Czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (ustanowionego przed 1 maja 2004 r.) w prawo własności nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 2 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Powiat (...) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Powiat planuje zawarcie transakcji sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego w trybie art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145), gdzie prawo użytkowania wieczystego powstało przed 1 maja 2004 r.

Na nieruchomość gruntową składają się działki o numerach: 1 o pow. 0,27 ha, symbol klasoużytku (…) (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy); 2 o pow. 0,5798 ha, symbol klasoużytku (…) (lasy); 3 o pow. 0,0814 ha, symbol klasoużytku (…) (lasy); 4 o pow. 0,2002 ha, symbol klasoużytku (…) (lasy), 5 o pow. 11,66 ha, symbol klasoużytku (…) (grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, pastwiska trwałe, użytki kopalne, tereny przemysłowe, lasy, pastwiska trwałe, nieużytki).

Powyższe działki stanowią własność Skarbu Państwa i położone są w obr. (…), gmina (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Prawo użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości ustanowione zostało na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w (…) 13 stycznia 1992 r., znak: (…) stwierdzającą nabycie przez Przedsiębiorstwo, z mocy prawa 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego składającego się z działek 1 o pow. 2700 m² i 6 o pow. 124000 m², dla której nie była prowadzona księga wieczysta. Zgodnie z posiadaną dokumentacją, wniosek o założenie księgi wieczystej dla wskazanej nieruchomości został złożony w 1992 r. a założenie księgi wieczystej nastąpiło 20 marca 1992 r. Okres użytkowania wieczystego ustalony został na 99 lat, począwszy od 5 grudnia 1990 r.

Aktem notarialnym Rep. A Nr (…) z 24 marca 1992 r. prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 1 i 6 nabyła Spółka z o.o. w (…).

Następnie aktem notarialnym Rep. A Nr (…) z 2 lipca 2003 r. prawo użytkowania wieczystego do 5 grudnia 2089 r. nabyła Y spółka z o.o. z siedzibą w (…).

Zgodnie z aktem notarialnym Rep. A Nr (…) z 28 czerwca 2005 r. na Zwyczajnym Zgromadzeniu Wspólników ww. spółki dokonano zmiany nazwy na A. Sp. z o.o. z siedzibą w (…). Prawo użytkowania wieczystego ustanowione jest do 5 grudnia 2089 r. Działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 2, 3, 4 są niezabudowane i oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, dz. 1 to zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Natomiast dz. 5 zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi i przemysłowymi.

Zgodnie z decyzją podziałową Wójta Gminy (…), znak (…) z 12 maja 2015 r. w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym 6 wchodzącej w skład nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste powstały działki: 2, 3, 4 i 5 położone w obr. (…), gm. (…), stanowiące przedmiot wniosku o nabycie prawa jej własności.

Działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1 jest niezabudowana, jednakże zgodnie z symbolem klasoużytku (…) przeznaczona jest pod zabudowę.

Wszystkie wyżej wymienione działki znajdują się na obszarze dla którego brak jest opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…)” przyjętym Uchwałą nr (…) Rady Gminy w (…) z 27 listopada 2001 r., zmienionym Uchwałą nr (…) z 24 listopada 2011 r., Uchwałą nr (…) z 8 listopada 2012 r. oraz Uchwałą nr (…) z 16 listopada 2017 r. przewiduje się następujące funkcje dla poniższych działek:

• 1, 2, 3 - funkcję leśną,
• 4 - złoże kruszywa naturalnego,
• 5 - w części złoże kruszywa naturalnego, a w części funkcja leśna.

Użytkownik wieczysty A. Sp. z o.o. na ww. działkach prowadzi działalność gospodarczą, tj. kopalnię piasku kwarcowego i kruszywa naturalnego oraz produkcję silikatów. (…)

Obecny użytkownik wieczysty nieruchomości - A. Sp. z o.o. wystąpił z wnioskiem o nabycie prawa własności.

W związku z wnioskiem urząd zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego celem określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Wartość rynkowa prawa własności określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla nieruchomości gruntowej oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek 1, 2, 3, 4 i 5 wynosi (...) zł (słownie złotych: czterysta siedemdziesiąt pięć tysięcy 00/100).

W tym wartość prawa użytkowania wieczystego wynosi (...) zł (słownie złotych: dwieście sześćdziesiąt jeden tysięcy 00/100).

Posiadając wycenę nieruchomości Wnioskodawca planuje jej sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145), w związku z realizacją przysługującego mu roszczenia o sprzedaż w trybie art. 198g Działu VIA cyt. ustawy.

W myśl art. 235 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), budynki i inne urządzenia wzniesione lub nabyte wraz z nieruchomością gruntową przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność.

W związku z tym, przedmiotem przyszłego zdarzenia będzie sprzedaż prawa własności nieruchomości.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, biorąc pod uwagę treść art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego w trybie art. 198h ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145) nie stanowi dostawy towarów i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego, gdzie prawo użytkowania wieczystego powstało przed 1 maja 2004 r. nie będzie stanowić dostawy towarów i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in.: pkt 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz pkt 7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Ponadto czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, ujmując ją w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. Kwestie dotyczące prawa użytkowania wieczystego uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061) w art. 232-243.

Stosownie do art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

W świetle art. 32 ust. 1 ww. ustawy, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Zgodnie z art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody.

Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Na podstawie art. 32 ust. 2 cyt. ustawy, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się. Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Przepis art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

W myśl ust. 2 ww. artykułu żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:

1)jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.;

2)jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3)w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2023 r. poz. 1796);

4)jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

5)w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Ustalanie ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu określone zostało w art. 198h -198l ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wynika z powołanych wyżej przepisów prawa, oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu jest czynnością odpłatną (pierwsza opłata oraz opłaty roczne).

Podkreślenia wymaga, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem VAT zmieniła się z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać jak właściciel.

W przedmiotowej sprawie, w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy było ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości dla pierwotnego użytkownika wieczystego w 1990 r. - z tą chwilą nastąpiło przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel, tj. przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem. W odniesieniu do działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4 i 5, użytkownika wieczysty otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania tą nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia użytkowania wieczystego tej nieruchomości, tj. w 1990 r.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w odniesieniu do wyżej wymienionych działek nastąpiło w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa wieczystego użytkowania w 1990 r.

Jak wcześniej wspomniano, czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani jako żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem sprzedaż nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tych samych nieruchomości, bowiem nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle tych przepisów doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego.

Wobec tego sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do tych nieruchomości, nie wpływając na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał i nie może być traktowana jako sprzedaż tych samych towarów.

Zgodnie z § 79 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług.

Podsumowując, Wnioskodawca stwierdza, że sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie będzie stanowić dostawy towarów i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Co istotne, przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Ponadto, czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec tego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu:

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Aby określić możliwość zastosowania art. 15 ust. 6 ustawy, który wyłącza organy władzy publicznej z grona podatników podatku od towarów i usług, konieczne jest określenie, czy zadania realizowane przez te organy są zadaniami, dla których zostały powołane w ramach reżimu publicznoprawnego, czy też są to czynności wykonywane na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Oznacza to, że decydującą przesłanką przesądzającą o uznaniu, bądź nieuznaniu organu władzy publicznej za podatnika tego podatku jest zachowanie się tego organu jako organu władzy publicznej, bądź jako podatnika w stosunku do określonych świadczeń.

Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatników ma charakter wyłączenia podmiotowo-przedmiotowego.

Aby to wyłączenie miało miejsce, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

1)podmiotem jest wyłącznie organ władzy publicznej lub urząd obsługujący ten organ,

2)wykonywane są czynności, które związane są wyłącznie z realizacją zadań nałożonych na ten podmiot przepisami prawa, do realizacji których został on powołany.

Innymi słowy, organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach – gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań (co wynika z pierwszej części art. 15 ust. 6 ustawy) oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych. Wyłączenie z grona podatników podatku od towarów i usług organów władzy publicznej jest możliwe tylko wtedy, gdy wykonują one czynności w ramach przypisanych im specyficznych zadań i funkcji państwowych, np. w zakresie administracji, sądownictwa, obrony narodowej. Wówczas wyłączenie z opodatkowania nie prowadzi do naruszenia zasady konkurencji.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145):

Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział VIa Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, tj.: od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wynika z powołanych przepisów oddanie w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Przy czym, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (t. j. Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Z przedstawionych przez Państwa informacji wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Planują Państwo zawarcie transakcji sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego.

Na nieruchomość gruntową składają się działki o numerach: 1, 2, 3, 4, 5.

Działki stanowią własność Skarbu Państwa. Prawo użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości ustanowione zostało na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w (…) 13 stycznia 1992 r., stwierdzającą nabycie przez Przedsiębiorstwo, z mocy prawa 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego składającego się z działek 1 i 6.

Aktem notarialnym z 24 marca 1992 r. prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 1 i 6 nabyła Spółka z o.o. w (…).

Następnie aktem notarialnym z 2 lipca 2003 r. prawo użytkowania wieczystego do 5 grudnia 2089 r. nabyła spółka Y spółka. z o.o. z siedzibą w (…).

Zgodnie z aktem notarialnym z 28 czerwca 2005 r. na Zwyczajnym Zgromadzeniu Wspólników ww. spółki dokonano zmiany nazwy na A. Sp. z o.o. z siedzibą w (…). Prawo użytkowania wieczystego ustanowione jest do 5 grudnia 2089 r. Działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 2, 3, 4 są niezabudowane i oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, dz. 1 to zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Natomiast dz. 5 zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi i przemysłowymi.

Zgodnie z decyzją podziałową Wójta Gminy (…) z 12 maja 2015 r. w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym 6 wchodzącej w skład nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste powstały działki: 2, 3, 4 i 5, stanowiące przedmiot wniosku o nabycie prawa jej własności.

Obecny użytkownik wieczysty nieruchomości - A. Sp. z o.o. wystąpił z wnioskiem o nabycie prawa własności.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanej nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W analizowanej sprawie skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z tym, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego, będzie w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości i będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo rzeczy”, które użytkownik już uzyskał.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie czynnością przekształcenia, w trybie określonym ustawą o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego gruntu, które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. w prawo własności tej nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym, nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Bez znaczenia w tej sytuacji pozostaje fakt, kiedy obecny użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości od poprzedniego użytkownika wieczystego. Istotna jest data ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz pierwotnego użytkownika wieczystego.

Tym samym, w opisanej sytuacji czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (ustanowionego przed 1 maja 2004 r.) w prawo własności ww. nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).