Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanej działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2024 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Pana wniosek z 5 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży działki gruntu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 października 2024 r. (wpływ 30 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A.  (dalej: Wnioskodawca) nabył, jako współwłaściciel, na zasadach małżeńskiej wspólnoty majątkowej działkę nr ewid. 1 na podstawie Aktu Notarialnego nr (...) z dnia 31 sierpnia 2005 r. oraz działki o nr ewid. 2, 3 i 4 na podstawie Aktu Notarialnego nr (...) z dnia 23 września 2005 r.

Nabycie ww. działek nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z czym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nadto, Wnioskodawca w momencie zakupu, jak również do chwili obecnej nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie miał zamiaru ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych. Nigdy ich również do tych czynności nie wykorzystywał.

Na wniosek Wnioskodawcy oraz jego małżonki Starosta (...) decyzją nr (...) z dnia 10 lipca 2006 r. dokonał połączenia działek o nr ewid. 1, 2, 3, 4 i nadał nowopowstałej działce nr ewid. 5. Następnie Starosta (...) (na wniosek Wnioskodawcy, jego małżonki, Gminy (...) oraz właścicieli sąsiednich działek) decyzją nr (...) z dnia 22 marca 2010 r. dokonał scalenia i wymiany części gruntów obrębu (...), gmina (...). Na podstawie ww. decyzji, a więc w wyniku scalenia i wymiany Wnioskodawca wraz z małżonką stali się właścicielami działek o nr ewid. 5/1 i 5/2.

Działkę o nr 5/1 Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał na podstawie Aktu Notarialnego nr (...) z dnia 25 czerwca 2012 r. Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w konsekwencji czego podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca jest współwłaścicielem (na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej) nieruchomości o nr ewid. 5/2, położonej w miejscowości (...), w gminie (...), powiecie (...), województwie (...) (dalej: „Działka”).

Wnioskodawca nie miał zamiaru wykorzystywania Działki do czynności opodatkowanych. Nigdy jej również do tych czynności nie wykorzystywał.

Działka znajduje się na obszarze, który jest objęty obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) gminy (...) zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (...) Nr (...) z dnia (...) 2021 r.

Zgodnie z treścią wypisu z MPZP Działka znajduje się na terenach oznaczonych symbolem:

1) U/P3 - tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów;

2) KDS1 - tereny dróg publicznych klasy S (ekspresowej);

3) KD1 - tereny komunikacji.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających zarówno do uchwalenia MPZP dla sprzedawanej Działki, jak i do jego zmiany.

Działce został nadany adres: ul. (...) w celu zamontowania urządzeń na dostawę energii elektrycznej do placu budowy dla własnej inwestycji. Poprzez „własną inwestycję” rozumie się budowę budynku magazynowo-biurowego z częścią mieszkalną wraz z instalacjami, szambem szczelnym na działce o nr ewid. 5/2. Naniesienia te miały powstać na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę wydanego decyzją Starosty (...) Nr (...) z dnia 18 stycznia 2012 r. Ww. naniesienia nie zostały zrealizowane, a pozwolenie na budowę wygasło. Zarówno Wnioskodawca, jak i inny podmiot nie ubiegał się o kolejne pozwolenie na budowę.

Ponadto, Wnioskodawca wraz z małżonką opracowali Projekt Budowlany i uzyskali prawomocne pozwolenie na budowę zjazdu publicznego na działkach nr ew. 5/2 i 6 w miejscowości (...), gm. (...) z drogi zbiorczej równoległej do drogi krajowej nr (...) (decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) Nr (...)). Obiekt ten został zrealizowany na potrzeby własnej inwestycji. Działka nie jest i nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Do Wnioskodawcy zwrócił się zainteresowany zakupem Działki nabywca. Strony podpisały umowę przedwstępną w dniu 2 września 2024 r. Następnie, tego samego dnia zawarto z Nabywcą umowę użyczenia, żeby on (Nabywca) posiadał już prawo do dysponowania Działką na cele budowlane, tj. w szczególności do samodzielnego ubiegania się przez niego o wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia itp. przez organami administracji publicznej oraz innymi podmiotami, jakie okażą się niezbędne.

