zabudowę.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku udzielenia przez organ odpowiedzi na pytanie nr 1 potwierdzającej, że dokonanie sprzedaży prawa własności Nieruchomości przez Sprzedających spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT wg stawki 23%.

Ad 3

Warunki uprawniające podatników do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zostały określone w art. 86 ustawy o VAT.

Zgodnie z ust. 1 ww. przepisu, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, pod warunkiem braku zaistnienia negatywnych przesłanek, o których mowa w art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT.

Ponadto, w myśl ust. 10 analizowanego przepisu, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT wynika natomiast, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku nabycia towarów udokumentowanego fakturą, powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego zawartego w niniejszym wniosku, Kupujący jest podatnikiem VAT, którego główny przedmiot działalności stanowi kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W ramach ww. działalności gospodarczej, Kupujący zamierza nabyć od Sprzedających prawo własności Nieruchomości.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący po zakupie Nieruchomości ma zamiar poprawić jej warunki zagospodarowania, doprowadzać do Nieruchomości media i drogę, wykonać projekt budowlany i pozwolenie na budowę, a następnie zrealizować na Nieruchomości inwestycję mieszkaniową. Po zakupie Nieruchomości Kupujący ma zamiar sprzedawać mieszkania i ew. lokale usługowe powstałe na Nieruchomości.

Jednakże, Kupujący nie wyklucza możliwości sprzedaży Nieruchomości po jej zakupie po uzyskaniu zezwoleń i przygotowaniu inwestycji budowlanej na rzecz podmiotu będącego deweloperem w celu przeprowadzenia inwestycji budowlanej na Nieruchomości. Będzie to zależało od koniunktury gospodarczej i decyzji i prognoz zarządu Kupującego, możliwości uzyskania korzystnego finansowania, okoliczności gospodarczych, rozwoju innych projektów Kupującego oraz zapotrzebowania na kapitał na innych projektach realizowanych przez Kupującego.

Mając na względzie powyższe, w przypadku odpowiedzi organu na pytanie nr 1 stwierdzającej, że dokonanie sprzedaży prawa własności Nieruchomości spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz odpowiedzi organu na pytanie nr 2 stwierdzającej, że sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, zdaniem Wnioskodawcy, przy założeniu braku zaistnienia negatywnych przesłanek, uniemożliwiających skorzystanie z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o których mowa w art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT, Kupującemu będzie w związku z zakupem praw własności do Nieruchomości Sprzedających przysługiwać prawo do odliczenia VAT.

Ww. prawo powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytej Nieruchomości powstanie obowiązek podatkowy, pod warunkiem, iż Kupujący otrzyma od Sprzedających fakturę (faktury), dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady :

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

 Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (udziałów w działce nr 1) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. działki Sprzedające podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania każdą ze Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedające podejmowały działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że:

• A.A., B.B., C.C. oraz D.D. („Sprzedające”) są osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej;
• Sprzedające są współwłaścicielkami niezabudowanej nieruchomości gruntowej nr 1 położonej w (…) („Nieruchomość”), Nieruchomość nie jest zabudowana;
• udziały Sprzedających we współwłasności Nieruchomości wynoszą odpowiednio:
• 8/24 - w przypadku A.A.;
• 8/24 - w przypadku B.B.;
• 4/24 - w przypadku C.C.;
• 4/24 - w przypadku D.D.;  
• do Sprzedających zgłosił się przedstawiciel Kupującego, który zaproponował nabycie Nieruchomości i Sprzedające zgodziły się sprzedać prawo własności Nieruchomości;
• 19 lipca 2024 r. Sprzedające zawarły przed notariuszem umowę przedwstępną, dotyczącą sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości;
• na podstawie wskazanej umowy, Sprzedające zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności do posiadanej Nieruchomości w terminie 14 dni od dnia wezwania Sprzedających przez Kupującego do zawarcia umowy sprzedaży, jednakże najpóźniej do dnia 30 stycznia 2025 r.;
• w oparciu o postanowienia umowy przedwstępnej Sprzedające wyraziły zgodę, aby Kupujący na własny koszt i ryzyko podjął wszelkie czynności zmierzające do wykonania badania due diligence oraz uzyskania pozwolenia na budowę dla zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
• w umowie przedwstępnej Sprzedające zobowiązały się do udostępnienia Kupującemu lub należycie upoważnionym przez Kupującego podmiotom wykonującym na zlecenie Kupującego audyt Nieruchomości, wszystkich informacji oraz wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości, które posiadają oraz udzielenia niezbędnych pełnomocnictw (jeżeli takie byłyby nadal wymagane);
• na podstawie umowy przedwstępnej, Sprzedające udzieliły Kupującemu oraz reprezentującemu Kupującego członka zarządu jednoosobowego zarządu Kupującego pełnomocnictwa i dalszego pełnomocnictwa do:

