Brak opodatkowania sprzedaży 5 działek powstałych z podziału działki nr 1.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 31 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży 5 działek powstałych z podziału działki nr 1.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 października 2024 r. (wpływ 31 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

31 marca 2021 r. na mocy zawartej ugody sądowej Wnioskodawca tytułem darowizny od matki, nabył udział wynoszący 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej (…) nr działek 2, 3, 4, dla której IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

24 września 2021 r. aktem notarialnym zawarto umowę zniesienia współwłasności na skutek, której Wnioskodawcy przypadła wyłączna własność działek 2 i 1. Działka nr 2 jest działką zabudowaną dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi. Działka nr 1 w chwili zniesienia współwłasności była działką rolną klasyfikowaną jako łąki trwałe i pastwiska trwałe o powierzchni całkowitej 0,9557 ha. Działki od dnia ich nabycia nie były gospodarczo wykorzystywane - przede wszystkim nie były przedmiotem umowy dzierżawy lub innej tego typu umowy, prowadzone były wyłącznie podstawowe prace agrotechniczne mające zapobiegać dalszemu zakrzewianiu terenu. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, nigdy nie był i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W celu poprawy warunków mieszkaniowych Wnioskodawca podjął starania o budowę domu mieszkalnego na działce 1.

28 kwietnia 2022 r. uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce 1. Przewidywany koszt inwestycji, z uwagi na oddalenie działki od drogi publicznej i konieczność wykonania utwardzenia drogi polnej na odcinku ok. 400 m oraz braku jakiegokolwiek uzbrojenia technicznego działki, przekraczał możliwości finansowe Wnioskodawcy. Decyzja o warunkach zabudowy określiła warunki w zakresie infrastruktury technicznej w taki sposób, że zaopatrzenie w wodę ma zostać zabezpieczone we własnym zakresie ze studni a odprowadzenie ścieków do szczelnego zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Dla pozyskania środków finansowych na budowę Wnioskodawca podjął decyzję o podziale działki 1 na 6 działek o numerach 5, 6, 7, 8, 9 i 10 oraz sprzedaży 5 nowo utworzonych działek. Decyzja zatwierdzająca podział działki została wydana 5 października 2022 r. Podział działki 1 ograniczył się do czynności prawno-geodezyjnych. Na gruncie nie przeprowadzono żadnych prac budowlanych, drogowych lub melioracyjnych mających na celu podniesienie wartości gruntu.

Poza działkami 2 i 6 działkami powstałymi z podziału działki 1 Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, nie zamierza też w przyszłości dokonywać sprzedaży gruntów. Wcześniej również nie dokonywał sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza sprzedawać działki samodzielnie poprzez informacje publikowane na internetowych stronach dotyczących ofert kupna i sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż powinna być ograniczona do jednego aktu notarialnego przenoszącego własność bez umów przedwstępnych, ale Wnioskodawca dopuszcza możliwość zawarcia takich umów, jeśli będą warunkiem otrzymania kredytu przez kupującego. Umowa przedwstępna ograniczy się wyłącznie do wskazania wielkości zadatku oraz określenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca nie będzie udzielał pełnomocnictw do uzyskania przez nabywcę zgód, pozwoleń opinii, decyzji itp. Po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie upoważniona do dokonywania na działkach inwestycji infrastrukturalnych podnoszących ich wartość ani nie będzie zobowiązana do ponoszenia jakichkolwiek nakładów finansowych do dnia zawarcia umowy finalnej. Aktualnie nie są prowadzone prace nad stworzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem w momencie planowanej sprzedaży działek nieruchomości nie będą objęte planem.

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem zniesienia współwłasności z 24 września 2021 r. były wyłącznie działki nr 2, 3 i 1, z których Wnioskodawcy na wyłączną własność przypadły działki nr 2 i 1 - akt notarialny repertorium A numer (…) z 24 września 2021 r. Błędne wskazanie numeru działki 1 — w opisie sprawy oznaczonej jako 4 a we własnym stanowisku jako 11, jest wyłącznie błędem pisarskim, który nie został dostrzeżony i usunięty podczas korekty wniosku ORD-IN. Prawidłowym wskazaniem numerów ewidencyjnych działek będących przedmiotem zniesienia współwłasności są numery 2, 3 i 1.

