Nieuznanie Sprzedających za podatnika podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 18 sierpnia 2024 r., który dotyczy nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1, opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży tej działki oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 października 2024 r. (data wpływu 24 października 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.B.
• C.C.
• A. sp. z o.o. 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (dalej jako Spółka lub Nabywca) zamierza nabyć prawo własności nieruchomości zabudowanej od trzech współwłaścicieli tj. Pani A.A., B.B. i C.C. (dalej łącznie jako Zbywcy). Przedmiotem transakcji kupna/sprzedaży ma być nieruchomość o nr ewidencyjnym nr 1 (działka o nr 1) o pow. 21.479 m² położona w mieście (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) (dalej jako Nieruchomość). Zbywcy posiadają równe udziały w prawie własności Nieruchomości w wysokości 1/3 udziałów każdy.

Spółka i Zbywcy w dniu 19 grudnia 2023 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego nr Rep (…).

Zbywcy stali się właścicielami Nieruchomości stosownie do wielkości swojego udziału w drodze darowizny z 21 kwietnia 1999 r. (na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego). Zbywcy w drodze darowizny otrzymali dwie niegraniczące ze sobą działki nr 2 i będącą przedmiotem sprzedaży działkę nr 1 - obie działki są objęte jedną księgą wieczystą o nr (…). Nabycie w formie darowizny udziałów w Nieruchomości w przypadku Nabywców nastąpiło do ich majątków osobistych.

Nieruchomość jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi o pow. 56 m², 20 m² i 45 m². Przedmiotowe budynki niemieszkalne po ich nabyciu w drodze darowizny były wykorzystywane jako zabudowania o przeznaczeniu do działalności rolniczej. Podkreślenia wymaga fakt, iż wykorzystanie ich na cele rolnicze miało miejsce wyłącznie w okresie posiadania tych budynków przez poprzednich właścicieli, od których dotychczasowi Zbywcy otrzymali Nieruchomość w drodze darowizny. Natomiast od momentu odkąd Nieruchomość stała się własnością Zbywców - nie była do takiej działalności wykorzystywana. Od momentu nabycia Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako MPZP) Nieruchomość ma przeznaczenie pod zabudowę mieszkalną (oznaczenie symbolem M w MPZP).

Zbywcy nie byli zarówno w momencie nabycia Nieruchomości podatnikami czynnymi podatku VAT, nie wykorzystywali wspomnianych Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Nabycie Nieruchomości z racji otrzymania jej w formie darowizny nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto Zbywcy w okresie posiadania Nieruchomości - nie dokonywali modernizacji, przebudowy itp. położonych na niej budynków w całości lub w części, która przekraczałaby 30 % wartości początkowej tych budynków i nie dokonali odliczenia VAT od wydatków na taką przebudowę i modernizację (prawo do odliczenia nie przysługiwało im w tym zakresie). Ponadto Zbywcy nie dokonywali jakichkolwiek ulepszeń Nieruchomości i budynków na niej położonych w okresie posiadania Nieruchomości.

W okresie posiadania Nieruchomości przez Zbywców nie oddawali jej w używanie na podstawie umów najmu lub dzierżawy albo innych form użytkowania podmiotom trzecim.

Zbywcy (za wyjątkiem Pani C.C.) nie dokonywali wcześniej ani nie zamierzają poza przedmiotową Nieruchomości żadnych transakcji sprzedaży gruntów, budynków lub budowli i ich części (w tym lokali będących przedmiotem odrębnej własności). Pani C.C. dokonała w 2021 r. zbycia nieruchomości (pojedynczej działki), którą uprzednio nabyła w drodze umowy o dział spadku po zmarłej matce oraz umowy dożywocia od osoby fizycznej - jednakże zbycie to nie miało związku z wykonywaną działalnością gospodarczą ani nie było przedmiotem takiej działalności. Działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów.