1)uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

2)dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane w celu zrealizowania inwestycji i w związku z tym wyraziły zgodę na występowanie przez Kupującego lub jego pełnomocnika, w imieniu Sprzedających i na koszt Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu wzniesienia inwestycji, m.in. na Nieruchomości, według projektów Kupującego; w tym celu w szczególności występowania we własnym imieniu o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji dotyczących podziału ww. Nieruchomości;

3)składania wszelkich wniosków, uzyskania odpisów, wypisów, zaświadczeń, decyzji, zgód lub zezwoleń niezbędnych dla spełnienia warunków niniejszej Umowy;

4)wglądu do akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości;

5)uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, gaz, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia;

6)uzyskania informacji od zarządcy drogi w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

7)uzyskania informacji dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych i innych związanych z Nieruchomością;

8)badania Nieruchomości pod względem skażenia i nośności terenu;

9)oględzin Nieruchomości;

• w umowie przedwstępnej Sprzedające oświadczyły, że na każde wezwanie Kupującego udzielą jemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym) wszelkich stosownych pełnomocnictw i oświadczeń, w tym także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem dokumentów, o których mowa powyżej, pozwoleń, uzgodnień, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego;
• Sprzedające w umowie przedwstępnej wyraziły zgodę, aby Kupujący dokonał oględzin Nieruchomości, mógł wchodzić na nieruchomość wraz z wykonawcami, wykonał odwierty badawcze oraz na swój koszt przeprowadził badania gruntu i wód gruntowych;
• w umowie przedwstępnej Sprzedające wyraziły zgodę na dokonanie przez Kupującego przelewu praw i roszczeń wynikających z niniejszej Umowy na rzecz dowolnego podmiotu oraz na przejęcie długu wynikającego z umowy przedwstępnej przez dowolny podmiot, w całości lub części;
• zgodnie z zawartą umową przedwstępną, zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność działki nastąpi po łącznym spełnieniu warunków m.in.:
• pozytywny wynik badania prawnego i technicznego Nieruchomości, przeprowadzony przez Kupującego w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej,
• udzielenie Kupującemu (lub osobom przez niego wskazanym) pełnomocnictw lub zgód, o ile Kupujący wystąpi o ich udzielenie do dnia 31 grudnia 2024 r., dotyczących:
• pełnomocnictwa do przeprowadzenia audytu prawnego;
• uzyskania pozwolenia na budowę, a w szczególności upoważniającego Kupującego do: uzyskania wypisów i wyrysów z Nieruchomości, dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 Prawo budowlane;
• uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy;
• uzyskania informacji w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;
• w ciągu ostatnich pięciu lat wszystkie Sprzedające dokonywały transakcji w zakresie obrotu nieruchomościami, które zostały przez nie nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny:
• C.C. dokonała sprzedaży jednej niezabudowanej nieruchomości gruntowej w 2019 r. oraz dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych w 2022 r.;
• D.D. dokonała sprzedaży jednej niezabudowanej nieruchomości gruntowej w 2019 r. oraz dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych w 2022 r.;
• B.B. dokonała sprzedaży jednej niezabudowanej nieruchomości gruntowej w 2019 r. oraz dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych w 2022 r.;
• A.A. dokonała sprzedaży dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych w 2022 r.;
• w stosunku do wskazanych powyżej dokonanych w przeszłości transakcji sprzedaży nieruchomości Sprzedające korzystały z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami;
• Sprzedające mają zamiar w przyszłości dokonać sprzedaży działki nr 2.

