Sprzedaż nieruchomości dokonywana przez syndyka w postępowaniu upadłościowym będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 8 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży prawa własności nieruchomości, dokonanej przez syndyka w postępowaniu upadłościowym.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 listopada 2024 r. (wpływ 6 listopada 2024 r.), pismem z 7 listopada 2024 r. (wpływ 7 listopada 2024 r.) i pismem z 7 listopada 2024 r. (wpływ 13 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Postanowieniem z (…) Sąd Rejonowy (…) po rozpoznaniu (…) sprawy z wniosku dłużniczki A, przedsiębiorcy prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą (…), wspólnika spółki prawa cywilnego (…) – ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku Dłużniczki A, przedsiębiorcy prowadzającej działalność gospodarczą pod nazwą (…), wspólnika spółki prawa cywilnego (…).

Sąd stwierdził, że wszczęte postępowanie upadłościowe jest głównym postępowaniem upadłościowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) z 2015/848 z dnia 20 maja 2015 r. w sprawie postępowania upadłościowego. Sąd wyznaczył sędziego-komisarza w osobie (…), zastępcę sędziego-komisarza w osobie (…). Sąd wyznaczył syndyka w osobie (…) posiadającego licencję doradcy restrukturyzacyjnego nr (…).

(dowód: postanowienie o ogłoszeniu upadłości z (…))

W skład majątku upadłej wchodziły prawa własności nieruchomości, jednakże zostały one przeniesione na skutek tzw. czynności bezskutecznych na osobę trzecią. Z tych względów syndyk nie objął następujących składników masy upadłości:

·    prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym oraz budynkiem warsztatu samochodowego (…) – nr księgi wieczystej (…);

·    prawa własności nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego nr 1 (…), dla którego Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) – znajdującego się na drugiej kondygnacji, składającego się z pokoju, kuchni, łazienki i korytarza, o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m², wraz udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej w wysokości (...) – nr KW (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…);

·    prawa własności nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 (…), dla którego Sąd Rejonowy (…) prowadzi Księgę Wieczystą nr (…), znajdującego się na pierwszej kondygnacji budynku położonego (…), składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego i korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu – o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m² wraz z udziałem (...) w prawie własności nieruchomości wspólnej – nr KW (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…).

W powyższym zakresie (…) syndyk złożył do Sądu Okręgowego (…) pozew o ustalenie bezskuteczności czynności prawnej w trybie art. 127 ust. 1 p.u.

(…) syndykowi doręczono odpis wyroku zaocznego Sądu Okręgowego (…), w którym Sąd w pkt I ustalił, że A i B zawarli (…) z pozwanym C bezskuteczną z mocy art. 127 ust. 1 p.u. umowę przeniesienia nieruchomości w celu zwolnienia się ze zobowiązania i oświadczenie o ustanowieniu służebności osobistej, przed notariuszem D, przenoszącą prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym oraz budynkiem warsztatu samochodowego (…), a w konsekwencji ustalił bezskuteczność z mocy pracy ustanowienia dożywotniej odpłatnej służebności osobistej mieszkania. Nadto w pkt II Sąd ustalił, że A i B zawarli (…) z pozwanym C bezskuteczną z mocy art. 127 ust. 1 p.u. umowę przeniesienia nieruchomości w celu zwolnienia się ze zobowiązania i oświadczenie o ustanowieniu służebności osobistej przed notariuszem D, przenoszącą prawo własności nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego nr 1 (…) oraz lokalu niemieszkalnego nr 2 (…) (wyrok prawomocny).

Na mocy postanowienia sędziego-komisarza z (…), działającego na podstawie art. 206 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 213 ust. 1 w zw. z art. 311 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1228), sędzia-komisarz postanowił zmienić w części postanowienie sędziego-komisarza z (…) w ten sposób żeby, zezwolić syndykowi na sprzedaż z wolnej ręki wyodrębnionych części przedsiębiorstwa należących do upadłej w postaci nieruchomości – prawa własności nieruchomości lokalowej w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 położonego (…), znajdującego się na pierwszej kondygnacji, składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego, korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu o łącznej powierzchni użytkowej (…) m² dla którego Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej o wysokości (...) dla której wyżej podany sąd prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) za cenę nie niższą niż (…) zł (słownie: (…)) plus należny podatek VAT (jeśli wystąpi) – tj. za nie mniej niż 67% wartości oszacowania.