Zawarcie tej umowy jest konsekwencją zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży Działki. Ustalony został również termin podpisania umowy przyrzeczonej na dzień 19 grudnia 2024 r. Działka jest obciążona służebnością przesyłu na rzecz – (...) S.A. z siedzibą w (...), która zamieściła na Działce stację transformatorową do doprowadzenia energii elektrycznej (stacja TRAFO).

Służebność wynika z Aktu Notarialnego Nr (...) z dnia 3 lutego 2012 r. Stacja transformatorowa służąca do doprowadzenia energii została wybudowana przez (...) na potrzeby własnej inwestycji.

Nadmienia się również, iż z dniem 31 maja 2023 r. została rozwiązana umowa kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej i świadczenia usługi dystrybucji elektrycznej do obiektu przy ul. (...) – Nr (...) z dnia 25 marca 2013 r. Umowa z (...) S.A. Umowa ta została rozwiązana na skutek złożonego przez Wnioskodawcę wypowiedzenia.

Na Działce była i jest w dalszym ciągu prowadzona przez Wnioskodawcę działalność rolnicza polegająca na utrzymaniu gruntu według zasad dobrej kultury rolnej przy zachowaniu wymogów ochrony środowiska stosując minimalne nakłady i zabiegi agrotechniczne - pielęgnacyjne koszenie trawy (raz w roku).

Na działkę nr 5/2 do Agencji (...) zostały złożone wnioski: nr (...) w dniu 7 maja 2024 r. oraz nr (...) w dniu 10 lipca 2024 r. o przyznanie płatności.

Działalność rolnicza nie jest źródłem dochodów Wnioskodawcy, służy jedynie utrzymaniu Działki w dobrym stanie. Wnioskodawca nie wytwarza i nie sprzedaje żadnych produktów rolnych, w związku z czym nie działa jako rolnik ryczałtowy, zgodnie z definicją art. 2 ust. 19 UoVAT.

Wnioskodawca podjął czynności celem wydzielenia z Działki części działki przeznaczonej pod przebudowę drogi krajowej (...) zgodnie z zapisami MPZP oraz podzielenia pozostałej jej części na dwie działki. Podzielone działki miały zostać przekazane darowizną na rzecz synów. W tym celu Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Gminy (...). Postanowieniem Nr (...) z dnia 5 kwietnia 2024 r. został zatwierdzony wstępny podział oraz została wykonana mapa z projektem podziału. Z uwagi na okoliczności rodzinne Wnioskodawca zrezygnował jednak z ww. podziału. Postanowił nie występować o wydanie decyzji zatwierdzającej podział.

Wnioskodawca zawarł:

1)umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z (...) oddział partnerski (...), która obowiązywała w okresie od 30 grudnia 2022 r. do 8 września 2024 r.;

2)zamieścił ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w Internecie (na portalu (...)), w okresie od 6 marca 2022 r. do 30 listopada 2022 r.;

3)zamieścił tablicę informacyjną na działce.

Powyższe miało na celu dokonanie zbycia działki, która jest dla Wnioskodawcy zbędna.

Działka nie jest i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej - ani do działalności opodatkowanej, ani zwolnionej od podatku VAT.

Nadmienia się, iż małżonka Wnioskodawcy - Pani (...) do 30 czerwca 2021 r. prowadziła działalność gospodarczą z zakresu architektury zarejestrowaną w CEIDG – (...). Była ona zarejestrowana również jako czynny podatnik VAT. Działalność ta nie była związana z obrotem nieruchomościami. Przedmiotowa Działka nie stanowiła środka trwałego w jej przedsiębiorstwie i nie służyła prowadzeniu jego działalności.

Wnioskodawca nie planuje w przyszłości prowadzić działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, w szczególności poprzez sprzedaż innych nieruchomości wchodzących w skład jego majątku prywatnego. Wnioskodawca także nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności w celu przygotowania Działki do sprzedaży (ogrodzenie, uzbrojenie terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia jej wartości bądź atrakcyjności).