Należy wskazać, że pomimo tego, że opisane wyżej działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedające, ale przez osoby trzecie, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego/reprezentującego Kupującego członka zarządu/wskazane przez Kupującego osoby fizyczne, wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Osoby te, dokonując działań, do których zostały upoważnione, uatrakcyjnią sprzedawaną Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te, dokonane za pełną zgodą Sprzedających wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie podlegała wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego czy też reprezentującego Kupującego pełnomocnika. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż. Wykonywane przed zawarciem ostatecznej Umowy Sprzedaży będą, gdy Sprzedające są współwłaścicielami Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedające sprzedaż udziałów w Nieruchomości (w niezabudowanej działce nr 1) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Sprzedające, dokonując opisanych we wniosku czynności, będą podejmowały działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywały aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wyrażając zgodę w umowie przedwstępnej oraz udzielając Kupującemu oraz reprezentującemu Kupującego członka zarządu pełnomocnictwa i dalszego pełnomocnictwa, Sprzedające będą w efekcie wychodzić naprzeciw oczekiwaniom Kupującego co do przygotowania sprzedawanej Nieruchomości pod planowaną przez Nabywcę inwestycję, de facto przyspieszając jej realizację. Zatem wszystkie podjęte przed zawarciem ostatecznej umową sprzedaży, czynności zmierzają do uatrakcyjnienia działki nr 1 i doprowadzenia jej do stanu zgodnego z wymaganiami Kupującego. Ponadto są realizacją warunków, od których uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomości (w niezabudowanej działce nr 1) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. W przedmiotowej sprawie - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że Nieruchomość (niezabudowana działka nr 1) położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową (M) oraz komunikację (K).

W konsekwencji, dostawa udziałów w działce nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ Nieruchomość na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziałów w działce nr 1 wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że żadna ze Sprzedających nie wykorzystywała udziałów w działce nr 1 ani w celach prywatnych ani komercyjnych, nie czerpała również z działki żadnych korzyści. Działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Sprzedających do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ponadto, B.B. udziały w Nieruchomości nabyła w części na podstawie dziedziczenia po babce, a w części na podstawie umowy darowizny, A.A. udział swój nabyła w części na podstawie dziedziczenia po ojcu, w części zaś na podstawie dziedziczenia po matce, C.C. udział swój nabyła na podstawie dziedziczenia po ojcu, a D.D. udział swój nabyła na podstawie dziedziczenia po mężu.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie udziałów w działce nr 1 przez Sprzedające nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, w takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziału w działce lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który Sprzedające mogłyby odliczyć.

Zatem sprzedaż udziałów w działce nr 1 nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do zastosowania tego zwolnienia.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedające udziałów w niezabudowanej działce nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest spółką prawa handlowego funkcjonującą w formie spółki z ograniczona odpowiedzialnością. Przedmiotem przeważającej działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Po zakupie Nieruchomości Spółka ma zamiar poprawić jej warunki zagospodarowania, doprowadzać do Nieruchomości media i drogę, wykonać projekt budowlany i pozwolenie na budowę, a następnie zrealizować na Nieruchomości inwestycję mieszkaniową. Po zakupie Nieruchomości Kupujący ma zamiar sprzedawać mieszkania i ew. lokale usługowe powstałe na Nieruchomości. Jednakże, nie wyklucza możliwości sprzedaży Nieruchomości po jej zakupie po uzyskaniu zezwoleń i przygotowaniu inwestycji budowlanej na rzecz podmiotu będącego deweloperem w celu przeprowadzenia inwestycji budowlanej na Nieruchomości.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości (udziałów w niezabudowanej działce nr 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki, to - jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał ww. Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT - Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Przy czym, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka Kupująca otrzyma od Sprzedających fakturę (faktury) dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 również uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedające spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i w konsekwencji podlegania tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (pytanie nr 1, część pytania nr 2 i pytanie nr 3). Natomiast w zakresie części pytania nr 2, dotyczącego określenia wysokości stawki podatku VAT dla sprzedaży udziałów w Nieruchomości zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).