Syndyk wystawił na portalu (…) ww. nieruchomości po cenie rynkowej. Nie odnotowano wpływu żadnej oferty. Z tego względu syndyk wniósł o wyrażenie zgody przez sędziego-komisarza na sprzedaż nieruchomości za cenę nie mniejszą niż 80% wartości. Syndyk (…) na portalu (…) rozpoczął promocję ogłoszenia sprzedaży nieruchomości po cenie stanowiącej 80% wartości. Nadto syndyk od roku (…) rozpoczął publikację za pośrednictwem portalu (…), który rozgłasza ogłoszenie na około 100 innych portalach – takich jak (…). Nie odnotowano wpływu żadnej oferty. Wobec powyższego, syndyk złożył wniosek o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości za cenę nie mniejszą niż 75%. Po uzyskaniu zgody sędziego-komisarza, syndyk w dalszym ciągu kontynuował ogłaszanie o sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem portalu (…), który rozgłasza ogłoszenie na około 100 innych portalach – takich jak (…). Nie odnotowano wpływu żadnej oferty. Kolejno, po uzyskaniu zgody sędziego-komisarza, syndyk ogłaszał sprzedaż nieruchomości po cenie stanowiącej 67% wartości oszacowania. Nie odnotowano wpływu żadnej oferty.

W związku z utrzymującym się brakiem zainteresowania na nabycie ww. nieruchomości, syndyk dokonał obwieszczenia o sprzedaży nieruchomości z ceną wywoławczą wynoszącą (…) zł, zastrzegając, że w przypadku nieosiągnięcia w wyniku przeprowadzonego konkursu ofert ceny minimalnej wynikającej z postanowienia sędziego-komisarza z (…), wybór oferty wybranej przez syndyka nabierze mocy prawnej po wydaniu przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż prawa własności nieruchomości za kwotę wyłonioną w toku przeprowadzonego konkursu ofert. Konkurs ofert został zakończony (…). Nie odnotowano wpływu żadnej oferty w terminie.

(…) z syndykiem skontaktował się zainteresowany nabyciem nieruchomości E, wskazując, że nie złożył oferty w terminie, gdyż zapoznał się z ogłoszeniem syndyka już po (…). Jednocześnie ww. oświadczył, że jest zainteresowany nabyciem nieruchomości za cenę (…) zł. Syndyk zobowiązał oferenta do wpłaty wadium wynoszącego 10% zaoferowanej ceny, tj. kwoty (…) zł na rachunek bankowy prowadzony przez syndyka dla masy upadłości A. Syndyk odnotował wpływ wadium (…).

Wnioskiem z (…) syndyk wystąpił do sędziego-komisarza o sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki.

Nieruchomość stanowi lokal niemieszkalny nr 2 o powierzchni użytkowej (…) m² wraz przynależnym garażem o powierzchni (…) m² i udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) stanowiącej zabudowaną budynkiem mieszkalno-usługowym działkę gruntową (…).

Syndyk zamierza dokonać sprzedaży prawa własności nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 (…), dla którego Sąd Rejonowy (…) prowadzi Księgę Wieczystą nr (…), znajdującego się na pierwszej kondygnacji budynku położonego (…), składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego i korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu – o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m² wraz z udziałem (...) w prawie własności nieruchomości wspólnej – nr KW (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…).

Lokal ten został wyodrębniony w roku (…) z budynku stanowiącego własność małżonków B i A na zasadach współwłasności małżeńskiej majątkowej, posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy zawartej (…) – nr księgi wieczystej (…).

Lokal powyższy był wykorzystywany na sklep przez upadłą i jej męża do prowadzenia sklepu (…).

Upadła A nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Podatnikiem VAT była spółka cywilna małżonków A i B. Z (…) – czyli dniem ogłoszenia upadłości A, na mocy art. 874 k.c., spółka uległa rozwiązaniu, a majątek spółki oraz majątek wspólny małżonków stał się masą upadłości. (…) B (małżonek) ogłosił upadłość konsumencką (brak majątku na skutek wejścia majątku do masy upadłości A).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1:

Czy przedmiotowa nieruchomość (w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego i korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu wraz z udziałem (...) w prawie własności nieruchomości wspólnej) została nabyta przez Wnioskodawczynię do majątku prywatnego w celach osobistych? Jeżeli tak, to jakich dokładnie?