Nabywca Działki pozyskał informację o chęci sprzedaży przez Wnioskodawcę za pomocą tablicy ogłoszeń umieszczonej bezpośrednio na Działce.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej - w dniu podpisania umowy, kupujący dokonał wpłaty zadatku (na dowód czego okazał potwierdzenie wykonania przelewu). W umowie zawarto również zapis, iż „przed podpisaniem umowy przyrzeczonej złożą [kupujący] do depozytu prowadzonego przez notariusza, przed którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona, kwotę pozostałej części ceny [...] w celu zwolnienia się z wierzytelności [...] notariusz złoży polecenie przelewu powyższej kwoty, niezwłocznie po podpisaniu umowy przyrzeczonej [...] na rachunek bankowy wskazany przez sprzedających”.

Wnioskodawca zgodnie z ww. umową wyraził zgodę na wystąpienie przez kupujących z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na warunkach odpowiadających wymaganiom Wnioskodawcy, a także wydanie innych dokumentów dotyczących uzyskania przez kupujących pozwolenia na budowę.

Kupujący zobowiązali się do złożenia do depozytu pozostałej części ceny przed zawarciem umowy przyrzeczonej, co zostało wskazane powyżej.

Wnioskodawca zobowiązał się do:

• udzielenia, niezbędnych kupującym na potrzeby postępowań administracyjnych wynikających z umowy przedwstępnej — stosownych zgód, potwierdzeń, czy też innego rodzaju oświadczeń woli bądź wiedzy;
• niepodejmowania jakichkolwiek działań uniemożlwiających lub utrudniających uzyskanie dokumentów niezbędnych kupującym („w szczególności zobowiązują się do nieskładania, bez pisemnej zgody nabywców, jakichkolwiek środków odwoławczych, sprzeciwów, wniosków czy monitów”);
• współdziałania z kupującymi we wszystkich działaniach prowadzonych przez nich w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności doręczania kupującym lub osobom działającym z ich upoważnienia wszelkich dokumentów znajdujących się w posiadaniu Wnioskodawcy lub do otrzymania których Wnioskodawca jest lub będzie uprawniony, a które są niezbędne kupującym do uzyskania pozwolenia na budowę.
• umożliwienia osobom upoważnianym przez kupujących do swobodnego dostępu do nieruchomości w celu dokonywania na jej obszarze wszelkich wierceń, badań, analiz i ekspertyz koniecznych do oceny przydatności budowlanej gruntu ze względu na wymagania planowanej przez nich inwestycji.

Celem powyższych czynności Wnioskodawca zawarł z kupującymi umowę użyczenia.

Prawa i obowiązki kupujących: prawo do dysponowania nieruchomością stanowiącą działkę nr 2 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane — w związku z powyższym legitymowani są do uzyskania decyzji wydanych na ich rzecz, niezbędnych do prowadzenia budowy, zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez Wnioskodawcę warunków, przy czym kupujący nie mają prawa rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych, a także prowadzenia prac przygotowawczych. Ponadto kupujący oświadczyli, iż wszelkie projekty, dokumenty, opracowania oraz wnioski związane z umową przedwstępną zostaną sporządzone ich kosztem i staraniem. To kupujący poniosą też wszelkie związane z przyszłą inwestycją opłaty i należności, w szczególności administracyjne, skarbowe i sądowe.

Wnioskodawca, zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, wyraził zgodę na wystąpienie przez kupujących z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Ponadto zgodnie z zapisami umowy użyczenia, kupujący posiada prawo do dysponowania Działką na cele budowlane, tj. w szczególności do samodzielnego ubiegania się przez niego o wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia itp. przez organami administracji publicznej oraz innymi podmiotami, jakie okażą się niezbędne celem uzyskania pozwolenia na budowę.

Wnioskodawca nie ma wiedzy jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał/dokona kupujący w związku z udzielonym mu pełnomocnictwem w zakresie niniejszej Działki, gdyż Kupujący nie są zobowiązani do informowania Wnioskodawcy i nie informują Wnioskodawcy o podjętych przez nich działaniach.

Na podstawie zapisów umowy przedwstępnej jednak kupujący do momentu sprzedaży mogą (na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę stosownych zgód, potwierdzeń, czy też innego rodzaju oświadczeń woli bądź wiedzy) wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie innych dokumentów dotyczących zbywanej nieruchomości, niezbędnych celem realizacji (po przeniesieniu własności) przez kupujących inwestycji.