Wartość udziału w nieruchomości, który przypadł Wnioskodawcy w wyniku dokonania zniesienia współwłasności przekraczała wartość, jaka przysługiwała w ramach współwłasności. Łączna wartość działek 2, 3 i 1 wynosiła (...) zł z czego wartość działki 2 to (...) zł, wartość działki numer 3 to (...) zł, natomiast wartość działki numer 1 to (...) zł. Udziały współwłaścicieli przed zniesieniem współwłasności wynosiły po ½ części, czyli Wnioskodawcy przysługiwały prawa o wartości 216.250,00 zł a skutkiem zniesienia współwłasności uzyskał na wyłączną własność działki numer 2 i 1 o łącznej wartości (...) zł - uzyskał zatem przysporzenie majątkowe o wartości (...) zł. Strony umowy zniesienia współwłasności należą względem siebie do kręgu osób zaliczonych do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn (ojciec i syn).

Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty ani dopłaty.

Sprzedaż 5 z 6 działek powstałych po podziale działki 1 planowana jest na lata 2025-2027. Wnioskodawca zamierza sprzedawać działki sukcesywnie w miarę zapotrzebowania na środki finansowe na remont zajmowanego obecnie budynku mieszkalnego. Rozpoczęcie sprzedaży, jeśli tylko oferowane działki znajdą nabywców, nastąpi już w 2025 r., a planowane zakończenie remontu i sprzedaży działek to rok 2027.

Decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działki 1 pozostaje ważna. Wnioskodawca nie występował i nie zamierza występować do momentu sprzedaży dla wydzielonych działek o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pytanie

W związku z przedstawionym stanem faktycznym i planowaną sprzedażą 5 z 6 nowo utworzonych działek powstałych po podziale działki nr 1 Wnioskodawca zwraca się z niniejszym wnioskiem celem ustalenia czy sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Transakcja sprzedaży działek utworzonych na skutek podziału działki numer 1 w warunkach opisywanych we wniosku pomimo, że stanowią one działki budowlane nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albowiem Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Uwzględniając uwarunkowania jakie mają towarzyszyć transakcji sprzedaży działek Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:

1.Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. nr 177 poz. 1054 ze zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają: odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów, import towarów na terytorium kraju; wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terenie kraju; wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów,

2.art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...),

3.czynności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas gdy wykonywane są przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającego w takim charakterze w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikiem są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w ramach ustawy.

Zasady wykładni gramatycznej i funkcjonalnej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy prowadzą do wniosku, że działalnością gospodarczą może być nawet pojedyncza czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar wykonywania w sposób częstotliwy (czyli stały i powtarzalny), przy czym czynność ta winna być wykonywana przez producenta, handlowca, usługodawcę, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika lub wykonującego wolny zawód, czyli podmiot występujący w odniesieniu do takiej czynności w charakterze podatnika.

Sprzedaż działek przez Wnioskodawcę nie może zostać zakwalifikowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej albowiem Wnioskodawca nie ma zamiaru dokonywania tych czynności (sprzedaży) w sposób ciągły i zarobkowy, a jedynie w celu wyprzedaży części posiadanego majątku prywatnego dla pozyskania, wobec trudnych warunków zdrowotnych i planowanego przejścia na emeryturę, środków na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Dominującym w literaturze i orzecznictwie pozostaje pogląd, że o tym czy dokonanie podziału gruntu na kilka działek i ich sukcesywna sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. czy dana osoba będzie występować w roli podatnika VAT decydować będą przede wszystkim zamiary podatnika co do nieruchomości w momencie jej nabycia. Opodatkowaniu podatkiem VAT powinna podlegać sprzedaż, jeżeli nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych - tj. w celu dokonania podziału i odsprzedaży wydzielonych działek z zyskiem lub w celu wykorzystania w inny zarobkowy sposób (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 23 lipca 2008 r., IBPP1/443-758/08/LSz KAN-5007/05/08/KAN-779/07/08). Jeżeli natomiast podatnik posiadał i użytkował nieruchomość przez dłuższy czas to nie można mówić, że dana osoba działa jako handlowiec będący podatnikiem VAT, jedynie dokonywała sprzedaży swojego majątku prywatnego, wykonując tym samym swoje prawo własności (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 10 lipca 2008 r., IBPP1/443-567/08LSz KAN-3677/4/08KAN-6933/07/08); Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 7 lipca 2008 r. IPPP1/443-83/07-9/SM; Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 9 czerwca 2008 r. ILPP1/443-295/08-2/AK.

Dodatkowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 października 2009 r. wskazano kryteria pomocne dla oceny, czy sprzedaż przez osobę fizyczną działek budowlanych jest opodatkowaną działalnością gospodarczą (por. też wyroki NSA z 24 kwietnia 2007 r. sygn. akt I FSK 603/06; z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z 28 marca 2008 r., sygn. akt I FSK 475/07; z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1329/07). W ocenie NSA sprzedaż działek budowlanych przez osobę fizyczną aby mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT winna mieć charakter zawodowy (profesjonalny), a zatem stały (zakładający powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), tj. zorganizowany, a nabycie gruntów musi nastąpić w celach wykonywania tej działalności (czyli w celach handlowych), a nie w jakichkolwiek innych. W omawianym orzeczeniu NSA wskazał także, że nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej sprzedaż jednej lub kilku działek dokonana w celach spożytkowania pozyskanych środków na zaspokojenie celów osobistych sprzedawcy i jego rodziny gdyż w takim wypadku brak jest podstaw do twierdzenia, że sprzedaż taka przybiera charakter zawodowy.

Podobna ocena została wyrażona także w orzeczeniu z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego typu aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych okoliczności a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Tym samym w ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż będzie wyłącznie czynnością okazjonalną stanowiącą rozporządzenie majątkiem prywatnym a nie prowadzeniem działalności gospodarczej. Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcia należy wskazać, że wobec braku po stronie Wnioskodawcy zamiaru sprzedaży działek już w dacie ich nabycia, które nastąpiło do majątku prywatnego w drodze darowizny od matki, nie zachodzi podejrzenie zamiaru prowadzenia działalności handlowej. W chwili nabycia udziału w nieruchomości a następnie na skutek zniesienia współwłasności i uzyskania samodzielnej własności działki 1 nie było możliwości przewidzenia jakie będzie przeznaczenie gruntu. W dacie nabycia gruntów stanowiły one łąki i pastwiska stałe i taki charakter upraw utrzymany jest do dnia dzisiejszego. Teren ten nie był w szczególności przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe ani jakiekolwiek inne działania inwestycyjne. Z uwagi na oddalenie od drogi publicznej istnieją ograniczone możliwości doprowadzenia mediów. Wnioskodawca na etapie składania wniosku o wydanie warunków zabudowy uzyskał wyłącznie oświadczenie wydane przez (…) o możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Nie wykonano żadnych instalacji celem podłączenia działki. Nie zostały również zabezpieczone dostawa wody i odbiór ścieków. Inwestor winien podjąć decyzję o ewentualnej budowie studni oraz szczelnych zbiorników na ścieki (szamb). Wnioskodawca nie planuje dalszych działań a zwłaszcza nie będzie realizować jakichkolwiek prac budowlanych, w tym ogrodzeń czy robót drogowych. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć w całości uzyskane ze sprzedaży środki na zabezpieczenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Całość przedstawionych okoliczności nie daje podstaw, aby uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Według art. 9 pkt 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE:

Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 istotne jest, czy podejmuje/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z opisu sprawy wynika, że w marcu 2021 r. na mocy zawartej ugody sądowej tytułem darowizny nabył Pan od matki udział wynoszący 1/2 w prawie własności m.in. działki nr 1.  We września 2021 r. zawarto umowę zniesienia współwłasności na skutek, której przypadła Panu na wyłączną własność ww. działki. Działka nr 1 w chwili zniesienia współwłasności była działką rolną. Działka od dnia nabycia nie była gospodarczo wykorzystywana - nie była przedmiotem umowy dzierżawy lub innej tego typu umowy, prowadzone były wyłącznie podstawowe prace agrotechniczne mające zapobiegać dalszemu zakrzewianiu terenu. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, nigdy nie był i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W celu poprawy warunków mieszkaniowych podjął Pan starania o budowę domu mieszkalnego na działce 1.  W kwietniu 2022 r. uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na ww. działce. W celu pozyskania środków finansowych na budowę, podjął Pan decyzję o podziale działki 1 na 6 działek o numerach 5, 6, 7, 8, 9 i 10 oraz sprzedaży 5 nowo utworzonych działek. Podział działki 1 ograniczył się do czynności prawno-geodezyjnych. Na gruncie nie przeprowadzono żadnych prac budowlanych, drogowych lub melioracyjnych mających na celu podniesienie wartości gruntu. Poza działkami 2 i 6 działkami powstałymi z podziału działki 1, nie posiada Pan innych nieruchomości, nie zamierza też w przyszłości dokonywać sprzedaży gruntów. Wcześniej również nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Zamierza Pan sprzedawać działki samodzielnie poprzez informacje publikowane na internetowych stronach dotyczących ofert kupna i sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż powinna być ograniczona do jednego aktu notarialnego przenoszącego własność bez umów przedwstępnych, ale dopuszcza Pan możliwość zawarcia takich umów, jeśli będą warunkiem otrzymania kredytu przez kupującego. Nie będzie Pan udzielał pełnomocnictw do uzyskania przez nabywcę zgód, pozwoleń opinii, decyzji itp. Po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie upoważniona do dokonywania na działkach inwestycji infrastrukturalnych podnoszących ich wartość ani nie będzie zobowiązana do ponoszenia jakichkolwiek nakładów finansowych do dnia zawarcia umowy finalnej. Decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działki 1 pozostaje ważna. Nie występował Pan i nie zamierza występować do momentu sprzedaży dla wydzielonych działek o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż 5 działek powstałych z podziału działki nr 1, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dla ustalenia, czy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wynika z przywołanych przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do działek powstałych z podziału działki nr 1 przed ich sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostaną spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Znaczenie dla analizowanej sprawy ma całokształt działań jakie podejmował Pan i będzie podejmował w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zauważyć należy, że działka nr 1 z której zostały wydzielone działki mające być przedmiotem sprzedaży nie została nabyta przez Pan w celu dalszej odsprzedaży. Działka została nabyta w drodze darowizny, nie była od dnia nabycia wykorzystywana do celów działalności gospodarczej, nie była przedmiotem umowy dzierżawy lub innej tego typu umowy.  Istotne jest to, że w celu poprawy warunków mieszkaniowych podjął Pan starania o budowę domu na działce 1 i uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla ww. Aby pozyskać środki finansowe na budowę, podjął Pan decyzję o podziale działki 1 na 6 działek o numerach 5, 6, 7, 8, 9 i 10 oraz sprzedaży 5 nowo utworzonych działek. Podział działki 1 ograniczył się do czynności prawno-geodezyjnych. Nie będzie Pan udzielał pełnomocnictw do uzyskania przez nabywcę zgód, pozwoleń opinii, decyzji itp. Po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie upoważniona do dokonywania na działkach inwestycji infrastrukturalnych podnoszących ich wartość ani nie będzie zobowiązana do ponoszenia jakichkolwiek nakładów finansowych do dnia zawarcia umowy finalnej. Nie występował Pan i nie zamierza występować do momentu sprzedaży dla wydzielonych działek o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odnosząc się zatem do planowanej transakcji sprzedaży 5 działek powstałych z podziału działki nr 1 nabytej w drodze darowizny stwierdzić należy, że czynności podejmowane przez Pana nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie będą stanowiły działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W przypadku zbycia opisanych działek nie dokonywał/nie będzie Pan dokonywał czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie przez Pana ww. działek nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, dokonując sprzedaży 5 działek powstałych z podziału działki nr 1, będzie Pana korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę tych działek cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie braku opodatkowania sprzedaży 5 działek powstałych z podziału działki nr 1, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pana przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).