Odpowiedź 1:

Nieruchomość (lokal niemieszkalny nr 2 (…)) nie została nabyta do majątku prywatnego w celach osobistych. Od samego początku jej przeznaczeniem było prowadzenie działalności gospodarczej w postaci sklepu (…).

Pytanie 2:

Czy ww. nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w celu prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm. – zwanej dalej „ustawą VAT”)?

Odpowiedź 2:

Tak, nieruchomość – lokal niemieszkalny (…) – została zakupiona i przekształcona z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej, a dokładniej w celu prowadzenia działalności (…).

Odpowiedź 1 i 2:

Uzupełnienie wniosku, złożonego przez syndyka (…), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości (w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego i korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu wraz z udziałem (...) w prawie własności nieruchomości wspólnej), która została wybudowana przez małżonków A i B z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Pytanie 3:

Czy ww. nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT)? W jaki dokładnie sposób?

Odpowiedź 3:

Nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej o nazwie (…), gdzie wspólnikami byli małżonkowie A (upadłość przedsiębiorcy) oraz B (upadłość konsumencka). Lokal służył jako miejsce prowadzenia działalności handlowej – sklepu (...).

Pytanie 4:

Czy z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa powyżej Wnioskodawczyni była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT? Jeżeli nie, to z jakiego powodu?

Odpowiedź 4:

Upadła A nie jest i według wiedzy syndyka nie była zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Podatnikiem VAT była spółka cywilna małżonków A i B. Z (…) – czyli z dniem ogłoszenia upadłości A, na mocy art. 874 k.c. spółka uległa rozwiązaniu, a majątek spółki oraz majątek wspólny małżonków stał się masą upadłości A. (…) B (małżonek) ogłosił upadłość konsumencką (brak majątku na skutek wejścia majątku do masy upadłości A, spowodował oddalenie wniosku o ogłoszenie upadłości przedsiębiorcy B – wspólnika spółki cywilnej).

Działalność była prowadzona przez upadłą i jej męża B w formie spółki cywilnej zarejestrowanej jako czynny podatnik podatku VAT, pod nazwą (…) i nadanym NIP (…).

Pytanie 5:

W jaki dokładnie sposób ww. nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię? Czy były to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź 5:

Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na (…). Działalność ta była prowadzona przez upadłą oraz jej męża B w formie spółki cywilnej, zarejestrowanej jako czynny podatnik VAT pod nazwą (…), posiadającej NIP (…). Czynności dokonywane przez spółkę cywilną stanowiły czynności opodatkowane podatkiem VAT.

Odpowiedź 3, 4 i 5:

Ww. nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na (…). Działalność była prowadzona przez Wnioskodawczynię i męża Wnioskodawczyni w formie spółki cywilnej zarejestrowanej jako czynny podatnik podatku VAT, pod nazwą (…) i nadanym NIP (…).

Pytanie 6:

Czy ww. nieruchomość była udostępniana przez Wnioskodawczynie osobą trzecim na podstawie umów cywilnoprawych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to:

a)na podstawie jakiej umowy?

b)w jakim okresie czasu (np. 3 miesiące, rok, czas nieokreślony)?

c)czy były to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?

Odpowiedź 6:

Nie, nieruchomość położona (…) nie była udostępniana osobom trzecim. Była wykorzystywana wyłącznie przez spółkę cywilną prowadzoną przez A i B na potrzeby prowadzonej przez spółkę działalności handlowej.

Pytanie 7:

Na jakiej podstawie spółka cywilna, którą prowadziła Wnioskodawczyni wraz z mężem wykorzystywała ww. nieruchomość do swojej działalności?

Odpowiedź 7:

Spółka wykorzystywała nieruchomość na podstawie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynku wybudowanego przez małżonków A i B, które przysługiwały A i B na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Odpowiedź 6 i 7:

Ww. nieruchomość nie była udostępniana przez Wnioskodawczynię i Jej męża osobom trzecim. Spółka, którą Wnioskodawczyni prowadziła wraz z mężem, wykorzystywała ww. nieruchomość na podstawie prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności wybudowanego przez Nich lokalu.