Zbywcy ponadto nie dokonywali czynności służących ulepszeniu lub uatrakcyjnieniu Nieruchomości takich jak uzbrojenie gruntu, wystąpienie z wnioskiem o zmianę MPZP. Zbywcy wystawili jedynie ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości na portalach internetowych i jednocześnie nie dokonywali żadnych innych form ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości ani nie ogłaszali w środkach masowego przekazu czy w też lokalnych źródłach ogłoszeń sprzedaży Nieruchomości. Nie będą i nie korzystają także z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

W trakcie posiadania własności Zbywcy wystąpili w 2021 r. jedynie o podział posiadanej działki nr 1. W styczniu 2023 r. organ gminy (Prezydent Miasta (…)) wydał postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu projektu podziału działki nr 1 z obrębu nr (…). W tym samym roku postępowanie o podział zostało zawieszone na wniosek Zbywców.

Do podziału działki 1 faktycznie nie doszło, Zbywczynie nie dostały decyzji o jej podziale.

W 2021r. wystąpiły o podział działki 1 w celu sprzedaży największej z nich, pozostałe zamierzały przekazać swoim wnukom.

Sprzedaż największej działki pozwoliłaby polepszyć Zbywczyniom i ich dzieciom warunki mieszkaniowe jak i ogólnie bytowe. Przekazanie pozostałych miało być lokatą kapitału dla Zbywczyń na tzw. przyszłość, emeryturę, formę zabezpieczenia.

Sprzedaż największej działki okazała się jednak dużym problemem (potencjalni kupcy zainteresowani byli większą powierzchnią), dlatego po otrzymaniu w styczniu 2023 r. postanowienia o pozytywnym zaopiniowaniu projektu podziału działki Zbywczynie ustaliły z geodetą (ich pełnomocnikiem w postępowaniu), że zawiesi postępowanie.

W lipcu br. Zbywczynie otrzymały informacje z Urzędu (…), że geodeta nie żyje, a postępowanie nie zostało zawieszone.

Obecnie czekają na pismo z urzędu - wezwanie do uzupełnienia braków formalnych do złożonego w 2021r. wniosku o podział działki 1.

Po otrzymaniu wezwania złożą wniosek o wycofanie wniosku o podział działki 1.

Pomiędzy Zbywcami, a Nabywcą została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 1 w dniu 19 grudnia 2023 r. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży warunkowane pozytywnym wynikiem dd (Due Diligence), uzyskaniem warunków przyłączeniowych do sieci miejskich, zapewnienie dostępu do drogi publicznej, uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zbywcy nie udzielili Spółce (Nabywcy) pełnomocnictwa ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w ich imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki nr 1. Ponadto Zbywcy udzielili Spółce prawa do dysponowania działką nr 1 na cele budowlane - jednakże nie obejmuje ono prawa do rozpoczęcia robót budowlanych.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności w zakresie branży deweloperskiej.

W związku z powyższym Spółka jako Nabywca Nieruchomości w związku z przyszłą transakcją zrealizowaną na podstawie umowy przyrzeczonej oraz Zbywcy są zainteresowanie wystosowaniem wspólnego wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w przedmiocie określenia potencjalnych skutków w podatku od towarów i usług przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości dla obu stron transakcji.

Pytania

1)Czy ewentualna transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Zbywców będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)W przypadku uznania stanowiska przedstawionego przez Wnioskodawców w pkt 1 za nieprawidłowe, czy przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

3)W przypadku uznania stanowiska przedstawionego przez Wnioskodawców w pkt 1 za nieprawidłowe, czy z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Zbywców dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z ewentualnej opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych

Ad 1

W ocenie Zbywców wspomniana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie rozporządzanie majątkiem prywatnym a nie samodzielnym wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W skutek czego nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Ad 2

W ocenie Zbywców w przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pkt 1 za nieprawidłowe, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad 3

Z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Zbywców dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z ewentualnej opcji wyboru opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie do pkt 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak podaje art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm. ), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w opisanym stanie faktycznym w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Zbywcy podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zbywców za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy wskazać, że Nieruchomość będąca przedmiotem potencjalnej sprzedaży została nabyta w drodze darowizny (stosownie do posiadanego udziału) - zatem nabycie nie miało charakteru inwestycyjnego ani nie nastąpiło z zamiarem inwestycyjnym.