Kupujący nie mają prawa rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych, a także prowadzenia prac przygotowawczych do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej - kupujący nie mają prawa rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych, a także prowadzenia prac przygotowawczych do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona kupująca nie będzie zatem dokonywać inwestycji infrastrukturalnych po zawarciu umowy przedwstępnej i przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Kupujący zamierza nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków magazynowych i biurowych. Budowa ta jednak będzie mieć miejsce po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Kupujący oświadczyli, iż wszelkie projekty, dokumenty, opracowania oraz wnioski związane z umową przedwstępną zostaną sporządzone ich kosztem i staraniem. To kupujący poniosą też wszelkie związane z przyszłą inwestycją opłaty i należności, w szczególności administracyjne, skarbowe i sądowe.

Kupujący nie będą więc ponosić żadnych nakładów finansowych związanych z nieruchomością do momentu podpisania umowy przyrzeczonej. Będą ponosić jedynie wydatki związane z pozyskaniem dokumentacji projektowej niezbędnej celem realizacji inwestycji po finalizacji zakupu nieruchomości.

Zgodnie z treścią umowy użyczenia - „Niniejsza Umowa stanowi dla Biorącego w użyczenie, tylko i wyłącznie prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy dnia 7 lipca 1994 roku — Prawo Budowlane, w szczególności upoważnia Biorącego w użyczenie do samodzielnego ubiegania się, o wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia itp. przed organami administracji publicznej oraz Innymi podmiotami, jakie okażą się niezbędne do realizacji Inwestycji”. Ponadto, „zawarcie niniejszej umowy nie upoważnia Biorącego w użyczenie do wykonywania jakichkolwiek prac budowlanych na Nieruchomości, w tym dokonywania jakiejkolwiek ingerencji w grunty, za wyjątkiem ingerencji wymaganych do wykonania badań i ekspertyz, w szczególności badań gruntowych oraz środowiskowych”.

Umowa użyczenia została zawarta na czas oznaczony. Obowiązuje ona od dnia jej zawarcia, tj. od 2 września 2024 r. do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej lub do dnia skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej przez którąkolwiek ze Stron bądź rozwiązania umowy przedwstępnej.

Zgodnie z treścią umowy użyczenia „z tytułu zawarcia niniejszej Umowy Użyczającemu nie przysługuje żadne wynagrodzenie”. Nadmienia się, iż „Projekt budowlany, które będzie podstawą wniosku o wydanie decyzji o pozwolenia na budowę Inwestycji, uzyskany będzie staraniem i na koszt Biorącego w użyczenie oraz na jego wyłączne zlecenie”.

W związku z powyższym, Wnioskodawca nie czerpał i dalej nie czerpie żadnych pożytków z umowy użyczenia przedmiotowej nieruchomości.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż Działki przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, planowana sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - dalej: „UoVAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 15 ust. 1 UoVAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne, niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 UoVAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności, polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym dla określenia, czy w stosunku do konkretnej dostawy, będziemy mieć do czynienia z podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, czy prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu UoVAT. Oznacza to, że dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który w stosunku do tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Kwestia sprzedaży gruntu przez osobę fizyczną na gruncie UoVAT była oceniana przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). W orzeczeniu TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami, stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej.

Każdy z powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - zdaniem TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. W omawianym orzeczeniu podane zostały działania, polegające na uzbrojeniu terenu albo aktywność marketingowa. Działania takie, zgodnie z orzeczeniem TSUE, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, jeżeli ich konsekwencją jest zwiększenie wartości działki.

Orzecznictwo sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - dalej: „NSA” z 14 kwietnia 2019 r., sygn. I FSK 578/17 lub wyrok NSA z 31 maja 2017 r., sygn. I FSK1866/17) również podkreśla, że na podstawie UoVAT, w celu oceny czy osoba sprzedająca nieruchomość działała w charakterze podatnika, istotne znaczenie mają kryteria sformułowane przez TSUE. W wyroku NSA z 28 sierpnia 2020 r., sygn. I FSK 1476/17 sąd wyraził się następująco: „oceniając działalność osoby sprzedającej nieruchomości należy wziąć pod uwagę wszystkie etapy tej aktywności rozpatrując je w całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Przede wszystkim zaś powinno się uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym”.