Pytanie 8:

Czy Wnioskodawczyni poniosła nakłady lub dokonała działań, które zwiększają wartość bądź atrakcyjność ww. nieruchomości? Jeżeli tak, to jakie dokładni były to nakłady/działania?

Odpowiedź 8:

Tak, w latach (…) poniesiono nakłady na budowę budynku (…), w którym urządzono lokal handlowy – w postaci sklepu (…) (obecnie (…) lok. 2).

Nadto, według informacji uzyskanych od upadłej, syndyk wskazuje, że (…) został poniesiony wspólny wydatek dotyczący całej nieruchomości budynkowej (…), polegający na montażu węzła do miejskiej sieci ciepłowniczej dla budynku. Koszt montażu wyniósł (…) zł brutto, w tym podatek VAT w wysokości (…) zł. Wydatek ten nie przekraczał 30% wartości początkowej nieruchomości. Podatek VAT został rozliczony przez spółkę cywilną proporcjonalnie do części nieruchomości.

Pytanie 9:

Z jakiego powodu/w jakim celu Wnioskodawczyni poniosła ww. nakłady i dokonała ww. działań?

Odpowiedź 9:

Nakłady miały na celu stworzenie lokalu na potrzeby działalności gospodarczej, która wymagała specjalnie przystosowanego miejsca do prowadzenia handlu. Natomiast inwestycja z roku (…) miała na celu podłączenie do miejskiej sieci ciepłowniczej całego budynku.

Pytanie 10:

Czy w odniesieniu do ww. nieruchomości doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT i czy od tego momentu do momentu planowanej sprzedaży tej nieruchomości upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedź 10:

Do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości doszło (…) lat temu – tj. roku (…) i od tego momentu do planowanej sprzedaży upłynął okres przekraczający 2 lata.

Pytanie 11:

Czy były/będą ponoszone wydatki na ulepszenie ww. nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej?

Odpowiedź 11:

Tak, nakłady poniesione w latach (…) na budowę budynku (…), w którym znajduje się lokal nr 2, stanowiący lokal handlowy były znaczące i stanowiły inwestycję w nieruchomość, przekraczającą 30% jej wartości początkowej. Nakłady te zostały poniesione (…) lat temu.

Nakłady z roku (…) nie przekraczały 30% wartości lokalu nr 2 (…).

Pytanie 12:

Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, to czy po tym ulepszeniu została/zostanie ona oddana do użytkowania? Czy od ww. oddania do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedź 12:

Tak, po dokonaniu ulepszeń dokonanych w latach (…) nieruchomość została oddana do użytkowania – było to (…) lat temu. Od momentu oddania lokalu do użytkowania do planowanej sprzedaży upłynął okres co najmniej 2 lat.

Podobnie w zakresie nakładów z roku (…), po dokonaniu inwestycji, lokale w budynku (…) zostały oddane do użytkowania.

Pytanie 13:

Czy w stosunku do ww. nieruchomości przysługiwało/będzie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź 13:

W stosunku do ww. nieruchomości spółce cywilnej Upadłej i jej męża B przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i obniżenia podatku należnego. Zarówno jeśli chodzi o nakłady poniesione w latach (…), jak i potem w roku (…). Z prawa tego korzystała spółka cywilna małżonków A i B, która była podatnikiem VAT.

Pytanie 14:

Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie nr 11 jest twierdząca, to czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź 14:

Tak, podczas ponoszenia wydatków związanych z budową i ulepszaniem przedmiotowej nieruchomości (zarówno tych z lat (…) jak i tych z roku (…)) przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Oznacza to, że w odniesieniu do poniesionych nakładów, zarówno na etapie budowy, jak i późniejszych ulepszeń, istniała możliwość odliczenia podatku VAT, co pozwalało na obniżenie kwoty podatku należnego o wartość podatku naliczonego związanego z tymi wydatkami. Z prawa tego korzystała spółka cywilna małżonków A i B, która była podatnikiem VAT.