W okresie posiadania Nieruchomości Zbywcy nie podejmowali działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Zbywcy nie wykonywali w trakcie posiadania Nieruchomości czynności mających na celu uatrakcyjnienie posiadanej Nieruchomości z punktu widzenia potencjalnego kupca tak jak wystąpienie z wnioskiem o ustanowienie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wydania decyzji o warunkach zabudowy, nie dokonywano uzbrojenia działek oraz nie dokonywano żadnych przyłączy, nie dokonywano również czynności marketingowych mających na celu promowanie oferty sprzedaży Nieruchomości - inne niż zwyczajowo przyjęte. Przy czym dokonywane ogłoszenia w portalu internetowym należy uznać za zwyczajowe formy ogłoszenia jakie dokonują także osoby prywatne nie wykonujące w tym zakresie działalności gospodarczej. Podobny pogląd w zakresie traktowania formy ogłoszenia na stronie www jako zwyczajowej formy ogłoszenia wyraził: NSA z w wyroku 03 lipca 2020 r., I FSK 1888/17 oraz wyroku z 07 lutego 2017 r„ I FSK 1022/15.

Dla kontrastu należy wskazać jakie czynności o charakterze marketingowym w orzecznictwie wskazuje się jako charakterystyczne dla podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność gospodarczą - których nie podejmują się Zbywcy (por. wyrok NSA 28 sierpnia 2020 r., I FSK 1476/17; 24 marca 2021 r., I FSK 1243/19):

• prowadzenie profesjonalnej strony internetowej w celu oferowania działek wyposażonej w galerię, opis nieruchomości, zapewniającej uzyskanie dodatkowych informacji o produkcie, możliwość uzyskania informacji zwrotnej;
• przygotowanie i posługiwanie się profesjonalnymi materiałami sprzedażowymi takimi jak ulotki i foldery;
• przygotowanie profesjonalnej prezentacji nieruchomości przy pomocy drona;
• posługiwanie się wizualizacją 3D wskazującą na potencjalną zabudowę oferowanych działek;
• prowadzenie profesjonalnej kampanii reklamowej w Internecie z wykorzystaniem narzędzi umożliwiających pozycjonowanie i mailing ofert;
• prowadzenie marketingu zbywanych nieruchomości w social mediach za pomocą serwisów takich jak (...).
• tworzenie i prowadzenie z pomocą ww. mediów kampanii marketingowych z wykorzystaniem odpłatnych i dedykowanych dla klientów biznesowych narzędzi optymalizujących ich skuteczność.

Oczywiście lista powyższa ma charakter przykładowy, jednak wskazuje na cechy charakteryzujące pewien poziom profesjonalizmu i umożliwiające odróżnienie działalności podmiotu profesjonalnie uczestniczącego w obrocie gospodarczym.

Zbywcy także nie będą korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ponadto w trakcie posiadania Nieruchomości nie były one przedmiotem dzierżawy, użyczenia czy najmu.

Odnośnie dokonanego podziału działek, wskazać trzeba aktualne stanowisko sądów administracyjnych w tym zakresie, przykładowo wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r. sygn. II FSK 21/23, gdzie sąd ten odniósł się do czynności dokonywania podziału działek jak i występowania z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy (co w prezentowanym we wniosku stanie faktycznym nie zachodzi) - w wyroku tym czytamy, że: „Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem.”

Odnośnie czynności dokonywanych w 2021 r. przez Panią C.C., dokonane zbycie nieruchomości miało charakter jednorazowy i analogiczny jak w niniejszym przypadku. Dokonywała bowiem zbycia prywatnego majątku, który został nabyty w drodze umowy o dział spadku po zmarłej matce oraz umowy dożywocia od osoby fizycznej. Nie można zatem mówić o charakterze inwestycyjnym takiego nabycia a przez to o spełnieniu jakiejkolwiek cechy działalności gospodarczej.