Zgodnie z przytoczonym orzecznictwem sądów administracyjnych ocenę charakteru podjętych przez podatnika działań należy oprzeć na analizie łącznie wszystkich okoliczności stanu faktycznego.

Działania podjęte przez Wnioskodawcę w zakresie zmiany stanu prawnego i przeznaczenia Działki były wykonywane wiele lat wcześniej. W ostatnim czasie jedynymi zabiegami wykonywanymi na działce było pielęgnacyjne wykaszanie trawy.

Z okoliczności wskazanych w zdarzeniu przeszłym wynika, iż Działka nie jest i nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Do Wnioskodawcy zwrócił się zainteresowany zakupem Działki nabywca. Strony podpisały umowę przedwstępną w dniu 2 września 2024 r. Następnie, tego samego dnia zawarto z Nabywcą umowę użyczenia, żeby on (Nabywca) posiadał już prawo do dysponowania Działką na cele budowlane, tj. w szczególności do samodzielnego ubiegania się przez niego o wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia itp. przez organami administracji publicznej oraz innymi podmiotami, jakie okażą się niezbędne. Zawarcie tej umowy jest konsekwencją zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży Działki.

Działka jest obciążona służebnością przesyłu na rzecz – (...) S.A., która zamieściła na Działce stację TRAFO ( wybudowana przez (...) S.A. na potrzeby własnej inwestycji).

Działalność rolnicza nie jest źródłem dochodów Wnioskodawcy, służy jedynie utrzymaniu Działki w dobrym stanie. Wnioskodawca nie wytwarza i nie sprzedaje żadnych produktów rolnych, w związku z czym nie działa jako rolnik ryczałtowy zgodnie z definicją art. 2 ust. 19 UoVAT.

Wnioskodawca podejmował zatem opisane czynności celem zarządu Jego majątkiem prywatnym. Nie podejmował żadnych działań zmierzających zarówno do uchwalenia MPZP dla sprzedawanej Działki, jak i do jego zmiany oraz nie dokonał uzbrojenia Działki, jej ogrodzenia, ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Działki. Zarówno on, jak i małżonka, nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Ponadto, Działka nie jest i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej - ani do działalności opodatkowanej, ani zwolnionej od podatku VAT.

Wnioskodawca zawarł:

1)umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z (...), która obowiązywała w okresie od 30 grudnia 2022 r. do 8 września 2024 r.;

2)zamieścił ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w Internecie (na portalu (...)), w okresie od 6 marca 2022 r. do 30 listopada 2022 r.;

3)zamieścił tablicę informacyjną na działce.

Działania marketingowe, które podjął nie służyły podwyższeniu wartości Działki, ani uzyskaniu większego zysku z jej sprzedaży. Miały one na celu przyśpieszenie zbycia Działki, która dla Wnioskodawcy jest zbędna, a jej utrzymanie (koszenie trawy) uciążliwe, czasochłonne i kosztowne. Co ważne podjęcie działań marketingowych, takich jak: zawarcie umowy pośrednictwa sprzedaży czy zamieszczenie ogłoszenia w Internecie nie przyniosło Wnioskodawcy żadnych rezultatów. Potencjalny nabywca działki pozyskał informację o chęci sprzedaży przez Wnioskodawcę za pomocą tablicy ogłoszeń umieszczonej bezpośrednio na działce.

Podjęte przez Wnioskodawcę czynności są charakterystyczne dla sprzedaży majątku prywatnego. Wnioskodawca nie podjął się działań, które świadczyłyby o profesjonalnym obrocie nieruchomościami - nie zamieszczał bilbordów, nie ogłaszał się w radiu, ani telewizji, nie posługiwał się żadną nazwą działalności „firmą”, Wnioskodawca nie dokonywał uzbrojenia Działki, wydzielenia dróg wewnętrznych, ani żadnych innych czynności zwiększających wartość. Wnioskodawca podjął wyłącznie niezbędne czynności celem sprzedaży Działki, takie jakie podjęłaby również inna osoba, nieprowadząca działalności, zmierzająca do sprzedaży nieruchomości.