Pytanie 15:

Czy ww. nieruchomość od momentu nabycia przez Wnioskodawczynie była, jest i będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to prosimy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź 15:

Nieruchomość od momentu nabycia była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Działalność ta była prowadzona do (…), kiedy zaprzestano jej prowadzenia w związku z ogłoszeniem upadłości wspólników spółki cywilnej, tj. A (upadłość przedsiębiorcy) oraz B (upadłość konsumencka). Syndyk nie posiada wiedzy na temat przyszłego sposobu wykorzystania nieruchomości przez nabywcę, pana E.

Pytanie 16:

Czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Czy przy nabyciu wystąpił podatek VAT?

Odpowiedź 16:

Podatek VAT naliczony nie wystąpił przy nabyciu, ponieważ nieruchomość została nabyta w formie wieczystego użytkowania gruntu w roku (…).

Odpowiedź 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16:

Ww. nieruchomość została nabyta w roku (…) aktem notarialnym jako prawo wieczystego użytkowania gruntu od osób prywatnych. Przy nabyciu podatek VAT naliczony nie wystąpił. W latach (…) został przez Wnioskodawczynię i Jej męża wybudowany dom mieszkalno-usługowy, z którego została wyodrębniona część przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej, tj. lokal niemieszkalny nr 2 składający się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego i korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu wraz z udziałem ³⁶/₁₀₀ w prawie własności nieruchomości wspólnej. Od pierwszego zasiedlenia upłynęło (…) lat.

Ponosząc wydatki na budowę lokalu handlowego Wnioskodawczyni i Jej mąż korzystali z odliczeń podatku VAT. Przysługiwało Im prawo do obniżenia podatku należnego o wartość podatku naliczonego.

Pytanie

Czy sprzedaż prawa własności nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 (…), dla którego Sąd Rejonowy (…) prowadzi Księgę Wieczystą nr (…), znajdującego się na pierwszej kondygnacji budynku położonego (…), składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego i korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu – o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m² wraz z udziałem (...) w prawie własności nieruchomości wspólnej – nr KW (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), dokonywana przez syndyka w postępowaniu upadłościowym jest zwolniona od podatku od towarów i usług (VAT) na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT pomimo, że w przedmiotowej nieruchomości upadła wraz mężem prowadziła działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu sklepu (…) w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż prawa własności nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 (…), dla którego Sąd Rejonowy (…) prowadzi Księgę Wieczystą nr (…), znajdującego się na pierwszej kondygnacji budynku położonego (…), składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego i korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu – o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m² wraz z udziałem (...) w prawie własności nieruchomości wspólnej – nr KW (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), dokonywana przez syndyka w postępowaniu upadłościowym jest zwolniona od podatku od towarów i usług (VAT) na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT.

Analiza prawna dotycząca zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, oparta jest na przepisach zawartych w ustawie o podatku od towarów i usług (VAT), w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a. Istotne jest zrozumienie warunków, przy których dostawa nieruchomości może być zwolniona od podatku VAT, a także omówienie kwestii pierwszego zasiedlenia oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku z dwoma wyjątkami:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwszym zasiedleniem, zgodnie z ustawą o VAT oraz orzecznictwem, jest oddanie do użytkowania budynków, budowli lub ich części pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Organy podatkowe, w oparciu o orzeczenie TSUE w sprawie Kozuba Premium Selection (wyrok z 16 listopada 2017 r., sygn. C-308/16), pozwalają na szersze interpretowanie tego pojęcia, co umożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku VAT również w przypadkach, gdy nieruchomość była używana przez podatnika na własne potrzeby przedsiębiorstwa przez co najmniej dwa lata. TSUE stwierdził, że polski przepis uniemożliwiający zastosowanie zwolnienia od podatku VAT do sprzedaży nieruchomości, które były wcześniej wykorzystywane przez podatnika jedynie dla potrzeb własnej działalności, jest niezgodny z unijną dyrektywą VAT. TSUE uznał, że wystarczy, aby pierwszy właściciel sam używał nieruchomość na własne potrzeby przez co najmniej dwa lata. W konsekwencji, po upływie tego terminu sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Warunkiem opodatkowania jest przysługujące podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia towarów. W przypadku wycofania sklepu z działalności gospodarczej, skoro podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu i modernizacji, podlega to podatkowi VAT. Jednakże, syndyk ma możliwość skorzystania ze zwolnienia dla dostawy nieruchomości zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towaru i usług.