W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności nie jest możliwym przypisanie czynnościom sprzedaży cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po stronie Zbywców ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.

Końcowo należy zatem wskazać, że skoro Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w żadnej działalności gospodarczej przez Zbywców i nie podejmowano żadnych czynności inwestycyjnych przekraczających zwykły zarząd majątkiem, to nie sposób zatem przyjąć, że w zakresie dokonanej sprzedaży Zbywcy działają jako podatnicy VAT prowadzący działalność gospodarczą, bowiem nie podejmowali i nie podejmują aktywności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analogicznych stanach faktycznych wypowiadała się zarówno organy podatkowe jak i sądy administracyjne, uznając podobnie jak w omawianym przypadku transakcję sprzedaży nieruchomości za nie podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Przykładowo takie stanowisko prezentował m.in.:

• WSA w Gdańsku w wyroku z 12 września 2017 r., I SA/Gd 884/17, gdzie czytamy, że „Skarżąca nie dokonywała zmiany przeznaczenia zbywanych działek, nie dokonywała ich uzbrojenia, nie podejmowała działań marketingowych, w tym nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży działek, nie korzystała z usług biura obrotu nieruchomościami, nie wytyczała dróg dojazdowych. Nabywcy dowiadują się o okoliczności zbywania przez Skarżącą przedmiotowych działek we własnym zakresie, bez aktywnego udziału Skarżącej w tym zakresie. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności Sąd stwierdza, iż nie jest możliwym przypisanie czynnościom Skarżącej cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości”;
• Dyrektor KIS w interpretacji z 23 czerwca 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.97.2023.2.JSU;
• Dyrektor KIS w interpretacji 20 kwietnia 2023 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.60.2023.1.MPA;
• Dyrektor KIS w interpretacji 2 czerwca 2023 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.277.2023.1.AMA.

W efekcie, zdaniem Zbywców jako Wnioskodawców, zajęte stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Uzasadnienie do pkt 2

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy VAT, poprzez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1)wybudowaniu lub

2)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku do-chodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy mieć również na względzie, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT w przypadku dostawy budynków, budowli i ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyłącza się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy dostawie budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku (zwolnienie podatkowe z VAT) jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem mając na uwadze, iż:

• wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem planowanego zbycia (biorąc pod uwagę sam moment ich nabycia w drodze darowizny zgodnie z posiadanym udziałem w Nieruchomości przez każdego ze Zbywców) i
• w ciągu ostatnich 2 lat przed planowanym zbyciem Nieruchomości żaden z budynków ani budowli znajdujących się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej

dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, w zakresie w jakim została uznana przez Organ w pyt nr 1 za transakcję podlegającą opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie zważywszy, że dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT wyklucza to zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT (gdyż może ono znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy dostawa nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT).

Uzasadnienie do pkt 3

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT:

1.Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1-3) (uchylone)

4)usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a)(uchylona],

b)nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c)usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5)[uchylony].

1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2-3. (uchylone)

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a)wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b)(uchylona);

2)transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3)(uchylony);

4)wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6)(uchylony);

7)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT.

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w pkt 1 za nieprawidłowe a przez to stwierdzeniu, że zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu VAT, przy jednoczesnym uznaniu (warunkowo) stanowiska w pkt 2 za prawidłowe w dalszej kolejności - w ocenie Wnioskodawców - należy przeanalizować, możliwość odliczenia VAT naliczonego przez Spółkę w przypadku rezygnacji ze zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania takiej transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Zważywszy, że dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT wyklucza to zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT (gdyż może ono znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy dostawa nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT) - stanowisko Wnioskodawców wyrażone w pkt 2 (przy założeniu nieprawidłowości stanowiska Wnioskodawców w pkt 1) - to zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą,

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jako alternatywne rozwiązanie dla opcji zwolnienia dostawy nieruchomości z VAT Wnioskodawcy, na podstawie powyższego przepisu zamierzają wybrać opcję opodatkowania i zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W konsekwencji, w przypadku skutecznego wyboru ww. opcji opodatkowania przez Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT.