Ponadto transakcja sprzedaży Działki będzie transakcją jednorazową, nie można jej więc uznać za czynność wykonywaną „w sposób ciągły dla celów zarobkowych”, a w konsekwencji za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 UoVAT.

Nadmienia się również, iż działania Wnioskodawcy na Działce dotyczyły w głównej mierze przygotowania gruntu dla własnej inwestycji, która ostatecznie nie doszła do skutku. Nie były one realizowane w celu przygotowania Działki do sprzedaży. Podział działki, który miał na celu dokonanie darowizny na rzecz synów również nie został zrealizowany. Umowa użyczenia, będąca konsekwencją zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży Działki nie wskazuje na zaangażowanie gospodarcze Wnioskodawcy oraz na wystąpienie zorganizowanego zespołu czynności, świadczącego o profesjonalnym charakterze tych działań.

Prowadzona na działce działalność rolnicza w postaci utrzymania terenu Działki w dobrej kulturze nie jest działaniem rolnika ryczałtowego, ponieważ nie wiąże się z prowadzeniem dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczeniem usług rolniczych. Polega wyłącznie na pielęgnacyjnym koszeniu trawy, która nie jest źródłem przychodów Wnioskodawcy. W związku z tym również w tym zakresie Wnioskodawca nie działa jako podatnik VAT.

Okoliczność uzyskania przez Wnioskodawcę pozwolenia na budowę czy uzbrojenia terenu miała miejsce 12 lat temu. W związku z tym nie ma między poczynionymi działaniami względem działki a aktualnym zamiarem jej sprzedaży związku przyczynowo-skutkowego. Ponadto nie można porównać tych działań z czynnościami podejmowanymi przez podmioty profesjonalnie handlujące nieruchomościami, ponieważ nie są na równi kompleksowe, brak im podobnego profesjonalizmu i skali.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Przy tym, na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, odpłatną dostawę towarów stanowi również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości), co potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Na mocy art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Według art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać Działkę nr 2, której jest Pan współwłaścicielem (na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej). Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż niezabudowanej Działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej nieruchomości o nr 5/2, położonej w miejscowości (...), w gminie (...), powiecie (...), województwie (...). Działka znajduje się na obszarze objętym obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy (...) zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (...) Nr (...) z dnia (...). Zgodnie z treścią wypisu z MPZP Działka znajduje się na terenach oznaczonych symbolem: U/P3 - tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów; KDS1 - tereny dróg publicznych klasy S (ekspresowej); KD1 - tereny komunikacji. Nie podejmował Pan żadnych działań zmierzających zarówno do uchwalenia MPZP dla sprzedawanej Działki, jak i do jego zmiany. Działce został nadany adres: ul. (...) w celu zamontowania urządzeń na dostawę energii elektrycznej do placu budowy dla budowy budynku magazynowo-biurowego z częścią mieszkalną wraz z instalacjami, szambem szczelnym na działce o nr 2. Naniesienia te miały powstać na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę wydanego decyzją Starosty (...) Nr (...) z dnia 18 stycznia 2012 r. Ww. naniesienia nie zostały zrealizowane, a pozwolenie na budowę wygasło. Zarówno Pan, jak i inny podmiot nie ubiegał się o kolejne pozwolenie na budowę. Ponadto, opracował Pan wraz z małżonką Projekt Budowlany i uzyskaliście Państwo prawomocne pozwolenie na budowę zjazdu publicznego na działkach nr ew. 5/2 i 6 w miejscowości (...), gm. (...) z drogi zbiorczej równoległej do drogi krajowej nr (...). Obiekt ten został zrealizowany na potrzeby własnej inwestycji. Działka nie jest i nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Zwrócił się do Pana zainteresowany zakupem Działki nabywca. Strony podpisały umowę przedwstępną w dniu 2 września 2024 r. Następnie, tego samego dnia zawarto z Nabywcą umowę użyczenia, żeby Nabywca posiadał już prawo do dysponowania Działką na cele budowlane, tj. w szczególności do samodzielnego ubiegania się przez niego o wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia itp. przez organami administracji publicznej oraz innymi podmiotami, jakie okażą się niezbędne. Zawarcie tej umowy jest konsekwencją zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży Działki. Ustalony został również termin podpisania umowy przyrzeczonej na dzień 19 grudnia 2024 r. Działka jest obciążona służebnością przesyłu na rzecz – (...) S.A. z siedzibą w (...), która zamieściła na Działce stację transformatorową do doprowadzenia energii elektrycznej. Stacja transformatorowa służąca do doprowadzenia energii została wybudowana przez (... S.A.) na potrzeby własnej inwestycji.