W niniejszym stanie faktycznym stosownie do powyższego artykułu, dostawa nieruchomości nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, albowiem budynek został nabyty przez upadłą do majątku małżeńskiego w roku (…), wydzielenie lokali nastąpiło w roku (…), więc nie zachodzi przesłanka negatywna zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (podpunkt a), natomiast pomiędzy zasiedleniem upłynął okres dłuższy niż 2 lata, w związku z czym nie zachodzi również przesłanka z art. 43 ust. 1 pkt 10 (podpunkt b) ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ze względu na możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT stosowanie pkt 10a nie jest konieczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy także wskazać, że na mocy art. 51 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 794 ze zm.):

Na podstawie art. 61 ustawy Prawo upadłościowe:

Z kolei, zgodnie z art. 62 ustawy Prawo upadłościowe:

W myśl art. 75 ust. 1 ustawy: Prawo upadłościowe:

W świetle art. 157 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

W oparciu o art. 160 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

Stosownie do art. 173 ustawy Prawo upadłościowe:

Ponadto według art. 124 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

Na mocy art. 124 ust. 3 ustawy Prawo upadłościowe:

Na podstawie art. 125 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

Z kolei, zgodnie z art. 125 ust. 3 ustawy Prawo upadłościowe:

W myśl art. 124 ust. 5 ustawy Prawo upadłościowe:

W świetle cytowanych przepisów, upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, jednakże ta okoliczność nie pozbawia upadłego statusu podatnika, do którego to stosuje się prawa i obowiązki wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych. We wszelkich postępowaniach, stroną w znaczeniu materialnym pozostaje upadły – to on jest podmiotem praw i obowiązków, natomiast syndykowi przysługuje legitymacja formalna do występowania w tych postępowaniach; jest on stroną w znaczeniu formalnym. W zakresie prawnopodatkowym działanie syndyka należy potraktować jako działanie przez pełnomocnika ze wszystkimi prawnymi tego stanu rzeczy konsekwencjami. W świetle powyższego, syndyk masy upadłości jest osobą odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację wszystkich obowiązków podatnika i płatnika przez upadłego.

Jak wynika z powyższego, okoliczność, że podmiot, będący czynnym podatnikiem podatku VAT, zostaje postawiony w stan upadłości, nie powoduje, że traci on automatycznie status czynnego podatnika podatku VAT, o ile wykonywane są przez ten podmiot lub w jego imieniu np. przez syndyka, czynności podlegające zakresowi podatku od towarów i usług. Zatem obowiązki podatnika nałożone m.in. przepisami ustawy o podatku od towarów i usług nie ustają w chwili ogłoszenia upadłości, a syndyk masy upadłości jest osobą odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację obowiązków podatnika.

Wskazać również należy, że w świetle art. 57 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

Zatem syndyk działając w zastępstwie zobowiązany jest do wykonywania obowiązków podatkowych, ciążących na podmiocie będącym w upadłości likwidacyjnej. Tym samym sprzedaż jakiegokolwiek towaru jako składnika majątkowego masy upadłości, dokonywana przez syndyka masy upadłości w ramach procesu upadłościowego, bądź wykonanie jakiejkolwiek usługi przez syndyka w ramach tego procesu, stanowi odpowiednio dostawę towaru albo świadczenie usług.

Przy czym wskazać należy, że upadły traci jedynie prawo zarządu oraz możliwość korzystania i rozporządzania mieniem wchodzącym w skład masy upadłości, nie przestaje jednak być podmiotem praw i obowiązków składających się na ten majątek. Tak więc decydującym dla oceny skutków podatkowych czynności syndyka w tym zakresie jest analiza okoliczności faktycznych towarzyszących działalności upadłego, a nie syndyka, bowiem syndyk masy upadłości dokonując zbycia towarów upadłego działa w imieniu własnym, jednakże na rachunek upadłego.

Z opisu sprawy wynika, że Sąd Rejonowy ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku Dłużniczki A, przedsiębiorcy prowadzającej działalność gospodarczą pod nazwą (…), wspólnika spółki prawa cywilnego (…). Sędzia-komisarz zezwolił syndykowi na sprzedaż nieruchomości – prawa własności nieruchomości lokalowej w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 położonego (…), znajdującego się na pierwszej kondygnacji, składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego, korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej o wysokości (...).