Ponadto, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Nabywca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy VAT, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Zbywców dokumentującej dostawę Nieruchomości w przypadku skutecznego skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tego gruntu Sprzedający podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedajacych za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosku wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży jest działka nr 1, należąca do 3 osób, posiadających równe udziały w prawie własności. Nieruchomość jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi o przeznaczeniu do działalności rolniczej. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość ma przeznaczenie pod zabudowę mieszkalną.

Ponadto, Sprzedający:

• nabyli udziały ww. działce zabudowanej do majątków osobistych w drodze darowizny,
• budynki znajdujące się na działce nie wykorzystywali w działalności opodatkowanej podatkiem VAT,
• nie dokonywali modernizacji, przebudowy itp. położonych budynków w całości lub w części, która przekraczałaby 30 % wartości początkowej tych budynków i nie dokonywali odliczenia VAT od wydatków na taką przebudowę i modernizację,
• nie dokonywali jakichkolwiek ulepszeń działki i budynków na niej położonych,
• nie oddawali nieruchomości tj. działka nr 1 z posadowionymi na niej budynkami, w najem lub dzierżawę albo do innych form użytkowania podmiotom trzecim,
• nie dokonywali wcześniej ani nie zamierzają dokonywać żadnych transakcji sprzedaży gruntów, budynków lub budowli i ich części. Jeden ze współwłaścicieli dokonywał zbycia nieruchomości w 2021 r., nabytej w drodze umowy o dział spadku po zmarłej matce, jednak zbycie to nie miało związku z wykonywaną działalnością gospodarczą ani nie było przedmiotem takiej działalności,
• nie dokonywali czynności służących ulepszeniu lub uatrakcyjnieniu Nieruchomości np. uzbrojenie gruntu, wystąpienie z wnioskiem o zmianę MPZ,
• nie korzystają z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomością,
• nie udzielili Nabywającemu pełnomocnictwa ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w ich imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości,
• wystawili ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości tylko na portalach internetowych, nie ogłaszali w środkach masowego przekazu ani nie dokonywali innych form ogłoszeń o sprzedaży,
• planowali podział działki jednak finalnie do podziału nie dojdzie, gdyż Sprzedający zamierzając wycofać wniosek,
• zawarli umowę przedwstępną sprzedaży działką nr 1 w 2023 r., zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży warunkowane jest pozytywnym wynikiem Due Diligence, uzyskaniem warunków przyłączeniowych do sieci miejskich, zapewnieniem dostępu do drogi publicznej, uzyskaniem pozwolenia na budowę,
• udzieli Zbywającemu prawa do dysponowania działka nr 1 na cele budowlane- jednakże nie obejmuje ono prawa do rozpoczęcia robót budowlanych.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż udziałów w działce przez Sprzedających będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości Sprzedający będą spełniać przesłanki do uznania ich za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania każdego ze Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Sprzedających, w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedających opisanej nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedający nie podjęli i nie zamierzają podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Sprzedających należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedających za podatników tego podatku.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, Sprzedający będą korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, sprzedaż zabudowanej działki nr 1 nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytania nr 2 i 3 dotyczące uznania, że dostawa udziału w Nieruchomości przez Zbywców na rzecz Nabywcy będzie zwolniona od podatku VAT i Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości w przypadku wyboru przez Wnioskodawców opcji opodatkowania sprzedaży jedynie w sytuacji uznania Zbywających za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że Zbywający z tytułu dostawy działki nr 1 nie będą działali jako podatnicy podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 i 3 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się m.in. do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania w wydanej interpretacji, że z tytułu transakcji działki nr 1 Zbywający nie występują w charakterze podatnika podatku VAT.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).