Na Działce była i jest w dalszym ciągu prowadzona przez Pana działalność rolnicza polegająca na utrzymaniu gruntu według zasad dobrej kultury rolnej przy zachowaniu wymogów ochrony środowiska stosując minimalne nakłady i zabiegi agrotechniczne - pielęgnacyjne koszenie trawy (raz w roku). Działalność rolnicza nie jest Pana źródłem dochodów, służy jedynie utrzymaniu Działki w dobrym stanie. Nie wytwarza i nie sprzedaje Pan żadnych produktów rolnych.

Zawarł Pan umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z (...), która obowiązywała w okresie od 30 grudnia 2022 r. do 8 września 2024 r., zamieścił Pan ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w Internecie (na portalu (...)), w okresie od 6 marca 2022 r. do 30 listopada 2022 r., zamieścił Pan tablicę informacyjną na działce. Powyższe miało na celu dokonanie zbycia działki, która jest dla Pana zbędna. Działka nie jest i nie była wykorzystywana przez Pana do działalności gospodarczej - ani do działalności opodatkowanej, ani zwolnionej od podatku VAT.

Pana małżonka - Pani (...) do 30 czerwca 2021 r. prowadziła działalność gospodarczą z zakresu architektury zarejestrowaną w CEIDG – (...). Była ona zarejestrowana również jako czynny podatnik VAT. Wskazał Pan, że działalność ta nie była związana z obrotem nieruchomościami. Przedmiotowa Działka nie stanowiła środka trwałego w jej przedsiębiorstwie i nie służyła prowadzeniu jego działalności.

Nie planuje Pan w przyszłości prowadzić działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, w szczególności poprzez sprzedaż innych nieruchomości wchodzących w skład Pana majątku prywatnego. Nie zamierza Pan podejmować jakichkolwiek czynności w celu przygotowania Działki do sprzedaży (ogrodzenie, uzbrojenie terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia jej wartości bądź atrakcyjności). Nabywca Działki pozyskał informację o chęci jej sprzedaży przez Pana za pomocą tablicy ogłoszeń umieszczonej bezpośrednio na Działce.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej wyraził Pan zgodę na wystąpienie przez kupujących z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na warunkach odpowiadających ich wymaganiom, a także wydanie innych dokumentów dotyczących uzyskania przez kupujących pozwolenia na budowę.

Na podstawie zapisów umowy przedwstępnej jednak kupujący do momentu sprzedaży mogą (na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę stosownych zgód, potwierdzeń, czy też innego rodzaju oświadczeń woli bądź wiedzy) wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie innych dokumentów dotyczących zbywanej nieruchomości, niezbędnych celem realizacji (po przeniesieniu własności) przez kupujących inwestycji.

Wnioskodawca zobowiązał się do:

• udzielenia, niezbędnych kupującym na potrzeby postępowań administracyjnych wynikających z umowy przedwstępnej — stosownych zgód, potwierdzeń, czy też innego rodzaju oświadczeń woli bądź wiedzy;
• niepodejmowania jakichkolwiek działań uniemożliwiających lub utrudniających uzyskanie dokumentów niezbędnych kupującym („w szczególności zobowiązują się do nieskładania, bez pisemnej zgody nabywców, jakichkolwiek środków odwoławczych, sprzeciwów, wniosków czy monitów”);
• współdziałania z kupującymi we wszystkich działaniach prowadzonych przez nich w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności doręczania kupującym lub osobom działającym z ich upoważnienia wszelkich dokumentów znajdujących się w posiadaniu Wnioskodawcy lub do otrzymania których Wnioskodawca jest lub będzie uprawniony, a które są niezbędne kupującym do uzyskania pozwolenia na budowę.
• umożliwienia osobom upoważnianym przez kupujących do swobodnego dostępu do nieruchomości w celu dokonywania na jej obszarze wszelkich wierceń, badań, analiz i ekspertyz koniecznych do oceny przydatności budowlanej gruntu ze względu na wymagania planowanej przez nich inwestycji.