Pani wątpliwości dotyczą zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości, dokonanej przez syndyka w postępowaniu upadłościowym.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Jak Pani wskazała, nieruchomość nie została nabyta do majątku prywatnego w celach osobistych. Od samego początku jej przeznaczeniem było prowadzenie działalności gospodarczej w postaci sklepu (…). Nieruchomość została zakupiona i przekształcona z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej, a dokładniej w celu prowadzenia działalności (…). Nieruchomość została wybudowana z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej, gdzie wspólnikami byli małżonkowie A, tj. Pani (upadłość przedsiębiorcy) oraz B (upadłość konsumencka). Lokal służył jako miejsce prowadzenia działalności handlowej – sklepu (…). Działalność była prowadzona przez Panią (upadłą) i Pani męża w formie spółki cywilnej zarejestrowanej jako czynny podatnik podatku VAT. Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na (…). Czynności dokonywane przez spółkę cywilną stanowiły czynności opodatkowane podatkiem VAT. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie przez ww. spółkę cywilną na potrzeby prowadzonej przez spółkę działalności handlowej. Spółka wykorzystywała nieruchomość na podstawie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynku, które przysługiwały Pani i B na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Należy więc zauważyć, że ww. nieruchomość w żaden sposób nie służyła Pani do celów prywatnych. Wykorzystywała Pani tą nieruchomość wyłącznie do działalności gospodarczej prowadzonej wraz z mężem w formie spółki cywilnej.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż tej nieruchomości nie będzie sprzedażą majątku prywatnego. Sposób wykorzystania tej nieruchomości, jak i jej gospodarczy charakter wskazują, że Pani zamiarem nie było wykorzystywanie nieruchomości do celów prywatnych. Należy więc uznać, że przy zbyciu tej nieruchomości wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż tej nieruchomości będzie czynnością stanowiącą działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, w analizowanej sprawie planowana przez syndyka masy upadłości sprzedaż ww. nieruchomości, będącej Pani własnością, stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli i ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 11 ustawy:

Ustawodawca daje więc podatnikom, dokonującym dostawy budynków, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z uwagi na fakt, że ustawa oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji „lokalu”, w tym zakresie należy posiłkować się przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

W myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej oraz określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

W świetle art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Ponadto należy wskazać, że w oparciu o art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Z powyższego wynika, że nie można nabyć w oderwaniu od lokalu części wspólnej budynku oraz gruntu. Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż odrębnej własności lokalu wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie podatkiem VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem przedmiotowej nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z wniosku, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości doszło (…) lat temu i od tego momentu do planowanej sprzedaży upłynął okres przekraczający 2 lata. Nakłady poniesione w latach (…) na budowę budynku, w którym znajduje się lokal były znaczące i stanowiły inwestycję w nieruchomość, przekraczającą 30% jej wartości początkowej. Nakłady te zostały poniesione (…) lat temu. Nakłady z roku (…) nie przekraczały 30% wartości lokalu. Po dokonaniu ulepszeń dokonanych w latach (…) nieruchomość została oddana do użytkowania – było to (…) lat temu. Od momentu oddania lokalu do użytkowania do planowanej sprzedaży upłynął okres co najmniej 2 lat. Podobnie w zakresie nakładów z roku (…), po dokonaniu inwestycji, lokale w budynku zostały oddane do użytkowania.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Ponadto od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynął okres co najmniej 2 lat. Zostaną zatem spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, zbycie przez syndyka w jednej transakcji przedmiotowej nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla planowanej sprzedaży opisanej nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż prawa własności nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego nr 2 (…), dla którego Sąd Rejonowy (…) prowadzi Księgę Wieczystą nr (…), znajdującego się na pierwszej kondygnacji budynku położonego (…), składającego się z pomieszczenia biurowego, magazynu, sanitariatu, pomieszczenia magazynowego i korytarza oraz pomieszczenia przynależnego – garażu – o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m2 wraz z udziałem (...) w prawie własności nieruchomości wspólnej – nr KW (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), dokonywana przez syndyka w postępowaniu upadłościowym będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).