Celem powyższych czynności zawarł Pan z kupującymi umowę użyczenia. Umowa użyczenia została zawarta na czas oznaczony. Obowiązuje ona od dnia jej zawarcia, tj. od 2 września 2024 r. do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej lub do dnia skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej przez którąkolwiek ze Stron bądź rozwiązania umowy przedwstępnej.

Zgodnie z zapisami umowy użyczenia, kupujący posiadają prawo do dysponowania Działką na cele budowlane, tj. w szczególności do samodzielnego ubiegania się przez niego o wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia itp. przez organami administracji publicznej oraz innymi podmiotami, jakie okażą się niezbędne celem uzyskania pozwolenia na budowę.

Z tytułu zawarcia tej umowy nie przysługuje Panu żadne wynagrodzenie.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą tego, czy z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana nabywcy pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie Pan występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że na podstawie umowy użyczenia udzielił Pan zgody na dysponowanie przez kupujących Nieruchomością na cele budowlane, a w szczególności upoważnił Pan kupujących do samodzielnego ubiegania się o wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia itp. przed organami administracji publicznej oraz innymi podmiotami, jakie okażą się niezbędne do realizacji Inwestycji. Wyraził Pan zgodę na wystąpienie przez kupujących z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na warunkach odpowiadających Pana wymaganiom, a także wydanie innych dokumentów dotyczących uzyskania przez kupujących pozwolenia na budowę.

Ponadto zobowiązał się Pan do udzielenia, niezbędnych kupującym na potrzeby postępowań administracyjnych wynikających z umowy przedwstępnej — stosownych zgód, potwierdzeń, czy też innego rodzaju oświadczeń woli bądź wiedzy, niepodejmowania jakichkolwiek działań uniemożlwiających lub utrudniających uzyskanie dokumentów niezbędnych kupującym. Zobowiązał się Pan do nieskładania, bez pisemnej zgody nabywców, jakichkolwiek środków odwoławczych, sprzeciwów, wniosków czy monitów oraz do współdziałania z kupującymi we wszystkich działaniach prowadzonych przez nich w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności doręczania kupującym lub osobom działającym z ich upoważnienia wszelkich dokumentów znajdujących się w Pana posiadaniu lub do otrzymania których Pan jest lub będzie uprawniony, a które są niezbędne kupującym do uzyskania pozwolenia na budowę. Umożliwienia osobom upoważnianym przez kupujących do swobodnego dostępu do nieruchomości w celu dokonywania na jej obszarze wszelkich wierceń, badań, analiz i ekspertyz koniecznych do oceny przydatności budowlanej gruntu ze względu na wymagania planowanej przez nich inwestycji. Kupujący zamierzają nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków magazynowych i biurowych. Budowa ta jednak będzie mieć miejsce po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Podjęte przez Pana działania wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Należy zauważyć, że do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nieruchomość, której jest Pan właścicielem, będzie podlegała wielu czynnościom. Działania te, dokonywane za Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości oraz przyspieszenie planowanej przez kupujących Inwestycji. Zatem wszystkie podjęte przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej czynności zmierzają do uatrakcyjnienia nieruchomości i doprowadzenia jej do stanu zgodnego z wymaganiami i planami inwestycyjnymi kupujących. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała Nieruchomość o innym charakterze, niż w chwili zawarcia Umowy Przedwstępnej.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Pana działania, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie więc Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Mimo, że w analizowanej sprawie czynności te będą faktycznie podejmowane przez kupujących, to jednak efekty tych działań będą wywierać bezpośredni skutek dla Pana, tj. będą zmierzać do zbycia Nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż nieruchomości (działki nr 5/2) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży działki wchodzącej w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej dla Pana, natomiast nie rozstrzyga dla Pana Małżonki, jako współwłaścicielki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).